Mối quan hệ giữa tín dụng bất động sản và thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

Lý thuy t th tr ng Lemon Theory of Markets for Lemons c a George Akerlof ..... Nguyên nhân ..... Test of Homogeneity of Variances .... Group Statistics .... Independent Samples Test....

NGUY N TH OAN TRÂN

Chuyên ngành: Kinh t tài chính - ngân hàng

L i cam đoan

Tôi cam đoan lu n án Th c s Kinh t này do chính tôi nghiên

c u và th c hi n Các thông tin, s li u đ c s d ng trong lu n

án hoàn toàn trung th c và chính xác

Nguy n Th oan Trân

Cao h c khóa 16 - i h c Kinh t TP H Chí Minh

B NG THU T NG VI T T T

Ngân hàng th ng m i c ph n Á Châu AIG American International Group

T p đoàn b o hi m M

B o hi m các kho n vay th ch p

Trung tâm thông tin tín d ng EFMs Emerging Financial Markets

Th tr ng tài chính m i n i EXIMBANK Viet Nam Export Import Bank

Ngân hàng Xu t nh p kh u Vi t Nam

C c D tr Liên bang Hoa K FHA Federal Housing Administration

T ng s n ph m n i đ a HDBANK Housing Development Bank Ngân hàng th ng m i c ph n Phát Tri n Nhà TP HCM HOLC Home Owners' Loan Corporation

M&A Mergers and Acquisitions

T ch c Th ng m i Th gi i

M C L C

Trang

TRANG PH BÌA i

L I CAM OAN ii

B NG THU T NG VI T T T iii

M C L C iv DANH M C CÁC B NG viii

DANH M C CÁC HÌNH ix

PH N M U 1

Ch ng 1 T NG QUAN V TÍN D NG B T NG S N VÀ TH TR NG B T NG S N 4

1.1 Lý thuy t liên quan đ n l nh v c nghiên c u c a đ tài 4

1.1.1 Lý thuy t v th tr ng c a Adam Smith 4

1.1.2 Lý thuy t th tr ng Lemon (Theory of Markets for Lemons) c a George Akerlof 6

1.1.3 Lý thuy t v qu n tr r i ro trong ngân hàng 1.1.3.1 Nh n d ng các lo i r i ro 7

1.1.3.2 Qu n lý r i ro tín d ng 8

1.2 Tín d ng b t đ ng s n 11

1.2.1 Khái ni m 11

1.2.2 c tr ng c a tín d ng b t đ ng s n 12

1.2.3 Vai trò c a tín d ng b t đ ng s n 13

1.2.4 R i ro trong ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n 16

1.3 B t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n 18

1.3.1 Khái ni m và phân lo i b t đ ng s n 18

1.3.2 Nh ng nhân t tác đ ng đ n giá tr b t đ ng s n 19

1.3.3 Th tr ng b t đ ng s n và vai trò th tr ng b t đ ng s n 21

1.3.4 Nhân t tác đ ng đ n th tr ng b t đ ng s n 23

1.4 Nghiên c u tín d ng b t đ ng s n trong m i quan h v i các cu c kh ng ho ng trong l ch s 25

1.4.1 Kh ng ho ng tài chính ông Nam Á 1997 25

1.4.2 Kh ng ho ng tài chính nh ng th tr ng tài chính m i n i - EFMs (Emerging Financial Markets) 26

1.4.4 Cu c kh ng ho ng tín d ng b t đ ng s n Hoa K 28

1.4.4.1 Toàn c nh kh ng ho ng 28

1.4.4.2 Nguyên nhân kh ng ho ng 30

1.5 Bài h c cho Vi t Nam 38

K t lu n ch ng 1 40

Ch ng 2 TH C TR NG TÍN D NG B T NG S N VÀ TH TR NG B T NG S N T I TP H CHÍ MINH 41

2.1 T ng quan v h th ng ngân hàng th ng m i (NHTM) t i TP H Chí Minh 41

2.1.1 M ng l i NHTM t i TP H Chí Minh 41

2.1.2 Ho t đ ng tín d ng c a các NHTM t i TP H Chí Minh 42

2.1.2.1 Huy đ ng v n 42

2.1.2.2 Cho vay 46

2.2 Tín d ng b t đ ng s n c a các NHTM t i TP H Chí Minh 50

2.2.1 Chính sách tín d ng đ i v i th tr ng b t đ ng s n 50

2.2.2 Th c tr ng tín d ng b t đ ng s n c a các NHTM t i TP H Chí Minh 52

2.2.3 Nguy c ti m n trong ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a các NHTM t i TP H Chí Minh 60

2.3 Th tr ng b t đ ng s n t i TP H Chí Minh 63

2.3.1 Th c tr ng th tr ng b t đ ng s n trong th i gian qua t i TP.HCM 63

2.3.2 ánh giá nh ng t n t i c a th tr ng b t đ ng s n

t i TP H Chí Minh 70

2.3.2.1 T n t i 70

2.3.2.2 Nguyên nhân 73

2.4 Kh o sát m i quan h gi a tín d ng b t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n 74

K t lu n ch ng 2 85

Ch ng 3 GI I PHÁP NÂNG CAO CH T L NG TÍN D NG NH M PHÁT TRI N LÀNH M NH TH TR NG B T NG S N T I TP H CHÍ MINH 87

3.1 Quan đi m v ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n 87

3.1.1 Xây d ng chi n l c tín d ng b t đ ng s n nh m đ m b o hi u qu cho h th ng NHTM 87

3.1.2 áp ng k p th i nhu c u phát tri n lành m nh c a th tr ng b t đ ng s n 88

3.1.3 n đ nh và phát tri n n n kinh t 89

3.2 Gi i pháp nâng cao ch t l ng ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n 90

3.2.1 Gói gi i pháp v chính sách 90

3.2.1.1 Ki n toàn h th ng pháp lý 90

3.2.1.2 Phát huy t i đa vai trò c a Chính ph và Ngân hàng Nhà n c 91

3.2.1.3 V chính sách thu 93

3.2.1.4 Hoàn thi n và phát tri n h th ng cung c p thông tin tín d ng 94

3.2.2 Gói gi i pháp cho h th ng ngân hàng th ng m i 95

3.2.2.1 Xây d ng chi n l c tín d ng b t đ ng s n 95

3.2.2.2 Ki n toàn quy trình c p tín d ng ch t ch , h p lý và hi u qu 97

3.2.2.3 Xây d ng chính sách đào t o, b i d ng đ i ng 101

3.2.2.4 Xây d ng “v n hóa qu n tr r i ro” 103

3.2.2.5 Xem xét t l n , đánh giá l i kho n vay và c c u n 105

3.2.2.6 Phát tri n h t ng công ngh thông tin 107

3.2.2.7 Xây d ng h th ng ch m đi m và x p h ng tín d ng, nâng cao vai trò c a công tác qu n lý tín d ng, giám sát đánh giá 107

3.2.2.8 Nâng cao n ng l c tài chính, s d ng đòn b y tài chính phù h p 108

3.2.2.9 Phát huy t i đa vai trò c a h th ng h th ng ki m soát n i b 109

3.2.3 Gói gi i pháp khác cho th tr ng b t đ ng s n 111

3.2.3.1 y m nh công khai, minh b ch các ho t đ ng trên th tr ng b t đ ng s n 111

3.2.3.2 a d ng hóa hàng hóa, cân đ i cung c u trong th tr ng b t đ ng s n 112

3.2.3.3 M t s bi n pháp t o v n cho th tr ng b t đ ng s n 112

3.3 H ng nghiên c u ti p theo 113

K T LU N 114 DANH M C CÔNG TRÌNH TÁC GI

TÀI LI U THAM KH O

PH L C

DANH M C B NG

B ng 2.1 M ng l i các t ch c tín d ng t i TP H Chí Minh đ n 31/5/2009 42

B ng 2.2 Huy đ ng v n ( VT: t VN ) 44

B ng 2.3 D n tín d ng ( VT: t VN ) 46

B ng 2.4 D n tín d ng và d n tín d ng b t đ ng s n ( VT: t VN ) 52

B ng 2.5 D n tín d ng b t đ ng s n phân theo nhu c u v n vay ( VT: t VN ) 58

B ng 2.6 Giá m t s đ t d án 64

B ng 2.7 K t qu chuy n nh ng, giao d ch b o đ m 65

B ng 2.8 L nh v c công tác và thâm niên công tác c a m u 76

B ng 2.9 One-Sample Statistics 78

B ng 2.10 One-Sample Test 78

B ng 2.11 One-Sample Test 79

B ng 2.12 Descriptives 80

B ng 2.13 Test of Homogeneity of Variances 81

B ng 2.14 ANOVA 81

B ng 2.15 Group Statistics 82

B ng 2.16 Independent Samples Test 82

B ng 2.17 One-Sample Statistics 84

B ng 2.18 One-Sample Test 84

DANH M C HÌNH

Hình 2.1 Tình hình lãi su t trong th i gian qua 43

Hình 2.2 Huy đ ng v n ( VT: t VN ) 45

Hình 2.3 T c đ t ng tr ng v n huy đ ng 45

Hình 2.4 Tình hình d n tín d ng ( VT: t VN ) 47

Hình 2.5 T c đ d n tín d ng 48

Hình 2.6 Ho t đ ng cho vay và huy đ ng v n 49

Hình 2.7 D n tín d ng và d n tín d ng b t đ ng s n ( VT: t VN ) 53

Hình 2.8 D n x u tín d ng b t đ ng s n ( VT: t VN ) 55

Hình 2.9 T l n x u so v i t ng d n cho vay b t đ ng s n 56

Hình 2.10 D n cho vay b t đ ng s n phân theo th i gian ( VT: t VN ) 57

Hình 2.11 S c n h đã bán 63

Hình 2.12 Giá cho thuê v n phòng 65

Hình 2.13 Tình hình cho thuê v n phòng 67

Hình 2.14 Tình hình nhà đ bán 68

Hình 2.15 Tình hình c n h d ch v cho thuê 69

Hình 3.1 xu t quy trình ti p nh n v n vay, đánh giá và th m đ nh 99

PH N M U

i t v n đ

Cu c kh ng ho ng tín d ng b t đ ng s n b t ngu n t M vào cu i n m 2007

đã lan nhanh, nh h ng sâu r ng và tr thành cu c kh ng ho ng tài chính l n nh t k

t th i k đ i suy thoái 1929-1933 Các tác đ ng c a cu c kh ng ho ng không ch

d ng l i n c M mà nhanh chóng lan r ng đ n các qu c gia trên toàn th gi i v i

m c đ nhi u hay ít tùy theo quy mô n n kinh t và m i liên h v i n n kinh t M Ngày nay, c th gi i ph i đ i m t v i s suy thoái kinh t mà nh h ng c a nó có th kéo dài kho ng 3 n m ho c có th 5 n m n a m i ph c h i Vì v y, các qu c gia nên chia s gi i pháp đ m i b n thân n n kinh t t ph c h i trong s ph c h i chung c a kinh t toàn c u thay vì m i n n kinh t có gi i pháp đ n l

Nhìn l i n n kinh t Vi t Nam, th tr ng b t đ ng s n phát tri n nóng vào cu i

n m 2007 đ u n m 2008 gây ra “bong bóng” b t đ ng s n cao h n r t nhi u so v i giá

tr th t i u này đã nh n chìm không bi t bao nhiêu nhà đ u t đ v n vào lòng tham

c a th tr ng, đ ng th i khá nhi u ngân hàng r i vào ho n c nh khó kh n v i các kho n n x u và nguy c m t kh n ng thanh kho n cao M t trong nh ng nguyên nhân ch y u c a tình tr ng trên chính là vi c cung ng v n khá d dàng c a h th ng ngân hàng qua kênh tín d ng b t đ ng s n M t khác, vi c cho vay b t đ ng s n v i đa

s tài s n đ m b o là b t đ ng s n nên tác đ ng c a th tr ng b t đ ng s n t ng ho c

gi m có nh h ng đáng k đ n ho t đ ng cho vay c a các ngân hàng

V i nh ng đánh giá trên, tác gi đã ch n đ tài “M i quan h gi a tín d ng

b t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n t i TP.HCM” nh m nghiên c u th c tr ng

ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n, th tr ng b t đ ng s n trong th i gian qua; tìm ra

m i quan h gi a chúng và t đó, ki n ngh nh ng gi i pháp nh m nâng cao ch t l ng tín d ng, v a đem l i hi u qu cho ngành ngân hàng đ ng th i góp ph n đáp ng nhu

c u phát tri n lành m nh c a th tr ng b t đ ng s n trong hi n t i và t ng lai

ii M c tiêu nghiên c u

T p trung nghiên c u các v n đ : (1) Tín d ng b t đ ng s n qua các cu c kh ng

ho ng trong l ch s , đ c bi t là kh ng ho ng tín d ng b t đ ng s n t i M đ rút ra bài

h c cho Vi t Nam; và (2) Th c tr ng ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n và di n bi n th

tr ng b t đ ng s n, qua đó th y đ c m i liên h gi a chúng; T đó đ xu t các gói

gi i pháp nh m nâng cao ch t l ng tín d ng b t đ ng s n đáp ng nhu c u phát tri n lành m nh th tr ng b t đ ng s n

qu t th o lu n nhóm m c tiêu;… đ làm c s cho vi c nghiên c u đ nh l ng ti p sau

 Ph ng pháp đ nh l ng: Thông qua ti n hành kh o sát các cán b làm trong

k t qu tham kh o là nh ng nghiên c u c a b n thân tác gi nên các gi i pháp đ a ra mang tính th c ti n cao, h u ích cho vi c qu n lý v mô c a Chính ph , Ngân hàng Nhà n c và có th áp d ng trong ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng c

ng n, trung và dài h n

vi i m n i b t c a đ tài

tài “M i quan h gi a tín d ng b t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n

t i TP.HCM” là đ tài ch a có tác gi nào th c hi n nghiên c u tri t đ tr c đây c

bi t, bên c nh vi c nghiên c u đ nh tính thông qua phân tích th c tr ng di n bi n th

tr ng, tác gi đã th c hi n m t cu c kh o sát v i 180 ng i là cán b trong l nh v c ngân hàng và b t đ ng s n đ ki m đ nh và kh ng đ nh k t qu nghiên c u đ nh tính

ng th i thông qua vi c ti p xúc v i các đ i t ng công tác th c t trong l nh v c nghiên c u, tác gi đã đút k t đ c nh ng ý ki n h u ích đ b sung cho nh ng gi i pháp c a mình

Ch ng 1

T NG QUAN V TÍN D NG B T NG S N

VÀ TH TR NG B T NG S N 1.1 Lý thuy t liên quan đ n l nh v c nghiên c u c a đ tài

1.1.1 Lý thuy t v th tr ng c a Adam Smith

Adam Smith đ c coi là cha đ kinh t h c T t ng c a ông là n n móng lý thuy t c s ngày nay; t t ng “bàn tay vô hình” đ c p t i ho t đ ng c a các l c

l ng th tr ng Ông l p lu n r ng th tr ng s đ nh h ng ho t đ ng kinh t , và nh

m t bàn tay vô hình “n n” quá trình phân ph i tài nguyên Giá c là ph ng ti n chính

th c hi n nhi m v này Giá s t ng khi khan hi m và gi m khi d th a

Ông cho r ng đ c quy n h t s c nguy hi m và vi t: “ c quy n cho m t ng i hay m t công ty đ u có cùng m t hi u ng gi ng nh bí m t trong th ng m i hay s n

xu t K đ c quy n, b ng cách gi cho th tr ng luôn thi u hàng thông qua vi c không bao gi cung c p đ hàng, s bán hàng v i giá cao h n nhi u so v i m c t nhiên, t ng l i ích c a h cao h n nhi u l n so v i t nhiên” Các t t ng này r t c n

b n và n m kh p n i trong h th ng lý thuy t kinh t ngày nay

Xu t phát t quan đi m th tr ng c a Adam Smith, ông Amartya Sen (Nobel kinh t n m 1998), gi ng viên kinh t h c và tri t c a Tr ng i h c Harvard - Hoa

K , đã có bài vi t “Kh ng ho ng và lý thuy t th tr ng c a Adam Smith” đ ng trên

Th i báo Tài chính c a Anh (ngày 10.3.2009), sau đây tác gi tóm t t l i nh sau:

Ng i ta mua bán vì t l i Tuy nhiên, m t n n kinh t c n các giá tr và cam k t khác

nh s tin t ng l n nhau và ni m tin là làm vi c hi u qu Ví d , Smith l p lu n: “Khi

ng i dân m t qu c gia nào đó tin vào v n may, tính trung th c và s c n tr ng c a

m t ch ngân hàng nào đó, tin r ng ông ta luôn s n sàng tr theo yêu c u trong gi y n

c a mình b t c lúc nào trình l nh phi u cho ông ta; thì nh ng gi y ghi n này s có giá tr l u thông nh vàng và ti n, vì tin r ng lo i ti n này có th có ích cho h vào b t

c lúc nào.”

Khi ni m tin s p đ , cách nhìn m i xu t hi n

Trên th c t , có nhi u lý do r t chính đáng d n t i s b t tín và s p đ ni m tin - nguyên nhân gây ra cu c kh ng ho ng hi n nay Các ngh a v và trách nhi m g n v i các trao đ i trong nh ng n m g n đây đã tr nên khó phát hi n h n vì s phát tri n chóng m t c a các th tr ng th c p liên quan đ n các s n ph m phái sinh và các công

c tài chính khác Hi n t ng này xu t hi n vào th i đi m mà tín d ng d i dào, m t

ph n xu t phát t s th ng d th ng m i l n c a m t s n n kinh t , n i b t nh t là Trung Qu c, đã th i ph ng các giao d ch x u M t ng i cho vay th ch p d i chu n

l a ng i đi vay nh n các r i ro vì không th n tr ng có th chuy n nh ng các công c tài chính sang nh ng ng i khác không liên quan đ n giao d ch ban đ u

Nhu c u giám sát và đi u ch nh đã tr nên m nh m h n trong nh ng n m g n đây Trong khi đó, vai trò giám sát c a chính ph M nói riêng l i gi m m nh vì

ni m tin ngày càng t ng vào b n ch t t đi u ti t c a n n kinh t th tr ng Nói chính xác là khi vai trò giám sát c a nhà n c càng c n thi t thì kh n ng ti n hành giám sát

c n thi t l i càng gi m S thi u đi u ti t c a th ch không ch d n t i các th đo n

b t l ng, mà c xu h ng siêu đ u c , mà theo Smith, đang lôi kéo nh ng ng i ham

ki m l i Smith g i nh ng ng i ch y theo l i nhu n b t ch p r i ro là “nh ng k hoang phí và đ u c ” – đây c ng là cách mô t khá chính xác v nh ng ng i cho vay th

ch p d i chu n th i gian qua

Ni m tin âm th m r ng n n kinh t th tr ng hoàn toàn có th t đi u ti t - nguyên nhân chính d n t i vi c h y các quy đ nh đã đ c thi t l p t i M - th ng hay

l đi ho t đ ng c a nh ng k hoang phí và đ u c , đi u này khi n c ng i tiên phong trình bày v nhân t c b n c a n n kinh t th tr ng c ng ph i ng c nhiên

Smith không ch bi n h cho vai trò c a nhà n c, có th can thi p vào nh ng cái mà các th tr ng không th làm đ c mà ông còn bi n h cho nh ng l a ch n th

ch có th gi i quy t đ c các v n đ n y sinh h n là các th ch bám ch t vào m t vài hình m u c đ nh nào đó, nh đ m c m i th cho th tr ng

Amartya Sen cho r ng nh ng khó kh n kinh t hi n nay c n m t cách hi u m

v các ý t ng c liên quan đ n quy mô và các gi i h n c a n n kinh t th tr ng

i u c n trên h t là m t nh n th c t nh táo v vi c các đ nh ch khác nhau v n hành

nh th nào, và b ng cách nào các t ch c khác nhau - t th tr ng đ n các th ch nhà n c - có th cùng nhau góp ph n t o ra m t th gi i kinh t t t h n

1.1.2 Lý thuy t th tr ng Lemon (Theory of Markets for Lemons) c a George Akerlof

George Akerlof (1940), Giáo s kinh t t i i h c California, Hoa K , đo t

gi i Nobel kinh t n m 2001 N i dung lý thuy t nh sau:

Trên th tr ng Lemon, ng i bán là phía có đ thông tin v ch t l ng hàng hóa trong khi ng i mua là phía không có đ thông tin i u này trong kinh t h c g i

là v n đ thông tin phi đ i x ng Ng i bán bi t đ n s t n t i c a v n đ thông tin phi

đ i x ng này và nó kích thích anh ta m o hi m bán hàng hóa c m t ch t l ng v i giá

nh hàng hóa ch t l ng còn t t Ng i mua c ng bi t đ n s t n t i c a v n đ thông tin phi đ i x ng nên c g ng đ kh i b h b ng cách ch n mua các hàng hóa c giá trung bình v i l p lu n r ng trong tr ng h p b m c l a thì c ng không đ n n i thi t

h i l m H u qu là, c hàng hóa c ch t l ng t t và giá cao v i hàng hóa m t ch t

l ng đ c bán v i giá cao nh c a hàng còn t t đ u khó bán đ c Hi n t ng này, trong kinh t h c, g i là l a ch n trái ý Trong nghiên c u nói trên c a Akerlof, nh ng

xe c bán đ c là nh ng xe có ch t l ng m c trung bình và giá trung bình ch không ph i nh ng xe c nh ng còn t t và giá cao Xét trên bình di n toàn xã h i, c

ng i bán l n ng i mua đ u không đ c l i; phúc l i xã h i b gi m ây là m t minh ch ng c a vi c c ch th tr ng không ph i lúc nào c ng t i đa hóa phúc l i Nói cách khác, đây là m t th t b i th tr ng

Vi c kh c ph c hi n t ng th tr ng Lemon đòi h i có s can thi p c a nhà

n c đ đ m b o ng i bán ph i minh b ch hóa thông tin v hàng hóa và d ch v c ng

nh đòi h i ph i có nh ng quy đ nh v ch t l ng t i thi u c a hàng hóa và d ch v

1.1.3 Lý thuy t v qu n tr r i ro trong ngân hàng

1.1.3.1 Nh n d ng các lo i r i ro

R i ro (risk) là m t s không ch c ch n (uncertainty) hay là m t tình tr ng b t n Tuy nhiên, không ph i b t c m t s không ch c ch n nào c ng là r i ro Ch có nh ng tình tr ng không ch c ch n nào có th c đoán đ c xác su t x y ra m i đ c xem là

r i ro

có th đo l ng, r i ro đ c đ nh ngh a nh là s khác bi t gi a giá tr th c và giá tr k v ng S khác bi t này đ c đo l ng b i đ l nh chu n hay ph ng sai

R i ro tín d ng: R i ro tín d ng (credit risk) là lo i r i ro phát sinh do khách n

không còn kh n ng chi tr Trong ho t đ ng ngân hàng, r i ro tín d ng x y ra khi khách hàng vay n có th m t kh n ng tr n m t kho n vay nào đó

Khi th c hi n giao d ch tín d ng, t lúc gi i ngân cho đ n khi thu h i v n v c

g c và lãi, ngân hàng không bi t ch c giao d ch đó có hoàn thành hay không Do đó, r i

ro tín d ng th hi n kh n ng hay xác su t hoàn thành giao d ch tín d ng đó T t c các hình th c c p tín d ng c a ngân hàng, lúc c p ngân hàng ch a bi t ch c đ c kh n ng thu h i vì lúc đó vi c thu h i kho n tín d ng ch a x y ra

R i ro lãi su t: R i ro lãi su t phát sinh khi ngân hàng không kh p đ c gi a lãi

su t thu đ c t tài s n sinh lãi và lãi su t chi ra cho ngu n v n ph i tr lãi R i ro lãi

su t đ c bi t quan tr ng khi ngân hàng huy đ ng v n thông qua phát hành trái phi u,

ho c đ u t tài chính khá l n và theo lãi su t th tr ng

R i ro t giá: R i ro t giá là r i ro phát sinh do s bi n đ ng c a t giá làm nh

h ng đ n giá tr k v ng trong t ng lai Nhìn chung, b t c ho t đ ng nào mà ngân

l u thu (inflows) phát sinh b ng m t lo i đ ng ti n trong khi ngân l u chi (outflows)

phát sinh m t đ ng ti n khác đ u ch a đ ng nguy c r i ro t giá, th hi n ch khi t giá thay đ i làm ngân l u thay đ i theo

1.1.3.2 Qu n lý r i ro tín d ng

Nh trên đã trình bày, r i ro trong ho t đ ng c a ngân hàng có th khái quát và

nh n d ng 3 nhóm r i ro chính Tuy nhiên, trong khuôn kh c a đ tài, tác gi ch đi vào phân tích qu n lý đ i v i r i ro tín d ng

T i sao c n ph i qu n lý r i ro tín d ng? R i ro nói chung hay r i ro tín d ng nói riêng là th c tr ng luôn luôn t n t i trong kinh doanh C n ph i qu n lý r i ro vì r i ro và

l i nhu n bao gi c ng ch a đ ng trong b n thân chúng hai ngh ch lý: (1) L i nhu n cao thì r i ro cao, và (2) ng c l i không có r i ro cao thì l i nhu n không cao, t c là không

có l i nhu n ho c l i nhu n r t th p

Vi c qu n lý r i ro tín d ng th c hi n theo quy trình nh sau:

Th nh t, phân tích ngu n g c phát sinh r i ro tín d ng: R i ro này có th phát

sinh do nh ng nguyên nhân khách quan ho c ch quan và c hai phía khách hàng và ngân hàng

- V phía khách hàng: Nguyên nhân ch quan là do khách hàng t o ra, nó v n

n m trong t m ki m soát c a khách hàng, ch ng h n: do trình đ qu n lý y u kém d n

đ n s d ng v n vay không hi u qu ; thi u thi n chí trong vi c tr n Nguyên nhân khách quan không do khách hàng t o ra, n m ngoài s ki m soát c a khách hàng, ch ng

h n: thay đ i môi tr ng kinh doanh

- V phía ngân hàng: Có th tóm t t nguyên nhân gây ra r i ro tín d ng (Gup (2007))1 nh sau:

1

Gup, Avram, Beal, Lambert, and Kolari (2007), Commercial Banking – The Management of Risk, Willey, p.234

Th hai, các bi n pháp qu n lý r i ro tín d ng:

- Xác đ nh m c tiêu và thi t l p chính sách tín d ng

M c tiêu qu n lý r i to tín d ng là gi m thi u r i ro tín d ng, c th là gi m n quá h n đ n m c th p nh t có th đ c V i các NHTM qu n lý tín d ng t t, t l n quá h n th ng xoay quanh m c 1%

đ t đ c m c tiêu qu n lý r i to tín d ng đ ra, các ngân hàng c n thi t l p chính sách tín d ng phù h p Chính sách tín d ng là h th ng các quan đi m và công c

do H i đ ng tín d ng đ ra và th c thi khi xem xét c p tín d ng cho khách hàng nh m

m c tiêu qu n lý t t d n và r i ro tín d ng Nhìn chung có hai ki u chính sách tín

d ng: th t ch t và m r ng; đ c th c hi n thông qua các công c nh lãi su t, t l tham gia c a v n ngân hàng và tiêu chu n xét duy t c p tín d ng Chính sách tín d ng phù h p là chính sách tín d ng linh ho t chuy n đ i qua l i gi a hai tr ng thái m r ng

và th t ch t, tùy theo tình hình qu n lý tín d ng c a ngân hàng

R i ro t p trung cho vay

(liên quan đ n kém đa

d ng hóa cho vay)

R i ro b o đ m

(liên quan đ n chính sách và

h p đ ng cho vay)

- Phân tích và th m đ nh tín d ng: Là hai khâu r t quan tr ng trong toàn b quy

trình tín d ng Hai khâu này n u th c hi n t t s góp ph n đáng k trong vi c qu n lý t t

và gi m thi u r i ro tín d ng

- X p h ng tín d ng (Credit rating): X p h ng tín d ng là k thu t đánh giá r i ro

tín d ng do các t ch c x p h ng th c hi n và công b d a trên các tiêu chí ph n ánh uy tín tín d ng c a ng i đi vay n Ví d , M có t ch c x p h ng tín d ng nh Standard

& Poor (S&P) và Moody’s Investor Service anh Fitch

- Ch m đi m tín d ng (Credit scoring): Ch m đi m tín d ng là k thu t s d ng

các d li u nghiên c u th ng kê và ho t đ ng đ đánh giá m c đ r i ro tín d ng đ i v i khách hàng i m tín d ng th hi n m t con s do ngân hàng xác đ nh d a trên c s phân tích th ng kê c a chuyên viên tín d ng, c a phòng tín d ng ho c c a công ty chuyên th c hi n d ch v ch m đi m tín d ng

- m b o tín d ng: Hay còn g i là đ m b o ti n vay là vi c t ch c tín d ng áp

d ng các bi n pháp nh m phòng ng a r i ro, t o c s kinh t và pháp lý đ thu h i n Các hình th c đ m b o tín d ng bao g m: th ch p tài s n, c m c tài s n, đ m b o b ng tài s n hình thành t v n vay và đ m b o b ng hình th c b o lãnh

- Mua b o hi m tín d ng: Trong nhi u tr ng h p khách hàng vay v n đ c bi t là

khách hàng cá nhân không có tài s n th ch p hay c m c Nh ng khách hàng nào có thu

nh p không m y n đ nh ho c vi c làm quá ph thu c vào s bi n đ ng c a n n kinh t không th đ m b o có thu nh p đ tr kho n n vay b t đ ng s n trong vòng 25-30 n m Trong nh ng tr ng h p này, ngân hàng th ng cho khách hàng vay v i đi u ki n khách hàng ph i mua b o hi m tín d ng Khi khách hàng th t nghi p không có thu nh p

đ tr n thì công ty b o hi m s tr

ây là bi n pháp qu n lý r i ro c n quan tâm trong ho t đ ng ngân hàng Vi t Nam Cho đ n nay v n ch a th y có ngân hàng nào s d ng b o hi m tín d ng đ qu n

lý r i ro cho mình đ c bi t là đ i v i khách hàng cá nhân

h ng t p trung ch y u vào danh m c tín d ng Khi ngân hàng r i vào tr ng thái khó

kh n, thì nguyên nhân th ng phát sinh t ho t đ ng tín d ng c a ngân hàng Vi c ngân hàng không thu h i đ c v n, có th do đã buông l ng qu n lý, c p tín d ng không minh b ch, áp d ng m t chính sách tín d ng kém hi u qu V y tín d ng ngân hàng là gì?

Tín d ng ngân hàng là quan h chuy n nh ng quy n s d ng v n t ngân hàng cho khách hàng trong m t th i h n nh t đ nh v i m t kho n chi phí nh t đ nh C ng

nh các quan h tín d ng khác, tín d ng ngân hàng ch a đ ng ba n i dung:

- Có s chuy n nh ng quy n s d ng v n t ng i s h u sang cho ng i s d ng;

- S chuy n nh ng này có th i h n hay mang tính t m th i;

- S chuy n nh ng này có kèm theo chi phí

Tín d ng ngân hàng (sau đây g i t t là tín d ng2

) có th phân chia thành nhi u

lo i khác nhau tùy theo nh ng tiêu th c phân lo i khác nhau nh : D a vào th i h n tín

2

V ý ngh a khái ni m tín d ng r ng h n khái ni m cho vay Cho vay ch là m t trong nh ng hình th c c p tín

d ng Bên c nh cho vay, còn có nhi u hình th c c p tín d ng khác nh chi t kh u, cho thuê tài chính, bao thanh toán,…Tuy nhiên, trong khuôn kh lu n v n này tín d ng đ c hi u nh là cho vay

d ng; d a vào m c đ tín nhi m c a khách hàng; d a vào ph ng th c cho vay; d a vào ph ng th c hoàn tr n vay và d a vào m c đích c a tín d ng

m i, ch , c a hàng; quy n s d ng đ t

1.2.2 c tr ng c a tín d ng b t đ ng s n

Ngoài đ c đi m chung nh các hình th c tín d ng khác, tín d ng b t đ ng s n còn có nh ng đ c tr ng do tính ch t đ c bi t c a hàng hóa b t đ ng s n, v i ph m vi nghiên c u c a đ tài, xin nh n xét m t s khác bi t nh sau:

Th nh t, quy mô trung bình c a m t kho n vay b t đ ng s n th ng l n h n

nhi u các kho n vay thông th ng khác nh vay tiêu dùng, vay kinh doanh nh … c

bi t, đ i v i nh ng kho n vay đ tài tr cho các d án nh xây d ng khu đô th , v n phòng cao c cho thuê, kinh doanh trung tâm th ng m i, ch , c a hàng…; v n đ u t

l n và dàn tr i theo nhi u giai đo n: gi i t a đ n bù, xây d ng h t ng, n n móng, xây thô, hoàn thi n Vì th , nhà đ u t s đ c ngân hàng gi i ngân theo t ng giai đo n đ tránh áp l c v lãi su t và s d ng v n m t cách hi u qu

Th hai, th i gian cho vay b t đ ng s n th ng có k h n dài do hàng hóa b t

đ ng s n có th i gian hình thành dài, trung bình kho ng t 5 n m tr lên Ch ng h n,

m t s kho n vay mua nhà th ch p ch y u cho các ngôi nhà có gia đình th ng có k

h n dài nh t trong danh m c cho vay c a ngân hàng (15-30 n m) V i vi c cho vay k

h n dài nh v y s ch a đ ng nguy c r i ro tín d ng đáng k b i có quá nhi u vi c có

th x y ra trong m t th i gian dài nh bi n đ i tiêu c c c a n n kinh t , c a th tr ng

b t đ ng s n, r i ro lãi su t, “s c kh e” c a ng i đi vay… Trong tr ng h p có nh ng tín hi u b t l i, vi c thu h i các kho n n tín d ng là đi u nan gi i, n x u t ng lên nhanh chóng và nguy c đ v tín d ng là hoàn toàn có th x y ra

Th ba, hi n giá dòng ti n ho c thu nh p c a ng i đi vay là y u t quan tr ng đ

ngân hàng quy t đ nh có c p tín d ng hay không Tuy nhiên, đ i v i tín d ng b t đ ng

s n, giá tr và tình tr ng c a tài s n l i là tr ng tâm c a món vay, chúng có t m quan

tr ng t ng đ ng v i thu nh p c a ng i đi vay Vi c đánh giá chính xác giá tr tài s n

là đi u t i quan tr ng S đánh giá này ph i đ c tuân theo nh ng quy đ nh c th c

bi t trong tr ng h p tài s n đ c dùng làm v t th ch p, ngân hàng đ c phép bán l i trên th tr ng th c p đ thu h i v n khi ph i phát m i tài s n

Vi t Nam là m t n c đang phát tri n v i n n kinh t th tr ng đ nh h ng xã

h i ch ngh a, trong nh ng n m qua ch s t ng tr ng liên t c kh quan, vì v y vi c cho vay b t đ ng s n càng có ý ngh a thi t th c trong vi c kh i thông dòng ch y v n trong

n n kinh t , t o ti n đ cho th tr ng b t đ ng s n phát tri n đ ng b v i các th tr ng khác, t đó góp ph n vào s phát tri n b n v ng c a n n kinh t C th :

Th nh t, đ i v i n n kinh t , tín d ng b t đ ng s n cung ng v n t vi c khai

thác tri t đ ngu n v n nhàn r i trong xã h i, thúc đ y vi c s d ng v n ti t ki m có

hi u qu , giúp phát tri n th tr ng b t đ ng s n trong đi u ki n đ ng b v i các th

tr ng khác góp ph n vào s phát tri n chung c a n n kinh t Cho vay b t đ ng s n

giúp các ch đ u t ch đ ng h n v v n, m nh d n h n trong vi c đ u t vào các d án nâng c p c s h t ng, trung tâm th ng m i, chung c hi n đ i đ y nhanh t c đ đô

th hóa trong quá trình công nghi p hóa, hi n đ i hóa đ t n c

đ c nhi u lao đ ng t o công n vi c làm, n đ nh tr t t xã h i

Th ba, đ i v i doanh nghi p, nh chúng ta đã bi t theo lý thuy t v tài chính

doanh nghi p, vi c s d ng đòn b y tài chính b ng cách vay n là m t quy t đ nh khôn ngoan c a doanh nghi p đ t i đa hóa l i nhu n Tín d ng b t đ ng s n là m t kênh cung ng v n hi u qu cho doanh nghi p đ đ u t m r ng quy mô, nâng cao ch t

l ng ho t đ ng t đó t o l i th c nh tranh cho doanh nghi p

Th t , đ i v i ngân hàng, trong h th ng ngân hàng hi n nay, l i nhu n t s n

ph m tín d ng chi m ch y u, đ n 90% đ i v i m t s ngân hàng qu c doanh, trong đó tín d ng b t đ ng s n chi m h n 30% t ng l i nhu n Chính vì v y, tín d ng nói chung

c ng nh tín d ng b t đ ng s n nói riêng đóng m t vai trò h t s c quan tr ng đ i v i h

th ng ngân hàng Tín d ng b t đ ng s n góp ph n làm t ng d n tín d ng, t ng l i nhu n cho ngân hàng, tuy nhiên r i ro đ n t ho t đ ng này c ng c n ph i đ c xem xét, cân nh c đòi h i ngân hàng ph i xây d ng m t chi n l c t i u cho mình

V i vai trò h t s c quan tr ng đ c nêu trên, do đó tín d ng b t đ ng s n ch u tác

đ ng b i r t nhi u nhân t , trong ph m vi nghiên c u c a mình, tác gi xin phân tích

m t s nhân t chính nh sau:

Chi n l c cho vay b t đ ng s n c a ngân hàng M i ngân hàng có m t chi n

l c và m t h ng đi riêng cho ho t đ ng nói chung c ng nh t ng m ng nh trong ho t

đ ng c a mình N u m t ngân hàng mu n phát tri n v ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n

vì h th y đ c ti m n ng l i nhu n c a ho t đ ng này h s t p trung xây d ng c ch , chính sách, phát tri n nh ng công c h tr , nâng cao ch t l ng ngu n l c… đ có th chi m l nh th ph n v s n ph m này ho c ng c l i

C ch , chính sách qu n lý M t c ch thông thoáng, m t hành lang pháp lý an

toàn đ c xem là n n t ng cho ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n phát huy h t vai trò trong

vi c phát tri n th tr ng b t đ ng s n hoàn h o, t đó góp ph n vào vi c phát tri n chung c a n n kinh t ng th i, c ng v i c ch , chính sách Nhà n c có th qu n lý

t t đ c ho t đ ng này, phát huy đ c t i đa m t l i và gi m thi u nh ng r i ro có th

có cho nh ng đ i t ng liên quan

Th tr ng b t đ ng s n Nh đã có nh ng đ c p trên đây, tín d ng b t đ ng s n

là kênh tài tr v n chính cho ho t đ ng tài chính c a th tr ng b t đ ng s n, vì v y tri n

v ng c a th tr ng b t đ ng s n s tác đ ng đ n ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n Do tính ch t c a nh ng kho n vay b t đ ng s n là nh ng kho n vay có tài s n th ch p ch

y u hình thành t ngu n v n vay, ngu n tr n t các dòng ti n sinh ra t tài s n Vì v y,

b t c m t s bi n đ ng tiêu c c nào c a th tr ng s nh h ng r t l n đ n kh n ng thu h i n c a ngân hàng

S tác đ ng c a n n kinh t M t n n kinh t là h th ng các ho t đ ng c a con

ng i liên quan đ n s n xu t, phân ph i, trao đ i và tiêu th hàng hóa, d ch v trong m t

qu c gia ho c m t khu v c đ a lý nh t đ nh C u thành m t n n kinh t không th thi u các cu c cách m ng v công ngh , l ch s , v n minh và t ch c xã h i cùng v i đ a lý và sinh thái N n kinh t c ng đ c p đ n th c đo t ng tr ng s n ph m c a m t đ t n c

ho c m t khu v c T khái ni m trên c a n n kinh t và đ c nhân r ng h n trong giai

đo n toàn c u hóa đ c quan tâm hàng đ u, thì s ph n th nh hay suy vong c a m t n n kinh t không ch ph thu c vào các y u t trong n c mà còn b tác đ ng m nh c a các

y u t bên ngoài ph m vi m t qu c gia Ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n là m t kênh tài

tr v n cho n n kinh t s không tránh kh i vi c g p ph i nh ng tác đ ng do s bi n

đ ng c a n n kinh t

1.2.4 R i ro trong ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n

Nh nh ng ho t đ ng cho vay khác, cho vay b t đ ng s n c ng ti m n nh ng

r i ro v n có nh r i ro do không ch p hành đúng quy đ nh hi n hành, r i ro t phía khách hàng, r i ro pháp lý, r i ro t s thay đ i c a n n kinh t … Có th tóm l c

nh sau:

- T phía ngân hàng:

Không tuân th theo đúng nh ng quy đ nh hi n hành v vi c c p tín d ng c a

c p trên th hi n vi c: cho vay không đúng đ i t ng, không th c hi n đúng quy trình, đi u ki n th m đ nh h s , cho vay v i tài s n đ m b o v t quá t l quy đ nh, thi u thông tin v khách hàng…

Khi đã c p tín d ng, th c hi n không t t khâu ki m tra, giám sát vi c s d ng

C tình t o ra nh ng thông tin, d li u, h s gi m o đ đánh l a ngân hàng

ch ng h n che d u k t qu ho t đ ng thua l c a doanh nghi p b ng vi c t o ra báo cáo

v i các kho n l i l n nh m t o ni m tin cho ngân hàng

S d ng v n vay không đúng m c đích, đ u t vào nh ng l nh v c có nhi u r i ro

ng i u này nh h ng đ n tính kh thi c a ph ng án vay ban đ u và d n đ n có nguy c m t kh n ng thanh toán c a ng i đi vay

M t n n kinh t t n t i l m phát cao đã làm gia t ng chi phí tiêu dùng, chi phí đ u

t t ng cao c ng nh h ng đ n kh n ng tr n c a khách hàng ng th i, s can thi p

c a Chính ph nh m gi m l m phát c ng có kh n ng gây ra vi c khan hi m tín d ng

ho c lãi su t cao gây khó kh n cho ng i đi vay

- C ch , chính sách: Các quy đ nh hi n nay đ đi u ti t th tr ng b t đ ng s n

nh Lu t nhà , Lu t kinh doanh b t đ ng s n, các ngh đ nh, thông t h ng d n…

ch a th t s rõ ràng th ng nh t Vi c có m t c ch ràng bu c đ đ m b o nhu c u vay

v n và thu h i n m t cách d dàng ch a đ c nh mong mu n Thêm vào đó hàng lo t các v n đ nh đi u ki n pháp lý đ ch p thu n, đ nh giá tài s n đ m b o c ng nh đ ng

ký giao d ch đ m b o, công ch ng h p đ ng quy n s d ng đ t và tài s n g n li n v i

đ t, x lý tài s n đ thu h i n … c ng làm gia t ng m c đ r i ro và h n ch ho t đ ng cho vay b t đ ng s n c a ngân hàng

Bên c nh đó, c ch đ n bù gi i t a, quy ho ch, s d ng đ t c ng ch a th t minh

b ch và h p lý, th i gian ti n hành kéo dài nh h ng đ n ti n đ th c hi n c a d án

- R i ro t nh ng hi n t ng t nhiên b t kh kháng: thiên tai, l l t, h n hán, cháy

n … gây nh h ng đ n đ i s ng c a ng i dân nói riêng và ho t đ ng s n xu t kinh doanh c a n n kinh t nói chung

- R i ro đ c thù c a th tr ng b t đ ng s n:

Th tr ng b t đ ng s n hi n nay còn khá m i m và ch a th t s n đ nh Do đó

y u t đ u c , làm giá đ l ng đo n, chi ph i th tr ng là hoàn toàn có th c Thêm vào

đó, vi c ch a th t lành m nh trong cung c p thông tin đã làm cho giá b t đ ng s n luôn

bi n đ ng và khó qu n lý K h n cho vay b t đ ng s n th ng r t dài t 5-25 n m Trong khi đó ngu n v n huy đ ng c a ngân hàng đ i đa s là ti n g i có k h n ng n

i u này th hi n rõ tính thanh kho n c a ngân hàng khá th p n u duy trì vi c l y ng n nuôi dài

1.3 B t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n

1.3.1 Khái ni m và phân lo i b t đ ng s n

Theo Lu t c La Mã, tài s n đ c phân thành “b t đ ng s n” và “đ ng s n” Theo đó, b t đ ng s n không ch là đ t đai, c a c i trong lòng đ t mà còn là t t c

nh ng gì đ c t o ra do s c lao đ ng c a con ng i trên m nh đ t B t đ ng s n bao

g m các công trình xây d ng, mùa màng, cây tr ng… và t t c nh ng gì liên quan đ n

đ t đai hay g n li n v i đ t đai, nh ng v t trên m t đ t cùng v i nh ng b ph n c u thành lãnh th M i qu c gia trên th gi i đ u t n t i trên m t vùng lãnh th nh t đ nh Tài s n c a m t qu c gia bao g m đ t đai, các tài s n g n li n trên đ t, m t n c, không gian… Tài s n c a m t qu c gia th ng đ c phân thành hai lo i: đ ng s n và

b t đ ng s n ng s n là nh ng tài s n có th di chuy n t n i này sang n i khác, còn

b t đ ng s n là nh ng tài s n không th di chuy n đ c

Theo B lu t Dân s (n m 2005 - i u 174) quy đ nh: “B t đ ng s n là các tài

s n bao g m: t đai; Nhà, công trình xây d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài s n

g n li n v i nhà, công trình xây d ng đó; Các tài s n khác g n li n v i đ t đai; Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nh”

Nh v y, theo quy đ nh này b t đ ng s n có nh ng đ c đi m sau:

- B t đ ng s n là tài s n không di d i đ c, trong đó đi n hình nh t là đ t đai, nhà c a M t khác, do không di d i đ c nên v trí c a b t đ ng s n thành th hay nông thôn, trung tâm ho c xa trung tâm đóng m t vai trò quan tr ng trong vi c đ nh giá b t đ ng s n

- Các công trình xây d ng, tài s n khác n u g n li n v i đ t đai, nhà thì đ c xem là b t đ ng s n và ng c l i

T kinh nghi m c a nhi u n c và k t qu nghiên c u n c ta, b t đ ng s n

có th phân thành ba lo i: B t đ ng s n có đ u t xây d ng, B t đ ng s n không đ u t xây d ng và B t đ ng s n đ c bi t

B t đ ng s n có đ u t xây d ng g m: B t đ ng s n nhà , B t đ ng s n nhà

x ng và công trình th ng m i - d ch v , B t đ ng s n h t ng (h t ng k thu t, h

t ng xã h i), B t đ ng s n là tr s làm vi c v.v Trong B t đ ng s n có đ u t xây

d ng thì nhóm B t đ ng s n nhà đ t (bao g m đ t đai và các tài s n g n li n v i đ t đai) là nhóm b t đ ng s n c b n, chi m t tr ng r t l n, tính ch t ph c t p r t cao và

ch u nh h ng c a nhi u y u t ch quan và khách quan Nhóm này có tác đ ng r t

l n đ n quá trình công nghi p hoá, hi n đ i hoá đ t n c c ng nh phát tri n đô th

b n v ng Nh ng quan tr ng h n là nhóm b t đ ng s n này chi m tuy t đ i đa s các giao d ch trên th tr ng b t đ ng s n n c ta c ng nh các n c trên th gi i

B t đ ng s n không đ u t xây d ng: B t đ ng s n thu c lo i này ch y u là đ t

nông nghi p (d i d ng t li u s n xu t) bao g m các lo i đ t nông nghi p, đ t r ng,

đ t nuôi tr ng th y s n, đ t làm mu i, đ t hi m, đ t ch a s d ng v.v

B t đ ng s n đ c bi t: là nh ng b t đ ng s n nh các công trình b o t n qu c

gia, di s n v n hóa v t th , nhà th h , đình chùa, mi u m o, ngh a trang v.v… c

đi m c a lo i b t đ ng s n này là kh n ng tham gia th tr ng r t th p

Vi c phân chia b t đ ng s n theo 3 lo i trên đây là r t c n thi t b o đ m cho

vi c xây d ng c ch chính sách v phát tri n và qu n lý th tr ng b t đ ng s n phù

h p v i đi u ki n kinh t -xã h i c a n c ta

1.3.2 Nh ng nhân t tác đ ng đ n giá tr b t đ ng s n

Giá c chính là bi u hi n bên ngoài c a giá tr và không ph i lúc nào giá c c ng

ph n ánh đúng v i giá tr c a hàng hóa Giá c ph thu c vào quan h cung c u, khi c u

> cung thì giá c > giá tr và ng c l i B t đ ng s n c ng không n m ngoài quy lu t đó Tuy nhiên, đáng chú ý h n b t đ ng s n là m t th hàng hóa đ c bi t do đó giá c còn

ph thu c vào r t nhi u y u t khác nh nh ng y u t xu t phát t khuy t t t c a th

tr ng, ch ng h n: đ c quy n; đ u c ; làm giá; s can thi p c a Nhà n c (Nhà n c

đ u t nâng c p c s v t ch t, t ng mi n gi m thu cho các doanh nghi p kinh doanh

đ a c, bán đ u giá nhà có s h u Nhà n c, chính sách cho ng i có thu nh p th p…);

y u t tâm lý (không mu n bán đ t do cha ông đ l i, không thích nhà chung c …) Tóm l i, có th khái quát thành 3 nhóm nhân t tác đ ng đ n giá c (giá tr ) b t đ ng

- Các y u t thu c v kinh t v mô nh tình hình cung c u b t đ ng s n, m c đ

t ng tr ng và phát tri n c a n n kinh t th hi n qua GDP hàng n m, thu nh p bình quân đ u ng i, kh n ng đáp ng nhu c u tín d ng c a h th ng tín d ng…

- Các y u t xã h i nh ch t l ng d ch v y t , giáo d c, trình đ dân trí, an ninh, phong t c t p quán, nh ng v n đ liên quan đ n thuy t phong th y…

Chung quy l i, xác đ nh các y u t nh h ng đ n giá tr b t đ ng s n là r t quan

tr ng Thông qua vi c xác đ nh, phân tích, x lý và đánh giá đúng các y u t này là c s

đ xác đ nh giá tr th c c a b t đ ng s n

1.3.3 Th tr ng b t đ ng s n và vai trò th tr ng b t đ ng s n

Th tr ng b t đ ng s n là th tr ng mà các giao d ch, mua bán và trao đ i v

b t đ ng s n đ c di n ra gi a ng i mua và ng i bán thông qua c ch giá Tuy

nhiên b t đ ng s n khác v i các hàng hóa khác ch chúng không ch đ c mua bán,

mà còn là đ i t ng c a nhi u giao d ch khác nh cho thuê, th ch p, chuy n d ch quy n s d ng Do đó, th tr ng b t đ ng s n hoàn ch nh không ch là quan h gi a

ng i mua và ng i bán v b t đ ng s n mà còn là n i di n ra các giao d ch liên quan

đ n b t đ ng s n nh cho thuê, th ch p, b o hi m…

Tóm l i th tr ng b t đ ng s n là t ng th các giao d ch v b t đ ng s n d a trên c ch giá và đ c di n ra trong m t không gian và th i gian nh t đ nh

Th tr ng b t đ ng s n là m t trong nh ng th tr ng quan tr ng c a n n kinh

t th tr ng vì th tr ng này liên quan tr c ti p t i m t l ng tài s n c c l n c v quy mô, tính ch t c ng nh giá tr c a các m t trong n n kinh t qu c dân

B t đ ng s n là tài s n l n c a m i qu c gia T tr ng b t đ ng s n trong t ng

s c a c i xã h i các n c có khác nhau nh ng th ng chi m trên d i 40% l ng

c a c i v t ch t c a m i n c Các ho t đ ng liên quan đ n b t đ ng s n chi m t i 30% t ng ho t đ ng c a n n kinh t Theo đánh giá c a các chuyên gia, t ng giá tr

v n ch a đ c khai thác n ch a trong b t đ ng s n các n c thu c th gi i th 3 là

r t l n lên t i hàng nghìn t USD, g p nhi u l n t ng v n h tr ODA c a các n c phát tri n hi n dành cho các n c đang phát tri n trong vòng 30 n m qua

B t đ ng s n còn là tài s n l n c a t ng h gia đình Trong đi u ki n n n kinh

t th tr ng thì b t đ ng s n ngoài ch c n ng là n i , n i t ch c ho t đ ng kinh t gia đình, nó còn là ngu n v n đ phát tri n thông qua ho t đ ng th ch p

Th tr ng b t đ ng s n phát tri n thì m t ngu n v n l n t i ch đ c huy đ ng

ây là n i dung có t m quan tr ng đã đ c nhi u nhà nghiên c u trên th gi i

ch ng minh và đi đ n k t lu n n u m t qu c gia có gi i pháp h u hi u b o đ m cho các B S có đ đi u ki n tr thành hàng hoá và đ c đ nh giá khoa h c, chính th ng s

t o cho n n kinh t c a qu c gia đó m t ti m n ng đáng k v v n đ t đó phát tri n kinh t -xã h i đ t đ c nh ng m c tiêu đ ra

Nghiên c u th c nghi m cho th y, các n c phát tri n l ng ti n ngân hàng cho vay qua th ch p b ng b t đ ng s n chi m trên 80% trong t ng l ng v n cho vay

Vì v y, phát tri n đ u t , kinh doanh b t đ ng s n đóng vai trò quan tr ng trong vi c chuy n các tài s n thành ngu n tài chính d i dào ph c v cho yêu c u phát tri n kinh t

- xã h i đ c bi t là đ u t phát tri n c s h t ng c a n n kinh t

Phát tri n và qu n lý t t th tr ng b t đ ng s n, đ c bi t là th tr ng quy n

s d ng đ t là đi u ki n quan tr ng đ s d ng có hi u qu tài s n quý giá

Kinh nghi m c a các n c cho th y đ đ t tiêu chu n c a m t n c công nghi p hóa thì t l đô th hóa th ng chi m t 60-80% Nh v y, v n đ phát tri n th

tr ng b t đ ng s n đ đáp ng yêu c u đô th hóa n c ta là v n đ l n và có t m quan tr ng đ c bi t Nh t là khi n c ta chuy n sang c ch th tr ng trong đi u ki n các thi t ch v qu n lý Nhà n c đ i v i công tác quy ho ch ch a đ c th c thi có

đ ng/n m m c dù t l này ch chi m g n 30% các giao d ch, còn trên 70% ch a ki m soát đ c và th c t là các giao d ch không th c hi n ngh a v thu v i Nhà n c N u

thúc đ y b ng c ch , chính sách và pháp lu t đ các giao d ch b t đ ng s n chính th c (có đ ng ký và th c hi n ngh a v thu ) và đ i m i c ch giao d ch theo giá th tr ng thì hàng n m th tr ng b t đ ng s n s đóng góp cho n n kinh t trên d i 20.000 t

đ ng m i n m

Phát tri n và qu n lý có hi u qu th tr ng b t đ ng s n s đáp ng nhu c u

b c xúc ngày càng gia t ng v nhà cho nhân dân t đô th đ n nông thôn

Th tr ng nhà là b ph n quan tr ng chi m t tr ng l n trong th tr ng b t

đ ng s n Th tr ng nhà là th tr ng sôi đ ng nh t trong th tr ng b t đ ng s n,

nh ng c n “s t” nhà đ t h u h t đ u b t đ u t “s t” nhà và lan to sang các th

tr ng b t đ ng s n khác và nh h ng tr c ti p đ n đ i s ng c a nhân dân Vì v y, phát tri n và qu n lý có hi u qu th tr ng b t đ ng s n nhà , bình n th tr ng nhà , b o đ m cho giá nhà phù h p v i thu nh p c a ng i dân là m t trong nh ng vai trò quan tr ng c a qu n lý nhà n c v th tr ng b t đ ng s n nhà

1.3.4 Nhân t tác đ ng đ n th tr ng b t đ ng s n

S phát tri n kinh t : S phát tri n kinh t c a m t qu c gia c ng đ ng th i là

s t ng nhu c u s d ng đ t đai vào các m c đích phi s n xu t nông nghi p S phát tri n kinh t c ng đ ng th i là s t ng nhu c u s d ng b t đ ng s n cho các ngành kinh t công nghi p, th ng m i, d ch v … S t ng tr ng này đòi h i ph i chuy n

d ch đ t đang s d ng vào m c đích s n xu t nông nghi p, lâm nghi p sang s d ng vào m c đích công nghi p, th ng m i, d ch v du l ch… làm gia t ng các giao d ch v

đ t đai, b t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n phát tri n Ngoài ra, do tính ch t c a

b t đ ng s n có th mua đi bán l i nhi u l n, nên th c t m t đ giao d ch c a b t đ ng

s n ngày m t gia t ng

S gia t ng dân s : Tr c h t s gia t ng dân s làm t ng nhu c u v đ t đai

cho s n xu t kinh doanh, vì v i s l ng dân s t ng nhanh làm t ng nhu c u thi t y u thúc đ y kinh t phát tri n ng th i dân s t ng nhanh là m t áp l c l n làm t ng nhu

c u s d ng b t đ ng s n đ xây nhà , đ ng th i c ng làm gia t ng nhu c u v các

ho t đ ng xã h i, d ch v , th ng m i, nhu c u v khám ch a b nh, nhu c u v giáo

d c đào t o…

Y u t pháp lu t: Y u t pháp lu t quy đ nh các quy n mua, bán, cho thuê, th

ch p, góp v n b t đ ng s n… h ng d n h p đ ng giao d ch b t đ ng s n Nh v y, rõ ràng pháp lu t là m t y u t có tính ch t quy t đ nh đ n s hình thành và phát tri n c a

th tr ng b t đ ng s n Th c t cho th y, y u t pháp lý có th thúc đ y ho c h n ch ,

cá bi t có th đóng c a th tr ng b t đ ng s n nh Vi t Nam tr c khi có Lu t t đai 1993 Y u t pháp lu t l i có s nh h ng mang tính quy t đ nh đ n s hình thành

và phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n Các quan h giao d ch đ t đai d i hình th c nào b t c ch đ xã h i nào (tr xã h i công xã nguyên th y) đ u đ c pháp lu t quy đ nh Chính s quy đ nh này là đ c tr ng riêng có c a hàng hóa b t đ ng s n và

nh h ng đ n s hình thành và phát tri n cùa th tr ng b t đ ng s n

Chính sách kinh t , quy ho ch s d ng đ t c a Chính ph và chính quy n các

c p: Chính sách phát tri n kinh t , v n đ quy ho ch và k ho ch s d ng đ t c a

Chính ph và chính quy n các c p c ng là m t nhân t quan tr ng nh h ng đ n th

tr ng b t đ ng s n Trên ph ng di n qu c gia, vi c quy ho ch và hình thành các vùng kinh t tr ng đi m s kéo theo vi c xây d ng các c s h t ng nh đ ng sá, c u

c ng, sân bay, b n c ng… Các đ u t này s thu hút v n đ u t trong và ngoài n c theo quy ho ch chung c a Chính ph Chính ph c ng cho phép các t ch c, cá nhân trong ho c ngoài n c đ u t , xây d ng, kinh doanh c s h t ng ho c xây d ng nhà

đ bán ho c cho thuê… i u đó làm t ng ho c gi m c u v b t đ ng s n, làm nh

h ng đ n s phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n

T p quán, truy n th ng và th hi u: T p quán và truy n th ng nh h ng tr c

ti p đ n cách ti n hành th c hi n các giao d ch, mua bán, thuê m n, th ch p… c a

th tr ng b t đ ng s n Có tác d ng đ y nhanh ho c h n ch các v giao d ch, đ m

b o đ tin c y gi a các bên mua, bán, cho thuê và đi thuê ng th i góp ph n đ y nhanh ho c làm ch m quá trình thanh toán Th hi u nh h ng đ n th tr ng b t đ ng

s n trên hai khía c nh ch y u: M t là, th hi u v v trí b t đ ng s n mang tính t p

quán, truy n th ng nhi u h n, nh t là v th tr ng nhà , đ t Hai là, th hi u v

ki n trúc, ki u dáng k c m t, là nh ng nhân t làm nh h ng đ n th tr ng b t

đ ng s n

1.4 Nghiên c u tín d ng b t đ ng s n trong m i quan h v i các cu c kh ng ho ng trong l ch s

1.4.1 Kh ng ho ng tài chính ông Nam Á 1997

Cho đ n gi a th p k 90, Thái Lan v n đ c coi là m t n n kinh t phát tri n khá

n t ng châu Á v i t c đ t ng tr ng kinh t luôn đ t trên 8%, c c u kinh t chuy n

dch nhanh chóng theo h ng gia t ng công nghi p và d ch v N m 1972 c c u GDP là 30.2% NN, 25.7% CN và 44.1% d ch v n n m 1993 t l này thay đ i nh sau: 10%, 39.2% và 50.8% Thu nh p bình quân đ u ng i t ng t 1.008 USD/n m (1985) lên 2.700 USD/n m (1996) Thái Lan đ c xem là m t n c ti n công nghi p m i (NIC) ông Nam Á Th nh ng Thái Lan l i là qu c gia châm ngòi cho cu c kh ng ho ng tài chính - ti n t châu Á n m 1997

N n kinh t Thái Lan t ng tr ng nóng trong nh ng n m đ u th p niên 90 đã

xu t hi n hi n t ng “bong bóng” trong đ u t , đ c bi t là kinh doanh b t đ ng s n, kéo theo đó là nguy c đ v c a hàng lo t ngân hàng do kinh doanh kém hi u qu T

n m 1991 đ n n m 1996 ngân hàng Thái Lan c g ng neo t giá h i đoái m c 25,6 Baht/USD nh m gi giá đ ng Baht và không gia t ng thêm n n c ngoài Song

25,19-đ n n m 1997, tình hình 25,19-đã n m ngoài s ki m soát c a ngân hàng TW

Do d u hi u b t n t n n kinh t , Chính ph Thái Lan đã bán ra hàng t USD đ

gi giá nh ng cu i cùng đ n ngày 02/7/1997 Chính ph Thái Lan đã bu c ph i tuyên b

th n i t giá đ ng Baht H u qu là đ ng Baht liên t c gi m giá, đ n tháng 1 n m 1998 giá tr đ ng Baht đã gi m 112% so v i tháng 6 n m 1997 (t 25 Baht/USD xu ng 53 Baht/USD) Kh ng ho ng tài chính ti n t đã đ a Thái Lan vào tình c nh h t s c khó

kh n khi t ng tr ng GDP n m 1997 là -0.4%, n m 1998 là -8.3%; n n c ngoài t ng thêm 30 t USD; giá c hàng hóa t ng m nh; các ngân hàng và các công ty tài chính phá

s n ho c ph i sáp nh p Cu c kh ng ho ng tài chính ti n t Thái Lan l p t c lan t a sang các n c châu Á và nhi u n c trên th gi i

1.4.2 Kh ng ho ng tài chính nh ng th tr ng tài chính m i n i – EFMs

(Emerging Financial Markets)

M t đi m n i b t c a nh ng n n kinh t m i n i là s h u m t t l t ng tr ng

r t cao Vào th i đi m manh nha cu c kh ng ho ng châu Á n m 1997, t l GDP th c t

c a khu v c đ t trung bình 9% t 1992-1995 Nhi u nhà kinh t nh n đ nh s phát tri n này là “châu Á th n k ” Th nh ng đ ng sau đó là r i ro ti m n m t cu c kh ng ho ng tài chính v sau i u gì đã khi n s phát tri n th n t c đó mau chóng ch ng l i và r i vào suy thoái nh ng n n kinh t m i n i?

Trong th k 20, đ c bi t là t khi xu t hi n làn sóng t do hóa t i các th tr ng tài chính m i n i và s phát tri n c a h i nh p tài chính toàn c u, chúng ta đã ch ng ki n

m t th th c s p đ m i và đ y đe d a: m t s s p đ k t h p gi a ti n t và ngân hàng, hay đ c g i là kh ng ho ng kép “twin cristis” Nh ng v vi c x y ra Chi Lê, Argentina, Uruguay trong su t nh ng n m 1982-1983 đã đi n hình hóa cho lo i kh ng

ho ng tài chính theo mô hình này Không lâu sau đó, l ch s l p l i v i Mexico, Thái Lan, Indonesia, Malaysia, Hàn Qu c, Nga và m t s n i khác Nh ng cu c kh ng ho ng kép này đã th c s thu hút s chú ý c a Chính ph , ngành ngân hàng c ng nh các nhà kinh t Theo David O.Beim và Charles W.Colomiris trong tác ph m “Emerging

Financial Markets” nh ng đi u ki n ban đ u châm ngòi cho kh ng ho ng kép, bao g m

- Nh ng y u kém n i t i c a các ngân hàng và t ch c trong n c

D u hi u đ u tiên c a cu c kh ng ho ng thông th ng là nh ng kho n vay m t

kh n ng chi tr trong toàn h th ng ngân hàng, h s đòn b y cao và nh ng quy t đ nh

t i trong đ u t c a các t ch c và ngân hàng Các lu ng v n tháo ch y kh i đ t n c,

áp l c th n i t giá ngày càng m nh, lãi su t t ng lên đáng k b i các nhà đ u t đòi h i cho mình m t ph n bù r i ro t ng x ng v i kho n ti n đ u t b ra và chính sách c a Chính ph lúc này c ng là h n ch các lu ng v n ch y đi mau chóng N u ngân hàng và các t ch c vay m n ngo i t , s s p đ c a giá tr n i t s g p đôi, g p ba kho n n

n c ngoài n u quy đ i ra giá ngo i t n l t mình, h s đòn b y v a ph i hay cao

ng t lúc đ u trong tình hình n n kinh t đi xu ng ti p t c phát huy tác d ng và làm x u nhanh chóng k t qu kinh doanh c a ngân hàng hay t ch c Song song đó, chính sách lãi su t cao nh m gi chân các lu ng v n ti p t c làm gánh n ng n c a các t ch c và ngân hàng đã cao l i càng cao h n Vòng xoay đó c ti p t c lan nhanh v i c ng đ

m nh h n, t c đ nhanh h n và ph m vi r ng h n n khi các t ch c và ngân hàng không th ti p t c tr v ng đành ph i tuyên b m t kh n ng thanh toán tr c hàng núi

n và cái túi r ng tu ch ch a nh ng tài s n m t thanh kho n Phá s n ngân hàng tr thành đi m nóng trên các ph ng ti n truy n thông, lòng tin ho ng lo n và kh ng ho ng lan nhanh ra các khu v c khác

Trên đây là k ch b n c a m t cu c kh ng ho ng kép th ng x y ra các n n kinh

t m i n i, n m 2008 Vi t Nam v i t c đ phát tri n 6.23%, nh ng lu ng v n FDI ti p

t c đi vào ngày càng nhi u (189,9 nghìn t , chi m t tr ng 29,8 % t ng v n đ u t , t ng 146,9% so v i n m 2007) l trình t do hóa tài chính và h i nh p toàn c u đang đ c tri n khai t sau m c son gia nh p WTO n m 2007 N x u c a toàn ngành ngân hàng tính đ n cu i n m 2008 là 3.5% Nh v y, tr c s mong manh và d đ v c a h

th ng tài chính nói chung và h th ng ngân hàng th ng m i nói riêng, Vi t Nam có th

đi vào v t xe đ c a nh ng n n kinh t m i n i nh ng n m 80, 90 c bi t thông qua

ph n trình bày v cu c kh ng ho ng tài chính Hoa K n m 2008 và suy thoái kinh t toàn c u d i đây, chúng ta s th y h th ng ngân hàng th ng m i ph i đ i m t v i m i

tr ng nhà đ t Hoa K đóng b ng t kho ng tháng 7 n m 2007 sau khi lãi su t cho vay

th ch p b đi u ch nh t ng hàng lo t làm hàng tri u ng i vay ti n đ u c không th

tr n Th tr ng ch ng khoán phái sinh t n vay th ch p d i chu n m t kh n ng thanh kho n gây ra kh ng ho ng tín d ng và thi t h i không nh cho các ngân hàng l n không ch M Nhi u nhà kinh t đánh giá cu c kh ng ho ng hi n t i s là t i t nh t

k t cu c kh ng ho ng 1929-1933

Cu c kh ng ho ng b t ngu n t tình tr ng bong bóng b t đ ng s n c a th

tr ng nhà đ t Hoa K (tình tr ng này di n ra kho ng n m 2005-2006) v i nh ng kho n vay d i chu n nguy c r i ro cao và các kho n th ch p có lãi su t đi u ch nh

T vài n m tr c đó, giá nhà t ng cao cùng v i vi c đ c phép vay v i đi u ki n r t

đ n gi n, nhi u khách hàng đã tranh th ti n c a các ngân hàng đ u t vào b t đ ng

s n v i hy v ng ki m đ c nhi u ti n t các kho n mua bán chênh l ch

Cu c kh ng ho ng tài chính n m 2008 c a Hoa K l n này th c ch t là bi u

Ngày 11/1/2008: Bank of America – ngân hàng l n nh t n c M v ti n g i và

v n hóa th tr ng – đã b ra 4 t USD đ mua l i Countrywide Financial sau khi ngân hàng cho vay th ch p này thông báo phá s n do các kho n cho vay khó đòi quá l n

Ngày 2/7/2008: Chính quy n liên bang M đo t quy n ki m soát ngân hàng IndyMac Bancorp ây là m t trong nh ng v đóng c a ngân hàng l n nh t t tr c

đ n nay sau khi ng i g i ti n đã rút ra h n 1,3 t USD trong vòng 11 ngày

Ngày 7/9/2008: C c D tr Liên bang M (FED) và B Tài chính M đo t quy n ki m soát 2 t p đoàn chuyên cho vay th ch p Fannie Mae và Freddie Mac

nh m h tr th tr ng nhà đ t M

Ngày 15/9/2008: là ngày t i t nh t t i ph Wall k t khi th tr ng này m

c a tr l i sau v kh ng b 2 tòa tháp đôi t i M vào ngày 11/9/2001 Lehman Brothers s p đ đánh d u v phá s n l n nh t n c M ; Merrill Lynch b Bank of America Corp thâu tóm; America International Group – t p đoàn b o hi m l n nh t th

gi i m t kh n ng thanh toán cho nh ng kho n thua l liên quan t i n c m c

Ngày 20-21/9/2008: Công b các chi ti t b n k ho ch gi i c u 700 t USD Hai ngân hàng Goldman Sachs và Mogarn Stanley đ c chuy n đ i thành t p đoàn ngân hàng đa n ng, đánh d u k t thúc ngân hàng đ u t t i ph Wall

Ngày 3/10/2008: Sau ba gi th o lu n và thuy t ph c nhau, H vi n M đã b phi u l n th 2 và thông qua d lu t gi i c u Không đ y 2 gi sau đó, T ng th ng M

đ t bút ký đ chính th c chuy n k ho ch thành đ o lu t

Ngày 10/10/2008: T p đoàn b o hi m có l ch s ho t đ ng 98 n m t i Nh t là Yamato Life Insurance Co chính th c đ đ n xin đ c b o h phá s n do các kho n

n đã v t sàn 11,5 t yen (t ng đ ng 116 tri u USD) ây đ c coi là m c đánh

d u cu c kh ng ho ng đã lan sang châu Á

Ngày 13/10/2008: Gi i Nobel kinh t 2008 đ c công b thu c v Giáo s Paul Krugman Ngoài thành tích xây d ng mô hình ng d ng th ng m i toàn c u, ông

c ng là ng i ch trích k ch li t Chính ph T ng th ng Bush và là ng i v ch ra nh ng

hi m h a c a t do th tr ng thi u s giám sát c a Chính ph

Ngày 14/10/2008: Chính ph M công b dành 250 t USD trong gói gi i c u

700 t USD đ rót vào các ngân hàng l n, đ i l i s nh n đ c c phi u u đãi c a các ngân hàng này ây là b c thay đ i l n trong chi n l c gi i c u, vì trong k ho ch ban đ u, Chính ph v n h ng đ n gi i pháp mua n x u ngân hàng, không mua c

đ c quy n tài chính dùng đ n h n 200 tri u USD đ “lobby” qu c h i và chính quy n,

n m 1999 t ng th ng Bill Clinton ký đ o lu t m i (Gamm-Leach-Bliley) khai t đ o lu t

c ra đ i n m 1993 (Glass-Steagal) n n t ng cho s phát tri n m nh c a ngành ngân hàng và tài chính M trong su t h n 60 n m

Nh m t h qu không th khác t s n i l ng lu t đ nh, th tr ng ch ng khoán phái sinh và các ch ng khoán đ m b o b ng tài s n th ch p đ u bùng n v quy mô l n tính ch t ph c t p Ngân hàng M t đó đ c tài tr cho các lo i ch ng khoán, k c các

lo i tài s n (ph n l n là b t đ ng s n) t đó đã đ c ch ng khoán hóa qua các th thu t

“b c giá” lên t i m c giá tr không còn và bong bóng b v

H th ng m i này đã thúc đ y s ra đ i c a hàng lo t các ch ng khoán và ch ng khoán phái sinh đ c đ m b o b ng tài s n th ch p (mortgage backed securities and derivatives) T ph n v n vay quá l n, trong khi đó tính minh b ch l i quá th p, đi u này

đ ng ngh a v i vi c th tr ng tài chính tr nên đóng b ng Tính thanh kho n b phá v

T ng t các ch ng khoán đ m b o b ng tài s n th ch p, nh ng kho n n mà t

l trên v n ch s h u quá cao, c ng v i hàng lo t các giao d ch khác chính là d u hi u

Th nh t, b t đ u t n m 2001, đ giúp n n kinh t thoát kh i trì tr vào th i

đi m kh ng ho ng toàn di n c a th tr ng ch ng khoán khi các công ty công ngh thông tin th t b i hàng lo t, FED đã liên t c h th p lãi su t, d n đ n các ngân hàng c ng

h lãi su t cho vay ti n mua b t đ ng s n Vào gi a n m 2000 lãi su t c b n là 6%

nh ng sau đó liên t c đ c c t gi m, xu ng còn 2% n m 2001, ch m 1% su t các n m

2002, 2003 và g n cu i 2004 Trong khi ngu n v n tín d ng gia t ng t chính sách ti n

t m thì nhu c u huy đ ng v n c a các doanh nghi p sau các v bê b i tài chính M

nh Enron, Worldcom và kh ng ho ng c a các công ty công ngh thông tin l i suy gi m Các chính ph càng ki m soát thâm h t ngân sách đ tránh vay n v n bên ngoài S b t