Pháp luật về giá đất và vấn đề áp dụng trong thực tiễn

Mục đích nghiên cứu Với đề tài này, luận văn hướng đến một số mục đích sau: - Trình bày những vấn đề lý luận chung nhất về giá đất, quy định về giá đất ở một số quốc gia trên thế giới;

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ, trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy, trung thực

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Xuân Thạo

LỜI CẢM ƠN

Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội và sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn TS Nguyễn Như Quỳnh về đề tài luận văn: "Pháp

này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Viện Đại học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên cứu tại Viện

Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Như Quỳnh đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu, thực hiện luận văn của mình

Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học - Viện Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập Mặc

dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không thể tự nhận thấy được Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để luận văn được hoàn chỉnh hơn

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu của mình

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Xuân Thạo

MỤC LỤC

Trang

chức tín dụng

49

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

53

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý,

sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp Về bản chất, đất không phải là hàng hóa song trong quá trình phát triển của xã hội, con người đã xác lập quyền sở hữu đất đai và đất trở thành hàng hóa Hiến pháp năm 2013 hướng tới bảo vệ và đề cao quyền con người, quyền công dân trong đó có quyền của công dân Điều 9 của Hiến pháp năm 2013 đã ghi nhận" bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhân dân" Quản lý tốt thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam thì cần có môi trường pháp lý minh bạch, thông thoáng cho sự vận động của các chủ thể tham gia thị trường Đồng thời quản lý tốt có thể góp phần khắc phục được những khuyết tật cố hữu của thị trường để có thể tập trung và thu hút trí tuệ của nhiều tầng lớp nhân dân để tạo nên sức mạnh lớn lao thể hiện tốt vai trò của nhà nước trong nền kinh tế Do vậy, các quy định về giá đất luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị

Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh giá trị của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Mặc dù về cơ bản các quy định về giá đất đã được pháp luật đất đai điều chỉnh nhưng trên thực tế vẫn gặp nhiều khó khăn vướng mắc Hiện nay, trên thực tế vẫn tồn tại sự cách biệt khá lớn giữa khung giá đất của Chính phủ, bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và giá đất trên thị trường mặc dù Luật đất đai quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp

giá thị trường Thiếu quy định cụ thể về quy trình xác định giá đất nên vẫn xảy ra tình trạng áp đặt giá đất theo quyết định hành chính, thiếu phù hợp với các quy luật kinh tế của cơ chế thị trường, xảy ra tình trạng khiếu kiến kéo dài của người dân về mức giá đất áp dụng để tính bồi thường, tài định cư; Giá đất quá cao so với các hàng hóa khác

Từ những lý do trên, tôi lựa chọn đề tài: "Pháp luật về giá đất và vấn đề áp

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Pháp luật về giá đất và vấn đề áp dụng trong thực tiễn là một trong những nội dung của pháp luật tài chính đối với đất đai - một lĩnh vực nhận được sự quan tâm tìm hiểu của giới nghiên cứu ở nước ta dưới nhiều góc độ khác nhau Thời gian qua

đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu là các

công trình sau đây: Hoàng Thị Nga: Giá đất và các vấn đề tài chính về đất đai theo

Nam, Trung tâm thông tin Tư vấn pháp luật Tân Việt: Những quy định về giá đất,

luận tốt nghiệp, 2006; Nguyễn Xuân Đồng: Những vướng mắc trong công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất,

Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề 10/2011, tr 25-26; Vương Tịnh Mạch:

pháp, số 15/2012, tr 30-27; Đoàn Thị Huyền, Quy định pháp luật về định giá đất-

kinh nghi ệm của một số nước trên thế giới và vận dụng vào Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2013; Trần Quang Huy: Những bất

kinh t ế trong lĩnh vực đất đai, Tạp chí Luật học, số 5/2005, tr 9-16; PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (chủ nhiệm đề tài), Pháp luật về tài chính đất đai và giá đất ở Việt

Có thể thấy, các công trình nghiên cứu trên đây ở những mức độ và phạm vi khác nhau đều đã đề cập và bình luận về giá đất từ đó cung cấp những thông tin hữu ích liên quan đến vấn đề này Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh Luật đất đai năm 2013

đã có hiệu lực thi hành cùng với đó là những thay đổi trong các quy định của pháp luật về giá đất, thì hiện vẫn chưa có một công trình nghiên cứu ở cấp độ thạc sĩ luật học để xem xét, đánh giá vấn đề này cả về mặt lý luận và thực tiễn Trên cơ sở tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa học của các công trình nghiên cứu đã công bố, Luận văn tiếp tục tìm hiểu, bổ sung và hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về giá đất như phân tích, bình luận các thách thức phải đổi mặt khi áp dụng các quy định mới vào thực tiễn hiện nay, để từ đó có những giải pháp

bổ sung hoàn thiện cần thiết

3 Mục đích nghiên cứu

Với đề tài này, luận văn hướng đến một số mục đích sau:

- Trình bày những vấn đề lý luận chung nhất về giá đất, quy định về giá đất

ở một số quốc gia trên thế giới;

- Đánh giá những quy định của pháp luật về giá đất, sự tác động của giá đất tới việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại, các quy định về tính giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn các tổ chức tín dụng;

- Trình bày thực tiễn áp dụng pháp luật trong thời gian qua, từ đó đề xuất những giải pháp giải pháp hoàn thiện pháp luật về giá đất

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Trong khuôn khổ của luận văn này, tác gỉả giới hạn đối tượng nghiên cứu ở những nội dung cụ thể sau đây:

- Các vấn đề lý luận về giá đất;

- Các quy phạm pháp luật thực định về giá đất;

- Quy định của một số nước trên thế giới về giá đất;

- Thực tiễn áp dụng pháp luật trong thời gian vừa qua liên quan đến giá đất

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn đi sâu và tập trung nghiên cứu những quy định mới của pháp luật

về giá đất, song song với đó là các thách thức, khó khăn khi triển khai các quy định này trên thực tế

5 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu, Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin;

- Phương pháp luận giải, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp lịch sử v.v được sử dụng trong Chương 1;

- Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp; phương pháp bình luận, đối chiếu, thống kê số liệu… được sử dụng trong Chương 2;

- Phương pháp tổng hợp, diễn giải và quy nạp được sử dụng trong Chương 3

6 Đóng góp của luận văn

Luận văn có những đóng góp cơ bản sau đây:

- Tổng hợp, bổ sung và phát triển hệ thống lý luận và luận điểm khoa học

về pháp luật về giá đất, đưa ra những quy định tham khảo về giá đất tại một số quốc gia trên thế giới;

- Đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về giá đất trong thực tế hiện nay;

- Chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng các quy định của pháp luật về giá đất Đồng thời, có những giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật trên thực tế

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

thiện pháp luật về giá đất

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT

1.1 Khái niệm và đặc điểm về giá đất

1.1.1 Khái niệm

Trong nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng và quyền sử dụng đất được coi là một loại hàng hóa đặc biệt Trước đây, trong thời kỳ nền kinh tế được quản lý theo cơ chế bao cấp, kế hoạch hóa, đất đai không được thừa nhận có giá thì khái niệm giá đất chưa ra đời Kể từ khi nước ta thực hiện công cuộc đổi mới (năm 1986), xây dựng nền kinh tế nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa thì đất đai mới được thừa nhận có giá và khái niệm giá đất ra đời

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng do Nguyễn Như Ý (chủ biên): "Giá:

học của Trường Đại học Luật Hà Nội: "Giá đất: Khoản tiền quy định từ mức tối thiểu tới mức tối đa cho từng loại đất nhằm xác định nghĩa vụ tài chính của người

tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất"3

Mặc dù có nhiều cách giải thích khác nhau về "giá đất", nhưng nhìn chung các khái niệm đều đưa ra một số đặc trưng cơ bản sau đây:

giá thành tiền khi tham gia các giao dịch (trao đổi) trên thị trường

Hai là, khái niệm giá đất vừa mang khía cạnh kinh tế vừa mang khía cạnh pháp lý

(i) Khía cạnh pháp lý thể hiện giá đất được Nhà nước quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật đất đai Ví dụ: Luật đất đai năm 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất v.v Việc Nhà nước xác định giá đất nhằm mục đích để xử

lý mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước (với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai) với tổ chức hộ, gia đình, cá nhân (với tư cách người sử dụng đất) trong sử dụng đất đai

(ii) Khía cạnh kinh tế thể hiện giá đất được hình thành trong các giao dịch

về quyền sử dụng đất khi đất đai được xác định là loại hàng hóa đặc biệt được mang

ra trao đổi trên thị trường theo nguyên tắc trao đổi ngang giá

Ba là, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên đất đai không phải là đối tượng của các giao dịch trên thị trường mà quyền sử dụng đất mới là đối tượng tham gia trao đổi trên thị trường Vì vậy, giá đất được hiểu là giá trị quyền sử dụng đất được xác định khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất

Có hai loại giá đất tồn tại ở nước ta: Bảng giá đất do Nhà nước xác định được sử dụng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất; tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất, tính phí và lệ phí về đất đai… và giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định làm cơ sở để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất v.v Gía đất do người

sử dụng đất thỏa thuận với người khác khi thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1.2 Đặc điểm

Thực tế hiện nay có thấy, có nhiều loại giá đất như: giá đất khi giao đất, cho thuê đất, giá chuyển nhượng, giá cho thuê quyền sử dụng đất… Do đất đai có những

đặc trưng mà không loại tài sản nào giống nó nên bản chất của giá đất nói chung cũng khác với bản chất của các loại tài sản, hàng hóa khác Sự khác nhau có tính

(được hiểu theo nghĩa rộng) và giá của bất động sản vì còn có giá hữu hình và giá

vô hình

Hai là, giá đất chứa đựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, mang tính cục

bộ Giá đất luôn biến động và phụ thuộc nhiều vào yếu tố tâm lý, xã hội, kinh tế trong từng giai đoạn lịch sử cụ thể Giá đất có thể do các bên thỏa thuận với nhau; giá đất

do đấu giá mà có hoặc giá đất được tính theo khung giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành vào ngày 01/01 hàng năm;

Ba là, về lâu dài, giá đất thường bị cán cân quan hệ cung cầu với xu thế cung có hạn nhưng cầu luôn luôn tăng do sức ép của gia tăng dân số, nhu cầu mở rộng sản xuất kinh doanh và xây mới…;

trường sinh thái, người sử dụng đất phải có trách nhiệm đối với xã hội khi sử dụng

nó làm tư liệu sản xuất trong nông nghiệp, lâm nghiệp Vì vậy, giá đất không hoàn toàn bị các yếu tố kinh tế, yếu tố vật chất chi phối mà đôi lúc còn bị yếu tố tâm lý, yếu tố xã hội chi phối Chẳng hạn, người mua bất động sản có thể chấp nhận giá cao hơn giá thị trường khi về tâm lý họ cho rằng nơi đó thích hợp để định cư Giá có thể giảm đi nếu thửa đất đó có "không mát" do có người từng tự tử ở đó, có con đường trước mặt đâm thẳng vào mảnh đất…

dụng đất;

Sáu là, giá đất bị các yếu tố pháp lý tác động, người nhận chuyển nhượng

có thể chấp nhận giá cao hơn giá thị trường nếu đất đó có đầy đủ giấy tờ hợp pháp

4 Xem TS.Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản

ở Việt Nam (Sách chuyên khảo), NXB Lao động - xã hội, Hà Nội năm 2010, trang 91

1.2 Vai trò của giá đất trong nền kinh tế thị trường

Luật đất đai năm 1993 đã chấm dứt tình trạng tồn tại hàng bao nhiêu năm nay là Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, đấu tranh với tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả bằng việc ghi nhận "Đất đai có giá" Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường Việc định giá các loại đất xuất phát từ nhiều yêu cầu khách quan, trong đó

có yêu cầu là từ nay Nhà nước cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Nhà nước sẽ đánh thuế đối với việc chuyển nhượng đó Như vậy, đất đai phải có giá để tạo cơ sở pháp lý cho việc "tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất" Trong nền kinh tế thị trường, những vấn

đề kinh tế - xã hội trong quản lý, sử dụng đất đai là rất rộng lớn về phạm vi và phong phú trong hình thức biểu hiện, có liên quan đến không chỉ cấp ban hành chính sách mà còn tác động trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần của hàng triệu

hộ gia đình nông dân và các tầng lớp dân cư khác Đối với thị trường bất động sản, giá đất đóng một vai trò rất quan trọng là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện toàn

bộ tiềm năng kinh tế của đất đai, điều chỉnh và giám sát thị trường

Xác định giá đất là một trong những nội dung quan trọng để xác định giá trị bất động sản Giá trị bất động sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và các chi phí đầu tư trên đất: nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền trên đất Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước dễ dàng khống chế các vấn đề về chi phí xây dựng (nguyên vật liệu trên thị trường, chi phí nhân công), lãi suất ngân hàng, thuế suất trong một thời gian cố định Vì vậy, để các hoạt động kinh doanh trong nền kinh tế thị trường diễn ra ổn định, việc khống chế giá đất là vô cùng cần thiết Nếu giá đất không phù hợp với thực tế kinh tế thị trường sẽ khiến các hoạt động kinh doanh của các chủ thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng Các hoạt động giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cho các cá nhân có nhu cầu thực tế sẽ khó diễn ra Vì vậy, việc ổn định giá đất là một vấn đề quan trọng để phát triển kinh tế thị trường hiện nay

Giá đất có vai trò điều tiết và giám sát thị trường thông qua quy hoạch sử dụng đất Giá đất được điều chỉnh phù hợp với năng lực kinh tế, nên giai đoạn chuyển tiếp từ

cơ chế cũ sang cơ chế mới là rất quan trọng và cần được xem xét thận trọng Điều

18 Luật đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất

nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của

hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền

sử dụng đất; tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 114) Điều này đã làm thay đổi căn bản cách nhìn nhận về đất đai nói chung Để tham gia thị trường bất động sản, thì bất động sản phải có giá Giá bất động sản, trong đó chủ yếu là giá đất được hình thành khác với các loại tài sản hàng hóa khác Từ Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2013, khái niệm về sự hình thành và xác định giá đất ngày càng được quy định rõ ràng và cụ thể hơn, tạo cơ sở pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và hoạt động của thị trường bất động sản Nhà nước phải xác định giá đất nhằm làm phương tiện quản lý, tăng ngân sách nhà nước và khống chế, điều tiết thị trường khi cần thiết Đối với thị trường bất động sản, giá đất đóng một vai trò rất

quan trọng là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện toàn bộ tiềm năng kinh tế của đất nước, điều chỉnh và giám sát thị trường

1.3 Cơ sở quy định giá đất

Cơ sở lý luận

Ở nước ta, Luật đất đai đã trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung đặc biệt là các vấn đề về giá đất được quy định rõ ràng với hệ thống các thông tư, nghị định hướng dẫn chi tiết Việc ban hành và sửa đổi bổ sung các quy định của Luật đất đai về giá đất không phải là ngẫu nhiên mà đó là cả một quá trình tìm hiểu, nghiên cứu và dựa trên những cơ sở lý luận nhất định

Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã chỉ rõ đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do

nhiệm vụ quản lý đất đai trên lãnh thổ Việt Nam và có quyền thu về những lợi ích

có được từ đất như: tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất,… Trên cơ

sở đó, Nhà nước phân bổ, cân bằng lợi ích có được từ đất cho chính các chủ thể khác nhau trong quan hệ đất đai đó, tạo nên một thiết chế công bằng, bình đẳng cho mọi người dân trong xã hội Mục đích cuối cùng của Nhà nước và người sử dụng đất là khai thác và sử dụng tốt nhất nguồn lực từ đất đai Do vậy, việc Nhà nước ban hành khung các loại giá đất, quy định việc xác định giá trị các loại đất cũng là làm

cơ sở cho những giao dịch dân sự về đất đai trên thị trường bất động sản diễn ra lành mạnh, có hiệu quả Bên cạnh đó, với quy định cụ thể về giá đất còn làm căn cứ

để người sử dụng đất thực hiện tốt các nghĩa vụ tài chính của mình đối với Nhà nước giảm thiểu tối đa tình trạng thất thoát ngân sách nhà nước

Trong thời gian qua, để thực hiện việc điều tiết mối quan hê kinh tế về đất đai Nhà nước đã soạn thảo và ban hành một hệ thống văn bản để thực hiện công tác xác định giá đất Đầu tiên là sự ra đời của Nghị định 87/1994/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất, Thông tư liên tịch 94/TT-LB

5 Điều 53, 54 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013;

của Bộ Tài chính - Xây dựng - Tổng cục địa chính - Ban Vật giá Chính phủ ngày 14/11/1994 hướng dẫn thi hành nghị định số 87/1994/NĐ-Cp Tuy nhiên, theo quy định của các văn bản này thì khung giá đất thấp hơn so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường Điều này không những gián tiếp gây nên tình trạng buông lỏng công tác quản lý, điều tiết thị trường bất động sản, mà còn là lý do để các chủ thể tham gia giao dịch về đất đai tiền hành các giao dịch "ngầm" trái quy định pháp luật nhằm thu lợi cho mình gây thất thu cho ngân sách nhà nước Nhận định được hạn chế đó, điểm a, khoản 1, Điều 56, Luật đất đai 2003 đã khắc phục tình trạng trên khi quy định: giá đất do Nhà nước quy định phải: "sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường": Với quy định này đã giảm thiểu bớt tình trạng giao dịch "ngầm" trên thị trường, tuy nhiên Luật quy định như vậy là hết sức "mập mờ" và khó thực hiện trên thực tế Đây cũng là nguyên nhân tồn tại hai loại giá đất ở nước ta đó là giá đất do Nhà nước quy định và giá đất theo thị trường khi mà thị trường luôn có nhiều biến động và diễn biến liên tục, dẫn đến các khiếu kiện về đất đai trên cả nước thường xuyên xảy ra

Luật đất đai năm 2013 ra đời đã phần nào khắc phục được những thiếu sót trên, khi đã có quy định cụ thể nhằm mục đích bám sát giá thị trường để điều chỉnh khung giá đất do Nhà nước ban hành Quy định này đã góp phần rút ngắn khoảng cách giữa giá đất trên thực tế và giá đất do Nhà nước quy định, điều này tạo nên tâm

lý thoải mái hơn cho các chủ thể khi xác định giá đất trong các giao dịch đất đai, đặc biệt trong vấn đề bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất từ đó đảm bảo nguồn thu ngân sách không bị thất thoát và giảm thiểu tình trạng khiếu kiện

Bên cạnh đó, việc quy định giá đất phù hợp còn có ý nghĩa quan trọng trong việc giúp cơ quan nhà nước xử lý tốt các quan hệ tài chính đất đai Theo đó, việc xác định giá đất và khung giá đất các loại đất được sử dụng làm căn cứ để tính các khoản thu tài chính từ đất đai một cách minh bạch và hợp lý Giá đất do Nhà nước quy định còn là cơ sở để thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án

có sử dụng đất Hơn nữa, giá đất do Nhà nước quy định còn có giá trị tham khảo

cho các bên tham gia giao dịch về đất đai trong việc thỏa thuận giá chuyển nhượng

sử dụng đất cho phù hợp

Có thể thấy, mục đích của việc quy định giá đất không phải là Nhà nước coi đất đai như một loại hàng hóa thông thường mà chính là muốn điều tiết lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất cho phù hợp trong quan hệ đất đai, cũng như đảm bảo các nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai Như vậy, với vai trò là đại diện chủ sở hữu, các quy định về giá đất đã góp phần tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời thực hiện chức năng xã hội của Nhà nước, tạo quyền bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng đất, đảm bảo công bằng xã hội

Cơ sở thực tiễn

Nhu cầu tăng trưởng kinh tế cao cùng với sự gia tăng về dân số đã gây sức

ép to lớn đến việc khai thác và sử dụng đất Chưa bao giờ, vấn đề sử dụng có hiệu quả, tiết kiệm để phát huy hết thế mạnh của đất đai lại trở thành một yêu cầu cấp thiết trong quản lý nhà nước như giai đoạn hiện nay ở nước ta Bởi lẽ, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn song lại chứa đựng những giá trị to lớn về cả kinh tế lẫn xã hội, an ninh quốc phòng, vì thế giá trị của đất đai luôn có khuynh hướng tăng lên cùng với sự phát triển của mỗi quốc gia trong đó có Việt Nam Tuy nhiên, thực tế ở nước ta trong thời gian qua giá đất đã không phản ánh đúng điều kiện kinh tế xã hội Điều này đòi hỏi Nhà nước ta phải nỗ lực hơn nữa trong việc nâng cao chất lượng quản

lý đất đai đặc biệt là về giá trị kinh tế Mà công cụ quản lý trực tiếp và hữu hiệu nhất chính là thông qua giá đất Việc xây dựng hệ thống các quy phạm điều chỉnh vấn đề giá đất là không hề đơn giản đặc biệt là khi nền kinh tế đang có nhiều thay đổi do có

cơ chế giá đất phù hợp, nhà làm luật phải dựa trên những cơ sở thực tế nhất định:

cơ chế hình thành và vận hành riêng theo quy luật khách quan Song bên cạnh đó Nhà nước cũng đưa ra những biện pháp nhằm điều chỉnh, đảm bảo, tạo điều kiện cho các quy luật thị trường đi đúng hướng và phát triển theo hướng tích cực và ổn định Chính vì vậy, Nhà nước đã tiến hành xóa bỏ sự bao cấp về giá đất và chuyển sang áp

dụng cơ chế thị trường trong quản lý đất đai thể hiện thông qua công nhận đất đai là một hàng hóa đặc biệt, do vậy cần phải quy định cụ thể về "giá" của loại hàng hóa đó

Nhà nước muốn quản lý đất đai hiệu quả thì không chỉ sử dụng các phương thức mang tính chính trị- hành chính thuần túy mà còn phải áp dụng các biện pháp mang tính kinh tế thông qua việc xác định giá đất cụ thể phù hợp Từ đó, phục vụ cho công tác quản lý hành chính về đất đai cũng thuận lợi hơn

sản là một trong những thị trường đầu vào quan trọng, đóng góp một phần to lớn vào việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế một cách đồng bộ cùng với các thị trường khác như thị trường công nghệ, thị trường lao động, thị trường chứng khoán… Trên thực tế, thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ, trực tiếp nhất từ các quy định của pháp luật đất đai về vấn đề giá đất Bởi lẽ, sự phát triển của thị trường bất động sản theo hướng "đóng băng" hay "ấm" lên, "suy" hay "thịnh" đều chịu sự tác động trực tiếp từ yếu tố cơ chế giá Do vậy, để xây dựng và đưa thị trường bất động sản phát triển việc quy định về giá đất là hoàn toàn cần thiết

đoạn thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước vì mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ văn minh thì đất đai đóng vai trò là nguồn lực chủ yếu, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước Theo thống kê, ngân sách từ đất đai chiếm tỷ trọng không hề nhỏ trong tổng thu ngân sách Cụ thể, năm 2002 trước thời điểm Luật đất đai năm 2003 được ban hành, thu ngân sách nhà nước từ đất là 45.486 tỷ đồng, chiếm 4,43% tổng thu ngân sách nhà nước Thu ngân sách nhà nước về đất tăng cao kể từ khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, giá đất theo giá thị trường tăng 02 -04 lần Đặc biệt thời điểm 2010, thị trường bất động sản phát triển đỉnh điểm, trong đó tổng thu ngân sách từ đất là 67.767 tỷ đồng, chiếm 11,21% tổng thu ngân sách nhà nước Đến năm 2015, tổng thu ngân sách nhà nước đạt 911.100

tỷ đồng, trong đó tổng thu từ đất là 49.678 tỷ đồng, chiếm 5,51% tổng thu ngân sách

nhà nước6 Có thể thấy, qua quá trình áp dụng và thực hiện các biện pháp quản lý đất đai, việc kết hợp đồng bộ giữa quản lý bằng phương pháp hành chính và phương pháp kinh tế thông qua công cụ tài chính là giá đất đang thực sự mang lại hiệu quả trong những năm qua Như vậy, chỉ có thông qua việc quy định giá đất phù hợp thì mới biến tiềm năng của đất thành vốn, thành động lực cho đầu tư, thúc đẩy sử tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân

1.4 Các yếu tố chi phối đến giá đất

Yếu tố thứ nhất: Quan điểm, chủ trương của Đảng trong lĩnh vực đất đai

Yếu tố chi phối đầu tiên cần được phân tích là quan điểm, chủ trương của Đảng Cộng sản Việt Nam đối với công tác xây dựng pháp luật về đất đai Theo Hiếp pháp, Đảng là tổ chức chính trị có vai trò lãnh đạo nhà nước, do đó, những quan điểm, chủ trương của Đảng sẽ được thể chế hóa thành các quy phạm pháp luật

Về cơ bản, các quan điểm chỉ đạo trong lĩnh vực đất đai là thống nhất từ Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX và được bổ sung trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX bao gồm những nội dung chính sau đây:

và thống nhất quản lý Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu, được xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đất

nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn và có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tùy theo từng loại đất và nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật

6 Số liệu đưa ra tạ Hội nghị khu vực châu Á chương trình chia sẻ tri thức (KSP) của Hàn Quốc với Việt Nam năm 2015

Th ứ ba, đất đai được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và

có hiệu quả cao; bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước; nâng cao chất lượng và bảo vệ đất canh tác nông nghiệp, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia

minh bạch trong quản lý đất đai, đồng thời phát triển đa dạng các loại hình dịch vụ

̣về đất đai7

Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu được thể hiện trong các văn bản pháp luật của Việt Nam như Hiến pháp, Bộ

phối mạnh mẽ đến nội hàm pháp luật về đất đai ở những điểm chính sau đây:

Rõ ràng, chủ sở hữu là toàn dân không thể trực tiếp sở hữu đối với đất đai nên nhà nước, với tư cách là thực thể do nhân dân thành lập, sẽ trở thành người đại diện chủ

sở hữu đối với đất đai Đồng thời, nhà nước còn có tư cách là chủ thể quản lý đối với lĩnh vực đất đai, tức là một thực thể "đứng trên" các bên trong các giao dịch đối với đất đai

Hai là, do đất đai không được xác định là hàng hóa mà tư nhân có thể sở hữu, nhưng thực tế không thể ngăn cấm các giao dịch đối với đất đai vì đây là nhu cầu tất yếu trong xã hội, do đó pháp luật cần phải xác lập một loại tài sản đặc thù là quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền giao dịch, sử dụng đất đai của các chủ thể trong xã hội Tính đặc biệt của loại hàng hóa này là ở chỗ, quyền sử dụng đất là hàng hóa vô hình, các chủ thể trong đó bao gồm cả cá nhân đều có thể là chủ sở

7 Ban Chấp hành trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 6/11/2012 về về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại

8 Hiến pháp 1992 Điều 17 và 18 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân; Bộ luật Dân sự Điều 200 lại khẳng định đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 5 thể hiện rõ nhất, đó là

"đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu"

hữu, và đối tượng sở hữu là quyền sử dụng đất đai thuộc sở hữu nhà nước9 Điều đó

có nghĩa, quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai chứ

một loại hàng hóa, còn cần xác định cơ chế điều chỉnh để đảm bảo nó được đối xử đúng với bản chất hàng hóa, tức là phải xây dựng thị trường quyền sử dụng đất và đảm bảo thị trường đó phát triển lành mạnh

Việc xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu vừa có những ưu điểm sau:

- Đất đai là tài sản đặc biệt, rất quan trọng đối với bất cứ cá nhân nào trong

xã hội và toàn thể nhân dân, nên việc đối xử với đất đai không thể giống như các hàng hóa thông thường Chính vì vậy, việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân đảm bảo tôn trọng thành quả cách mạng và lịch sử, đồng thời cũng nhằm để đảm bảo cho nhà nước có khả năng sử dụng nguồn lực đất đai đáp ứng các nhu cầu phát triển kinh tế đất nước

- Quan điểm nhà nước là đại diện chủ sở hữu sẽ tạo hành lang pháp lý cho nhà nước có nhiều quyền hơn trong quản lý và phân phối đất đai Điều này không chỉ giúp nhà nước có nguồn tài chính mạnh hơn thông qua việc giao đất, cho thuê đất, mà còn đảm bảo cho công tác quy hoạch sử dụng đất được thuận lợi hơn vì nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu, sẽ dễ dàng hơn trong việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và đồng ý cho các dự án sử dụng đất

Bên cạnh những ưu điểm, việc quan điểm sở hữu toàn dân đối với đất đai cũng có những hạn chế nhất định, trong đó có những hạn chế đã bộc lộ trong thời gian gần đây vì trong quá trình lập pháp, cơ quan soạn thảo đã không chú trọng đến những ảnh hưởng này

giữa tư cách người sử dụng đất với tư cách chủ sở hữu tài sản trên đất Thực tế là

9 Một số nhà khoa học gọi cách thức phân chia sở hữu này là sở hữu "kép" hoặc sở hữu "theo lớp", tuy nhiên, những khái niệm này vẫn còn tranh luận và phải được làm rõ thêm

10 TS.Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Xuân Trọng, "Bàn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất"

các cơ quan có thẩm quyền đang gặp khó khăn trong việc phân tách hai quyền này

Hai là, nhà nước có hai tư cách, vừa là chủ thể quản lý đối với các giao dịch liên quan đến đất đai, vừa là chủ sở hữu cho nên về lý thuyết, nhà nước có nhiều quyền hơn so với những chủ thể còn lại Trên thực tế, nhiều vụ việc khiếu kiện của người dân trong thời gian qua mặc dù đã được kết luận là cơ quan áp dụng luật không có sai phạm, nhưng cũng không đảm bảo một cách thực sự hợp lý về quyền

Ba là, vì quyền sử dụng đất và đất là các tài sản khác nhau, nên cần quy định khác nhau về giá, tức là giá đất và giá quyền sử dụng đất là khác nhau Tuy nhiên, trong các văn bản hiện hành thì giá đất lại được định nghĩa chính là giá

Do đó, theo quy định của Luật Đất đai thì Khung giá đất và Bảng giá đất về bản chất là quy định về giá quyền sử dụng đất, vì nó được áp dụng cho các giao dịch về quyền sử dụng đất

Như vậy, bên cạnh việc phát huy những mặt tích cực, để đảm bảo hạn chế những chi phối tiêu cực của quan điểm sở hữu toàn dân đối với đất đai, pháp luật cần phải đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện quyền sử dụng của mình một cách ổn định với tư cách là một tài sản dân sự Có tác giả đã dẫn chiếu nhận định của Tổ chức Lương Nông thế giới (FAO) cho rằng tại Việt Nam về cơ bản các quyền năng của chủ sở hữu trên thực tế đã được nhà nước quy định trong quyền của

11

TS.Doãn Hồng Nhung (2011), "Chế định sở hữu đất đai qua các thời kỳ và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử;

http://www.nclp.org.vn/ban_ve_du_an_luat/kinh-te-dan-su/che- va-giai-phap-tang-cuong-quan-ly-nha-nuoc-111oi-voi-111at-111ai/

111inh-so-huu-111at-111ai-qua-cac-thoi-ky-12 Ví dụ: Hiện nay có nhiều trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành các văn bản khác nhau về giá bồi thường ở những dự án khác nhau nhưng có vị trí liền kề, trong khi đó thực hiện việc đền bù cùng thời điểm Đặc biệt, chỉ có nhà nước mới có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, dẫn đến việc giá đất bồi thường trước khi thực hiện dự án là thấp vì là đất nông nghiệp, sau đó được chủ đầu tư chuyển nhượng với giá cao vì đã chuyển thành đất ở theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, việc làm này không có gì sai theo luật, nhưng thường gây bức xúc và khiếu kiện trong nhân dân Xem seri bài nhiều kỳ "Khuất tất trong quản lý đất đai ở Huyện Thanh Oai, TP Hà Nội" của Phan Thanh Hương & Trần Lê Dân, đăng trên báo Người Cao tuổi điện tử (www.nguoicaotuoi.org.vn)

13 Luật Đất đai năm 2013, Điều 3

chủ sử dụng đất14 Lại có ý kiến cho rằng việc quy định đất đai thuộc sở hữu của ai

đề là ở chỗ, từ chỗ nhận ra sự chi phối của quan điểm sở hữu toàn dân về đất đai, pháp luật cần tiếp tục hoàn thiện để tách bạch cụ thể vai trò của nhà nước trong quan hệ đất đai, đồng thời đảm bảo cơ chế bảo vệ cho người sử dụng đất trong các giao dịch đất đai, đặc biệt là trước quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền với tư cách là đại diện chủ sở hữu vì lợi thế lúc này nghiêng về cơ quan nhà nước vì chủ thể này mang quyền lực nhà nước khi thực hiện các giao dịch mà nhiều giao dịch mang bản chất là giao dịch dân sự

Yếu tố thứ hai: Bản chất của đất đai (với tư cách là một loại tài sản đặc biệt)

Bản chất của đất đai sẽ có sự chi phối lớn đến các quy định của pháp luật vì nếu không điều chỉnh đúng bản chất của sự vật, hiện tượng thì pháp luật không thể đạt được hiệu quả điều chỉnh Sau đây là những đặc điểm quan trọng nhất của đất đai với tư cách là một tài sản và ảnh hưởng của nó đến các quy định pháp luật về tài chính đất đai

một quốc gia đều có phần đất đai của riêng mình, và chính quyền nơi đó có trách nhiệm đảm bảo chủ quyền của quốc gia mình trên phần đất đai ấy Do vậy, vấn đề

sở hữu đối với đất đai thường rất nhạy cảm khi "động chạm" đến vấn đề chủ quyền Thực tế đã có Chính phủ sẵn sàng mua lại đất đai thuộc sở hữu tư nhân với mục

các quốc gia cũng đều có những quy định nhằm đảm bảo nhà nước có thể thực hiện các quyền về chủ quyền quốc gia đối với đất đai, cho dù nó thuộc sở hữu tư nhân hay sở hữu nhà nước Ví dụ: Luật Đất đai năm 2003 không cho phép tổ chức và cá

14 Phạm Quang Lê (2003), "Luật Đất đai - Hai vai trò của nhà nước", Tạp chí Nhà Quản lý số 1, tháng 7/2003

15 TS.Phạm Văn Võ (2011), "Về chế độ sở hữu đất đai hiện nay", Hội thảo hoàn thiện các báo cáo rà soát Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Kinh doanh bất động sản, TP Hồ Chí Minh, ngày 25/8/2011

16 Vụ việc Nhật Bản quyết định mua một số đảo thuộc sở hữu tư nhân ở quần đảo Sensaku (Trung Quốc gọi

là Điều Ngư) để chúng trở thành sở hữu nhà nước, đảm bảo cho Nhật Bản chắc chắn hơn trong giải quyết tranh chấp chủ quyền với Trung Quốc

nhân người nước ngoài được giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà

đầu tư nước ngoài đã có những cách "lách luật" để đầu tư vào đất đai như hợp tác với bên Việt Nam có quyền sở dụng đất, hoặc "núp bóng" dưới danh nghĩa các dự

án kinh doanh rồi chuyển nhượng tài sản trên đất Do đó, pháp luật cần có những quy định cụ thể để phòng ngừa và điều chỉnh những trường hợp này

với những tài sản khác, đất đai về cơ bản là loại tài sản có tính bền vững nên được các thế hệ chuyển giao cho nhau Về tập quán, đời ông bà chuyển cho cha mẹ, sau

đó cha mẹ chuyển giao cho con, cháu Do có tính bền vững cố kết với quan hệ gia đình, huyết thống nên trong quá trình điều chỉnh về pháp luật, nhà nước cần tôn trọng đặc trưng này nhằm tránh những xáo trộn không cần thiết ảnh hưởng đến nền tảng xã hội Pháp luật về đất đai cũng đã thể hiện khá rõ nội dung này như đảm bảo các quyền thừa kế, quyền tặng cho quyền sử dụng đất đối với chủ sử dụng đất, miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản trên đất giữa những người thân như cha mẹ với con, ông bà với cháu

Đặc điểm chuyển giao giữa các thế hệ của của đất đai cũng đòi hỏi cơ quan ban hành pháp luật cần xem xét đến thời hạn quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo cho người dân được yên tâm sản xuất cũng như đầu tư cho đất đai Luật Đất đai năm

2003 quy định đối với đất sản xuất thì thời hạn giao là 20 năm hoặc 50 năm là quá

vậy, để đảm bảo quyền lợi của người dân được giao đất nông nghiệp từ 15/10/1993 sắp hết thời hạn, Đảng và Nhà nước đã quyết định tiếp tục gia hạn cho người đang

sử dụng đất và không đặt vấn đề điều chỉnh lại đất nông nghiệp đã giao cho các hộ

17 Luật Đất đai năm 2013, Điều 56;

18 Luật Đất đai năm 2003, Điều 67

gia đình và cá nhân19 Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 đã nhận ra những bất cập

dụng ngày càng tăng Do tính khan hiếm của nguồn tài nguyên đất đai, pháp luật phải thể chế hóa làm sao cho người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và hiệu quả, nhằm tối đa hóa lợi ích từ đất đai Các quy định về đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, khuyến khích đầu tư, cải tạo đất và quy định thu hồi các trường hợp

bỏ hoang hóa là để chịu sự chi phối của đặc trưng này Cũng chính do nhu cầu ngày càng gia tăng, đương nhiên kéo theo giá trị của đất đai sẽ ngày càng tăng, và do đó, giá đất do các cơ quan có thẩm quyền ban hành cũng sẽ tăng dần theo thời gian Tuy nhiên, đã đến lúc cần phải lượng hóa mức độ nhu cầu đối với đất đai để đưa ra mức giá hợp lý hơn, và đồng thời cũng cần có những quy định nhằm hạn chế hiện tượng đầu cơ đất đai, thao túng giá đất của một bộ phận các chủ đầu tư trên thị trường bất động sản như trong thời gian vừa qua

ích công và lợi ích tư Đất đai là một trong ba loại tư liệu sản xuất quan trọng nhất

trong sản xuất và sinh hoạt, đó là lợi ích tư Bên cạnh đó, đất đai còn có những lợi ích công như để đảm bảo xây dựng các công trình phục vụ chung cho xã hội (đường

sá, cầu cống, kênh mương ) Về quan điểm truyền thống, các cá nhân cần hạn chế những lợi ích riêng một cách hợp lý để đảm bảo lợi ích chung, do vậy, pháp luật đã thiết kế những quy định đảm bảo cho việc thu hồi đất trong những trường hợp không sử dụng đất hiệu quả hoặc để thực hiện các công trình cơ sở hạ tầng công

19 Ban Chấp hành trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 6/11/2012 về về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại

20

Luật Đất đai 2013, Điều 126

21 Trừ những trường hợp đặc biệt là bồi lấp tự nhiên hoặc nhân tạo

22 Bao gồm đất đai, vốn và lao động Hiện nay có quan điểm cho rằng công nghệ (mà rộng hơn là tri thức) cũng được coi là tư liệu sản xuất

cộng phục vụ cho quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia khác23 Đối với việc tự nguyện trả lại đất, hoặc bị thu hồi do sử dụng đất không hiệu quả hoặc trái mục đích

và một số trường hợp khác, nhà nước có quyền không bồi thường về giá trị quyền

nhiều trường hợp đã làm tăng giá trị quyền sử dụng đất đối với những diện tích đất

hưởng trong khi nhà nước đã đầu tư vốn rất lớn Và cũng chính vì người sử dụng đất được công nhiên hưởng lợi nên rất dễ dẫn đến tranh chấp, hoặc trây ỳ không chấp hành các quyết định bồi thường và giải phóng mặt bằng Do đó, pháp luật cần

có những quy định cụ thể nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích công và tư trong những trường hợp này bằng cách xây dựng các quy định nhằm điều tiết một phần giá trị tăng thêm không do người sử dụng đất tạo ra cho ngân sách nhà nước Mặt khác, đất đai không chỉ là mặt bằng sản xuất, mà còn chứa đựng nhiều tài nguyên, trong đó có những tài nguyên quý hiếm, các mỏ nhiên liệu hóa thạch v.v đối với các dự án khai thác khoáng sản, trong một thời gian dài chủ đầu tư chỉ nộp tiền sử dụng đất và thuế tài nguyên và được "hưởng không" nguồn khoáng sản mà thực chất thuộc sở hữu

của con người Bên cạnh những yếu tố tự nhiên, đất đai được con người cải tạo thông qua nhiều phương thức đã làm tăng giá trị của nó Việc hình thành các khu vực đô thị là do tự nhiên, hoặc do quy hoạch xây dựng, nhưng giá quyền sử dụng đất ở đô thị luôn cao hơn so với mặt bằng khu vực nông thôn Bởi vậy, pháp luật về tài chính đất đai cần xác định rõ những nội dung này trong các quy định Hiện nay nhà nước có những quy định về ưu đãi thuế sử dụng đất nông nghiệp cho việc khai

23 Luật Đất đai năm 2013, Điều 61 đến 63

24 Luật Đất đai năm 2003, Điều 64 đến 65

hoang, cải tạo đất, hoặc quy định về giá đất khu vực đô thị cao hơn so với giá đất ở khu vực nông thôn

Đây là một trong những yếu tố nội tại chi phối đến hiệu quả thực thi các quy định pháp luật về tài chính đất đai Một số quy định của pháp luật lĩnh vực khác

có khả năng ảnh hưởng đến pháp luật tài chính đối với đất đai, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ thể liên quan TS Trần Quang Huy (2011) đã phân tích khá kỹ

hợp nộp thuế thu nhập của người chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất bị cưỡng chế khi thi hành án và các loại lệ phí áp dụng đối với người nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này Điều 104 Luật Thi hành án dân sự quy định: "Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày bán đấu giá không thành mà đương sự không yêu cầu định giá lại thì Chấp hành viên ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá Mỗi lần giảm giá không quá mười phần trăm giá đã định Trường hợp giá tài sản đã giảm thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được thi hành án không nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án thì tài sản được trả lại cho người phải thi hành án" Do đó, có trường hợp giá bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm đó Thế nhưng, người phải thi hành án (người chuyển quyền sử dụng đất) vẫn phải chịu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và người trúng đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp khoản thuế và lệ phí căn cứ theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định, mà không đúng với giá thực tế bán đấu giá và trúng đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn đến thiệt thòi cho đương sự - Bộ luật Dân sự hiện nay cho phép việc cầm cố tài sản có thể được thực hiện đối với cả động sản và bất động sản nhưng Luật Đất đai chỉ cho phép thế chấp Cũng theo quy định của Bộ luật Dân sự thì gia đình gồm nhiều thành viên cùng sở hữu tài sản và có một thành viên là chủ hộ Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai thì đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ có tên vợ

27 TS.Trần Quang Huy (2011), chuyên đề "Báo cáo rà soát Luật Đất đai" trong Báo cáo kiến nghị hoàn thiện pháp luật kinh doanh, Phòng Thương mại & Công nghiệp Việt Nam (VCCI) công bố năm 2011

và chồng, còn không có thành viên khác28 Đồng thời, cả vợ và chồng đều phải đồng

ý đối với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, trong khi pháp luật chỉ yêu cầu chủ hộ là đại diện cho hộ gia đình Việc này sẽ gây ra những khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ thuế đối với từng cá nhân khi chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) cũng có đánh giá nguyên nhân của tình trạng trên là do các văn bản này được ban hành ở những thời điểm khác nhau, cơ quan chủ trì xây dựng khác nhau nên đã dẫn đến sự chồng chéo, có nhiều điểm chưa thống nhất (hiện nay còn một số điểm mâu thuẫn giữa Luật Đất đai với Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo), làm cho các cơ quan quản lý khó khăn, lúng túng trong việc áp dụng pháp luật

và gây khó khăn cho việc thực hiện pháp luật của người dân và doanh nghiệp Một

số quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong thời gian ngắn khi chưa kịp tổng kết, đánh giá đầy đủ thực tiễn trước khi ban hành dẫn đến tình trạng thiếu ổn định, tính khả thi thấp và là nguyên nhân gây ra so bì, khiếu kiện Một số vấn đề được quy định trong nhiều văn bản đã gây khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện, một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn và một số vấn đề phát sinh chưa được quy định cụ thể đã gây khó khăn trong việc quản lý và sử dụng đất đai Bên cạnh

đó, công tác tự kiểm tra việc ban hành văn bản của địa phương chưa được thực hiện thường xuyên, còn tình trạng ban hành văn bản chưa kịp thời và không đảm bảo

Yếu tố thứ tư: Cách thức điều hành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trong nhiều trường hợp các văn bản pháp luật đã có, đã trao quyền cho các

cơ quan quản lý nhà nước, nhưng trong việc thực hiện còn nhiều bất cập làm ảnh hưởng đến hiệu quả áp dụng pháp luật

hành các quyết định trái pháp luật Những quyết định trái pháp luật đã ảnh hưởng

28 Luật Đất đai năm 2013, Điều 98

29 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, văn bản số 193/BC-BTCMT ngày 6/9/2012

nhiều đến hiệu lực quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai nói chung và lĩnh vực tài chính đất đai nói riêng Theo Báo cáo giám sát của Ủy ban Thường vụ Quốc hội năm 2012 thì có đến 47,8% số vụ khiếu kiện về đất đai có dấu hiệu sai phạm từ phía

lực của các quyết định đúng, vì dù rằng đúng nhưng người dân nếu thấy mất quyền lợi thì vẫn cứ khởi kiện; và hai là, nếu người dân kiện đúng thì sẽ làm giảm uy tín của cơ quan nhà nước và niềm tin vào pháp luật

Bên cạnh đó, theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì hiện nay

có nhiều địa phương chưa tuân thủ nghiêm túc nguyên tắc tham khảo thị trường trong xây dựng và ban hành bảng giá đất; giá đất trong Bảng giá thường thấp để thu hút đầu tư, giảm thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận, đồng thời cũng giảm

đáng chủ sử dụng đất

Theo đánh giá từ bản thân các cơ quan quản lý nhà nước thì hệ thống đăng

ký quyền sử dụng đất hiện nay còn mang tính thủ công, thực hiện thiếu thống nhất ở các địa phương Cơ sở dữ liệu bản đồ, hồ sơ địa chính thiếu về số lượng và kém về chất lượng, được cập nhật không thường xuyên, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện chậm, không đạt được mục tiêu đề ra đã ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của tổ chức và hộ gia đình cá nhân, hạn chế việc giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản

Hiện nay trong nhiều dự án đầu tư có thu hồi đất, việc chậm trễ trong giải phóng mặt bằng là tương đối phổ biến Một trong những nguyên nhân đó là cơ quan nhà nước sau khi xác định quy hoạch, lên phương án đền bù xong nhưng không

thực hiện đúng thời hạn đền bù do kinh phí đền bù chưa có Nguyên nhân khác là công tác giải phóng mặt bằng thực hiện chưa đến nơi đến chốn, dẫn đến tình trạng cùng một khu vực nhưng việc giải phóng mặt bằng ở tình trạng "xôi đỗ", tức là chỗ được chỗ không xen kẽ Việc chậm giải phóng mặt bằng đã dẫn đến việc người dân khiếu kiện do giá đất năm sau thay đổi cao hơn năm trước

Như vậy, để đảm bảo cho hiệu quả của các quy định về tài chính đất đai trên thực tế thì công tác quản lý nhà nước cần phải được tăng cường, theo đó các cơ quan quản lý nhà nước cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, phối hợp hiệu quả với các ban ngành chức năng để nhanh chóng giải quyết các quyền lợi chính đáng của người dân, đồng thời phải cẩn trọng khi xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy nhằm tránh các sai phạm trong áp dụng pháp luật

Yếu tố thứ năm: Phong tục, tập quán của người Việt Nam đối với việc sử dụng đất

Một trong những yếu tố chi phối rất lớn đến việc pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật điều chỉnh về tài chính đất đai nói riêng đó là phong tục, tập quán của người Việt Nam đối với việc sử dụng đất Một điều đáng ngạc nhiên là hiện nay, yếu tố này chưa được đánh giá một cách đúng mức, mặc dù để hạn chế tập quán không tốt là "trọng nam khinh nữ", Luật Đất đai đã xác lập vai trò của người phụ nữ bằng cách quy định trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có cả tên của vợ và chồng Do đó, người viết đồng ý với ý kiến cho rằng, giá đất không chỉ chịu ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng theo quy

việc giải phóng mặt bằng các khu vực là nghĩa trang, nghĩa địa thường rất khó khăn không phải ở giá đất đền bù cao hay thấp mà ở yếu tố tâm linh của người Việt Bên cạnh đó, đất đai ở những khu được coi là có vị trí tốt ("đắc địa", có "long mạch" ) thì thường được ưa chuộng và có giá thị trường cao hơn hẳn giá trị thật sự của nó Điều đó lý giải tại sao giá đất ở một số địa phương như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí

32 TS.Trần Quang Huy (2011), chuyên đề "Báo cáo rà soát Luật Đất đai" trong Báo cáo kiến nghị hoàn thiện pháp luật kinh doanh, Phòng Thương mại & Công nghiệp Việt Nam (VCCI) công bố năm 2011

Minh lại cao hơn những nơi khác, mặc dù nhiều khu vực có cơ sở hạ tầng không bằng ở nhiều địa phương

Trên thực tế ở Việt Nam, đất đai được sử dụng truyền từ đời này sang đời khác trong bối cảnh cộng đồng làng xã tương đối ổn định, nên đã ảnh hưởng lớn đến thực thi các quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất Nhiều hộ gia đình khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã không đến nhận do phải nộp các khoản tài chính liên quan và cho rằng, nếu không có giấy chứng nhận sử dụng đất thì cũng vẫn sử dụng đất bình thường Bên cạnh đó, theo truyền thống, người Việt Nam vẫn quan niệm đất đai do mình sử dụng đã thuộc sở hữu của mình nên có tính vĩnh cửu,

vì vậy sẵn sàng chấp nhận mức giá chuyển nhượng cao, mặc dù về pháp lý họ chỉ có quyền sử dụng và quyền này là có giới hạn cả về quyền năng và thời gian Chính vì

sự nhầm lẫn này mà giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường thường cao hơn nhiều so với giá đất do nhà nước quy định Từ yếu tố trên có thể rút ra một

số nhận định sau đây:

nền kinh tế thị trường, nhưng về bản chất giá đất hiện nay là giá quyền sử dụng đất, trong khi thị trường đang có sự nhầm lẫn giữa giữa tính vĩnh cửu của đất với tính giới hạn của quyền sử dụng đất nên cần xác định rõ nguyên tắc xây dựng giá đất và nhất quán thực hiện Đối với những trường hợp nhà nước thu hồi đất để thực hiện những công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng chính đáng, tức là nhà nước thực hiện với tư cách chủ sở hữu thì việc đền bù sẽ theo giá đất, còn những trường hợp thực hiện các công trình kinh doanh thì nhất quán sẽ theo giá thỏa thuận giữa

quyền sử dụng từ tay người bị thu hồi đất sang chủ đầu tư nên phải theo nguyên tắc

thỏa thuận và nhà nước chỉ giữ vai trò quản lý mà thôi Hai là, cần đẩy mạnh công tác

tuyên truyền để người dân hiểu rõ nội hàm khái niệm quyền sở hữu đối với đất đai của

33 Để đảm bảo thỏa thuận là công bằng, trong các dự án có đền bù, việc thỏa thuận không thể diễn ra tay đôi giữa chủ đầu tư với từng hộ gia đình Vì vậy, Luật Đất đai cần có thêm quy định về nguyên tắc tổ chức việc thỏa thuận giá đền bù và phương án đền bù để nhất quán trong thực hiện trên thực tế

nhà nước và quyền sử dụng đất để tránh tình trạng người dân vẫn nhầm lẫn giữa các khái niệm này Đây là một trong những nội dung quan trọng để đảm bảo người dân hiểu rõ ý nghĩa của các quy định pháp luật, từ đó tuân thủ và thực hiện hiệu quả

1.5 Quy định của nước ngoài về giá đất và thị trường bất động sản

Mục đích quy định giá đất

Trên thế giới, tùy theo mục đích quản lý mà các nước có mục đích khác nhau trong quy định về giá đất đai Về cơ bản mục đích của giá đất của các nước là: (i) Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; (ii) Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công; (iii) tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh

ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân; (ii) định giá để xác định thuế, mức thuế nhà đất/bất động sản, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tăng, tiền đền bù…; (iii) mục đích thương mại Ở Hungari, giá đất để xác định giá nhằm tính toán giá đất cho

được thực hiện để xác định giá tiêu chuẩn cho các mục đích khách quan như: thuế, cho thuê, tạo điều kiện cho sử dụng hợp lý đất đai, bảo vệ và phát triển, tăng năng

động quốc phòng; hay đảm bảo an toàn công cộng; hay đảm bảo sự an toàn của không khí, đất, nước Chính phủ hay Nhà nước hoặc đại diện của Nhà nước phải thực hiện công việc trên đều bắt buộc phải mua lại theo một quá trình được quy

Hình thức giá đất

34 Luật thuế đất của Úc năm 1958

35

Đạo luật đất đai của Hungari năm 1987

36 Điều 9, đạo luật về thuế bất động sản của Crotia năm 2003

37 Luật định giá đất của Tajikistan năm 2001

38 Đạo luật đất đai của Guinea năm 1996

Khác với nước ta, qua nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá của đất đai Ở Amenia quy

quy định và giá thị trường Giá thị trường là giá đặc biệt do chủ nhà đất, bất động sản hoặc do giá bảo đảm, giá bảo hiểm của các tổ chức trên thị trường quy định Giá chế định trong luật là giá nguyên thủy, giá mặt bằng của vị trí đất, giá vốn đầu tư và

Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất:

Trong tổng số 27 nước có quy định về định giá đất trong các luật có liên quan cho thấy: Có 12 nước không có quy định về cơ quan, tổ chức định giá đất; Có

9 nước có quy định Nhà nước có vai trò trong định giá đất; 4 nước quy định cơ quan định giá độc lập và 1 nước quy định cả Nhà nước và cơ quan độc lập có vai trò

trong hệ thống quản lý hành chính chung của mỗi bang Quy định cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan định giá, người làm công tác định giá Ở Hungari, việc bán đất được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hội đồng Nhà nước Ở Israel, Bộ Tư pháp quản lý vấn đề định giá đất thông qua Hội đồng thẩm định giá, Hội đồng thẩm định giá gồm 5 người Trong đó Chủ tịch Hội đồng do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm Lào quy định trong quá trình giải quyết bồi thường thiệt hại gây ra theo quy định của pháp luật thì có một ủy ban bao gồm: đại diện các bên liên quan để xác định giá trị thiệt hại Estonia quy định cán bộ định giá đất là người đã được cấp giấy phép hoạt động tương ứng theo các thủ tục thành lập được Chính phủ nước Cộng

39 Luật đất đai của Amenia năm 2001

40 Luật thuế đất của Úc năm 1958

41 Đạo Luật đất đai của Hungari năm 1987, Đạo luật về thuế bất động sản của Crotia năm 2003, Đạo luật đất đai của Ireland năm 1950, Luật đất đai của Maldiver năm 2004

42 Đạo luật đất đai của Hungari năm 1987

43 Tài liệu Hội thảo: "Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai", Bộ tài nguyên và môi trường, tháng 9/2012

hòa Croatia Người định giá cũng có thể là một công chức có chuyên môn trong việc định giá đất Tajikistan quy định định giá đất do một cơ quan địa phương công

bố, Chính phủ phê duyệt các thủ tục xác định giá đất cho từng khu vực

Nguyên tắc và phương pháp xác định giá:

Có 4 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này) Điều 13 Luật đất đai năm 1991 của Albania quy định "Giá trị của đất bao gồm tổng giá trị của công trình xây dựng và các bộ phận cấu thành trên đất" Ở Amenia quy định trong trường hợp bán đất cho Nhà nước, giá bán đất sẽ được xác định theo giá địa chính của đất Tại Úc, việc xác định giá đất thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi trên thị trường Belize quy định thông qua khảo sát giá thị trường, Phòng định giá cấp huyện có trách nhiệm thực hiện định giá đất Estonia quy định phương pháp

so sánh bán, phương pháp thu nhập tư bản hóa, phương pháp chi phí và kết hợp được sử dụng trong định giá đất Hungari quy định giá được xác định là giá phù hợp với giá mua bán tại từng địa phương Phần lan quy định về việc mua bán đất, giá đất

do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán

Chương 2 NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT

2.1 Giá đất theo quy định của pháp luật đất đai

2.1.1 Giai đoạn trước khi ban hành Luật đất đai năm 2003

Để thực hiện Điều 12 Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 về khung giá các loại đất Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 302/TTg về điều chỉnh hệ số k trong khung giá đất của Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã xây dựng bảng giá đất theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ Một

số tỉnh đã điều chỉnh kịp thời bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tiễn của địa phương Năm 1998, Chính phủ ban hành Nghị định số 17/CP quy định lại hệ số

k lên tới 50% theo khung giá của Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Nhà nước ban hành khung giá và bảng giá đất làm cơ sở để thực hiện các yêu cầu về quản lý đất đai ở trung ương và địa phương Tuy nhiên, nhìn chung giá đất do Nhà nước xác định so với thực tế còn thấp, nhất là ở các đô thị lớn, các khu công nghiệp, khu du lịch, thương mại nên các khoản thu từ đất đai vào ngân sách Nhà nước đạt tỷ lệ thấp, không bù đắp nổi khoản bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Người bị thu hồi đất không chấp nhận giá bồi thường làm cho việc giải phóng mặt bằng khó khăn, chậm trễ, việc vận dụng bồi thường tùy tiện, tiêu cực, lợi dụng để tham ô, không công bằng trong bồi thường thiệt hại

Nhà nước đã hai lần điều chỉnh hệ số k của khung giá đất và hệ số k lần này lên tới 50% để các địa phương vận dụng Điều đó có nghĩa khung giá đất theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 không còn mang đầy đủ ý nghĩa là khung giá chuẩn, chưa sát với thực tế và cần phải tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện Trên thực tế việc áp dụng khung giá đất gặp nhiều khó khăn, bất cập; các tỉnh đã vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) nhưng vẫn không sát với thực tế, không phù hợp với thị trường bất động sản Do đó ngày 13/5/1996, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định

số 302/TTg về việc điều chỉnh hệ số (K) trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 " từ 0,5 đến 1,8 lần mức giá " Quyết định số 302/TTg mới chỉ quy định về việc điều chỉnh khung giá đất đô thị Còn đối với các loại đất khác, giá cả cũng có sự biến động mà khung giá đất không được điều chỉnh phù hợp, kịp thời Do đó ngày 21/3/1998, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1998/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2, Điều 4 Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994: "Giá các loại đất do địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa của khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và hệ số (K) đã được điều chỉnh tại Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng giảm hoặc tăng giá không vượt quá 50%" Tuy vậy, thực tế áp dụng giá đất vẫn còn gặp nhiều bất cập, đặc biệt là đối với những nơi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế Nếu áp dụng giá đất (đã có điều chỉnh theo Quyết định

số 302/TTg và Nghị định số 17/1998/NĐ-CP) để bồi thường sẽ ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của các hộ nông dân có đất bị thu hồi

2.1.2 Giai đoạn sau khi ban hành Luật đất đai năm 2003

Một trong những nội dung quan trọng của Luật Đất đai năm 2003 là xóa

bỏ bao cấp về đất đai trên cơ sở coi đất đai là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn của đất nước cần phải được định giá theo đúng quy luật của kinh tế thị trường và phải được đối xử như một loại hàng hóa có tính đặc thù trong quá trình giao dịch trên thị trường bất động sản Luật Đất đai năm 2003 quy định vấn đề tài chính về đất đai và giá đất; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 v.v là những cơ sở pháp lý quan trọng cho sự hình 4 thành một nền tài chính về đất đai trong sự phát triển và hình thành đồng bộ với các loại thị trường quyền sử

dụng đất, thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường khoa học và công nghệ… Theo Luật Đất đai năm 2003, giá quyền sử dụng đất (gọi tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Điều này được phân biệt với giá trị quyền

sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định Gía đất là một nội dung được ghi nhận

và quy định trong Luật Đất đai năm 2003 Để thực hiện được việc quản lý tài chính về đất đai và các quyền của người sử dụng đất, việc đầu tiên và cực kỳ quan trọng là phải xác định được giá của đất đai, mà biểu hiện trực tiếp của nó là "giá quyền sử dụng đất" Thực tế thời gian qua cho thấy việc xác định giá đất còn nhiều bất cập, thiếu thống nhất, giá đất do Nhà nước quy định khi giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng với giá đất trên thị trường còn có sự chênh lệch đáng

kể, làm nảy sinh nhiều tiêu cực và chưa trở thành mức giá chuẩn để khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Đó là hệ quả của cơ chế quản lý tài chính về đất đai thiếu hiệu quả Thị trường bất động sản hoạt động tự phát, nhiều giao dịch về đất đai không làm thủ tục thông qua cơ quan nhà nước Tình trạng đầu cơ đất đai làm cho giá đất tăng cao không hợp lý, gây nhiều tiêu cực về kinh

tế, xã hội; đặc biệt là tác động xấu đến môi trường đầu tư và sức cạnh tranh của nền kinh tế Nguồn thu ngân sách từ đất đai nhỏ bé và thất thoát lớn, cơ chế huy động nặng về hành chính, thiếu cơ chế điều tiết bằng chính sách kinh tế, tài chính

Vì vậy mục tiêu hàng đầu của việc đưa ra giá đất là nhằm ổn định môi trường đầu

tư, thúc đẩy kinh tế phát triển Bên cạnh đó còn thực hiện nhiều mục đích có ý nghĩa lớn về mặt xã hội, giúp người chưa có nhà ở, người có thu nhập thấp có cơ hội giải quyết được chỗ ở Định giá đất làm cơ sở để xử lý hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư, và người sử dụng đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

2.1.3 Quy định của Luật đất đai năm 2013 về giá đất

Luật đất đai năm 2013 được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 Luật này thay thế

Luật đất đai năm 2003 với nhiều nội dung sửa đổi, bổ sung (trong đó có những sửa đổi, bổ sung liên quan đến quy định về giá đất) Gía đất được đề cập tại Mục 2 Chương 8 Tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 2013, bao gồm 05 điều (Từ Điều 112 - Điều 116) Giá đất, theo theo Luật đất đai 2013 là giá trị quyền sử dụng đất tính theo diện tích và loại đất Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Như vậy, theo tinh thần của Luật Đất đai năm 2013, ở nước ta có nhiều loại giá đất: giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định theo bảng giá đất và giá đất cụ thể; giá đấu thầu (đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất) và giá thỏa thuận giữa các chủ thể kinh tế (giá thị trường tự do) khi chuyển nhượng cho nhau

Về nguyên tắc, phương pháp định giá đất

Kể từ Luật đất đai năm 1993, hoạt động định giá đất của Nhà nước đã được chính thức quy định, tiếp tục ghi nhận trong Luật Đất đai 2003 và một lần nữa được khẳng định trong Luật Đất đai 2013 Theo Luật Đất đai 2013 thì nguyên tắc định giá đất được xây dựng dựa trên cơ sở khoản 1 Điều 56 Luật đất đai 2003 Theo đó, việc định giá đất phải bảo đảm 04 nguyên tắc, trong đó bổ sung mới 02 nguyên tắc mới

và chỉnh sửa 02 nguyên tắc, cụ thể:

là nguyên tắc mới trong Luật Đất đai 2013 Nguyên tắc này cho phép việc xác định giá đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các tổ chức hành nghề tư vấn, định giá đất khi đưa ra giá đất làm cơ sở cho việc điều tiết các khoản thu tài chính

về đất đai đối với người sử dụng đất được trung thực, chính xác, tính đúng, tính đủ

và phản ánh đúng giá trị đích thực của mảnh đất hiện đang sử dụng Quy định này cũng là một trong những yếu tố hạn chế sự gian lận trong việc kê khai quyền sử dụng đất có giá trị thấp hơn so với giá trị thực tại thời điểm kê khai để nhằm mục

đích giảm thuế, lệ phí phải nộp cho Nhà nước Song quy định này cũng nhằm hướng tới việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người có đất bị thu hồi không

bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi Đặc biệt, nguyên tắc định giá đất theo mục đích

sử dụng hợp pháp tại thời điểm định giá sẽ phát huy vai trò và ý nghĩa tích cực đối với những trường hợp quyền sử dụng đất chưa được cấp chủ quyền, giữa hồ sơ, tài liệu về đất với hiện trạng sử dụng đất thực tế có sự biến động và sai lệch về hình thể, kích thước và đặc biệt là mục đích sử dụng đất Với nguyên tắc này góp phần đảm bảo việc quản lí và kiểm soát chặt chẽ hơn yếu tố đầu vào và đầu ra của quá trình sử dụng đất

trong Luật Đất đai 2013 Theo đó, đất có thời hạn sử dụng khác nhau thì giá trị và khả năng sinh lời khác nhau; theo đó, chủ thể có quyền sử dụng đất càng dài thì cơ hội được hưởng quyền và lợi ích từ quá trình sử dụng đất càng lớn do đất với thời hạn dài thì khả năng đầu tư và giá trị của đất cao hơn Vì vậy, nguyên tắc định giá này nhằm đảm bảo sự công bằng và hợp lí đối với các chủ thể sử dụng đất khi Nhà nước xác lập quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất và ngay cả khi Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất đối với các chủ thể sử dụng đất

mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất Đây là nguyên tắc được sửa đổi từ khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2003 Theo Luật Đất đai

2003 thì định giá đất phải "sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường,…khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường cần phải có điều chỉnh phù hợp" Với quy định này cho thấy, chúng mang tính trừu tượng bởi không thể xác định như thế nào

là "sát giá thị trường" vì "sát" là một thuật ngữ mang tính chất định tính, rất khó xác định nội hàm cụ thể Trong khi đó, việc xác định giá đất đòi hỏi phải quy định rất cụ thể với nội dung định lượng rõ ràng, chuẩn xác về tỉ lệ % Các quốc gia như Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc đều dùng từ "sát giá thị trường", nhưng họ có cơ chế