Nghiên cứu vấn đề huy động vốn cho các dự án đầu tư Bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn và đầu tư Đất vàng Kinh Đô (Kinhdoland) Trong từng doanh nghiệp, vấn đề huy động vốn luôn là một vấn đề quan trọng, góp phần cho phát triển hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh, đặc biệt là nguồn vốn cho đầu tư BĐS. Tiểu luận này nghiên cứu một số vấn đề về huy động nguồn vốn cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng các dự án BĐS, cụ thể là công ty cổ phần tư vấn và đầu tư Đất vàng Kinh Đô (Kinhdoland) – một nhà đầu tư non trẻ nhưng đã bước đầu thể hiện được vị thế của mình trong lĩnh vực BĐS. Để có được những thành hiện tại và tương lai, ta sẽ phân tích đánh giá và đưa ra các giải pháp huy động nguồn vốn hiệu quả của doanh nghiệp.
Trang 1TIỀU LUẬN TÀI CHÍNH DỰ ÁN
Đề tài: Nghiên cứu vấn đề huy động vốn cho các dự án đầu tư Bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn và đầu tư Đất vàng Kinh Đô (Kinhdoland)
MỞ ĐẦU
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta có những bước tiến vượt bậc,tốc độ tăng trưởng kinh tế năm sau luôn cao hơn năm trước Nước ta đang trong quátrình hội nhập nền kinh tế Thế giới theo cả chiều sâu và chiều rộng Nhất là gần đâynước ta đã gia nhập Tổ chức thương mại Thế giới (WTO), có rất nhiều cơ hội cũngnhư thách thức cho tiến trình hội nhập kinh tế thế giới của Việt Nam Việc tạo ra cơ
sở vật chất và hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế xã hội làmột điều tất yếu, đi đôi với việc phát triển kinh tế cần chú trọng tới phát triển cácngành phụ trợ một cách đồng bộ Vì vậy, việc phát triển thị trường bất động sản(BĐS) trong những năm gần đây diễn ra mạnh mẽ và sâu rộng Bên cạnh sự pháttriển kinh tế nói chung thì thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là một thịtrường đầy tiềm năng và cơ hội Nhiều nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoàiđang nhìn thấy nhiều cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này Hiện nay, có rất nhiều dự án vềBĐS lớn đang thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài Hàng loạt các khu
đô thị mới, siêu thị, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê đượcmọc lên ở các thành phố lớn vừa đáp ứng các nhu cầu ăn ở và các dịch vụ thiết yếucho cuộc sống, vừa tạo ra một diện mạo cảnh quan đô thị khang trang sạch đẹp.Trong từng doanh nghiệp, vấn đề huy động vốn luôn là một vấn đề quan trọng,góp phần cho phát triển hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh, đặc biệt là nguồnvốn cho đầu tư BĐS Tiểu luận này nghiên cứu một số vấn đề về huy động nguồnvốn cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng các dự án BĐS, cụ thể là công ty cổ phần tưvấn và đầu tư Đất vàng Kinh Đô (Kinhdoland) – một nhà đầu tư non trẻ nhưng đãbước đầu thể hiện được vị thế của mình trong lĩnh vực BĐS Để có được nhữngthành hiện tại và tương lai, ta sẽ phân tích đánh giá và đưa ra các giải pháp huyđộng nguồn vốn hiệu quả của doanh nghiệp
Trang 2CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ HUY ĐỘNG VỐN CHO HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.Vốn của doanh nghiệp
Trong cuốn Từ điển Longman rút gọn về tiếng Anh kinh doanh, vốn được địnhnghĩa: “ Vốn là tài sản tích luỹ được sử dụng vào sản xuất nhằm tạo ra lợi ích lớnhơn; đó là một trong các yếu tố của quá trình sản xuất ( các yếu tố khác là đất đai vàlao động) Trong kinh doanh, vốn được coi là giá trị của tài sản hữu hình được tínhbằng tiền, nghĩa là tài sản dưới dạng không phải bằng tiền như nhà xưởng, máy mócthiết bị, dự trữ nguyên vật liệu”
Các quan niệm đã nêu về vốn đều phản ánh được khía cạnh nào đó liên quanđến nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, tuy nhiên, các khái niệm đó được trìnhbày dưới các góc nhìn khác nhau và mục tiêu nghiên cứu khác nhau, vì vậy chưa thểhiện một cách nhìn tổng thể về vốn của doanh nghiệp Vốn có thể có nhiều dạngkhác nhau được phân nhóm thành hai loại: Vốn bằng hiện vật và vốn bằng tiền Vốnbằng tiền được coi là nguồn tài chính của doanh nghiệp Nguồn tài chính này là cơ
sở để có được các điều kiện sản xuất, tức là các yếu tố đầu vào như nhà xưởng, địađiểm sản xuất kinh doanh, thiết bị, nguyên vật liệu và các điều kiện khác Vốn củadoanh nghiệp còn có thể được hiểu theo nghĩa hẹp là số tiền và tài sản hữu hìnhkhác, doanh nghiệp có được nguồn tài chính của chính mình, tức là không tính đếnnguồn tài chính doanh nghiệp có được nhờ đi vay Tuy nhiên, trên thực tế, người tathường dùng vốn theo nghĩa rộng để chỉ toàn bộ nguồn lực tài chính của doanhnghiệp, không phân biệt nguồn huy động Từ những phân tích đã nêu, thì vốn củadoanh nghiệp ( theo cách hiểu vốn tài chính) có thể coi là giá trị bằng tiền của tất cảcác nguồn lực có thể chuyển thành tiền được doanh nghiệp nắm giữ và sử dụngnhằm mục đích thu được lợi ích lớn hơn trong tương lai, không phân biệt nguồn gốchình thành và không phân biệt hình thái biểu hiện Vốn của doanh nghiệp được hìnhthành từ khi thành lập doanh nghiệp và biến đổi theo thời gian Với những doanhnghiệp kinh doanh thành công, vốn của doanh nghiệp có chiều hướng tăng trưởng,
vì sau mỗi chu kỳ kinh doanh, vốn ban đầu lại được bổ sung bằng một phần lợinhuận thu được ( lợi nhuận dùng để tái đầu tư ) Phần bổ sung này nhiều hay ít phụthuộc vào mức độ sinh lợi trong kinh doanh và chính sách tăng trưởng của doanhnghiệp Những doanh nghiệp có chiến lược phát triển dài hạn thường rất chú ý dùnglợi nhuận để tái đầu tư, vì nếu không tăng cường tái đầu tư thì sớm hay muộn,doanh nghiệp đó sẽ thất bại Ngoài ra, do nhu cầu của đầu tư, của quá trình sản xuấtkinh doanh, vốn có thể được huy động bổ sung từ các nguồn khác nhau, do đó làmtăng vốn của doanh nghiệp.Tuy vậy, với những doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ thìnguồn vốn ban đầu sẽ bị giảm dần Tình trạng này đã xảy ra với nhiều doanh nghiệpnhà nước, có thể do cả hai loại nguyên nhân: kinh doanh thua lỗ ( không thực hiệntái đầu tư mở rộng) và không thực hiện đủ khấu hao tài sản cố định ( không đảm
Trang 3bảo tái đầu tư giản đơn).Như vậy, vốn ban đầu của doanh nghiệp có thể tăng lênhoặc giảm đi do hai nhóm yếu tố khách quan và chủ quan, phụ thuộc vào mức độhiệu quả và chính sách đầu tư và phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.Vốn của doanh nghiệp tại mỗi thời điểm bao gồm vốn đầu tư ban đầu, vốn tích luỹ
từ lợi nhuận và vốn huy động bổ sung trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp
1.2 Các nguyên tắc huy động vốn
1.2.1.Nguyên tắc kịp thời
Việc huy động vốn phải đảm bảo tính kịp thời Thông thường, khi có nhu cầu
về vốn bổ sung, doanh nghiệp phải tìm nguồn vốn để giải quyết nhu cầu đó, tuynhiên, nếu việc cung ứng vốn không đúng thời điểm, thời cơ đầu tư thì nguồn vốn
đó sẽ mất ý nghĩa, hoặc làm giảm khả năng thu lợi ích từ các hoạt động đầu tư kinhdoanh Vì vậy, cải tiến các thủ tục hành chính phức tạp trong các quy trình giao dịch
về vốn là mong muốn của các doanh nghiệp Nhiều khi, một số doanh nghiệp phảichấp nhận một tỷ lệ lãi suất cao hơn rất nhiều trên thị trường tại chính phi chínhthức để có được nguồn vốn kịp thờiNguyên tắc hiệu quả vì nếu không vay kịp vốnthì nguồn vốn rẻ trên trở nên đắt, có thể làm cho các kết quả dự tính trong cácphương án kinh doanh giảm đi và doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc trả nợ
1.2.2.Nguyên tắc hiệu quả
Cần lựa chọn bảo đảm hiệu quả huy động vốn cao nhất trong những điều kiệnnhất định Như trên đã trình bày, trong điều kiện thị trường tài chính càng phát triểnthì doanh nghiệp càng có nhiều cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn khác nhau đểphục vụ cho sản xuất kinh doanh, do đó cần lựa chọn nguồn vốn thích hợp nhằmmang lại hiệu quả cao nhất trong việc huy động vốn Hiệu quả của việc sử dụng cáchình thức huy động vốn không chỉ thể hiện ở hiệu quả đầu tư mà nguồn vốn manglại, mà còn thể hiện ở khả năng dễ dàng tiếp cận và huy động các nguồn vốn, ở lợiích của chủ doanh nghiệp khi sử dụng nguồn vốn đó, như khả năng làm tăng lợinhuận ròng của doanh nghiệp và lợi nhuận tích luỹ
1.2.3.Nguyên tắc số lượng và thời gian
Việc huy động vốn cần bảo đảm đáp ứng nhu cầu về số lượng và thời gian:một ý đồ đầu tư, kinh doanh sẽ không thể thực hiện được nếu không có đủ mộtlượng vốn nhất định theo nhu cầu được tính toán, do đó, khi huy động phải bảo đảm
đủ về số lượng và tính tương thích về thời gian Thực tế, hiện nay một số doanhnghiệp thường phải nâng mức nhu cầu ghi trong các yêu cầu huy động vốn để cóthể có đủ số vốn cần thiết khi dự án được phê chuẩn, điều đó làm cho các dự ánkhông còn chặt chẽ Ngoài ra, rất nhiều trường hợp cách tính toán thời gian cho vaycủa các ngân hàng thường quá cứng nhắc nên các doanh nghiệp không bảo đảm hạntrả tiền, phải chịu lãi suất quá hạn, chi phí cao
1.2.4.Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch
Huy động vốn cần bảo đảm giảm thiểu chi phí giao dịch: Một nguồn vốn vớilãi suất thấp đôi khi có thể trở nên quá đắt do chi phí liên quan đến giao dịch về vốnquá cao Nguyên nhân chi phí giao dịch cao có thể là: thủ tục hành chính phức tạp,
Trang 4quy trình giải ngân phiền toái, chi phí tư vấn cao hoặc đôi khi do quy mô khôngthích hợp Vì vậy, các doanh nghiệp cần tùy theo lượng vốn cần vay để chọn nguồnvốn phù hợp, vì những nguồn vốn phức tạp sẽ làm cho chi phí giao dịch trên mộtđồng vốn huy động cao hơn nếu lượng vốn huy động nhỏ Ngược lại, những dự ánlớn có thể có lợi về chi phí cho vốn nếu tìm đến những nguồn vốn có thủ tục phứctạp hơn nhưng lại phải chịu lãi suất thấp hơn.
1.3.Các hình thức huy động vốn được sử dụng phổ biến
Doanh nghiệp có thể huy động vốn từ nhiều nguồn để tài trợ cho dự án Có thểphân thành: Nguồn vốn chủ sở hữu và Nguồn vốn nợ phải trả Nguồn vốn tự cóđược huy động từ các nguồn: quỹ khấu hao cơ bản, quỹ tích lũy đầu tư hoặc điềuchỉnh cơ cấu tài sản nợ Nguồn vốn từ bên ngoài được huy động từ nguồn ngắn hạnhoặc dài hạn
Hình 1.1 Các hình thức huy động vốn phổ biến 1.4.Hoạt động kinh doanh bất động sản
1.4.1. Khái niệm và phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS:
Trang 5− Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trườngBĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tưvấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.
b Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS:
Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS
được quy định như sau:
+ Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh BĐS trong phạm vi sau đây:
− Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
− Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
− Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
− Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuêđất đã có hạ tầng;
− Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng đểchuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuêlại
+ Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ BĐS trong phạm vi sauđây:
1.4 2 Phân loại kinh doanh BĐS:
Kinh doanh BĐS được phân chia như sau :
+ Phân chia theo mục đích sử dụng BĐS:
− Đầu tư kinh doanh nhà ở: nhà liên kế, nhà biệt thự, chung cư
− Đầu tư kinh doanh văn phòng cao cấp
− Đầu tư kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại
− Đầu tư kinh doanh khách sạn
− Đầu tư kinh doanh các khu du lịch sinh thái
− Đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp
− Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên…
+ Phân chia theo hình thức giao dịch:
− Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua
− Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua
− Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại,
− Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuêđất đã có hạ tầng
Trang 6− Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng đểchuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuêlại.
1.5.Dự án đầu tư bất động sản
1.5.1 Khái niệm
Dự án đầu tư BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê muanhằm mục đích sinh lợi
1.5.2. Quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản:
Trên một khu đất, nhà đầu tư đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư tối
ưu trong số các mô hình trên Để thành công trong quyết định lựa chọn mô hình đầu
tư và quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực hiện phân tích lựa chọntheo quy trình sau:
Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp:
Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư BĐS.Khu đất kinh doanh BĐS có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanhkhác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ hai là mua đất từ đối táckhác Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nàomua dựa trên sự phù hợp của khu đất
Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triểnkinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụnhư định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý Một khu đất được xem là khả thi vềmặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởichính quyền địa phương Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Namđều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó(quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, hoặc cáctiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tínhphù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông
số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không) Để biết đượcthông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạchcủa tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc nhữngchuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nới quản lý khu đất Trong trườnghợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn
đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ
Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu
tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuậnchủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợpđồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý)
Bước 2: Ý tưởng kinh doanh:
Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quyhoạch cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu
Trang 7đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinhdoanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ
để đề xuất ý tưởng kinh doanh Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có
sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường Khiđưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó raquyết định trong môi trường có rủi ro Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiêncứu thị trường trước khi đưa ra quyết định
Bước 3: Nghiên cứu thị trường
Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từquyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắnchắn Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng,căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp,dịch vụ nhà ở Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượngcủa từng loại thị trường dịch vụ Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thicủa ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án
Bước 4: Thiết kế ý tưởng
Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:
− Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;
− Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệudụng cao, có cảnh quan đẹp
− Chứng minh được hiệu quả đầu tư;
− Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;
− Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận
Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:
− Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự
án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;
− Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;
− Các đặc điểm kỹ thuật;
− Thị trường mục tiêu;
− Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào?
Bước 5: Phân tích tài chính
Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêuchủ yếu sau:
− Ước tính toàn bộ chi phí dự án
− Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;
− Ước tính nguồn vốn vay;
− Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;
− Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư,nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ
số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn
Trang 8− Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.
Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án.
Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình
và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án Trên thị trường tài chính hiện nay đã
mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công
ty hoặc vay Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấpphép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư Để đạt sự cấp phép chủđầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên dòi hỏi phải tiến hành huyđộng vốn trước Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác thamgia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư vớicác nội dung sau:
− Thỏa thuận về chi phí;
− Thỏa thuận về thời gian;
− Thỏa thuận về nhân lực;
− Thỏa thuận về cách làm;
Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiếnhành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:
− Các đánh giá rải rác;
− Đánh giá tiền khả thi;
− Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;
− Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh
Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kếchi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án
Bước 7: Triển khai dự án
Triển khai dự án gồm các công việc sau:
− Thiết kế chi tiết;
− Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;
− Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;
− Phương án tổ chức giám sát, quản lý;
Phương án tổ chức giám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự thựchiện Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủđầu tư không đủ khả năng quản lý thì sử dụng đến dịch vụ tư vấn thực hiện cáccông việc sau:
− Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng và quản lý chất lượng);
− Bán và tiếp thị;
− Tư vấn và quản lý tài sản
1.5.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường.Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn
Trang 9cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độcquyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sựcan thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầngkhu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảmthuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐSthuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có nhữngyếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất
do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằmtrên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nóiriêng cũng như đối với hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS nói chung, cụ thể là:
Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:
a Nhóm các yếu tố tự nhiên:
− Vị trí của BĐS:
Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐScàng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trítương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai tròquan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thịhay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở cácvùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trêncác trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác(vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng,đặc biệt là đối với việc xác định giá đất
− Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất:
Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu
cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kíchthước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ10m-15m
− Địa hình BĐS toạ lạc:
Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lâncận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nướcvào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giácủa nó sẽ cao hơn
− Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác):
Nếu hai BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp vớithị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại
− Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…)
Trang 10Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mụcđích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đấtkhi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đấtcho xây dựng.
− Tình trạng môi trường:
Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởngtrực tiếp đến giá trị BĐS
− Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên:
Những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt,động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại
b Nhóm các yếu tố kinh tế:
− Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS:
Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trịcủa BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượngcủa nó càng cao và ngược lại
− Những tiện nghi gắn liền với BĐS:
Như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thốngtiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng giatăng
c Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
− Tính hữu dụng của BĐS
− Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
Các yếu tố chung bên ngoài:
a Các yếu tố chính trị pháp lý:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có
thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tưvào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:
− Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐSgia tăng
− Các chính sách tác động trực tiếp như: