KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

Sau khi học xong chương này sinh viên có thể: • Giải thích bản chất của bất động sản đầu tư và phân biệt với các tài sản khác như bất động sản hàng hóa và bất động sản chủ sở hữu sử dụng • Giải thích được nguyên tắc ghi nhận và đánh giá bất động sản đầu tư • Xử lý nghiệp vụ kế toán bất động sản đầu tư trên hệ thống tài khoản kế toán. • Nhận biết các các chứng từ kế toán liên quan • Hiểu được cách thức trình bày thông tin trên BCTC liên quan đến BĐSĐT

Trường Đại học Mở TPHCM – Khoa Kế toán Kiểm toán

Mục tiêu

Sau khi học xong chương này sinh viên có thể:

phân biệt với các tài sản khác như bất động sản

hàng hóa và bất động sản chủ sở hữu sử dụng

bất động sản đầu tư

hệ thống tài khoản kế toán

• Nhận biết các các chứng từ kế toán liên quan

BCTC liên quan đến BĐSĐT

2

Nội dung

• Các quy định pháp lý có liên quan

• Nêu các chứng từ kế toán liên quan

• Trình bày thông tin trên BCTC

3

• VAS 01- Chuẩn mực chung

• VAS 05- Bất động sản đầu tư

– Thông tư 161/2007/TT-BTC: hướng dẫn thực hiện chuẩn mực kế toán

• Chế độ kế toán doanh nghiệp theo Thông tư

200/2014/TT-BTC

4Các quy định pháp lý có liên quan

• Khái niệm và phân loại

• Điều kiện ghi nhận, xác định giá trị ban đầu

• Chi phí phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu

• Sử dụng cho các mục đích quản lý;

• Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.

Khái niệm và phân loại

Hàng hóa bất động sản

Cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá

Bất động sản đầu tư

7Khái niệm và phân loại (tiếp)

mục đích khác nhau

riêng rẽ

liên quan cho những người sử dụngbất động sản

con thuê hoặc sử dụng

8

Khi nào BĐS là BĐS đầu tư?

Công ty Minh Thành xây dựng một dãy nhà liên

kế gồm 10 căn, trong đó một căn nhà được sử

dụng để làm phòng trưng bày sản phẩm của công

ty và các căn còn lại được cho các doanh nghiệp

khác thuê để làm văn phòng Giá trị xây dựng 800

triệu đồng/căn

Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì?

10

Bất động sản không bán được riêng rẽ

• Trường hợp bất động sản không bán được riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là không đáng kể (dưới 20% diện tích) thì hạch toán là BĐS đầu tư.

11

Ví dụ 2

phòng 10 tầng có diện tích ngang nhau làm văn

phòng cho thuê Giá trị đã quyết toán toàn cao ốc

Trường hợp doanh nghiệp cung cấp

các dịch vụ liên quan cho những người

sử dụng bất động sản do doanh

nghiệp sở hữu là một phần tương đối

nhỏ trong toàn bộ thoả thuận thì doanh

nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất

ốc để cho thuê làm văn phòng Giá cho thuê hiện

được áp dụng cho các khách hàng là 1triệu

thuê, mỗi tháng các khách hàng sẽ trả thêm tiền bảo

vệ và vệ sinh văn phòng là 50.000đ/m2/tháng

14

Ví dụ 3

Công ty con cho Công ty mẹ hoặc Công ty con khác trong

cùng một Tập đoàn thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất

Công ty Địa Ốc Phong Vân là một thành viên thuộc

tập đoàn Phong Vũ Công ty Phong Vân vừa xây

dựng một cao ốc 5 tầng, tổng giá trị quyết toán của

công trình là 12 tỷ đồng Công ty sử dụng toàn bộ

diện tích của cao ốc để cho các công ty khác thuộc

tập đoàn Phòng Vũ thuê làm văn phòng

Tòa nhà trên được Cty Phong Vân ghi nhận là gì?

16

Đ iều kiện ghi nhận

Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản

phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:

–Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương

Mua bất động sản

trực tiếp khác

–Chi phí liên quan trực tiếp khác

• Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan

• Thuế trước bạ

• Chi phí giao dịch liên quan khác

19

900 triệu đồng, thuế trước bạ là 18 triệu đồng,

thuế chuyển quyền sử dụng đất là 45 triệu đồng

Ngoài ra doanh nghiệp còn chi thêm 15 triệu đồng

khu quy hoạch trọng điểm của thành phố nên đơn

vị dự tính nắm giữ chờ tăng giá để bán kiếm lời

Yêu cầu: Cho biết lô đất trên có phải là bất động

sản đầu tư hay không? Nếu đúng hãy xác định

nguyên giá của bất động sản đầu tư

20

Ví dụ 5

Ngày 1/1/20X0, Công ty Nhất Phong mua trả góp

một cửa hàng từ công ty Hoàng Long để cho thuê

hoạt động Lãi suất mua trả góp là 15%/năm và tổng

số tiền phải thanh toán cho Hoàng Long là 1.500

triệu đồng theo phương thức trả sau: Trả ngay 500

triệu đồng khi nhận cửa hàng, sau đó mỗi năm trả

góp 200 triệu đồng vào ngày 01/1 hàng năm trong 5

năm tiếp theo và trả bằng tiền gửi ngân hàng

Yêu cầu: Hãy xác định nguyên giá của bất động sản

trên

21

Ví dụ 6

Xây dựng bất động sản

quan trực tiếp tính đến ngày hoàn thành công việc

xây dựng

22

• Chi phí lãi vay phát sinh trong quá trình xây dựng để hình

Ví dụ 7

thời gian xây dựng 1,5 năm Chi phí phát sinh gồm:

– Ngày 1/2/20x1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

thanh toán bằng vốn vay dài hạn 30 tỷ Lệ phí trước bạ

nộp bằng tiền mặt 0,5% giá mua Lãi vay 14%/năm

– Ngày 15/2/20x1: Bắt đầu xây dựng toàn nhà với tổng

kinh phí dự toán là 38 tỷ vốn vay, giải ngân thành 3 đợt,

theo chứng từ phát sinh:

• Ngày 15/3/20x1: Giải ngân 12 tỷ đồng, Lãi suất 13%/năm

• Ngày 10/12/20x1: Giải ngân 15 tỷ đồng, Lãi suất 14%/năm

• Ngày 25/6/20x2: Giải ngân 11 tỷ đồng, Lãi suất 15%/năm

– Ngày 1/7/20x2, công trình đã hoàn thành bàn giao đưa

vào cho thuê theo hợp đồng đã ký kết.

Yêu cầu: Chi phí lãi vay được vốn hóa vào giá trị công trình?

Chi phí lãi vay phát sinh từ ngày 1/7/20x2 đến khi trả gốc sẽ

Ví dụ 8

• Công ty CP Tập đoàn ABC thực hiện xây dựng một toà

nhà 22 tầng: Tầng 1 là tầng thương mại, tầng 2 đến

tầng 22 là căn hộ cho thuê Công việc xây dựng phát

sinh như sau:

• Chi phí quyền sử dụng đất: Công ty nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu

dài, giá chuyển nhượng là 150tỷ, thanh toán bằng

chuyển khoản Thuế trước bạ phải nộp đối với quyền

sử dụng đất là 0,5%, nộp bằng tiền mặt.

• Chi phí thuê thiết kế phải trả cho Cty TNHH Trung

Dũng, tổng số tiền 220triệu đồng, trong đó có thuế

GTGT 20tr DN thanh thanh toán cho công ty Trung

Dũng 50% bằng chuyển khoản.

25

Ví dụ 8 (tiếp)

• Chi phí thuê quản lý dự án phải trả cho Coteba Việt Nam

toàn bộ dự án là 3.300triệu đồng, trong đó có thuế GTGT

10% Do quản lý dự án không tốt nên công ty Coteba bị

phạt 200 triệu đồng, trừ vào số tiền phải trả Chi phí thuê

quản lý dự án được thanh toán thành 20 lần ABC đã thanh

toán cho Coteba 16 lần bằng chuyển khoản.

• Chi phí thuê xây dựng: Phát sinh liên quan đến nhiều công

ty theo từng hạng mục công trình, tổng chi phí được duyệt

theo quyết toán là 165.000triệu đồng, trong đó có thuế

GTGT 10% ABC đã thanh toán cho các nhà thầu được

80% bằng chuyển khoản.

• Công trình hoàn thành sau 17 tháng.

Yêu cầu: BĐS trên được trình bày trên BCTC như thế nào và

giá trị là bao nhiêu?

26

Các khoản chi phí không tính vào nguyên giá

• Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này

là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn

sàng hoạt động);

• Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động

lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái

hoạt động bình thường theo dự kiến;

• Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động

hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động

sản đầu tư.

27

Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

sản đầu tư phát sinh sau khi nhận ban đầu phải

được ghi nhận là chi phí sản xuất kinh doanh

doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng

chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi

ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt

động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng

nguyên giá bất động sản đầu tư”

–Nâng cấp, cải tạo: Vốn hóa

chi phí SXKD

28

Ví dụ 9

Do một bất động sản cho thuê bị xuống cấp, doanh

nghiệp Trân Châu quyết định sửa chữa để đảm bảo

hoạt động bình thường Tổng chi phí sửa chữa phải

thanh toán cho nhà thầu là 200 triệu đồng

Yêu cầu: Cho biết khoản chi trên có được ghi tăng

nguyên giá hay không và ghi nhận vào sổ sách kế

toán

29

Ví dụ 10

Công ty Hoàn Cầu có một tòa nhà đang cho thuê

làm văn phòng Vào năm 20X0,công ty đã sửa

chữa nâng cấp tòa nhà theo phương thức giao thầu

toàn bộ, bao gồm làm thêm tầng hầm gửi xe, thiết

kế lại các văn phòng cho thuê theo hướng không

gian mở để tạo thêm diện tích Tổng chi phí sửa

chữa nâng cấp phải thanh toán cho nhà thầu là 1 tỷ

đồng Sau khi sửa chữa, giá cho thuê văn phòng đã

tăng lên

Yêu cầu : Hãy cho biết khoản chi trên có làm tăng

nguyên giá bất động sản đầu tư hay không?

30

Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu

Tiếp theo Ví dụ số 10, thông tin bổ sung sau: Nguyên

giá ban đầu của tòa nhà là 2.000 triệu đồng, tỷ lệ

khấu hao trước và sau khi nâng cấp vẫn là 5%/năm

và giả sử hoàn thành việc nâng cấp vào ngày

30/06/20X0

Thông tin bổ sung;

- Thời gian sử dụng của tòa nhà tính đến thời điểm

bắt đầu nâng cấp là 4,5 năm

- Thời gian sửa chữa nâng cấp là 6 tháng

Yêu cầu: Xác định nguyên giá, hao mòn, giá trị còn

lại tại ngày 31/12/20x0

32

Chuyển đổi mục đích nắm giữ

BĐS xây dựng BĐS hoàn thành

33

Chuyển đổi mục đích nắm giữ

34

BĐS ĐẦU TƯ BĐS XÂY DỰNG

Kết thúc xây dựng, đưa vào đầu tư

Ví dụ 12

• Tháng 5/20X7 công ty bỏ tiền mua lại một tòa nhà đã xuống

cấp và tiến hành xây dựng mới một cao ốc để cho thuê văn

phòng

• Tháng 04/20X8 , công việc sửa chữa đã hoàn thành và

công ty ký một số hợp đồng cho các DN khác thuê làm văn

Ví dụ 13

• Ngày 10/03/20X7, đơn vị bắt đầu đưa vào sử dụng một

tòa nhà mới xây để cho doanh nghiệp khác thuê hoạt

động.

• Ngày 01/01/20X8, đơn vị lấy lại để làm nơi trưng bày sản

phẩm.

Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên như

thế nào tại ngày 01/01/20x8?

CSH bắt đầu triển khai mục đích bán

CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động

Một nhà xưởng đang cho thuê hoạt động từ tháng

5/20X6.

Ngày 01/11/20x7 doanh nghiệp không tiếp tục cho thuê

hoạt động, tiến hành sửa chữa và bán nhà vào tháng

12/20x7.

Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên

như thế nào tại ngày 01/11/20x7?

• Ngày 01/3/20X8, công ty A đã ký hợp đồng cho công ty B

thuê toàn bộ chung cư này trong 3 năm.

Yêu cầu: BĐS trên được ghi nhận như thế nào tại ngày

01/03/20x8?

40

1/3/x8

Tài khoản 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư

•Trị giá thực tế hàng hoá bất động

sản mua về để bán;

•Giá trị còn lại của bất động sản

đầu tư chuyển thành hàng tồn

kho;

•Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng

cấp triển khai cho mục đích bán

ghi tăng giá gốc hàng hoá bất

động sản chờ bán

Dư Nợ

Trị giá thực tế hàng hoá bất

động sản còn lại cuối kỳ.

kinh doanh trong kỳ

TK này không có số dư

Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán

Số khấu hao BĐS đầu tư trích

trong kỳ;

Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải

tạo BĐS đầu tư không đủ điều

kiện tính vào nguyên giá BĐS

đầu tư;

Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ

cho thuê hoạt động BĐS đầu tư

trong kỳ;

Giá trị còn lại của BĐS đầu tư

bán, thanh lý trong kỳ;

Chi phí của nghiệp vụ bán,

thanh lý BĐS đầu tư phát sinh

trong kỳ.

TK này không có số dư

Các nghiệp vụ phát sinh chủ yếu

◘ Chi phí phát sinh sau ghi nhậnban đầu Bán BĐS đầu tư

TK 333

Bài tập thực hành số 1

trên đất, giá mua là 1.400 triệu đồng thanh toán

bằng chuyển khoản Chi phí môi giới thanh toán

bằng tiền mặt là 7 triệu đồng Giá trị nhà trên đất

được xác định là 200 triệu đồng Doanh nghiệp

mua chờ tăng giá để bán lại

TK 635

Bài tập thực hành số 2

• Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất,

giá mua trả ngay là 5.000 triệu đồng Tại thời điểm mua phải

thanh toán ngay 1.500 triệu đồng, số còn lại trả dần trong 10

năm, mỗi năm 350 triệu đồng DN chuyển khoản 1.500 triệu

đồng trả cho người bán Tổng số lãi trả chậm trong 10 năm

là 2.310 triệu đồng (lãi suất cố định là 12%/năm tính trên số

dư nợ gốc giảm dần).

• Thuế trước bạ phải nộp là 25 triệu đồng, đã nộp bằng tiền

mặt.

• Chi phí môi giới thanh toán bằng tiền mặt là 2,2 triệu đồng,

trong đó có thuế GTGT 0,2 triệu đồng.

• Doanh nghiệp đang giữ tài sản để chờ tăng giá.

TK 217

Bài thực hành số 3

• Chuyển quyền sử dụng đất, giá mua là 300 triệu đồng trả

ngay bằng tiền mặt Doanh nghiệp tiến hành phân lô, xây

dựng nhà để cho thuê theo một số hợp đồng thuê hoạt động.

Chi phí phát sinh khi xây dựng như sau:

– Vật liệu mua ngoài thanh toán bằng TGNH: 200 triệu đồng

– Công cụ dụng cụ xuất kho loại phân bổ 1 lần: 30 triệu

đồng

– Tiền lương phải trả công nhân viên: 120 triệu đồng

– Chi phí dịch vụ mua ngoài phải trả 5,2 triệu đồng

– Chi phí khác thanh toán bằng tiền mặt: 7 triệu đồng

• 10 tháng sau công trình hoàn thành và sẵn sàng để cho thuê

hoạt động.

53

Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

• Tăng lợi ích kinh tế:

54

TK 241

TK 11*, 331…

TK 133

TK 217

Ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư

Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

• Không tăng lợi ích kinh tế:

động sản đầu tư đã xuống cấp trầm trọng, chi phí

phát sinh gồm:

triệu đồng, trong đó có thuế GTGT 20, đã thanh

toán bằng TGNH

thanh toán bằng chuyển khoản

- Chi phí khác bằng tiền mặt 10 triệu đồng

thuê

56

Bài tập thực hành số 5

nhà bị thấm Công ty An Phương đã khoán cho

công ty xây dựng Hòa Bình thực hiện sữa chữa

với tổng chi phí là là 5,5 triệu đồng, trong đó có

thuế GTGT 10%, thanh toán bằng tiền mặt

Trường hợp BĐSĐT nắm giữ chờ tăng

giá, doanh nghiệp không trích khấu hao

mà xác định tổn thất do giảm giá trị

Đánh giá tổn thất do giảm giá trị

59

TK 217

TK 632

BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán xác định tổn thất do

giảm giá trị (tương tự như việc xác định dự phòng giảm giá

TK 511

Bài tập thực hành số 6

• Doanh nghiệp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, thời

hạn thuê là 1 năm, giá thuê chưa thuế GTGT mỗi tháng là

10.000.000đ, thuế GTGT thuế suất 10% Theo thoả thuận

bên thuê phải tiền thuê mỗi đầu 6 tháng Doanh nghiệp đã

nhận đủ số tiền thuê của 6 tháng đầu tiên.

• Chi phí môi giới cho thuê thanh toán bằng tiền mặt

TK 3331

Trường hợp: không cần sửa chữa trước khi bán

Bài tập thực hành số 7

nguyên giá là 1.200 triệu đồng, đã trích khấu hao

100 triệu đồng Giá bán chưa thuế GTGT là 2.000

triệu đồng, thuế GTGT 10%, đã thu bằng chuyển

Bài tập thực hành số 8

cải tạo, sửa chữa khu nhà quận 9 để bán theo hợp

đồng đã ký kết Bất động sản này có nguyên giá là

1.020 triệu đồng, đã trích khấu hao 20 triệu đồng

chuyển khoản 44 triệu đồng, trong đó có thuế GTGT

4 triệu đồng Công việc cải tạo đã xong, sẵn sàng

để giao cho khách hàng

65

Chuyển đổi mục đích nắm giữ

• BĐS đầu tư  BĐS CSH sử dụng

• BĐS CSH sử dụngBĐS đầu tư

• BĐS đầu tư  Hàng hóa BĐS

• Hàng hóa BĐSBĐS đầu tư

66

BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử dụng

khu văn phòng ở quận 7, chuyển thành phòng giới

thiệu sản phẩm Khu văn phòng cho thuê này có

nguyên giá 3.000 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng

đất là 2.000 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà

trên đất 1.000triệu đồng, đã khấu hao đến thời điểm

hiện tại là 500 triệu đồng

• Chi tiền mặt quét vôi lại toàn bộ khu văn phòng 12

triệu đồng, kế toán phân bổ vào chi phí trong 1

năm

69Bài tập thực hành số 9

Chứng từ kế toán

• Hợp đồng mua bán

• Hóa đơn

• Chứng từ nộp thuế Mua ngoài

• Biên bản quyết toán

• Biên bản nghiệm thu

Trên Báo cáo KQHĐKD

- Liên quan đến cho thuê:

+ Doanh thu bán hàng

và CCDV + Giá vốn hàng bán

- Liên quan đến thanh lý, nhượng bán

+ Chênh lệch giữa khoản thu từ việc thanh lý, nhượng bán với giá trị còn lại của BĐSĐT và chi phí thanh lý được trình bày là Thu nhập hoặc Chi phí khác

Trên Báo cáo lưu chuyển tiền tệ

Dòng tiền liên quan đến mua, bán, cho thuê BĐS đầu tư là dòng tiền từ hoạt động đầu tư.

Bản thuyết minh BCTC

- Các chính sách liên quan đến BDS Đt

- Số liệu chi tiết của BĐSĐT

Trình bày thông tin trên BCTC