BẤT ĐỘNG sản và THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản

Slide

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

GV : Phạm Văn Hải

1

Xin chào,

rất vui được làm quen với các Anh/ Chị !

Tự giới thiệu

3

 PHẠM VĂN HẢI

Cao học quản trị kinh doanh

Tổng giám đốc - Ủy Viên HĐQT

Công ty CP Địa Ốc ACB – Ngân hàng ACB

Giảng viên Địa ốc :

• Viện Quản trị - Tài Chính (IFA Institute),

• Đại Học Mở TP.HCM

Liên lạc

Email : haipv@acbr.com.vn

Mobile : 0918 012 063

Nội dung trình bày

1 Tổng quan về bất động sản

2 Tổng quan về thị trường bất động sản

3 Phân loại thị trường bất động sản

4 Các yếu tố của thị trường bất động sản

5 Giá trị và giá cả bất động sản

6 Xu hướng của thị trường bất động sản

7 Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản

8 Thảo luận !

8

I 1 KHÁI NiỆM : Luật dân sự nuớc Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam:

Điều 174-Luật số 33/2005/QH11 - Bộ luật dân sự quy định bất động sản và

động sản như sau:

I TỔNG QUAN VỀ BĐS

Bất động sản là các tài sản bao gồm :

Đất đai

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các

tài sản gắn liền với nhà ở , công trình xây dựng trên đó.

Các tài sản khác gắn liền với đất đai

Các tài sản khác do Pháp luật quy định

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản

I.2.ĐẶC ĐiỂM CỦA BẤT ĐỘNG SẢN

 Tính bất động : Nội và ngoại thành, việt nam và mỹ…

Tính không đồng nhất:

Tính khan hiếm : Tổng dt cả nước 329.314,5 km2, mật độ dân số 253 người/km2 Diện tích đất đai có chiều hướng giảm.

Tính bền vững :

Tác động lẫn nhau

1 Khả năng co giãn của Cung bất động sản kém

I 3 Đặc trưng của bất động sản

2 Thời gian mua –bán dài, chi phí mua bán cao

3 Đắt tiền và tính thanh khoản kém

4 Sự can thiệp và quản lý của Nhà Nước chặt chẽ

5 Phụ thuộc vào năng lực quản lý

I 4 Phân loại bất động sản

• Theo kinh nghiệm trong nước và thế giới ,

BĐS PHÂN THÀNH

 Bất động sản không từ đầu tư xây dựng

Đất đai trong sản xuất nông nghiệp, lâm,

ngư…

 Bất động sản từ đầu tư xây dựng

Nhà ở, nhà máy, công trình thương mại- dịch

vụ, hạ tầng ( kỹ thuật – xã hội )

Bất động Sản đặc biệt

8

II TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT

diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong

khỏang thời gian nhất định

9

II.3 Các đặc trưng của thị trường BĐS

• Không tập trung và mang tính khu vực địa

phương

• Canh tranh không hoàn hảo

• Có quan hệ với các thị trường khác

III PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BĐS

III.1 Phân loại theo công năng

• Thị trường đất đai sản xuất nông nghiệp

• Thị trường nhà ở : Biệt thự, nhà vườn, nhà phố riêng biệt và phố liên kế,nhà chung cư

• Thị trường công trình công nghiệp

• Thị trường công trình thương nghiệp và dịch vụ công cộng, khách sạn, cao ốc văn phòng

• Thị trường công trình đặc biệt (sân bay, bến

cảng )

III 2 Phân loại theo tính chất kinh

III.3 Các cấp độ phát triển thị trường BĐS

=>> SƠ KHỎI

 Mọi người tạo lập nhà ở cho mình, “cha

mẹ cho miếng đất cất nhà ra riêng”, trở

thành bất động sản

 Các chủ đất, chính sách, cơ quan quản lý đóng vai trò quyết định trong giai đoạn này

15

=>>TẬP TRUNG HOÁ

• Do đất đai hạn chế, giai đoạn này một số người (các doanh nghiệp) có năng lực xây dựng toà nhà, dự án lớn hơn trên một diện tích nhất định

• Chính sách quy hoạch, xây dựng, các cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định trong giai đoạn này

=>>Tiền tệ hóa

• Các doanh nghiệp xây dựng phát triển, thị trường cạnh tranh, chôn vốn, thiếu vốn

• Cần phải có sự tham gia của các định chế kinh doanh tiền tệ tham gia với tư cách nhà cho vay

• Ngân hàng, chính sách tiền tệ ngân hàng và

cơ quan quản lý chúng đóng vai trò quan

trọng trong giai đoạn này

17

=>>Tài chính hóa

• Thị trường bất động sản phát triển mạnh, quy

mô thị trường gia tăng

• Các ngân hàng không còn lực và đối diện với rủi ro

• Các khoản cho vay được các ngân hàng huy động từ nhiều nguồn đa dạng khác

• Các định chế, tổ chức tài chính (financial

institution), cơ quan quản lý tài chính đóng vai trò quan trọng trong giai đoạn này

I v CÁC YẾU TỐ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

IV.1 Nhà nước

• Ban hành các quy định về quản lý bất động sản,

về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất

• Vạch ra quy hoạch về việc sử dụng đất và xây dựng nhà xưởng

• Sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước ,xưởng, trụ

sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước cần bán Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường BĐS

IV.2 Nhà đầu tư:

• Nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất

động sản và vào các ngành kinh tế khác

• Đối với các nhà đầu tư vào các ngành

kinh tế khác : người mua ( CẦU )

• Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản: RẤT QUAN TRỌNG VÌ

TẠO CUNG

IV.3 Người mua và người bán

thông thường

• Người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau Họ

có thể là:

- Người mua đơn thuần

- Người bán đơn thuần: bán bất động sản để

chuyển hoá thành vốn dùng vào việc khác

- Vừa bán vừa mua;

Bán bất động sản ở nơi này để mua bất động sản

ở nơi khác do nhu cầu chuyển nơi sinh sống.21

IV.4 Người môi giới

• Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thịết về

việc giao dịch mua, bán bất động sản Nhờ họ

mà hoạt động thị trường bất động sản được trôi chảy Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin

về thị trường bất động sản mà nhà thẩm sản giá cần quan tâm

• Cần sớm hình thành những công ty môi giới bất động sản để đưa vào hoạt động môi giới bất

động sản đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi

22

CUNG -CẦU TRÊN THỊ TRƯỜNG

Quan hệ cầu, cung

• Cầu, cung là một hàm số của giá Trên mọi thị trường nói chung, giá cả điều tiết quan

QUAN HỆ CUNG CẦU

25

Các nhân tố ảnh hưởng cung cầu

• a Các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất

• Quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa

• Các yếu tố đầu vào chi phí phát triển BĐS , cùng với những tiến bộ kỹ thuật được ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc

• Các chính sách nhà nước liên quan đến

bất động sản như : chính sách về đất đai,

a Các nhân tố ảnh hưởng đến cung

• Dân số

• Thu nhập khu dân cư

• Kế họach phát triển kinh tế – xã hội

• Quá trình đô thị hóa, sự phát triển và

hòan thiện cơ sở hạ tầng

• Chính sách của Chính phủ

b Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu

bất động sản

V.1 Nh ng giai đo n ữ ạ phát tri n c a ể ủ

V.1.2 Giai đoạn bùng phát mức thấp:

Từ năm 1993 đến năm 1996

• Từ sau khi có Luật Đất đai năm 1993,

giá trị quyền sử dụng đất được xác định giá,

Hệ quả là, đất đai (quyền sử dụng đất) đư

ợc giao dịch

• Một số công trình liên doanh đã được đầu

tư

• Các giao dịch kinh doanh BĐS trong giai

đoạn này chủ yếu là các hoạt động đơn lẻ nhưng khá sôi động

31

V.1.3 Giai đoạn thoái trào cấp thấp: Từ cuối

năm 1996 đến cuối 1998

•Thứ nhất, Nghị định 18, 87 về thuê đất Theo đó

chủ sử dụng đất có thể phải trả hai lần tiền (tiền chuyển quyền và tiền thuê)

•Thứ hai, khủng hoảng tài chính tiền tệ Châu á.

• Thứ ba, Nhà nước tăng cường kỉ cương quản lý

V.1.4 Giai đoạn bùng phát mức cao: Từ

•Tăng đối tư ng ngưười Việt ki u từ 3 lên 6;ợ ề

•Miễn tiền thuê đất cho dự án xây nhà chung cư

33

•- Thứ hai, cùng với việc phục hồi kinh tế

của các nước Châu á sau khủng hoảng tài chính tiền tệ là sự quay trở lại của vốn đầu tưư trực tiếp, là sự mở rộng đầu tưư vào thị trưường BĐS

•- Thứ ba là làn sóng đầu tư mới, do môi trường đầu tưư Việt Nam đưược đánh giá là ổn

định trong bối cảnh sau sự kiện 11 tháng 9 năm 2001

Thứ tư, nguồn vốn ODA tiếp tục được cam kết ở mức cao (trên 2 tỷ USD/năm).

Giai đoạn này có thể nói là giai đoạn thành công nhất của các doanh nghiệp xây dựng

+ HUD, Phú Mỹ Hưng, Ciputra, Vinaconnex đã trở thành các công ty kinh doanh BĐS hoặc bổ sung chức năng kinh doanh BĐS

+ Các công ty kinh doanh BĐS trong giai đoạn này, không những thanh toán được các khó khăn về tài chính mà còn có lợi nhuận lớn

35

• Bên cạnh đó, các hoạt động đầu tư, giao dịch tăng gấp đôi

phạm vi đô thị trên địa bàn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh

• Trên địa bàn các tỉnh: Đông Nam bộ và duyên hải miền Trung,

rất nhiều các dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí đưược đầu tưư trong giai đoạn này.

• Giai đoạn này, thị trường BĐS được tăng trưởng cả về quy mô,

phạm vi và số lượng

• Rất nhiều dự án lớn, quy mô được đưa vào triển khai đầu tư,

giao dịch trong giai đoạn này

• Rất nhiều đất đai được chuyển đổi mục đích sử dụng trong thời

gian này

V.1.5 Giai đoạn thoái trào, trầm lắng: Từ nửa

cuối năm 2004 đến cu i 2006 ố

• Chấm dứt cơ chế phân lô bán nền đòi hỏi đầu tư có lộ trình tổng

thể, có quy mô lớn và phải có tiềm lực tài chính đủ mạnh (ngh ị

nh 181 , 29/10/2004 )

đị

trạng chiếm dụng vốn của các nhà đầu tư tiềm năng đối với các nhà đầu tư phát triển

khi triển khai dự án (20% đối với dự án hạ tầng khu đô thị mới)

chất là tăng giá đầu vào công trình

BĐS Thực chất là hạn chế tiếp tục mở rộng tín dụng BĐS

37

V.1.6 Giai ®o¹n tõ 2007

+ Thị trường bất động sản (TTBĐS) triển khá nhanh và

mạnh trong năm 2007,

+ Lượng BĐS được đầu tư xây dựng và giao

dịchtăng lên khá nhiều

+ Giá bán và thuê BĐS theo đó cũng tăng nhanh hơn

so với 2006 BĐS ở Tp HCM, Hà Nội, ĐàNẵng, Bình Dương, BRVT, Cần Thơ phát triển mạnh

nhất,

+ Tp.HCM được đánh giá là 1 trong Top 10 TTBĐS triển

vọng của thế giới (Theo Pricewaterhouse Coopers và

Giai ®o¹n tõ 2007

• Tâm lý mua bất động sản (BĐS) theo phong trào

và theo đám đông.

• Tuy có tăng nhiều nhưng nguồn cung BĐS trong năm

2007 và 2008 (ước tính) vẫn còn hạn chế nên giá

BĐS có thể sẽ vẫn tiếp tục tăng

• Nhiều doanh nghiệp từ ngành khác đầu tư sang

BĐS như Lilama, Trường Hải, TCT

Viglacera, Viettronic Tân Bình, Cơ Điện Lạnh

REE, Cáp và VLVT SAM, Savimex, Chương

Dương, Nhiệt điện Phả Lại, Kinh Đô, Giấy Viễn Đông, Sơn Đồng Nai… Không ít doanh nghiệp này nhờ các dự án địa ốc mà giá cổ phiếu tăng rất mạnh.39

Giai ®o¹n tõ 2007

• Các công ty như Vincom, Hòa Bình, Coteccons, Cotec Group, Descon, Toàn Thịnh Phát, Cofico từ giờ đến hết

năm2007 và đầu năm 2008 đều có vài

dự án chuẩn bị triển khai

Hiện tượng Vista: "Sốt" căn hộ hay doanh nghiệp diễn trò?

41

Chen nhau trước cổng ngân hàng

Thảo luận nhóm !!!

43

Nhân tố nào đã làm thị trường bđs ở một số thành phố,

địa phương VN nóng lên trong thời gian này???

Nguyên nhân chính như sau:

1 Tâm lý mua theo phong trào ngày

càng tăng

2 Các dự án BĐS ở giai đoạn hoàn thiện

vào dịp cuối năm

3 Tỷ lệ trượt giá VLXD nhất là giá thép,

4 Chính sách mua nhà thông thoáng hơn

cho Việt kiều và người nước ngoài tác động mạnh đến tâm lý đầu tư, là ở

những khu có quy hoạch ổn định và ở

44

Nguyên nhân chính như sau

4 Nhiều chủ trương rõ ràng và cơ sở hạ tầng

thuận lợi thông suốt

Ví dụ : Cầu và hầm Thủ Thiêm đang hoàn

thiện, công trình đường Nguyễn Văn Linh, cầu Nguyễn Văn Cừ, cầu nối giữa huyện Bình Chánh và Nhà Bè được thông xe

ở Tp HCM, đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, đẩy nhanh tiến

độ dự án Sân bay quốc tế Long Thành, dự

án Metro Bến Thành - Suối Tiên, đường vành đai Tân Sơn Nhất - Bình Lợi, Tp

Nguyên nhân chính như sau

• Nghị định 84 của chính phủ : bổ sung

khuyến khích đầu tư nước ngoài vào VN, việc tăng sử dụng đất từ 50 năm -70 năm Liệt kê các trách nhiệm chính phủ về việc giải phóng mặt bằng trước khi giao đầu tư

• Dự thảo và phê duyệt quyền sở hữu nhà đất của một số nhóm Việt kiều đã nới lõng

Nguyên nhân chính như sau

• Tp HCM: Giá đất tăng liên tục từ đầu năm

đến nay đặc biệt tại Q.2, 7, 9, Thủ Đức và Nhà Bè Tại Q.2 giá đất cao nhất đạt

45 đến 50 triệu/m2 tại An Phú - An Khánh vào tháng 9-10/2007, đây là mức cao nhất tính đến thời điểm hiện tại

• Hà Nội: Nhà đất cũng nóng lên, nhiều giao

dịch mua bán thành công, đặc biệt

47

V 2 Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh WTO

• V.2.1 Điểm mạnh

• - Thị trường chưa phát triển, còn nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư

• - Chủ trương của nhà nước muốn tăng

cường thu hút đầu tư

• - Bờ biển dài, nhiều danh thắng

• - Lao động rẻ, chịu khó

• Nguồn vốn vận hành vào nhiều hơn

49

Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản

Việt Nam trong bối cảnh WTO

• V.2.2 Điểm yếu

• Hạ tầng yếu so với nhu cầu (Giao thông, viễn

thông, tài chính, ngân hàng, …)

• Thị trường còn chưa liên thông (liên vùng, trong và ngoài nước, các thị trường khác…)

• Tư duy tổng thể yếu (chưa có thiết kế tổng thể,

chưa có cơ quan chịu trách nhiệm cuối cùng về bất động sản, …)

• Nguồn lực đối ứng nhỏ (Người dân còn vốn những chưa được huy động; doanh nghiệp còn chưa có

Transparency Index) đối với 56 quốc gia

và vùng lãnh thổ

• Đứng thứ 56/56 quốc gia được khảo

sát) và cả khu vực châu Á - Thái Bình

Dương (15/15 quốc gia) với số điểm

Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản

Việt Nam trong bối cảnh WTO

• V.2.3 Cơ hội

• Có làn sóng đầu tư mới nên Nguồn vốn

đầu tư vận hành vào nhiều

• Nằm trong vùng tăng trưởng nhanh của

thế giới nên được quan tâm đầu tư

• Chính trị xã hội tương đối ổn định nên

được chọn là nơi đầu tư thay thế

• Con người, đất nước muốn vươn lên

53

Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản

Việt Nam trong bối cảnh WTO

• V.2.4 Thách thức

• Có thể hấp thụ được nguồn vốn đầu tư hay không trong bối cảnh cạnh tranh đầu tư nước ngoài

• Có giải quyết được vấn đề hạ tầng cơ sở

không, nhất là hạ tầng giao thông, điện

• Nguồn vốn trong nước được huy động để đối ứng hay bị thay thế bởi đầu tư nước ngoài

• Lợi ích đầu tư rơi vào đâu?

Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản

Việt Nam trong bối cảnh WTO

• V.2.5 Đánh giá tổng thể

• Thuận lợi – Khó khăn: 6-4

55

VI GIÁ TRỊ VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN

1 Đặc trưng chủ yếu của giá bất

VI.1Đặc trưng chủ yếu của giá

bất động sản : 6 đặc trưng

• Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và công trình;

• Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai;

• Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hợp bằng giá cho

thuê;

• Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà

bất động sản đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá

cả cũng khác nhau;

• Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài

việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cả biệt của người mua và người bán;

• Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả bất động sản luôn luôn có

khuynh hướng tăng lên vì tài nguyên đất đai là có hạn. 57

VI.2Các loại hình giá cả bất động sản

Giá cả BĐS có thể nhiều cách phân loại khác

nhau, trong đó có 4 cách phân loại thông dụng

sau đây:

• + Giá mua bán và giá thuê (đối với đất đai, giá

thuê còn gọi là địa tô);

• + Giá đất, giá công trình và giá bất động sản (giá

đất về thực chất là địa tô được tư bản hoá)

• + Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính

Căn cứ vào công dụng :

• + Giá thị trường: dùng trong giao dịch mua bán (market Value);

• + Giá thuê: dùng trong giao dịch cho thuê