SLIDE PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN DNSE

I Tổng quan về ngành Bất động sản Khu công nghiệp  Tình hình thị trường nửa đầu năm 2016  Tình hình thu hút đầu tư vào các Khu công nghiệp, Khu kinh tế II Triển vọng phát triển ngành

I Tổng quan về ngành Bất động sản Khu công nghiệp

 Tình hình thị trường nửa đầu năm 2016

 Tình hình thu hút đầu tư vào các Khu công nghiệp, Khu kinh tế

II Triển vọng phát triển ngành BĐS Khu công nghiệp

 Lợi thế và ưu đãi

 Khu công nghiệp trọng điểm miền Bắc

 Khu công nghiệp trọng điểm miền Nam

III Một số cổ phiếu trong ngành

 KBC – Lợi thế Doanh nghiệp dẫn đầu

 ITA- Đẩy mạnh khai thác quỹ đất, tái cơ cấu hoạt động tài chính

 D2D - Tình hình tài chính lành mạnh, Cổ tức tiền mặt đều đặn

 LHG - Tiềm năng tăng trưởng từ KCN Long Hậu 3

 Khuyến nghị đầu tư

TRIỂN VỌNG TỪ ĐÀ PHÁT TRIỂN KINH TẾ VÀ MỞ RỘNG THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ

NƯỚC NGOÀI

“ … Ngành Bất động sản Khu công nghiệp Việt Nam đang đứng trước cơ hội thuận lợi để

mở rộng quy mô, tăng cường hiệu quả khai thác và sử dụng các khu công nghiệp, khu

kinh tế khi làn sóng hội nhập và đầu tư nước ngoài lan rộng cùng với đà phát triển tích

cực của nền kinh tế vĩ mô … ‘’

TỔNG QUAN VỀ NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP Tình hình thị trường nửa đầu năm 2016

Theo báo cáo của Vụ Quản lý các khu kinh tế - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến hết tháng 6 năm 2016, cả nước có 313 khu công nghiệp (KCN) được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên hơn 87,9 nghìn ha, trong

đó diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt 59,6 nghìn ha, chiếm khoảng 67,8% tổng diện tích đất tự nhiên, trong đó 218 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên gần 59,7 nghìn ha và 95 KCN đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản với tổng diện tích đất tự nhiên hơn 28,2 nghìn ha Tổng diện tích đất công nghiệp đã cho thuê đạt trên 28,5 nghìn ha, tỷ lệ lấp đầy 49%, riêng các KCN đã đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt gần 70%; 16 khu kinh tế (KKT)

đã được thành lập với tổng diện tích mặt đất và mặt nước của các KKT thành 814.792 ha

Trong 6 tháng đầu năm, các doanh nghiệp KCN, KKT đạt tổng doanh thu hơn 55 tỷ USD (tăng 10% so với cùng kz năm 2015 và bằng 45% kế hoạch năm 2016) Kim ngạch xuất khẩu của các doanh nghiệp đạt trên 25 tỷ USD (bằng 90% cùng kz năm 2015 và chiếm 47% tổng kim ngạch xuất khẩu cả nước trong 6 tháng đầu năm)

Tình hình thu hút đầu tư vào các KCN, KKT

 Nước ngoài

Trong 6 tháng đầu năm đã cấp Giấy chứng nhận đăng k{ đầu tư

và đăng k{ đầu tư cho hơn 300 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư đăng k{ đạt trên 5,1 tỷ USD và điều chỉnh tăng vốn cho 205 lượt dự án với tổng vốn đầu tư tăng thêm gần 900 triệu USD Tính chung trong 6 tháng đầu năm 2016, tổng số vốn đầu tư nước ngoài vào KCN, KKT tăng thêm 6 tỷ USD, chiếm 46% tổng số lượt dự án và chiếm 67% tổng vốn đầu tư đăng k{ mới

và điều chỉnh tăng thêm trong 6 tháng đầu năm của cả nước Lũy kế đến tháng 6/2016, các KCN, KKT đã thu hút được 7.510

dự án có vốn đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư đăng k{ là 147,6 tỷ USD, vốn đầu tư thực hiện đạt 81,4 tỷ USD (bằng 55% vốn đầu tư đã đăng k{)

 Trong nước

Trong 6 tháng đầu năm 2016, các KCN, KKT thu hút được gần

450 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đăng k{ 14.500 tỷ đồng Các dự án đầu tư trong 06 tháng đầu năm tập trung chủ yếu vào lĩnh vực sản xuất sản phẩm may mặc cao cấp, công nghiệp phụ trợ cho công nghiệp cơ khí và dệt may Các địa phương đạt kết quả khả quan trong thu hút đầu tư là Tp Hồ Chí Minh và Đồng Nai

Lũy kế đến tháng 6 năm 2016, các KCN, KKT trên cả nước đã thu hút được 7.163 dự án có vốn đầu tư trong nước với tổng vốn đầu tư đăng k{ hơn xấp xỉ 1.173 nghìn tỷ đồng, vốn đầu tư thực hiện đạt 540 ngàn tỷ đồng (bằng 45% vốn đầu tư đã đăng k{)

TRIỂN VỌNG PHÁT TRIỂN NGÀNH BĐS KCN

Việt Nam là một trong những thị trường mới nổi hấp dẫn, thu hút vốn đầu tư nước ngoài

Bất động sản khu công nghiệp Việt Nam chiếm lợi thế cao hơn Trung Quốc và các nước trong khu vực do giá thành rẻ hơn, môi trường chính trị ổn định, nguồn nhân công trẻ, dồi dào cộng thêm vị trí thuận lợi về giao thông, cửa ngõ của các hoạt động giao thương quốc tế Ngoài ra nhà nước còn chú trọng đầu tư, xây dựng khu công nghiệp theo tiêu chuẩn nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các doanh nghiệp vào đầu

tư Ngoài ra ảnh hưởng từ TPP và các hiệp định thương mại tự do khác

mà Việt Nam tham gia gần đây, sẽ tiếp bước cho làn sóng chuyển dịch của các doanh nghiệp quốc tế vào Việt Nam Với nhu cầu về đất công nghiệp gia tăng, phân khúc này sẽ tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn Một số dự án lớn đăng k{ đầu tư trong 6 tháng đầu năm 2016 như

Dự án Công ty đảm nhiệm Khu công nghiệp

Tổng VĐT(triệu USD)

Nhà máy sản xuất trang phục may mặc TNHH Maple (Singapore) VSIP Bắc Ninh 110

Nhà máy sản xuất tai nghe, dây kết nối

New wing

TNHH New wing Interconnect

Nhà máy sản xuất bán thành phẩm, nhà

máy giầy thể thao

Công ty Zincox Resources

Tổ hợp nhà máy sản xuất và gia công các

Trung tâm nghiên cứu và phát triển

Samsung

Công ty TNHH Samsung

(Nguồn: Bộ Kế hoạch & Đầu tư)

Tạo điều kiện ưu đãi phát triển ngành

Năm 2016, Hà Nội có những ưu đãi lớn dành cho các công ty tham gia đầu tư vào khu công nghiệp Tiêu biểu những ưu đãi Hà Nội dành cho Samsung khi ký kết dự án Trung tâm Nghiên cứu và Phát triển (R&D) với

số vốn đầu tư 300 triệu USD Hà Nội miễn toàn bộ tiền thuê đất trong vòng 50 năm; miễn toàn bộ các khoản đóng góp hay thanh toán chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng liên quan đến khu đất dự án; miễn thuế nhập khẩu đối với thiết bị, vật liệu xây dựng, trang thiết bị phục vụ hoạt động nghiên cứu, văn phòng; được miễn toàn bộ chi phí sử dụng hạ tầng…

Long An: Miễn thuế 02 năm, giảm 50% thuế xuất trong 04 năm khi đầu

tư vào khu công nghiệp Miễn thuế 04 năm đầu, giảm 50% thuế xuất trong 09 năm đối với các dự án thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư được quy định trong Nghị định 218/2013/NĐ-CP

Các Doanh nghiệp hoạt động trong ngành xây dựng và phát triển BĐS KCN cũng được hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi về thuế, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, … theo quy hoạch của từng địa phương

Khuôn khổ pháp lý

 Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) 2014 có hiệu lực từ 1/7/2015

nhằm lành mạnh hóa thị trường và giúp thị trường hoạt động hiệu quả hơn: Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của

Việt Kiều và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Cho phép bán cho thuê nhà công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng 1 phần hoặc toàn bộ

dự án; Không yêu cầu giao dịch BĐS phải qua sàn… Qua đó tạo điều kiện hấp dẫn hơn với BĐS nói chung và BĐS khu công nghiệp nói riêng

 Thông tư 06: Ngân hàng Nhà nước nâng cao hệ số rủi ro của các

khoản phải đòi về bất động sản từ 150% lên 200% (thay cho mức 250% như dự thảo ban đầu) Trước mắt điều này sẽ tác động trực tiếp đến chủ đầu tư, các ngân hàng thương mại và nhà đầu

tư thứ cấp mua đi bán lại Ngoài ra, lộ trình hạn chế tín dụng vào BĐS là 3 năm, cụ thể trong năm 2016 vẫn giữ tỉ lệ 60% sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, đến 1-1-2017 mức này đưa về 50% và đến 1-1-2018 đưa về mức 40% Với lộ trình này

sẽ giúp thị trường BĐS không bị sốc khi bản thân các chủ đầu tư

có sự chuẩn bị nguồn vốn để triển khai xây dựng và hoàn thiện

dự án Tuy nhiên ,trước mắt thông tư 06 sẽ tác động mạnh nhất đến thị trường BĐS- lĩnh vực sử dụng tín dụng nợ là chủ yếu

KHU CÔNG NGHIỆP TRỌNG ĐIỂM MIỀN BẮC

KCN trọng điểm phía Bắc (NKEZ) bao gồm 7 tỉnh thành: Hà Nội, Hải Phòng Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Dương với tổng cộng 50 KCN đang hoạt động tập trung chủ yếu vào các ngành điện tử, logistics, kho lạnh Có lợi thế là nằm dọc quốc lộ 5 (Hà Nội – Hải Phòng), đường cao tốc Thăng Long – Nội Bài, quốc lộ 2, quốc lộ 18 (Bắc Ninh – Móng Cái)

Hiện nay, ở khu vực phía Bắc, nguồn vốn FDI tập trung chủ yếu vào các KCN ở Hà Nội và Bắc Ninh

Trong 6 tháng đầu năm 2016, Hà Nội đã thu hút được 1,6 tỷ USD vốn FDI, tăng 3,1 lần so với cùng kz năm ngoái, tập trung vào các ngành như

kỹ thuật cơ khí, điện tử và các ngành công nghiệp hỗ trợ Chính vì vậy, nguồn cung của các KCN ở Hà Nội được dự báo sẽ ít lại Dự báo trong tương lai, Hà Nội sẽ phải mở rộng quỹ đất dành cho KCN để theo kịp các

dự án đầu tư

(Nguồn: Cushman & Wakefield)

Tại Bắc Ninh, với lợi thế là giá thuê đất rẻ, quỹ đất dành cho KCN rộng lớn, lại nằm gần khu tam giác công nghiệp chính ở phía Bắc là Hà Nội – Quảng Ninh – Hải Phòng, không khó hiểu khi Bắc Ninh là nơi thu hút các tập đoàn kinh tế toàn cầu như Microsoft, Samsung, Canon, Intel… đến đặt nhà máy sản xuất Tổng Công ty phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) hiện đang quản lý và phát triển khu công nghiệp Quế Võ; khu công nghiệp Đại Đồng tại Bắc Ninh

Khu vực Hà Nội

Qúy 2/2016, tổng nguồn cung hiện hữu giảm 2% xuống còn khoảng 1.390 ha do Khu công nghiệp (KCN) Hà Nội – Đài Tư ở quận Long Biên chuyển đổi công năng thành khu đô thị do hoạt động kém hiệu quả trong việc thu hút khách thuê

Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường vẫn ổn định theo quý ở mức 72% nhưng tăng 1% theo năm Giá chào thuê trung bình trong Q2 2016 tăng 4,8% so với cùng kz năm ngoái, ghi nhận ở mức 2,451trđ/m2/thời hạn thuê (~110 USD/m2)

Chỉ số thị trường Quý 2/2015 Quý 2/2016 Triển vọng 12 tháng

Giá chào thuê trung bình(trđ/m2/thời hạn thuê) 2,399 2,451 giảm

(Nguồn: Sở KH & ĐT Hà Nội)

Có thể thấy tỷ lệ lấp đầy các khu vực tại Hà Nội khá cao Sáu trong số 10 KCN đã được lấp đầy hoàn toàn.Giá thuê tại Hà Nội cao nhất khu vực miền Bắc, cao hơn giá chào thuê tại Hải Phòng và Bắc Ninh khoảng 50% Các khu vực có giá chào thuê cao tỷ lệ lấp đầy đạt 100%

Quy hoạch: Nguồn cung mới với gần 2.360 ha từ 9 dự án KCN dự kiến sẽ

gia nhập thị trường từ giờ cho đến năm 2030, tương đương với 132% nguồn cung hiện tại Từ năm 2030 cho đến năm 2050, Hà Nội sẽ có 33 khu công nghiệp với tổng diện tích là 8.000 ha

Các dự án tương lai tiêu biểu Diện tích(ha) Quận Hiện trạng

KCN Đông Anh 300 Đông Anh Đang lập kế hoạch

(Nguồn: Sở KH & ĐT Hà Nội)

KHU CÔNG NGHIỆP TRỌNG ĐIỂM MIỀN NAM

KCN trọng điểm phía Nam (SKEZ) bao gồm TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa Vũng Tàu… tập trung chủ yếu vào các ngành nghề dệt may, da giày và thủy sản Có lợi thế nằm gần đường quốc lộ, liên tỉnh, cảng biển, cảng hàng không quốc tế

Với lợi thế là thành phố lớn nhất cả nước, ngay từ khi các hiệp định thương mại được thông qua, TP.HCM đã nhận được số lượng lớn dự án FDI lớn Trong 6 tháng đầu năm 2016, TP.HCM đã thu hút khoảng 512 triệu USD từ FDI, vốn đầu tư mới chủ yếu tập trung vào các ngành dệt may, dịch vụ và chế biến thực phẩm Sự tăng đột biến về số lượng dự án FDI dẫn đến số lượng đất cho thuê KCN ở khu vực miền Nam, cụ thể là TP.HCM và Long An ngày càng hạn hẹp Do đó, những doanh nghiệp còn quỹ đất có thể phát triển như Long Hậu Group (LHG), Tổng Công ty Phát Triển Đô Thị Kinh Bắc (KBC) và Công ty Cổ Phần Đầu Tư và Công Nghiệp (ITA) sẽ là những doanh nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển

BĐS KCN khu vực Đông Nam Bộ

Nguồn cung phân bố không đều Số lượng dự án công nghiệp tại cùng Đông Nam Bộ đạt xấp xỉ 100 KCN và Khu chế xuát chủ yếu tập trung tại Đồng Nai và Bình Dương Tổng diện tích công nghiệp đạt 36.144ha, trong đó diện tích đất có thể cho thuê là 24.255ha

Nguồn cầu vẫn ở mức tích cực Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường ghi nhận ở mức 74%, tương đương 18.000 ha đất công ngiệp đã được sử dụng Phần lớn nguồn cung (50-60%) đến từ các ngành sản xuất chế biến đặc biệt như dệt may, bao bì và thép thành phẩm

(Nguồn: DNSE tổng hợp)

Giá thuê dao động trong các thị trường khác nhau Đất công nghiệp tại vùng Đông Nam Bộ có giá thuê trung bình đạt mức 1,4 triệu đồng/m2 (~63,3 USD/m2) trong cả chu kz thuê (lên đến 50 năm)

Trong đó, TP.HCM dẫn đầu thị trường về giá thuê thuần trung bình ở mức 2,57 triệu đồng/m2 (~115,2 USD/m2), do chi phí đất cao cũng như

cơ sở hạ tầng phát triển, trong khi những khu công nghiệp tại các tỉnh lân cận có giá trung bình khoảng 0,89 – 1,56 triệu đồng/m2 (~40 – 70 USD/m2)

Quy hoạch: Thị trường khu công nghiệp tại vùng Đông Nam Bộ được dự

báo sẽ quy hoạch thêm 10.000 ha đất công nghiệp trước năm 2020 Giá thuê được dự báo sẽ tăng nhẹ trong tương lai gần, khi nhu cầu về diện tích công nghiệp tăng cao nhờ Việt Nam thu hút nhiều lượng vốn FDI sau

sự công bố của nhiều Hiệp định thương mại Ngoài ra đầu tư vào các ngành công nghiệp thân thiện với môi trường và sử dụng công nghệ hiện đại sẽ được khuyến khích hơn nữa tại thị trường Khu công nghiệp Đông Nam Bộ

BĐS KCN khu vực Tp Hồ Chí Minh

Phần lớn các KCN ở TP.HCM có tỷ lệ lấp đầy trên 90% nhờ qua nhiều năm thành lập và vận hành Tuy nhiên một số KCN tại Nhà Bè, Củ Chi, đặc biệt là Bình Chánh (26%) tỷ lệ lấp đầy còn rất thấp kéo tỷ lệ lấp đầy tại TP.HCM giảm 6% từ mức 71% quý II/2015 xuống 65% quý II/2016 do những KCN này mới đi vào hoạt động gần đây chưa thu hút được khách thuê Hiện có 19 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích 3.940 ha Diện tích cho thuê ước tính đạt khoảng 63% tổng diện tích đất trong khi thời hạn cho quyền sử dụng đất trung bình còn lại là 35 năm Tính đến quý 2/2016, giá thuê trung bình tại TP.HCM là 2,86trđ/m2/một

kz hạn thuê (115,2USD/m2), tăng 2% so với cùng kz năm trước Giá thuê khu công nghiệp tăng chủ yếu do giá chào thuê cao hơn của khu công nghiệp mới Ngay trong TP.HCM thì giá thuê cũng có sự chênh lệch đáng

kể Hiện tại giá thuê khu công nghiệp ở Quận 7 đắt nhất, đạt mức 5,8triệu đồng/m2/thời hạn thuê, cao hơn 3,65 lần so với quận rẻ nhất là

Củ Chi với giá thuê bình quân là 1.59 triệu đồng/m2/thời hạn thuê

tháng

Nguồn: Cushman & Wakefield)

Tỷ lệ trống 29,00% 35,00% giảm

Giá chào thuê trung bình(trđ/m2/thời hạn thuê) 2,74 2,858 ổn định

(Nguồn: Sở KH & ĐT Tp Hồ Chí Minh)

Quy hoạch: Quỹ đất công nghiệp tại TP.HCM đến năm 2030 dự kiến

khoảng 2.600 ha, đến từ 10 khu công nghiệp mới, tăng lên khoảng 66%

so với nguồn cung hiện tại Tuy nhiên, phần lớn các dự án tương lai vẫn đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và bồi thường, tiến độ xây dựng dự kiến sẽ kéo dài

Ảnh hưởng từ TPP và các hiệp định thương mại tự do khác mà Việt Nam tham gia gần đây, cùng với điều kiện kinh tế ổn định, các chính sách đầu

tư ngày càng thuận lợi và chi phí nhân công thấp, Việt Nam dự kiến sẽ thu hút thêm nhiều nhà chế tạo và sản xuất nước ngoài di dời hoạt động sản xuất đến Việt Nam Với nhu cầu về đất công nghiệp gia tăng, phân khúc này sẽ tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn

Các dự án tương lai tiêu biểu Diện tích(ha) Quận Hiện trạng

Lê Minh Xuân- Giai đoạn 3 231 Bình Chánh Đang xây dựng

Hiệp Phước-Giai đoạn 3 1000 Nhà Bè Đang giải tỏa và bồi thường

Vĩnh Lộc 1- Giai đoạn 3 200 Bình Chánh Đang giải tỏa và bồi thường

(Nguồn: Sở KH & ĐT Tp Hồ Chí Minh)

MỘT SỐ CỔ PHIẾU NỔI BẬT TRONG NGÀNH KBC – Lợi thế Doanh nghiệp dẫn đầu

Doanh thu thuần (tỷ đồng) 1.082,07 1.069,03 1.434,85 2.400

LNST (Công ty mẹ) (tỷ đồng) 78,82 311,97 602,06 835,5

ROA 0,6% 2,4% 4,4% 4,3%

P/BV (lần)(*) 1.082,07 1.069,03 1.434,85 2.400

(Nguồn: KBC & DNSE Research tổng hợp)

KBC là một trong những công ty phát triển BĐS khu công nghiệp hàng đầu với lợi thế về quỹ đất chiếm gần 8% tổng quỹ đất khu công nghiệp

cả nước Phần lớn quỹ đất của Kinh Bắc tập trung tại các trung tâm công nghiệp của miền Bắc như Hải Phòng, Bắc Ninh, Quảng Ninh và Bắc Giang Quý 2/2016, KBC ghi nhận doanh thu 667,091 tỷ đồng, tăng trưởng 550,8% so với cùng kz năm trước Lũy kế đến T6/2016, DTT đạt 1.113,4

tỷ đồng, đạt 58,6% kế hoạch khả quan; LNST hợp nhất đạt 420 tỷ đồng (+67,3% cùng kz), hoàn thành 66,7% KH khả quan)

Hoạt động cho thuê đất và cơ sở hạ tầng tăng trưởng mạnh, đạt 842,5 tỷ đồng (+62% yoy), chiếm tỷ trọng lớn nhất với 76 %DTT Các dự án chính đóng góp doanh thu trong 6T.2016 bao gồm (1) cho thuê 44,7 ha đất tại

dự án KCN Tràng Duệ 2 với 727 tỷ đồng (2) cho thuê 6,5 ha tại KCN Tân Phú Trung với 104 tỷ đồng Biên LN gộp mảng này tăng lên 46,1% (6T.2015 đạt 37,7%) do phần lớn doanh thu đến từ dự án có tỷ suất lợi nhuận cao là KCN Tràng Duệ 2

Ngoài ra hoạt động cung cấp dịch vụ tại các khu công nghiệp tiếp tục tăng trưởng ổn định với doanh thu đạt 45,5 tỷ đồng (+36,5% yoy), đóng góp 4% tổng doanh thu với biên LN gộp tăng lên 52,6% cao hơn 6T.2015 (43,1%)

Cơ cấu các khoản vay nợ: KBC là DN có tỷ lệ vay nợ khá cao khi tỷ số

nợ/tổng tài sản tại thời điểm cuối tháng 6/2016 ở mức 43% và có dấu hiệu tăng nhẹ so với đầu năm 2016 Tuy vậy, để giảm bớt rủi ro phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính cũng như sức ép từ lãi vay, KBC đã lên kế hoạch bổ sung vốn điều lệ đã được ĐHĐ Cổ đông thông qua với các phương án cụ thể:

 Điều chỉnh phương án phát hành 120 triệu cổ phiếu riêng lẻ: (i) Chuyển 70 triệu cổ phiếu sang phát hành trái phiếu chuyển đổi

(Nguồn: KBC)