Nghiên cứu áp dụng các phương pháp định giá rừng để định giá rừng sản xuất tại huyện kim bôi, tỉnh hòa bình

Nhận thấy tầm quan trọng của thị trường tài sản rừng, đề tài: " Nghiên cứu áp dụng các phương pháp định giá rừng để định giá rừng sản xuất tại huyện Kim Bôi - tỉnh Hòa Bình” đã được tôi

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu đề tài độc lập của tác giả Các số liệu thu thập và kết quả nêu trong luận văn hoàn toàn trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác Các số liệu trích dẫn trong quá trình nghiên cứu đều được ghi rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài: " Nghiên cứu áp dụng các phương

pháp định giá rừng để định giá rừng sản xuất tại huyện Kim Bôi - tỉnh Hòa Bình"

tôi luôn nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, động viên của rất nhiều người

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa đào tạo sau đại học trường Đại học Lâm nghiệp

Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các cô chú, các anh chị phòng Nông nghiệp huyện Kim Bôi, phòng tài nguyên và môi trường, hạt kiểm lâm huyện Kim Bôi, Chi cục Lâm nghiệp tỉnh Hòa Bình, đã tạo điều kiện cho tôi trong thời gian thực tập

Tôi xin cảm ơn sự động viên, giúp đỡ của gia đình và bạn bè để tôi có thể hoàn thành được luận văn này

Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn đến thầy giáo TS Nguyễn Quang Hà người đã định hướng tư duy, cung cấp tài liệu và trực tiếp hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn

Trong thời gian nghiên cứu tìm hiểu do thời gian có hạn, tầm nhận thức còn mang nặng tính lý thuyết, chưa nắm được kinh nghiệm thực tế nên không tránh khỏi thiếu sót Tôi mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy giáo,

cô giáo và những người quan tâm tới đề tài này để cho đề tài được hoàn thiện hơn

Tôi cam đoan rằng đề tài này do chính tôi thực hiện, các số liệu thu thập và kết quả phân tích trong đề tài là trung thực, đề tài không trùng với bất

kỳ đề tài nghiên cứu khoa học nào

Trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 15 tháng 9 năm 2013

Tác giả

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ RỪNG 4

1.1 Lý luận chung về định giá rừng 4

1.1.1 Giá trị của rừng 4

1.1.2 Khái niệm về giá cả tài sản 5

1.1.3 Định giá tài sản 7

1.1.4 Vai trò của hoạt động định giá 9

1.1.5 Đặc thù của định giá rừng 10

1.1.6 Kinh nghiệm định giá rừng trên thế giới 12

1.2 Các phương pháp định giá rừng 14

1.2.1 Phương pháp chi phí 14

1.2.2 Phương pháp thu nhập 18

1.2.3 Phương pháp so sánh 21

1.3 Các căn cứ pháp lý về định giá rừng 26

Chương 2 CÁC ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

2.1 Đặc điểm cơ bản của tỉnh Hòa Bình 32

2.2 Đặc điểm cơ bản của huyện Kim Bôi 33

2.2.1 Điều kiện tự nhiên và khí hậu 33

2.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 41

2.3 Phương pháp nghiên cứu 45

2.3.1 Các bước nghiên cứu 45

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu 46

2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu và phân tích số liệu 48

Chương 3 XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN ĐỊNH GIÁ RỪNG Error! Bookmark not defined

3.1 Lựa chọn đối tượng định giá 50

3.2 Lựa chọn phương pháp định giá rừng 51

3.2.1 Căn cứ lựa chọn 51

3.2.2 Lựa chọn phương pháp sử dụng 52

3.3 Định giá rừng theo các phương pháp hiện hành 53

3.3.1 Định giá rừng sản xuất là rừng trồng 53

3.2.2 Định giá cho rừng sản xuất là rừng tự nhiên 81

3.3.1 Đối với giao dịch cho thuê rừng 92

3.3.2 Đối với giao dịch giao rừng 94

3.4 Đề xuất phương án định giá 100

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 107 TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

1 BNN - BTC Bộ Nông Nghiệp - Bộ Tài Chính

2 BNN&PTNT Bộ nông nghiệp và phát triển nông thôn

3 BTN&MT Bộ tài nguyên và môi trường

DANH MỤC CÁC BẢNG

2.1 Hiện trạng đất lâm nghiệp phân theo 3 loại rừng năm 2012 38

3.1 Định mức công và chi phí khai thác cho 1ha 55 3.2 Doanh thu và chi phí hàng năm cây keo tai tượng tuổi 1 59 3.3 Doanh thu và chi phí hàng năm cây Keo lai tuổi 1 60 3.4 Giá 1 ha rừng sản xuất là rừng trồng theo phương pháp thu

3.10 Định mức công và chi phí khai thác cho 1ha của hộ gia đình 72

3.11 Doanh thu và chi phí hàng năm cây keo tai tượng tuổi 1 của hộ

gia đình

74

3.12 Tổng hợp giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo

phương pháp thu nhập của hộ gia đình

phương pháp chi phí

3.15 Trữ lượng rừng sản xuất là rừng tự nhiên và ở tuổi khai thác

theo quy định

83

3.16 Giá lâm sản tại thời điểm định giá và doanh thu

ở thời điểm khai thác

85

3.17 Doanh thu và chi phí hàng năm từ năm định giá đến năm kết

thúc giao

87

3.18 Giá quyền sử dụng rừng sản xuất là rừng tự nhiên 89

3.19 Tổng hợp kết quả định giá rừng tại huyện Kim Bôi năm 2012 91 3.20 Giá đất rừng sản xuất huyện Kim Bôi năm 2012 95 3.21 Diện tích đất rừng sản xuất là rừng trồng của các xã của huyện

Kim Bôi theo từng vùng năm 2012

96

3.22 Giá trị đất rừng sản xuất là rừng trồng huyện Kim Bôi năm

2012

97

3.24 Tổng hợp giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo

phương pháp thu nhập

101

3.25 Doanh thu và chi phí hàng năm từ năm định giá đến năm kết

thúc giao trong phương án định giá

104

ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Rừng đóng vai trò vô cùng quan trọng trong sự tồn tại và phát triển của con người Nhưng cách mà con người sử dụng và xác định giá trị của rừng như thế nào lại phụ thuộc rất nhiều vào sự khan hiếm hay phong phú của chúng trong mối tương quan với nhu cầu ngày càng tăng của con người

Trong những năm gần đây, sự gia tăng dân số, sự di cư, quá trình công nghiệp hóa, sự phát triển kinh tế xã hội đã có những ảnh hưởng rất lớn đến tài nguyên rừng Nạn phá rừng ở khu vực nhiệt đới được thừa nhận rộng rãi và là mối quan tâm mang tính chất toàn cầu, ảnh hưởng tới môi trường sống và khả năng cung cấp lâm sản cho thị trường thế giới Trong khi đó cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội thì nhu cầu của con người về các sản phẩm từ rừng lại không ngừng tăng lên, điều đó càng làm tăng nhận thức của con người về những lợi ích thiết yếu của rừng Cũng giống như các hàng hóa khác, rừng cũng cần phải được đánh giá một cách thỏa đáng để làm cơ sở cho việc ra các quyết định quản lý và sử dụng rừng một cách bền vững

Hiện nay, giá rừng đang rất được quan tâm trong nền kinh tế nói chung

và ngành kinh tế lâm nghiệp nói riêng Và tại huyện Kim Bôi - tỉnh Hòa Bình cũng vậy Việc mua bán quyền sử dụng, quyền sở hữu rừng giữa hộ gia đình với tư nhân, nhưng không phải với tư cách là tài sản rừng để kinh doanh mà thực chất là mua bán đất đai, đất rừng sau khi mua được chuyển mục đích sử dụng thành đất nông nghiệp hoặc đất ở, đất chuyên dùng đang diễn ra Vẫn chưa có một thị trường chính thức cho việc trao đổi, mua bán quyền sử dụng, quyền sở hữu rừng với tư cách là một tài sản để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh Do đó, việc hình thành thị trường tài sản rừng là một xu thế tất yếu góp phần quan trọng thúc đẩy nền sản xuất hàng hóa trong lâm nghiệp

Trong quá trình thực hiện các giao dịch trên thị trường về rừng, việc xác

định giá trị rừng để làm cơ sở tiến hành các giao dịch: giao rừng, cho thuê rừng, chuyển nhượng, đền bù, góp vốn liên doanh, cổ phần hóa, là rất cần thiết nhằm đảm bảo cân bằng lợi ích giữa các bên tham gia giao dịch Tuy nhiên, định giá rừng là một vấn đề rất mới không chỉ ở Việt Nam nói chung và huyện Kim Bôi nói riêng Các phương pháp định giá rừng hiện tại chưa được áp dụng rộng rãi do còn nhiều bất cập và hạn chế Nhận thấy tầm quan trọng của thị trường tài

sản rừng, đề tài: " Nghiên cứu áp dụng các phương pháp định giá rừng để

định giá rừng sản xuất tại huyện Kim Bôi - tỉnh Hòa Bình” đã được tôi tiến

hành nghiên cứu; nhằm góp phần bổ sung hoàn thiện nguyên tắc và phương pháp định giá rừng làm cơ sở cho thực hiện các giao dịch về rừng

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

- Mục tiêu tổng quát:

Nghiên cứu khả năng áp dụng các phương pháp định giá vào huyện Kim Bôi nhằm góp phần bổ sung hoàn thiện các nguyên tắc và phương pháp định giá rừng làm cơ sở cho thực hiện các giao dịch về rừng

- Mục tiêu cụ thể:

+ Lựa chọn các giao dịch về rừng như giao đất, giao rừng làm cơ sở cho việc định giá rừng

+ Hệ thống hóa các cơ sở lý luận về định giá rừng

+ Đánh giá khả năng áp dụng các phương pháp định giá

+ Ứng dụng các phương pháp được quy định trong các văn bản pháp quy hiện hành để định giá rừng và tìm ra các bất cập, hạn chế trong việc thực hiện

+ Bổ sung, sửa đổi một số phương án định giá rừng

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu của đề tài:

Các giao dịch về rừng như giao đất, giao rừng,

- Phạm vi nghiên cứu của đề tài:

+ Phạm vi về nội dung: Nội dung nghiên cứu của đề tài về vấn đề Định giá rừng sản xuất không bao gồm rừng đặc dụng và rừng phòng hộ Áp dụng các phương pháp đã có (hiện hành) vào thực tế để đưa ra những bất cập, hạn chế và đề xuất phương án định giá

+ Phạm vi về không gian: Để định giá rừng bằng các phương pháp định giá đề tài sẽ nghiên cứu tại huyện Kim Bôi - tỉnh Hòa Bình

+ Phạm vi về thời gian: Các số liệu liên quan tới chuyên đề được thu thập trong 5 - 10 năm gần đây

1.4 Nội dung nghiên cứu

- Cơ sở lý luận về định giá rừng

- Kinh nghiệm định giá trong nước và thế giới

- Giới thiệu về huyện Kim Bôi - tỉnh Hòa Bình

- Đặc điểm điều kiện tự nhiên huyện Kim Bôi - tỉnh Hòa Bình

- Xác định các phương pháp định giá được sử dụng tại tỉnh Hòa Bình

- Định giá rừng theo các phương pháp hiện hành và phân tích kết quả

- Đề xuất phương án định giá rừng phù hợp và đưa ra những bất cập hạn chế trong việc áp dụng các phương pháp định giá rừng

Tiếp cận theo sử dụng, giá trị của rừng được hiểu là tổng thể những lợi ích

mà rừng trực tiếp hoặc gián tiếp mang lại Xem xét về khía cạnh lợi ích, lợi ích kinh tế tổng thể của khu rừng được phân chia thành những bộ phận gắn liền với quyền đại diện hoặc sở hữu của một chủ thể nhất định là Nhà nước hoặc chủ rừng khi những chủ thể này tham gia vào các quan hệ pháp luật về rừng

Khi xác định giá rừng cần phân biệt rõ giá trị nào của rừng mang lại cho chính chủ thể hay người sở hữu rừng, giá trị nào của rừng mang lại cho xã hội chứ không mang lại lợi ích cho chính người tạo ra rừng

Tiếp cận theo tổng lợi ích, giá trị rừng được hiểu là tổng các lợi ích do rừng mang lại Giá trị của rừng không chỉ là những sản phẩm hữu hình (gỗ, củi, lâm sản ngoài gỗ ) mà còn bao gồm giá trị tạo ra do rừng phòng hộ, duy trì bảo vệ môi trường sống như điều hòa khí hậu, giữ đất, giữ nước, hấp thụ cacbon, bảo tồn đa dạng sinh học

Khái niệm tổng giá trị kinh tế đă trở thành một trong những khuôn khổ

để xác định và phân loại các lợi ích của rừng (Pearce, 1990) Theo Munasinghe (1992) Tổng giá trị kinh tế của rừng (TV) bao gồm giá trị sử

dụng (UV) và giá trị phi sử dụng (NV) (Hình 1) Tùy theo mục đích định giá

mà các bộ phận giá trị nói trên được tính vào trong giá rừng:

+ Khi rừng được định giá cho mục đích giao dịch như là một hàng hóa tư nhân, chỉ các bộ phận giá trị mang lại lợi ích tư nhân được tính đến

+ Khi rừng được định giá như một hàng hóa công cộng thì các lợi ích khác (gián tiếp, không sử dụng) sẽ được tính đến

Nguồn: Theo Munasinghe(1992), Barbier(1993,1994)

1.1.2 Khái niệm về giá cả tài sản

sử dụng gián tiếp

Giá trị tuỳ chọn

Giá trị

để lại

Giá trị bảo tồn

Giá trị trực tiếp

và gián tiếp tương lai

Giá trị

sử dụng

và phi sử dụng tương lai Tưong lai

Giá trị từ

sự nhận thức sự tồn tại của tài nguyên

Đa dạng sinh học nơi

cư trú

Nơi cư trú các loài sinh vật

Hệ sinh thái các loài bị

đe doạ

Tính hữu hình giảm dần

Khái niệm về giá cả của hàng hóa dịch vụ có thể được diễn đạt theo nhiều cách khác nhau

Đối với hoạt động trao đổi, giá cả là biểu hiện mối tương quan trao đổi trên thị trường Với người mua, giá cả của một hàng hóa dịch vụ là khoản tiền phải trả cho người bán để được quyền sở hữu, sử dụng sản phẩm, dịch vụ đó Với người bán, giá cả của một hàng hóa, dịch vụ là khoản thu nhập người bán nhận được nhờ tiêu thụ sản phẩm

Theo học thuyết Mác, giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị Giá cả và giá trị hàng hóa, tài sản có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Giá trị là bản chất của giá cả, còn giá cả là hình thức biểu hiện của giá trị và đối với từng loại hàng hóa, giá cả thường xuyên tách rời giá trị

Về bản chất, cơ sở của giá cả là giá trị, nhưng trên thị trường không phải lúc nào giá cả cũng phù hợp với giá trị mà nó thường biến động, lên xuống xoay quanh giá trị do nhiều nhân tố ảnh hưởng, trong đó, cạnh tranh, cung – cầu và sức mua của đồng tiền là những nhân tố có ảnh hưởng trực tiếp Trên

cơ sở đó, hình thành nên giá cả thị trường Hay nói cách khác, giá cả thị trường là giá bán thực tế của hàng hóa trên thị trường, hoặc là giá cả hàng hóa được thoả thuận giữa người mua và người bán trên thị trường

Như vậy, giá cả luôn phản ánh cân bằng mức sẵn lòng chi trả của người mua và mức chấp nhận của người bán đối với hàng hóa, dịch vụ đó Tùy theo cấu trúc thị trường và đặc tính của hàng hóa dịch vụ, các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định của người mua và người bán trong xác định giá thị trường có thể khác nhau, nhưng mức sẵn lòng chi trả của người mua luôn phụ thuộc vào lợi ích (biên) của người mua từ việc tiêu dùng hoặc sử dụng hàng hóa dịch vụ

đó Còn mức chấp nhận bán của người bán luôn chịu ảnh hưởng từ chi phí để sản xuất ra hàng hóa dịch vụ đó

Trong cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước, thì giá cả là một công cụ quan trọng để nhà nước thực hiện việc quản lý, kích thích, điều tiết các hoạt động kinh tế theo những định hướng, mục tiêu nhất định như nhằm duy trì những cân đối của nền kinh tế, phân phối và phân phối lại thu nhập quốc dân,…Nhà nước quản lý giá không phải bằng cách định giá trực tiếp (trừ mặt hàng nhà nước độc quyền), mà quản lý một cách gián tiếp chẳng hạn thông qua các công cụ kinh tế và pháp luật để tác động vào tổng cung và tổng cầu, tăng cường lượng dự trữ quốc gia nhằm bình ổn giá cả thị trường, đổi mới cơ chế dự trữ lưu thông,…

1.1.3 Định giá tài sản

Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới Định giá là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường Ở nước ta, những năm gần đây, nghề định giá tài sản cũng được phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia và đội ngũ cán bộ định giá chuyên nghiệp

Định nghĩa về định giá, cho tới hiện nay, có nhiều khái niệm khác nhau Tuy nhiên, các định nghĩa đều coi định giá là việc ước tính giá cả của tài sản tại một thời điểm nhất định Theo từ điển Oxford, định giá tài sản

được hiểu như sau: “Định giá tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định” Theo nghiên cứu của các giáo sư viện đai học Potstmouth, Vương quốc Anh: “định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích xác định” Mặc dù có nhiều định nghĩa, những đặc điểm cơ bản của

định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường là:

- Định giá là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm đánh giá

- Biểu hiện dưới hình thái tiền tệ

- Trong một thị trường nhất định với những điều kiện nhất định (kinh tế,

xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung cầu,…)

- Thời điểm cụ thể

- Theo yêu cầu, mục đích nhất định

- Tuân thủ theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp nhất định

Ở nước ta, định giá tài sản mới được coi là nghề cung cấp dịch vụ cho nền kinh tế từ những năm cuối của thập kỷ 90 Tiền thân của các doanh nghiệp hoạt động trong nghề định giá là các Trung tâm Thẩm định giá thuộc Ban Vật giá Chính phủ, nay thuộc Bộ tài chính Lúc đó, từ “định giá” không được sử dụng trong hoạt động ước tính giá trị thị trường của tài sản Thay vào đó, hoạt động ước tính giá trị thị trường của tài sản, hàng hoá được coi là hoạt động “thẩm định giá” Cho đến nay, vẫn còn nhiều tranh cãi về việc nên dùng từ “định giá” hay từ “thẩm định giá” trong hoạt động cung cấp dịch vụ tư vấn về ước tính giá cả của các hàng hoá, tài sản Trên thực tế, định giá tài sản và thẩm định giá tài sản đang được sử dụng với cùng nội dung và ý nghĩa kinh tế

Theo Pháp lệnh Giá được công bố ngày 08/02/2002, chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2002, đã giải thích về “Thẩm định giá” tại điều 4

khoản 3 là: “Thẩm định giá là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với một thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế” Tuy tên gọi là Thẩm

định giá, nhưng trong giải thích từ ngữ của Pháp lệnh Giá thừa nhận đó là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản hay là Định giá tài sản

Như vậy, định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

1.1.4 Vai trò của hoạt động định giá

a Đối với cá nhân

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá, tài sản được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật khách quan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố Cùng một loại tài sản ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau Hoặc cùng loại tài sản, cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau Cá nhân người mua hoặc bán không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tài sản, và vì thế, không đánh giá đúng giá trị thị trường của tài sản đó Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị của tài sản

Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và mức giá ước lượng của họ phản ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường

sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán, trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm,… Ở đây vai trò của người định giá như là một thành viên trung gian

để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho các giao dịch thị trường

b Đối với nhà nước

Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại tài sản/bất động sản, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế hoặc gây tổn hại cho người khác) nếu định giá không đúng các loại tài sản/bất động sản mà nhà nước sở hữu Cho đến nay, việc định giá các tài sản này đang được thực hiện bởi các cán bộ định giá thuộc hệ thống nhà nước (như cán bộ thuộc các sở Tài chính, cán bộ thuế ) Với một khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ định giá là tất yếu Chính vì vậy, hoạt động định giá (của nhà nước và các doanh nghiệp định

giá) có vai trò vô cùng quan trọng đối với nhà nước Các tài sản/bất động sản nhà nước phải định giá bao gồm:

- Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,…

- Định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước

- Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia liên doanh liên kết sản xuất

- Định giá bất động sản để thanh lý tài sản

- Định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm,…

Việc định giá tài sản phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính công bằng

xã hội Đồng thời, với việc định giá đúng giá trị tài sản, sẽ tạo động lực cho việc phân bố nguồn lực xã hội một cách hợp lý và hiệu quả, thúc đẩy sự phát

triển mạnh mẽ trong đời sống kinh tế và xã hội

1.1.5 Đặc thù của định giá rừng

Hoạt động định giá rừng chịu ảnh hưởng từ các đặc thù của thị trường giao dịch rừng, với tư cách là tài sản để kinh doanh, trong đó chủ yếu là giao dịch quyền sử dụng rừng Thị trường giao dịch quyền sử dụng rừng bao gồm tổng hòa các giao dịch dân sự về quyền sử dụng rừng, đất rừng theo quy định của pháp luật tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định Là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch,…Các giao dịch này được thực hiện dựa trên cơ chế thị trường và có sự quản lý chặt chẽ của nhà nước Thị trường giao dịch quyền sử dụng tài sản rừng mang các đặc thù sau:

● Nội dung chủ yếu của thị trường giao dịch về rừng là các giao dịch về

quyền và lợi ích chứa đựng trong tài sản rừng (cầu về rừng/đất rừng là cầu

dẫn xuất) Rừng trong trường hợp này được xem với tư cách là một tư liệu sản xuất (1 loại vốn hiện vật), là tài sản để kinh doanh, nên thị trường về rừng mang đặc điểm chung của thị trường vốn: cầu về rừng/đất rừng được quyết định bởi cầu về các sản phẩm được sản xuất ra từ rừng như sự thay đổi cầu về giấy viết, cầu về đồ gỗ gia dụng,…

● Thị trường giao dịch về rừng chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước, giá cả và quy mô giao dịch của thị trường phụ thuộc lớn vào các chính sách của nhà nước, do:

- Tài sản rừng chủ yếu thuộc sở hữu và quản lý của nhà nước Nhà nước là chủ sở hữu rừng tự nhiên và rừng được phát triển bằng vốn của Nhà nước Bên cạnh đó, cá nhân, tư nhân tự bỏ vốn đầu tư trồng rừng sản xuất trên đất được giao, được thuê là chủ sở hữu rừng trồng (trong thời hạn được giao, thuê đất) Quyền sở hữu cá nhân, tư nhân về tài sản rừng, quyền sử dụng rừng được công nhận bởi nhà nước Nhà nước tiến hành giao rừng, cho thuê rừng

để phát triển rừng; công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng sản xuất là rừng trồng đối với các tổ chức, cá nhân (Điều 5 – Luật Bảo vệ phát triển rừng)

- Xu thế, quá trình chuyển quyền sử dụng rừng/đất rừng có ảnh hưởng lớn đến kinh tế xã hội, nhất là vùng nông thôn miền núi

● Thị trường giao dịch về rừng mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

Do rừng là tài sản cố định không thể di dời về mặt vị trí và chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý Những yếu tố này gắn chặt với một vùng, một khu vực Hơn nữa, thị trường giao dịch tài sản rừng mang tính không tập trung, trải rộng ở mọi vùng trên đất nước, mà mỗi vùng sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội ở các trình độ khác nhau, mật độ dân số không đồng đều Điều này quy định quy mô và trình độ phát triển của thị trường rừng

● Độ co giãn của cung về rừng/đất rừng thấp, do:

- Tổng cung về tất cả các loại đất là cố định

- Việc thay đổi mục đích sử dụng đất/rừng luôn gặp những rào cản về pháp lý/kinh tế/xã hội

- Thời gian tạo rừng dài

● Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao, khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: do:

- Tài sản rừng thường có giá trị cao

- Có thể phải qua trung gian do khó khăn trong việc tiếp xúc trực tiếp giữa người mua và người bán

- Giao dịch qua trung gian

- Can thiệp sâu của chính phủ

Các đặc trưng nói trên ảnh hưởng đến cách thức hình thành giá trên thị trường, và do vậy, có ảnh hưởng đến định giá rừng, đất rừng

1.1.6 Kinh nghiệm định giá rừng trên thế giới

Định giá rừng cũng như định giá tài sản nhằm mục đích xác định giá cho các giao dịch mua bán tài sản

Hoạt động định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khác nhau ở các nước Ở Anh có hơn 200 năm, Úc khoảng 100 năm, Mỹ khoảng

70 năm; khối các nước ASEAN trừ Singapore là có gần 80 năm phát triển, tiếp đến là Malaysia, các nước khác như Indonesia, Philippines, Thái Lan, Brunei chỉ phát triển trong mươi năm trở lại và những nước còn lại như Myanma, Lào, Campuchia thì hầu như mới xuất hiện

a, Kinh nghiệm định giá ở Singapore

Ở Singapore có Viện định giá và các định giá viên (còn gọi là Hiệp hội định giá) thành lập năm 1963 Viện là tổ chức chuyên nghiệp quốc gia duy nhất ở Singapore, đại diện cho các nhà nghiên cứu khảo sát, các nhà định giá tài sản

Hiệp hội thẩm định giá hoạt động theo Luật đăng kí các tổ chức nghề nghiệp Hàng năm hiệp hội tổ chức Hội nghị thường niên, hội thảo chuyên đề, các khóa đào tạo thẩm định viên về giá

Các phương pháp định giá thẩm định tại Singapore có ba phương pháp thẩm định phổ biến là: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập

và phương pháp chi phí Ngoài ba phương pháp này còn áp dụng 2 phương pháp khác là: Phương pháp lợi nhuận và phương pháp loại trừ

b, Kinh nghiệm định giá Malaysia

Hệ thống các cơ quan hoạt động trong lĩnh vực định giá ở Malaysia bao gồm: Cơ quan quản lý Nhà nước, ủy ban các nhà định giá và đại lý bất động sản, hiệp hội định giá tài sản Malaysia, công ty định giá tài sản tư nhân

Tiêu chuẩn định giá đất được hình thành vào năm 1998 Đây là những tiêu chuẩn đúc rút từ thành quả phát triển mới nhất của định giá quốc tế

Trong tiêu chuẩn định giá Malaysia, giá trị thị trường được sử dụng làm cơ sở trong định giá

Các phương pháp được sử dụng định giá: phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí và phương pháp lợi nhuận

c, Kinh nghiệm định giá ở Thái Lan

Ở Thái Lan, văn phòng định giá tài sản là đơn vị Trung Ương trực thuộc Tổng cục địa chính thuộc Bộ Nội Vụ thành lập ngày 03/02/1984

Việc xác định giá đất đai cho mục đích thu phí, thu thuế và lệ phí trước bạ liên quan đến đăng kí, chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai thuộc Cục địa chính

Hoạt động định giá đất có sự hỗ trợ rất hiệu quả từ hệ thống tin học với hệ thống bản đồ, cơ sở dữ liệu, phần mềm xử lý được kết nối từ trung tân tới các chi nhánh

ở địa phương, các bộ, các ngành có liên quan đến quản lý đất đai

Để có thể tiếp cận được với các phương pháp định giá quốc tế, các nhà định giá ở Thái Lan đã có hợp tác rộng rãi với các tổ chức định giá của nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc, Các nhà định giá của Thái Lan nghiên cứu các mô hình định giá của các tổ chức của Mỹ như Viện nghiên cứu định giá (AI), Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) từ đó biến đổi áp dụng cho Thái Lan Đến nay, định giá đất ở nước này đang trong giai đoạn chuẩn hóa cho ngang bằng với sự phát triển của định giá quốc tế

1.2 Các phương pháp định giá rừng

Định giá nói chung và định giá rừng nói riêng, đều có thể sử dụng nhiều phương pháp Trong quá trình định giá, không có phương pháp nào là chính xác tuyệt đối mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất, các phương pháp còn lại có thể sử dụng để đối chiếu, kiểm chứng Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thuộc tính của tài sản, nguồn

số liệu, mục tiêu của công việc thẩm định,…

Theo hướng dẫn Thông tư 65/2008-TTLT- BNN-BTC, hướng dẫn thực hiện Nghị định số 48/2007/NĐ – CP ngày 28 tháng 3 năm 2007 của Chính phủ về nguyên tắc và phương pháp xác định giá các loại rừng, 3 phương pháp

cơ bản được sử dụng định giá rừng bao gồm:

Định giá theo phương pháp chi phí là việc tính toán giá trị hiện tại của các chi phí đã bỏ ra để có được rừng trồng ở thời điểm định giá Phương pháp chi phí được áp dụng để xác định giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng trong điều kiện loại rừng cần định giá chưa có giao dịch trên thị trường; không xác định được thu nhập thuần tuý từ rừng hoặc các số liệu về giá chuyển nhượng, cho thuê hoặc không tính được giá rừng của khu rừng tương

tự so sánh được trên thị trường

b Điều kiện áp dụng

Áp dụng được phương pháp chi phí khi có đủ thông tin để xác định được các khoản chi phí hợp lý đã đầu tư tạo rừng đối với diện tích rừng cần định giá tính từ thời điểm đầu tư đến thời điểm định giá

c Trình tự định giá bằng phương pháp chi phí

- Khảo sát, thu thập thông tin về hiện trạng rừng, công trình kết cấu hạ tầng gắn liền với mục đích bảo vệ, phát triển rừng tại thời điểm định giá và các quy định về quản lý và sử dụng rừng

- Thu thập số liệu về chi phí hợp lý đã đầu tư tạo rừng tính từ thời điểm đầu

tư đến thời điểm định giá

- Xác định mức lãi suất tiền gửi

- Xác định các khoản lãi tương ứng với tiền lãi gửi ngân hàng đối với khoản chi phí đầu tư trong khoảng thời gian từ thời điểm đầu tư đến thời điểm định giá

- Xác định giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

* Chi phí gián tiếp

- Chi phí quản lý, chi phí thiết kế

- Thuế, phí và các chi phí khác (nếu có)

Các khoản chi phí trên được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước, mức nhân công theo định mức hoặc theo thực tế đã bỏ ra, giá nhân công tính theo giá trị tại thời điểm định giá; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế tại thị trường địa phương tương ứng với từng thời điểm

 Xác định lãi suất (tính bằng số thập phân) tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn một năm tại Ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất trên địa bàn ở thời điểm định giá

 Tính giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của diện tích rừng cần định giá theo công thức sau:

1

) 1 (

Trong đó:

- G là giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;

- Ci là chi phí đã tạo rừng trong năm thứ i tính từ năm bắt đầu đầu tư

tạo rừng đến năm định giá;

- i = 1(năm bắt đầu đầu tư tạo rừng),2,3 ,a (năm định giá);

- a là năm định giá;

- r là lãi suất (tính bằng số thập phân) tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 1 năm

tại Ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất trên địa bàn tại năm định giá

e Ưu nhược điểm của phương pháp chi phí

Định giá theo phương pháp nêu trên thực chất là tính toán giá trị hiện tại của các chi phí đã bỏ ra để có được rừng trồng ở thời điểm định giá Về mặt lý thuyết, phương pháp này có các ưu điểm và hạn chế sau :

* Về ưu điểm

Là phương pháp định giá được sử dụng hữu hiệu khi định giá các tài sản ít được giao dịch trên thị trường hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai; Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học, số liệu tính toán thường là dễ tiếp cận

- Định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng giá thị trường

Do chi phí sản xuất thực tế thường tách rời giá trị tài sản, tùy theo khả năng

sử dụng tiết kiệm hay lãng phí các đầu vào Ngoài ra, phương pháp chi phí còn tính chi phí từng cấu phần, vì thế tổng của nhiều bộ phận của tài sản nhiều khi càng tách rời giá trị toàn bộ tài sản

- Định giá theo phương pháp chi phí chưa tính đến giá trị quyền sở hữu đất trồng rừng

- Không tính đến chất lượng rừng trồng hiện tại, các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của khu rừng trồng cụ thể (là các nhân tố quyết định lợi ích thu được từ quyền sử dụng khu rừng trồng được định giá)

1.2.2 Phương pháp thu nhập

a Giới thiệu chung về phương pháp

Định giá theo phương pháp thu nhập thực chất là coi giá trị của rừng tương ứng giá trị hiện tại của thu nhập ròng từ rừng (đặc dụng, sản xuất, phòng hộ) là rừng tự nhiên, rừng trồng Phương pháp này được áp dụng để xác định giá quyền sử dụng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và rừng sản xuất là rừng tự nhiên; giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

b Điều kiện áp dụng

Phương pháp thu nhập được sử dụng khi có đủ thông tin để xác định được các khoản thu nhập thuần tuý mang lại cho chủ rừng từ diện tích rừng cần định giá, và trong điều kiện không thu thập được đầy đủ các số liệu về giá chuyển nhượng, cho thuê hoặc không tính được giá rừng của diện tích rừng

tương tự so sánh được trên thị trường

- Xác định các nguồn thu và chi phí đối với hoạt động khai thác lâm sản; kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái, nghiên cứu khoa học (nếu có) trên diện tích rừng cần định giá

- Tính thu nhập thuần tuý trong các năm còn lại của chu kỳ sản xuất (đối với rừng sản xuất là rừng trồng); thu nhập thuần tuý trong các năm của thời

hạn sử dụng rừng (đối với rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất là rừng tự nhiên) hoặc thu nhập thuần tuý hàng năm bình quân (nếu có) đối với rừng tự nhiên

- Xác định mức lãi suất tiền gửi theo quy định

Trữ lượng gỗ của rừng tại thời điểm định giá

Tăng trưởng bình quân năm của rừng từ năm định giá đến năm khai

thác theo tuổi thành thục công nghệ (sau đây gọi chung là tuổi khai thác);

Trữ lượng, sản lượng gỗ, củi tại tuổi khai thác Việc xác định trữ lượng,

sản lượng gỗ khai thác dựa trên lượng tăng trưởng bình quân năm của rừng hoặc trên cơ sở so sánh với một khu rừng tương tự trên địa bàn đã khai thác

Giá các loại sản phẩm gỗ, củi, lâm sản ngoài gỗ trên thị trường tại bãi

giao ở thời điểm định giá

Tính doanh thu từ việc bán gỗ, củi, lâm sản ngoài gỗ khai thác được tại

tuổi khai thác (mức giá được tính ở thời điểm định giá tại bãi giao)

- Tính doanh thu hàng năm từ việc bán gỗ, củi, lâm sản ngoài gỗ tại bãi

giao tính từ năm định giá đến tuổi khai thác

- Tính tổng chi phí bao gồm:

Chi phí hàng năm về khai thác, vận suất, vận chuyển gỗ, củi, lâm sản

ngoài gỗ đến bãi giao tính từ năm định giá đến tuổi khai thác

Chi phí hàng năm bảo vệ; chăm sóc rừng (nếu có) tính từ năm định giá

đến tuổi khai thác

Thuế, phí và các chi phí khác (nếu có)

Các khoản chi phí trên được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước, mức nhân công theo định mức hoặc theo thực tế đã bỏ ra, giá nhân công tính theo giá trị tại thời điểm định giá; các khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế tại thị trường địa phương tương ứng với từng thời điểm

- Tính lãi suất (tính bằng số thập phân) tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 1 năm tại Ngân hàng thương mại có mức lãi suất trung bình trên địa bàn ở thời điểm định giá, được tính bằng cách lấy trung bình của lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 1 năm tại Ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất và Ngân hàng thương mại có mức lãi suất thấp nhất trên địa bàn ở thời điểm định giá

- Tính giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của diện tích rừng cần định giá theo công thức sau:

i i i

r 1

C B

G

Trong đó:

G là giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

Bi là doanh thu trong năm i tính từ năm định giá đến tuổi khai thác Ci là chi phí trong năm i tính từ năm định giá đến tuổi khai thác

i = 1 (năm định giá),2,3 ,t (năm khai thác)

t là khoảng thời gian tính từ năm định giá (năm 1) đến năm khai thác r là lãi suất trung bình (tính bằng số thập phân) tiền gửi tiết kiệm kỳ

hạn 1 năm tại thời điểm định giá

e Ưu nhược điểm của phương pháp thu nhập

Định giá theo phương pháp thu nhập thực chất là coi giá trị của rừng tương ứng giá trị hiện tại của thu nhập ròng từ rừng (đặc dụng, sản xuất,

phòng hộ) là rừng tự nhiên, rừng trồng Phương pháp này có những ưu điểm và hạn chế:

1.2.3 Phương pháp so sánh

a Giới thiệu chung về phương pháp

Phương pháp so sánh là phương pháp xác định mức giá của một diện tích rừng cụ thể thông qua việc phân tích các mức giá rừng thực tế đã chuyển nhượng quyền sở hữu rừng trồng, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng rừng trên thị trường hoặc giá giao dịch về quyền sở hữu rừng trồng, quyền sử dụng rừng (giữa nhà nước và chủ rừng) của diện tích rừng cùng loại, tương tự

về trạng thái rừng, trữ lượng rừng; chất lượng lâm sản để so sánh với diện tích rừng cần định giá

Phương pháp so sánh được áp dụng để xác định giá quyền sử dụng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và rừng sản xuất là rừng tự nhiên; giá quyền sở

hữu rừng sản xuất là rừng trồng

b Điều kiện áp dụng

Phương pháp so sánh được áp dụng trong điều kiện có đủ thông tin về diện tích rừng cùng loại đã chuyển nhượng, cho thuê trên thị trường hoặc giao dịch (giữa Nhà nước và chủ rừng) có thể so sánh được với diện tích rừng cần định giá Trong trường hợp diện tích rừng dùng để so sánh và diện tích rừng cần định giá có những yếu tố không đồng nhất thì có thể dùng các hệ số để điều chỉnh

c Trình tự định giá

Trình tự định giá bằng phương pháp so sánh tiến hành theo các bước:

- Khảo sát và thu thập thông tin về diện tích rừng cần định giá gồm loại rừng theo mục đích sử dụng, vị trí rừng, trạng thái rừng, trữ lượng, chất lượng lâm sản và công trình kết cấu hạ tầng gắn liền với mục đích bảo vệ, phát triển rừng tại thời điểm định giá và các quy định về quản lý, sử dụng rừng

- Xác định thông tin về diện tích rừng đã có giá dùng để so sánh gồm vị trí rừng, trạng thái rừng, trữ lượng, chất lượng lâm sản và công trình kết cấu hạ tầng gắn liền với mục đích bảo vệ, phát triển rừng tại thời điểm chuyển nhượng, cho thuê hoặc giao dịch trên thị trường

- Phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau về giá giữa diện tích rừng so sánh với diện tích rừng cần xác định giá

- Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá quyền sử dụng rừng, giá quyền sở hữu rừng trồng giữa diện tích so sánh với diện tích rừng cần định giá

- Xác định giá quyền sử dụng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và rừng sản

xuất là rừng tự nhiên, giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

d Phương pháp

Việc xác định giá quyền sử dụng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và rừng sản xuất là rừng tự nhiên; giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng đối với diện tích rừng cần định giá bằng phương pháp so sánh được tiến hành như sau:

 Khảo sát, thu thập thông tin

- Đối với khu rừng cần định giá quyền sử dụng hoặc giá quyền sở hữu Địa điểm, vị trí, mục đích sử dụng rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng

sản xuất là rừng tự nhiên, rừng sản xuất là rừng trồng; thời gian, điều kiện chuyển nhượng, cho thuê

Trữ lượng gỗ của rừng tại thời điểm định giá; tăng trưởng hàng năm

của rừng; kết quả hoạt động kinh doanh cảnh quan, nghiên cứu khoa học, các giá trị dịch vụ khác của rừng mà chủ rừng thu được (nếu có)

Giá sản phẩm gỗ, củi, lâm sản ngoài gỗ trên thị trường tại bãi giao Công trình kết cấu hạ tầng gắn với mục đích bảo vệ và phát triển rừng Các quy định của Nhà nước về cơ chế quản lý và sử dụng rừng

- Đối với khu rừng đã có giá hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền định

giá quyền sử dụng, quyền sở hữu (gọi chung là khu rừng so sánh)

Địa điểm, vị trí, mục đích sử dụng rừng; thời gian, điều kiện chuyển

nhượng, cho thuê

Công trình kết cấu hạ tầng gắn liền với mục đích bảo vệ và phát triển

Thời gian, điều kiện, chuyển nhượng hoặc giá đã được cơ quan có thẩm

quyền xác định và phương thức thanh toán

 Thời gian, điều kiện thu thập thông tin đối với khu rừng đã có giá trên thị trường hoặc giá do cơ quan có thẩm quyền xác định

- Thời gian thu thập thông tin

Những thông tin thu thập phải được diễn ra trong khoảng thời gian gần

nhất với thời điểm khảo sát, thu thập thông tin để so sánh, xác định giá của khu rừng cần định giá

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời

gian gần nhất thì có thể thu thập thông tin về các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền định giá trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá

Nếu không có những thông tin trong thời gian gần nhất hoặc trong thời

gian 01 năm, thì có thể thu thập thông tin về các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền định giá trong thời gian 02 năm tính đến thời điểm định giá

- Điều kiện của thông tin

Thông tin phải được thu thập từ kết quả giao dịch chuyển nhượng, cho thuê thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (những giao dịch giữa người mua và người bán, người thuê và người cho thuê tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về diện tích rừng mà mình tham gia giao dịch hoặc giá các loại rừng do các cơ quan có thẩm quyền định giá)

 So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã thu thập, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa khu rừng so sánh với khu rừng cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt để tính toán, xác định giá cho diện tích rừng cần định giá

 Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa khu rừng so sánh với khu rừng cần định giá

Giá của diện tích rừng cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với diện tích rừng so sánh như sau:

Giá của diện

cơ quan có thẩm quyền xác định

±

Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ những yếu tố khác biệt về giá của diện tích rừng so sánh với diện tích rừng cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh giá giữa diện tích rừng so sánh và diện tích rừng cần định giá là lượng điều chỉnh khác biệt về vị trí, trạng thái, trữ lượng rừng, chất lượng lâm sản, công trình kết cấu hạ tầng gắn liền với mục đích bảo vệ, phát triển rừng Sự khác biệt về giá giữa diện tích rừng so sánh

và diện tích rừng cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng, cho thuê) được xác định căn cứ vào đánh giá của các

cơ quan có thẩm quyền định giá rừng

e Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh

* Ưu điểm

- Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không cần thiết phải xây dựng các công thức và các mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường

- Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì vậy có tính thuyết phục cao

* Nhược điểm

- Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng, chính xác

- Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với tài sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra

trước thời điểm cần định giá tài sản mục tiêu) Trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu và thiếu chính xác

1.3 Các căn cứ pháp lý về định giá rừng

- Nghị định 48/2007/NĐ – CP về nguyên tắc và phương pháp xác định các loại giá rừng Nghị định này quy định nguyên tắc và phương pháp xác định giá quyền sử dụng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và rừng sản xuất là

rừng tự nhiên; giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

- Thông tư liên tịch của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn - Bộ Tài chính số 65/2008/TTLT – BNN – BTC ngày 26 tháng 5 năm 2008 hướng dẫn

thực hiện Nghị định 48/2007/NĐ – CP

- Quyết định số 129/2008/QĐ – BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 về việc

ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3)

1.4 Tổng quan về các chương trình nghiên cứu có liên quan

Năm 2007 - 2008, trong khuôn khổ đề tài của ThS Vũ Tấn Phương:

"Nghiên cứu định giá rừng ở Việt Nam" Nhằm mục tiêu cung cấp cơ sở khoa học cho việc xây dựng nghị định định giá rừng và tiền tệ hóa giá trị của rừng nhằm thúc đẩy các giao dịch kinh tế một cách thuận lợi, góp phần quản

lý rừng bền vững ở Việt Nam Trong các nghiên cứu cụ thể thuộc đề tài này, giá các loại rừng bao gồm rừng trồng, rừng tự nhiên là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và rừng sản xuất tại một số tỉnh ở miền Bắc, Trung và Nam đã được tiến hành Các nghiên cứu được phân thành 2 nhóm:

* Định giá giá trị tài sản lâm sản

- Giá tài sản lâm sản:

Nghiên cứu tiến hành xác định giá trị tài sản lâm sản đối với rừng tự nhiên là rừng sản xuất và rừng phòng hộ ở các tỉnh điển hình ở miền Bắc, Trung và Nam Các tỉnh được lựa chọn nghiên cứu điểm ở 3 miền Bắc, Trung và Nam tương ứng là Yên Bái, Thừa Thiên Huế và Gia Lai Giá trị tài

sản lâm sản được xác định trong các nghiên cứu này được xác định bằng phương pháp thu nhập trên cơ sở điều tra trữ lượng gỗ thương phẩm qua các

ô tiêu chuẩn và giá bán bình quân tại địa phương tại thời điểm định giá Kết quả nghiên cứu đưa ra các khoảng mức giá của rừng tự nhiên giàu, trung bình và nghèo ở các điểm nghiên cứu Kết quả nghiên cứu cho thấy, với giá trị lâm sản của rừng sản xuất là rừng tự nhiên ở Gia Lai là cao nhất, dao động từ 190 - 335 triệu đồng/ ha, trung bình 127 triệu đồng/ ha; thấp nhất ở Yên Bái với mức trung bình khoảng 81 triệu đồng/ ha

Việc định giá giá trị tài sản lâm sản với rừng tự nhiên là rừng phòng hộ được tiến hành tương tự Giá trị tài sản lâm sản với rừng phòng hộ là các giá trị tận thu, tận dụng gỗ hoặc gỗ khai thác theo phương thức chặt chọn Kết quả nghiên cứu ở các điểm nghiên cứu được lựa chọn nhìn chung thấp hơn giá trị lâm sản rừng sản xuất Giá rừng cũng rất khác nhau ở các trạng thái khác nhau của rừng Giá rừng phòng hộ ở Huế dao động trong khoảng 7,2 -

50 triệu đồng/ ha/ năm; Gia Lai dao động trong khoảng 10 - 83 triệu đồng/ ha/ năm

Do đó, việc xác định giá tài sản lâm sản phụ thuộc lớn vào điều kiện từng địa phương, bao gồm điều kiện vận xuất, vận chuyển, khai thác và giá bán gỗ thương phẩm

- Giá quyền sử dụng rừng tự nhiên:

Chủ yếu được tính cho rừng tự nhiên là rừng sản xuất và rừng phòng hộ Theo đó, giá quyền sử dụng rừng được tính dựa trên thu nhập và chi phí của rừng trong những năm còn lại tính từ thời điểm định giá cho hết thời gian giao, nhận khoán ( thường là 50 năm) Kết quả nghiên cứu cụ thể cho thấy giá quyền sử dụng rừng tự nhiên trong 50 năm là rất khác nhau giữa các vùng, các trạng thái của rừng Trong các nghiên cứu này mới chỉ đơn thuần dựa vào các chi phí và thu nhập dự tính trên cơ sở dự kiến khối lượng, chi

phí và thu nhập trong khoảng thời gian còn lại tính từ thời điểm định giá đến hết thời hạn giao Đồng thời trong dòng tiền này được chiết khấu với mức lãi suất chiết khấu được tính trên cơ sở lãi tiền gửi bình quân năm của các ngân hàng thương mại trên địa bàn nghiên cứu, tại thời điểm nghiên cứu, và lãi suất này được sử dụng trong cả thời gian tính toán Điều đó cho thấy các tính toán này đã cố định rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến chi phí và thu nhập từ rừng định giá như lãi suất, lạm phát, rủi ro, mà trong thực tế điều này là không thể Do vậy kết quả nghiên cứu bị hạn chế nhiều

- Giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng:

Nghiên cứu tiến hành xác định giá một số mô hình rừng trồng các loài cây keo lai keo tai tương luân kỳ 7 năm ở Bắc Giang, Thừa Thiên Huế, Bình Dương, Đồng Nai; Bạch đàn luân kỳ 7 năm ở Phú Thọ, Bắc Giang, Bình Định, Gia Lai; Thông Mã Vĩ luân kỳ 20 năm ở Bắc Giang,

Giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng được xác định trong nghiên cứu này bao gồm các giá trị trực tiếp (chủ yếu là gỗ và củi) Việc xác định dựa vào phương pháp thu nhập và chi phí Phương pháp thu nhập quan tâm đến thu nhập ở năm cuối chu kỳ, chi phí khai thác và những chi phí ở các năm tiếp theo tính từ thời điểm định giá đến thời điểm khai thác Các giá trị này được chiết khấu về thời điểm định giá theo tỷ lệ chiết khấu được xác định như trong tính toán giá quyền sử dụng rừng tự nhiên ở trên

Với phương pháp chi phí, giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng được tính dựa trên các chi phí trồng rừng cho đến thời điểm định giá và giá trị của chúng cũng được tính chuyển về thời điểm định giá với một mức lãi suất tính chuyển được xác định là lãi suất bình quân năm của các ngân hàng thương mại trong năm đó

Rừng sản xuất thường có chu kỳ kinh doanh ngắn, các điều kiện lập địa được xác định tương đối chính xác Do vậy các chi phí và thu nhập, lãi suất

được xác định để tính toán giá rừng có mức chắc chắn cao Nhờ đó mà việc xác định giá của rừng sản xuất theo 2 phương pháp này có thể đảm bảo độ tin cậy Tuy nhiên, trong nhiều nghiên cứu cho thấy giá trị rừng được tính theo 2 phương pháp này chênh lệch nhau khá lớn

Hạn chế lớn nhất của các nghiên cứu về giá rừng này mới chỉ dừng lại

ở việc tính toán các giá trị rừng theo 2 phương pháp trên mà không đưa ra một kết luận gì về việc khuyến cáo sử dụng các phương pháp và điều kiện áp dụng phù hợp đối với từng phương pháp

* Định giá dịch vụ môi trường

Giá trị bảo vệ môi trường của rừng trong các nghiên cứu trong nước được tiến hành với rừng phòng hộ đầu nguồn, phòng hộ ven biển, giá trị hấp thụ các bon, giá trị cảnh quan du lịch sinh thái

- Giá trị phòng hộ đầu nguồn: Nghiên cứu giá trị phòng hộ đầu nguồn của rừng được tiến hành trên lưu vực sông Ba, sông Bồ và sông Chảy Việc xác định giá trị bảo vệ đầu nguồn của rừng được xác định trên cơ sở xác định mối tương quan giữa tỷ lệ che phủ và lưu lượng dòng chảy, lượng bồi lắng sông Chi phí cho việc nạo vét lòng sông do bồi lắng được xác định là giá trị phòng hộ đầu nguồn của rừng Những nghiên cứu về vấn đề này chủ yếu sử dụng các số liệu thứ cấp như diện tích rừng phòng hộ, mức độ bồi lắng lòng sông và trên cơ sở đó tiến hành xây dựng các kịch bản khác nhau của diễn biến rừng nhằm xác định hàm số hồi quy tương quan biểu diễn mối quan hệ giữa độ che phủ của rừng và lưu lượng dòng chảy, xói mòn Với nghiên cứu ở 3 lưu vực sông trên đã đưa ra kết luận: nếu toàn bộ diện tích rừng hiện có ở 3 lưu vực sông mất đi thì chi phí cho việc nạo vét lòng sông khoảng 9 - 182 tỷ đồng/ năm Nghiên cứu cũng tính ra chi phí cho việc nạo vét nếu rừng được chuyển sang các mục đích sử dụng khác nhau như làm nương rẫy, trồng cây bụi hoặc các kịch bản loài cây khác nhau

- Giá trị phòng hộ ven biển: Giá trị phòng hộ ven biển của rừng được nghiên cứu ở Việt Nam cũng chủ yếu dựa vào phương pháp tiếp cận chi phí, tức giá trị phòng hộ này của rừng được lấy là mức giảm thiệt hại do bão lũ gây ra

- Giá trị cảnh quan: Là những giá trị thu được ở những khu vực rừng được sử dụng để phục vụ mục đích du lịch Giá trị cảnh quan rừng trong các nghiên cứu trong nước được tiến hành dựa vào phương pháp thu nhập Theo phương pháp này, giá trị cảnh quan của khu vực được tính là số thu nhập còn lại ( bao gồm thu từ vé vào cửa, thu dịch vụ đi lại, nghỉ ngơi, ăn uống, ) sau khi trừ các khoản phí hợp lý

- Nghiên cứu giá trị hấp thụ các bon: Đã có rất nhiều nghiên cứu về khả năng hấp thụ các bon của các loài cây trồng ở từng độ tuổi Đến nay quy trình tính toán khả năng hấp thụ các bon của các kiểu rừng ở Việt Nam đã đảm bảo độ tin cậy tương đối cao Tuy nhiên, việc lượng giá kinh tế các giá trị này hầu như chưa được tiến hành do ở nước ta hiện chưa có thị trường tín chỉ các bon

- Báo cáo tổng kết đề tài đề cập đến các cơ sở khoa học và thực tiễn về nguyên tắc và phương pháp xác định giá các loại rừng Báo cáo cũng đề xuất khung giá một số loại rừng dựa trên các kết quả nghiên cứu Các kết quả của

đề tài là cơ sở khoa học quan trọng cho việc thay đổi quan niệm về giá trị rừng, xây dựng các chính sách liên quan đến chi trả dịch vụ môi trường, góp phần quản lý bền vững rừng ở Việt Nam

Tuy nhiên, đề tài cũng còn một số hạn chế nhất định như: Kết quả nghiên cứu không phản ánh hết các đặc trưng về kiểu rừng và loại rừng trên toàn quốc Một số giá trị môi trường (phòng hộ đầu nguồn) của rừng không những phụ thuộc vào thảm rừng mà còn phụ thuộc vào các điều kiện tự nhiên

khác Do vậy giá trị này mang tính địa phương Các kết quả nghiên cứu mới chỉ phản ánh các giá trị của rừng trong khu vực nghiên cứu của đề tài

Năm 2010, trong khuôn khổ đề tài tốt nghiệp của sinh viên Sầm Huyền Trang " Nghiên cứu phương pháp định giá rừng tại công ty lâm nghiệp Yên Sơn - Tuyên Quang" Đề tài đã áp dụng các phương pháp trong Nghị định 48

để định giá rừng trong xác định giá trị doanh nghiệp Đã xác định giá trị quyền sở hữu đối với rừng sản xuất là rừng trồng bằng phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí, giá trị quyền sử dụng đối với rừng sản xuất là rừng tự nhiên bằng phương pháp so sánh Đề tài chưa xác định được các giá trị môi trường rừng như chống xói mòn và bồi lắng, điều tiết nước, vẻ đẹp cảnh quan và hấp thụ cacbon, bảo tồn đa dạng sinh học, Kết quả nghiên cứu định giá có thể sử dụng làm cơ sở tham khảo để đưa ra các định mức tính tiền sử dụng rừng, tính thuế và lệ phí hoặc tính tiền thuê rừng, tính tiền đền bù do phá hoại rừng và chi trả dịch vụ môi trường rừng

Chương 2 CÁC ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU VÀ

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đặc điểm cơ bản của tỉnh Hòa Bình

Hoà Bình là tỉnh miền núi, tiếp giáp với vùng đồng bằng sông Hồng, có nhiều tuyến đường bộ, đường thuỷ nối liền với các tỉnh Phú Thọ, Hà Tây, Hà Nam, Ninh Bình, là cửa ngõ của vùng núi Tây Bắc, cách thủ đô Hà nội 76 km

về phía Tây Nam

Hoà Bình có địa hình núi cao, chia cắt phức tạp, độ dốc lớn và theo hướng Tây Bắc - Đông Nam Hoà Bình có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mùa đông lạnh, ít mưa; mùa hè nóng, mưa nhiều Bên cạnh đó, hệ thống sông ngòi trên địa bàn tỉnh được phân bố tương đối đồng đều với các sông lớn là sông

Đà, sông Bôi, sông Bưởi, sông Lạng, sông Bùi

Tỉnh Hòa Bình có 466.252,86 ha diện tích đất tự nhiên Trong đó: Diện tích đất nông nghiệp là 66.759 ha, chiếm 14,32%; diện tích đất lâm nghiệp là 194.308 ha, chiếm 41,67%; diện tích đất chuyên dùng là 27.364 ha, chiếm 5,87%; diện tích đất ở là 5.807 ha, chiếm 1,25%; diện tích đất chưa sử dụng

và sông suối đá là 172.015 ha, chiếm 36,89%

Trong đất nông nghiệp, diện tích đất trồng cây hàng năm là 45.046 ha, chiếm 67,48%, trong đó diện tích trồng lúa là 25.356 hecta, chiếm 60,51% diện tích đất trồng cây hàng năm; diện tích đất trồng cây lâu năm là 4.052 ha, chiếm 6,06%; diện tích đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản là 900 ha

Diện tích đất trống, đồi núi trọc cần phủ xanh là 135.010 ha; diện tích đất bằng chưa sử dụng là 3.126 ha; diện tích đất có mặt nước chưa sử dụng là 6.385 ha

Diện tích đất có rừng của tỉnh Hòa Bình là 196.049 ha, trong đó: Rừng

tự nhiên là 146.844 ha; rừng trồng là 49.205 ha

Trữ lượng gỗ khai thác khoảng 4,75 triệu m3 gỗ và 128,7 triệu cây nứa, luồng; động vật rừng có một số loài thú như: Gấu, lợn rừng, khỉ, cày, cáo, rùa núi, nai rừng nhưng số lượng không lớn

Các khu bảo tồn thiên nhiên của tỉnh gồm có 3 khu bảo tồn thiên nhiên với tổng diện tích là 18.435 ha, trong đó có rừng là 15.565 ha, đất trống có khả năng nông, lâm nghiệp là 2.870 ha

Bên cạnh đó, diện tích đất lâm nghiệp chiếm khoảng 55%, diện tích rừng đã phủ xanh 41% với nhiều vạt rừng kinh tế được phép trồng và khai thác phục vụ công nghiệp chế biến lâm sản

Công tác bảo vệ rừng được tăng cường, lực lượng kiểm lâm phối hợp với các đơn vị hữu quan bám sát địa bàn, hạn chế các vụ vi phạm lâm luật, đến nay chưa để xảy ra vụ cháy rừng Diện tích rừng được khoanh nuôi bảo

vệ 75.000 ha

2.2 Đặc điểm cơ bản của huyện Kim Bôi

2.2.1 Điều kiện tự nhiên và khí hậu

2.2.1.1 Vị trí địa lý

Huyện Kim Bôi nằm về phía Đông Nam của tỉnh Hòa Bình (Trung tâm huyện cách thành phố Hòa Bình 36 km), có tọa độ địa lý từ 20031’ đến 20051’

vĩ độ Bắc và 105022’ đến 105044’ kinh độ Đông

- Phía Đông và Đông Bắc giáp huyện Lương Sơn

- Phía Tây Nam giáp huyện Lạc Sơn

- Phía Đông Nam giáp huyện Lạc Thủy

- Phái Nam giáp huyện Yên Thủy

- Phía Tây và Tây Bắc giáp huyện Cao Phong và thành phố Hòa Bình