Thực trạng và giải pháp tăng cường công tác quản lí nhà nước về đất đô thị trên địa bàn thành phố hà nội lời nói đầuđất đai là tài nguyên quí giá

... việc quản lý Nhà nước đất đô thị Chương II: Thực trạng quản lý nhà nước đất đô thị thành phố Hà Nội Chương III: Quan điểm số kiến nghị nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà nước đất đô thị ỏ Hà Nội. .. tài Thực trạng giải pháp tăng cường công tác quản lí nhà nước đất đô thị địa bàn thành phố Hà Nội để làm luận văn tốt nghiệp Qua đề tài nghiên cứu cho thấy thách thức đặt việc quản lý đất đô. .. Niên giám thống kê năm 1991-2001 cục thống kê thành phố 2.Biến động quỹ đất đô thị địa bàn thành phố Hà Nội Biểu4: Biến động loại đất đô thị địa bàn thành phố Hà Nội Loại đất Năm Tăng Giảm Tăng

TIỂU LUẬN:

Thực trạng và giải pháp tăng cường công tác quản lí nhà nước về đất đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội

Lời nói đầu

Đất đai là tài nguyên quí giá của mỗi quốc gia là điều kiện tồn tại và phát triển của con người, các sinh vật khác trên trái đất đối với mỗi quốc gia, mỗi doanh nghiệp đất đai là nguồn tài nguyên là nguồn lực và là yếu tố đàu vào của quá trinhg sản xuất không thể thiếu được

Đất đai là nguồn tài nguyên, là nguồn lực có hạn, việc sử dụng tài nguyên đất đai và phát triền kinh tế đất nước cần sử dụng một cách tiết kiệm để đảm bảo hiệu quả cao là vấn đề vô cùng quan trọng và có ý nghĩa rất lớn

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn và quý giá đặc biệt với thủ đô

Hà Nội để trở thành phố hiện đại xanh, sạch, đẹp và sử dụng đất đai có hiệu quả trong tương lai, nhu cầu đất đai cho các ngành, mục đích phát triển đô thị , dân cư đô thị đặc biệt là các loại đất của nội thành gồm 7 quận là : cầu Giầy, Đống Đa, Tây Hồ,

Ba Đình, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm Để chuyển đổi đất đai cho mục đích nào đó tăng lên thì mục đích khác sẽ giảm đi vì đất đai của thành phố là có hạn

và môi trường em chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp tăng cường công tác quản

lí nhà nước về đất đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội” để làm luận văn tốt

nghiệp của mình

Qua đề tài nghiên cứu này cho thấy những thách thức đặt ra trong việc quản lý đất đô thị đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần có biện pháp gì để tăng cường vai trò quản lý của mình đối với đất đô thị ở Hà Nội nói riêng và của cả nước nói chung

Phương pháp nghiên cứu ở đây dùng phương pháp toán học để phân tích và từ

đó rút ra các kết luận cần thiết Nêu nên những mặt đạt được, hạn chế trong việc quản

lý đất đô thị ngoài ra còn sử dụng phương pháp thống kê kinh tê và xã hôị học để dự đoán khả năng phát triển của thành phố Hà Nội trong tương lai

Luân văn tốt nghiệp ngoài phần lời nói đầu và kết luận gồm 3 chương chính

Chương I: Cơ sở khoa học của việc quản lý Nhà nước về đất đô thị

Chương II: Thực trạng quản lý nhà nước về đất đô thị ở thành phố Hà Nội hiện nay

Chương III: Quan điểm và một số kiến nghị nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đô thị ỏ Hà Nội

Chương I: Cơ sở khoa học của việc quản lý

nhà nước về đất đô thị I.Vai trò của đất đai trong đời sống kinh tế xã hội:

Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ quốc gia, nó liên quan đến chủ quyền của mỗi quốc gia Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia trước hết phải tôn trọng lãnh thổ của mỗi quốc gia đó Vì thế đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của mỗi nước Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài người, điều kiện sống và sự sống của động thực vật trên trái đất

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội Đất đai

là địa điểm là cơ sở của các thành phố làng mạc, các công trình công nghiệp giao thông Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp xây dựng như gạch ngói gốm sứ

Đất đai cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nước, nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên kinh tế xã hội của mỗi vùng đất nước Nhu cầu về đời sống kinh tế xã hội rất phong phú và đa dạng Khai thác lợi thế của mỗi vùng đất nước là một tất yếu khách quan để đáp ứng nhu cầu đó ở nước

ta trên cơ sở các điều kiện tự nhiên, cả nước có 7 vùng kinh tế – sinh thái Mỗi vùng có những sắc thái riêng về các điều kiện tự nhiên khác Sử dụng đầy đủ và hợp lý đất đai của mỗi vùng là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhằm phát triển kinh tế của mỗi nước

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động sản xuất vật chất của xã hội Tuy vậy đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân đất đai có vai trò khác nhau Đối với ngành nông nghiệp đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng, nó không những là chỗ đứng, chỗ tựa của người lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng Thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức

ăn cho gia súc, là nơi chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng

Vì vậy đất đai được đưa vào sử dụng là ruộng đất và tư liệu sản xuất chủ yếu không thể thay thế được Không có ruộng đất không thể tiến hành sản xuất kinh doanh nông nghiệp Ruộng đất là tư liệu sản suất chủ yếu trong nông nghiệp nó vừa là đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động

Ruộng đất là đối tượng lao động Trong quá trình phát triển sản xuất xã hội, đất đai vẫn vẫn luôn là đối tượng lao động để thu được nhiều sản phẩm Con người cùng với những kinh nghiệm và khả năng lao động với những phương pháp khác nhau tác động tích cực vào ruộng đất bằng hàng loạt các quá trình như cày bừa, làm cỏ, chăm sóc mục đích nhằm nâng cao khả năng phát triển của cây trồng Tăng độ mầu mỡ của đất tạo ra những điều kiện thuận lợi để sản xuất và để tăng nông sản phẩm

Trong nông nghiệp đất đai cũng là tư liệu lao động, con người khai thác các đặc tính tự nhiên của đất như hoá học sinh vật học để tác động lên cây trồng

Như vậy, quá trình sản xuất nông nghiệp qua hai giai đoạn: Giai đoạn 1 là tác động biến đất đai có độ mầu mỡ thấp thành đất đai có độ mầu mỡ cao hơn Giai đoạn 2 là con người sử dụng độ mầu mỡ đó để tác động lên cây trồng tạo ra năng suất ngày một cao hơn

Trong ngành công nghiệp và xây dựng đất đai là nền tảng là địa điểm để tiến hành các hoạt động sản suất làm nền móng, chỗ đứng cho các cơ sở vật chất như nhà máy, công xưởng, kho tàng, bến bãi, các công trình giao thông và các cơ sở vật chất khác Đất đai đóng vai trò quan trọng đòi hỏi cần có sự cải tạo và sử dụng hợp lý Cùng với sự phát triển nhanh chóng của ngành công nghiệp và xây dựng thì các ngành khác hiện nay cũng rất cần đất đai để sản xuất phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế đất nước Như xây dựng nhà ở, hình thái các khu dân cư, khu đô thị mới Những nhu cầu này càng tăng thì diện tích đất đai để sử dụng ngày càng thu hẹp vì cung đất đai có hạn trong khi cầu ngày càng tăng Vì thế việc sử dụng hợp lý là một yêu cầu quan trọng trong việc sử dụng đất

Đất có vị trí cố định không di chuyển được, không thể sản sinh ra và bị giới hạn bởi vùng hành chính lãnh thổ, và theo đặc tính của đất đai là có thể tái tạo được nhưng không thể sản sinh ra bên cạnh đó Trong các yếu tố cấu thành môi trường: đất đai, nguồn nước, khí hậu, cây trồng vật nuôi hệ sinh thái thì đất đai đóng vai trò quan trọng Những biến đổi phá vỡ hệ sinh thái ở vùng nào đó trên trái đất ngoài tác động của tự nhiên thì ngày nay con người cũng là nguyên nhân gây lên lũ lụt do phá rừng, canh tác bất hợp lý Đắp đập ngăn sông tất cả đều ảnh hưởng đến môi trường Việc sử dụng hợp lý và hiệu quả đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến môi trường và hệ sinh thái

Quản lý sử dụng đất đai hợp lý giúp cho việc đất đai tránh bị tàn phá, xói mòn bảo vệ môi trường sinh thái và đạt hiệu quả kinh tế cao

Đối với con người: trong tiến trình lịch sử xã hội loài người con người và đất ngày càng có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Đất đai trở thành nguồn của cải vô

tận của con người, thông qua các hoạt đọng khai thác đất đai như trồng trọt, chăn nuôi mà con người có thể làm ra những sản phẩm cầc thiết phục vụ nhu cầu của con người Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Không có đất đai thì không có sự tồn tại của con người ngày nay Không có bất kỳ ngành sản suất nào đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế

xã hội, đất đai là cơ sở là địa điểm của các làng mạc thành phố, các công trình công nghiệp, giao thông Đất đai cung cấp nguyên liệu cho các ngành công ngiệp như gạch ngói, gốm sứ Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất Tuy vậy đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế thì đất đai có vị trí khác nhau Đất đai là nguồn của cải là tài sản cố định, là thước đo nguồn lực giàu có của mỗi con người và mỗi quốc gia Nó là tài sản vì có thể cầm cố thế chấp, mua bán trên thị trường, chuyển nhượng thừa kế từ đời này sang đời khác, là nguồn lực cho các mục đích sản xuất và tiêu dùng

Trong thời kỳ hiện nay do nhu cầu của sự phát triển mà mục tiêu là công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, nước ta đang đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng lên để đáp ứng cho các hoạt dộng và nhu cầu sinh hoạt của nhân dân Các hoạt động nói trên làm thay đổi mục đích sử dụng đất đai Trong khi đó đất là điều kiện quan trọng nhất của loài người Bất kỳ nước nào cũng cần nắm đất đai để hướng đất đai phục vụ cho lợi ích của mình Yêu cầu phải quản lý đất đai một cách đầy đủ chặt chẽ và sử dụng hợp lý, đầy đủ

và có hiệu quả Cần tổng hợp số liệu về đất đai phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất đai thông qua đó đánh giá hiệu quả sử dụng đất, sử dụng hiệu quả và đúng pháp luật Đất đai là cơ sở cần thiết cho vịêc phân bố các nguồn lực sản xuất nhằm

sử dụng đầy đủ hợp lý lực lượng sản xuất vào khai thác khả năng của đất đai

Đất đai là một trong những đối tượng của việc quản lý mà nó đã được Đảng

và Nhà nước quan tâm Hiện nay công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở đang được tiến hành với những biện pháp để đẩy mạnh các công việc cần thiết trong việc quản lý đất đai như: cấp GCN, phân bố, sử dụng đất đai hợp lý Mà

việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai là cấp bách và có nhiều công việc cần đặt ra như hoàn thiện chính sách, xử lý vi phạm Xây dựng quy hoạch kế hoạch Đặc biệt là đất đô thị

II Vai trò quản lý Nhà nước về đất đô thị:

Với đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng đều là nhu cầu thiết yếu của loài người, là những yếu tố quan trọng bậc nhất cấu thành bất động sản Trong những năm qua khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, những yếu tố thị trường trong đó

có thị trường bất động sản đang trong quá trình hình thành Hiện nay thị trường hàng hoá dịch vụ phát triển nhanh chóng nhưng còn mang yếu tố tự phát thiếu định hướng Thị trường bất động sản, thị trường lao động chưa có thể chế rõ dàng Phát triển còn trậm chạp tự phát Thị trường vốn công nghệ còn yếu kém Do vậy việc hình thành đồng bộ các loại thị trường là yêu cầu cấp bách nhằm đòi hỏi của sản xuất và đời sống Nhà nước đóng vai trò là tác nhân quan trọng thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường, tạo ra sự vận động nền kinh tế đa dạng, tăng cường năng lực và hiệu quả của quản lý nhà nước đối với đất đai Nó được bắt đầu từ nhu cầu khách quan từ việc sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất

*Vai trò quản lý Nhà nước về đất đai đô thị được thể hiện:

Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bố đất đai có

cơ sở khoa học, nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế xã hội của đất nước, đảm bảo

sử dụng đất đúng mục đích đạt hiệu quả cao và tiết kiệm Giúp cho nhà nước quản

lý chặt chẽ đất đai và xây dựng

Thông qua đánh giá phân hạng đất Nhà nước nắm toàn bộ quỹ đất về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế xã hội có hệ thống,

có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả, hợp lý

Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật về đất đai tạo ra cơ

sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các tổ chức linh tế, các doanh nghiệp cá nhân trong ngững quan hệ về đất đai

Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống cơ sở đất đai như chính sách giá cả, chính sách thuế, chính sách đầu tư Nhà nước kích thích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất

Thông qua việc kiểm tra giám sát quản lý và sử dụng đất đai và nhà ở Nhà nước nắm chắc tình hình diễn biến về sử dụng đất đai phát hiện những vi phạm và giải quuyết những vi phạm pháp luật về đất đai

III Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đô thị:

1 Khái niệm và phân loại đất đô thị:

a Khái niệm đất đô thị:

Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, thị xã, thị trấn được quy hoạch

sử dụng để xây nhà ở, trụ sở của các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khắc Ngoài ra theo quy định tại nghị định 88 CP ngày 17-8-1994 của chính phủ về quản lý đất đô thị và đất ngoại thành, ngoại thị xã, những loại đất này nếu đã có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị thì cũng được tính vào đất đô thị

b Phân loại đất đô thị:

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị được phân chia thành các loại chủ yếu sau:

- Đất dành cho các công trình công cộng như đường giao thông, các công trình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi, các công trình cấp thoát nước, các đường dây tải điện, thông tin liên lạc

- Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao và các khu vực hành chính đặc biệt

- Đất ở dân cư: bao gồm cả diện tích đất để xây dựng nhà ở các công trình phục vụ sinh hoạt và khoảng không gian theo quy định về xây dựng và thiết kế nhà ở

- Đất chuyên dùng xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình văn hoá, vui trơi giải trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thương mại buôn bán, các cơ sở sản xuất kinh doanh

- Đất nông lâm ngư nghiệp đo thị gồm diện tích các hồ nuôi trồng thuỷ sản các khu vực trồng cây xanh trồng hoa cây cảnh các phố vườn

- Đất chưa sử dụng đến là đất được quy hoạch phát triển đô thị nhưng chưa sử dụng

*Các quan điểm chủ yếu cho việc quản lý đất đô thị:

+ Việc sử dụng đất đai phải tuân theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Phải tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường mỹ quan đô thị

+ Đất đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng sử dụng

+ Mức sử dụng đất vào các công trình xây dựng phải tuân theo các tiêu chuẩn

kỹ thuật quy định

2 Nội dung quản lý Nhà nước về đất đô thị:

Quản lý Nhà nước về đất đô thị bao gồm các nội dung chính sau:

- Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất

đô thị

- Quy hoạch xây dựng đô thị và kế hoạch sử dụng đất đô thị

- Giao đất cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất đô thị

- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị

- Làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị

- Thanh tra giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu lại, tố cáo và

xử lý các vi phạm về đất đô thị

2.1 Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đô thị:

a Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính:

Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiện trong quản lý đất đô thị Thực hiện tốt công việc này giúp ta nắm được

số lượng, cơ cấu chủng loại đất đai, đây là công việc bắt buộc ghi trong điều 13,

14, 15 của luật đất đai

Việc điều tra, đo đạc thường được tiến hành trên một tờ bản đồ hoặc tài liệu gốc sẵn có Dựa vào tài liệu này các thửa đất được trích lục và tiến hành xác định mốc giới, hình dạng trên thực địa Cắm mốc giới và lập biên bản mốc giới Tiến hành đo đạc kiểm tra độ chính xác về hình dạng và kích thước thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập được sau khi điều tra, đo đạc tiến hành xây dựng bản đồ địa chính

b Đánh giá giá trị đất đô thị:

Giá trị của đất được hiểu là giá trị hiện hành của các luồng thu nhập mang lại

từ đất đai đó Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục đích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó Nhìn chung mục đích có thể sử dụng phụ thuộc vào vị trí và sự thuận lợi của lô đất Thông thường giá cao tại trung tâm càng xa trung tâm thì giá càng hạ Ngoài ra giá đất còn phụ thuộc rất lớn vào quan hệ cung cầu Đối với các thành phố có các hoạt động kinh tế sầm uất, có mật độ dân số cao thì giá cũng cao

Việc xác định giá căn cứ vào phân loại đô thị Nước ta đô thị được phân làm

6 loại:

Đô thị đặc biệt: Là thủ đô hoặc đô thị với chức năng là trung tâm chính trị,

kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế Có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của cả nước

Tỉ lệ phi nông nghiệp 90% trở lên

Quy mô dân số khoảng 1,5 triệu người

Mật độ dân số bình quân 15 000 người/KM2

Đô thị loại 1: Là đô thị rất lớn là trung tâm kinh tế chính trị, văn hoá, xã hội

có vai trò thúc đẩy nền kinh tế

Đô thị loại 2: Là đô thị lớn cũng là trung tâm phát triển kinh tế xã hội của đất

nước có vai trò phát triển kinh tế của một vùng lãnh thổ

Đô thị loại 3: Là đô thị trung bình lớn có vai trò thúc đẩy sự phát triển của

một tỉnh hoặc từng lĩnh vực đối với một vùng lãnh thổ

Đô thị loại 4: là đô thị trung bình nhỏ, là trung tâm chính trị, kinh tế văn hoá

xã hội hoặc chuyên ngành của các hoạt động sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp có vai trò thúc đẩy sự phát triển của tỉnh hoặc vùng trong tỉnh

Đô thị loại 5: là đô thị nhỏ là trung tâm tổng hợp kinh tế xã hội hoặc trung

tâm chuyên ngành của các hoạt động sản xuất công nghiệp có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng

Những thị trấn hoặc thị xã chưa xếp loại đô thị thì được đưa vào đô thị loại 6

Đối với những đô thị có những tiểu vùng khác nhau về điều kiện sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều phân loại đường phố theo các tiêu chuẩn riêng

Việc quy định giá đất cụ thể do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất của chính phủ và giá đất thực tế ở địa phương Nó được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất , loại đô thị, loại đường phố để định giá đất cụ thể cho mỗi lô đất

Đối với đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá xã hội của một vùng đồng thời là trung tâm thương mại du lịch thì giá đất có thể cao hơn nhưng tối đa không quá 1,2 lần bảng khung giá đất của các đô thị cùng loại

Đối với đô thị thuộc những nơi kinh tế chậm phát triển thì mức giá được xác định tối thiểu bằng 0,8 lần của bảng khung giá các loại đất đô thị cùng loại

Đối với những nơi có đầu tư kể cả có phương án quy hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch, dịch vụ làm giá đất tăng lên thì uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất thực tế để xá định lại loại đất, hạng đất, đường phố, vị trí trên cơ sở đó điều chỉnh cho phù hợp

Giá đất được sử dụng chung cho việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất thu tiền sử dụng đất khi giao đất Thu tiền cho thuê đất khi giao Tính giá trị tài sản khi nhà nước giao đất đền bù thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi

2.2 Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị:

a Quy hoạch xây dựng đô thị:

Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian, có mục tiêu trọng tâm là nghiên cứu những vấn đề phát triển và xây dựng đô thị Các điểm dân cư kiểu quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều kĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất tinh thần của nhân dân Tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật nghệ thuật kiến trúc và môi trường sống đô thị

Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về số lượng dân cư đô thị đòi hỏi

sự gia tăng về đất đai xây dựng

Chức năng và hoạt động của đô thị ngày càng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con người ngày càng tăng cao và liên tục đổi mới, vì vậy quy hoạch đô thị là những hoạt động định hướng của con người tác động vào không gian, kinh tế, xã hội, vào môi trường tự nhiên và nhân tạo vào cuộc sống cộng đồng xã hội nhằm thoả mãn các nhu cầu của con người Công tác quy hoạch đô thị phải đạt được 3 mục tiêu sau:

- Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quá trình sản xuất của xã hội

- Phát triển toàn diện tổng hợp những điều kiện sống điều kiện lao động

và những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ xã hội của con người

- Tạo lập tối ưu quá trình trao đổi giữa con người với thiên nhiên Khai thác và bảo vệ tài nguyên môi trường

Việc thiết kế quy hoạch đô thị thường thông qua 2-3 giai đoạn chủ yếu: xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết, quy hoạch phát triển cơ cấu đô thị mang tính định hướng phát triển đô thị trong thời gian 25-30 năm Quy hoạch tổng thể đô thị xác định rõ cấu trúc đô thị trong thời gian 10-15 năm Thiết kế quy hoạch chi tiết các bộ phận của đô thị là việc cụ thể hoá hình khối không gian, đường nét, mầu sắc, kiến trúc phố Tạo các khu ở, vui trơi giải trí

b Lập kế hoạch và phân phối đất đai xây dựng đô thị

Việc lập kế hoạch và phân bố đất đai có thể chia thành các nhóm chính sau:

- Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: bao gồm đất để xây dựng các công trình sản xuất, kho tàng các xí nghiệp dịch vụ sản xuất, hành chính quản lí, đào tạo nghiên cứu, giao thông

- Đất khu ở: Bao gồm đất để xây dựng các khu nhà ở mới và các khu ở

cũ, gắn liền các khu nhà ở là các công trình dịch vụ công cộng, đất cây xanh, khu vực thể dục thể thao và giao thông phục vụ cho khu nhà ở

- Đất khu trung tâm đô thị bao gồm: đất trung tâm đô thị, các nhà trung tâm phụ, trung tâm chức năng

- Đất cây xanh, thể dục thể thao gồm: vườn hoa, công viên, sông, hồ, các mảng rừng cây cỏ có thể bố trí các khu nhà ở xen kẽ

- Đất giao thông gồm: đất xây dựng các tuyến giao thông, đường chính, đường khu vực đặc biệt chú ý đến đất dành cho các khu vực đường ngầm như đường cấp thoát nước đường đây điện thông tin

- Ngoài ra đất đô thị còn một số khu đất đặc biệt không trực thuộc quản

lý trực tiếp của đô thị như khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại quân đội, các khu nghỉ dưỡng, các cơ quan đặc biệt của nhà nước

2.3 Giao đất, cho thuê đất:

a Giao đất:

Các tổ chức và cá nhân có nhu ccầu sử dụng đất đô thị vào các mục đích đã được phê duyệt có thể lập hồ sơ xin giao đất để sử dụng vào mục đích đó

Hố sơ xin giao đất bao gồm:

- Đơn xin giao đất

- Dự án đầu tư xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Bản đồ địa chính hoặc hiện trạng khu đất xin giao

- Phương án đền bù

Thẩm quyền quyết định việc giao đất đô thị

Hồ sơ trên được gởi đến cơ quan địa chính có thẩm quyền để thẩm tra và trình uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định

Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất của chính phủ thì tổng cục địa chính và uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trình chính phủ quyết định

* Trách nhiệm tổ trức thực hiện quyết định giao đất đô thị:

Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh thị xã, quận huyện có trách nhiệm

tổ chức triển khai việc giải phóng mặt bằng và hướng dẫn việc đền bù thiệt hại klhi thu hồi đất trong địa phương mình quản lý

Các cơ quan địa chính cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất tổ chức việc giao đất tại hiện trường theo quyết định Lập hồ sơ quản lý theo dõi biến động của đất đô thị Việc giao nhận đất tại hiện trường chỉ được thực hiện khi các tổ chức cá nhân xin giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và làm các thủ tục đền bù thiệt hại theo đúng quy định của cơ quan nhà nước

Người được giao đất có trách nhiệm kê khai đăng ký sử dụng đất tại uỷ ban nhân dân phường xã , thị trấn nơi đang quản lý khu đất đó

Sau khi nhận đất người được giao phải tiến hành các thủ tục để đưa vào sử dụng Nếu có thay đổi về mục đích sử dụng thì phải trình cơ quan quyết định giao đất giải quyết

Việc sử dụng đất được giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự án đầu tư xây dựng đã được duyệt Trong thời hạn 12 tháng người được giao đất vẫn không tiến hành sử dụng mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì quyết định giao đất không còn hiệu lực

b Thuê đất:

Các cơ quan, tổ chức, cá nhân không thuộc diện được giao đất thì phải tiến hành thuê đất

Nhà nước ta cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê đất đô thị để sử dụng vào các mục đích sau:

- Tổ chức mặt bằng phục vụ thi công các công trình trong đô thị

- Sử dụng mặt bằng làm kho bãi

- Tổ chức các hoạt động như cắm trại, hội chợ

- Xây dựng các công trình cố định phục vụ theo các dự án kinh doanh

Hồ sơ xin thuê đất bao gồm:

- Đơn xin thuê đất

- Thiết kế sơ bộ mặt bằng khu đất kèm theo thuyết minh

- Bản đồ địa chính khu đất xin thuê

- Giới thiệu địa điểm của kiến trúc sư trưởng thành phố hoặc sơ đồ xây dựng

Đối với việc xin thuê đất để xây dựng các công trình cố định, việc xin thuê đất được tiến hành theo các như các thủ tục xin giao đất

* Hợp đồng thuê đất:

Sau khi có quyết định cho thuê, cơ quan nhà nước được uỷ quyền tiến hành

ký hợp đồng với bên thuê đất

Người thuê đất cần thực hiện

2.4 Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị

Mọi tổ chức cá nhân khi sử dụng đất đều phải đăng ký việc sử dụng đất với uỷ ban nhân dân phường thị trấn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp việc đăng ký đất đai không chỉ là quyền lợi được đảm bảo của người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc với người sử dụng đất Việc đăng ký thống kê giúp cho cơ quan nhà nước nắm chắc hiện trạng sử dụng đất thực hiện các tác nghiệp quản lý đồng thời thường xuyên theo dõi quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích

Đối tượng được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Các cá nhân có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cấp

Những người đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp không có tranh chấp về quyền sử dụng đất

- Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện các nghĩa

vụ tài chính đối với nhà nước về quyền sử dụng đất

Những người sử dụng đất đô thị không có nguồn gốc hợp pháp nếu không có

đủ các giấy tờ hợp lệ như quy định song có đủ điều kiện sau đây thì cũng được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

-Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Không vi phạm các công trình cơ sở hạ tầng công cộng và các hành lang bảo

vệ các công trình kỹ thuật

- Không lấn chiếm đất thuộc các công trình di tích lịch sử văn hoá, tôn giáo đã được nhà nước chứng nhận

- Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất

Nếu không có đủ giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng hợp pháp thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo liên tục trên các phương tiện truyền thông, báo chí địa phương sau 30 ngày không có ý kiến tranh chấp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết

- Sơ đồ lô đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị theo quy định hiện nay uỷ ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận qyuền sử dụng đất cho các tổ chức, các doanh nghiệp thuộc quyền quản lý của địa phương Uỷ ban nhân dân các quận huyện cấp giấy chứng nhận cho các hộ gia đình

và cá nhân Cơ quan quản lý nhà đất và địa chính giúp uỷ ban nhân dân tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký, xét, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ

sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị

2.5 Chuyển quyền sử dụng đất đô thị

chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất, và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo cac quy định vảu bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

Sự thay đổi chuyển dịch quyền sử dụng đất là sự vận động bình thường, tất yếu thường xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong thời kỳ của nền kinh tế thị trường Vì vậy công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt cập nhật được các biến động của chủ sở hữu để bảo đảm chính đáng của người chủ sử dụng mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thời chính xác hơn

nữa còn ngăn chặn việc tự do chuyển nhượng để đầu cơ kiếm lời tăng nguồn thu tài chính thích đáng với các hoạt động buôn bán đất đai

Chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật có 5 hình thức:

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong

đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền được quy định trong

- Thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, bên thế chấp tiếp tục được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp Việc thế chấp đất đô thị thường đi đôi với việc thế chấp nhà

- Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật

a Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định của điều 692 Bộ luật dân sự thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến hành làm thủ tục tại uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện Đối với việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đô thị phải làm thủ tục tại uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc trung ương

Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên thoả thuận qua hợp đồng Trong hợp đồng phải có chứng thực của uỷ ban nhân dân có thẩm quyền

b Những điều kiện được chuyển đổi quyền sử dụng đất đô thị

Chỉ những người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất cần có những điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai

- Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn được quyền sử dụng còn lại

- Phải tuân thủ các quy định của bộ luật dân sự và luật đất đai Đất chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy hoạch không

có tranh chấp vào thời điểm chuyển quyền sư dụng đất

2.6 Thu hồi và đền bù khi thu hồi đất đô thị

a Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị

để đáp ứng yêu cầu xây dựng và phát triển đô thị Nhà nước có quyền thu hồi phần diện tích đất đai đã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng hiện đang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị

Khi thu hồi đất đang có người sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng, các công trình lợi ích chung thực hiện việc cải tạo và xây dựng đô thị theo quy hoạch và các dự án đã được phê duyệt thì phải có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền

Trước khi thu hồi đất, cơ quan nhà nươc phải thông báo cho người đang sử dụng đất biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn với đất

Người đang sử dụng đất bị thu hồi phải chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi đất nếu cố tình không chấp hành thì có thể bị cưỡng chế di chuyển ra khỏi khu đất đó Khi thu hồi đất các cơ quan nhà nước phải thực hiện các dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện sinh hoạt când thiết và ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi Đối với trường hợp các tổ chức cá nhân tự nguyện chuyển

nhượng thừa kế, biếu tặng và chuyển đổi quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hợp pháp thì việc đền bù, di chuyển và giải phóng mặt bằng do hai bên thoả thuận

b Đền bù thu hồi đất đô thị Đối tượng: các hộ gia đình, cá nhân đang sử

dụng đất hợp pháp, các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà tiền đó không thuộc vốn ngân sách

Ngoài ra, những trường hợp sau đây khi bị thu hồi đất tuy không được hưởng tiền đền bù thiệt hại về đất nhưng được hưởng đền bù về tài sản và trợ cấp vốn hoặc xem xét cấp đất mới

Những người sử dụng đất bất hợp pháp khi bị nhà nước thu hồi thì không được bồi thường đất và chiụ mọi chi phí tháo gỡ, giải toả mặt bằng theo yêu cầu của nhà nước Về nguyên tắc chung, người được nhà nước giao đất, sử dụng vào mục đích nào thì khi nhà nước thu hồi được đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng để thay thế trường hợp không đền bù bằng đất thì đền bù bằng tiền theo giá đất bị thu hồi do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do chính phủ quy định

Việc đền bù thiệt hại về tài sản như nhà cửa vật kiến trúc công trình ngầm gắn liền đất bị thu hôì bằng giá trị thực tế còn lại của các công trình đó trường hợp có chênh lệch thì được tính để đền bù thêm nhưng không quá giá trị xây dựng mới

2.7 Thanh tra, giải quyết các chanh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử

lý các vi phạm về đất đô thị

a Những nội dung tranh chấp

- Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng

- Tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất

- Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất

- Tranh chấp về bồi thường thiệt hại về đất

- Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất

- Tranh chấp về lối đi

- Trnh chấp về tài sản gắn liền đất đai

b Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai

Theo quy định tại điều 38 Luật đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp

về đất thuộc uỷ ban nhân dân và toà án nhân dân các cấp

Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ chứng nhận quyền của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với các tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết các tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức, giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trung ương

- Uỷ ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương giải quyết tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức, giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trung ương

- Trong trường hợp không đồng ý với quyết đinh của uỷ ban nhân dân đã giải quyết tranh chấp đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính nhà nước cấp trên Quyết định của cơ quan nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành

* Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của toà án nhân dân

Toà án nhân giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gứn liền với việc sử dụng đất đó

Viêc giải quyết xét xử các tranh chấp về đất đai được thực hiện theo các thủ tục và các quy định pháp luật hiện hành

Trên đây là 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị nố đảm bảo cho công tác quản lý của nhà nước ngày một có hiệu quả hơn và nâng cao năng lực của các

cơ quan quản lý

IV Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đô thị

1 Chính sách pháp luật của nhà nước

Để phục vụ tốt công tác quản lý nhà nước về đất đô thị Nhà nước đã ban hành luật đất đai 1993 và sửa đổi năm 1998-2001 trong đó đã quy định đấy đủ trách nhiệm quyền hạn của các chủ thể trong quan hệ đất đai gồm nhà nước, các tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân có các quyền gì và sử dụng như thế nào

Các chính sách pháp luât của nhà nước là một công cụ để nhà nước có thể nắm chắc tình hình quản lý và sử dụng đất đai đô thị trong phạm vi quốc gia Nó thể hiện quan niêm đường lối của Đảng và nhà nước là quản lý tập trung thống nhất và sử dụng có hiệu quả các nguồn tài nguyên trong đó có đất đai

Đối với đất đai đô thị, ngoài những điều đã ghi trong luật đất đai nói chung Nhà nước còn ban hành rất nhiều các nghị định, quyết định, thông tư, chỉ thị về hướng dẫn thi hành luật đất đai Các nghị định bổ xung như nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 7/8/1994 về việc quy định ban hành khung giá các loại đất, nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước

tiến hành thu hồi đất giải toả giải phóng mặt bằng phục vụ các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia

Trong điều kiện hiện nay để phục vụ tốt công tác quản lý đất đai đô thị Nhà nước giao cho các bộ ngành, các cơ quan quản lý trực tiếp kiến nghị đưa ra các nghị quyết, chỉ thị để quản lý đất đai có hiệu quả hơn đặc biệt để hoàn thiện hơn nữa bộ luật đất đai Các cơ quan chuyên môn có trách nhiệm tìm hiểu thực tế để có các biện pháp hạn chế những bất hợp lý của bộ luật đất đai, kịp thời giải quyết các

vi phạm pháp luật và bảo đảm thực thi pháp luật

2 Quá trình đô thị hoá và tăng trưởng kinh tế

Nước ta là một nước nông nghiệp thuần tuý với 80% dân số lâm nông nghiệp, 20% phi nông nghiệp Trước đây dân số sống ở đô thị là 25% còn 75 % là ở nông thôn nhưng hiện nay do nhu cầu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước dân số đô thị phi nông nghiệp ngày một tăng với sự phát triển của các khu công nghiệp, khu chế xuất đội ngũ công nhân có tay nghề tăng cao dẫn đến thu nhập tăng đời sống được cải thiện và họ hoàn toàn có thể mua nhà, đất ở các đô thị vì vậy qua trình đô thị hoá ngày một phát triển.Số lượng dân cư tăng cao nhu cầu về đất ở, nhà càng tăng cao ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước như việc thường xuyên phải tập hợp các thông tin về biến động đất đô thị quỹ đất Cập nhật vào bản đồ địa chính các thông tin về thay đổi diện tích đất đô thị, sang tên đổi chủ, ảnh hưởng đến việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thanh tra, kiêm tra, giám sát giải quyết các khiếu nại tố cáo

Tóm lại quá trình đô thị hoá ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước về đất

đô thị Đảng và Nhà nước cần có những biện pháp thích hợp để có thể nắm bắt để điều chỉnh quá trình đô thị hoá

Trong hơn mười năm đổi mới kinh tế nước ta tăng trưởng trung bình hơn 8% điều này làm cho quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng hầu hết các đô thị đều được mở rộng Hiện nay nước ta có hơn 500 thành phố và thị xã lớn nhỏ diện tích

đất đô thị là rất lớn Nhà nước cần xây dựng một đô thị quản lý toàn diện cả về quy

mô lẫn khả năng kiểm soát để phục vụ tốt hơn cho công tác quản lý đất đô thị

3.Quá trình di dân nông thôn đô thị và tăng dân số

Đây cũng là một nhân tố ảnh hưởng lớn đến việc quản lý nhà nước về đất đô thị Vì quá trình di dân nông thôn, đô thị và dân số tăng nhanh Nhu cầu về nhà ở tăng nhanh để đáp ứng nhu cầu này Nhà nước cần mở rộng diện tích đất đô thị ra các quận huyện ngoại thành và sát nhập các khu xung quanh đô thị lại để phát triển nhà ở Các khu đô thị mới bằng biện pháp hiện nay là xây dựng các khu chung cư

để bán cho các cá nhân có nhu cầu vừa tiết kiệm được diện tích đất ở vừa đáp ứng được nhu cầu thực tế Nhà nước quản lý đất đô thị trong quá trình này bằng các quy hoạch xây dựng đô thị để tạo điều kiện nơi ăn ở cho các đối tượng khác nhau với mức thu nhập khác nhau Ví dụ khu đô thị mới Định Công Linh Đàm

Hiện nay dân số đô thị đang ra tăng nhanh chóng chủ yếu là ở các đô thị lớn Chủ yếu là các nguồn di dân từ nông thôn ra thành thị để kiểm việc làm và các lao động theo mùa vụ

4.Phát triển của thị trường bất động sản

Từ khi đất đai trở thành hàng hoá đặc biệt thì thị trường bất động sản trở nên cực kỳ sôi động Nó thường tạo ra các cuộc khủng hoảng ảnh hưởng đến nền kinh

tế của đất nước như cuộc khủng hoảng về nhà ở năm 1999-2001 Nhà nước đã phải can thiệp rất lớn vào thị trường này Việc quản lý nhà nước về đất đai đô thị cũng

bị ảnh hưởng lớn như thị trường chuyển nhượng ngầm đất đai, các cuộc mua bán trao tay thường thì các cơ quan nhà nước không quản lý và cập nhật được làm cho hiệu quả của công tác quản lý đất đô thị giảm

Chương II: Thực trạng quản lý nhà nước về đất đô thị ở thành phố hà nội hiện nay

I Những điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Hà Nội ảnh hưởng đến việc quản

lý nhà nước về đất đô thị:

1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan môi trường

1.1 Điều kiện tự nhiên

Hà Nội là thủ đô của nước Việt Nam đã tồn tại gần 1000 năm Trong suốt quá trình hình thành và phát triển về địa lý thông thường các đô thị có khu vực nội thành và klhu vực ngoại thành Quy mô diện tích của khu nội thành và khu ngoại thành thường thay đổi tuỳ theo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước, của từng thời kỳ

Ngày 20/4/1961 nghị quyết của quốc hội và quyết định số78 CP ngày 31/5/1961 của hội đồng chính phủ mở rộng thành phố Hà nội thêm một phần diện tích của các tỉnh Hà Đông, Bắc Ninh , Vĩnh Phú, Hưng Yên tạo thành 4 Quận huyện Thanh Trì, Từ Liêm, Gia Lâm, Đông Anh

Kỳ họp thứ I quốc hội khoá 6 ngày 29/12/1978 quyết định Hà Nội được mở rộng thêm các huyện Mê Linh Sóc Sơn, Hoài Đức, Ba Vì, Phú Thọ, Đan PHượng, Thạch Thất, Thị xẫ Sơn tây và một số xẫ khác của các huyện Chương Mỹ Quốc Oai, Thường Tín Nâng ngoại thành lên 12 huyện, thị xã với tổng diện tích tự nhiên 2131,5 Km2 Năm 1991 do yêu cầu tập trung điều tra, đầu tư và tăng cường phát triển quản lý thủ đô, Hà nội được điều chỉnh lại với quy mô 4 Quận và 5 huyện với diện tích tự nhiên 927,4 Km2

Căn cứ thực trạng đô thị hoá ngày 28/10/1995 chính phủ có nghị định số

69-CP về việc thành lập quận Tây Hồ, ngày 22/11/96 có nghj định 74-69-CP về việc thành lập quận Thanh Xuân và quận Cầu Giấy Do đó hiện nay thành phố Hà nội

có 7 Quận và 5 huyện Hoàn kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy; 5 huyện gồm: Gia Lâm, Sóc Sơn, Thanh trì, Đông Anh, Từ Liêm

1.2 Vị trí địa lý

Hà Nội nằm, ở trung tâm đồng bằng Bắc bộ ở toạ độ từ 200 54’ vĩ bắc, tè 105042’ đến 1060 0’ kinh đông

Phía bắc giáp với tỉnh Bắc giang, Thái Nguyên

Phía đông giáp với tỉnh Bắc Ninh, Hưng Yên

Phía tây giáp Vĩnh Phúc, Hà Tây

ở vị trí này rất thuận lợi cho việc phát triển kinh tế do nằm giữa đồng bằng đông dân trù phú có các đầu mối giao thông trọng yếu

Hà nội có diện tích là 922,4 Km2 bao gồm 4 quận nội thành có 102 phường với diện tích 82,78 Km2 chiếm 9,14% diện tích toàn thành phố và 5 Huyện ngoại thánh có 118 xã và 8 thị trấn với diện tích là 844,61 Km2 chiếm 90,86 % diện tích toàn thành phố

Từ Hà Nội có thể đi khắp mọi miền đất nước bằng hệ thống giao thông thuận tiện có sân bay quốc tế Nội Bài thuộc huyện Sóc Sơn Có tuyến đường sắt xuyên Việt và có thể đi sang cả Trung Quốc, đường bộ và đường thuỷ Hà Nội là đầu mối giao thông quan trọng của nhà nước

Hà Nội là trung tâm đầu não về chính trị, kinh tế, văn hoá khoa học kỹ thuật giao dịch quốc tế lớn của cả nước Với hàng nghìn cơ quan trụ sở, trung tâm thương mại, ngoại giao, cơ sở công nghiệp quan trọng, nhiều ngành nghề truyền thống Trên 30 trường đại học và cao đẳng, trên 80 viện nghiên cứu khoa học và nhiều trường đào tạo công nhân kỹ thuật

Về địa hình

Nằm trong vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng độ cao trung binh từ 5 đến 20

m so với mực nước biển Khu vực đồi núi phía bắc và tây bắc của huyên Sóc Sơn

có độ cao từ 20 đến 400 m với đỉnh cao nhất là núi Chân Chim 462 m Nói chung

địa hình thấp dần từ bắc xuống Nam, từ đông sang tây, vùng đồi núi thích hợp cho việc phát triển cây công nghiệp, cây ăn quả lâu năm

Vùng đồng bằng có thể phát triển cây lương thực, rau mầu do cấu tạo

Khí hậu nhiệt đới gió mùa chủ yếu có 4 mùa Các tháng 4, 10 trong năm được coi là những tháng chuyển tiếp toạ cho Hà Nội 4 mùa xuân hạ thu đông

Nhiệt độ trung bình 23,90C, lượng mưa 1600 đên1700 mm độ ẩm 80 đến 88% trong năm có hai mùa gió chính là gió mùa đông nam và gió mùa đông bắc

Do chịu ảnh hưởng sâu sắc của gió mùa nên khí hậu ở Hà Nội có ảnh hưởng quan trọng đén phát triển kinh tế trong năm mùa đông lạnh sản lượng thường thấp hơn trong sản xuất nông nghiệp và rau quả Khí hậu lạnh khô sang xuân thì ấm dần nên thuận lợi cho các loại cây ôn đới phát triển

Thuỷ văn

Về thuỷ văn Hà Nội có một mạng lưới sông ngòi khá dầy đặc với những con sông lớn nhỏ khác nhau là sông Hồng,sông Đuống, sông Cầu, sông Cà Lồ- sông Nhuệ, sông Tô lịch, sông Sét , sông Kim Ngưu và các hồ đầm lớn Hiện nay còn khoảng 3600 ha Là hồ Tây (500ha) hồ Bảy mẫu, hồ Hoàn Kiếm, hồ Linh Đàm, đầm vân trì

Chế độ dòng chảy là từ tây sang đông với hai mùa rõ rệt là mùa lũ và mùa cạn; mùa lũ từ tháng 6 đến tháng 10 mùa cạn từ tháng 11 đến tháng 5

Đặc điểm thuỷ chế của một số con sông lớn

Sông Hồng: lưu lượng nước ttrung bình khoảng 1.220 *109 m3 trong đó mùa

lũ chiếm tới 72.,5% Vào tháng 7 mực nước trung bình là 9,2 m lưu lượng là 5,990

m3/s trong khi đó mức lưu lượng trung bình trong năm là 2,309 m3/s trong mùa lũ nước sông Hồng lên rất to có nơi rộng đến 2 –3 Km mức nước cao hơn mặt bằng khoảng 6 – 7m vào mùa cạn mức nước trung bình là 3,06 m với lưu lượng là 927

m3/s

Sông Cầu mức nước trong mùa lũ 3 – 5 m vào mùa cạn mực nước xuống rất thấp

Sông Nhuệ lưu lượng từ đầu nguồn 26 – 150 m3/s mức ở hạ lưu đập Hà Đông 4,5 – 5,2 m

Các hồ đầm trong thành phố phần lớn là hồ tù đọng lâu ngày nước mưa và nước sinh hoạt chảy vào hồ

2 các nguồn tài nguyên

b Tài nguyên nước

Nguồn nước có tổng số 19 con sông lớn nhỏ với tổng diện tích là 32,6 Km2 và

3600 ha ao hồ đầm với trữ lượng mặt nước rất lớn lưu lượng nhỏ vào các mùa khô của các con sông là 571,3 m3/s (49,36 triệu m3/ngày) dung tích nước của các hồ đạt 10,66 triệu m3 Tuy nhiên, nguồn nước chỉ sử dụng ở một số nơi cho sản xuất còn lại ô nhiễm nặng, đặc biệt là các khu vực sông hồ nội thành

Nguồn nước ngầm có mỏ nước ngầm trữ lượng lớn chất lượng nói chung tốt

và có tầng bảo vệ chống ô nhiễm lượng nước ngầm phổ cập 1232000 m3/ngày lượng nước đang khai thác sử dụng khoảng 538000 m3/ ngày

c Tài nguyên rừng

Với diện tích 6128 ha chiếm 6,65 % diện tích trong đó tập trung chủ yếu đất rừng trồng ở Sóc sơn, với các loại cây bạch đàn, thông keo sơn quế

d Tài nguyên khoáng sản

Nhóm kim loại quý có vàng sa khoáng ở Minh Trí Sóc Sơn, phân bố kéo dài sấp xỉ 50 m bề rộng 30-50 m Kèm theo một vành thiếc sa khoáng bậc 1 với diện tích 2,2 Km Nhóm nhiên liệu có than bùn ở Đông Anh, Sóc Sơn Đống Đa với trữ lượng trên 659,661 tấn

Nhóm vật liệu xây dựng và nhiên liệu cho các ngành khác có Haolin, xét, gạch gói, sét dung dịch ở Đống Đa có trữ lượng 4060000 tấn

Đá ong ở khu vực núi Dõm trữ lượng cấp P2= 2,5 triệu m3 cát xây dựng có ở các mỏ Phủ lỗ, Tây Hồ, Phù đổng và các dải lớn dọc sông Hồng

3 Cảnh quan môi trường Hà Nội:

Là thành phố lớn thứ hai của nước ta, có nhiều sông hồ, công viên vườn hoa

và đường phố, có cây xanh rợp mát Tuy không phải là một thành phố ô nhiễm nhưng những tồn tại thực tế lại hết sức lo ngại bởi phạn vi và mức độ ảnh hưởng

Kể cả đối với môi trường đất, nước, không khí

Mật độ dân số quá cao 2919 người/km2 chung của thành phố và của khu vực 7 quận nội thành là 16995 người/km2

Chất thải rắn chỉ thu được 70-80% tương đương với 900-1100 tấn/ ngày Chất thải lỏng 350000 m3/ ngày đêm Trong đó 1/3 là rác thải công nghiệp hầu hết schưa được sử lý ở Những nơi nhà máy có nồng độ bụi trong không khí thường cao hơn 4-14 lần tiêu chuẩn cho phép Ô nhiễm đất và nước ở nghĩa trang Vn điển Sạt lở đất ở ven sông Hồng, để khắc phục các tìnhtrạng trên cần đóng cửa các bể rác và ngừng lấp các ao hồ bằng rác thải Nạo vét một số con sông, cống ngầm và lập đồ

án cảu tạo Xây dựng hệ thống thoát nước của thành phố về lâu dài Giải toả các công trình lấn chiếm gây ảnh hưởng đến thoát nước phòng chống úng ngập Bố trí lại những điểm khai thác cát sỏi trên sông hồng Có phương án phát triển các khu công nghiệp mới an toàn vẹ sinh môi trường ở trung tâm hiện nay

4 Điều kiện kinh tế xã hội ảnh hưởng đến quá trình quản lý nhà nước về đất

đô thị:

Theo biểu đồ niên giám thống kê từ 1986-2002 thì tốc độ tăng trưởng của Hà Nội như sau:

Biểu 01: Tốc độ tăng trưởng Kinh tế qua các thời kỳ

Tứ biểu trên cho thấy thấy tốc độ tăng trưởng giảm mạnh từ năm 98-99 Nguyên nhân là do sự thu hút vốn đầu tư trong giai đoạn 1995-1999 giảm mạnh Đặc biệt sau cuộc khủng hoảng khu vực Nhưng hiện nay đang phục hồi và phát triển GDP năm 2001 là 10,03 % hiện tại cơ cấu kinh tế của Hà Nội là thương mại dịch vụ – công nghiệp, xây dựng – nông lâm nghiệp

Hiện nay Hà nội đang trong quá trình đô thị hoá cao, các nhu cầu ở mọi lĩnh vực đều rất lớn Đặc biệt trong xây dựng cơ sở hạ tầng cơ sở kỹ thuật đô thị Nhu cầu cho khu công nghiệp khu vui chơi giải trí, khu thể thao, những dự án liên doanh với nước ngoài Hầu hết các nhu cầu này được đáp ứng bằng đất nông nghiệp, chỉ tính riêng đất trồng lúa của các huyện ngoại thành từ năm 1995 đến nay giảm 2850 ha, trung bình giảm 400 ha / năm Mặc dù vậy dân số nông nghiệp mỗi năm tăng là 2% Số lao động nông nghiệp chuyển sang công nghiệp và dịch vụ ở các huyện ngoại thành ít và mang tính tự phát Đất nông nghiệp hiện tại là 43612

ha dự kiến đến năm 2005 còn lại 38370 ha năm 2010 còn lại 33000 ha giảm 10000

vốn đầu tư thì uỷ ban nhân dân thành phố phải tạo mọi điều kiện cho đất đai, chính sách về kinh tế

Các điều kiện tự nhiên- Kinh tế xã hội có ảnh hưởng lớn trong quá trình phát triển kinh tế và đặc biệt trong quản lý nhà nước về đất đai Nó bảo đảm cho nhà nước quản lý về đất đai một cách hợp lý và hiệu quả như việc bố trí các doanh nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất ở những nơi xa dân cư gần một số trục giao thông lớn để hợp vệ sinh boả vệ môi trường sinh hoạt chop người dân, thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hoá Đất đô thị ở Hà Nội hiện nay chủ yếu dùng xây dựng các công trình công công, các văn phòng đại diện và các khu nhà ở Hiện nay

Hà Nội đang dần phát triển về hướng Gia Lâm, Đông Anh,Sóc Sơn Các nhà máy

xí nghiệp chủ yếu được chuyển về các vùng trên

Đời sống nhân dân ở Hà Nội theo thống kê thì đa số là cán bộ công chức, vì vậy đời sống ở đây cao hơn ở các vùng lân cận thể hiện sức mua lớn hơn Khả năng

có việc làm và thu nhập cao dẫn đến nhu cầu về chỗ ở tăng Một nguyên nhân nữa

là sự di dân nông thôn đô thị là rất lớn Việc định cư tự phát mà khu xóm Liều Thanh Nhàn là một ví dụ thì việc quản lý của nhà nước đang gặp khó khăn

II: Hiện trạng quỹ đất và đất đô trong thời gian qua trên địa bàn thành phố

Hà Nội

1 Quỹ đất đô thị

Tổng diện tích đất tự nhiên của toàn thành phố năm 2000 là 92097,45 ha tăng

so với năm 1995 là 290,8 ha và tăng so với năm 1990 là 40,8 ha

a Quỹ đất và cơ cấu đất đô thị

Trong đó: diện tích đất tự nhiên của 7 quận nội thành là 8430 ha bằng 9,15% diện tích tự nhiên toàn thành phố (xem biểu 2)

Biểu 2: Cơ cấu các loại đất đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2000 STT Loại đất Diện tích(ha) Chiếm% diện tích

Nguồn: Niên giám thống kê 1991- 2001 cục thống kê thành phố Hà Nội

Từ biểu trên ta thấy đất chưa sử dụng và đất lâm nghiệp chiếm tỷ trọng rất ít đang có xu hướng giảm dần Đất chuyên dùng và đất ở chiếm tỷ trọng cao và đang tăng lên thể hiện quá trình đô thị hoá rất nhanh tróng

b Quỹ đất và cơ cấu đất đô thị theo địa giới hành chính

Biểu 3: Cơ cấu quỹ đất đô thị cảu 7 quận nội thành năm 2000 như sau:

số Nông

nghiệp

Lâm nghiệp

Chuyên dùng

Nguồn: Niên giám thống kê năm 1991-2001 cục thống kê thành phố

2.Biến động của quỹ đất đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội

Biểu4: Biến động các loại đất đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội

giảm thực

tế

1990 1995 2000 1995/1990 2000/1995 1Đất nông

nghiệp

1887,18 1186,82 934 -700,36 -252,82 -953,18

2Đất lâm nghiêp 4,3 3,6 3 -0,7 -0,6 -1,3 3Đất chuyên

dùng

2332,54 3263 +903,46 +903,46

4Đất ở 2002,65 2445 +442,35 +442,35 5Đất chưa sử

Quận Thanh xuân và quận Cầu Giấy là 2 đơn vị hành chính mới được thành lập từ ngày 1/1/1997 tách ra từ các quận Đống đa, huyện Từ Liêm, Thanh Trì sự sai lệch về tổng diện tích tự nhiên của các quận là do chất lượng thống kê

Nhìn chung quỹ đất của 7 quận nội thành hầu như không thay đổi diện tích tự nhiên nhưng trong từng loại đất có sự biến động mà sự biến động này chủ yếu do

sự chuyển từ các loại đất cho nhau Đặc biệt hiện nay đất nông nghiệp, lâm nghiệp của khu nội thành đang giảm mạnh đất chưa sử dụng giảm đất ở và đất chuyên dùng ngày càng tăng và chiếm tỉ trọng

III.Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đô thị ở thành phố Hà Nội:

Năm 2002 là năm thứ hai thực hiện nghị quyết đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ XIII Công tác quản lý đất đai trên địa bàn toàn thành phố Hà nội có nhiều tiến

bộ rõ rệt góp phần đóng góp tích cực phát triển kinh tế xã hội của thủ đô tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế xã hội phát triển tăng thu ngân sách các công trình

hạ tầng kỷ luật kỹ thuật công cộng và bộ mặt đô thị có nhiều chuyển chuyển biến tích cực Với tinh thần phấn đấu ngành Địa chính đã vượt qua nhiều khó khăn thực hiện tốt các nhiệm vụ, chiu tiêu kế hoạch được giao mỗt cách toàn diện đã bám sát địa bàn và tranh thủ sự giúp đỡ của các cơ quan trung ương, phối hợp tốt với các ngành các cấp đề suất được nhiều cơ chế chính sách trong lĩnh vực quản lý đất đai của thành phố hoàn thành đạt mức cao kế hoạch bán nhà cải tạo duy tu sửa chữa, phát triển nhà, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thực hiện có kết quả quyết định 273/QĐ-TTg của thủ tướng chính phủ, các chỉ thị của uỷ ban nhân dân thành phố nhằm tăng cường quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn giải quyết tốt nhiệm vụ việc khiếu kiện, điểm nóng phức tạp, xử lý có hiệu quả các đơn vị sử dụng đất hoang hoá vi phạm luật đất đai mạnh dạn đề xuất thành lập trung tâm thông tin lưu trữ và dịch vụ nhà đất, nhằm giải quyết các nhu cầu thực tế Những kết quả đạt được thể hiện trên số liệu và một số nội dung sau:

1.Điều tra đo đạc lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đai

Công tác điều tra đo đạc lập bản đồ địa chính đã được tiến hành theo tài liệu gốc sẵn có của cục bản đồ

Hiện nay công tác đo đạc độc lập bản đồ bản đồ địa chính cho 126 xã, thị trấn khu vực ngoại thành, cơ bản hoàn thành đo vẽ bản đồ địa chính khu vực I nội thành

và đang triển khai ở khu vực II ngoại thành Toàn bộ bản đồ địa chính khu vực ngoại thành có tỷ lệ 1:1000, khu vực thổ cư là 1:1200 Các khu vực còn lại và của

108 phường khu vực thành tỷ lệ 1:200 đã được bàn giao cho UBND các phường,

xã hội, thị trấn bước đầu ngành địa chính của thành phố đã tiến hành áp dụng công