Pháp luật về giá đất những vấn đề về lý luận và thực tiễn

NỘI DUNG CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG1.1 Khái niệm: Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dungđất giá đất là số tiền tính trên một diện tích đất do Nhà nước quy địn

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài:

Theo số liệu mới nhất do Liên Hiệp Quốc công bố ngày 13/08/2018 dân

số Việt Nam là 96.602.501 người chiếm 1,27 % dân số thế giới Mật độdân số 312 người/km2 Đứng vị trí thứ 14 trên thế giới trong bảng xếphạng dân số các nước và vùng lãnh thổ Với sự gia tăng dân số nhanhchóng như vậy, đã dẫn đến nhiều vấn đề hệ luỵ Con người muốn tồn tại,thì con người phải được thoả mãn các nhu cầu về vật chất Các sản phẩmvật chất nhằm đáp ứng nhu cầu của con người đều được trực tiếp hoặcgián tiếp lấy từ đất và các điều kiện tự nhiên khác Diện tích đất của ViệtNam là 310.060 Km2

Để đảm bảo một đất nước phát triển thì Chính phủ cần có những chínhsách phù hợp đảm bảo người dân có cuộc sống ấm no Ông bà ta có câu

“an cư lạc nghiệp” để chỉ việc một người trước khi bắt tay vào xây dựng

sự nghiệp thì cần có sự ổn định về nơi ăn ở Chúng ta có thể dễ dàng nhậnthấy con người ngày càng gia tăng, nhưng đất đai thì lại hữu hạn Với tốc

độ gia tăng dân số như hiện nay, để làm được điều đó thì Chính phủ cần

có những quy định phù hợp trong việc phân phối đất đai Và sau khichuyển sang nền kinh tế thị trường 1986 thì nước ta đã có những chuyểnbiến mạnh mẽ khôi phục kinh tế sau chiến tranh, và kèm theo sự pháttriển đó thì Luật Đất đai 1993 đã xem đất đai là một dạng hàng hoá và cóthể chuyển nhượng được Và từ đó thuật ngữ “giá đất” bắt đầu xuất hiệntrong quy định pháp luật

Và tuỳ vào từng vị trí đại lý, điều kiện kinh tế của từng khu vực mà sẽ cógiá đất khác nhau Do đảm bảo tính công bằng khách quan Chính Phủ banhành khung giá đất từng khu vực, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ dựa vào

đó ban hành bảng giá đất của địa phương mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài:

- Châu Hoàng Thân, Phan Trung Hiền (2017), Hoàn thiện các quy định về

định giá đất ở Việt Nam hiện nay, Tạp chí Nhà nước và pháp luật,

(03),tr65-75.

- Phan Thanh Thảo, Châu Hoàng Thân, Phan Trung Hiền (2016), Gía đất

và định giá đất ở Việt Nam – Từ pháp luật đến thực tiễn, Tạp chí Kỷ yếu

hội nghị khoa học, tr 563-576.

3 Đối tượng nghiên cứu:

Quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề “giá đất”

4 Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu:

- Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về giá đất trong lĩnh vực

đất đai

- Khảo sát về thực trạng áp dụng để chỉ ra những bất cập từ đó kiến

nghị một số giải pháp cụ thể để hoàn thiện pháp luật

5 Giới hạn đối tượng nghiên cứu:

Pháp luật đất đai Việt Nam quy định về vấn đề “giá đất”

6 Phương pháp nghiên cứu:

+ Phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử;

8 Kết cấu đề tài:

Kết cấu bổ dọc

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 2

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG 5

1.1 Khái niệm: 5

1.2 Sự thay đổi theo thời gian của pháp luật đất đai về quy định giá đất: 5

1.2.1 Luật Đất đai 1987 5

1.2.2 Luật Đất đai 1993: 6

1.2.3 Luật Đất đai 2003: 6

1.2.4 Luật Đất đai 2013: 6

CHƯƠNG 2: GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH 7

2.1 Tại sao Nhà nước phải quy định giá đất? 7

2.2 Nguyên tắc định giá đất Nhà nước: 7

2.3 Phương pháp xác định giá đất 7

2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 8

2.3.2 Phương pháp chiết trừ 8

2.3.3 Phương pháp thu nhập 8

2.3.4 Phương pháp thặng dư 9

2.3.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 10

2.4 Các loại giá đất của Nhà nước 11

2.4.1 Khung giá đất của Chính Phủ 11

CHƯƠNG 3: GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG 21

3.1 Khái niệm giá đất thị trường 21

3.2 Các loại giá đất thị trường 21

3.4 Bất cập của giá đất thị trường 22

3.5 Giải pháp 22

CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN 23

NỘI DUNG CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG

1.1 Khái niệm:

Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dungđất (giá đất) là số tiền tính trên một diện tích đất do Nhà nước quy địnhhoặc hình thành trong giao dịch quyền sử dụng đất.”

Nhưng theo Luật Đất đai 2013 đang có hiệu lực pháp luật tại khoản 19Điều 3 thì: “Giá đất được là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vịdiện tích.”

→Có thế thấy theo khái niệm Luật Đất đai 2013 quy định giá đất mộtcách khái quát hơn

Giá đất có thể hiểu một cách đơn giản đó là mệnh giá của quyền sở hữumảnh đất đó trong một khoảng không gian, thời gian nhất định nhất định

1.2 Sự thay đổi theo thời gian của pháp luật đất đai về quy định giá đất:

1.2.1 Luật Đất đai 1987

Trước khi chuyển sang nền kinh tế thị trường 1986 thì nước ta đã ápdụng cơ chế quản lý tập trung kinh tế - bao cấp Ở thời kì này nhà nướcchỉ tập trung quản lý hành chính về đất đai mà đã bỏ qua việc nhìn nhậnđất đai là một hàng hoá

Theo Điều 27 Hiến pháp 1980 quy định: “Nhà nước bảo hộ quyền sởhữu của công dân về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệusinh hoạt, những công cụ sản xuất dùng trong những trường hợp đượcphép lao động riêng lẻ Pháp luật bảo hộ quyền thừa kế tài sản của côngdân.”

Điều 5 Luật Đất đai 1987: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đấtđai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sửdụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất

có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai ”

Tuy nhiên cũng tại Luật Đất đai 1987 thì lại cho mua bán, chuyểnnhượng nhà ở, người mua nhà được Nhà nước công nhận…

→ Nhà ở là một dạng tài sản gắn liền với đất Việc nghiêm cấm muabán, chuyển nhượng đất nhưng lại cho mua bán, chuyển nhượng nhà ở…

dẫn đến sự tồn tại của thị trường quyền sử dụng đất không chính quy trênthực tế Và thất thoát một nguồn thu của Nhà nước.

☺Theo quy định của Luật Đất đai 1987 thì giá đất bị thủ tiêu và cácgiao dịch về đất đai bị cấm

1.2.2 Luật Đất đai 1993:

Luật Đất đai 1993 được ban hành sau đó nhằm khắc phục tình trạng củaLuật Đất đai 1987 Theo đó, Luật Đất đai 1993, đã thiết lập quan hệ phânphối đất đai trên cơ sở thông qua hình thức mới trong việc chuyển giaoquyền sử dụng đất từ Nhà nước cho NSDĐ và quy định cho NSDĐ cácquyền chuyển giao QSDĐ

Tại Điều 13 của luật này quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất

để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc chothuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khithu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng

và theo từng thời gian.”

→ Mặc dù đã có sự tiến bộ hơn về quy định giá đất, nhưng vẫn cónhững khiếm khuyết như: giá đất quy định lại thấp hơn giá đất chuyểnnhượng trên thị trường, dẫn đến lợi ích của Nhà nước và NSDĐ đều bịảnh hưởng

☺Luật Đất đai 1993 đã có sự công nhận về giá đất tuy nhiên việc ápdụng quy định lại chưa thực sự hiệu quả trên thực tế

1.2.3 Luật Đất đai 2003:

Luật Đất đai 2003 ngoài sự thay đổi về quy định giá đất, thì luật này cònquy định các loại giá đất thị trường trong việc xác định nghĩa vụ củaNSDĐ đối với Nhà nước và việc xác định bồi thường thiệt hại về đất choNSDĐ trong những trường hợp thu hồi

→Luật Đất đai 2013 đặt ra mục tiêu: “đưa giá đất của NN tiến sát đếngiao dịch trên thị trường, xoá bỏ cơ chế hai giá.”

☺Luật Đất đai 2003, mục tiêu đặt ra là áp dụng thống nhất một giá duynhất nhưng giá đất Nhà nước quy định chỉ bằng 30% - 60% giá đất thịtrường

1.2.4 Luật Đất đai 2013:

Luật Đất đai 2013 ngoài việc kế thừa quy định về hai loại giá đất: giáđất Nhà nước và giá đất thị trường còn có những sửa đổi, bổ sung về vấn

đề giá đất

Tại khoản 19 Điều 3 LĐĐ 2013 định nghĩa: “Giá đất là giá trị của

quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.” tại khoản 20 giải

thích rõ hơn về giá trị QSDĐ trong khái niệm giá đất: “Giá trị quyền sử

dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích

đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

→ Luật Đất đai 2013, đã quy định chi tiết rõ ràng về giá đất phù hợp với

sự phát triển của xã hội so với luật trước kia

(Giáo trình Luật Đất đai - Trường Đại học Luật HCM)

CHƯƠNG 2: GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH

2.1 Tại sao Nhà nước phải quy định giá đất?

Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

và do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước traoQSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định” Có nghĩa là Nhà nước sẽ

có quyền định đoạt với đất đai và nó được xem như là một loại tài sản củanhà nước Việc ấn định giá đất thì Nhà nước sẽ định giá được phần giá trịtại sản của mình Từ đó giải quyết mối quan hệ lợi ích giữ Nhà nước vàNSDĐ hay các chủ thể có liên quan

Để đảm bảo tính công bằng trong phân phối đất đai, và lợi ích của cácchủ thể Thì việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắcquy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013

2.2 Nguyên tắc định giá đất Nhà nước:

Phải đảm bảo các yếu tố sau: (khoản 1 Điều 112 LĐĐ 2013)

-Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

-Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mụcđích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đốivới những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sửdụng đất;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sửdụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhauthì có mức giá như nhau

→Việc áp dụng nguyên tắc định giá đất Nhà nước cho ta thấy quyền lợi

và nghĩa vụ của NSDĐ Trong những trường hợp như: thực hiện nghĩa vụtài chính về đất đai đối với nhà nước và đươjc bồi thường thiệt hại khiNhà nước thu hồi theo quy định của pháp luật

2.3 Phương pháp xác định giá đất

Theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT có các loại xác định giá đất như sao:

2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Thực hiện theo các trình tự:

- Khảo sát, thu thập thông tin;

- Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của cácthửa đất so sánh với thửa đất cần định giá;

- Ước định giá đất của thửa đất cần xác định;

- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

→ Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trênthị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường,trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

2.3.2 Phương pháp chiết trừ

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiệntheo quy định sau đây:

- Khảo sát, thu thập thông tin;

- Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản

so sánh;

- Ước tính giá đất của bất động sản so sánh;

- Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

→Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tàisản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất độngsản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần địnhgiá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất

2.3.3 Phương pháp thu nhập

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiệntheo quy định sau đây:

- Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

- Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửađất cần định giá;

- Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

- Chi phíbìnhquân một

năm năm

- Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa

đất cần định giá =

Thu nhập ròng bình quân một nămLãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân mộtnăm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tụctính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 thángcủa ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm caonhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thờihạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theocông thức sau:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn

=

r x (1 + r) n (1+r) n – 1Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tínhtheo năm)

- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa

- Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin

về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mụcđích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốtnhất

- Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

- Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

- Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiềunăm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiệntheo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giáđất

Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bấtđộng sản thực hiện theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển =

Tổng chi phí phát triển =

Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tạithời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thươngmại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triểnbất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án

- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa

đất cần định giá =

Giá trị của thửa đất cần định giáDiện tích thửa đất cần định giá

→Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất cótiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sửdụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chiphí ước tính;

2.3.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giáđất thực hiện theo quy định sau đây:

- Khảo sát, thu thập thông tin

- Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

- Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trênthị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đấttrong bảng giá đất

- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

x

Hệ sốđiềuchỉnhgiá đấ

→Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất chocác trường hợp: tính tiền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước côngnhận QSDĐ của hộ giá đình, cá nhân với phần diện tích vượt hạn mức;Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước gia đất có thu tiền sử dụng đất khôngthông qua hình thức đấu giá…( các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều

18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.)

→Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng cácphương pháp định giá đất quy định tại khoản 2 Điều 5 của Nghị định số44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp Trườnghợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quyđịnh tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-

CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất (Điều 8 Thông

tư 36/2014/TT-BTNMT)

2.4 Các loại giá đất của Nhà nước

2.4.1 Khung giá đất của Chính Phủ

2.4.1.1 Thẩm quyền ban hành

Tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định thì Chính phủ ban hành khunggiá đất

2.4.1.2 Thời hạn áp dụng

- Được ban hành 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng

- Trong thời gian thực hiện khung giá đất nếu giá đất phổ biến trên thịtrường tăng 20% trở lên so với khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnhkhung giá đất cho phù hợp

Nội dung điều chỉnh khung giá đất:

a) Điều chỉnh mức giá tối thiểu, tối đa của một loại đất hoặc một số loạiđất hoặc tất cả các loại đất trong khung giá đất;

b) Điều chỉnh khung giá đất tại một vùng kinh tế hoặc một số vùng kinh

tế hoặc tất cả các vùng kinh tế; tại một loại đô thị hoặc một số loại đô thịhoặc tất cả các loại đô thị

Trình tự điều chỉnh khung giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

a) Xác định loại đất, vùng kinh tế, loại đô thị cần điều chỉnh khung giáđất;

b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố

tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đếngiá đất;

c) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện khung giá đất hiện hành;

d) Xây dựng khung giá đất điều chỉnh và Tờ trình về việc điều chỉnhkhung giá đất;

đ) Tổ chức lấy ý kiến về dự thảo khung giá đất điều chỉnh;

e) Thẩm định dự thảo khung giá đất điều chỉnh;

g) Hoàn thiện khung giá đất điều chỉnh trình Chính phủ ban hành

Hồ sơ khung giá đất điều chỉnh trình Chính phủ ban hành bao gồm:

a) Tờ trình về việc ban hành khung giá đất điều chỉnh;

b) Dự thảo khung giá đất điều chỉnh;

c) Báo cáo thuyết minh xây dựng khung giá đất điều chỉnh;

d) Văn bản thẩm định khung giá đất điều chỉnh

→Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trìnhChính phủ ban hành khung giá đất điều chỉnh Bộ Tài chính có tráchnhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất điều chỉnh

(Điều 9 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)

2.4.1.3 Nhóm đất và vùng kinh tế để xây dựng khung giá đất

Theo Điều 3, 4 Nghị định 104/2014/NĐ-CP: