HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK CHI NHÁNH KHU KTM CHU LAI, TỈNH QUẢNG NAM

TTBĐS tác động đối với hoạt động tín dụng ngân hàng thể hiện ở một số điểm: - TTBĐS sơ cấp biểu hiện chủ yếu là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài s

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK CHI NHÁNH KHU KTM CHU LAI, TỈNH QUẢNG NAM

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phạm Phương Thảo

Mã số sinh viên: 06124112

Lớp: DH06TB

Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2010-

BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN PHẠM PHƯƠNG THẢO

ĐỀ TÀI :

HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK CHI NHÁNH KHU KTM CHU LAI TỈNH QUẢNG NAM

Giáo viên hướng dẫn: Th.S LÊ MỘNG TRIẾT

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên:

Đầu tiên, tôi xin kính lời cảm ơn sâu sắc đến ông bà, cha

mẹ, người đã sinh ra, nuôi dưỡng, chăm lo và dạy bảo tôi đến

ngày hôm nay

Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh, đặc biệt là quý thầy cô khoa Quản

Lý Đất Đai & Bất Động Sản Quý thầy cô đã truyền đạt những

kinh nghiệm và kiến thức, tận tình dạy bảo và giúp đỡ chúng

em trong suốt thời gian học tập trên ghế nhà trường, trang bị

cho chúng em hành trang vững chắc bước vào đời Thầy cô đã

tạo điều kiện cho chúng em học tập tốt trong suốt khoảng thời

gian ở giảng đường Đại Học

Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy Lê Mộng

Triết, thầy đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn em trong suốt thời

gian thực hiện và hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo của ngân hàng Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai, đặc biệt là quý anh, chị

thuộc phòng tín dụng của chi nhánh đã giúp đỡ và tạo điều kiện

tốt nhất cho tôi thực tập tại quý cơ quan

Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn các anh chị khóa

trước và các bạn cùng lớp bất động sản đã giúp đỡ tôi trong

khoảng thời gian học tập và thực hiện đề tài tốt nghiệp

Dù đã cố gắng nhưng không thể tránh khỏi những sai sót Rất

mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô và các

Đề tài thực hiện:

“ HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK – CHI NHÁNH KHU KTM

CHU LAI TỈNH QUẢNG NAM”

Giáo viên hướng dẫn: Th.s Lê Mộng Triết, Bộ môn Chính sách Pháp luật,

Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Khi nhà nước công nhận quyền thế chấp quyền sử dụng đất đã mang lại không

ít lợi ích cho người sử dụng chúng Hoạt động này vô cùng quan trọng Nó giúp cho lượng tiền trong xã hội chuyển từ nơi thừa vốn đến nơi thiếu vốn Giúp cho mọi thành phần kinh tế tiếp cận được nguồn vốn qua cơ chế thế chấp, bảo lãnh Ưu điểm vượt trội của hoạt động này đó chính là quyền sử dụng đất mà chúng ta đem đi thế chấp, chúng ta vẫn có quyền khai thác và sử dụng bình thường Hơn nữa đây là những tài sản có giá trị lớn, khi ta đem quyền sử dụng đất đi thế chấp tại các tổ chức tín dụng thì

họ cũng mạnh dạn cho ta vay với một số tiền lớn Điều này đáp ứng nhu cầu sử dụng vốn của chúng ta

Tuy nhiên, bên cạnh một số lợi ích nói trên, hoạt động này vẫn tồn tại một số khó khăn, vướng mắc gây trở ngại cho các thành phần tham gia vào lĩnh vực này Có rất nhiều nguyên nhân gây ra nhưng phần lớn là do có sự chồng chéo giữa các luật với nhau, một số quy định của pháp luật chưa thực sự phù hợp với thực tiễn gây mất thời gian và công sức cho bên vay lẫn bên cho vay

Đề tài đã phần nào phản ánh được việc thực thi của pháp luật đối với vấn đề cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất hiện nay Làm rõ hơn một số quy định của Nhà nước và của ngân hàng trong lĩnh vực này Bên cạnh đó còn hiểu rõ hơn về quy trình thực hiện một hợp đồng vay vốn có thế chấp bằng quyền sử dụng đất Đưa ra một số giải pháp góp phần hoàn thiện hơn nữa loại hình này Thông qua quá trình tìm hiểu nghiên cứu hoạt cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại ngân hàng

Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam

Đề tài thực hiện dựa trên các phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp chuyên gia

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu: 3

I.1.1 Cơ sở khoa học 3

I.1.1.1 Thị trường bất động sản (TTBĐS) 3

1 Khái niệm: 3

2 Đặc điểm của TTBĐS: 3

3 Các khu vực của TTBĐS 3

4 Vai trò của TTBĐS trong nền kinh tế quốc dân: 4

5 Mối quan hệ giữa TTBĐS và thị trường vốn: 5

6 Mối quan hệ giữa TTBĐS và hoạt động tín dụng ngân hàng 6

I.1.1.2 Ngân hàng thương mại và hoạt động vay vốn thế chấp bằng tài sản tại ngân hàng 6

1 Khái niệm: 6

2 Các hoạt động chính của ngân hàng thương mại 7

3 Hệ thống ngân hàng thương mại Việt nam: 7

1 Khái niệm về hoạt động cho vay có đảm bảo vật chất 8

2 Khái niệm thế chấp: 8

4 Giá trị của tài sản thế chấp: 9

5 Nguyên tắc sử dụng vốn vay 10

6 Xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng: 10

I.1.2 Cơ sở pháp lý 11

I.1.2.1 Luật dân sự về giao dịch đảm bảo 11

I.1.2.2 Luật Đất Đai: 12

I.1.2.3 Luật hôn nhân gia đình 13

I.1.2.4 Nghị định 163- về giao dịch đảm bảo 14

I.1.2.5 Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 hướng dẫn việc đăng ký giao dịch đảm bảo, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 15

I.1.3 Cơ sở thực tiễn: 15

I.1.3.1 Thực trạng thế chấp BĐS hiện nay 15

I.1.3.2 Thực trạng cho vay vốn đối với kinh doanh BĐS 16

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 17

1 Điều kiện tự nhiên 17

2 Điều kiện kinh tế – xã hội 18

I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện 19

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 19

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu: 19

I.3.3 Quy trình thực hiện : 19

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21

II.1 Tổng quan về Ngân hàng Agribank 21

II.1.1 Quá trình hình thành NHNo&PTNT Việt Nam 21

II.1.2 Quá trình hình thành NHNo&PTNT Khu kinh tế mở Chu Lai tỉnh Quảng Nam 21

II.1.3 Cơ cấu tổ chức của Agribank chi nhánh Khu KTM Chu Lai 22

1 Nghiệp vụ huy động vốn: 23

2 Nghiệp vụ tín dụng: 23

3 Nghiệp vụ bảo lãnh Ngân hàng: 23

4 Các dịch vụ thanh toán quốc tế khác: 24

5 Các dịch vụ thanh toán trong nước: 24

II.2 Những quy định cho vay và thế chấp tại ngân hàng 24

II.2.1 Điều kiện vay vốn 24

II.2.2 Các mục đích vay vốn phổ biến 25

II.2.3 Thẩm định tài sản thế chấp 25

II.2.4 Các tài sản thế chấp phổ biến tại NHNo&PTNT chi nhánh Khu KTM Chu Lai 26

II.2.5 Điều kiện đối với tài sản được nhận đảm bảo tiền vay 26

II.2.6 Điều kiện thế chấp bằng QSDĐ: 26

II.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của NHNo&PTNT khu KTM Chu Lai 27

II.3.1 Tình hình huy động vốn của ngân hàng từ giai đoạn oan2007 – 2009 27

II.3.2 Tình hình hoạt động cho vay của Ngân hàng từ năm 2007-2009 30

II.3.3 Doanh số cho vay của ngân hàng Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai phân theo loại hình có tài sản đảm bảo và không tài sản đảm bảo giai đoạn 2007-2009 33

II.3.4 Dư nợ của chi nhánh theo hình thức đảm bảo giai đoạn 2007-2009 35

II.3.5Tình hình dư nợ cho vay có bảo đảm bằng tài sản: 37

II.3.6 Tình hình dư nợ cho vay TC giá trị QSDĐ theo thành phần kinh tế tại ngân hàng Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai giai đoạn 2007-2009 38

II.3.7 Kết quả HĐKD ngân hàng Agribank Khu kinh tế mở Chu Lai giai đoạn 2007-2009 40

II.4 Quy trình thực hiện cho vay có thế chấp bằng tài sản nói chung và QSDĐ nói riêng 42

1 Lập hồ sơ yêu cầu cấp tín dụng 43

2 Phân tích tín dụng( thẫm định hồ sơ cho vay) 44

3 Quyết định tín dụng 44

4 Thực hiện hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất và tiến hành công chứng, chứng thực 44

5 Đăng ký giao dịch đảm bảo (Đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất ) 45

6 Bàn giao tài sản đảm bảo và giấy tờ liên quan 45

7 Giải ngân, giám sát việc sử dụng vốn vay và tài sản đảm bảo 45

8 Thu nợ, tính lãi, thu lãi 46

9 Thanh lý hợp đồng tín dụng 46

10 Xử lý tài sản bảo đảm 46

II.5 Những nhận xét đánh giá 46

II.5.1 Những thuận lợi và khó khăn của NHNo&PTNT chi nhánh Khu KTM Chu Lai 46

1 Thuận lợi: 46

2 Khó khăn: 47

1 Ưu điểm: 48

2.Nhược điểm: 48

II.5.2.2Đối với hoạt động liên quan pháp lý chứng từ 49

1 Ưu điểm: 49

2 Nhược điểm: Thể hiện ở một số vướng mắc sau đây: 49

II.5.2.3 Đối với thẩm định giá tài sản thế chấp: 50

II.6 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất 51

1 Nghiên cứu và thiết lập hệ thống thống dữ liệu với những thông tin thị trường và khách hàng đầy đủ 51

2 Chú trọng nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ tín dụng 51

3 Nâng cao công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo 51

4 Thành lập một tổ chuyên giám sát việc sử dụng vốn vay và tài sản thế chấp 52

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 53

Bảng 2: Tình hình hoạt động cho vay của ngân hàng 2007-2009

Bảng 3: Doanh số cho vay của ngân hàng phân theo loại hình có TSĐB và không TSĐB 2007-2009

Bảng 4: Dư nợ theo hình thức đảm bảo của ngân hàng 2007-2009

Bảng 5: Tình hình dư nợ cho vay có TSĐB của ngân hàng 2007-2009

Bảng 6: Dư nợ cho vay TC giá trị QSDĐ theo thành phần kinh tế tại ngân hàng

2007-2009

Bảng 7: Kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng 2007-2009

Biểu đồ:

Biểu đồ 1: Biểu diễn tình hình huy động vốn của ngân hàng 2007-2009

Biểu đồ 2: Biểu diễn hoạt động cho vay của ngân hàng 2007-2009

Biểu đồ 3: Biểu diễn doanh số cho vay của ngân hàng theo loại hình có TSĐB và không TSĐB 2007-2009

Biểu đồ 4: Biểu diễn dư nợ theo hình thức đảm bảo của ngân hàng 2007-2009

Biểu đồ 5: Biểu diễn tình hình dư nợ cho vay có TSĐB của ngân hàng 2007-2009 Biểu đồ 6: Biểu diễn dư nợ cho vay TC giá trị QSDĐ theo thành phần kinh tế tại ngân hàng 2007-2009

Biểu đồ 7: Biểu diễn kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng 2007-2009

Sơ đồ:

Sơ đồ 1: Quy trình thực hiện đề tài

Sơ đồ 2: Cơ cấu tổ chức của Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai

Sơ đồ 3: Quy trình cho vay có TC bằng tài sản nói chung và QSDĐ nói riêng

UBND : ủy ban nhân dân

NHTM: ngân hàng thương mại

KTM: kinh tế mở

NHNo& PTNT : ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn

ĐẶT VẤN ĐỀ

Tính cấp thiết của đề tài:

Từ khi chuyển từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nền kinh tế nước ta đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể và đang dần khẳng định mình trên trường quốc tế Sản xuất hàng hóa phát triển kéo theo nhu cầu về vốn phục vụ cho các mục đích sản xuất kinh doanh ngày càng gia tăng đáng kể Và bài toán huy động vốn được đặt ra và cần được giải quyết-nó chính là một trong ba yếu tố đầu vào quan trọng đó là: lao động, BĐS và vốn Có rất nhiều cách để huy động vốn , nhưng có một cách rất quen thuộc và phổ biến hiện nay mà các tổ chức, cá nhân hay dùng đó là vay vốn từ các tổ chức tín dụng thế chấp bằng quyền sử dụng đất

Việc các ngân hàng gia tăng số lượng thế chấp vay vốn nhà đất tăng thời gian gần đây là tín hiệu tốt, là một phương án rất thích hợp để giải quyết vấn đề về vốn Bất động sản đặc biệt là quyền sử dụng đất được đưa vào thế chấp, vay vốn sản xuất kinh doanh không chỉ mang lại hiệu quả cho xã hội mà còn kích thích thị trường bất động sản phát triển Hơn thế nũa, đối với người đi vay vốn thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì họ tạm thời chuyển những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của mình sang cho ngân hàng Nhưng họ vẫn có quyền sử dụng nó trong suốt quá trình vay cho đến khi đáo hạn Khi người vay vốn trả hết nợ và lãi cho ngân hàng thì ngân hàng sẽ trả lại cho khách hàng những giấy tờ về quyền sở hữu đó Từ những tiện lợi của loại hình cho vay này, dấn đến nhu cầu vay vốn ngày càng nhiều, lượng vốn ngày càng lớn

Thế nhưng, việc thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng của ngân hàng cũng gặp không ít khó khăn Chủ yếu do các văn bản của Nhà nước quy định về vấn đề này còn rất nhiều bất cập và liên tục sữa đổi Bên cạnh đó, những quy định của ngân hàng đã làm cho việc vay vốn bằng thế chấp bất động sản tiêu tốn khá nhiều thời gian Thủ tục còn rườm rà cũng gây ra không ít khó khăn cho người đi vay, đặc biệt là những người nông dân vốn không quen với các giấy tờ

Núi Thành là một huyện nằm phía Nam của tỉnh Quảng Nam Với vị trí địa lý thuận lợi, nằm trên trục đường quốc lộ 1A Bắc Nam, có cảng Kỳ Hà và sân bay Chu Lai nên tạo điều kiện giao lưu phát triển kinh tế dễ dàng Cùng với việc thành lập khu KTM Chu Lai kết hợp với Khu công nghiệp Dung Quốc đã thúc đẩy sự phát triển kinh

tế của Huyện nhà nói riêng và khu vực miền Trung nói chung Chính vì vậy trong những năm gần đây tốc độ tăng trưởng kinh tế của Huyện không ngừng tăng lên đáng

kể, trong đó không thể không nhắc đến sự góp phần to lớn của các tổ chức tín dụng trên địa bàn Nền kinh tế phát triển kéo theo nhu cầu về vốn càng lớn Điều này cần đến sự trợ giúp của các tổ chức tín dụng qua các cơ chế tín dụng như cho vay thế chấp Hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng trên địa bàn huyện tăng lên đáng kể về

số lượng trong những năm gần đây Đây cũng là một dấu hiệu đáng mừng đối với nền kinh tế của Huyện Nhưng bên cạnh đó hoạt động này cũng không tránh khỏi một số khó khăn, vướng mắc làm ảnh hưởng đến thời gian và lợi ích của các bên tham gia trong hoạt động này

Xuất phát từ thực tế trên chúng tôi thực hiện đề tài; “ Hoạt động cho vay có

thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại ngân hàng Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam”

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

Tìm hiểu, nghiên cứu hoạt động cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại

ngân hàng Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam

để tìm ra những khó khăn, vướng mắc của hoạt động này Từ đó có những đề xuất góp phần nâng cao hiệu quả của loại hình hoạt động này nhằm đáp ứng nhiều hơn nữa nhu cầu thế chấp để vay vốn đang tăng cao trên địa bàn huyện

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

- Đối tượng nghiên cứu: là hoạt động cho vay có thế chấp bằng Quyền sử dụng đất tại ngân hàng Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam

- Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu hoạt động cho vay có thế chấp bằng quyền

sử dụng đất tại ngân hàng Agribank chi nhánh Khu KTM Chu Lai tỉnh Quảng Nam

- Địa bàn nghiên cứu: Huyện Núi Thành tỉnh Quảng Nam

- Thời gian nghiên cứu: tháng 4/2010 đến tháng 7/2010

Các số liệu được thu thập từ năm 2007 đến năm 2009

PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:

I.1.1 Cơ sở khoa học

I.1.1.1 Thị trường bất động sản (TTBĐS)

TTBĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định,

trong một thời gian nhất định Đó là thị trường của các giao dịch BĐS như: chuyển nhượng, mua, bán, thế chấp, cho thuê…

Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo quy luật thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia Ở đó vai trò quản lý của Nhà nước đối với TTBĐS có tác động quyết định đến việc thúc đẩy phát triển hoặc kiềm hãm hoạt động của TTBĐS Điều này lại càng quan trọng khi ở nước ta Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai và là nhà đầu tư lớn và chủ yếu trong lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng, làm tăng giá trị đất đai

- TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

- TTBĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, mang tính độc quyền nhóm

- Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với cầu BĐS

- TTBĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn

3 Các khu vực của TTBĐS

Ơ nước ta hiện nay, TTBĐS có các khu vực chủ yếu sau:

- Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: thị trường này chủ yếu xuất hiện ở

những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là nghành kinh tế chủ yếu Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ phận nhân dân Thị trường này chưa được các nhà thẩm định giá hiện nay quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin về thị trường này Hiện nay, tỷ lệ đất nông nghiệp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rất cao Tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thế chấp để vay vốn ngân hàng

- Thị trường nhà ở: đây là thị trường rất sôi động, nhất là đối với những

vùng đang đô thị hóa Thị trường này có thể được phân ra làm 4 nhóm:

 Nhà ở biệt thự: đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập cao, quy mô đất

khá rộng từ 150m2-500m2 Giá đất ở nhóm này thường cao do vị trí địa điểm gắn với môi trường, cảnh quan ưu việt

 Nhà vườn: có diện tích trên dưới 1000m2 nằm ở các vùng ven đặc biệt là cạnh các sông, rạch vừa có thể để ở và chung quanh có thể trồng vườn cây Loại nhà

này có thể được cung ứng bởi các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhưng ở quy mô diện tích từ 400m2-600m2, đối với những lô đất có quy mô diện tích lớn chủ yếu được hình thành từ việc chuyển nhượng lại đất nông nghiệp, sau đó cải tạo thành nhà vườn Đây là thị trường của tầng lớp trung lưu Đặc biệt là của tầng lớp những cán bộ tuổi cao

 Nhà phố riêng biệt và phố liên kề: đây là thị trường của tầng lớp có thu

nhập trung bình với quy mô đất từ 40m2-120m2 phổ biến từ 60m2-80m2, có thể vừa dùng để ở , vừa dùng để kinh doanh nhỏ cá thể hoặc đặc các văn phòng đại diện nếu ở mặt tiền các đường phố

 Nhà ở chung cư nhiều tầng: phục vụ cho những người có thu nhập thấp do

diện tích đất của từng căn hộ ít, nhà nước hỗ trợ về chi phí hạ tầng của khu vực Giá trị của từng căn hộ chủ yếu là giá trị xây dựng Loại nhà này ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong giao dịch BĐS ở các đô thị lớn

 Thị trường nhà xưởng công nghiệp: hiện nay thường được hình thành ở

các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa Xu thế phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý ô nhiễm môi trường Từ đó làm cho giá trị đất ở khu vực này tăng

 TTBĐS phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn

phòng: thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh

doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị BĐS ở thị trường này rất cao do khả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác

4 Vai trò của TTBĐS trong nền kinh tế quốc dân:

- TTBĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị

trường vì TTBĐS liên quan trực tiếp đối với một lực lượng tài sản cực lớn cả về quy

mô, tính chất, giá trị và tác động trực tiếp đến nền kinh tế quốc dân Theo hiệp hội BĐS Việt Nam, tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội thường chiếm trên 40% lượng của cải vật chất cả nước, các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm đến 30% tổng hoạt động của nền kinh tế BĐS nhà đất còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình, trong điều kiện kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, kinh doanh nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

- TTBĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ sẽ được huy động, TTBĐS

có quan hệ mật thiết đối với thị trường vốn, đầu tư vào BĐS thường sử dụng vốn lớn với thời gian dài, vì vậy TTBĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn Ngược lại TTBĐS phát triển tốt là cơ sở để huy động nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Thông thường, lượng tiền cho vay qua thế chấp BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn vay Vì vậy, phát triển đầu tư , kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

- Phát triển tốt TTBĐS là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, đảm bảo cho phát triển đô thị và nông thôn tuân thủ quy hoạch bền vững

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách TTBĐS có liên quan trực tiếp đối với các thị trường lớn như: thị trường tài chính, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng… Vì vậy, có thể nói, sự phát triển của TTBĐS có tác động lan tỏa tới nền kinh tế quốc dân thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc… để từ đó tạo nên sự chuyển dịch đáng kể về cơ cấu trong các nghành, các vùng lãnh thổ trong phạm vi cả nước

- Phát triển và quản lý có hiệu quả TTBĐS sẽ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng

về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn

5 Mối quan hệ giữa TTBĐS và thị trường vốn:

TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Đặc điểm này bắt nguồn

từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn , do đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn Hầu hết các tổ chức kinh doanh BĐS khi thực hiện một dự

án BĐS thì vốn của họ đầu tư vào dự án chỉ có 20%-30%, còn lại là từ nơi khác mà chủ yếu là vốn từ ngân hàng Có tới 70%-80% lượng vốn tham gia dự án BĐS

TTBĐS phát triển, một nguồn vốn lớn tại chỗ sẽ được huy động và góp phần thúc đẩy đầu tư phát triển Đây là nội dung có tầm quan trọng được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận: nếu một Quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hóa được định gái khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của Quốc gia đó có một tiềm năng đáng kể về vốn

để từ đó phát triển kinh tế xã hội, đạt được những mục tiêu đề ra

- Trước hết, TTBĐS phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định của nền kinh tế quôc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố định này đòi hỏi phải

có nguồn vốn đảm bảo Rõ ràng bản thân sự tăng trưởng của BĐS trên thị trường đòi hỏi sự gia tăng đầu tư

- Thứ hai là, phát triển TTBĐS được biểu hiện bằng hai cách: cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng hóa BĐS giao dịch trên thị trường Cách thứ hai là mở rộng các phạm vi các quan hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh góp vốn…làm tăng các quan hệ giao dịch cũng là tăng lượng BĐS nhất định làm cho lượng hàng hóa như được tăng lên không bao giờ cạn và do đó làm tăng tốc độ chu chuyển vốn

- Thứ ba là, khi các giao dịch thế chấp BĐS để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh chẳng những làm nhân đôi giá trị sử dụng của nó mà còn có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển

- Thứ tư là, khi dùng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh, Nhà nước cũng như doanh nghiệp không phải đầu tư vốn bằng tiền, mà với BĐS có sẵn, nhất là đất đai dùng làm vốn để gọi vốn đầu tư trong nước và nước ngoài Đất đai, BĐS như là một nguồn vốn mới để khai cho các nguồn vốn khác

- Thứ năm là, Nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở

hạ tầng, mà cuối cùng quỹ đất cũng không cạn đi

Nói tóm lại, TTBĐS có mối quan hệ mật thiết đối với thị trường vốn Đầu tư vào BĐS thường sử dụng vốn lớn, thời gian dài vì vậy TTBĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn Ngược lại, TTBĐS hoạt động tốt sẽ huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh thông qua thế chấp và giải ngân Theo thống kê kinh

nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng số lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

6 Mối quan hệ giữa TTBĐS và hoạt động tín dụng ngân hàng

Mối quan hệ giữa TTBĐS và hoạt động tín dụng ngân hàng là sự ảnh hưởng

và tác động hai chiều, thúc đẩy nhau phát triển TTBĐS tác động đối với hoạt động tín dụng ngân hàng thể hiện ở một số điểm:

- TTBĐS sơ cấp biểu hiện chủ yếu là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất được nhanh chóng, đúng pháp luật

và chi phí thấp sẽ làm tăng lượng hàng hóa cho thị trường thứ cấp và mở rộng khả năng thế chấp của người sử dụng đất, nói cách khác đất đai đã được “ chứng khoán hóa” ở mức độ lớn hơn

- Đất đai đã được quy hoạch và đầu tư cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị thế chấp Các giao dịch BĐS trên thị trường thực hiện công khai, minh bạch, làm cho BĐS được định giá rõ ràng, phù hợp với quan hệ cung – cầu, tạo cơ sở cho các bên thế chấp dễ dàng đạt được thỏa thuận, quan hệ tín dụng được mở rộng, thời hạn cho vay phù hợp với khả năng trả nợ của người vay

- Việc xử lý BĐS thế chấp để thu hồi nợ, được quy định rõ ràng, dễ thực hiện, làm cho tổ chức tín dụng luôn sẵn sàng nhận thế chấp để cho vay

Tác động của tín dụng ngân hàng đối với TTBĐS thể hiện ở một số điểm:

- Tín dụng ngân hàng tác động đối với cả cung và cầu hàng hóa BĐS Khi các

tổ chức tín dụng mở rộng cho vay các dự án sản xuất, kinh doanh, xây dựng cơ sở hạ tầng, văn phòng cho thuê, thì tác động làm tăng cầu đất đai và tăng cung nhà ở, văn phòng cho thuê Mặt khác, các tổ chức tín dụng mở rộng cho vay sản xuất, kinh doanh, mua nhà ở, thuê nhà xưởng và văn phòng làm tăng cầu BĐS Nếu mở rộng tín dụng

mà ít quan tâm đến cân đối giữa cung và cầu BĐS sẽ tác động làm cho giá BĐS “ sốt nóng hoặc sốt lạnh”, gây nên rủi ro tín dụng, ảnh hưởng xấu đến sự phát triển kinh tế

xã hội

- Việc mở rộng giao dịch của thế chấp càng thúc đẩy người sử dụng đất đầu tư

cơ sở hạ tầng và tài sản trên đất làm tăng giá trị của đất, sớm hoàn thành thủ tục pháp

lý để đưa vào lưu thông, bổ sung hàng hóa cho thị trường thứ cấp

- Về mặt pháp lý và thực tiễn, các tổ chức tín dụng không thể đầu tư quá tập trung vào kinh doanh BĐS và không thể cho vay chạy theo giá TTBĐS, vì nguy cơ rủi

ro lớn Tín dụng ngân hàng đối với kinh doanh BĐS được quản lý chặt chẽ, có hiệu quả và tăng trưởng ở mức hợp lý sẽ góp phần làm cho TTBĐS tăng trưởng bền vững

I.1.1.2 Ngân hàng thương mại và hoạt động vay vốn thế chấp bằng tài

sản tại ngân hàng

A – Ngân hàng thương mại

1 Khái niệm:

Theo khái niệm của Việt Nam trong pháp lệnh ngân hàng, hợp tác xã tín dụng

và công ty tài chính ngày 24/05/1990( điều 1 khoản 1): “ Ngân hàng thương mại là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà hoạt động chủ yếu và thường xuyên là nhận tiền gửi của

khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh toán”

2 Các hoạt động chính của ngân hàng thương mại

Luật pháp quy định các hoạt động chính của ngân hàng thương mại bao gồm: nhận vốn của công chúng khách hàng, hoạt động tín dụng, cấp và quản lý các phương tiện thanh toán

Ngân hàng cần phải hội đủ 3 yếu tố trên Nếu thiếu một không thể coi là ngân hàng Cũng như trên thì ngân hàng thương mại cũng không nằm ngoài quy định chung này là vẫn phải hội đủ 3 loại hình hoạt động trên

Ngoài ra còn có các hoạt động kết hợp của ngân hàng, không những thu nhận tiền của khách hàng và sử dụng tài nguyên đó thể thực hiện các nghiệp vụ tín dụng, thanh toán, ngân hàng còn được Luật pháp cho phép tiến hành cả những hoạt động kết hợp với các hoạt động chính như: giao dịch hối đoái về vàng, kim loại quý và đá quý; đầu tư, ghi mua, ; nhận và lưu giữ các vật của khách hàng; cố vấn trợ giúp quản lý về tài sản…

3 Hệ thống ngân hàng thương mại Việt nam:

Hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam là hệ thống ngân hàng đa năng, kinh doanh tổng hợp, được hình thành và phát triển kể từ khi thực hiện việc cải cách

hệ thống tài chính ngân hàng- từ năm 1990 bao gồm:

- Ngân hàng thương mại quốc doanh được thành lập bằng 100% vốn ngân sách nhà nước như: ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam, ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV)…

- Ngân hàng thương mại cổ phần được thành lập dưới hình thức công ty cổ phần, trong đó cá nhân hay pháp nhân chỉ được sở hữu một số cổ phần nhất định theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam như: ngân hàng Á Châu, ngân hàng Đông Á, ngân hàng Sài Gòn thương tín ( Sacombank)…

- Ngân hàng Liên doanh được thành lập giữa một bên là ngân hàng Việt Nam

và một bên là ngân hàng nước ngoài có trụ sở tại Việt Nam hoạt động theo Pháp luật Việt Nam như: ngân hàng Indovina_liên doanh giữa ngân hàng Công thương Việt Nam và Suma của Indonesia,ngân hàng Viêt Nga (VRB), ngân hàng Việt Thái …

- Chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập theo Luật pháp nước ngoài

mở chi nhánh tại Việt Nam và hoạt động theo Pháp luật Việt Nam hay ngân hàng 100% vốn đầu tư nước ngoài như: ngân hàng đầu tư và phát triển Campuchia (BIDC)…

* Phân biệt ngân hàng thương mại quốc doanh và ngân hàng thương mại

ngoài quốc doanh

- Giống nhau: đều là ngân hàng thương mại, nằm trên đất nước Việt Nam thì

phải hoạt động tuân theo luật pháp Việt Nam

- Khác nhau:

 Ngân hàng thương mại quốc doanh: có 100% vốn ngân sách nhà nước, hoạt động của ngân hàng quốc doanh đôi lúc không vì lợi nhuận mà theo chính sách phát triển xã hội nhà nước Đã và dễ dàng tạo được uy tín với khách hàng

 Ngân hàng thương mại ngoài quốc doanh: nguồn vốn có được do các tổ chức và cá nhân đóng góp dưới dạng cổ phần, nên hoạt động ăn chia lợi nhuận cũng dựa trên phần trăm góp vốn Khó chiếm được uy tín của khách hàng hơn ngân hàng quốc doanh, hoạt động kinh doanh đều phải dựa trên tiêu chí lợi nhuận là chính

B Hoạt động vay vốn thế chấp bằng bất động sản;

1 Khái niệm về hoạt động cho vay có đảm bảo vật chất

a Khái niệm về giao dịch đảm bảo:

Về mặt xã hội, giao dịch đảm bảo là tất cả các giao dịch, thỏa thuận với mục tiêu bảo đảm cho một công việc, nghĩa vụ được thực hiện một cách đúng đắn Dưới khía cạnh pháp lý, giao dịch đảm bảo là tất cả các thỏa thuận, biện pháp pháp lý, được các bên thỏa thuận, áp dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ Với nghĩa rộng này, giao dịch bảo đảm có thể bao gồm rất nhiều biện pháp được các bên thỏa thuận, sáng tạo ra trên cơ sở nguyên tắc tự do thỏa thuận, các biện pháp bảo đảm có thể bao gồm: thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, phạt vi phạm, bảo lưu quyền sở hữu, cam kết không chuyển nhượng, chuyển giao… Theo quy định của pháp luật hiện hành thì “ giao dịch bảo đảm” là hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản, theo đó, bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm về việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, các tài sản đó có thể là tài sản hiện hữu hoặc được hình thành trong tương lai

b Khái niệm về hoạt động cho vay có bảo đảm bằng tài sản:

Bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay Theo quy định tại Điều 2 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 “Cho vay

có đảm bảo bằng tài sản là việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba”

2 Khái niệm thế chấp:

Trong hoạt động cho vay, các tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm mục đích phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay Theo quy định tại điều 3: 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999, biện pháp bảo đảm bằng tiền vay bao gồm; biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản và bảo đảm tiền vay trong trường hợp cho vay không có bảo đảm bằng tài sản Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản bao gồm: cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba; bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay Như vậy thế chấp là một dạng bảo đảm vốn vay bằng tài sản Theo Điều 346 Bộ Luật Dân Sự: “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự” Trong quan hệ tín dụng, thế chấp được hiểu là người đi vay đem tài sản là BĐS thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân hàng cho vay để vay một số tiền nhất định và dùng tài sản đó để đảm bảo cho số nợ vay Nếu khi đến hạn trả mà người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả

nợ hoặc trả không hết nợ cho ngân hàng cho vay thì ngân hàng cho vay được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ Trong thế chấp có các bên liên quan sau:

- Bên thế chấp:

Bên thế chấp là các công ty, xí nghiệp, tổ chức kinh tế hoặc các nhân là người

sở hữu hợp pháp các tài sản và chấp nhận giao cho ngân hàng để thế chấp cho khoản vay Bên thế chấp - những người chủ tài sản, vẫn được sử dụng tài sản trong thời gian thế chấp nghĩa là trong thời gian thế chấp, quyền sở hữu tài sản chỉ tạm thời thay đổi, còn quyền sử dụng các tài sản đó thì không có sự thay đổi nào

- Bên nhận thế chấp:

Bên nhận thế chấp là bên cho vay, đó là các ngân hàng, các tổ chức tín dụng tiếp nhận tài sản thế chấp bằng các chứng thư sở hữu gốc do bên thế chấp giao Bên thế chấp tạm thời là người nắm giữ quyền định đoạt các tài sản thế chấp đó cho đến khi nó được giải chấp

3 Tài sản nhận thế chấp và không nhận thế chấp:

Tài sản nhận thế chấp bao gồm các tài sản là BĐS, đồng thời phải thỏa mãn các điều kiện cơ bản sau;

- Thứ nhất : đó là tài sản có giá trị và giá trị sử dụng

- Thứ hai: tài sản thế chấp phải là sở hữu hợp pháp của bên thế chấp

- Thứ ba: được phép giao dịch và không tranh chấp

- Thứ tư: phải mua bảo hiểm đối với những tài sản mà Nhà nước bắt buộc phải mua bảo hiểm

Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu Nhà nước, khi thế chấp phải thực hiện theo các quy định của Luật Doanh nghiệp Nhà nước

Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu tập thể, liên doanh hay công ty cổ phần… thì phải có giấy tờ ủy quyền của Hội đồng quản trị bằng văn bản để người đại diện ký hợp đồng thế chấp

Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu từ hai người trở lên thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của các bên đồng sở hữu

Theo các điều kiện cơ bản trên thì các tài sản sau không được nhận thế chấp: -Tài sản còn tranh chấp

-Tài sản thuộc loại cấm kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật

-Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của bên đi vay

-Tài sản đang bị niêm phong, tạm giữ, phong tỏa bởi cơ quan có thẫm quyền -Tài sản không có giá trị hoặc giá trị ít hoặc có giá trị nhưng không có giá trị

sử dụng

-Các tài sản khó kiểm định giá, khó mua bán, chuyển nhượng

4 Giá trị của tài sản thế chấp:

Theo Điều 8 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 thì giá trị tài sản thế chấp phải được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp; giá trị này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay của tổ chức tín dụng, không áp dụng để xử lý tài sản

để thu hồi nợ Việc xác định giá trị tài sản thế chấp phải được lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng thế chấp

Đối với tài sản thế chấp không phải là quyền sử dụng đất, thì việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay do các bên thỏa thuận, hoặc thuê tổ chức tư vấn xác định trên cơ sở giá thị trường có tham khảo giá quy định của Nhà nước (nếu có)

Đối với quyền sử dụng đất thế chấp thì giá trị được xác định như sau:

 Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp đất hợp pháp; đất do Nhà nước giao có thu tiền đối với tổ chức kinh tế; đất mà

tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bão lãnh do tổ chức tín dụng và khách hàng vay, bên bảo lãnh thỏa thuận theo giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương tại thời điểm thế chấp Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định mức cho vay và tự nhiệm về rủi ra vốn vay

 Đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh bao gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho nhà nước sau khi đã trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng

 Trường hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn, giảm

5 Nguyên tắc sử dụng vốn vay

- Thứ nhất, vốn vay phải sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng và có hiệu quả kinh tế Mục đích vay vốn ngay từ đầu đã được ngân hàng thẩm định, mục đích vay phải khả thi và có hiệu quả mới được ngân hàng xét cho vay Đây cũng là một trong các nghĩa vụ của bên đi vay

- Thứ hai, vốn vay phải được hoàn trả đầy đủ cả vốn và lãi vay theo đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng tín dụng Nguyên tắc này đề ra nhằm đảm bảo cho các ngân hàng tồn tại và hoạt động một cách bình thường Bới nguồn vốn cho vay của ngân hàng chủ yếu từ vốn huy động Đó là một bộ phận tài sản của các chủ sở hữu mà ngân hàng tạm thời quản lý và sử dụng, ngân hàng cũng có nghĩa vụ đáp ứng các yêu cầu rút tiền của khách hàng khi họ yêu cầu Nếu các khoản nợ vay không hoàn trả đúng hạn thì sẽ ảnh hưởng đến khả năng hoàn trả của ngân hàng

6 Xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng:

Theo hướng dẫn của Thông tư liên tịch số BCABTC-TCĐC về việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng như sau:

- Mọi khách hàng vay vốn tại tổ chức tín dụng có nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn hoặc trước hạn theo quy định của pháp luật; bên bảo lãnh có nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay nếu khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa

vụ trả nợ Trường hợp khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ, thì tài sản bảo đảm được xử lý để thu hồi nợ

- Tài sản bảo đảm được xử lý theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm Trường hợp không xử lý được tài sản bảo đảm theo phương thức đã thỏa thuận thì tổ chức tín dụng có quyền chủ động áp dụng các phương thức xử lý tài sản bảo đảm:

 Bán tài sản bảo đảm: tổ chức tín dụng hoặc bên bảo đảm hoặc các bên phối hợp để bán tài sản trực tiếp cho người mua hoặc ủy quyền cho bên thứ ba bán tài sản cho người mua Bên thứ ba được ủy quyền có thể là Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hoặc tổ chức có chức năng được mua tài sản để bán

 Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được đảm bảo: tổ chức tín dụng trực tiếp nhận tài sản bảo đảm, lấy giá tài sản được định giá khi xử lý làm cơ sở để thanh toán nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn của bên bảo đảm sau khi trừ đi các chi phí khác (nếu có ) và tiếp nhận tài sản đó

 Nhận khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc giao cho bên bảo đảm

I.1.2 Cơ sở pháp lý

I.1.2.1 Luật dân sự về giao dịch đảm bảo

Trong hệ thống pháp luật nước ta, sau Hiến Pháp 1992, Bộ Luật Dân Sự giữ

vị trí đặc biệt quan trọng, đây là văn bản pháp luật điều chỉnh một lĩnh vực rộng lớn các quan hệ xã hội là các giao dịch dân sự của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác

Mà giao dịch bảo đảm giữa các tổ chức tín dụng và khách hàng vay là một trong số những giao dịch dân sự đó, cho nên việc cho vay cũng chịu tác động mạnh mẽ bởi Bộ Luật Dân Sự 2005 Xin giới thiệu một số điểm như sau:

Giao dịch đảm bảo bằng tài sản thế chấp:

+ Bộ Luật Dân Sự quy định rõ về hiệu lực của hợp đồng thế chấp

- Hợp đồng thế chấp chính thức có hiệu lực khi đã được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký

- Việc thực hiện hợp đồng phải tuân thủ theo nguyên tắc: thực hiện đúng thỏa thuận, thực hiện trung thực và không xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước

- Hợp đồng được chấm dứt trong trường hợp: hợp đồng đã được hoàn thành; theo thỏa thuận của các bên; cá nhân giao kết hợp đồng chết; hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện…

+ Bộ Luật Dân Sự quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên một khi hợp đồng thế chấp được ký kết như:

- Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản: bảo quản tài sản thế chấp; không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp;…

- Quyền của bên thế chấp tài sản: được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lơi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận; được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp; nhận lại tài sản thế chấp khi đã trả hết nợ vay;…

- Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản: hoàn trả giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên thế chấp; xóa đăng ký thế chấp khi bên thế chấp đã trả hết nợ vay;…

- Quyền của bên nhận thế chấp tài sản: được kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp; yêu cầu bên thế chấp cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp; yêu cầu bên thế chấp bảo toàn tài sản thế chấp; yêu cầu xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ dân sư;…

Những quy định về thế chấp quyền sử dụng đất:

- Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia ( sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp

- Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất:

 Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ

 Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận

- Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp: khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại tòa án

I.1.2.2 Luật Đất Đai:

Pháp luật về đất đai qua các thời kỳ khác nhau rất khác nhau, làm ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của TTBĐS ở nước ta Hoạt động tín dụng, mà cụ thể là hoạt động nhận thế chấp tài sản cố định có mối quan hệ mật thiết với thị trường BĐS, cho nên cũng vì thế mà bị ảnh hưởng rất nhiều bởi Luật đất đai, thể hiện trên những khía cạnh sau:

 Các căn cứ xác lập quyền của người sử dụng đất

Các căn cứ xác lập quyền của người sử dụng đất bao gồm:

Được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hay được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hay Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 Từ các căn cứ đó, Luật Đất Đai năm 2003 đã có những quy định sau:

+ Các trường hợp được thế chấp bằng quyền sử dụng đất:

* Đối với tổ chức kinh tế:

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/707/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

 Đối với hộ gia đình, cá nhân:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê ( được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà

đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm

mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm

 Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài , tổ chức cá nhân nước

+ Các trường hợp không được thế chấp bằng quyền sử dụng đất

Loại trừ các trường hợp đủ điều kiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất, các trường hợp còn lại sẽ không được thế chấp bằng quyền sử dụng đất

° Thu hồi đất

Luật Đất Đai 2003 quy định cụ thể các trường hợp sẽ bị Nhà nước thu hồi đất Nhưng không phải mọi trường hợp khi thu hồi đất thì Nhà nước đều bồi thường cho người sử dụng đất Đối với các trường hợp thu hồi đất mà Nhà nước không bồi thường, nếu nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì rủi ro xảy ra cho ngân hàng là rất lớn Do đó, nhằm hạn chế những rủi ro, bảo đảm an toàn trong hoạt động, ngân hàng không nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

-Đất trồng rừng mà không sử dụng vào mục đích trồng rừng

- Đất chuyên trồng lúa nước mà thực tế không có sử dụng vào mục đích trồng lúa nước

- Đất nông nghiệp khác nhưng được sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp

- Đất không phải là đất ở nhưng được sử dụng làm đất ở

I.1.2.3 Luật hôn nhân gia đình

Luật hôn nhân gia đình có những quy định cụ thể về quyền sở hữu tài sản vợ chồng, cũng như quyền thừa kế tài sản vợ chồng, tài sản riêng của vợ chồng… mà quyền sở hữu tài sản lại là cơ sở để các ngân hàng cấp tín dụng khi nhận tài sản đảm bảo Do đó, hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng này cũng chịu những tác động nhất định của Luật hôn nhân gia đình

- Đối với việc xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn của vợ chồng thì việc xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt các giao dịch đó phải được thực hiện theo hình thức: lập thành văn bản có chữ ký của

vợ, chồng, hoặc phải có công chứng, chứng thực… Trong trường hợp không có sự đồng ý của một bên thì bên đó có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu

- Vợ chồng phải chịu trách nhiệm liên đới với giao dịch dân sự hợp pháp do một trong hai người thực hiện nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thiết yếu của gia đình

I.1.2.4 Nghị định 163- về giao dịch đảm bảo

Nghị định này bãi bỏ các Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, Nghị định số 85/2002/NĐ-

CP ngày 25/10/2002 về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP

Đây là Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Bộ Luật Dân Sự

về việc xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và

xử lý tài sản bảo đảm Xin giới thiệu một số điều luật chính yếu liên quan đến việc thế chấp tài sản như sau:

a Đăng ký giao dịch bảo đảm:

- Các trường hợp phải đăng ký bao gồm:

* Thế chấp quyền sử dụng đất;

* Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;

* Thế chấp tàu bay, tàu biển;

* Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;

* Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định

- Các giao dịch bảo đảm không thuộc trường hợp quy định ở khoản 1 điều này được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu

b Giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền

sở hữu tài sản cho người yêu cầu đăng ký thế chấp

- Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật cho phép dùng quyền sử dụng đất hoặc tài sản có đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự thì bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải giao lại giấy chứng nhận đó cho người yêu cầu đăng ký để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, trừ trường hợp các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận khác về việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm

- Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày hoàn thành việc đăng ký giao dịch bảo đảm, người yêu cầu đăng ký có trách nhiệm trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ 3 có quyền giữ giấy chứng nhận đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

c Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm:

- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ

- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật

- Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác

- Các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định

I.1.2.5 Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày

16/06/2005 hướng dẫn việc đăng ký giao dịch đảm bảo, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Nhằm bảo đảm tính thống nhất trong việc thi hành các văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đăng ký trong lĩnh vực này, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như sau:

+ Các trường hợp đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử

- Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai

- Thay đổi, sửa chữa sai sót, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

+ Người yêu cầu đăng ký:

- Người yêu cầu đăng ký là một trong các bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp, bảo lãnh

+ Giá trị pháp lý của việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh:

- Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký

- Việc thế chấp, bảo lãnh có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký đến thời điểm xóa đăng ký

- Trường hợp việc thế chấp, bảo lãnh được đăng ký thì thời điểm đăng ký thế chấp, bảo lãnh là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng

ký thế chấp, bảo lãnh hợp lệ Trường hợp đăng ký bổ sung tài sản thế chấp, bảo lãnh thì thời điểm đăng ký đối với phần tài sản bổ sung là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký bổ sung hợp lệ

- Trường hợp có sữa chữa sai sót về phần kê khai của người yêu cầu đăng ký thì thời điểm đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót hợp lệ; nếu có sữa chữa sai sót về phần chứng nhận của cơ quan đăng ký thì thời điểm đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký lần đầu

- Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thế chấp, nhận bảo lãnh bằng một tài sản được xác định theo thứ tự đăng ký

I.1.3 Cơ sở thực tiễn:

I.1.3.1 Thực trạng thế chấp BĐS hiện nay

Khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay gần đây nhất của Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại Bà

Nguyễn Hạnh Nam_ chuyên gia chương trình Phát triển thị trường Tài chính (IFC) cho biết, hầu hết các tài sản được các ngân hàng cấp tín dụng chủ yếu vẫn là các bất động sản Cũng theo một khảo sát gần đây nhất của IFC cùng với hiệp hội Ngân hàng tiến hành, hơn 90% các ngân hàng được hỏi cho rằng chỉ muốn cho vay với tài sản thế chấp là đất đai, nhà cửa hơn tài sản bảo đảm là động sản Xem ra các Ngân hàng rất mặn mà với việc cho vay thế chấp bằng BĐS bởi những tính năng đặc biệt của loại tài sản này Việc thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng trên địa bàn các tỉnh, thành phố ngày càng có hướng tăng cao nhất là ở các khu vực nông thôn, ngoại thành Đặc biệt, đối với người nông dân, muốn vay vốn để mua phân, giống để canh tác mở rộng sản xuất thì đất đai, nhà ở là tài sản lớn nhất, có giá trị nhất của họ có thể đem đi thế chấp Bộ luật dân sự năm 2005 có nhiều thay đổi liên quan đến nhiều vấn đề trong hoạt động ngân hàng theo chiều hướng cởi mở và thông thoáng hơn, phù hợp với xu thế hội nhập của nền kinh tế Tuy nhiên đi cùng với sự thông thoáng, cởi mở thì rủi ro luôn luôn rình rập Nếu các TCTD không có những quy định chặt chẽ, mang tính khoa học từ khâu thẩm định, định giá tài sản thế chấp, đến việc kiểm tra, theo dõi trong suốt thời hạn cho vay thì không tránh khỏi những rủi ro đáng tiếc xảy ra khi xử lý nợ

I.1.3.2 Thực trạng cho vay vốn đối với kinh doanh BĐS

Hệ thống các tổ chức tín dụng đã và đang có những chuyển biến sâu sắc về

mô hình tổ chức và hoạt động để phù hợp với yêu cầu phát triển của nền kinh tế-xã hội trong từng thời kỳ, phù hợp với công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Hệ thống tín dụng phát triển rộng khắp ở thành thị, nông thôn, vùng sâu, vùng xa là kênh huy động

và cung úng vốn tín dụng chủ yếu cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh và đầu tư Trong đó kinh doanh BĐS rất cần một lượng vốn lớn chủ yếu là huy động từ các ngân hàng thương mại

Năm 2010, thị trường BĐS được dự báo sẽ phục hồi do nền kinh tế có nhiều khả năng vượt qua giai đoạn điều chỉnh và tăng trưởng trở lại Tuy nhiên, tính đến thời điểm này, nguồn vốn cung cho thị trường BĐS vẫn còn rất hạn chế, một mặt do tiềm lực của các chủ đầu tư còn nhỏ, mặt khác, hành lang pháp lý chưa đầy đủ khiến cho nguồn tiền đổ vào thị trường này vẫn còn do dự Tại hội thảo “giải pháp về vốn cho thị trường BĐS năm 2010” do Hiệp hội BĐS Việt Nam phối hợp cùng Dothi.net được tổ chức tại Hà Nội, các chuyên gia về BĐS cho rằng, BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn vững mạnh và kế hoạch tài chính dài hạn Tuy nhiên, đa phần các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này lại không đáp ứng được tiêu chuẩn đó Trên thực tế, nguồn vốn cho BĐS chủ yếu phải huy động qua 3 kênh chính: vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng và huy động từ khách hàng Trong đó, vốn chủ sở hữu chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ( khoảng 20%), còn lại tới 60% là đi vay ngân hàng Có nhiều dự án,

tỷ lệ cho vay lên tới 70%-80% tổng vốn đầu tư với thời hạn 10-15 năm Trong khi đó,

tỷ lệ nợ xấu lại đang có xu hướng tăng lên theo dư nợ cho vay đầu tư BĐS của các ngân hàng Có nhiều chuyên gia đang cảnh báo về tình hình cho vay kinh doanh BĐS, các Ngân hàng không thận trọng sẽ dẫn đến sụp đổ TTBĐS do cho vay để đầu cơ BĐS Sự sụp đổ của TTBĐS sẽ dẫn các ngân hàng đến chỗ phải đối mặt với khó khăn trong việc thu hồi nợ dẫn đến sụp đổ thị trường tài chính giống sự khủng hoảng tài chính ở châu Á năm 1997

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

Huyện Núi Thành gồm 17 đơn vị hành chính với 1 thị trấn và 16 xã Trong đó

có thị trấn Núi Thành và 6 xã đồng bằng là: Tam Xuân 1, Tam Xuân 2, Tam Anh Nam, Tam Anh Bắc, Tam Hiệp, Tam Nghĩa; 5 xã miền núi: Tam Mỹ Đông, Tam Mỹ Tây, Tam Sơn, Tam Trà, Tam Thạnh; 5 xã miền biển: Tam Tiến, Tam Hải, Tam Giang, Tam Quang, Tam Hải

1 Điều kiện tự nhiên

a.Vị trí địa lý

Núi Thành là huyện nằm phía Nam của tỉnh Quảng Nam, được thành lập năm

1984 Phía Bắc giáp thành phố Tam Kỳ, TP Đà Nẵng; phía Nam giáp huyện Bình Sơn, khu kinh tế Dung Quốc tỉnh Quảng Ngãi; phía Tây giáp huyện Nam Trà My; phía Đông giáp Biển Đông

Tọa độ địa lý trên đất liền: từ 108034’ đến 108037’ kinh độ đông; từ 15033’ đến 15036’ vĩ độ bắc

b Diện tích tự nhiên của huyện: 53.303 ha

Trong đó :

+ Đất nông nghiệp : 11.048,40 ha, chiếm 20,72% DTTN;

+ Đất lâm nghiệp: 17.209,42 ha, chiếm 32,28% DTTN;

+ Đất chuyên dùng: 5.036,89 ha; chiếm 9,45% DTTN;

+ Dạng địa hình đồng bằng: vùng này địa hình tương đối bằng phẳng, có một

số đồi gò có độ dốc nhỏ Nơi cao nhất là 69m so với mặt nước biển

+ Dạng địa hình ven biển: vùng này địa hình bằng và thấp, có nhiều cồn cát

ổn định, một phần đồng bằng do các sông ngoài bồi đắp trên nền cát biển Đây là vùng

hạ lưu có nhiều đầm phá Ngoài ra, vùng này còn có nhiều bãi đá trầm tích nhô lên khỏi mặt nước biển từ 10 đến 12m

d Sông ngoài

Hệ thống sông ngoài chảy qua huyện gồm các sông: sông Tam Kỳ, sông Trường Giang, sông Ba Túc, sông An Tân, sông Trầu Các con sông này đều bắt nguồn từ phía Tây, Tây Bắc chảy về phía Đông đổ ra biển qua cửa An Hòa và cửa Lỡ Các sông đều có lưu vực nhỏ từ 50 đến 100km2 , độ dốc lớn, chiều dài từ 20 đến 40km, lưu lượng nước thay đổi theo mùa, Một số con sông được ngăn lại ở thượng nguồn làm hồ chứa nước như: hồ Phú Ninh trên sông Tam Kỳ, hồ Thái Xuân trên sông Trầu Các dòng sông của huyện đều hội tụ về phía Đông tạo nên những vùng xoáy bồi đắp nên những cồn cát và tạo ra các đầm phá ở các xã Tam Quang, Tam Hải, Tam Tiến, Tam Giang

2 Điều kiện kinh tế – xã hội

a Dân số, lao động

+ Dân số : toàn huyện có 148.487 người, trong đó nam có 72.057, nữ 76.430 người Có hai dân tộc chủ yếu là người Kinh và người Cor ( 850 người sống tại thôn 4,6,8 xã Tam Trà)

+ Tổng số hộ : 35.182 hộ

+ Dân số trong độ tuổi lao động: 70692 người Trong đó lao động đang làm việc trong các ngành kinh tế là: 69561

Trong đó phân theo ngành kinh tế:

+ Nông – Lâm – Thủy sản : 45.082 người gồm : Nông nghiệp: 33.832 người; Lâm Nghiệp : 948 người; Thủy sản: 10.302

+ Công nghiệp, xây dựng: 11.360 người

+ Dịch vụ: 13.119 người

b Giáo dục

Toàn huyện có 03 trường THPT, một Trung tâm Giáo dục Thường xuyên –

Hướng nghiệp Dạy nghề, 15 trường THCS, 26 trường tiểu học, 16 trường mẫu giáo, 01 lớp bán trú cho học sinh người dân tộc thiểu số, 14 Trung tâm Học tập cộng đồng Tổng số học sinh năm 2009 là 31.822 em Trong đó: THPT là 5183 em, THCS là

13023 em, Tiểu học là 13.616 em, Mẫu giáo là 4.299 em

Huyện được tỉnh kiểm tra công nhận hoàn thành phổ cập giáo dục THCS tại thời điểm tháng 10/2004, 14 trường học được công nhận đạt chuẩn Quốc Gia

c Y tế

Huyện có 01 bệnh viện Huyện với 100 giường bệnh, 01 Trung tâm y tế dự

phòng, 17 trạm y tế xã, thị trấn Tổng y bác sỹ hơn 100 người Bên cạnh đó còn có 01 bện viện Trung Ương với 500 giường bệnh đóng trên địa bàn huyện

d Tình hình phát triển kinh tế

- Giá trị sản xuất nông, lâm, thủy sản: năm 2009 là: 474728 triệu đồng trong

đó: nông nghiệp 134610 triệu đồng; lâm nghiệp 16534 triệu đồng; thủy sản 323584triệu đồng

- Giá trị sản xuất công nghiệp: năm 2009 là: 883.036 triệu đồng trong đó nhà nước 79.073 triệu đồng, ngoài quốc doanh 436.025 triệu đồng, đầu tư nước ngoài 367.938 triệu đồng

- Bưu chính viễn thông: doanh thu năm 2009 là 32.708 triệu đồng

- Thương mại và dịch vụ: trong đó tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ là 316.810 triệu đồng năm 2009; doanh thu du lịch là 2.350 triệu đồng cũng vào năm này

e Định hướng phát triển kinh tế xã hội của huyện trong những năm sắp tới

Mục tiêu mà Đảng bộ huyện Núi Thành đã đề ra cho những năm sắp tới là phát huy nôi lực kết hợp với tranh thủ nguồn lực hỗ trợ từ bên ngoài để đẩy nhanh hơn nữa tốc độ tăng trưởng kinh tế theo hướng tăng mạnh hơn nữa tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ trong cơ cấu chung; đồng thời nâng cao hiệu quả của sản xuất nông nghiệp; tăng cường quản lý bảo vệ môi trường Tập trung giải quyết các vấn đề văn hóa xã hội

ở địa phương nhất là nâng cao dân trí, đào tạo nguồn nhân lực; giải quyết việc làm, xóa đói giảm nghèo, nâng cao đời sống nhân dân, xây dựng môi trường văn hóa, chăm sóc sức khỏe nhân dân; giữ vững ổn định chính trị; đảm bảo an ninh quốc phòng; trật

tự xã hội…Cùng với tỉnh và TW xây dựng thành công khu kinh tế mở Chu Lai

I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

- Thực trạng hoạt động cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại ngân hàng Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam

- Đưa ra những khó khăn và thuận lợi của hoạt động này

- Đưa ra một số đề xuất nhằm góp phần phát triển hơn nữa hoạt động cho vay thế chấp bằng BĐS tại ngân hàng Agribank chi nhánh Khu KTM Chu Lai tỉnh Quảng Nam

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp điều tra: điều tra thu thập các tài liệu số liệu có liên quan đến

tình hình hoạt động của ngân hàng, hoạt động vay vốn, quy trình vay vốn, số dư nợ cho vay trong những năm gần đây của Ngân hàng Agribank chi nhánh Khu KTM Chu Lai tỉnh Quảng Nam phản ánh kết quả hoạt động của Ngân hàng, các văn bản pháp luật có liên quan đến thế chấp phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu của đề tài Bên cạnh đó điều tra thu thập các thông tin từ thị trường từ các nguồn khác nhau như báo chí,mạng…

- Phương pháp thống kê: thống kê các số liệu, tài liệu đã thu thập theo từng loại từ đó lựa chọn và phân tích những vấn đề có liên quan đến hoạt động của ngân hàng về cho vay, thế chấp, dư nợ cho vay…

- Phương pháp phân tích tổng hợp: xem xét, so sánh về tính chính xác, khách quan của các thông tin thu thập và đánh giá, nhận xét

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực này

I.3.3 Quy trình thực hiện :

- Khảo sát tình hình hoạt động của ngân hàng

- Thu thập thông tin, số liệu cần thiết ( số liệu, chính sách, hỏi ý kiến cán bộ tín dụng tại ngân hàng…)

- Xử lý phân tích số liệu

- Nhận xét, đánh giá, đề xuất

Khảo sát tình hình hoạt động của ngân hàng

Thu thập số liệu, thông tin có liên quan

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Tổng quan về Ngân hàng Agribank

II.1.1 Quá trình hình thành NHNo&PTNT Việt Nam

Năm 1988, Ngân hàng phát triển Nông Nghiệp Việt Nam được hình thành

theo nghị định số 53/HĐBT ngày 26/03/1988 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về việc thành lập các Ngân hàng chuyên doanh, trong đó có Ngân hàng Phát Triển Nông Nghiệp Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực phát triển nông nghiệp, nông thôn

Ngân hàng Phát triển Nông Nghiệp hình thành trên cơ sở tiếp nhận từ Ngân hàng Nhà nước tất cả các Ngân hàng nhà nước huyện, phòng tín dụng Nông nghiệp, quỹ tiết kiệm tại các chi nhánh ngân hàng nhà nước tỉnh, thành phố, Ngân hàng phát triển Nông nghiệp TW được hình thành trên cơ sở tiếp nhận Vụ Tín dụng Nông nghiệp Ngân hàng Nhà nước và một số cán bộ của Vụ Tín dụng, Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng, Vụ kế toán và một số đơn vị

Ngày 14/11/1990, Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng ( nay là Thủ tưởng Chính phủ) ký Quyết định số 400/CT thành lập Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam thay thế Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Việt Nam

Ngày 15/11/1996, được Thủ tướng Chính phủ ủy quyền, Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam ký Quyết định số 280/QĐ-NHNN đổi tên Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam thành Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển Nông thôn Việt Nam

Tên gọi: Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển Nông thôn Việt Nam

II.1.2 Quá trình hình thành NHNo&PTNT Khu kinh tế mở Chu Lai tỉnh Quảng Nam

Với việc thành lập, xây dựng Khu kinh tế mở Chu Lai theo Quyết định số

204/1999 ngày 18/10/1999 của Thủ tướng Chính phủ chọn Chu Lai làm khu kinh tế

mở đầu tiên của cả nước, cùng với Khu công nghiệp Dung Quất sẽ tạo động lực hình thành vùng kinh tế trọng điểm của Miền Trung

NHNo&PTNT tỉnh Quảng Nam nhận thấy sự cần thiết thành lập Chi nhánh NHNo&PTNT Khu kinh tế mở Chu Lai trên cơ sở nâng cấp Ngân hàng An Tân trước đây để chuẩn bị đầy đủ các điều kiện về cơ sở vật chất, cũng như quy mô hoạt động ngang tầm với yêu cầu phát triển Khu kinh tế mở Chu Lai khi triển khai mạnh mẽ đề

án xây dựng Khu kinh tế mở Chu Lai Việc thành lập này sẽ góp phần mở rộng mạng lưới hoạt động của NHNo trên địa bàn tỉnh Quảng Nam, đưa NHNo trở thành Ngân hàng của mọi thành phần kinh tế đa năng và hội nhập trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa tỉnh và cả nước, từ đó nâng cao vị thế của NHNo Quảng Nam theo hướng hiện đại, góp phần vào sự vững mạnh của ngành, nâng cao khả năng cạnh tranh với các ngân hàng thương mại khác trên địa bàn

Hơn 10 năm thành lập, từ một chi nhánh Ngân hàng có nhiều khó khăn, nhờ kiên trì, quyết tâm đổi mới, chi nhánh NHNo&PTNT Khu kinh tế mở Chu Lai đã không ngừng thay đổi về quy mô cũng như chất lượng dịch vụ đáp ứng nhu cầu vốn trên thị trường địa phương, từng bước trưởng thành, ổn định và phát triển, nhận được

sự tín nhiệm của chính quyền, nhân dân địa phương và có được vị thế vững chắc trên địa bàn huyện

Trụ sở chi nhánh NHNo & PTNT Huyện Núi Thành tọa lạc tại số 33 đường Nguyễn Văn Linh, nằm ngay trung tâm của huyện

II.1.3 Cơ cấu tổ chức của Agribank chi nhánh Khu KTM Chu Lai

Cơ cấu tổ chức của NHNo&PTNT Khu KTM Chu Lai gồm 1 giám đốc và 2 phó giám đốc Một phó giám đốc phụ trách tín dụng và một phó giám đốc phụ trách kế toán – ngân quỹ Cơ cấu tổ chức của NHNo huyện Núi Thành được thể hiện cụ thể qua

Sơ đồ 2 cơ cấu tổ chức của Agribank chi nhánh khu KTM Chu Lai

II.1.4 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban, bộ phận

 Giám đốc: là người trực tiếp điều hành và chịu trách nhiệm trước pháp

luật Giám đốc kiểm tra đôn đốc toàn diện hoạt động của các phòng ban trong phạm vi nội bộ cơ quan Quyết định các vấn đề hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ tiền tệ- tín dụng và tổ chức cán bộ thuộc thẩm quyền

 Phó giám đốc: thay mặt giám đốc điều hành một số công việc trong phạm

vi được giám đốc ủy quyền, giúp giám đốc chỉ đạo, điều hành một số nghiệp vụ do giám đốc phân công, chịu trách nhiệm trong phạm vi trách nhiệm và quyền hạn của mình, tham gia bàn bạc với Ban giám đốc trong việc thực hiện các nghiệp vụ kinh doanh của Chi nhánh

 Phòng tín dụng: có nhiệm vụ chuyên sâu về nghiệp vụ kinh doanh

PHÒNG TÍN

DỤNG PHÒNG TỔ CHỨC

HÀNH CHÍNH

PHÒNG KẾ TOÁN – NGÂN QUỸ

- Phân tích tình hình kinh tế – tài chính của các hộ, tổ hợp tác, doanh nghiệp vay vốn trên cơ sở đó thực hiện việc phân loại khách hàng có uy tín hoặc khách hàng chưa được tín nhiệm, từ đó đề xuất các chương trình tín dụng tối ưu Nghiên cứu đề xuất chiến lược kinh doanh, chiến lược khách hàng

- Thẩm định các dự án tín dụng, chọn lựa các danh mục kế hoạch để xây dựng

kế hoạch tín dụng Thẩm định tài sản thế chấp

- Thường xuyên đôn đốc nhắc nhở khách hàng trả nợ khi đến hạn, theo dõi công nợ, lập báo cáo tổng hợp và tình hình kinh doanh tín dụng ngân hàng

 Phòng kế toán ngân quỹ: trực tiếp giao dịch với khách hàng

- Thực hiện hạch toán kế toán

- Thanh toán tiền hàng, bù trừ, mở tài khoản giao dịch

- Nhận tiền gửi

- Thu đổi, mua bán ngoại tệ

- Thực hiện các nghiệp vụ chuyển tiền

- Ngân quỹ: Thực hiện thu, phát ngân, quản lý an toàn kho quỹ, vận chuyển tiền và định mức tiền mặt

 Phòng hành chính – nhân sự:

- Hành chính, văn thư, tiếp tân

- Quản lý kho tàng, ấn chỉ và các tài sản khác của đơn vị

- Xác định mô hình, quy chế hoạt động, quy chế nhân viên, sắp xếp, bố trí và đào tạo cán bộ

- Lao động tiền lương, xây dựng cơ chế chính sách lao động và phân phối tiền lương để kích thích năng suất lao động

- Quản lý xây dựng cơ bản, quản lý nhà ăn, nhà ở, nhà khách

II.1.5 Các nghiệp vụ kinh doanh tại NHNo&PTNT chi nhánh Khu kinh

tế mở Chu Lai

1 Nghiệp vụ huy động vốn:

Ngân hàng khai thác và nhận tiền gửi tiết kiệm bằng Việt Nam đồng và ngoại

tệ không kỳ hạn, có kỳ hạn, tiền gửi thanh toán, tiền gửi bằng vàng của các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nước Ngân hàng được phép vay vốn các tổ chức tín dụng trong nước khi Tổng Giám đốc NHNo Việt Nam cho phép

2 Nghiệp vụ tín dụng:

Bao gồm các loại như: cho vay ngắn hạn phục vụ nhu cầu đời sống, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ…; cho vay trung và dài hạn để đầu tư xây dựng, mua sắm máy móc thiết bị, đổi mới công nghệ phục vụ cho quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa; cho vay đầu tư phát triển Nông-Lâm-Ngư nghiệp và kinh tế nông thôn đồng thời thực hiện cho vay theo các chương trình chỉ định của Chính phủ ( khắc phục lũ lụt, hạn hán…)

3 Nghiệp vụ bảo lãnh Ngân hàng:

NHNo&PTNT chi nhánh Khu KTM Chu Lai thực hiện các loại bảo lãnh trong nước và quôc tế với thủ tục nhanh gọn, mức phí hợp lý, bao gồm các loại sau: bảo lãnh vay vốn, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh thực hiện hợp đồng…