Pháp luật về giá đất và thực tiễn thi hành tại thành phố hà giang, tỉnh hà giang

D NH ỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 1 K un i đất do Chính phủ quy định áp dụng tại các tỉnh thuộc vùng trung du và miền núi phía Bắc Bảng 2 Khung giá đất của Chính phủ áp dụng cho các loại đất t

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60380107

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60380107

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này

T c giả uận văn

Mai Thị Thanh Mai

ỜI CẢ ƠN

Trước ết tôi c ân t àn ửi ời cảm ơn sâu sắc tới t ầy P ạm Hữu

N ị v t ầy đã trực tiếp ướn dẫn, c ỉ bảo về p ươn p p àm việc, n i n

c u c o tôi và iúp đỡ tôi oàn t àn uận văn này

Tôi xin ửi ời cảm ơn c ân t àn tới toàn t ể c c t ầy i o, cô i o Đại ọc Luật Hà Nội, n ữn n ười đã dạy dỗ, iúp đỡ và tạo điều iện t uận

ợi c o tôi tron suốt t ời ian ọc tập tại trườn

Tôi cũn xin cảm ơn UBND t àn p ố Hà Gian , p òn Tài N uy n

và Môi trườn t àn p ố Hà Gian , sở Tài N uy n và Môi trườn tỉn Hà Gian đã tạo điều iện, cun cấp c c số iệu t ực tế, iúp đỡ n iệt t n c o tôi được n i n c u, oàn t àn uận văn này

Cuối cùn , tôi xin cảm ơn ia đ n , bạn bè - n ữn n ười đã uôn iúp

đỡ, độn vi n tôi tron suốt t ời ian tôi n i n c u và viết uận văn này

Dù đã có n iều cố ắn , tuy n i n ôn tr n ỏi n ữn t iếu sót tron qu tr n oàn t àn uận văn Rất mon n ận được sự đón óp ý iến của c c t ầy cô và c c bạn

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 08 tháng8 năm 2017

Học vi n

ai Thị Thanh ai

D NH ỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 1 K un i đất do Chính phủ quy định áp dụng tại các tỉnh thuộc

vùng trung du và miền núi phía Bắc

Bảng 2 Khung giá đất của Chính phủ áp dụng cho các loại đất tại đô t ị

thuộc vùng trung du và miền núi phía Bắc

Bảng 3 Tóm tắt bản i đất iai đoạn 2015-2019 tại t àn p ố Hà Gian Bảng 4 Thống kê các khoản thu từ đất qua c c năm tại thành phố Hà

Giang

Bảng 5 Hệ số điều chỉn i đất (K) và i đất cụ thể àm căn c tính tiền

bồi t ườn i N à nước thu hồi đất thực hiện dự án Nhà máy thủy điện Sông Miện 6 (Hạng mục: Lòng hồ) tại p ường Quang Trung và xã Ngọc Đường, thành phố Hà Giang

ỤC ỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CÁM ƠN

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Ở ĐẦU 1

1.Tín cấp t iết của đề tài 1

2 T n n n i n c u 3

3 Mục đíc và n iệm vụ n i n c u 5

3.1 Mục đích nghiên cứu 5

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 5

4 Đối tượn , p ạm vi n i n c u 5

4.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài 5

4.2 P ạm vi n i n c u của đề tài 6

5 P ươn p p uận và c c p ươn p p n i n c u 6

6 Ý n ĩa oa ọc và t ực tiễn của uận văn 7

7 Cơ cấu của uận văn 7

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ Í UẬN CỦ PHÁP UẬT VỀ GIÁ ĐẤT 8

1 1 K i niệm, đặc điểm và vai trò của i đất 8

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của giá đất 8

1.1.2 Vai trò của giá đất 10

1 2 K i niệm, đặc điểm, nội dun của p p uật về i đất 11

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về giá đất 11

1.2.2 Nội dung, hình thức của pháp luật về giá đất 12

1.2.2.1 Nội dung của pháp luật về giá đất 12

1.2.2.2 Hình thức của pháp luật về giá đất 12

1.3 C c yếu tố ảnh hưởng đến ph p uật về gi đất 13

1.3.1 Quan điểm, chủ trương của Đảng trong lĩnh vực đất đai 13

1.3.2 Cơ chế quản lý kinh tế 14

1.3.3 Các quy luật của nền kinh tế thị trường 16

1.3.4 Các yếu tố, vị trí không gian và thời gian 17

1 4 Lược sử n t àn và p t triển p p uật về i đất 17

1.4.1 Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 18

1.4.2 Giai đoạn từ 1993 đến 2002 18

1.4.3 Giai đoạn từ 2003 đến 2013 19

1.4.4 Giai đoạn từ 2013 đến nay 20

1 5 P p uật một số nước về i đất và ợi mở c o Việt Nam 22

1.5.1 Pháp luật về giá đất ở các nước chuyển đổi Đông Âu 22

1.5.2 Pháp luật về giá đất của Úc 23

1.5.3 Pháp luật về giá đất của Đài Loan 24

1.5.4 Pháp luật về giá đất của Hàn Quốc 26

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP UẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ GI NG, TỈNH HÀ GI NG 29 2 1 T ực trạn p p uật về i đất 29

2.1.1 Quy định về nguồn hình thành giá đất 29

2.1.2 Quy định về nguyên tắc xác định giá đất 32

2.1.3 Quy định về phương pháp xác định giá đất 35

2.1.4 Quy định về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể 39

2.1.4.1 Thẩm quyền ban hành khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể 39

2.1.4.2 Nội dung, vai trò của khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể 42

2.1.5 Quy định về hoạt động tư vấn về giá đất 44

2 2 T ực tiễn t i àn p p uật về i đất tại t àn p ố Hà Gian , tỉn Hà Giang 46

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật về giá đất 46

2.2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 46

2.2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 47

2.2.2 Tình hình thực hiện pháp luật về giá đất tại thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang 50

2.2.2.1 Vềviệc xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể 50

2.2.2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về giá đất trong việc thu các loại thuế và tính giá bồi thường, thu hồi, giải phóng mặt bằng tại thành phố Hà Giang 56

2.2.3 Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật về giá đất tại thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang 61

Tiểu ết c ươn 2 66

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ BẢO ĐẢ THI HÀNH PHÁP UẬT VỀ GIÁ ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ GI NG, TỈNH HÀ GI NG 67

3 1 Địn ướn oàn t iện p p uật và nân cao iệu quả t i àn p p uật về i đất 67

3 2 Kiến n ị về iải p p oàn t iện p p uật và nân cao iệu quả t i àn p p uật về i đất 68

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 68

3.2.1.1 Về nguyên tắc định giá đất 68

3.2.1.2 Về quy định về tổ chức tư vấn định giá đất 69

3.2.1.3 Các quy định về xây dựng và công khai hệ thống thông tin về đất đai 70

3.3.1.4 Các quy định về định giá bất động sản: thẩm quyền, trình tự thủ tục, phương pháp và căn cứ định giá đất 71

3.3.1.5.Về việc cho người sử dụng đất quyền tham gia vào việc xây dựng giá đất Nhà nước và thuê tổ chức thẩm định giá đất 72

3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giá đất 73

3.2.2.1 Trên phương diện quản lý 73

3.2.2.2 Trên phương diện tổ chức thức hiện 74

Tiểu kết c ươn 3 75

KẾT UẬN 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Ở ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai à cội n uồn dự trữ tài n uy n có i trị n ất của con n ười và ơn

t ế nữa à p ươn tiện sốn mà t iếu nó n ười ta ôn t ể tồn tại, duy trì, và

p t triển sự sốn Đất đai à tài n uy n ạn c ế về ôn ian n ưn ại

ôn t ể t iếu được tron mọi qu tr n p t triển Bởi t ế, đất đai uôn được coi à vốn quý của xã ội, và uôn được c ú tâm n iữ và phát huy tiềm năn từ đất Là đất nước có nền in tế nôn n iệp à c ủ yếu, t m vào đó “đất c ật, n ười đôn ”, do vậy việc sử dụn t ật tốt n uồn tài nguyên quốc ia này ôn c ỉ sẽ quyết địn c o sự tăn trưởn của nền in tế đất nước mà còn à sự đảm bảo c o mục ti u ổn địn c ín trị và p t triển xã

ội

C ín v tầm quan trọn của đất đai n n mỗi quốc ia đều xây dựn

c o m n ệ t ốn p p uật ri n về đất đai để điều c ỉn p ù ợp với điều iện của quốc ia đó Vấn đề i đất à một tron n ữn vấn đề cơ sở, nền tản c o việc t ực iện quản ý đất đai Tuy n i n, i đất à vấn đề p c tạp,

n ạy cảm và i n quan đến quyền ợi của đại đa số c ủ t ể sử dụn đất Hiện nay, nước ta vẫn c ưa có cở sở cụ t ể và ợp ý để x c địn i đất sao c o

t ỏa đ n n ất c o cả cơ quan N à nước ẫn n ười sử dụn đất Do đó, t n

n iếu iện về đất đai nói c un và về i đất tron việc bồi t ườn i Nhà nước t u ồi đất nói ri n vẫn còn xảy ra t ườn xuy n, p c tạp và éo dài Do đó, vấn đề p p uật về i đất rất được quan tâm iện nay – việc quy địn p p uật về i đất sao c o ợp ý cũn ặp rất n iều ó ăn

P p uật đất đai nước ta từ 1987 đến nay đã dần dần oàn t iện ơn

c c quy địn về i đất t ôn qua từ Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 (sửa đổi bổ sun năm 2001), Luật Đất đai 2003, và ần đây à Luật Đất đai

2013 đan có iệu ực t i àn Mặc dù vấn đề i đất được quy địn rất cụ thể tron Luật Đất đai 2013, tuy n i n t ực tiễn t i àn p p uật tr n t ực tế còn n iều vướn mắc, bất cập, đòi ỏi tiếp tục n i n c u, t m iểu, t am

ảo quy địn của c c nước tr n t ế iới về vấn đề này n ằm oàn t iện ơn

p p uật về i đất tại nước ta iện nay

T àn p ố Hà Gian , tỉn Hà Gian à một tron n ữn tỉn miền núi

p ía Bắc nước ta, với địa n c ủ yếu à đồi núi T àn p ố được t àn ập

và được côn n ận à đô t ị oại III n ày 27 t n 9 năm 2010 tr n cơ sở mở rộn và nân cấp t ị xã Hà Gian T àn p ố Hà Gian à trun tâm in tế,

c ín trị của tỉn Hà Gian , c c bi n iới Việt Nam – Trun Quốc 23 m và

c c Hà Nội 318 m Có p ía Bắc, và p ía Tây và p ía Nam i p uyện Vị Xuy n, p ía Đôn i p uyện Bắc M Diện tíc tự n i n của t àn p ố Hà Gian rộn 130,3 m² và có ơn 75 n n n ân ẩu ồm 22 dân tộc sin sốn Diện tíc tự n i n nói tr n p ần ớn à núi đ có iệu quả sử dụn t ấp,

p ần diện tíc mặt bằn có iệu quả sử dụn đất cao à dất ít Tron n ữn năm qua, đặc biệt tron iai đoạn từ năm 2010 tới nay, t n n in tế - xã

ội của t àn p ố Hà Gian p t triển mạn mẽ, do đó qu n tr n biến độn

về đất đai rất ớn để p ục p ụ n u cầu p t triển, đặc biệt à việc c uyển mục đíc sử dụn đất từ đất nôn n iệp san c c oại đất c n ư: đất sản xuất

in doan ; đất iao t ôn , t uỷ ợi; đất ở Dẫn đến n ữn năm ần đây t ị trườn bất độn sản tại t àn p ố cũn có n iều biến độn , có n ữn “cơn sốt” đất diễn ra dẫn đến i đất tại đại bàn t àn p ố có n iều biến độn ; i đất tr n t ị trườn c n ệc rất n iều so với i đất do N à nước quy địn

Do được tập trun p t triển ơn, tại t àn p ố có n iều dự n được triển

ai, tuy n i n còn ặp n iều ó ăn do i đất tín đền bù do t u ồi đất

ôn được n ười dân đồn ý, dẫn đến iếu nại ẹo dài, ó ăn tron côn t c iải p ón mặt bằn Việc i đất tăn cũn dẫn đến vấn đề tran

c ấp đất đai diễn ra dưới n iều n t c và n iều ơn…

Xuất p t từ t n n t ực tiễn và tín cấp t iết của vấn đề, tôi c ọn đề tài “P p uật về i đất và t ực tiễn t i àn tại t àn p ố Hà Gian , tỉn Hà Gian ” à đề tài n i n c u c o uận văn t ạc sĩ của m n

2 Tình hình nghiên cứu

P p uật về i đất à một tron n ữn vấn đề p p ý được sự quan tâm của đôn đảo n ười dân cũn n ư sự quan tâm của iới n i n c u oa

ọc dưới n iều óc độ c n au Qua t m iểu và rà so t c c n uồn tài iệu có

i n quan đến đề tài n i n c u, n ười viết n ận t ấy t ời ian qua đã có

n iều côn tr n oa ọc về vấn đề này được côn bố n ư:

- Hội t ảo “Tài c ín đất đai, i đất và cơ c ế c ín s c tron bồi

t ườn , ỗ trợ, t i địn cư” do Tổn cục Quản ý đất đai và Viện c iến ược,

c ín s c tài n uy n và môi trườn – Bộ Tài n uy n và Môi trườn tổ c c tại Hà Nội n ày 12/07/2011 Tron ội t ảo này có bàn đến vấn đề i đất

n ưn c ỉ tron bồi t ườn , ỗ trợ, t i địn cư t eo Luật đất đai 2003;

- Đề tài oa ọc cấp trườn năm 2013, trườn Đại ọc Luật Hà Nội

“P p uật về tài c ín đất đai và i đất ở Việt Nam”, c ủ n iệm đề tài: PGS

TS N uyễn Quan Tuyến Tron đề tài có c c c uy n đề cụ t ể i n quan đến vấn đề i đất n ư: c uy n đề 2: Tổn quan về i đất của PGS TS N uyễn Quan Tuyến; c uy n đề 3: Tổn quan p p uật về tài c ín đất đai và i đất của TS N uyễn T ị N a; c uy n đề 4: C c yếu tố c i p ối p p uật về tài c ín đất đai và i đất của T s Trần Vũ Hải; c uy n đề 5: Kin n iệm của một số nước và bào ọc đối với Việt Nam về xây dựn và oàn t iện

p p uật về tài c ín đất đai và i đất của CN Qu c T ị Hồn N un ;

c uy n đề 6: Đ n i t ực trạn về i đất do N à nước quy địn và iải

p p của T s N uyễn Văn Hồn ;…”1 N n c un đề tài n i n c u oa

ọc này đã n u ra rất n iều vấn đề đồn t ời p ân tíc rất c i tiết, ĩ ưỡn

c c vấn đề i n quan đến i đất t eo quy địn uật đất đai 2003 C c c uy n

ia về đất đai đã n u ra n ữn ạn c ế, vướn mắc tron qu tr n t i àn uật từ đó đưa ra p ươn ướn oàn t iện sửa đổi uật

1Trườn Đại ọc Luật Hà Nội (2013), “P p uật về tài c ín đất đai và i đất ở Việt Nam”

- Một số óa uận, uận văn n i n c u có n i n c u về vấn đề i đất có t ể ể đến n ư: P an T an Min , óa uận tốt n iệp năm 2006, Trườn đại ọc Luật Hà Nội “Gi đất và t ực tiễn p dụn p p uật về i đất tron việc t ực iện n ĩa vụ về tài c ín của n ười sử dụn đất”; “T m iểu c c quy địn của p p uật về i đất” của N uyễn T ị Hươn Mai, óa uận tốt n iệp năm 2012, Trườn đại ọc Luật Hà Nội; “T m iểu c c quy địn của Luật Đất đai 2013 về i đất” của P an T ị Hải Yến, óa uận tốt

n iệp 2016,…

N n c un c c óa uận tốt n iệp này p ân tíc , đ n i c c quy địn p p uật về i đất đồn t ời c ỉ ra n ữn vướn mắc, t iếu sót và

p ươn ướn oàn t iện t eo uật đất đai cũ – Luật đất đai 2003

B n cạn đó, i n quan đến đề tài n i n c u cũn có một số bài viết

tr n c c tạp c í đ n c ú ý n ư: “Qu tr n n t àn , p t triển và nội dun quản ý n à nước về i đất t eo Luật đất đai 2013”, Đỗ Xuân Trọn , tạp c í Luật ọc, Trườn Đại ọc Luật Hà Nội, số đặc san Luật Đất đai năm 2013/2014, tr.62-71; “Bàn về i đất tron Luật Đất đai 2013” của TS

N uyễn T ị N a, Tạp c í N à nước và p p uật, Viện N à nước và P p uật, số 5/2015, tr 41-47,55; “Cơ c ế n t àn và p dụn i đất theo pháp uật iện àn ”, Lưu Quốc T i, K oa ọc P p ý, trườn Đại ọc Luật

T àn p ố Hồ C í Min , số 3/2011, tr 39-44 C c bài viết tr n c c tạp c í của

c c t c iả tr n đã n u ra n ữn p ân tíc sâu sắc t ực trạn p p uật iện

àn về vấn đề i đất đồn t ời đưa ra c c iải p p n ằm ắc p ục n ữn

ạn c ế tron p p uật về i đất iện àn

Tr n cơ sở tiếp t u, ế t ừa n ữn t àn tựu oa ọc của c c côn

tr n n i n c u đã côn bố, Luận văn tiếp tục t m iểu, óp p ần bổ sun , oàn t iện ệ t ốn cơ sở ý uận và t ực tiễn p p uật về i đất; p ân tíc ,

b n uận c c nội dun cụ t ể của ĩn vực p p uật này t eo Luật Đất Đai

2013 iện nay; đồn t ời n u n t ực tiễn t i àn p p uật i đất tại t àn

p ố Hà Gian , tỉn Hà Gian ; n ữn t àn tựu và ạn c ế; từ đó đưa ra

n ữn iải p p n ằm oàn t iện

3 ục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đíc n i n c u của luận văn à àm s n tỏ n ữn vấn đề ý uận

và t ực tiễn (qua t ực tiễn thi hành pháp luật tại thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang) của p p uật về i đất; Từ đó, đề xuất các giải pháp óp p ần tiếp tục oàn t iện p p uật về i đất ở Việt Nam và iải p p n ằm nân cao iệu qua t ực t i tr n t ực tiễn của c ế địn p p uật về i đất

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để àm s n tỏ n ữn mục đíc tr n, uận văn có n iệm vụ sau đây:

- Tr n bày n ữn vấn đề ý uận c un n ất về p p uật về i đất; sự n

t àn và p t triển của p p uật về i đất;

- P ân tíc , đ n i c c t ực trạn p p uật iện àn về i đất ở nước ta

t on qua việc b n uận nội dun c c quy địn p p uật t ực địn và n ận diện n ữn điểm đạt được và mặt ạn c ế của n ữn quy địn đó ;

- Tr n bày, p ân tíc c c quy địn về i đất của một số nước tr n t ế iới để

có cơ sở đề xuất n ữn iải p p t íc ợp c o việc xây dựn p p uật về

i đất ở nước ta iện nay;

- Đ n i t ực tiễn t i àn p p uật về i đất tại t àn p ố Hà Gian , tỉn

Hà Gian ; n ữn t àn tựu đạt được và n ữn ạn c ế, t iếu sót và n uy n nhân

- Đề xuất đưa ra một số iến n ị óp p ần tiếp tục oàn t iện p p uật về

i đất ở Việt Nam và iải p p n ằm nân cao iệu qua t ực t i tr n t ực tiễn của c ế địn p p uật về i đất

4 Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài

T m iểu đề tài này, Luận văn tập trun n i n c u ở n ữn nội dun c ủ yếu sau:

• C c vấn đề ý uận c un về i đất và p p uật về i đất;

• C c quy địn p p uật iện àn về i đất;

• T ực tiễn p dụn c c quy địn p p uật về i đất tại t àn p ố Hà Gian , tỉn Hà Gian ;

• Quy địn của một số nước tr n t ế iới về i đất n ằm vận dụn oàn

t iện p p uật Việt Nam

4.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

P p uật về i đất à một đề tài n i n c u có nội àm n i n c u tươn đối rộn i n quan đến n iều ĩn vực p p uật và qua n iều t ời

p p uật c n au c n au Tuy n i n, tron uôn ổ của uận văn này,

n ười viết iới ạn p ạm vi n i n c u c ủ yếu tron c c vấn đề ý uận về

p p uật về i đất, p ân tíc n ữn nét i qu t p p uật Việt Nam về i đất qua c c t ời ịc sử; sau đó, Luận văn sẽ tập trun p ân tíc nội dun

c c quy địn của Luật Đất đai 2013 và c c văn bản ướn dẫn t i àn về i đất; và t ực tiễn t i àn tại t àn p ố Hà Gian , tỉn Hà Gian

- P ạm vi về ôn ian: Luận văn n i n c u vấn đề p p uật về i đất và

ảo s t t ực tiễn t i àn tron p ạm vi địa điểm tại t àn p ố Hà Gian , tỉn Hà Giang

- P ạm vi về t ời ian: B o c o t ực tiễn t i àn p p uật về i đất tại

t àn p ố Hà Gian , tỉn Hà Gian tron iai đoạn từ 2013 đến t n 6/2017

5 Phương ph p uận và c c phương ph p nghiên cứu

Để iải quyết c c y u cầu mà đề tài đặt ra, c c p ươn p p n i n c u

c ủ yếu dự iến được n ười viết sử dụn tron qu tr n n i n c u ồm c c

p ươn p p sau:

- P ươn p p uận n i n c u oa ọc duy vật biện c n và duy vật ịc

sử của c ủ n ĩa M c-Lênin;

- P ươn p p uận iải Lo ic, p ươn p p p ân tíc , p ươn p p ịc sử,… được sử dụn tron c ươn 1 i n i n c u một số vấn đề ý uận

c un về i đất và p p uật về i đất qua c c t ời ;

- P ươn p p p ân tíc , p ươn p p tổn ợp, p ươn p p b n uận,… được sử dụn ở c ươn 2 i n i n c u về t ực trạn p p uật về i đất ở Việt Nam và t ực tiễn t i àn tại t àn p ố Hà Gian , tỉn Hà Gian ;

- P ươn p p so s n uật ọc, p ươn p p tổn ợp, p ươn p p quy nạp,…được sử dụn ở c ươn 1 i n i n c u quy địn của một số nước

tr n t ế iới về i đất và vận dụn oàn t iện p p uật Việt Nam; và

c ươn 3 i n i n c u đưa ra iến n ị và iải p p oàn t iện quy địn

p p uật về i đất và nân cao iệu quả t ực t i

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của uận văn

- Về mặt ý uận, ết quả n i n c u của uận văn óp p ần àm rõ cơ sở lý uận của p p uật về i đất Luận văn cũn đã cun cấp cơ sở ý uận để óp

p ần oàn t iện c c quy địn của p p uật về i đất và nân cao iệu quả

t ực iện c c quy địn p p uật về i đất tr n t ực tiễn

- Về mặt t ực tiễn, uận văn có ý n ĩa cun cấp cơ sở oa ọc c o oạt độn t ực iện p p uật về i đất tr n t ực tiễn Đặc bi t, uận văn n i n

c u tìn n t ực tiễn tại địa p ươn , ết quả của uận văn có ý n ĩa óp

p ần đảm bảo và nân cao iệu quả t i àn p p uật về i đất tr n t ực tiễn B n cạn đó, uận văn có t ể được sử dụn àm tài iệu t am ảo c o việc ọc tập, n i n c u

7 Cơ cấu của uận văn

N oài p ần mục ục, ời nói đầu, ết uận, p ụ ục và dan mục tài iệu

t am ảo, uận văn được ết cấu t àn 03 c ươn :

- C ươn 1: N ữn vấn đề ý uận của p p uật về i đất;

- C ươn 2: T ực trạn p p uật về i đất và t ực tiễn t i àn tại t àn

p ố Hà Gian , tỉn Hà Gian ;

- C ươn 3: Địn ướn và giải p p n ằm oàn t iện và đảm bảo t i àn

p p uật về i đất từ tại t ực tiễn t àn p ố Hà Gian , tỉn Hà Gian

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ Í UẬN CỦ PHÁP UẬT

VỀ GIÁ ĐẤT 1.1 Kh i niệm, đặc điểm và vai trò của gi đất

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của giá đất

Theo quan điểm của c ủ n ĩa M c – Lênin, i cả à sự biểu iện bằn tiền của i trị àn óa Mà iện nay, đa số c c nước tr n t ế iới đều t ừa

n ận đất đai à một oại àn óa đặc biệt, có t ể iao dịc mua b n, c uyển

n ượn , cầm cố, t ế c ấp n ư c c oại àn óa c n n đất đai cũn có i

N ư vậy, i đất có t ể iểu à i cả của đất đai, t c à biểu iện bằn tiền của i trị đất đai

T eo c c ọc iả dưới óc độ in tế t “ i đất à số tiền n ười mua,

n ười t u sẵn san có t ể trả c o một àn óa à QSDĐ nào đó và được

n ười b n oặc n ười t u c ấp n ận i àn óa QSDĐ đó được đem ra

àm đối tượn trao đổi tại một t ời điểm n ất địn , số tiền này có t ể do c c

b n tự t ỏa t uận oặc do tổ c c địn i bất độn sản c uy n n iệp cun cấp oặc do N à nước quy địn ”

Từ điển Giải t íc t uật n ữ Luật ọc (Trườn Đại ọc Luật Hà Nội)

có iải t íc i đất à “ oản tiền quy địn từ m c tối t iểu đến m c tối đa

c o từn oại đất n ằm x c địn n ĩa vụ tài c ín của n ười sử dụn đất”2

Còn t eo Từ điển Luật ọc t i đất à “số tiền tín tr n một đơn vị diện tíc đất do N à nước quy địn oặc được n t àn tron iao dịc về quyền sử dụn đất”3

Luật Đất đai 2013 có iệu ực t i àn từ n ày 01/7/2014 đã quy địn

i niệm i đất tại K oản 19 Điều 3, t eo đó “ i đất à i của quyền sử dụn đất(QSDĐ) tín tr n một đơn vị diện tíc đất” T uật n ữ “ i quyền sử

dụn đất” cũn được t c ri n và cụ t ể óa tại Điều 20: “Gi QSDĐ à i trị bằn tiền của QSDĐ đối với một diện tíc đất x c địn tron t ời ạn sử dụn đất x c địn ” K i niệm này tập trun àm rõ bản c ất của i đất đó à

i trị bằn tiền của QSDĐ, mặt c i niệm cũn bổ sun căn c x c địn i đất dựa tr n diện tíc đất và t ời ạn sử dụn đất

N ư vậy, từ n ữn quan điểm n u tr n, có t ể đưa ra địn n ĩa i đất

n ư sau: Gi đất à i trị bằn tiền của QSDĐ đối với một diện tíc đất n ất địn , tron oản t ời ian n ất địn được n t àn bởi quy địn của N à nước, sự t ỏa t uận của c c b n tron iao dịc về đất đai oặc tron qu

tr n đấu i QSDĐ

Đặc điểm của gi đất

T ừa n ận đất đai à một oại àn òa đặc biệt, n n i đất cũn man

n ữn đặc điểm cơ bản của i cả của àn óa n ư à t ước đo i trị của

àn óa, c ịu sự t c độn của quy uật cun cầu,…Tuy n i n, v đất đai à

một oại àn óa đặc biệt n n i đất còn man một số đặc điểm cơ bản sau:

T n ất, i đất à một đại ượn dùn để biểu t ị i trị của đất đai được trị i t àn tiền i t am ia c c iao dịc (trao đổi) tr n t ị trườn ;

T ai, i đất vừa man ía cạn in tế vừa man ía cạnh pháp lý

Cụ t ể:

• K ía cạn p p ý t ể iện ở c ỗ i đất được N à nước quy địn tron

c c văn bản quy p ạm p p uật đất đai n ư Luật đất đai 2013, N ị địn 44/2014/NĐ-CP,… Việc N à nước x c địn i n ằm xử ý mối quan ệ in tế iữa N à nước với tư c c à đại diện c ủ sở ữu đối với đất đai và n ười sử dụn đất tron qu tr n sử dụn đất

• K ía cạn in tế t ể iện ở c ỗ i đất được n t àn tron c c iao dịc cụ t ể về QSDĐ i đất đai được x c địn à oại àn óa đặc biệt được man trao đổi tr n t ị trườn t eo p ươn t c n an i 4

4 Nguyễn Quang Tuyến (2013), Đề tài khoa học cấp trườn , trườn Đại học Luật Hà Nội

“P p uật về tài c ín đất đai và i đất ở Việt Nam”

T ba, do tín đặc t ù của c ế độ sở ữu toàn dân về đất đai ở nước ta

n n đất đai ôn p ải à đối tượn của c c iao dịc tr n t ị trườn mà quyền sử dụn đất mới à đối tượn t am ia trao đổi tr n t ị trườn V vậy,

i đất được iểu à i trị QSDĐ được x c địn i t ực iện c c iao dịc

về QSDĐ

1.1.2 Vai trò của giá đất

Gi đất có vai trò đặc biệt quan trọn , nó có ản ưởn ớn đến tất cả c quan ệ in tế, c ín trị, xã ội của một đất nước tron iai đoạn p t triển

n n in tế t ị trườn ; nó có ản ưởn đến mọi c ủ t ể t am ia quan ệ

p p uật đất đai tron xã ội Để t ấy được ết ý n ĩa của i đất t p ải xem xét dưới n iều óc độ c n au, cụ t ể:

Một à, dưới óc độ p p ý, i đất à côn cụ để N à nước t ực iện côn t c quản ý, điều tiết sự oạt độn của t ị trườn bất độn sản (BĐS) nói

c un , t ị trườn n à đất nói ri n N oài ra, i đất cũn à côn cụ tài c ín

để N à nước tiến àn t ực iện quản ý về đất đai, n oài việc quy địn c c oản t u vào n ân s c n à nước t i đất còn có t c dụn điều tiết t ị trườn Một mặt, vai trò của i đất ướn tới àm àn mạn óa t ị trườn bất độn sản, mặt c đảm bảo tập trun đầy đủ n uồn t u c o n ân s c

N à nước từ đất đai Kin tế, xã ội n ày càn p t triển, đất đai sẽ n ày càn

có i trị, do đó, y u cầu quản ý và sử dụn đất đòi ỏi p p n ày càn tốt

ơn

Hai à, dưới óc độ in tế, i đất à một đại ượn , t ước đo i trị của QSDĐ, à căn c để c c c ủ t ể t ực iện c c iao dịc man bản c ất àn

óa tiền tệ tr n t ị trườn mà đối tượn trao đổi c ín à QSDĐ; i đất à căn

c để t ực iện oạt độn đấu i QSDĐ

N oài ra, i đất có ý n ĩa quan trọn tron việc xử ý tốt c c quan ệ tài

c ín về đất đai được sử dụn àm căn c để tín tiền sử dụn đất, c o t u đất i N à nước iao đất và c o t u đất, tín t uế sử dụn đất, t uế t u

n ập i c uyển n ượn quyền sử dụn đất, tín tiền bồi t ườn i N à

nước t u ồi đất, tín p í và ệ p í về đất đai,… Gi nước do N à nước quy địn còn à cơ sở để t ực iện đấu i QSDĐ, đấu t ầu dự n có sử dụn đất

Để đ n i c ín x c c c n ĩa vụ tài c ín từ p ía n ữn đối tượn sử dụn đất và ai t c ợi íc từ đất, N à nước cần quy địn un i đất cụ t ể, ổn địn , p ù ợp với t ị trườn ết ợp với sự quản ý c ặt c ẽ từ p ía N à nước, để tr n được sự t ất t u c o N ân s c N à nước

1.2 Kh i niệm, đặc điểm, nội dung của ph p uật về gi đất

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về giá đất

P p uật đất đai à tổn ợp c c quy p ạm p p uật mà n à nước ban

àn n ằm t iết ập quan ệ đất đai tr n cơ sở c ế độ sở ữu toàn dân về đất đai và sự bảo ộ đầy đủ của N à nước đối với c c quyền sử dụn đất tạo

t àn một n àn uật quan trọn tron ệ t ốn p p uật”5

Từ địn n ĩa tr n có t ể địn n ĩa p uật về i đất à tổn ợp c c văn bản quy p ạm p p uật mà N à nước ban àn n ằm điều c ỉn c c vấn

đề i n quanđến i đất n ư địn i đất, n uy n tắc x c địn i đất, un

i đất, bản i đất, t ẩm quyền quy địn i đất, …

Đặc điểm của ph p uật về gi đất

P p uật về i đất ồm n ữn đặc trưn cơ bản :

Một à, t eo Điều 53 Hiến p p năm 2013 quy địn đất đai t uộc sở

ữu toàn dân, do N à nước đại diện c ủ sở ữu, quy địn này được cụ t ể óa tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 “đất đai t uộc sở ữu toàn dân do N à nuwocs đại diện c ủ sở ữu và t ốn n ất quản ý” V vậy, c c quy địn về i đất sẽ

c ịu t c độn của c ế độ sở ữu về đất đai này ở nước ta; c c quy địn về i đất sẽ ướn tới mục ti u quan trọn n ất à đảm bảo sự quản ý của N à nước về đất đai, đảm bảo sử dụn đất đún mục đíc và iệu quả

Hai à, p p uật về i đất bao ồm c c quy địn về i đất do N à nước quy địn và c c quy địn về i đất do n ười sử dụn đất t ỏa t uận i

t ực iện c c iao dịc về c uyển quyền sử dụn đất

5 Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình luật đất đai, Nxb Côn an n ân dân, Hà Nội

Ba à, p p uật về i đất được ban àn bởi n iều cơ quan n à nước

có t ẩm quyền do đất đai c ịu sự quản ý của n iều bộ, ban, n àn c n au Điều này ôn tr n ỏi một số quy địn về i đất có sự mâu t uẫn c ồn

c éo cần được đồn bộ để tr n t n trạn p dụn sai, p dụn bừa bãi ây

n n n ữn bất cập tron t ực tiễn t i àn

1.2.2 Nội dung, hình thức của ph p uật về gi đất

1.2.2.1 Nội dung của pháp luật về giá đất

Gi đất à yếu tố cơ bản của ệ t ốn tài c ín đất đai và à một yếu tố quan trọn của t ị trườn QSDĐ V vậy, địn i đất à một vấn đề p c tạp

và ản ưởn đến n iều ĩn vực của đời sốn xã ội và t n n c ín trị của một quốc ia Do đó đòi ỏi oạt độn này p ải được p p uật điều

c ỉn một c c cụ t ể T eo quy địn p p uật iện àn , i n quan đến i đất có:

- C c quy địn về p ươn p p x c địn i đất;

- C c quy địn về xây dựn , điều c ỉn un i đất, bản i đất;

- C c quy địn về địn i đất cụ t ể;

- C c quy địn về oạt độn tư vấn x c địn i đất

Tron đó, p ải x c địn rõ: N uồn n t àn i đất; n uy n tắc, t ẩm quyền x c địn i đất,…Tr n cơ sở quy địn rõ c c ía cạn n u tr n, việc

t ực iện c c quy địn về i đất mới có t ể diễn ra tron uôn ổ p p ý

rõ ràn , đảm bảo sự min bạc tron qu tr n t ực iện

1.2.2.2 Hình thức của pháp luật về giá đất

P p uật về i đất được i n ận tron c c dạn văn bản quy p ạm p p uật do cơ quan N à nước có t ẩm quyền ban àn ; ồm văn bản uật và văn bản dưới uật được ban àn ở cấp trun ươn và cấp địa p ươn cụ t ể ồm:

• Luật đất đai do Quốc ội ban àn

• Các n ị địn ướn dẫn i n quan đến i đất do C ín p ủ ban àn ;

• Các t ôn tư ướn dẫn của c c Bộ, n àn i n quan;

• Các quyết địn của UBND tỉn , t àn p ố trực t uộc trun ươn

1.3 C c yếu tố ảnh hưởng đến ph p uật về gi đất

P p uật về i đất của mỗi quốc ia c n au à c n au Việc ban

àn c c quy địn p p uật về i đất c ịu ản ưởn từ n iều yếu tố c

n au n ư: Quan điểm, c ủ trươn của Đản tron ĩn vực đất đai; cơ c ế quản ý N à nước về đất đai; C c quy uật của in tế t ị trườn ;C c yếu tố,

vị trí ôn ian và t ời ian, …

1.3.1 Quan điểm, chủ trương của Đảng trong lĩnh vực đất đai

Đây à yếu tố đầu ti n ản ưởn đến c ín s c p p uật về đất đai nói c un và về i đất nói ri n do Đản à tổ c c c ín trị có vai trò ãn đạo N à nước n n n ữn quan điểm, c ủ trươn của Đản sẽ được t ể c ế

óa t àn c c quy p ạm p p uật cụ t ể C c quan điểm c ỉ đạo tron ĩn vực đất đai à t ốn n ất từ N ị quyết Hội n ị ần t 7 Ban c ấp àn Trun ươn Đản óa IX về tiếp tục đổi mới c ín s c , p p uật tron t ời đẩy mạn côn n iệp óa, iện đại óa đất nước và được bổ sun tron

N ị quyết Hội n ị ần t 6 Ban c ấp àn Trun ươn Đản óa IX về tiếp tục đổi mới c ín s c , p p uật về đất đai tron t ời đẩy mạn toàn diện côn cuộc đổi mới, tạo nền tản để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở

t àn nước côn n iệp t eo ướn iện đại óa T eo đó, c ủ trươn , c ín

s c của Đản có c c nội dun cụ t ể sau:

• Đất đai t uộc sở ữu toàn dân do N à nước à đại diện c ủ sở ữu Việc x c địn đất đai t uộc sở ữu toàn dân có tín c i p ối mạn mẽ đến nội àm p p uật về đất đai, tron đó có p p uật về i đất N à nước vừa à c ủ t ể đại diện c ủ sở ữu đất đai vừa à c ủ t ể quản ý đất đai

• N ười sử dụn đất được N à nước iao đất, c o t u đất, côn n ận QSDĐ để được ổn địn âu dài oặc cso t ời ạn và có c c quyền

c uyển đổi, c uyển n ượn , c o t u , c o t u ại, t ừa ế, t ế c ấp,

óp vốn bằn QSDĐ và được bồi t ườn i N à nước t u ồi đất, tùy

t eo từn oại đất và n uồn ốc sử dụn đất t eo quy địn của p p uật;

• Đất đai được p ân bổ ợp ý, sử dụn đún mục đíc , tiết iệm và có iệu quả cao, bảo đảm ợi íc trước mắt và âu dài, bảo vệ môi trườn sin t i, đ p n y u cầu p t triển bền vữn đất nước; nân cao c ất ượn và bảo vệ đất can t c nôn n iệp, bảo đảm an nin ươn t ực quốc ia;

• Cần đẩy mạn côn t c cải c c àn c ín , bảo đảm côn ai, min bạc tron quản ý đất đai, đồn t ời p t triển đa dạn c c oại n dịc vụ đất đai

Quan điểm đất đai t uộc sở ữu toàn dân do N à nước à đại diện c ủ

sở ữu được t ể iện tron c c văn ban p p uật của nước ta n ư Hiến p p

2013, Luật Đất đai 2013, Việc x c địn đất đai t uộc sở ữu toàn dân có tín

c i p ối mạn mẽ đến nội àm p p uật về đất đai

Tron mỗi t ời , Đản và N à nước đều ban àn c c c ủ trươn ,

c ín s c p p uật điều c ỉn n ữn quan ệ về đất đai và ịp t ời t ay đổi sao c o p ù ợp với tiến tr n p t triển đất nước tron đó có vấn đề về i đất Tất cả c c c ủ trươn , c ín s c của Đản và p p uật của N à nước đã

t c độn trực tiếp đến c c vấn đề về i đất, à cở sở để từn bước b n ổn và

p t triển t ị trườn bất độn sản, tạo n uồn t u c o n ân s c N à nước, ạn

c ế và tiến tới xóa bỏ t n trạn đầu cơ đất đai

1.3.2 Cơ chế quản ý kinh tế

Mỗi t ời , với mỗi cơ c ế quản ý in tế c n au cũn ản ưởn đến p p uật về đất đai nói c un và p p uật về i đất nói ri n Cụ t ể

n ư i đất nước vừa t o t ỏi c iến tran , Đản ta c ủ trươn xây dựn

c ủ n ĩa xã ội t eo cơ c ế tập trun bao cấp C c quan ệ in tế nói

c un , quan ệ đất đai nói ri n tron t ời này c ủ yếu man tín mện

ện àn c ín t eo cơ c ế “xin-c o”, N à nước ôn t ừa n ận QSDĐ à một oại àn óa đặc biệt và có i Đến đại ội Đản toàn quốc ần t VI

năm 1986, Đản ta đã đề ra đườn ối đổi mới c uyển ướn xây dựn một nền in tế t eo địn ướn xã ội c ủ n ĩa Tuy vậy, do việc quản ý in

tế t eo cơ c ế cũ vẫn c ưa được xóa bỏ oàn toàn n n i Luật Đất đai 1987

ra đời vấn đề ía đất vẫn c ưa được đề cập Mãi đến i Luật Đất đai 1993 ra đời, t ực iện đổi mới c c t c quản ý in tế, c c quan ệ đất đai úc này mới t eo quy uật ban đầu của nó và vận độn t eo đún bản c ất của một quan ệ in tế tron cơ c ế t ị trườn Lúc này, p p uật t ừa n ận đất đai

à một oại àn óa đặc biệt và có i N ư vậy, ướn đổi mới tron quản ý

in tế đã từn bước p t uy n uồn ực đất đai, t ực iện có iệu quả c c

c ín s c về i đất nói ri n và c ín s c về đất đai nói c un

Một tron n ữn c c t c để N à nước quản ý đất đai có iệu quả à

t ôn qua c c quy oạc , ế oạc sử dụn đât Yếu tố này ản ưởn trực tiếp đến mục đíc và iệu quả in tế tron việc sử dụn đất n n nó cũn ản

ưởn ôn n ỏ đến i đất

Quy oạc sử dụn đất uôn ắn iền với ế oạc óa đất đai, đây c ín

à việc x c địn c c biện p p, t ời ian sử dụn đất t eo quy oạc Tron

qu tr n côn n iệp óa, iện đại óa đất nước, i mà quỹ đất đai n ày càn ạn ẹp, n u cầu sử dụn đất n ày một tăn , đòi ỏi N à nước p ải có quy oạc , ế oạc ợp ý để đất đai ôn bị sử dụn ãn p í T ực tế c o

t ấy, i n ười dân có được t ôn tin quy oạc t ập t c đổ xô đi mua đất, một bộ p ận à để iải quyết n u cầu về n à ở, còn một bộ p ận ôn n ỏ à

để mua b n in doan iếm ời T ực trạn này dẫn đến nạn đầu cơ tíc trữ đất, đẩy i đất t ị trườn n cao N oài ra, vấn đề này còn tạo ra sự p ân

óa iàu n èo sâu sắc: n ười t nắm tron tay rất n iều đất, n ười t ôn

t ể iải quyết được n u cầu tối t iểu về n à ở,…C ín v vây, để ổn địn i đất, c ốn ại nạn đầu cơ tíc trữ, ũn đoạn t ị trườn n à đất, ổn địn xã ội đòi ỏi cần p ải có sự can t iệp mạn mẽ ơn từ c ín N à nước với c c quy địn p p uật về đất đai nói c un và về i đất nói riêng

1.3.3 C c quy uật của nền kinh tế thị trường

Gi cả à sự biểu iện t àn tiền của i trị àn óa Gi QSDĐ cũn à sự biểu iện t àn tiền của i trị QSDĐ N ày nay, i đất c ịu sự c i p ối của một tập ợp c c quy uật của nền in tế t ị trườn : Quy uật cun cầu, quy uật i trị, quy uật cạn tran … Sự t c độn của c c quy uật này này đến

i đất uôn uôn ôn ổn địn C ín v t ế i đất tín to n tr n ý t uật dù

có sử dụn c c p ươn p p tối ưu n ất cũn ó có t ể c ín x c được với

i t ị trườn

Gi trị của một mản đất ồm i trị tài n uy n tự n i n và c i p í đầu tư

tr n đất Do đất đai có tín vĩn cửu n n c c oản c i p í đầu tư tr n đất à man tín dài ạn T ôn t ườn để x c địn i đất c c b n t ườn dựa vào yếu tố t ị trườn tr n cơ sở cân n ắc p ần ợi íc của m n t u được từ đất

đó Điều này p ụ t uộc rất ơn vào tr n độ p t triển xã ội của ả năn

ai t c c biệt của n ữn n ười có quyền iểm so t đất đai

Mặt c, tổn cun tự n i n tối đa của àn óa quyền sử dụn đất bị iới ạn bởi diện tíc tự n iện của đất đai Cùn với sự tăn trưởn của in

tế xã ội, n u cầu về đất n ày một tăn Cầu tăn n ưn cun ôn tăng, do vậy i đất t ươn tăn t eo tỷ ệ t uận với sự p t triển của in tế xã ội

B n cạn đó, do tín đặc địn của àn óa quyền sử dụn đất àm c o cun quyền sử dụn đất uôn man tín độc quyền N ười ta ôn t ể t m ra ai mản đất iốn y ệt n au Điều này dẫn ra rằn quy uật cun cầu t c độn rất mạn đến i đất v nó à yếu tố trực tiếp n ất, n ạy cảm n ất, rõ nét n ất

N oài ra, i nói đến c c quy uật của n n in tế t ị trườn t c độn đến

i đất ôn t ể t iếu quy uật cạn tran N ư đã nói ở tr n, àn óa quyền

sử dụn đất uôn man tín đặc địn n n c c iao dịc i n quan đến àn óa

đó cũn có nét c biệt với c c àn óa t ôn t ườn c K ôn p ải bất

ỳ một c ủ t ể nào cũn được tự do trở t àn n ười mua oặc n ười b n đối với quyền sử dụn đất mà c ỉ n ữn c ủ t ể có điều iện p p uật c o p ép mới được t am ia iao dịc tr n t ị trườn

K i địn mua bất một mản đất nào t n ười mua uôn t m c c ai

t c t ôn tin về mản đất đó, còn n ười b n và c c đối t ủ uôn cố ắn để

ạn c ế c c t ôn tin bất ợi c o m n C ín v ý do đó c o n n i trị mua

b n của mản đất đó đôi i à “Gi ảo” có t ể cao ơn oặc t ấp ơn i trị

t ực

1.3.4 C c yếu tố, vị trí không gian và thời gian

Vị trí, ôn ian và t ời ian c i p ối trực tiếp đến ả năn sin ợi của đất đai Về vị trí t đất đai uôn uôn cố địn , với c c vị trí đất đai c

n au t sẽ có ả năn sin ợi c n au Hơn nữa, quy oạc sử dụn đất quyết địn mục đíc sử dụn đất và uôn tạo ra n ữn ợi t ế c n au ở

n ữn vị trí đất ôn iốn n au Lẽ iển n i n à đất ở đô t ị sẽ có m c i cao ơn đất ở nôn t ôn, do đô t ị có vị trí tiện ợi ơn c o việc sin oạt, sản xuất, t ươn mại … đất đai sẽ có ả năn sin ợi n an Và đươn n i n đất nào có diện tíc ớn ơn sẽ có i cao ơn so với đất có vị trí n ỏ ơn (nếu c c yếu tố ản ưởn đến i đất c à tươn đồn ), đó c ín à yếu tố

ôn ian B n cạn đó nếu đầu tư vào mản đất ôn c ỉ man ại t m giá trị c o c ín mản đất đó mà còn man ại i trị một p ần nào đó c o

c c mản đất xun quan V vậy, yếu tố vị trí uôn uôn biến độn , cùn một

t ửa đất tron u vực tron n ữn iai đoạn c n au sẽ có m c i c

n au Điều này p ụ t uộc n iều vào qu tr n ai t c, iến tạo đất đai của còn n uời và N à nước

N oài n ữn yếu tố ể tr n, i đất còn p ụ t uộc vào rất n iều yếu tố

c n ư tập tục, tập qu n địa p ươn , sở t íc , t ị iếu của t ị trườn sở tại

1.4 ƣợc sử hình thành và ph t triển ph p uật về gi đất

Sự điều c ỉn của p p uật về i đất có t ể c ia t àn c c iai đoạn sau:

1.4.1 Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993

Trước i Luật Đất đai 1993 được ban àn , nước ta có Luật Đất đai

1987, tuy n i n, n i n c u Luật đất đai 1987 và c c văn bản i n quan n ư

N ị địn 30/HĐBT/1989 ướn dẫn t i àn Luật đất đai 1987 t ôn

t ấy có quy địn nào điều c ỉn về vấn đề i đất do Luật Đất đai 1987 vẫn mang nặn dấu ấn của cơ c ế cũ, cơ c ế ế oạc óa, tập trun , quan i u, bao cấp C c quan ệ n à, đất vẫn nặn về cơ c ế xin – c o, cấp p t; đất đai được coi à một p úc ợi xã ội mà N à nước à n ười đại diện c o xã ội

đ n ra p ân p ối c o n ười sử dụn , c đất đai iai đoạn này c ưa được coi à có i Luật Đất đai 1987 ôn t ừa n ận i trị quyền sử dụn đất,

ôn c o p ép tự do c uyển quyền sử dụn đất t eo n u cầu của t ị trườn

mà c ỉ được t ực iện tron n ữn trườn ợp uật có quy địn (Điều 14, Điều 16, Luật Đất đai 1987)

P p uật iai đoạn trước năm 1993 ôn có n ữn quy địn cần t iết

để tạo cơ sở p p ý c o việc x c địn i đất n ằm tạo ra môi trườn và àn

an p p ý để t ị bất độn sản oạt độn đún mục đíc mà N à nước mon muốn

1.4.2 Giai đoạn từ 1993 đến 2002

Đây à iai đoạn mà Luật đất đai 1993 được ban àn và có iệu ực t i

àn Do t ực tiễn t i àn Luật Đất đai 1987 c o t ấy n iều bất cập, mặc dù

t eo uật t việc mua b n đất đai à ôn được p ép n ưn t n trạng mua

b n đất tr n t ị trườn vẫn diễn ra n ưn ại ôn có sự quản ý của N à nước n n n ày 14 t n 7 năm 1993, Quốc ội K óa IX t ôn qua Luật Đất đai 1993, đã đ n dấu một bước p t triển mới tron c c quy địn về đất đai nói c un và c c quy địn về i đất nói ri n ; ần đầu ti n tron ịc sử p p uật đất đai đề cập đến vấn đề i đất một c c trực tiếp n ằm điều c ỉn mối quan ệ iữa N à nước với đối tượn sử dụn đất

Tại Điều 12 Luật Đất đai 1993 (Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sun một số điều của Luật Đất đai 2001) có quy địn : “C ín p ủ quy địn un i c c

oại đất c o từn vùn , t eo từn t ời ian và n uy n tắc, p ươn p p x c địn i c c oại đất Ủy ban n ân dân tỉn , t àn p ố trực t uộc trun ươn quy địn i c c oại đất p ù ợp t ực tế tại địa p ươn để tín t uế c uyển quyền sử dụn đất tiền t u đất, ệ p í trước bạ, tín i trị tài sản i iao đất, bồi t ườn i N à nước t u ồi đất” Tiếp đó, à một oạt c c văn bản ướn dẫn t i àn về vấn đề i đất cũn được ra đời n ư: N ị địn 80/CP của C ín p ủ n ày 06/11/1993 quy địn c i tiết về un c c oại đất (sau được t ay t ế bằn N ị địn 87/1994/NĐ-CP n ày 17/08/1994 của C ín

p ủ và N ị địn 17/1998/NĐ-CP ngày 21/03/1998

T eo đó, C ín p ủ có t ẩm quyền x c địn c c n uy n tắc c un , mục đíc của i đất; và UBND cấp tỉn có t ẩm quyền x c địn i đất cụ t ể tại từn địa p ươn

Với n ữn quy địn mới tron Luật Đất đai 1993, N à nước ta đã

c ín t c t ừa n ận đât đai à một oại àn óa đặc biệt, và đất đai cũn có

i C c quy địn này đã tạo tiền đề c o sự ra đời và vận àn t ị trườn bất độn sản ay cụ t ể à t ị trườn quyền sử dụn đất

1.4.3 Giai đoạn từ 2003 đến 2013

Mặc dù Luật Đất đai 1993 ra đời đã có n ữn quy địn cụ t ể ơn về i đất n ưn c c quy địn này còn n iều ạn c ế, c ưa điều c ỉn được ết c c trườn ợp xảy ra tron t ực tiễn t i àn , qua qua tr n đ n i côn t c t i

àn Luật, đòi ỏi N à nước cần có n iều quy địn mới để điều c ỉn vấn đề đất đai Do đó, n ày 26/11/2003, Quốc ội t ôn qua Luật Đất đai 2003, đây được coi à một bước tiến vượt bậc tron qu tr n xây dựn p p uật đất đai nói c un và p p uật về i đất nói ri n ở nước ta C c quy địn về i đất được i n ận rõ ràn , cụ t ể tron Luật và một oạt c c văn bản ướn dẫn

t i àn đi èm Bao ồm:

• Luật Đất đai 2003;

• N ị địn số 69/2009/NĐ-CP n ày 13/8/2009 của C ín p ủ quy địn

bổ sun về quy oạc sử dụn đất, i đất, t u ồi đất, bồi t ườn , ỗ trợ và t i địn cư;

• T ôn tư i n tịc số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 ướn dẫn xây dựn , t ẩm địn , ban àn bản i đất và điều c ỉn bản i đất t uộc t ẩm quyền UBND tỉn , t àn p ố trực t uộc trun ướn ;

• C c Quyết địn của UBND c c tỉn , t àn p ố trực t uộc trun ươn

i n quan đến quy địn về i đất,…

Sự ra đời của Luật Đất đai 2003 đã t ay đổi t ị trườn bất độn sản i có

n ữn bước p t triển mạn mẽ cả về quy mô, cơ cấu, óp p ần tíc cực vào việc t úc đẩy mạn mẽ in tế-xã ội p t triển Luật đất đai 2003 đã x c ập một cơ c ế mới về x c địn i đất T eo đó, p p uật t ừa n ận có ai oại

i đất cùn tồn tại, đó à i đất n t àn tr n t ị trườn và i đất do N à nước quy địn p ải p ù ợp với i t ị trườn , để t ực iện c c năn quản

ý N à nước và đảm bảo sự vận àn của t ị trườn bất độn sản Tuy n i n,

c c quy địn về i đất vẫn còn n iều bất cập mà ti u biểu à un i đất không s t với t ực tế, qu c n ệc so với i đất tr n t ị trườn Đòi ỏi

N à nước ta p ải tiếp tục điều c ỉn c c quy địn về đất đai để p ù ợp ơn với t n n t ực tiễn

1.4.4 Giai đoạn từ 2013 đến nay

Luật Đất đai 2013 được Quốc ội K óa XIII t ôn qua vào ngày 29/11/2013 với 14 c ươn , 212 Điều đã t ể c ế óa đầy đủ n ữn quan điểm,

địn ướn của Đản tron ĩn vực đất tai, đồn t ời iải quyết được n ữn vướn mắc, ạn c ế p t sin tron qu tr n t i àn Luật Đất đai năm 2003 Cùn với sự ra đời của Luật Đất đai 2013, một oạt c c văn bản ướn dẫn

• T ôn tư số 36/2014/TT-BTNMT n ày 30/6/2014 quy địn c i tiết

p ươn p p địn i đất, xây dựn , điều c ỉn bản i đất, địn i đất cụ t ể và tư vấn x c địn i đất;

• T ôn tư số 20/2015/TT-BTNMT n ày 20/4/2015 ban àn địn m c

in tế- ĩ t uật để ập dự to n n ân s c N à nước p ục vụ côn t c địn i đất

• C c Quyết địn của UBND tỉn t àn p ố trực t uộc trun ươn ban

àn bản i đất tại địa p ươn ,…

C c văn bản p p uật quy địn về i đất đã tạo một àn an p p ý tron vấn đề đất đai Luật Đất đai 2013 ra đời với n iều điểm đổi mới so với

p p uật đất đai trước đó T eo đó, Luật Đất đai 2013 đã quy địn rõ n uy n tắc địn i đất p ải t eo mục đíc sử dụn đất ợp p p ại t ời điểm địn

i , t eo t ời ạn sử dụn đất; bổ sun c c quy địn về cơ quan xây dựn , cơ quan t ẩm địn i đất; vị trí của tư vấn i đất tron việc x c địn i đất,

t ẩm địn i đất và việc t u tư vấn để x c địn i đất cụ t ể Luật Đất đai

2013 quy địn un i đất do C ín p ủ ban àn địn 05 năm một ần đối với từn oại đất, t eo từn vùn ; bỏ quy địn côn bố bản i đất đất vào 01/01 àn năm và t ay vào đó à bản i đất sẽ được xây dựn địn

05 năm một ần và côn bố côn ai vào n ày 01/01 của năm đầu

Luật Đất đai 2013 ra đời đã tiếp cận và t ể iện đầy đủ c c vấn đề tài

c ín đất đai t eo cơ c ế t ị trườn địn ướn XHCN có sự quản ý của N à

nước, đồn t ời đảm bảo quyền ợi của n ười sử dụn đất, quyền ợi của N à nước, c ủ đầu tư và đảm bảo ổn địn xã ội; p ù ợp với qu tr n t ực iện

sự n iệp côn n iệp óa, iện đại óa đất nước

Nói tóm ại, c c quy địn p p uật về i đất uôn à một vấn đề quan trọn và p c tạp tron quản ý N à nước về đất đai Đản và N à nước ta uôn quan tâm và nỗ ực để n ày càn oàn t iện ệ t ốn p p uật đất đai nói c un và p p uật về i đất nói ri n n ằm tạo một àn an p p ý rõ ràn iúp N à nước quản ý được đất đai và tạo n ữn điều iện t uận ợi c o

n ười sử dụn đất và p t triển bền vữn

1.5 Ph p uật một số nước về gi đất và gợi mở cho Việt Nam

1.5.1 Pháp luật về giá đất ở các nước chuyển đổi Đông Âu

Tất cả c c nước c uyển đổi Đôn Âu n ư Li n Ban N a, Rumania,… đều xây dựn và t ôn qua iến p p mới với quyền sở ữu tư n ân về đất đai Cụ t ể: Tại Liên Bang Nga đã ban àn iến p p năm 1993 với quy địn

N à nước bảo ộ quyền sở ữu tư n ân về tài sản Tại Rumania đã ban àn iến p p năm 1992 cũn với quy địn N à nước t ừa n ận quyền sở ữu tư

n ân về tài sản, đồn t ời ban àn Luật b n đất bắt buộc vào năm 1994 và

bộ uật Dân sự năm 2005 Tại Ba Lan, C ín p ủ đã ban àn iến p p năm

1997 với quy địn về cơ c ế c iếm iữ đất đại bắt buộc sử dụn vào mục đíc côn cộn sau i đền bù c o n ười mất đất

Nhìn chung, tại c c nước này, qu tr n tư n ân óa đất đai từ sở ữu

n à nước san sở ữu tư n ân tiến àn son son với qu tr n n à nước có quyền sở ữu đất đai bắt buộc (có bồi t ườn ) Quyền c iếm iữ đất đai bắt buộc của n à nước c ỉ được t ực iện i c ín quyền c c cấp (từ trun ươn đến xã) có n u cầu sử dụn đất vào mục đíc côn cộn Gi trị bồi t ườn có

t ể tín bằn tiền oặc iện vật, với i trị tươn đươn Hiện vật t ườn à BĐS mà b n n ận bồi t ườn c ấp n ận Việc bồi t ườn được xem xét

ôn c ỉ c o c ủ đất, n ười được sử dụn mà c o cả n ữn n ười i n quan đến đất đó Gi đất để tín bồi t ườn được được x c địn t eo i so s n

i mua b n đất tươn đươn , do địn i vi n x c địn Nếu ôn đạt được

sự đồn t uận t n ười bị c iếm iữ đất có quyền iện ra tòa n C ủ đất có quyền xuất tr n c c căn c để địn i đất và đề n ị c c của địn i vi n

n ủy ban c uy n ia của iệp ội địn i quyết địn

Hiệp ội địn i có tr c n iệm đảm bảo ạ tần t ôn tin, p ươn

p p, căn c p ục vụ c o n iệp vụ địn i , đào tạo c c địn i vi n đón vai trò rất quan trọn tron qu tr n địn i bất độn sản để tín bồi t ườn

Ở Rumania, iệp ội địn i ANEVAR được t àn ập năm 1992 với 6500

ội vi n Ở Hun ari, Hiệp ội bất độn sản t àn ập năm 1991 với 550 ội

vi n, tron đó có 110 à c n ân và 330 à c c côn ty địn i Hiệp ội địn

i của Li n Ban N a được t àn ập năm 1991 với c c ội vi n à c c địn

i vi n và c c côn ty cun cấp dịc vụ địn i C c iệp ội địn i nói

tr n đều đặt ra c c mục ti u để p t triển à đảm bảo tín c uy n n iệp p ù

ợp với c uẩn địn i t ế iới

1.5.2 Pháp luật về giá đất của Úc

Tại Úc, p p uật về i đất có từ rất sớm; Cụ t ể, ở ban Nam Úc đã

p dụn Luật địn i đất năm 1971, ban New Sout Wa es p dụn Luật địn i đất năm 1916 Hệ t ốn địn i đất của N à nước à c c văn p òn địn i đất, và i đất sẽ được côn bố vào n ày 01 t n 07 àn năm; ết quả địn i đất à oàn toàn độc ập dựa tr n dữ iệu t ị trườn bất độn sản Ngoài ra, c c tổ c c địn i đất độc ập cũn t am ia vào qu tr n địn

i đất t ôn qua việc đấu t ầu địn i đất àn oạt để Văn p òn địn i đất của ban côn bố vào n ày 01 t n 07 àn năm và địn i tron c c tran c ấp p p ý iữa c c c ủ t ể với n au tron quan ệ đất đai với n au

Về n uy n tắc địn i đất t việc x c địn i đất p ải t ực iện t eo đún quy địn của p p uật và đảm bảo tín n uy n tắc của t ị trườn , tại

t ời điểm, bối cản iao dịc x c địn và ết quả địn i càn s t với i t ị trườn càn tốt B n cạn đó, ết quả địn i đất p ải có ả năn iểm tra, đối c n với c n c t ị trườn một c c côn ai và min bạc

Về p ươn p p địn i đất, p p uật Úc quy địn 3 p ươn p p địn i p ổ biến tr n t ế iới Đó à: P ươn p p so s n trực tiếp; p ươn

p p vốn óa (tươn đươn với p ươn p p t u n ập và p ươn p p t ặn

dư ở Việt Nam) và p ươn p p c iết trừ

Việc địn i được t ực iện t eo 2 quy tr n :

• Địn i đất àn oạt (c ủ yếu p ục vụ việc tín t uế đất/bất độn sản,

t uế t u n ập từ bất độn sản và được côn bố côn ai vào đ m 30

t n 6 àn năm, có iệu ực từ n ày 01 t n 07 àn năm)

• Địn i đất ri n ẻ (đất tron trườn ợp tín bồi t ườn tron trườn ợp N à nước t u ồi đất, t ế c ấp quyền sử dụn đất/bất độn sản tron c c iao dịc Dân sự c)

Đặc biệt, tại Úc cơ sở dữ iệu về i đất bao ồm dữ iệu i đất do n à nước quy địn , dữ iệu i đất t ị trườn cập n ật àn n ày n ệ t ốn

t ôn tin đất đai (LIS) do cơ quan quản ý và dịc vụ đất đai từn ban quản

ý đã được đầu tư xây dựn oàn t iện, t ườn xuy n được cập n ật, đ p n

y u cầu c un cun cấp t ôn tin c o N à Nước, tổ c c và n ười dân

N ữn quy địn của p p uật về địn i đất tạiÚc có i trị rất ớn tron việc đảm bảo sự côn ai, min bạc và quyền ợi ợp p p c o n ười sử dụn đất, à in n iệm để Việt Nam ọc tập tron việc xây dựn các quy địn p p uật về i đất

1.5.3 Pháp luật về giá đất của Đài Loan

Ở Đài Loan việc t ực iện cải c c ruộn đất và xây dựn ệ t ốn

p p uật đất đai đã đạt được n ữn t àn tựu ớn C ế độ sở ữu đất đai và

c c tiếp cận của p p uật tron vấn đề này của Đài LoanVề bản c ất cũn tươn tự Việt Nam Cụ t ể à: “Toàn bộ đất đai tron ãn t ổ Đài Loan t uộc

về toàn dân Quyền sở ữu tư n ân về đất đai, do n ười dân c iếm iữ được bảo vệ và ạn c ế t eo quy địn của p p uật Đất t uộc sở ữu tư n ân bị

đ n t uế t eo i trị của đất và N à nước có t ể mua đất đó t eo i trị p ù

ợp với i trị của đất ”

T eo quy địn n ư tr n, có t ể iểu rằn sở ữu tư n ân về đất đai ở Đài Loan à một oại sở ữu đặc biệt, được quy địn cụ t ể tron p p uật

n ưn về bản c ất t đất đai t uộc sở ữu của toàn dân, i trị của đất đai được p dụn c ín x c để p dụn t uế cũn n ư i đất i N à nước có

n u cầu mua ại

Năm 2000, Luật c iếm iữ đất đai của Đài Loan có iệu ực Theo đó,quy địn việc p dụn i BĐS được t ực iện ri n biệt ồm i trị đất đai và tài sản ắn iền tr n đất Gi trị bồi t ườn đất đai được tín t eo i trị đất đai tại t ời điểm ấy đất đó, i trị bồi t ườn về côn tr n xây dựn tr n đất được tín t eo i của côn tr n xây dựn t ay t ế

T eo Luật B n quân địa quyền, c ín quyền địa p ươn có tr c

n iệm t ườn xuy n ảo s t để x c địn i và t ể iện tr n bản đồ i đất Việc t u t ập t ôn tin i đất, đề xuất i đất và ập bản đồ i đất để c ín quyền địa p ươn xem xét do c c sở địn i đất iúp đỡ Kết quả ảo s t và

đề xuất i đất được tr n n một ủy ban địn i p duyệt và côn bố vào

n ày 01 t n 01 àn năm Ủy ban địn i đất do c ín quyền cấp tỉn

t àn ập, có n iệm vụ xem xét, p duyệt, p n quyết về i đất, điều c ỉn

i đất do c ín quyền địa p ươn đề xuất; có n iệm vụ xem xét và p duyệt việc điều c ỉn đất đai, việc c iếm iữ đất đai, i trị bồi t ườn đối với vùn đất bị c iếm iữ

Nhìn chung, quy địn của p p uật về cơ c ế c iếm iữ đất để sử dụn vào mục đíc côn cộn , địn i đất àn năm và điều c ỉn tăn i đất để tín bồi t ườn ở Đài Loan có n iều nét tươn đồn với ệ t ốn p p uật đất đai iện àn ở Việt Nam Điểm c biệt quan trọn n ất à cơ quan có

t ẩm quyền quyết địn i đất p ù ợp với i t ị trườn , i trị bồi t ườn

à một ủy ban địn i đất ồm n iều t àn vi n quyết địn , ôn p ải do cơ quan àn c ín quyết địn T m nữa, c c địa p ươn cấp tỉn đều có cơ sở địn i đất à cơ quan quản ý c uy n môn về i đất iúp c o ãn đạo địa

p ươn , độc ập với cơ quan quản ý tài c ín và cơ quan quản ý đất đai

Qua đó, Việt Nam n n xem xét c c in n iệm của Đài Loan để iao

tr c n iệm địn i đất, bồi t ườn đất c o một ủy ban địn i đất C ún

ta có t ể iao n iều n iệm vụ c c o cơ quan này n ư tran c ấp và iải quyết n ữn iếu nại về i đất Để trở n n có ệ t ốn t ở Trun ươn cũn n n có một cơ quan địn i đất để iải quyết c c tran c ấp, iếu nại

về i đất ở địa p ươn

1.5.4 Pháp luật về giá đất của Hàn Quốc

Tại Hàn Quốc, việc địn i đất được quy địn iao c o c c tổ c c độc ập có năn ực và uy tín c N ànước ôn địn i đất Sau i c c tổ

c c này địn i đất t N à nước sẽ ựa c ọn p ươn n và quyết địn m c

i Hiện nay, t eo p p uật Hàn quốc t để có t ể t u một u đất, n ười ta

sẽ t u 5 côn ty địn i đất t am ia địn i với 5 p ươn p p c n au Sau đó, N à nước sẽ ấy trun b n của 5 p ươn n đó àm căn c để ra quyết địn bồi t ườn Làm n ư vậy t i đất sẽ p ù ợp và b m s t với i đất t ị trườn ơn

Về p ươn p p địn i đất: p p uật Hàn Quốc quy địn ồm là

p ươn p p so s n c c iao dịc với p ươn p p c i p í và p ươn p p vốn óa t u n ập được t ực iện bởi ệ t ốn t ẩm địn vi n, đ n i vi n

Để xây dựn ệ t ốn địn i min bạc , côn bằn , Hàn Quốc sử dụn ệ thốn t ôn tin đất đai Hàn Quốc, bản so s n c c yếu tố ản ưởn tới i đất (LFCT), ti u c uẩn t ẩm địn i đất, ti u c uẩn t ẩm địn i n à Hàn Quốc còn p dụn uật t u ồi đất c o c c dự n côn Trun b n mỗi năm

t u ồi oản 150 m2, i trị ước tín n tới 1,5 tỷ USD

Một số kinh nghiệm đối với Việt Nam trong việc quy định pháp luật về giá đất

Từ quy địn p p uật về i đất của c c nước n u ở tr n, có t ể t ấy:

T n ất, iện nay nước ta cũn đan p dụn 5 p ươn p p x c địn

i đất n ư c c nước, tuy n i n p ươn p p địn i đất của một số nước

tr n t ế iới được ắn iền với c c p ươn p p địn i bất độn sản n ưn

ở Việt Nam, côn t c địn i đất được C ín p ủ quy địn t ôn qua việc ban àn N ị địn 44/2014/NĐ-CP về p ươn p p x c địn i đất và

un i c c oại đất và T ôn tư ướn dẫn của c c Bộ, n àn có i n quan

Tr n cơ sở c c văn bản này, Ủy ban n ân dân c c tỉn , t àn p ố trực t uộc trun ươn đã có quy địn về i c c oại đất ở từn địa p ươn Tuy n i n,

tr n t ực tế ở Việt Nam iện nay t việc mua b n, trao đổi đất đai diễn ra tr n

t ị trườn mà N à nước ôn t ể iểm so t được, c ủ yếu à mua b n trao tay C ín v vậy, côn t c địn i còn t ực sự mới mẻ v việc t u t ập

t ôn tin t ị trườn t ườn có độ c ín x c ôn cao v t ị trườn t ôn tin

về đất đai c ưa p ải à t ị trườn mở Do vậy, từ in n iệm của nước Úc tron việc xây dựn cơ sở dữ iệu về i đất, Việt Nam ọc tập để đầu tư, xây dựn , oàn t iện ệ t ốn cơ sở dữ iệu về i đất để đ p n n u cầu t ôn tin về i đất của N à nước, c c tổ c c và n ười dân

T ai, về i đất đền bù, Việt Nam n n p dụn t eo in n iệm của một số nước n ư Hàn Quốc và n iều nước c u vực c âu Á tron việc tín

i đền bù Cụ t ể, với n ữn dự n do C ín p ủ quản ý, việc đền bù được tiến

àn t eo tr n tự: tổ c c n e ý iến n ười dân; địn i đền bù Gi đền bù p ụ

t uộc vào từn u vực, từn dự n Nếu một dự n man tín c iến ược quốc ia

t n à nước đền bù với i cao so với i t ị trườn N n c un , ở c c nước này,

i tiến àn t u ồi đất của dân v c c mục đíc c n au, n à nước oặc c

n ân đầu tư đều đền bù với m c cao ơn i t ị trườn

T ba, về cơ quan t ẩm địn i , iểm so t i đất, ở một số nước n ư

Úc, việc t ực iện c c iao dịc dân sự về đất đai và iải quyết iếu iện về

i đất được t ực iện một c c bài bản qua c c bước cụ t ể Đây cũn à một tron n ữn in n iệm mà c ún ta cần p ải ọc tập để iải quyết n an

c c trườn ợp iếu iện về i đất Muốn vậy, N à nước p ải iểm so t được n ữn oạt độn về đất đai c ặt c ẽ qua việc cải c c t ủ tục àn

c ín tron việc t ực iện c c iao dịc dân sự về đất đai tr n p c tạp, c c chín s c của N à nước p ải p ù ợp với t n n t ực tế

- N oài ra, một số nước c ưa t ực iện xon qu tr n p t triển

c uyển dịc từ nước nôn n iệp san côn n iệp vẫn đan p ải c uyển đất nôn n iệp san đất p i nôn n iệp (Hàn Quốc, Đài Loan…) thì còn có một oại i đất i N à nước ấy đất (t ôn qua n t c t eo từn nước

n ư b n bắt buộc, trưn mua…) t i đất t eo n uy n tắc t ỏa t uận tr n cơ

sở i t ị trườn đảm bảo n uy n tắc đồn t uận của cộn đồn n ười sử dụn đất

Do vậy, ở Việt Nam, cần àm rõ được c c oại i và mục đíc sử dụn của từn oại i đất, àm rõ K un i , Bản i , i cụ t ể có p ải à tất cả

à i t ị trườn ôn ? Hay i do N à nước ấn địn ? Hay i t ỏa t uận?

Tiểu kết chương 1

Vấn đề p p uật về i đất cùn với sự p t triển của nền in tế t ị trườn iến c o t ị trườn BĐS n ày n iều biến độn , cần t iết p ải có sự điều c ỉn của p p uật Do đó, việc n i n c u c c vấn đề í uận về i đất

và p p uật về i đất, ịc sử của p p uật về i đất, c c yếu tố ản ưởn đến p p uật về i đất và quy địn của c c nước tr n t ế iới về vấn đề này

à ết s c cần t iết Từ đó, đúc ết, địn ướn c o việc ban àn c c quy địn p p uật cụ t ể n ằm iải quyết c c vấn đề tồn đọn , ạn c ế t i àn

tr n t ực tiễn

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP UẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ GI NG, TỈNH HÀ GI NG 2.1 Thực trạng ph p uật về gi đất

2.1.1 Quy định về nguồn hình thành giá đất

N uồn n t àn i đất được iểu à c c t c mà i đất được n

t àn , có t ể do một cơ quan, tổ c c quy địn oặc t ôn qua một cơ c ế

n t àn n ất địn n ư đấu i ay do c c b n t ỏa t uận

Điều 55 Luật Đất đai năm 2003 quy địn i đất được n t àn từ c c

n uồn:

• Do N à nước quy địn ;

• Do đấu i , đấu t ầu QSDĐ;

• Do sự t ỏa t uận của c c b n tron iao dịc dân sự t ực tế;

• Gi đất n t àn do c c tổ c c địn i c uy n n iệp tư vấn

Từ quy địn tr n có t ể t ấy n uồn n t àn i đất tươn đối đa dạn Quy địn n ư vậy à ợp ý bởi i đất ôn c ỉ c ịu sự quản ý của N à nước mà còn c ịu sự t c độn của c c yếu tố in tế

K c với Luật đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 ra đời ại ôn có điều oản nào quy địn cụ t ể về n uồn n t àn i đất n ưn căn c vào tin

t ần c c điều uật cũn n ư t ực tiễn, có t ể t ấy i đất được n t àn từ

ba n uồn c ủ yếu sau:

Một à, i đất do N à nước quy địn : N à nước với tư c c à đại diện

c ủ sở ữu toàn dân về đất đai có quyền quyết địn i đất quy địn tại

K oản 5 Điều 13 Luật đất đai 2013 Quyền quyết địn này của N à nước được quy địn cụ t ể ơn tại Điều 113 và Điều 114 Luật đất đai 2013 với nội dun trao c o c c cơ quan của N à nước ban àn un i đất và bản i đất Cụ t ể à C ín p ủ ban àn un i đất và UBND cấp tỉn ban àn bản i đất và quyết địn i đất cụ t ể T eo đó, C ín p ủ à cơ quan trực tiếp xây dựn un i đất c un tron p ạm vi cả nước Tr n cơ sở un

i đất do C ín p ủ quy địn , UBND cấp tỉn ban àn bản i đất quy

địn từn oại đất cụ t ể p ù ợpi với điều iện tại địa p ươn m n Gi đất

do N à nước quy địn được sử dụn àm căn c để tín c c oản t u tài

c ín về đất đai

Hai à, i đất do c c b n t ỏa t uận tron c c iao dịc i n quan đến đất đai Luật đất đại 2013 ôn có quy địn cụ t ể nào về vấn đề này, tuy n i n

t eo quy địn tại Điều 112 Luật đất đai 2013 t N à nước quy địn i đất

p ải đảm bảo n uy n tắc p ù ợp với i đất p ổ biến tr n t ị trườn Điều

đó đồn n ĩa với việc N à nước oàn toàn t ừa n ận sự tồn tại của của i đất t ị trườn , p ản n đún ban c ất àn óa của đất đai t ôn qua c c iao dịc dân sự, ôn c ịu sự p đặt của ý c í n à nước Tuy n i n, i đất

t ị trườn t uôn uôn biến độn , tăn iảm tùy t uộc ý c í và sự t ỏa t uận của c c b n iao dịc C ín vị sự biến độn , ôn ổn địn này n n i t ị trườn ôn được sử dụn àm căn c để t u c c oản t u tài c ín về đất đai

Ba à, i đất n t àn do đấu i QSDĐ: Việc côn n ận oạt độn đấu

i QSDĐ à một n uồn n t àn i đất được coi à một tron n ữn biểu iện tíc cực của việc điều tiết vấn đề tài c ín về đất đai bằn cơ c ế t ị trườn Đây à quy địn oàn toàn ợp ý, p ù ợp với xu ướn c un của

p p uật tr n t ế iới K c với Luật đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã bỏ quy địn đấu t ầu QSDĐ à một n uồn n t àn i đất với ý do oạt độn đấu i và đấu t ầu tươn đồn n au về cơ c ế t ực iện, việc quy địn cả

ai n t c này đều à n uồn n t àn i đất à ôn cần t iết Tuy

n i n, có t ể t ấy về bản c ất i trún đấu i cũn c ín à i t ị trườn bởi i này cũn p ụ t uộc vào ý c í của c c b n tron quan ệ đấu i , b n nào đưa ra i cao n ất t đó c ín à i trún đấu i Gi trún đấu i ,

ôn được t ấp ơn i N à nước quy địn , n ĩa à i N à nước quy địn được coi à i sàn c o việc đấu i V sự ản ưởn này của i N à nước quy địn n n i trún đấu i cũn được coi à căn c để t ực iện một số

oản t u tài c ín về đất đai Cụ t ể tại Điều 108 Luật Đất đai 2013 quy địn i trún đấu i à căn c để tín tiền sử dụn đất, tiền t u đất

Nói tóm ại, n uồn n t àn i đất t eo tin t ần Luật đất đai 2013

về cơ bản ôn c biệt n iều so với Luật đất đai 2003 Điều này cũn à

p ù ợp với quy địn p p uật của c c nước tr n t ế iới Tuy n i n, t ực tiễn t i àn c o t ấy vấn đề này vẫn còn n ữn ạn c ế, vướn mắc Cụ t ể:

T n ất, i đất do N à nước quy địn t ể iện rõ nét ý c í của N à nước đặc biệt tron việc quy địn p ạm vi p dụn của i đất N à nước vừa quy địn i đất, vừa quản ý, iểm tra, i m s t Điều này có t ể dẫn đến t n trạn tùy tiện tron việc p đặt i đất N oài ra, i đất do N à nước quy địn được điều c ỉn tron p ạm vi rộn ớn, c ỉ man tín tươn đối, mới

c ỉ t ể iện được n ữn yếu tố ản ưởn c ín , n ữn t ôn số p ổ biến man tín c ất c un c un n ư u vực, ệ số sử dụn đất b n quân,…

T m nữa, i đất do N à nước quy địn uôn có xu ướn “ ạc ậu” ơn so với i đất t ực tế tr n t ị trườn bởi i đất do N à nước quy địn được ban

àn x c địn dựa tr n cơ sở xử ý t ôn tin về i đất của t ị trườn , quy

tr n x c địn , ban àn bản i đất p ải t ôn qua n ữn t ủ tục àn

c ín n ất địn , mất một oản t ời ian n ất địn Rồi sau i ban àn nếu có n ữn bất cập ại y u cầu điều c ỉn bổ sun Do đó, i đất của N à nước uôn “t eo sau” i của t ị trườn Gi đất do N à nước quy địn c ỉ

n ằm iải quyết mối quan ệ in tế đất iữa N à nước và n ười sử dụn đất,

k ôn p dụn i đất này i c c b n c uyển n ượn QSDĐ

T ai, do sự vận độn biến đổi của nền in tế t ị trườn éo t eo i đất t ị trườn cũn uôn t ay đổi, điều nầy ây ó ăn tron côn t c quản

ý đất đai của N à nước đồn t ời côn t c t u t ập, p ân tíc t ôn tin dữ iệu àm cơ sở để N à nước ban àn i đất cũn sẽ ặp n iều ó ăn Hơn nữa, sự bất ổn địn của i t trườn cũn có t ể dẫn đến t ị trườn BĐS bị mất iểm so t; i t ị trườn đội i qu cao ại dẫn đến t n trạn

c n ệc ớn iữa i t ị trườn và i N à nước, dẫn đến n iều ệ ụy n ư