THỰC TRẠNG nền KINH tế THỊ TRƯỜNG và THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản

Nền kinh tế thị trường phát triển thì đất nước mới phát triển được và giải quyết được nhiều vấn đề về nhu cầu cũng như các dịch vụ khác nhằm đáp ứng nhu cầu cho người dân.. Phần 1: NỀN K

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

BÀI TIỂU LUẬN

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

NGHÀNH : QUẢN TRỊ KINH DOANH

MÔN : LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Tp Hồ Chí Minh, ngày 24 tháng 9 năm 2015

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN



MỤC LỤC

MỤC LỤC

Danh mục viết tắt

Lời mở đầu

Phần 1: Nền kinh tế thị trường

I. Khái niệm

II. Những đặc điểm của nền kinh tế thị trường

1. Đặc tính chung của nền kinh tế thị trường

2. Tính đặc thù của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

III. Thực trạng nền kinh tế thị trường định hước xã hội chủ nghĩa

a. Thị trường dân tộc thống nhất đang trong quá trình hình thành chưa đồng bộ

b. Nhiều thành phần kinh tế tham gia thị trường

c. Sự hình thành thị trường trong nước gắn với mở rộng kinh tế đối ngoại hội nhập vào thị trường khu vực va thế giới

d. Quản lý nhà nước về kinh tế xã hội còn yếu

Phần 2: Nền kinh tế thị trường BĐS

I Khái niệm

II Phân loại, đặc điểm, vị trí, vai trò thị trường BĐS

1 Phân loại

2 Đặc điểm

3 Vị trí, vai trò

4 Quy luật cung cầu

III Thực trạng kinh tế thị trường BĐS

1 Quá trình hình thành và phát triển

2 Giải pháp thị trường BĐS

Kết luận

Tài liệu tham khảo

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

- BĐS: bất động sản

- VN: Việt Nam

- XHCN: xã hội chủ nghĩa

- TBCN: tư bản chủ nghĩa

LỜI MỞ ĐẦU

Thị trường kinh tế và thị trường BĐS đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Thị trường BĐS chiếm tới 60% giá trị, nó còn ảnh hưởng đến các thị trường khác như: thị trường vốn, thị trường hàng hóa, dịch vụ… Khi thị trường BĐS bị khủng hoảng thì cũng làm cho các thị trường khác cũng bị ảnh hưởng theo và bị suy thoái Thị trường BĐS cho ta được cái nhìn rõ nét nhất, từ đó đề ra những biện pháp để pháp triển kinh tế thị trường đặc biệt là thị trường BĐS, đưa ra những định hướng để có thể pháp triển cho hiện tại cũng như tương lai

Nền kinh tế thị trường phát triển thì đất nước mới phát triển được và giải quyết được nhiều vấn đề về nhu cầu cũng như các dịch vụ khác nhằm đáp ứng nhu cầu cho người dân

Thị trường Bất Động Sản Việt Nam cũng như một mỏ vàng và cũng như một đại dương cần được những nhà kinh tế khám phá và khai thác Dựa trên những gì đã biết, chúng ta sẽ đi sâu nghiên cứu về thị trường BĐS Việt Nam dưới góc độ kinh tế học, phân tích và tìm hiểu để có được cái nhìn tổng quan và sắc nét nhất, qua đó áp dụng được vào trong công việc kinh doanh cùng thị trường đầy tiềm năng này

Phần 1: NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

Kinh tế thị trường là nền kinh tế hàng hóa vận động theo cơ chế thị trường, trong đó toàn bộ các yếu tố “đầu vào” “đầu ra” của sản xuất đều thông qua thị trường Là trình độ phát triển cao của nền kinh tế hàng hóa

Kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa là nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, vận động theo kinh tế thị trường có sự quản

lý của nhà nước

Các chủ thể có tính độc lập, có quyền tự chủ trong sản xuất kinh doanh, nhưng có sự cạnh tranh gay gắt giữa các chủ thể kinh tế tham gia thị trường nhằm giành giật những điều kiện kinh doanh thuận lợi

Giá cả thị do thị trường quyết định Giá cả là phạm trù kinh tế trung tâm, là công cụ quan trọng thông qua cung cầu để kích thích và điều tiết hoạt động kinh tế của các chủ thể tham gia kinh tế thị trường Sự biến động của cung cầu kéo theo sự biến động của giá cả thị trường và ngược lại Hệ thống thị trường được phát triển đầy đủ và có tác dụng làm cơ sở cho việc phân phối các nguồn lực nền kinh tế vào trong các ngành, các lĩnh vực kinh tế

Vận động theo qui luật vốn có của kinh tế thị trường như quy luật giá trị, qui luật cung cầu, qui luật cạnh tranh,…Sự tác động của các qui luật

đó hình thành cơ chế tự điều tiết của nền kinh tế

Có sự điều tiết vĩ mô của nhà nước thông qua pháp luật kinh tế, kế hoạch hóa, các chính sách kinh tế Tính hiệu quả của nền kinh tế thị trường hoàn chỉnh-thị trường xã hội thống nhất, là một thị trường đồng

bộ giữa các thị trường, và có luật pháp thương mại chi phối

nghĩa

- Về mục tiêu phát triển kinh tế thị trường

• Điểm khác biệt giữa nền kinh tế thị trường nước ta với nền kinh tế thị trường nước khác là mục tiêu chính trị, mục tiêu kinh tế xã hội mà nhà

nước và nhân dân ta lựa chọn làm định hướng chi phối sự vận động phát triển kinh tế

• Mục tiêu là giải phóng sức sản xuất, động viên mọi nguồn lực trong nước và ngoài nước để thực hiện công nghiệp hóa hiện đại hóa, nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội, cải thiện từng bước đời sống nhân dân

- Nền kinh tế thị trường gồm nhiều thành phần, trong đó nền kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo

• Tính định hướng xã hội chủ nghĩa của nền kinh tế thị trường nước ta đã quyết định kinh tế nhà nước phải giữ vai trò chủ đạo trong cơ cấu kinh

tế nhiều thành phần Kinh tế nhà nước cùng, kinh tế tập thể tạo nền tảng cho chế độ xã hội mới – Xã Hội Chủ Nghĩa ở nước ta Việc xác lập vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước là vấn đề có tính nguyên tắc và

là sự khác biệt có tính bản chất giữa kinh tế thị trường định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa với kinh tế thị trường Tư Bản Chủ Nghĩa

• Mỗi thành phần kinh tế trong thời kỳ quá độ lên Chủ Nghĩa Xã Hội có bản chất kinh tế - xã hội riêng, chịu sự tác động của các qui luật kinh tế riêng Và vì dựa trên chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất nên không tránh khỏi tính tư phát chạy theo lợi nhuận, nảy sinh các hiện tượng tiêu cực làm tổn hại đến lợi ích chung cảu xã hội Vì vậy kinh tế nhà nước phải được xây dựng và phát triển có hiệu quả để thực hiện tốt vai trò của mình

- Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thực hiện nhiều hình thức phân phối theo thu nhập, trong đó lấy phân phối theo lao động làm chủ yếu

• Các hình thức phân phối theo thu nhập sau:

Phân phối theo lao động

Theo nguồn vốn

Theo giá trị sức lao động

Phân phối thông qua các quỹ phúc lợi xã hội

• Sự khác biệt cơ bản và cũng là đặc trưng bản chất chủa nền kinh tế thị trường định hướng XHCN và nền kinh tế thị trường TBCN là ở chỗ xác lập chế độ công hữu và thực hiện phân phối theo lao động, nó là hình thức thực hiện về mặt kinh tế của chế độ công hữu

- Cơ chế vận hành nền kinh tế là cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước XHCN

Cơ chế vận hành nền kinh tế của tất cả các nước đều là cơ chế thị

trường có sự quản lý của nhà nước

Điều khác biệt trong cơ chế vận hành nền kinh tế của ta là ở chỗ nhà nước quản lý nền kinh tế không phải là nhà nước tư sản, mà là nhà nước xã hội chủ nghĩa

- Nền kinh tê thị trường định hướng xã hội chủ nghiã cũng là nền kinh tế mở

Thực hiện mở rộng quan hệ kinh tế đối ngoại theo hướng đa phương hóa các hình thức đối ngoại, gắn thị trường trong nước với thị trường thế giới, nhưng vẫn giữ được độc lập chủ quyền và bảo vệ được lợi ích quốc gia, dân tộc trong quan hệ kinh tế đối ngoại đẩy mạnh xuất khẩu,

mở rộng thị phần, thu hút vốn đầu tư nước ngoài

 Trình độ phát triển nền kinh tế thị trường nước ta còn ở giai đoạn sơ khai

- Biểu hiện:

• Cơ sở vật chất kỹ thuật còn ở trình độ thấp còn nhiều ngành kinh tế máy móc cũ kĩ, công nghệ lạc hậu, lao động thủ công chiếm tỷ trọng lớn nâng suất chất lượng, hiệu quả sản xuất còn thấp

• Kết cấu hạ tầng, đường giao thông, bến cảng, hệ thống thông tin liên lạc còn lạc hậu, chưa phát triển dẫn đến việc giao lưu giữa các vùng, các địa phương bị chia cắt, tách biệt không thể khai thác hết tiềm năng các vùng, các địa phương

• Nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn 70%, các ngành công nghệ cao chiếm

tỷ trọng thấp

• Khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp còn yếu ở thị trường trong nước và thị trường nước ngoài Công nghệ lạc hậu, năng suất thấp, khối ượng hàng hóa nhỏ bé, chủng loại hàng háo chưa nhiều, chất lượng hàng háo chưa cao, nhưng giá cả cao

chưa đồng bộ

- Giao thông vận tải kém phát triển nên chưa lôi cuốn được tất cả các vùng trong nước vào một mạng lưới lưu thông thống nhất

- Thị trường hàng háo dịch vụ đã hình thành nhưng còn hạn hẹp, còn nhiều hiện tượng tiêu cực: hàng nhái nhãn hiệu, hàng giả, nhập lậu,…

- Thị trường hàng hóa về sức lao động mới được hình thành Sức cung

về lao động có tay nghề nhỏ hơn sức cầu, trong khi đó cung về lao động giản đơn vượt quá cầu

- Thị trường tiền tệ, thị trường vốn có nhiều tiến bộ nhưng vẫn còn nhiều trắc trở, thủ tục rườm rà, nhiều vướng mắc Thị trường chứng khóan ra đời nhưng có ít doanh nghiệp đủ điều kiện tham gia

Nền kinh tế nước ta có nhiều loại hình sản xuất hàng hóa cùng tồn tại, đan xen nhau, sản xuất phân tán nhỏ còn phổ biến

ngoại hội nhập vào thị trường khu vực va thế giới

Toàn cầu và khu vực hóa về kinh tế là xu thế tất yếu khách quan vì vậy chúng ta cần chủ động hội nhập, đa dạng hóa kinh tế đối ngoại, tận dụng ngoại lực để phát huy nội lực thúc đẩy công nghiệp hóa- hiện đại hóa nền kinh tế

d Quản lý nhà nước về kinh tế xã hội còn yếu

Hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách chưa đồng bộ và nhất quán, thực hiện chưa nghiêm

BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán,trao đổi,cho thuê, thuế chấp,chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lí của Nhà Nước

II Phân loại, đặc điểm, vị trí, vai trò thị trường BĐS

Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS:

- Thị trường mua bán bất động sản: là loại hình giao dịch sớm nhất cùng với sự ra đời của sở hữu tư nhân về đất đai Thị trường này càng ngày phát triển mạnh mẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển

- Thị trường BĐS cho thuê: người cho thuê chuyển quyền sử dụng sang người đi thuê Mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm của mình theo hợp đồng đã kí

- Thị trường bất động sản dùng làm tài sản thế chấp

- Thị trường bất động sản dùng làm góp vốn liên doanh

- Thị trường bất động sản dùng làm bảo hiểm

- Thị trường BĐS nhà ở

- Thị trường BĐS đất đai

- Thị trường BĐS văn phòng

- Thị trường BĐS thương mại

- Thị trường BĐS công nghiệp

- Thị trường BĐS đặc biệt: Thị trường các xưởng đóng tàu, trạm xăng

- Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm dao dịch

- Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích trong BĐS

- BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

- Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo

- Cung về BĐS thường phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá của BĐS

- Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập

- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

- Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

- Thị trường BĐS mà khi tham gia hay rút lui khỏi thị trường là một vấn

đề phức tạp và khó khăn và cần phải nhiều thời gian

3 Vị trí, vai trò

- Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất và phát triển

- Phát triển thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đàu tư phát triển

- Phát triển thị trường BĐS góp phần làm tăng thu nhân cho ngân sách nhà nước

- Phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tê

- Phát triển thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định xã hội

- Phát triển thị trường BĐS góp phần vào nâng cao đời sống nhân dân

- Phát triển thị trường BĐS góp phần vào đổi mới chính sách, trong đó

có chính sách đất đai, về BĐS

- Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS

• Quy mô, cơ cấu dân cư

• Thu nhập

• Đô thị hóa

• Giá BĐS

• Cung cầu BĐS thay thế

• Sự phát triển của kết cấu hạ tầng

• Mốt và thị hiếu

• Chính sách tiền tệ

• Chính sách quản lí BĐS

• Dự báo về cung cầu BĐS

- Các nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS

• Yếu tố giá BĐS

• Yếu tố ngoài giá BĐS

- Quy luật cung cầu BĐS

• Tác động chuyển dịch của cầu

• Tác động chuyển dịch của cung

• Sự thay đổi của cả cung và cầu

1 Quá trình hình thành và phát triển

- Hoạt động kinh doanh BĐS vẫn trong tình trạng không ổn định, chủ yếu là tự phát, không lành mạnh, có những diễn biến phức tạp Đến năm 1980 tồn tại nhiều hình thức sỡ hữu: tư nhân, công cộng, tổ chức, nhà nước Tự tìm đối tác và giao dịch với nhau, tự thỏa thuận giá cả và thực hiện theo thủ tục truyền thống

- Giai đoạn này mặc dù nhà nước chưa có văn bản pháp luật nào về quy luật giao dịch BĐS nhưng nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục mua bán, cho thuê mướn BĐS và thu lệ phí khi đăng kí quyền sỡ hữu nhà đất

- Mang tính tự phát, các giao dịch chỉ xuất hiện khi có nhu cầu tiêu dùng của người dân, chưa xuất hiện tổ chức kinh doanh, mô giới, dich vụ BĐS chưa có khung pháp lý cho hoạt động của thị trường

- Từ năm 1980 cùng với quá trình đổi mới nền kinh tế sang nền cơ chế thị trường hiện tượng mua bán đất đai BĐS xuất hiện trở lại Các bên giao dịch tự trao tay, tự viết cam kết hai bên, một số it trường hợp được xác nhận của UBND xã, thị trấn

- Có sự ra đời của luật đất đai 1993 trong vài năm đầu trọng tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến tạo nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp trên cơ sở nhà nước trao cho người sử dụng đất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng

- Giai đoạn này vẫn chưa có luật đất đai mới nên vẫn áp dụng luật đất đai

1993 đã bộc lộ nhiều kẽ hở, những qui định kg còn phù hợp dẫn đến đầu cơ tăng mạnh, sức cung và sức cầu đã hình thành giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố Đó là lực lượng đầu cơ nhỏ lẻ, và sự phát triển của các công ty BĐS

- Năm 2000, giá nhà đất tăng mạnh và tăng liên tục và đạt đỉnh cao, Việt Nam thời gian này được nhận định giá BĐS đắt nhất thế giới Các giao dịch lúc này có chứa yếu tố “xin- cho”, thủ tục rườm rà, phải trải qua nhiều bước dẫn đến nhiều tiêu cực, mất nhiều quyền lợi của người dân

- Có sự ra đời của luật đất đai 2003, cơ bản giống luật năm 1993 nhưng

nó có một số thay đổi: khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất đối với đất do nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;…

- Luật đất đai 2003 đang mang lại nhiều hiệu quả rõ rệt Giảm được tình trạng đầu cơ, mua bán nhà đất lộn xộn… Đã sửa nhiều vướng mắt trong luật năm 1993,và đã xử lý hầu như toàn bộ các tồn tại đó Những quyền lợi chính đáng, đảm bảo đúng pháp luật

- Nhưng có nhiều điều trong luật cấm không được chuyển, mua bán khi

mà khi chưa xây dựng nhà ở Đã khiến người dân và các chủ đầu tư

hoang mang rút tiền, hủy hợp đồng, hoặc ngừng mua bán vì giá BĐS cao không phù hợp với thu nhập của người dân

 Dẫn đến BĐS bị trầm lắng, nhiều daonh nghiệp không trã nợ được ngân hàng, lãi xuất, các doanh nghiệp BĐS bị đổ bể, nguồn thun ngân sách nhà nước đối diện với “ nợ xấu”

- Là giai đoạn phục hồi và phát triển của BĐS Với sự ra đời của luật KDBĐS 01/01/2007 cùng với luật nhà ở, luật xây dựng…tăng cường

sự hoàn thiện và khung pháp lý giúp thị trường phát triển mạnh Bên cạnh đó là sự sôi động của thị trường chứng khoán đã giúp người dân

và doanh nghiệp thu lại được nhiều lợi nhuận và sau đó họ chuyển sang thị trường BĐS vì họ cho rằng thị trường này có nhiều tiềm năng và ít rủi ro BĐS có giảm giá thì cũng không bằng cổ phiếu, trái phiếu rớt giá

- Các nước ngoài như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, đầu tư vào BĐS Việt Nam tăng mạnh lại cho thị trường thêm sôi động, chính sach cho người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam cung làm thêm phần sôi động thị trường BĐS

- Nhiều công trình bỏ dỡ được giải tỏa nhiều công trình mới xuất hiện và nhiều đổi mới cho người dân lựa chon về phong cách vị trí cũng như các giá cả và các chính sách hỗ trợ cho người dân khi mua nhà đất

- BĐS VN đã có nhiều tăng trưởng, về qui mô, phạm vi, số lượng và chất lượng cũng tăng mạnh, đặc biệt là các khu đô thị

- Việt Nam có một tốc độ phát triển hàng đầu khu vực Đông Nam Á và Châu Á Có lượng người dân đông và tập trung chủ yếu ở các thành thị, quá trình di dân và tốc độ đô thị hóa diễn ra khá nhanh, nhiều người nước ngoài đã đến VN sinh sống cũng như du lịch nhu cầu bức thiết về nhà ở, điều kiện và môi trường làm việc, vui chơi giải trí, điều này khẳng định thị trường nhà đất VN đã và đang ngày càng sôi động

- Cùng với việt hội nhập quốc tế, VN đã và đang hoàn thiện để đảm bảo những điều kiện cơ bản nhất cho sự phát triển

- Sau việc gia nhập WTO VN đã thu hút được sự quan tam và chú ý từ các quốc gia trên thế giới, các nhà đầu tư nước ngoài đã quan tâm nhiều đến thị trường BĐS VN thong qua sự phát triển kinh tế khá cao và ổn định trong nhiều năm qua, một làn song lớn đang đầu tư vào VN đang