Thuyết trình phân tích ngành bất động sản

QUY TRÌNH PHÂN TÍCH NGÀNHPhân loại ngành Các nhân tố ảnh hưởng đến doanh thu và khả năng sinh lợi của ngành Phân tích cung cầu của ngành Phân tích khả năng sinh lợi của ngành... Nhân khẩ

PHÂN TÍCH NGÀNH

NHÓM 7 - LỚP TCDN NGÀY 2 K21

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

QUY TRÌNH PHÂN TÍCH NGÀNH

PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

QUY TRÌNH PHÂN TÍCH NGÀNH

Phân loại ngành

Các nhân tố ảnh hưởng đến doanh thu và khả

năng sinh lợi của ngành

Phân tích cung cầu của ngành

Phân tích khả năng sinh lợi của ngành

PHÂN LOẠI NGÀNH

• Phân loại theo chu kỳ sống

• Phân loại theo chu kỳ kinh tế

Phân loại theo chu kỳ kinh tế

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG Đ ẾN DOANH THU VÀ KHẢ NĂNG SINH LỢi CỦA NGÀNH

Công nghệ

Xu hướng của khoa học kỹ thuật có thểảnh hưởng đến các nhân tố ngành baogồm sản phẩm, dịch vụ, cách thức sảnxuất và phân phối chúng

Môi trường chính trị và luật lệ

Những thay đổi trong chính trị phản ánhcác giá trị xã hội nên xu hướng xã hộingày hôm nay có thể là cơ sở của luật lệ,quy định trong tương lai Vì vậy cần dựbáo và đánh giá những thay đổi chính trịảnh hưởng như thế nào tới ngành đangxem xét

Xã hội

• Thay đổi của xã hội tạo ra những kết quả sâu

sắc Ví dụ: Cuộc cách mạng công nghiệp tạo

cơ hội cho ngành công nghiệp, ngành giaothông đường sắt…phát triển

• Xu hướng của xã hội: Những thay đổi trong

cách sống, làm việc, lập gia đình, chi tiêu, giảitrí… đưa đến những thay đổi trong phong cáchsống

Nhân khẩu học

Bao gồm các vấn đề như tăng trưởng dân

số, phân bố độ tuổi, phân phối địa lý củadân cư, sự hòa lẫn dân tộc trong xã hội,những thay đổi trong phân phối thu nhập.Phân tích những khía cạnh này để đánhgiá tác động của chúng đối với các ngành

Ảnh hưởng của nước ngoài

Sự hội nhập ngày càng sâu rộng giữa các nền kinh tế => những thay đổi đối với nền kinh tế nước ngoài có ảnh hưởng đến nền kinh tế, các ngành, công ty nội địa

PHÂN TÍCH CUNG CỦA NGÀNH

có khả năng gia nhậphay rút lui khỏi mộtngành kinh doanh

• Thực tiễn: có nhữngrào cản gia nhập hoặcrút lui khỏi ngành

PHÂN TÍCH CẦU CỦA NGÀNH

Giữa nhu cầu và cầu về hàng hóa có một

sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi

và đối tượng xuất hiện

Xu hướng và sự biến đổi theo chu kỳ sản phẩm, cũng ảnh hưởng đến cầu của

ngành

Ngành trong các giai đoạn tăng trưởng,bão hòa, suy thoái thì cầu của ngành thấphay bị suy giảm

• Người tiêu dùng cuối cùng: việc phân loạikhách hàng thành các nhóm khác nhau(trung gian và người tiêu dùng cuối cùng)

là công việc vô cùng cần thiết để nhận biếthành vi mua sắm của khách hàng => xácđịnh cầu của ngành

Phân tích khả năng sinh lợi

• Tỷ suất sinh lợi trên tài sản (ROA)

• Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu (ROE)

• Tỷ suất sinh lợi trên vốn hoạt động (ROC)

• Tỷ suất sinh lợi trên vốn dài hạn (ROCE)

Cạnh tranh quốc tế và thị trường

Nhà cung cấp

• Chi phí đầu vào có ảnh hưởng lớn đếnkhả năng sinh lợi của ngành Do đó, nhàcung cấp có thể tác động đến tỷ suất sinhlợi của ngành khi họ thay đổi giá của cácsản phẩm, dịch vụ mà họ cung ứng

Đối thủ tiềm ẩn

Đối thủ tiềm ẩn là các doanh nghiệp hiệnchưa có mặt trong ngành nhưng có thểảnh hưởng tới ngành trong tương lai Đốithủ tiềm ẩn nhiều hay ít, áp lực của họ tớingành mạnh hay yếu sẽ phụ thuộc hai yếutố: sức hấp dẫn của ngành và rào cản gianhập ngành

Sản phẩm thay thế

Sản phẩm và dịch vụ thay thế là những sảnphẩm, dịch vụ có thể thỏa mãn nhu cầutương đương với các sản phẩm dịch vụ trongngành => giới hạn tiềm năng lợi nhuận củangành

Lịch sử hình thành và phát triển của ngành bất động sản

1

• Trước năm 1990: nền kinh tế chưa phát triển, không tồn tại thị trường

bất động sản

2

• Giai đoạn 1993 – 1994: cơn sốt lần thứ nhất: nhu cầu nhà ở, đất ở và

sản xuất kinh doanh ngày càng tăng

3

• Giai đoạn 1995 – 1999: Đóng băng lần thứ nhất: Nhà nước can thiệp

vào thị trường BĐS, khủng hoảng kinh tế châu Á

4

• Giai đoạn 2001 – 2002: Cơn sốt lần thứ hai: chủ trương cho Việt kiều

mua nhà và ban hành giá đất mới

5

• Giai đoạn 2002 – 2006: Đóng băng lần thứ hai : sự ra đời của Luật Đất

đai 2003 => chấm dứt tình trạng phân lô bán nền

6

• Giai đoạn 2007 – 2008: Cơn sốt lần thứ ba: Nguồn vốn FDI tăng

trưởng mạnh và sự phát triển của thị trường chứng khoán

7

• Từ năm 2008 đến nay: Đóng băng lần thứ ba: bong bóng bất động sản và lạm phát

tăng nhanh

Sự ảnh hưởng lẫn

nhau

TÍnh chất khác

Tính cá biệt và khan hiếm

• Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích

bề mặt trái đất là có hạn Chính vì tínhkhan hiếm, tính cố định và không di dờiđược của đất đai nên hàng hoá bất độngsản có tính cá biệt

=> Trên thị trường bất đ ộng sản khó tồn tạihai bất động sản hoàn toàn giống nhau vìchúng có vị trí không gian khác nhau kể cảhai công trình cạnh nhau và cùng xây theomột thiết kế

Tính bền lâu

• Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng,một loại tài nguyên được xem như không thể

bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp

• Tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọcủa vật kiến trúc và công trình xây dựng

=> hàng hoá bất động sản rất phong phú và đadạng, không bao giờ cạn

Sự ảnh hưởng lẫn nhau

• Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhaurất lớn, giá trị của một bất động sản này cóthể bị tác động của bất động sản khác Đặcbiệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xâydựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làmtăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng củabất động sản trong khu vực đó

• Tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Nhu cầu

về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực,mỗi quốc gia là rất khác nhau

Các nhân tố ảnh hưởng đến ngành bất động sản

Chính sách kinh tế - tài

chính, tiền tệ

Sự phát triển kinh tế

• Phát triển kinh tế của một nước làm giatăng các nhu cầu sử dụng đất trong cáclĩnh vực sản xuất, nhu cầu về văn phòngcho thuê, trung tâm thương mại…

• Khi kinh tế phát triển, thu nhập của ngườidân sẽ tăng cao, do đó làm gia tăng nhucầu về nhà ở đối với người dân

• Tỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ gia tăng => nhucầu nhà ở tại thành thị do vậy sẽ khôngngừng gia tăng

Nguồn: Công ty chứng khoán Phương Nam

Dòng vốn FDI

Nguồn gso.vn

• Dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam, đặc biệtcho thị trường bất động sản chiếm tỷ trọngkhá cao Năm 2012, thu hút vốn FDI đạt

13 tỷ USD, trong đó riêng đầu tư vàongành bất động sản chiếm 14,2% tổngvốn đầu tư đạt 1,8 tỷ USD

Pháp luật

• Pháp luật có thể được xem là yếu tố tácđộng quan trọng đến sự hình thành vàphát triển của thị trường bất động sản biểuhiện qua những quy định pháp luật vềquyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, gópvốn liên doanh… bằng bất động sản

• Chỉ thị 07 - Ngừng thành lập khu kinh tế, khucông nghiệp: Tháng 3/2012 => chậm lại sựphát triển của thị trường bất động sản.

• Nghị quyết 13 - Giảm 50% tiền thuê đất:Tháng 5/2012 => góp phần cải thiện tìnhhình thị trường bất động sản

• Nghị định 58 - Quỹ đầu tư bất động sản:Tháng 7/2012

• Thông tư 123 - Thuế chuyển nhượng bấtđộng sản: Tháng 7/2012

• Nghị định 64 - Cấp giấy phép xây dựng:Tháng 9/2012: Thủ tục cấp phép xây dựng

“một cửa” được đông đảo được người dânquan tâm

• Nghị quyết 02/NQ-CP- Tháo gỡ khó khăn chosản xuất kinh doanh, thị trường, giải quyết nợxấu => hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản

Chính sách kinh tế - tài chính, tiền tệ của Chính phủ

• Nguồn vốn từ ngân hàng chiếm khoảng 70%dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản vìvậy chính sách tiền tệ thắt chặt hay nới lỏngảnh hưởng sống còn đến ngành này Lãi suấttiền gửi VNĐ đã giảm mạnh trong năm 2012

từ 12% xuống chỉ còn 8%, đây là động tháitích cực từ phía chính phủ nới lỏng chínhsách tiền tệ nhằm hỗ trợ phát triển thị trườngbất động sản

TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2012

Thị trường bất động sản bao gồm bốn phân

Biệt thự, nhà phố, đất nền

• Từ năm 2008 đến nay thị trường bất độngsản Việt Nam rơi vào suy thoái trầm trọng, bịđình trệ trên tất cả các phân khúc thị trường

và gây hậu quả nặng nề đối với các doanhnghiệp phát triển bất động sản, nhà đầu tưkinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng và toàn

xã hội, góp phần làm thất thu ngân sách

• Theo số liệu khảo sát của Bộ Xây dựng, tínhđến cuối năm 2012, TPHCM 10.108 căn hộchung cư và 1.131 căn nhà ở thấp tầng còntồn kho.

• Tính đến cuối năm 2012 TPHCM có 9 tòanhà hạng A, 49 tòa nhà hạng B, và 245tòa nhà hạng C và tổng diện tích sàn 1,95triệu m2 có Nguồn cung dồi dào nhưngnguồn cầu thấp khiến giá cho thuê vănphòng giảm.

Căn hộ cao cấp Căn hộ trung cấp Căn hộ bình dân

• Tại Hà Nội, thị trường văn phòng cho thuê ảm đạm hơn nhiều so với TP HCM Hiện có tất cả

15 tòa nhà hạng A và 52 tòa nhà hạng B và 59 tòa nhà hạng C Tổng diện tích sàn 1.074 triệu

m2, diện tích trống khoảng 22%

DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2013

• Theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới(WB), Việt Nam có tốc độ đô thị hóa nhanhnhất trong khu vực Đông Nam Á Theo địnhhướng phát triển hệ thống đô thị Việt Namđến năm 2025, để đạt mức đô thị hóa 50%vào năm 2025, mỗi năm Việt Nam cần phảixây hơn 15 triệu m2 nhà ở Do đó, nhu cầu vềnhà ở của Việt Nam ở phân khúc căn hộ đểbán là rất lớn

• Từ cuối năm 2012 cho đến nay, Chính phủ đãđưa ra nhiều giải pháp nhằm làm tan băng thịtrưởng bất động sản như hạ lãi suất, xử lý nợxấu đã khiến nhiều nhà đầu tư kỳ vọng năm

2013 sẽ là năm trở lại của các cổ phiếu bấtđộng sản

• Tuy nhiên, bất động sản là một loại cổphiếu chu kỳ, có khuynh hướng dao độngtheo biến động của nền kinh tế và thườngchỉ có chuyển biến tốt vài tháng trước khinền kinh tế thoát khỏi suy thoái.