Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở việt nam

Luận văn

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong những thị trường quan

trọng của nền kinh tế, liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản lớn và trực

tiếp tác động đến nền kinh tế quốc dân Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của

mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội ở các nước tuy mức độ

có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất củamỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt độngcủa nền kinh tế [51] Chính vì vậy, sự cần thiết phát triển TTBĐS ở nước ta

đã được xác định tại Nghị quyết Đại hội VIII của Đảng: “ cần tổ chức, quản lý tốt TTBĐS Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước ” và được nhấn mạnh trong Báo cáo

chính trị tại Đại hội IX của Đảng:

Phát triển TTBĐS, trong đó có thị trường quyền sử dụng (QSD) đất, tạo

điều kiện thuận lợi để chuyển QSD đất; mở rộng cơ hội cho các côngdân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất

và sử dụng đất (SDĐ) lâu dài cho sản xuất kinh doanh (SXKD) Sửa

đổi các quy định về việc chuyển QSD đất và sở hữu nhà, thúc đẩy quátrình bán nhà ở của Nhà nước tại các đô thị, mở rộng các hình thức kinhdoanh BĐS Từng bước mở rộng TTBĐS cho người Việt Nam ở nướcngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư

Trong thời gian vừa qua, TTBĐS ở nước ta tuy mới hình thành, nhưng

đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thươngmại, SXKD đã được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác, sử dụng đạt hiệuquả cao, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đãđược đầu tư làm thay đổi bộ mặt, cảnh quan đô thị TTBĐS đã thu hút đượcđáng kể nguồn vốn trong nước và ngoài nước, góp phần quan trọng thúc đẩy

tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội Bên cạnh những mặt tích cực, hoạtđộng của TTBĐS cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém Tình trạng đầu cơ, đẩygiá giao dịch BĐS lên quá cao so với giá trị thực gây ảnh hưởng không tốt

đến hoạt động đầu tư, giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước (NSNN), gây

tác động xấu tới tâm lý và đời sống xã hội, quản lý nhà nuớc đối với thịtrường này còn nhiều yếu kém, chưa theo kịp sự biến động của thị trường

Một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do hệ thốngcác chính sách tài chính mà Nhà nước đã sử dụng nhằm để quản lý và pháttriển TTBĐS vừa thiếu, vừa yếu và đến nay đã bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý

Vì vậy, nghiên cứu tác động của các chính sách tài chính để từ đó, đề ra cácgiải pháp tài chính cần thiết nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển ổn định và bềnvững đang được đặt ra hết sức cấp thiết ở nước ta

* Về lý luận:

- Nền kinh tế thị trường (KTTT) có nhiều mặt tích cực nhưng luôn chứa

đựng trong nó nhiều khuyết tật, do vậy luôn cần sự can thiệp của Nhà nước đểđiều tiết nền kinh tế, hạn chế những khuyết tật của KTTT

- Ở các nước phát triển - nơi đã có nền KTTT được thiết lập hàng trămnăm, vai trò của Nhà nước chủ yếu là khắc phục những khuyết tật của KTTT.Còn ở các nước đang phát triển, Nhà nước chưa có kinh nghiệm lại vừa phảithiết lập thị trường, vừa phải khắc phục khuyết tật của nó Từ đó, việc nângcao hiệu quả quản lý nhà nước về kinh tế ở các nước đang phát triển là côngviệc vừa cấp bách nhưng lại là vấn đề rất phức tạp và khó khăn

- TTBĐS có nhiều đặc điểm riêng nhưng đáng kể nhất là những đặc điểm

cơ bản như: Thị trường không hoàn hảo; cung phản ứng chậm hơn so với cầu;thiếu thông tin thị trường; chịu sự chi phối của pháp luật và Nhà nước Chínhnhững đặc điểm cơ bản đó đã dẫn đến những khuyết tật cơ bản của TTBĐS làgiá cả luôn theo xu hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS Do vậy,Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặcbiệt là có các giải pháp để bình ổn TTBĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của

cầu về BĐS không chính đáng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo).

- Nhà nước điều chỉnh TTBĐS thông qua hai hệ thống công cụ là hệthống quản lý hành chính và công cụ tài chính để điều tiết Trong TTBĐS, các

quan hệ chuyển dịch quyền sở hữu (QSH) BĐS là quan hệ kinh tế, quan hệ

dân sự, nó bị chi phối chủ yếu bằng các công cụ tài chính và được thực hiện ởthị trường Vì vậy, Nhà nước cần thông qua công cụ tài chính, mà cụ thể làcác chính sách tài chính để góp phần thúc đẩy sự hình thành và phát triểnTTBĐS, nhất là đối với các quốc gia vừa chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoátập trung sang cơ chế thị trường như ở nước ta Do vậy, có thể coi các chínhsách tài chính là những đòn bẩy quan trọng đối với việc hình thành và pháttriển TTBĐS Chính vì vậy, về mặt lý luận, cần phải nghiên cứu việc sử dụngcác chính sách tài chính để điều tiết TTBĐS

* Về thực tiễn:

- Khuyết tật chủ yếu của TTBĐS ở nước ta hiện nay là giá nhà đất quácao không phù hợp với đầu vào của SXKD (đất sản xuất, kinh doanh) cũng nhưkhông phù hợp với thu nhập của người lao động (đối với đất ở) Một trongnhững nguyên nhân chủ yếu của khuyết tật trên là Nhà nước chưa kiểm soátđược tình trạng đầu cơ nhà đất và tích trử tiền nhàn rỗi của dân vào nhà đất; Từ

đó, “cầu ảo” tăng cao mà không cung nào tải nổi Các nhà đầu tư chiếm giữ rấtnhiều nhà đất, tạo ra sự khan hiểm sản phẩm trên thị trường nhưng họ chỉ phảinộp thuế rất thấp (định mức thuế đất hiện nay căn cứ vào mức thuế SDĐ nôngnghiệp nên rất thấp, thuế nhà chưa thu) Do vậy, Nhà nước cần sử dụng chínhsách tài chính là thuế đánh nặng vào những trường hợp có nhà đất mà không sửdụng hoặc sử dụng quá hạn mức quy định thì mới hạn chế được đầu cơ Trên thếgiới các nước chỉ dùng thuế để chống đầu cơ [49] Nếu Nhà nước công khaiminh bạch thuế thì người mua sẽ tính được với thuế như vậy có nên đầu cơ haykhông từ đó thị trường sẽ tự điều chỉnh, cung cầu sẽ gặp nhau

- Thêm nữa, các chính sách tài chính trong việc giao đất, thu hồi đất, vềhình thành các kênh cung ứng vốn cho TTBĐS… chưa phù hợp để thúc đẩy

thị trường phát triển TTBĐS cần phải liên thông với thị trường tài chính, nhất

là khi thị trường dần chuyển sang cấp độ tài chính hóa, trong khi đó hệ thốngngân hàng chưa sẵn sàng cho vay dài hạn, lãi suất cho vay tăng cao, các kênhcung ứng vốn khác chưa phát triển, dẫn đến thiếu vốn cung cấp cho TTBĐS

Từ những bất ổn của TTBĐS, đòi hỏi phải xem xét việc sử dụng cácchính sách tài chính đối với TTBĐS trong thời gian qua, tác động của cácchính sách tài chính đến sự hình thành và phát triển TTBĐS Qua đó đề ra cácgiải pháp tài chính để góp phần hoàn thiện và phát triển TTBĐS, nhằm phát

huy nguồn lực to lớn từ BĐS để phát triển kinh tế - xã hội (KT - XH) đồng

thời đáp ứng xu hướng hội nhập khu vực và quốc tế

* Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan

Đối với nhiều nước trên thế giới, đặc biệt là những nước có nền KTTTphát triển, đã có quá trình nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện về lĩnh vực tàichính đối với TTBĐS, điều này được thể hiện qua chính sách tài chính quốcgia để điều tiết TTBĐS Tại các nước đó, những nghiên cứu về các chính sáchthuế BĐS, các chính sách tài chính trong việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê,chuyển nhượng BĐS, vấn đề tài trợ cho một dự án phát triển BĐS đều đãđược thực hiện tương đối kỹ Tuy nhiên, mỗi quốc gia có điều kiện KT-XHkhác nhau, có các quan điểm không đồng nhất với nhau trong việc nhìn nhận,quản lý, kiểm soát và điều tiết đối với BĐS và TTBĐS Vì vậy, không thể sửdụng hoàn toàn chính sách tài chính của các quốc gia khác cho điều kiện cụthể ở Việt Nam mà đòi hỏi phải có quá trình nghiên cứu mang tính độc lập,lịch sử, cụ thể, phù hợp với điều kiện của Việt Nam

Ở Việt Nam, để tìm ra các giải pháp thúc đẩy sự phát triển lành mạnhcủa TTBĐS đã có nhiều công trình nghiên cứu cũng như các cuộc Hội thảokhoa học về lĩnh vực này Có thể nêu ra đây một số công trình như:

Đề tài khoa học cấp Bộ: “Hoàn thiện cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đai ở Việt Nam” (1999) do PTS Phạm Đức Phong, Cục trưởng Cục

Quản lý công sản thuộc Bộ Tài chính làm chủ nhiệm đề tài Mục đích là nghiên

cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đaitrong tổng thể hệ thống cơ chế tài chính thực hiện quản lý đất đai của Việt Nam

và các nước trên thế giới Đối với các khoản thu tài chính đối với đất đai, đề tàichỉ mới nêu lên các định hướng như hoàn thiện về chính sách thu tiền SDĐtrong một số trường hợp cụ thể, thống nhất thuế SDĐ nông nghiệp và thuế đất(trong thuế nhà, đất) thành thuế SDĐ, chuyển thuế chuyển QSD đất thành thuếthu nhập, thực hiện một cơ chế tài chính thu tiền thuê đất đối với đất cho tổchức cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài thuê, đề tài chưa đi sâuphân tích và đề ra các nội dung cụ thể

TS Phạm Đức Phong cũng chủ nhiệm đề tài khoa học cấp Bộ: “Chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và bất động sản nhà nước phục vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước” (2003), nội dung chủ yếu của đề tài là

đánh giá thực trạng chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và BĐSnhà nước và định hướng sửa đổi, bổ sung hoàn thiện chính sách tài chính đốivới đất đai và BĐS nhà nước thuộc khu vực hành chính sự nghiệp và doanh

nghiệp nhà nước (DNNN), như vậy phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ giới hạn

một phần trong các giải pháp sử dụng chính sách tài chính để phát triểnTTBĐS

Sách “Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” năm 2003 của PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.sĩ Trần Nguyên Nam đã nêu

lên một số giải pháp tài chính phát triển TTBĐS ở Việt Nam như đổi mới chínhsách thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ,thành lập quỹ đầu tư phát triển nhà ở đô thị, hỗ trợ vốn tín dụng đối với hoạtđộng kinh doanh BĐS, hỗ trợ tài chính cho người nghèo mua hoặc thuê nhà ở,hình thành các tổ chức định giá BĐS và đào tạo đội ngũ chuyên gia định giáBĐS Tuy nhiên các giải pháp trên chỉ mới dừng lại ở mức độ định hướng vàcần đi sâu phân tích cụ thể hơn nữa

Sách “Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam” năm 2005 của Th.sĩ

Bùi Thị Tuyết Mai đề cập đến thực trạng và những cản trở việc phát triển thị

trường QSD đất, đồng thời đề xuất các giải pháp khắc phục, tạo điều kiện đẩymạnh phát triển thị trường QSD đất ở nước ta, các giải pháp này nhằm tạo hànhlang pháp lý cho sự phát triển của thị trường QSD đất, không đi vào các giảipháp tài chính để phát triển thị trường QSD đất.

Sách “Thị trường bất động sản” năm 2006 của trường Đại học Kinh tế

Quốc dân do TS Hoàng Văn Cường chủ biên, nội dung trọng tâm là hệ thốnghoá những vấn đề lý luận cơ bản nhất về BĐS và TTBĐS, giới thiệu kinhnghiệm của một số nước trên thế giới về phát triển TTBĐS Cuốn sách cũngdành một phần nội dung để nghiên cứu, đánh giá tình hình phát triển TTBĐS ởnước ta trong những năm qua, tìm ra những tồn tại và nguyên nhân là cơ sở đềxuất định hướng quản lý phát triển TTBĐS ở nước ta trong thời gian tới, đề tàikhông đi vào nội dung phân tích thực trạng việc sử dụng các chính sách tàichính và hoàn thiện các chính sách tài chính để phát triển TTBĐS

Sách chuyên khảo “Thuế đất đai - công cụ quản lý và điều tiết thị trường bất động sản” năm 2006 của TS Đàm Văn Huệ, Trường Đại học Kinh

tế Quốc dân Về nội dung, đã phân tích thực trạng các chính sách thuế tronglĩnh vực đất đai đối với việc quản lý và điều tiết TTBĐS của Việt Nam gồm basắc thuế là thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sửdụng đất, từ đó đã đưa ra các giải pháp hoàn thiện các sắc thuế trên theo quanđiểm riêng của tác giả

Tác giả Lê Xuân Bá (chủ biên) thuộc Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tếTrung ương với sự tài trợ của Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Australia

xuất bản cuốn sách “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam” năm 2006 Nội dung cuốn sách đề cập đến một số vấn đề lý luận và

kinh nghiệm về thu hút đầu tư vào TTBĐS Đồng thời cũng nêu lên thực trạngcủa chính sách đất đai, xây dựng, ngân hàng và tài chính, những ưu điểm và tồntại hiện nay nhằm tạo điều kiện thu hút đầu tư vào TTBĐS Trên cơ sở đó cáctác giả đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư vào

TTBĐS trong thời gian tới, không đi vào nội dung các giải pháp tài chính đểphát triển TTBĐS.

Đề tài khoa học cấp Bộ: “Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về thị trường đất đai – bất động sản ở Việt Nam” (2006) do

TS Hoàng Văn Cường, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, làm chủ nhiệm đềtài, nhằm phân tích cơ sở, đề xuất các giải pháp tăng cường hiệu lực quản lýnhà nước để thúc đẩy phát triển lành mạnh TTBĐS ở nước ta Các giải phápchủ yếu tập trung vào các nội dung như hoàn thiện công cụ luật pháp, tạo hànhlang khuôn khổ pháp lý cho TTBĐS hoạt động, tháo gỡ các khó khăn và tạomôi trường thông thoáng cho thị trường phát triển, không đi sâu vào các giảipháp tài chính để phát triển TTBĐS ở Việt Nam

Đề tài khoa học trọng điểm cấp Bộ: “Những giải pháp cơ bản bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị ở nước ta” (2007) do GS.TS Hoàng Việt làm chủ

nhiệm đề tài, nội dung chính của đề tài là phân tích và đề xuất các nội dung vàgiải pháp nhằm bình ổn giá QSD đất đô thị góp phần phát triển lành mạnhTTBĐS theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, đề tài không đi sâu vàocác giải pháp tài chính để phát triển TTBĐS ở nước ta

Một số đề tài nghiên cứu khác cũng như các cuộc Hội thảo khoa học vềlĩnh vực này của Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch và Đầu tư - Bộ Tài nguyên vàMôi trường - Bộ Tài chính, của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương,của Viện Nghiên cứu Địa chính - Viện Nghiên cứu khoa học Thị trường giá cả,của Trường Đại học Xây dựng - Tổng Hội Xây dựng - Trường Đại học Tổnghợp Xây dựng Quốc gia Matxcơva, của Hiệp Hội BĐS Việt Nam và Cục Quản

lý nhà - Bộ Xây dựng các công việc nghiên cứu này chủ yếu đứng từ góc độcủa cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực quản lý BĐS để đề xuất các giảipháp sử dụng BĐS có hiệu quả hơn trên cơ sở các khung pháp lý được quyđịnh bởi luật Đất đai năm 1993, 2003, luật Nhà ở, luật Kinh doanh BĐS, đónggóp trong việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh, hoặc các

giải pháp tài chính riêng rẻ, chưa có công trình nghiên cứu một cách đầy đủ và

có hệ thống về các chính sách tài chính đối với TTBĐS

Xuất phát từ những lý do trên, tác giả đã chọn đề tài “Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài Luận án

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận án là TTBĐS, các chính sách tài chínhchủ yếu đối với TTBĐS ở Việt Nam

Phạm vi nghiên cứu của Luận án là tập trung nghiên cứu các chính sáchtài chính chủ yếu trong quản lý TTBĐS ở Việt Nam từ khi có luật Đất đainăm 1993 cho đến nay, với trọng tâm nghiên cứu là thị trường QSD đất đô thị

tế, trong đó có TTBĐS, nên Luận án chỉ tập trung nghiên cứu và đề ra cácgiải pháp về hoàn thiện các chính sách tài chính chủ yếu có tác động trực tiếpđến TTBĐS, mang tính chất riêng có cho TTBĐS, như thuế BĐS, chính sáchtài chính trong việc giao đất, thu hồi đất, trưng mua, trưng dụng BĐS, chínhsách tài chính trong việc cho thuê, chuyển nhượng BĐS, chính sách ưu đãi, hỗtrợ tài chính, và chính sách tài chính về hình thành và phát triển các kênhcung ứng vốn đa dạng và ổn định để phát triển TTBĐS.

Trong các nghiên cứu về diễn biến TTBĐS ở Việt Nam, đã khẳng định sựbiến động giá cả và sự thăng trầm của TTBĐS ở Việt Nam trong những năm qua,chủ yếu là do sự biến động và thăng trầm của giá QSD đất đô thị quyết định [67]

Do vậy, để phát triển lành mạnh TTBĐS thì một trong những nội dung trọng tâm

là cần phải phát triển lành mạnh thị trường QSD đất đô thị và nhà ở đô thị Đâycũng chính là phạm vi nghiên cứu của Luận án về hoạt động của TTBĐS

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

* Ý nghĩa khoa học:

Luận án đã nghiên cứu, phân tích và trình bày một cách đầy đủ và có hệthống các vấn đề lý luận về BĐS, TTBĐS, các chính sách tài chính đối với sựhình thành và phát triển TTBĐS Bên cạnh đó, Luận án đã xem xét, đối chiếu

và rút ra những bài học từ kinh nghiệm sử dụng các chính sách tài chính quản

lý và điều tiết TTBĐS của một số nước trên thế giới cho Việt Nam

* Ý nghĩa thực tiễn

Luận án đã đánh giá một cách đầy đủ, chi tiết về thực trạng TTBĐS ởViệt Nam, phân tích và đánh giá tác động của chính sách tài chính đối vớiTTBĐS ở Việt Nam từ năm 1993 cho đến nay, chỉ ra những tác động tích cực,những hạn chế và nguyên nhân Luận án cũng đã hệ thống hoá các mục tiêu vàquan điểm phát triển TTBĐS ở Việt Nam Trên cơ sở đó đề xuất được hệ thốngcác giải pháp tài chính và điều kiện để thực hiện thành công các giải pháp tàichính đó nhằm thúc đẩy phát triển TTBĐS ở Việt Nam đến năm 2020 và nhữngnăm tiếp theo

Chương 1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH

ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Những vấn đề cơ bản về bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản

1.1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Trong quá trình phát triển, loài người đã chia tài sản thành “BĐS” và

“động sản” Sự phân loại này có nguồn gốc từ Luật cổ La mã, theo đó BĐS

không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra dosức lao động của con người trên mảnh đất

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quanđến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất

Ở nước ta, cũng với cách tiếp cận như trên nên Bộ luật Dân sự (năm2005) đã quy định: BĐS là các tài sản bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Như vậy, một cách hiểu phổ biến về BĐS là: BĐS là đất đai và nhữngtài sản gắn liền với đất đai, không thể di dời (hoặc di dời hạn chế), tồn tại và

ổn định lâu dài

1.1.1.1.2 Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản

Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm

cụ thể sau:

Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không

có khả năng di dời được

Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặcđiểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Yếu tố vịtrí còn được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các côngtrình công cộng như thương mại, văn hoá, y tế, giáo dục Khi những yếu tốnày thay đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi Do vậy, một mặt khi đầu tưkinh doanh phát triển hoặc định giá BĐS phải dự tính trước các thay đổi này.Đồng thời, đầu tư các công trình BĐS phải đi đôi với việc phát triển các yếu

tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm bằng việc phát triển hệthống cơ sở hạ tầng giao thông, điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục Tính cốđịnh là thuộc tính cố hữu của đất đai, còn ngày nay với sự tiến bộ kỹ thuật,nhà cửa đã có thể di dời trong một phạm vi nhất định Đặc điểm này cho thấy

vị trí sẽ là một yếu tố cấu thành nên giá của BĐS

Thứ hai, BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền, khan hiếm và dị biệt

Hàng hoá BĐS có các đặc tính trên là do sự trường tồn của đất đai (trừmột số trường hợp như động đất, núi lửa, sạt lở…), tính có hạn của diện tích

bề mặt trái đất, của từng thửa đất; cũng như đặc điểm vị trí của từng lô đất

Tính lâu bền của BĐS được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế

và thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế Do vậy khi đầu tư xây dựngBĐS phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tưlãng phí hoặc đầu tư nhiều lần

Tính khan hiếm của BĐS làm cho quan hệ cung cầu về BĐS luôn mấtcân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ vềBĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tănglên Vì vậy, Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ để điều tiết cân bằngcung cầu về BĐS

Do tính dị biệt của BĐS nên trong đầu tư phát triển BĐS phải chú ý khaithác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các BĐS, đồng thời đáp ứng nhu cầu vềtính dị biệt của người tiêu dùng ngày càng tăng Khi đánh giá các BĐS phảichú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau

Thứ ba, hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý

xã hội

Nhìn chung mọi hàng hoá đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hoáBĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗikhu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tậpquán, thị hiếu và tâm lý xã hội Vì thế, việc phân chia các địa giới hành chính,làng nghề… có liên quan đến giá cả BĐS

Thứ tư, hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các BĐS liền kề và

có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động KT-XH có liên quan Dovậy khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởngtới các công trình khác; khi đánh giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởngkhi có các BĐS khác sẽ ra đời

Thứ năm, hàng hóa BĐS là loại tài sản có giá trị lớn và khả năng

chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tưxây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao nhưng lại liên quan đến nhiều thủ tục, do

đó việc quyết định mua, bán không nhanh như hàng hóa khác, vì vậy khảnăng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Điều đó đòi hỏi người đi muahoặc kinh doanh BĐS cần nhiều vốn đầu tư trung, dài hạn Những người cóthu nhập bình thường khó có đủ điều kiện để tham gia nếu không có sự hỗ trợcủa thị trường tài chính (ở Mỹ, thị trường chứng khoán BĐS chiếm 40% thịtrường nợ) [4]

Thứ sáu, hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và

chính sách của Nhà nước

BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội

Do vậy BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhànước

1.1.1.2 Vai trò của bất động sản đối với đời sống kinh tế - xã hội

BĐS có vai trò vô cùng to lớn, điều này đã được cả lý luận và thực tiễnkhẳng định Trong tác phẩm Tư bản, Mác có trích dẫn câu nói của W.Petty:

“Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của mọi của cải vật chất” Theo tính

toán của các chuyên gia thì BĐS chiếm khoảng 50% của cải quốc gia ở cácnước tiên tiến; còn ở các nước đang phát triển, con số này là gần 3/4 [15].Nhưng tỷ lệ số BĐS được đăng ký thành tài sản chính thức trở thành vốn ởcác nước đang phát triển lại rất thấp Do vậy, ở các nước đang phát triển, cầnxây dựng các chính sách để đưa BĐS trở thành tư bản vận động trong môitrường kinh tế hàng hoá nhằm huy động nguồn vốn to lớn từ BĐS phục vụcho nhu cầu phát triển KT-XH

Trong thực tiễn, BĐS là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tốithiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và pháttriển Nó cung cấp nơi trú ngụ và các tiện nghi khác cho con người, tạo cơ sởcho các hoạt động SXKD phát triển, đáp ứng các nhu cầu của con người

1.1.2 Những vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản

1.1.2.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về TTBĐS, song các quan niệm cùng cómột điểm chung khái quát về TTBĐS là tổng hoà các quan hệ giao dịch vềBĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ, tức là quan hệgiao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu và thực hiện cácquan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS

BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi BĐS đều gắn liền khôngtách rời yếu tố đất đai Do vậy, các đặc trưng của hàng hoá và thị trường đất đailuôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của TTBĐS

BĐS khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ được muabán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,chuyển dịch QSD Do đó, TTBĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa

người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quanđến BĐS như cho thuê, thế chấp và chuyển dịch QSD BĐS…

Do vậy, TTBĐS được hiểu một cách khái quát như sau: TTBĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm TTBĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS, tại

đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả

và số lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS được giao dịch Trong cách diễn đạt này,

khái niệm “nơi” không phải đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố

không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về BĐS diễn ra

Tuỳ theo mục tiêu và cách tiếp cận, có thể phân loại TTBĐS theo

nhiều tiêu thức khác nhau

Dựa vào loại hàng hoá BĐS, có thể phân chia TTBĐS thành các thị

trường đất đai, thị trường nhà ở; TTBĐS dùng trong dịch vụ; TTBĐS dùngcho văn phòng, công sở; TTBĐS công nghiệp

Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, có thể

phân chia TTBĐS thành thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê; thịtrường thế chấp và bảo hiểm

Dựa vào trình tự tham gia, có thể chia TTBĐS thành thị trường sơ cấp

bắt đầu từ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượngQSD đất; thị trường đầu tư (trong lĩnh vực BĐS còn có thể gọi là thị trườngxây dựng) là việc tạo lập ra hàng hóa BĐS bao gồm các hoạt động lựa chọn tưvấn, nhà thầu, chuyển nhượng dự án ;thị trường thứ cấp là thị trường muabán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng vớingười có nhu cầu

Dựa vào mức độ kiểm soát, có thể chia TTBĐS thành thị trường chính

thức và thị trường phi chính thức (thị trường không được kiểm soát)

1.1.2.1.2 Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản

Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá

thông thường nên TTBĐS cũng có những đặc điểm riêng.

Thứ nhất, ở các quốc gia có nền KTTT, TTBĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa [14]

Cấp độ sơ khởi: Là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập

được nhà của mình Giai đoạn này, chỉ cần có một mảnh đất là có thể hìnhthành nên một cái nhà và được coi là BĐS Trong cấp độ này, các chính sách

về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

Cấp độ tập trung hóa: Là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.

Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựngnên không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một BĐSlớn, một dự án BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và cácdoanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định

Cấp độ tiền tệ hóa: Là giai đoạn của các ngân hàng Lúc này, do sự

bùng nổ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhưng chủ yếu dựa vào vốnvay ngân hàng Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết địnhtrong việc tham gia vào các dự án Các chính sách về ngân hàng, các ngânhàng và các cơ quan quản lý ngân hàng là các chủ thể có vai trò quyết định

Cấp độ tài chính hóa: Là khi quy mô của TTBĐS tăng cao và thị

trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ choTTBĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc là

sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, cần phải tài chính hóa các khoản cho vay,các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động

đa dạng các nguồn vốn Việc cấp vốn cho TTBĐS không chỉ qua hệ thống tíndụng, mà còn được thực hiện thông qua các kênh tài chính đa dạng, đặc biệt

là các tổ chức tài chính như Quỹ tín thác đầu tư BĐS (Real Estate InvestmentTrust-REIT) và các quỹ đầu tư khác Trong cấp độ này, các thể chế tài chính,các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tàichính là những chủ thể có vai trò quyết định

Tuy nhiên không phải cứ phát triển hết giai đoạn này rồi mới tới giai

đoạn khác mà trong thực tế có sự đan xen nhất định giữa các cấp độ phát triểncủa TTBĐS.

Thứ hai, TTBĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích

chứa đựng trong BĐS

Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định Đặc điểm của đất đai làkhông hao mòn hay không mất đi nên người có QSH hay có QSD đất đai cóthể tìm mọi biện pháp khác nhau để khai thác tối đa các lợi ích mà diện tích đất

sử dụng có thể mang lại Điều đó cho thấy, giá đất (giá QSD đất) không phảnánh giá trị của đất đai, mà phản ánh khả năng thu lợi từ việc sử dụng và thu lợi

từ đất Do đó, khi xem xét giá cả đất đai phải dựa trên khả năng sinh lợi của đấtđai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai Hơn nữa, với những tiến bộkhoa học kỹ thuật sẽ làm cho việc thu lợi từ việc SDĐ ngày càng tăng và tấtyếu làm cho giá của QSD đất cũng có xu hướng tăng

Thứ ba, TTBĐS mang tính khu vực và tính địa phương sâu sắc

Cung và cầu BĐS ở các khu vực, các địa phương rất phong phú, đa dạng và

có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi khu vực, mỗi địaphương Do đó, TTBĐS mang tính khu vực, tính địa phương sâu sắc Điều nàyđòi hỏi khi nghiên cứu TTBĐS phải đặt chúng trong từng khu vực, từng địaphương, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của khuvực, của địa phương đó Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS của khuvực này, địa phương này áp dụng cho khu vực khác, địa phương khác

Thứ tư, TTBĐS là thị trường không hoàn hảo

Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hoá BĐS và TTBĐS khôngđầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác Sự so sánh giữa cácBĐS cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS không chính xácnhư đối với các hàng hoá khác Do đó, giá cả của BĐS không hoàn toàn là giácạnh tranh và được so sánh một cách bình đẳng trên thị trường, là giá sảnphẩm đơn lẻ trong đó một bên có lợi thế độc quyền và khi giá BĐS biến độngtheo chiều hướng tăng thì yếu tố độc quyền của người bán càng tăng

Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và

giá cả BĐS

Đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứngtăng nhanh như các loại hàng hoá khác, đó là do đặc điểm của BĐS là cần cóthời gian để tạo lập ra chúng

Trong TTBĐS, sự biến động về giá cả thường bắt đầu do sự thay đổicủa cầu Khi giá giảm, cầu ít co giãn so với giá, bởi vì khi giá giảm nhưnggiảm không đến mức để người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị BĐS;Ngược lại, khi giá tăng thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không phảnứng theo kịp làm giá tăng Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì tổngnguồn BĐS, nhất là đất đai là có giới hạn, việc đầu tư phát triển mới phải mấtnhiều thời gian nên khi cầu tăng cung không tăng ngay Giá cả BĐS do quan

hệ cung cầu quyết định, ngược lại, giá cả lại ít ảnh hưởng điều tiết cung vàcầu Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cảtheo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS Do vậy, Nhà nướccần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt là cócác giải pháp để bình ổn TTBĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu vềBĐS không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo)

Thứ sáu, TTBĐS là thị trường khó thâm nhập, những giao dịch trên

TTBĐS cần những chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao

BĐS thường có giá trị lớn, người mua và người bán BĐS thường có ítkinh nghiệm vì họ có ít cơ hội mua hoặc bán (trừ những người kinh doanhchuyên nghiệp) Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên TTBĐS cần phải cócác nhà tư vấn, môi giới Với sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS sẽ trởnên dễ dàng hơn Do đó, phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch BĐS là mộtnghề chuyên nghiệp độc lập

Thứ bảy, TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch

về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động KT-XH Do đó, các vấn

đề về BĐS đều có sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các vănbản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quyphạm pháp luật về đất đai và nhà ở Chính phủ các nước trên thế giới đềuquan tâm đến BĐS và TTBĐS, luôn điều chỉnh các chính sách về BĐS vàTTBĐS nhằm huy động các nguồn lực từ BĐS phục vụ các mục tiêu pháttriển KT-XH.

Thứ tám, TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính.

Động thái phát triển của thị trường này tác động đến nhiều loại thị trườngkhác trong nền kinh tế

Với TTBĐS, thị trường tài chính là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạtđộng đầu tư tạo lập BĐS, cho nên những biến động của thị trường tài chínhlập tức tác động mạnh tới TTBĐS Ngược lại, với thị trường tài chính, việcđầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian tạo lậpBĐS cũng như thu hồi vốn tương đối dài, vì vậy đối với thị trường tài chínhthì TTBĐS đóng vai trò là “đầu ra” lớn nhất, đồng thời những biến động củaTTBĐS có tác động trực tiếp đối với thị trường tài chính

Ngoài ra, TTBĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng vàqua đó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trườnglao động dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển

và ổn định của nền kinh tế quốc dân

1.1.2.2 Cung, cầu và giá cả hàng hoá bất động sản trên thị trường bất động sản

1.1.2.2.1 Hàng hoá trên thị trường bất động sản

Hàng hoá BĐS bao gồm hai loại chủ yếu: Đất đai và vật kiến trúc đãxây dựng xong

* Đất đai

Bản thân đất đai nếu tách rời ra thì không thể một mình thoả mãn nhu cầu

cư trú của con người, nhưng vì có giá trị tiềm ẩn để phát triển thông qua đầu tư,nên cuối cùng thì vẫn có thể đạt mục đích trở thành không gian cư trú Do đó, đất

đai thuộc phạm trù BĐS và là bộ phận quan trọng của BĐS Đất đai có thể có haitrạng thái là đất chưa khai phát hoặc là đất đã khai phát (khai phá và phát triển).Đất chưa khai phát thường là đất nông nghiệp hoặc là đất chưa sử dụng, còn đất

đã khai phát là đất đô thị và đất chuyên dùng

Đất đô thị có thể chia làm hai loại: Đất có đủ điều kiện để xây dựngngay gọi là đất thục; Đất phải trải qua quá trình tái khai phát thì mới đưa vàoxây dựng gọi là đất mới, đất thục và đất mới khác nhau về giá cả và chi phí táikhai phát Nhà đầu tư khi lựa chọn đất thục không chỉ cân nhắc về giá cả, chiphí giải phóng mặt bằng mà còn xem xét khả năng rút gọn chu kỳ đầu tư giảmbớt rủi ro, tận dụng kết cấu hạ tầng kinh tế và xã hội sẵn có tại khu vực đó

Xét về chế độ sở hữu đất đai, trên thế giới có ba loại:

- Chế độ tư hữu, trong đó đất đai được tự do mua bán như Mỹ, Nhật;

- Chế độ công hữu nhưng QSD đất đai được mua bán chuyển nhượngtrong một thời hạn: 999 năm, 99 năm, 75 năm… như ở Anh và một số nướcthuộc Liên hiệp Anh;

- Chế độ công hữu và đất đai được sử dụng không mất tiền như Liên

Xô cũ trước đây…

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

và pháp luật không cho phép mua bán đất, do đó đất không phải là hàng hoá, chỉQSD đất mới được công nhận là hàng hoá Như vậy, không giống như ở nhiều

nước khác, ở nước ta không có thị trường đất, mà chỉ có thị trường QSD đất.

* Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm công trình chính và công trình phụ, đó là:

+ Công trình nhà ở như nhà phổ thông, biệt thự và nhà ở chung

+ Công trình thương nghiệp như khách sạn, nhà văn phòng, siêu thị,… + Công trình công nghiệp như nhà xưởng, kho tàng

+ Công trình đặc biệt như trung tâm giải trí, trường đua, sân gôn, sânbay, bến cảng…

1.1.2.2.2 Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản

* Cầu và phân loại cầu hàng hoá bất động sản

Cầu BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàngchấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận đượcBĐS đó trên thị trường vào thời điểm nhất định

Cần phân biệt giữa cầu và nhu cầu về BĐS Nhu cầu về BĐS là sựmong muốn của người dân có được BĐS để thoả mãn các mục đích tiêu dùngcủa mình Nhưng nhu cầu chỉ trở thành cầu khi người có nhu cầu có đủ lượngtiền để thanh toán cho giá cả của BĐS đó

Cầu về BĐS có nhiều loại khác nhau, song cầu về đất đai và nhà ở là lượngcầu cơ bản và chủ yếu của TTBĐS Cầu về nhà ở kéo theo đó là đất đai để xâydựng nhà ở Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhấttrên TTBĐS Do đó, thị trường nhà đất là thị trường sôi động nhất và là chủ yếutrong TTBĐS Trên TTBĐS, ngoài cầu nhà đất thông thường, còn xuất hiện cầugiả tạo của những người buôn bán BĐS Đó là cầu của những người đầu tư buônbán BĐS, mua đất và nhà ở để đầu cơ trục lợi Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu

về nhà ở, đất ở, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà ở, đất ở vàlàm giá nhà đất tăng lên tại từng thời điểm nhất định

* Cung bất động sản

Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẳnsàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giágiới hạn nhất định

Nguồn cung BĐS bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan,DNNN đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các Quỹ nhà ở khác

thuộc sở hữu nhà nước Thông qua khu vực công cộng, Nhà nước can thiệp, điều

tiết vào quan hệ cung cầu BĐS trên thị trường Bên cạnh khu vực Nhà nước,nguồn cung BĐS chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân Đây là khu vựchoạt động phát triển BĐS không bằng vốn NSNN mà do các tổ chức, các công

ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về

quản lý xây dựng và phát triển nhà ở Mục đích chính của các công ty Phát triểnnhà ở tư nhân là thu lợi nhuận tối đa Do vậy, nếu để phát triển tự do khu vựcnhà ở tư nhân thì sẽ luôn hướng vào việc xây dựng các khu nhà ở có lợi nhuậncao, không chú ý đến tính xã hội và môi trường Khu vực nhà ở không chínhthức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ, quytắc, quy định của Chính phủ Trong điều kiện luật pháp không quy định chặt chẽ,

rõ ràng về QSH và QSD nhà đất thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính

thức càng phát triển và là cơ hội làm giàu cho các nhóm người thâu tóm “thị trường ngầm” này Đây là những nhà ở chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo

các quy định pháp lý Điều này đòi hỏi cần phải tăng cường quản lý nhà nướcthông qua các công cụ pháp luật, quy hoạch, tài chính… để quản lý TTBĐS

* Quan hệ cung cầu bất động sản

Cung cầu BĐS chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố Sự thay đổi của bất

cứ nhân tố nào cũng đều có ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làmcung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên TTBĐS sẽ thay đổi

Mặc dù tổng cung và tổng cầu về BĐS là cố định Tuy vậy, cung đấtcho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi Việc xây dựng nhà thườngmất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóngđối với sự thay đổi của cầu

Đồ thị dưới đây phân tích một cơ chế hình thành cơn sốt giá nhà đấttrong TTBĐS khi có những biến động đột biến về cầu trong khi cung không

co giãn [17] Theo nguyên lý thị trường nói chung, giá cả được hình thành bởi

sự tương tác giữa hai lực lượng cung và cầu Trong điều kiện thị trường cânbằng, điểm giao nhau giữa đường cung và đường cầu tại điểm cân bằng củathị trường cho ta mức giá cân bằng tương ứng với khối lượng sản phẩm giaodịch mà cả hai phía đều mong muốn

Đối với TTBĐS, cả cung và cầu hàng hoá BĐS đều ít co giãn đối vớigiá cả Do vậy đường biểu diễn cung (So) và cầu (Do) đều dốc hơn so với cáchàng hoá khác Trong điều kiện thị trường cân bằng, giao điểm giữa cầu Do và

cung So ta có điểm cân bằng thị trường tại Oo tương ứng với khối lượng BĐSgiao dịch là Qo và với mức giá là Po.

Bắt đầu cơn sốt thường do một nhân tố khách quan làm gia tăng thêmlượng cầu một cách đột ngột từ Qo lên Q1 làm đường cầu Do dịch chuyển vềbên phải thành đường D1 gặp đường cung ban đầu So tại O’

o Người cầu mớichấp nhận mua với mức giá P’

Q02 Qo Q2 Q1 Khối lượng giao dịch

Đồ thị 1.1: Phân tích cơ chế hình thành cơn sốt giá nhà đất trên TTBĐS.

Nguồn:Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội – 2006

Trên thực tế đối với BĐS, tại điểm giá P’

o do cung không phản ứng kịp

so với thay đổi của cầu nên một số người cung bán thêm một lượng hàngtương đương với mức từ Q2 đến Qo với mức giá mới là P’

o cao hơn mức giá Po

và tất nhiên không còn người cung nào chấp nhận cung ở mức giá Po Mức giáchấp nhận bán ra thấp nhất phải bằng mức giá P’

o mới hình thành

Không chấp nhận bán với mức giá Po để nâng giá bán lên P’

o cũng cónghĩa là những người cung cũ đã giảm đi một lượng cung trên thị trườngtương đương với đoạn từ Qo đến Q2 khi đó đường cung cũ So chuyển dịch về bên trái thành đường S2 Như vậy, tham gia vào thị trường lúc này có lượngcầu tiêu dùng (gồm cả cầu cũ và cầu mới) được biểu diễn bằng đường D1 vàđường cung mới biểu diễn là S2 Giao nhau giữa đường cung S2 và đường cầu

D1 tại O”o làm cho giá thị trường tăng lên P”o Như vậy, với sự gia tăng của cầu từ Do lên D1 đã làm cho giá thị trường liên tục tăng từ Po lên P’

o và P”o.Giá BĐS trên thị trường tăng nhanh đã mở ra một cơ hội mới cho nhữngngười không có cơ hội tiêu dùng nhưng có vốn và có nhu cầu đầu tư bước vàokinh doanh BĐS không chuyên nghiệp Khi đó trên thị trường xuất hiện thêmmột lực lượng cầu mới là cầu đầu cơ, đồng thời những người kinh doanh nóngnhảy vào thị trường thực hiện mua bán trao tay kiếm lời trong bối cảnh nhà đấtđang tăng giá Khi đó tổng đường cầu mới trên thị trường là D2 gặp đường cung

S2 tại điểm O2 và hình thành mức giá rất cao P2 chính là cơn sốt của TTBĐS

Khi thị trường bước vào giai đoạn suy giảm, người cầu đất đai đầu cơkhông mua vào mà bán ra trở thành người cung trên thị trường nhưng cung với

hy vọng bán được với giá cao hơn hoặc bằng giá đã mua vào khi thị trường lêncơn sốt làm đường cung dịch chuyển về bên phải gần như dốc thẳng đứng

Đồ thị 1.2: Trạng thái đóng băng trên thị trường bất động sản

Nguồn:Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội – 2006

Trong khi người đầu cơ trở thành người cung, người cầu tiêu dùng tạmdừng hành vi mua bán chờ giá giảm làm cho đường cầu dịch chuyển nhanhchóng về bên trái cùng với trạng thái dốc gần như thẳng đứng Khi đó rõ ràngđường cung và đường cầu không giao nhau tức là không có giao dịch, tạo ratình trạng “đóng băng” trên thị trường bất động sản.

1.1.2.2.3 Giá cả hàng hoá bất động sản

* Đặc trưng của giá cả hàng hoá BĐS

Cũng giống như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS đượchình thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu về BĐS trên thị trường Tuy nhiên,BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng so vớigiá cả của các hàng hoá thông thường khác:

- Tính khu vực: BĐS mang tính khu vực, nên cùng một diện tích đấtnhưng ở các vị trí khác nhau thì giá cả có thể chênh lệch nhau rất lớn

- Tính đa dạng của giá cả BĐS: Có nhiều loại giá khác nhau căn cứ vàocộng dụng của BĐS như: Giá thị trường (dùng trong giao dịch mua bán); giá thuê(dùng trong giao dịch cho thuê); giá thế chấp (dùng để thế chấp khi vay tiền); giáđền bù (dùng trong giải phóng mặt bằng); giá khởi điểm đấu giá (dùng trong đấugiá); giá tính thuế (dùng để xác định số thuế phải nộp cho Nhà nước)

- Giá cả BĐS được hình thành trong từng lần giao dịch riêng lẻ: Giaodịch BĐS thực chất là giao dịch quyền lợi mà BĐS đó mang lại, quyền lợikhông giống nhau thì giá cả cũng khác nhau Do đó, giá cả BĐS phụ thuộcvào tính cá biệt của người mua và người bán trong từng lần giao dịch cụ thể

- Trong dài hạn, giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng lên vì đất đai là tàinguyên có hạn

* Phân loại giá cả BĐS

Giá cả BĐS có thể có nhiều cách phân loại khác nhau, trong đó có 4cách phân loại thông dụng sau đây:

- Giá mua bán và giá cho thuê

- Giá đất, giá công trình và giá BĐS

- Giá tổng (giá toàn bộ nhà) và giá đơn vị (giá m2 sàn)

- Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính: Giá thị trường hình thànhthực tế qua giao dịch và biến động theo thời gian; Giá lý thuyết là giá BĐSgiả thuyết được hình thành hợp lý trên thị trường công khai; Giá ước tính làgiá được xác định bằng một phương pháp định giá nào đó, thường được dùngtrong mua bán, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng BĐS

Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp lý, dựtính lợi nhuận, tăng cường khả năng cạnh tranh…

1.1.2.3 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản

Tham gia TTBĐS gồm nhiều chủ thể, trong đó chủ yếu là: các nhà đầu

tư BĐS, những người sử dụng BĐS, các tổ chức trung gian, các bên hữu quan

và Nhà nước

Các nhà đầu tư gồm: nhà đầu tư phát triển, nhà đầu tư tiềm năng

Những người sử dụng BĐS bao gồm: các doanh nghiệp (sử dụng đất,công trình xây dựng, văn phòng ), người dân (sử dụng nhà ở, đất SXKD)

Các tổ chức trung gian bao gồm: các nhà môi giới, các nhà tư vấn Các bên hữu quan bao gồm: các tổ chức tài chính, các hiệp hội về BĐS,hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng, hiệp hội những nhà doanh nghiệp, hiệp hộinhững nhà kinh doanh BĐS Trong đó, các tổ chức tài chính bao gồm: cácNgân hàng thương mại, các Công ty tài chính, Công ty bảo hiểm, quỹ đầutư , các nguồn vốn tài trợ từ các tổ chức tài chính đóng vai trò quan trọngtrong việc kích thích các giao dịch và thúc đẩy TTBĐS phát triển, mức độ

tham gia của các tổ chức tài chính vào TTBĐS là một trong những tiêu thứcquan trọng nói lên sự phát triển của TTBĐS.

Nhà nước với vai trò cung cấp các khung khổ thể chế, pháp lý, cungcấp dịch vụ công Nhà nước cũng còn đóng vai trò người sở hữu, nhà đầu tưhình thành BĐS trên đất, người sử dụng hàng hóa BĐS trong TTBĐS

1.1.2.4 Các loại hình giao dịch trên thị trường bất động sản

TTBĐS có các hoạt động phong phú, bao gồm các loại hình giao dịchchủ yếu sau:

1.1.2.4.2 Giao dịch cho thuê - đi thuê bất động sản

Thị trường cho thuê BĐS là thị trường mà người có nhu cầu thuê BĐS

chỉ sử dụng BĐS trong một thời gian nhất định Do đó, họ chỉ có nhu cầu thuêBĐS Giá cả cho thuê được hình thành do quan hệ cung cầu về các BĐS chothuê quyết định

1.1.2.4.3 Giao dịch thế chấp bất bất động sản

Thế chấp BĐS là hình thức bảo đảm tiền vay bằng BĐS, nhưng người cóBĐS thế chấp để vay vốn vẫn được sử dụng BĐS trong thời gian thế chấp Nhưvậy, giá trị sử dụng của BĐS được nhân đôi: trên phương diện là hiện vật, BĐStham gia quá trình SXKD hoặc phục vụ đời sống; trên phương diện giá trị, BĐSđược thế chấp bảo đảm tiền vay Việc sử dụng BĐS để thế chấp vay vốn giúp chocác doanh nghiệp tăng thêm vốn để phục vụ nhu cầu đầu tư, phát triển SXKD

1.1.2.4.4 Giao dịch góp vốn bằng bất động sản

Đây là hình thức BĐS được tính thành tiền mà người có QSH dùng để

góp vốn bằng giá trị của BĐS đó Ngoài ra, cũng có thể mở rộng việc góp vốnbằng BĐS dưới hình thức góp cổ phần Trong nền kinh tế phát triển, việcdùng BĐS góp vốn liên doanh hoặc chuyển thành cổ phần đã vượt khỏi khuônkhổ của một quốc gia và ngày càng phát triển ở các nước đang phát triểnnhằm thu hút sự đầu tư về vốn, kỹ thuật và công nghệ từ các nước phát triển.

1.1.2.5 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân

TTBĐS đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Nóchịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếpảnh hưởng đến nền kinh tế Những ảnh hưởng của TTBĐS đến nền kinh tếquốc dân được thể hiện qua các mặt sau:

1.1.2.5.1 Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

TTBĐS là nơi thực hiện sự chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sanggiá trị (đối với người kinh doanh BĐS) và từ hình thái giá trị sang hiện vật(đối với người tiêu dùng BĐS) Khi TTBĐS không được thông suốt, ngưngtrệ, sự chuyển hoá gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnhhưởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong những chu kỳ sản xuất tiếp theo.Khi TTBĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt chongười SXKD BĐS đẩy mạnh sản xuất, đồng thời người tiêu dùng BĐS cũngnhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình

1.1.2.5.2 Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển

Thứ nhất, TTBĐS phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố

định Sự tăng lên của lượng tài sản cố định này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảmbảo Như vậy sự tăng trưởng của BĐS đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư

Thứ hai, khi TTBĐS phát triển, tốc độ chu chuyển của vốn nhanh hơn,

đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển

Thứ ba, các giao dịch thế chấp BĐS để vay vốn, góp vốn liên doanh

bằng BĐS là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển

1.1.2.5.3 Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế

Sự phát triển của TTBĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường kháccủa mỗi quốc gia Khi TTBĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trường tài chínhphải phát triển theo để đầu tư phát triển Khi đó thị trường lao động và thịtrường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng cũng phát triển theo tươngứng Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếuđầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1% thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành

có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 % [47]

Sự phát triển TTBĐS góp phần mở rộng thị trường ngoài nước bằngcách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể là ngườinước ngoài tham gia giao dịch BĐS trong nước Đồng thời còn cho phép họđầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể cư trú và sinhsống tại đó, thông qua đó mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhaugiữa các nước, giữa các dân tộc

1.1.2.5.4 Phát triển thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân

TTBĐS phát triển không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà cònđáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho cáchoạt động văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí… Hơn nữa, nó còn góp phầnthoả mãn nhu cầu ngày càng cao của nhân dân về nơi ăn chốn ở, giao thông,thông tin liên lạc… như vậy nó đã góp phần nâng cao đời sống của nhân dân

1.1.2.5.5 Phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách về bất động sản

Chỉ có thông qua hoạt động trên TTBĐS mới thấy rõ được những bấtcập của chính sách, đặc biệt đối với đất đai Qua đó, Nhà nước sẽ đổi mới, bổsung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách, mà còn cả các công tác quản lý

BĐS Từ đó, khắc phục được tình trạng thị trường “ngầm” về BĐS, tình trạng

hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai

*Những ảnh hưởng rất lớn từ TTBĐS đối với nền kinh tế đã đượcchứng minh qua cuộc khủng hoảng tài chính tại Thái Lan năm 1997 mànguyên nhân chính bắt nguồn từ sự “sụp đổ” của TTBĐS khiến đồng tiền củanước này bị mất giá mạnh, tạo ra phản ứng dây chuyền tàn phá nền kinh tếThái Lan và nhiều nước Đông Nam Á; cuộc khủng hoảng tài chính thế giớihiện nay (bắt đầu từ năm 2008) xuất phát từ chính sách cho vay thế chấp BĐStại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sự suy thoái kinh tế của hầu hết cácnước trên thế giới.

1.1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản

1.1.2.6.1 Sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số

Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự gia tăng nhu cầu sử dụng BĐScho các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ… điều này làm gia tăng cácquan hệ giao dịch đất đai, giao dịch BĐS và thúc đẩy TTBĐS phát triển

Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội như:

Ăn ở, đi lại, học hành, việc làm, giải trí… theo đó làm tăng nhu cầu về BĐS,nhất là nhu cầu về BĐS ở các Trung tâm thương mại, dịch vụ, dân cư; Chính

vì thế mà BĐS ở các vùng trung tâm được xây dựng nhanh chóng hơn ở cácvùng khác với giá cả cao hơn và TTBĐS ở đây cũng nhộn nhịp hơn

1.1.2.6.2 Nhân tố pháp luật nói chung và các sắc thuế trong lĩnh vực bất động sản nói riêng

Hệ thống pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp,góp vốn bằng BĐS… Như vậy, rõ ràng pháp luật là một nhân tố có tính chấtquyết định đến sự hình thành và phát triển của TTBĐS Thực tế cho thấy,nhân tố pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửaTTBĐS Chẳng hạn như ở Việt Nam, luật Đất đai năm 1987 quy định

“Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức…” Như vậy, tại thời điểm đó, pháp luật chưa cho phép kinh doanh

BĐS là QSD đất Đến luật Đất đai năm 1993, việc chuyển QSD đất đã được

cụ thể hoá thêm một bước: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSD đất”.

Như vậy, luật Đất đai năm 1993 đã cho phép hộ gia đình, cá nhân được mua,bán QSD đất, đây là cơ sở cho TTBĐS chính thức hình thành và phát triển

Cùng với các quy định trong luật Đất đai, các sắc thuế trong lĩnh vựcBĐS sẽ tạo thành một thể thống nhất giúp Nhà nước quản lý TTBĐS, điều tiếtcung, cầu BĐS trên thị trường, trên cơ sở đó làm cho TTBĐS phát triển

1.1.2.6.3 Chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ

Chính sách của Chính phủ về khuyến khích sản xuất theo vùng kinh tế,khu vực kinh tế… các chính sách này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở SXKD,

sự gia tăng dân số, làm tăng cầu về BĐS, thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS.Ngược lại, ở những vùng, những khu vực mà Chính phủ không khuyến khíchđầu tư thì sản xuất sẽ kém phát triển, dân số có thể còn di chuyển sang các vùngkhác, làm cho cầu về BĐS không tăng, dẫn đến sự kém nhộn nhịp của TTBĐS.Tiếp đến là chính sách của Chính phủ về nhà ở, đất ở nói chung và chính sáchnhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp… các chính sách này của Chínhphủ có thể làm tăng hoặc cũng có thể làm giảm cầu về nhà ở, đất ở

1.1.2.6.4 Tập quán, truyền thống và thị hiếu

Tập quán, truyền thống là nhân tố mang tính nhân văn của TTBĐS Ởthị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường tài chính, sự ảnh hưởngcủa nhân tố này rất hạn chế Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực tiếpđến cách thức tiến hành các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp… BĐS

Nó có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độtin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi thuê, Đồng thời, nó cũnggóp phần đẩy nhanh hoặc làm chậm quá trình thanh toán

Thị hiếu ảnh hưởng đến TTBĐS trên hai khía cạnh chủ yếu: Một là, thị hiếu về vị trí BĐS (nhất là về nhà ở, đất ở) Hai là, thị hiếu về kiến trúc, kiểu

dáng, kể cả mốt Trong điều kiện một nền kinh tế phát triển, con người đang

hướng về nhu cầu có ngôi nhà độc lập, cũng là nhân tố ảnh hưởng đến TTBĐS

1.1.2.7 Hệ thống thông tin trên thị trường bất động sản

Hệ thống thông tin trên TTBĐS là toàn bộ các thông tin liên quan đếnBĐS, bao gồm thông tin về: Luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch, kếhoạch SDĐ của Chính phủ, vị trí của BĐS, mức cung, giá cả BĐS…

Thực tế cho thấy, điều kiện quan trọng để TTBĐS vận hành một cách trơntru là phải có một hệ thống thông tin hoàn hảo, công khai, minh bạch và dễ tiếpcận Giá cả BĐS trên thị trường có phản ánh đúng quan hệ cung cầu hay khôngphụ thuộc rất nhiều vào hệ thống thông tin Hệ thống thông tin không hoàn hảo

sẽ dễ dẫn đến những biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt hoặc sụp đổ

1.1.2.8 Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản

1.1.2.8.1 Vai trò của quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản

TTBĐS có những đặc điểm cơ bản như: Thị trường không hoàn hảo;cung phản ứng chậm hơn so với cầu; thiếu thông tin thị trường; chịu sự chiphối của pháp luật và Nhà nước Chính những đặc điểm cơ bản đó đã dẫn đếnnhững khuyết tật cơ bản của TTBĐS, làm cho TTBĐS phát triển không ổnđịnh nếu không có sự điều tiết của Nhà nước

Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết TTBĐS thể hiện trước hếttrong các chủ trương, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về pháttriển TTBĐS Cũng nhờ sự cho phép xuất hiện các quan hệ về giao dịch BĐS,các văn bản pháp luật của Nhà nước đã tạo ra một hành lang pháp lý để cácgiao dịch về đất đai trở thành các quan hệ giao dịch công khai, đã tạo raTTBĐS chính thức Vai trò duy trì, điều tiết của Nhà nước đối với TTBĐScòn được thể hiện trong việc Nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất đai đúngmục đích, thực hiện duy trì việc bảo vệ, bồi bổ, cải tạo, sử dụng và khai tháchợp lý đất đai một cách có hiệu quả tiết kiệm, theo một định hướng ổn địnhlâu dài Đây là các đặc tính và vai trò vượt trội của Nhà nước đối với việchình thành và định hướng sự phát triển của TTBĐS trong nền KTTT

1.1.2.8.2 Nội dung của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

Quản lý nhà nước đối với TTBĐS là những tác động liên tục thông quaviệc sử dụng một hệ thống công cụ quản lý của Nhà nước (quy hoạch và kếhoạch hoá, luật pháp và các chính sách tài chính) để kiểm soát, điều tiết hành

vi của các chủ thể tham gia hoạt động trên TTBĐS nhằm đưa TTBĐS vậnđộng và phát triển theo đúng mục tiêu định hướng của Nhà nước Quản lý nhànước đối với sự phát triển của TTBĐS thể hiện qua các nội dung chủ yếu sau:

- Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý TTBĐS

- Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển TTBĐS

- Ban hành các chính sách tài chính để quản lý và điều tiết TTBĐS

- Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS

- Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước đối với TTBĐS

1.2 CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Để quản lý hoạt động của TTBĐS theo định hướng đã được đề ra, đòihỏi Nhà nước phải sử dụng có hệ thống các cộng cụ quản lý thích hợp Cũngnhư các lĩnh vực KT-XH khác, hệ thống công cụ được sử dụng trong TTBĐSbao gồm: Công cụ tài chính, công cụ tổ chức - hành chính (các hình thức tổchức, bộ máy và đội ngũ công chức quản lý đất đai, xây dựng, quản lýTTBĐS, kế hoạch - quy hoạch SDĐ…), công cụ tuyên truyền, giáo dục (là hệthống thông tin đại chúng, hệ thống thông tin chuyên biệt về TTBĐS, hệthống giáo dục và đào tạo, hệ thống các tổ chức chính trị, xã hội và đoàn thể)

và các công cụ kỹ thuật, nghiệp vụ đặc trưng cho việc quản lý TTBĐS (đođạc, lập bản đồ địa chính, phân loại đất…) Trong đó công cụ tài chính, mà cụthể là các chính sách tài chính được coi là quan trọng và hiệu quả nhất

1.2.1 Tổng quan về chính sách tài chính quốc gia

1.2.1.1 Khái niệm, đặc điểm của chính sách tài chính quốc gia

Chính sách tài chính là định hướng của Nhà nước về sử dụng phạm trùtài chính tồn tại khách quan Ở mỗi quốc gia, chính sách tài chính quốc gia làmột bộ phận cấu thành của chiến lược phát triển KT-XH của quốc gia đó

Đối với mọi quốc gia, chính sách tài chính của Nhà nước phải mangtính chất quốc gia, thể hiện qua các đặc điểm sau:

Một là, chính sách đó phải bao quát việc sử dụng tổng hợp, đồng bộ tất

cả các công cụ tài chính, tất cả các khâu của hệ thống tài chính quốc gia để tácđộng tới sự vận động của các nguồn tài chính

Hai là, chính sách đó phải độc lập, phù hợp với đặc điểm của đất nước

trong từng giai đoạn cụ thể

Ba là, chính sách đó phải thể hiện quan điểm vì lợi ích toàn cục, toàn

quốc, không mang màu sắc vì lợi ích cục bộ, địa phương

Như vậy có thể hiểu: Chính sách tài chính quốc gia là chính sách của

Nhà nước về sử dụng các công cụ tài chính bao gồm hệ thống các quan điểm, mục tiêu, chủ trương và giải pháp về tài chính - tiền tệ của Nhà nước phù hợp với đặc điểm của đất nước trong từng thời kỳ nhằm bồi dưỡng, khai thác, huy động và sử dụng các nguồn tài chính đa dạng phục vụ có hiệu quả cho việc thực hiện các kế hoạch và chiến lược phát triển KT - XH của quốc gia trong thời kỳ tương ứng [46]

1.2.1.2 Nội dung của chính sách tài chính quốc gia

Chính sách tài chính quốc gia bao gồm nhiều nội dung phong phú vàphức tạp bao quát mọi khâu của hệ thống tài chính và mọi lĩnh vực hoạt độngkhác nhau của tài chính Có thể cảm nhận nội dung của chính sách tài chínhquốc gia dưới các dạng khác nhau, như:

- Chính sách đối với hoạt động của một khâu tài chính, như chính sáchngân sách…

- Chính sách đối với một lĩnh vực hoạt động nào đó của tài chính, nhưchính sách tài chính đối ngoại, chính sách tài chính đối với TTBĐS…

- Chính sách về sử dụng các công cụ tài chính, như chính sách thuế,chính sách lãi suất, chính sách tỷ giá…

- Chính sách đối xử của Nhà nước (về mặt tài chính) đối với một chủthể hay một lĩnh vực hoạt động nào đó, như chính sách khuyến khích đầu tư

Tuy phong phú, phức tạp và đa dạng như vậy, nhưng trên cách nhìntổng hợp, có thể khái quát các nội dung của chính sách tài chính quốc giathành các bộ phận chính sau đây:

1.2.1.2.1 Chính sách phát triển nguồn lực tài chính

Thực chất của chính sách này là các giải pháp sử dụng các công cụ tàichính - tiền tệ nhằm thúc đẩy hoạt động SXKD phát triển, đảm bảo cho nềnkinh tế tăng trưởng ổn định, phát triển bền vững, từ đó gia tăng nguồn lực tàichính cho xã hội

1.2.1.2.2 Chính sách khai thác, động viên nguồn lực tài chính

Thực chất của chính sách này là trên cơ sở phát triển nguồn lực tàichính, Nhà nước sử dụng các công cụ tài chính như thuế, công trái và các hìnhthức khác để tập trung một phần nguồn tài chính quốc gia vào tay Nhà nước.Chính sách khai thác, động viên nguồn lực tài chính phải được hoạch địnhtrên cơ sở quy hoạch phát triển và mục tiêu chiến lược về KT-XH trong thờigian trước mắt cũng như lâu dài; tăng cường kiểm soát vĩ mô; chú ý đến cácmặt cân đối tổng hợp, thực hiện điều chỉnh kịp thời các quan hệ tỷ lệ nảy sinhtrong đời sống kinh tế

1.2.1.2.3 Chính sách phân bổ và sử dụng nguồn lực tài chính

Thực chất của chính sách phân bổ và sử dụng nguồn lực tài chính làthông qua các công cụ tài chính mà Nhà nước tác động đến việc phân bổnguồn lực tài chính một cách hợp lý, đảm bảo các quan hệ cân đối lớn trongquá trình phát triển KT-XH, đồng thời chi dùng nguồn lực tài chính một cáchtiết kiệm và có hiệu quả

*Chính sách tài chính quốc gia bao gồm hệ thống các loại chính sáchđược hoạch định dựa trên hệ thống các loại công cụ thuộc lĩnh vực tài chínhtiền tệ như thuế, chi ngân sách, lãi suất, tỷ giá hối đoái…

1.2.2 Các chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản

Các chính sách tài chính đối với TTBĐS là một bộ phận trong chính

sách tài chính quốc gia, bao gồm các chính sách: chính sách về phát triển

nguồn lực tài chính cho TTBĐS như chính sách tín dụng ngân hàng liên quan

đến TTBĐS, chính sách tài chính về hình thành và phát triển các kênh cung

ứng vốn đa dạng và ổn định cho TTBĐS…; chính sách khai thác, động viên nguồn lực tài chính từ TTBĐS như thuế BĐS, chính sách tài chính trong việc giao đất, cho thuê và chuyển nhượng BĐS…; chính sách phân bổ và sử dụng nguồn lực tài chính để phát triển TTBĐS như chính sách tài chính trong việc

thu hồi đất, trưng mua, trưng dụng BĐS, chính sách ưu đãi, hỗ trợ tài chính đểphát triển TTBĐS, chính sách đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước…

Như vậy, chính sách tài chính đối với TTBĐS rất đa dạng và phongphú, tuy nhiên có những chính sách tác động chung đến toàn nền kinh tế trong

đó có TTBĐS, nên Luận án chỉ nghiên cứu những chính sách tài chính chủyếu có tác động trực tiếp đến TTBĐS, mang tính chất riêng có cho TTBĐS

Đó là các chính sách về thuế BĐS, chính sách tài chính trong việc giao đất,thu hồi đất, trưng mua, trưng dụng BĐS, chính sách tài chính trong việc chothuê, chuyển nhượng BĐS, chính sách ưu đãi, hỗ trợ tài chính và chính sáchtài chính về hình thành và phát triển các kênh cung ứng vốn đa dạng và ổnđịnh cho TTBĐS

1.2.2.1 Thuế bất động sản

1.2.2.1.1 Các luận cứ ủng hộ việc đánh thuế bất động sản

Các luận cứ quan trọng ủng hộ việc đánh thuế tài sản nói chung và thuếBĐS nói riêng như sau:

Thứ nhất, việc đánh thuế BĐS là xuất phát từ nguyên tắc được hưởng

lợi ích công cộng

Các nhà khoa học cho rằng, việc bảo tồn, phát triển và sinh lợi của BĐS

có liên quan mật thiết với việc đầu tư, nâng cấp, mở rộng cơ sở hạ tầng kinh tế,đường sá, cầu cống, khu công nghiệp tập trung, điện, nước, an ninh, quốc phòng,

trật tự xã hội có tác dụng làm tăng giá trị BĐS Do vậy, người sở hữu và sử dụngBĐS được hưởng lợi ích công cộng trên đây cần có sự đóng góp để trang trải chiphí công cộng do Nhà nước đã bỏ ra Từ cơ sở lý luận này, thuế BĐS cần nghiêncứu đánh trên giá trị ròng của BĐS, tức là chênh lệch giữa tổng giá trị mới củaBĐS so với giá vốn của BĐS Đồng thời, mức động viên của thuế chỉ nên giớihạn trong phạm vi cần thiết nhằm bù đắp các khoản chi của Nhà nước cho cácdịch vụ cộng cộng và quản lý hành chính liên quan đến BĐS.

Thứ hai, thuế BĐS nhằm bổ sung mức động viên đánh vào thu nhập từ

vốn của các tầng lớp dân cư

Nhìn chung thu nhập từ tiền vốn tạo ra rất khó xác định nhưng khi đãthành BĐS có giá trị lớn thì dễ dàng nhận thấy được Thuế BĐS khuyến khíchngười sở hữu sử dụng BĐS có hiệu quả hơn, ít nhất là bù đắp được số thuế đãnộp cho Nhà nước Thuế này chỉ động chạm đến một phần thiểu số các tầnglớp dân cư là người giàu có Do đó, dễ tranh thủ được sự đồng tình, ủng hộcủa mọi tầng lớp dân cư Diện đánh thuế BĐS rộng hơn diện đánh thuế thunhập dân cư, bao gồm cả BĐS mang lại thu nhập và không mang lại thu nhập,thực chất là thuế đánh trên thu nhập đã được vật hoá thành BĐS Với quanđiểm này, mức thuế BĐS cần đánh đồng nhất trên giá trị BĐS, không phânbiệt theo loại BĐS thuộc diện đánh thuế

Thứ ba, thuế BĐS còn phát sinh từ yêu cầu về quản lý xã hội

Người ta cho rằng tình trạng phân phối thu nhập, BĐS trong xã hội khôngcông bằng Thông qua thuế BĐS, Nhà nước có thể kiểm kê, kiểm soát, quản lýhành chính đối với mọi BĐS có giá trị Từ đó động viên một phần đóng gópnhằm bổ sung cho thuế thu nhập cá nhân, bù đắp một phần chi phí của Nhà nước

bỏ ra để xây dựng các công trình phúc lợi công cộng và quản lý hành chính đốivới BĐS mà chủ sở hữu được hưởng, đảm bảo công bằng xã hội về quyền lợi vànghĩa vụ, khuyến khích sử dụng BĐS có hiệu quả Với quan điểm này, thuếBĐS cần đánh trên toàn bộ giá trị BĐS, không phải là đánh trên giá trị ròng

Thứ tư, thuế BĐS phục vụ yêu cầu điều chỉnh mối quan hệ hợp lý giữa

tiêu dùng, đầu tư và tiết kiệm của các tác nhân trong nền kinh tế

Việc đánh thuế BĐS sẽ làm hạn chế ý thích tiết kiệm, tích luỹ bằng BĐS

và khuyến khích tăng tiêu dùng hoặc đầu tư SXKD Qua đó, góp phần thực hiệntốt chủ trương kích cầu để thúc đẩy phát triển KT-XH Thực tế cho thấy, TTBĐS

“nóng lên”, một trong những nguyên nhân chính là do những đối tượng không

có nhu cầu sử dụng nhà đất nhưng có tiền sẵn sàng mua nhà đất, coi đó là hìnhthức tích luỹ tài sản, đầu cơ tài sản nên đã đẩy giá BĐS tăng lên nhiều lần

Thứ năm, thuế BĐS, đặc biệt là các loại thuế đăng ký, thường dễ thu

Đây là loại thuế dễ thu vì người có BĐS thường có tâm lý muốn đăng ký

để được Nhà nước xác định QSH, QSD hợp pháp và bảo hộ đối với BĐS, nhất

là vì BĐS có giá trị lớn, thời gian sử dụng lâu dài Yêu cầu cần được xem xét làmức động viên phải phù hợp khả năng đóng góp của đại bộ phận các đối tượngnộp thuế, đặc biệt với những BĐS đã qua nhiều lần chuyển chủ sở hữu, nhữngBĐS có giá trị quá lớn được nộp thuế BĐS với mức hợp lý

1.2.2.1.2 Đặc điểm thuế bất động sản

Thuế BĐS, ngoài những đặc điểm chung của thuế (tính cưỡng chế, tínhpháp lý cao, là khoản đóng góp không mang tính hoàn trả trực tiếp), còn cómột số đặc điểm riêng như sau:

- Thuế BĐS là nguồn thu mang tính ổn định và bền vững của NSNN Đặcđiểm này xuất phát từ tính cố định, không thể di dời và tính lâu bền của BĐS Ở

Việt Nam, ngay từ thời phong kiến, bằng chính sách “thái ấp”, “lộc điền”… thay

cho việc trả lương quan lại, đất đai đảm bảo nguồn tài chính chủ yếu cho hoạtđộng của Nhà nước phong kiến Ngày nay, cơ cấu kinh tế của các nước đã đượcchuyển đổi theo hướng tăng tỷ trọng các ngành phi nông nghiệp, kéo theo sự tăngtrưởng không ngừng của nguồn thu NSNN trong các lĩnh vực này, song nguồn thu

từ đất đai vẫn là một nguồn thu ổn định và quan trọng của NSNN Mặt khác, cùngvới sự phát triển của nền kinh tế, TTBĐS cũng ngày được mở rộng và phát triểntheo làm gia tăng số thu NSNN trong lĩnh vực kinh doanh BĐS

- Việc định giá BĐS để đánh thuế là vấn đề hết sức quan trọng Cơ sở củathuế BĐS là tổng giá trị BĐS hoặc chỉ là giá trị tăng thêm của BĐS, nhưng dùdưới hình thức nào thì để tính được thuế BĐS cũng phải tiến hành định giá BĐS.Việc định giá BĐS có thể được thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tínhthuế hoặc xác định cho từng lần đánh thuế tuỳ thuộc vào từng loại thuế và tậpquán của từng nước Việc định giá BĐS chính xác hay không chính xác sẽ ảnhhưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tượng nộp thuế.

1.2.2.1.3 Hệ thống thuế bất động sản

Thuế đối với BĐS được hình thành là một tất yếu khách quan và là một

bộ phận không thể thiếu được trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia Tuỳ theođặc thù của mỗi nước, thuế thu vào BĐS thể hiện ở nhiều sắc thuế khác nhau.Các sắc thuế chủ yếu là:

a Thuế sử dụng đất

Thuế SDĐ là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đấtnhân với thuế suất Người sở hữu đất (hoặc người được Nhà nước giao đất sửdụng ổn định lâu dài) có trách nhiệm nộp thuế SDĐ như một loại thuế đánh vàotài sản Mục đích thu thuế SDĐ là tận dụng và thúc đẩy SDĐ có hiệu quả, ngănngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai Thuế thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiềuthì tổng giá trị đất càng cao và nếu thuế suất luỹ tiến thì thuế càng lớn Chủ SDĐ

mà không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả thì vẫn phải nộp thuế Vì vậy,

để tiết kiệm chi phí, họ phải chuyển nhượng đất cho người khác Qua đó thúcđẩy việc sử dụng đất đai một cách hợp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai, đồng thờiđiều tiết cung về đất đai trên TTBĐS

b Thuế nhà

Nhà, vật kiến trúc trên đất là các tài sản có giá trị lớn, cố định, dễ nhìnnhận, dễ kiểm soát và đánh thuế Do vậy, hầu hết các nước đều có hình thức thuếnày Luật thuế nhà đánh vào các loại nhà gắn liền với đất và vật kiến trúc làmtăng giá trị sử dụng của nhà Thuế thu trên tổng giá trị nhà và công trình kiến

trúc phụ trợ Việc đánh thuế vào nhà, vật kiến trúc trên đất nhằm động viên mộtphần thu nhập của những người sở hữu các ngôi nhà và vật kiến trúc

Ở một số quốc gia áp dụng hình thức thuế đánh chung vào cả đất và nhà,vật kiến trúc và được gọi là thuế BĐS Thuế đánh vào BĐS có nhiều ưu điểm docăn cứ tính thuế ổn định, hạn chế được hiện tượng trốn lậu thuế, tránh nộp thuế;

có thể thay đổi thuế suất mà không sợ ảnh hưởng đến giá cả thị trường và đây làloại thuế thường mang lại nguồn thu rất quan trọng cho ngân sách địa phương

c Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

Thuế thu nhập từ chuyển QSD đất là thuế điều tiết một phần thu nhậpkhi phát sinh hành vi chuyển nhượng QSD đất, do đó thuế đánh một lần khiphát sinh hành vi bán (chuyển nhượng QSD đất) đất, thu trên phần thu nhập(giá trị gia tăng) khi bán đất Đây là một loại thuế phát sinh không thườngxuyên mà phụ thuộc vào sự phát sinh giao dịch chuyển QSD đất trên thịtrường Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng đất đai là giá trị ròng được tính trên cơ

sở lấy giá chuyển giao trừ đi giá vốn, sau đó đem nhân với thuế suất thành sốthuế phải nộp Đây là loại thuế trực thu Đối tượng thu là thu nhập ròng do muabán BĐS đem lại, cho nên thuế giá trị gia tăng đất đai thuộc phạm trù thuế thunhập Mỗi nước áp dụng một sắc thuế khác nhau nhưng thông thường là thuếthu nhập hoặc thuế giá trị đất tăng thêm Với việc áp dụng sắc thuế này với cácmức thuế suất linh hoạt trong hệ thống thuế BĐS sẽ giúp Nhà nước quản lýđược hoạt động kinh doanh BĐS và điều tiết được quan hệ cung cầu về BĐS

d Thuế đăng ký bất động sản (thuế trước bạ)

Đây là loại thuế thu đối với tổ chức, cá nhân có nhu cầu được cơ quanthuế xác nhận tính pháp lý của các loại văn tự liên quan đến BĐS chuyểnnhượng (bao gồm cả chuyển dịch cho không như tặng biếu, cho thừa kế vàchuyển nhượng có thu tiền) Giá tính thuế đăng ký BĐS là toàn bộ số tiền ghitrên văn tự chuyển nhượng BĐS hoặc theo giá thị trường (trong trường hợp

cơ quan thuế phát hiện giá ghi trên văn tự quá thấp so với giá thị trường màđối tượng nộp thuế không có chứng từ chứng minh)

Thuế đăng ký BĐS có thể tính theo một mức thuế nhất định, một tỷ lệhoặc theo biểu thuế luỹ tiến từng phần.

1.2.2.1.4 Vai trò của thuế bất động sản trong việc quản lý thị trường bất động sản

Trong nền KTTT, thuế là công cụ chủ yếu tập trung nguồn thu choNSNN, tham gia điều tiết vĩ mô nền kinh tế, là công cụ để điều hoà thu nhập,thực hiện công bằng xã hội trong phân phối, là công cụ để thực hiện kiểm tra,kiểm soát các hoạt động SXKD Là một bộ phận cấu thành trong hệ thốngthuế của mỗi quốc gia, thuế BĐS cũng đảm nhiệm vai trò như các loại thuếkhác Trong quản lý TTBĐS, thuế BĐS có các vai trò cụ thể như sau:

Một là, thuế BĐS tham gia vào việc điều tiết cung và cầu về BĐS, bình

ổn giá cả trên TTBĐS

Bằng việc ban hành các luật Thuế, Nhà nước sẽ quy định đánh thuế haykhông đánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào các hành vi nắm giữ,chuyển dịch BĐS Thông qua đó, tác động hoặc làm thay đổi quan hệ cungcầu về BĐS trên thị trường, góp phần vào việc bình ổn giá cả trên TTBĐS

Hai là, thuế BĐS tác động đến việc sử dụng BĐS có hiệu quả, hạn chế

đầu cơ, khuyến khích tạo lập hàng hoá cho TTBĐS

Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng BĐS có hiệu quả, Nhà nước

sẽ đánh thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều nhà đất, mua đi bánlại nhiều lần trong thời gian ngắn, nắm giữ nhà đất nhưng không sử dụng hoặc

sử dụng không đúng mục đích

Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triểnBĐS nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường, Nhà nước thực hiện đánh thuếthấp hoặc không đánh thuế đối với các trường hợp SDĐ để xây dựng nhàchung cư, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển Quỹ đất ở, xây dựng các khucông nghiệp, các khu chế xuất…