BTHK môn Luật Đất đai

Anh (Chị) hãy chỉ rõ những tồn tại, bất cập và vướng mắc nổi cộm hiện nay trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất? Giải thích rõ nguyên nhân của những tồn tại, bất cập, vướng mắc đó và cho một số đề xuất khắc phục?”.

BỘ TƯ PHÁP ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BÀI TẬP CÁ NHÂN HỌC KÌ

BỘ MÔN: Luật Đất đai

Họ và tên

MSSV

Lớp

Nhóm

Đề tài số

: : : : :

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 1

MỞ ĐẦU 2

I Các khái niệm liên quan đến đề tài 2

1 Thu hồi đất 2

2 Bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước THĐ 3

II Mục đích, ý nghĩa của việc bồi thường, hỗ trợ TĐC khi Nhà nước THĐ 3

III Một số tồn tại, vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước THĐ 4

IV Nguyên nhân dẫn đến các bất cập trong công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước THĐ 8

V Giải pháp khắc phục 9

KẾT LUẬN 11

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 12

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

GCN:

GPMB:

TĐC:

THĐ:

NSDĐ:

UBND:

Giấy chứng nhận Giải phóng mặt bằng Tái định cư

Thu hồi đất Người sử dụng đất Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

Trong thời gian gần đây, vấn đề thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao đất cho các nhà đầu tư vẫn đang gây nhiều bức xúc trong thực tế triển khai, nhất là những bức xúc của người bị THĐ về thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC Mặc dù các quy định của pháp luật về THĐ, bồi thường, hỗ trợ, TĐC đã từng bước được hoàn thiện, ngày càng rõ ràng, cụ thể về nguyên tắc, điều kiện, đơn giá thực hiện bồi thường, hỗ trợ về đất đai và tài sản khi Nhà nước THĐ Tuy nhiên, về lý thuyết kinh tế đất đai, việc bồi thường một giá trị lớn hơn giá trị mà họ nhận được từ đất có thể được coi là đã phù hợp, nhưng đất đai có những đặc trưng riêng, ngày càng khan hiếm, điều này tương ứng với giá đất luôn luôn có xu hướng tăng ngay cả khi nó không được sử dụng, vì vậy người sử dụng đất luôn có xu hướng yêu cầu giá bồi thường về đất cao hơn nhiều lần so với thực

tế Chính điều này đã làm nẩy sinh nhiều vướng mắc trong việc thực hiện các thủ tục khi thu hồi đất Để làm rõ hơn về vấn đề này, em xin chọn đề tài số 14 có nội dung như sau: “Anh (Chị) hãy chỉ rõ những tồn tại, bất cập và vướng mắc nổi cộm hiện nay trong công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước THĐ? Giải thích rõ nguyên nhân của những tồn tại, bất cập, vướng mắc đó và cho một số đề xuất khắc phục?”

NỘI DUNG

I Các khái niệm liên quan đến đề tài:

1 Thu hồi đất:

Theo Từ điển Tiếng việt, thuật ngữ “thu hồi” được hiểu là thu về, lấy lại cái trước đó đã đưa ra đã cấp phát hoặc bị mất vào tay người khác Đây là cách hiểu thông thường khi vật sở hữu của chủ sử dụng được chuyển cho người khác mà không chuyển quyền sử dụng

Tuy nhiên, đối với đất đai là loại tài sản bất động sản không thể mang đi như những đồ vật khác Theo Điều 53, Hiến pháp năm 2013 của Việt Nam quy định:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thực hiện quyền sở hữu”

Do đó, Nhà nước không được phép chuyển quyền sở hữu cho người khác mà chỉ được quyền giao quyền sử dụng đất cho người khác thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất Ở đây, Nhà nước giao cho người sử dụng đất là quyền sử dụng nhưng trong trường hợp cần thiết sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển

kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước lại thu hồi đất mà không phải là thu hồi quyền sử dụng đất Quá trình xây dựng và phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đòi hỏi Nhà nước phải tạo được quỹ đất để đầu tư kết cấu hạ tầng cần thiết Để có được quỹ đất, tại khoản 3 Điều

54, Hiến pháp năm 2013 của nước ta cũng đã quy định rõ: “Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất trong trường hợp cần thiết do Luật định vì mục đích quốc phòng an ninh phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Việc thu hồi đất phải công khai minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật”

Trên góc độ pháp luật đất đai thì thu hồi đất được hiểu là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai

2 Bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước THĐ:

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ, tạo điều kiện cho người có đất bị thu hồi ổn định đời sống sản xuất, vượt qua khó khăn khi bị Nhà nước thu hồi đất Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở; hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở; hỗ trợ khác1

Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới, ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải

di chuyển chỗ ở Theo quy định của pháp luật thì khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

II Mục đích, ý nghĩa của việc bồi thường, hỗ trợ TĐC khi Nhà nước

THĐ:

Hiến pháp quy định đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Trên tinh thần đó, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó đặc biệt là quy định về quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai

1 Điều 17 Nghị định 69/2009/NĐ – CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai Vì vậy, khi Nhà nước thực hiện chiến lược phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì Nhà nước lấy lại đất thông qua việc thu hồi đất

Trong trường hợp bị thu hồi đất ở, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trực tiếp bị xâm hại Họ không chỉ mất quyền sử dụng đất ở mà còn buộc phải di chuyển chỗ ở Đời sống của họ bị ảnh hưởng rất lớn Để giúp họ vượt qua khó khăn, ổn định đời sống thì Nhà nước phải thực hiện việc bồi thường Mặt khác, nhằm ổn định tình hình chính trị và đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bảo đảm cho người dân nhanh chóng có chỗ ở mới để đảm bảo cuộc sống, giải quyết hài hòa giữa việc bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất Hơn nữa, xét về phương diện lý luận, thiệt hại về lợi ích của người sử dụng đất là hậu quả phát sinh trực tiếp từ hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra Vì vậy, Nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho họ

Trong điều kiện kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt Do đó, khi Nhà nước thu hồi đất ở của người sử dụng đất để sử dụng vào bất kể mục đích gì mà làm phương hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của

họ thì Nhà nước phải có bổn phận và nghĩa vụ bồi thường

III Một số tồn tại, vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC

khi Nhà nước THĐ:

Một là, căn cứ THĐ để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công

cộng trong rất nhiều trường hợp đã bị lạm dụng

Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được tiếp tục khẳng định tại Hiến pháp năm 2013 (Điều 53) Trên tinh thần đó, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa chế

độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó đặc biệt là quy định về quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai Với tư cách là người đại diện cho toàn dân, Nhà nước có quyền thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Nhà nước chỉ THĐ đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương THĐ

Tuy nhiên, khi những khái niệm lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng còn hết sức mập mờ như hiện nay, căn cứ thu hồi đất trong rất nhiều trường hợp đã bị lạm dụng nhất là các loại dự án được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, bao gồm:

“Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị,

khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng” Hậu quả là diện tích đất nông nghiệp bị giảm sút một cách đáng kể, đe dọa vấn đề an ninh lương thực quốc gia, tiềm ẩn nguy cơ đẩy hàng ngàn hộ gia đình nông dân rơi vào tình cảnh bị mất đất sản xuất, không có công ăn việc làm, đời sống gặp rất nhiều khó khăn; trong khi đó thì hàng triệu m2 đất nông nghiệp sau khi bị thu hồi

để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở, khu công nghiệp, sân golf… bị bỏ hoang kéo dài không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất đai mà còn tạo sự bức xúc trong xã hội Đây còn là một trong những nguyên nhân phát sinh tham nhũng, tiêu cực và khiếu kiện, tranh chấp đất đai kéo dài tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị

Có thể thấy, nhiều dự án khó chứng minh được là “vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” Chẳng hạn: “Dự án khu đô thị du lịch sinh thái FLC Sầm Sơn” theo Giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh vào ngày 12/12/2014 Theo đó, Dự án bao gồm

05 khu chính đã hoàn thành, đưa vào sử dụng 03 khu, giai đoạn 2 tập trung làm khu công viên và đô thị du lịch biển Phần đất của 28 hộ dân bị thu hồi nằm trọn vẹn trong khu đô thị du lịch biển Ở đây, Tập đoàn FLC sẽ xây các khu thương mại, nhà biệt thự, liền kề để bán Việc Sở Tài nguyên và Môi trường Thanh Hóa viện dẫn điểm d khoản 3 Điều 62 để thu hồi đất của 28 hộ dân trên với lý do “phát triển kinh tế – xã hội vì mục đích quốc gia, công cộng” khiến nhiều người băn khoăn Hay Dự án khu công viên công nghệ thông tin Hà Nội cũng là loại dự án được ưu tiên đầu tư, Nhà nước đứng ra thu hồi, bồi thường về đất sau đó giao cho doanh nghiệp Cho đến nay, doanh nghiệp chỉ ưu tiên xây dựng hạng mục công trình để kinh doanh, mang lợi ích cho riêng họ còn những công trình cho mục đích công cộng thì chưa thấy đâu

Hai là, điều kiện bố trí TĐC

Theo quy định về điều kiện bố trí TĐC thì hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở, hoặc thu chưa hết đất nhưng diện tích còn lại (kể cả đất vườn có đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng sang đất ở) không đủ để làm nhà ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà không có chỗ ở, đất ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì được bố trí đất tái định cư Đồng thời, quy định khi thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì UBND cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và tổ chức thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư

Luật đất đai năm 2003 quy định đói với trường hợp thu hồi đất ở thì trước khi thu hồi đất UBND cấp tỉnh phải xây dựng khu tái định cư đối với người có đất bị thu hồi Tuy nhiên, trên thực tế nhiều dự án ở địa phương lại thực hiện ngược lại Các nhà đầu tư không thực hiện đúng cam kết hỗ trợ tiền thuê chỗ ở cho người dân trong thời gian tạm cư, tạm tái định cư Thực tế cho thất hầu hết các địa phương đều không có sẵn nguồn nhà đất để phục vụ tái định cư Trong khi quỹ đất dôi dư, đất chưa có người sử dụng gần như không có Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong thực hiện các dự án cũng như ổn định đời sống cho bà con thuộc diện phải di chuyển

Điển hình như các dự án dọc đại lộ Thăng Long, đường 32 (Hà Nội); khu Nhơn Trạch (Đồng Nai); khu đô thị Đông Hải Phòng…, rất nhiều trường hợp hộ gia đình khi chuyển về nơi tái định cư không có việc làm, đời sống gặp nhiều khó khăn, trong khi chính quyền địa phương, chủ đầu tư chưa thực sự quan tâm đến đời sống của họ… Đó là một trong những nguyên nhân gây cản trở trong công tác thu hồi, chống người thi hành công vụ, khiếu kiện đất đai kéo dài làm phức tạp tình hình chính trị địa phương

Nếu tách riêng ở khâu GPMB thì cùng với việc bồi thường sai chính sách, bất hợp lý; những bất cập, vướng mắc về thủ tục hồ sơ nguồn gốc đất…còn có nguyên nhân tử công tác tổ chức tái định cư cho những người bị thu hồi đất chưa được quan tâm đúng mức gây khó khăn cho việc triển khai thực hiện các dự án Từ những nguyên nhân này, người làm công tác xây dựng quy hoạch, xây dựng phương án bồi thường cần hêt sức lưu tâm, nghiên cứu chặt chẽ tận dụng các quỹ đất sẵn có cho việc tái định cư tại chỗ

Ba là, giá đất bồi thường khi THĐ

Những vấn đề quan trọng có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất,

đã được quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 đã đề cập đến việc tư vấn xác định giá đất khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu; giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” Tuy nhiên, với quy định Nhà nước vừa là người ra quyết định THĐ vừa quyết định giá đất tính bồi thường nên chưa bảo đảm tính độc lập, khách quan trong việc ban hành giá đất và khó mang lại quyền lợi tối đa cho NSDĐ

Trong thực tế, khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành thường thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng trên thị trường Do vậy, nếu áp dụng theo giá khung của UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì người bị THĐ có thể được bồi thường thấp hơn giá mà họ chuyển nhượng trên thị trường dẫn đến nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện

Bốn là, công tác cấp GCN quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, lộn xộn.

Có thể nói, công tác cấp GCN quyền sử dụng đất hiện nay còn quá lộn xộn cũng là khó khăn trong việc bồi thường thiệt hại mà chúng ta phải đề cập Một trong những điều kiện để được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước THĐ là có GCN quyền sử dụng đất, nhưng hiện nay nhiều hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng lại chưa có GCN quyền sử dụng đất hợp pháp

Việc cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại đô thị thực hiện rất chậm do nhiều nguyên nhân Trước hết phải kể đến nguyên nhân do việc tổ chức, kê khai, lập hồ

sơ nhà đất để cấp GCN liên quan tới nhiều ngành, nhiều cấp như xây dựng, địa chính, nhà đất, tài chính,…; nhưng pháp luật chưa quy định cụ thể, chưa quy định

rõ trách nhiệm của các ngành, các cấp Hơn nữa, nguồn gốc sử dụng đất ở đô thị quá phức tạp và lại biến động qua các thời kỳ cũng là nguyên nhân ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCN quyền sử dụng đất Công tác quy hoạch sử dụng đất chưa đi vào

nề nếp, trình độ cán bộ địa chính ở địa phương còn rất hạn chế, thiếu hiểu biết pháp luật hoặc vận dụng không đúng cũng là nguyên nhân làm chậm tiến độ cấp GCN Mặt khác, nhiều đia phương đã cấp “sổ đỏ” nhưng chưa giao cho người dân do chính quyền quan liêu tắc trách hoặc người dân ngại tốn kém tiền bạc chi phí cho việc lấy GCN quyền sử dụng đất… cũng là trở ngại không nhỏ ảnh hưởng đến công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước THĐ

Năm là, cơ quan tổ chức bồi thường, GPMB chưa tuân thủ đúng pháp luật.

Công tác bồi thường, GPMB bình thường đã rất phức tạp, việc cơ quan chức năng mập mờ trong quy hoạch, kế hoạch và tổ chức thực hiện đã gây ra nhiều khó khăn trong công tác GPMB, ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nươc, đồng thời gây ra nhiều bức xúc trong dư luận nhân dân

Vấn đề lỗi trong công tác GPMB xảy ra ở nhiều địa phương và mang tính hệ thống Hiện trạng này có thể xuất phát từ sự yếu kém trong việc am hiểu pháp luật của cán bộ đất đai, cũng có thể xuất phát từ ý chí chủ quan, cố tình làm sai lệch pháp luật để hưởng lợi riêng của một bộ phận không nhỏ cán bộ, người có quyền trong việc tổ chức thực hiện bồi thường, GPMB