“TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LÂM ĐỒNG GIAI ĐOẠN 2005 – 2011”

sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của

KHOA QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

TP Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGUYỄN THỊ VÂN ANH

TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

TỈNH LÂM ĐỒNG GIAI ĐOẠN 2005-2011

Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Mộng Triết

Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Bộ môn Chính Sách Pháp Luật Đất Đai

Ký tên: ………

Tháng 08 năm 2011

LỜI CÁM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, cha mẹ, thầy cô và bạn bè luôn là

người quan trọng đối với em, đã ở bên động viên, tiếp sức em

vượt qua những khó khăn và đạt được kết quả như ngày hôm nay

Em sẽ nhớ mãi công ơn sinh thành to lớn của cha mẹ, sự tận tụy

của thầy cô đã dạy dỗ em, cho em những kiến thức và hành trang

về cuộc sống để em bước vào đời

Con xin cám ơn cha mẹ đã nuôi dưỡng, chăm lo cho con từ nhỏ

tới bây giờ

Em xin cám ơn sự dạy dỗ tận tình của thầy cô Khoa Quản lý đất

đai & Bất động sản, đã tạo điều kiện cho em hoàn thành tốt khóa

học

Em xin cám ơn Ths.Lê Mộng Triết đã tận tình hướng dẫn em

trong suốt quá trình làm bài để hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp

Thầy đã luôn chỉ dạy em những thiếu xót, những vướng mắc trong

quá trình làm và những khó khăn tạo điều kiện cho em hoàn thành

tốt luận văn này

Em xin chân thành biết ơn đến các anh chị ở Trung tâm

thông tin- Đăng ký quyền sử dụng đất Tỉnh Lâm Đồng đã giúp đỡ

em trong quá trình thực tập tại trung tâm

Em xin cám ơn các bạn bè đã giúp đỡ em trong suốt thời

gian làm đề tài

Tp HCM, tháng 9 năm 2011 Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Vân Anh

Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “Tình hình đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn Tỉnh Lâm Đồng giai đoạn 2005-2011”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Lê Mộng Triết, Bộ môn pháp luật đất đai, Khoa

Quản lí đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài thực hiện từ tháng 04/2011 – 07/2011 tại Trung tâm thông tin – đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng

Nhà nước thực hiện nền kinh tế thị trường, pháp luật Việt Nam cho phép người

sử dụng đất được thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ là cơ sở cho việc khai thác tiềm năng đất đai Tỉnh Lâm Đồng, nơi có nhiều hoạt động du lịch phát triển đồng thời là nơi cung cấp rau củ quả cho các tỉnh trong nước, nên các tổ chức kinh tế mong muốn mình

có nguồn vốn để sản xuất kinh doanh Để tận dụng khả năng vốn có của mình, khả năng tiềm ẩn trong giá trị của đất và tài sản gắn liền với đất Công tác đăng ký thế chấp

đã được mọi người quan tâm đến Bên cạnh những thuận lợi thì công tác đăng ký thế chấp vẫn còn nhiều thiếu xót và những khó khăn vướng mắc cần được xem xét và giải quyết để hoàn thiện thêm Bằng các phương pháp như thu thập thông tin, liệt kê, phân tích tổng hợp…Đề tài tập trung nghiên cứu các nội dung trên Từ đó, đưa ra các kiến nghị về tình hình đăng ký thế chấp, đề tài thể hiện những quy chế, quy định của pháp luật đối với các tổ chức kinh tế Ta thấy được hiệu quả của việc thực hiện chính sách pháp luật trong công tác đăng ký thế chấp QSDĐ &TSGLVĐ tại Trung tâm thông tin – đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng Kết quả chính đó là xác định được tình hình đăng ký thế chấp, các trường hợp đăng ký được phân theo đối tượng, loại hồ sơ đăng ký và định ra giải quyết

Mục tiêu nghiên cứu 1 

Đối tượng nghiên cứu 1 

Phạm vi nghiên cứu 1 

PHẦN 1 3  

TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3  

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3 

1.1.1 Cơ sở khoa học 3 

1.1.2 Cơ sở pháp lý 5 

1.1.3 Cơ sở thực tiễn 13 

1.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 14 

1.2.1 Vị trí địa lý 14 

1.2.2 Khí hậu 15 

1.2.3 Kinh tế 16 

1.2.4 Xã hội 16 

1.2.5 Kết cấu hạ tầng 16 

1.2.6 Nhân văn 18 

1.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 18 

PHẦN 2 20  

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 20  

2.1 Tình hình sử dụng đất, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất 20 

2.1.1 Tình hình sử dụng đất 20  

2.1.2 Kết quả giao đất, cho thuê đất 23 

2.1.3 Tình hình cấp giấy chứng quyền sử dụng đất 26 

2.2 Thực trạng đăng ký thế chấp từ 2005 đến 30/06/2011 28 

2.2.1 Vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Lâm Đồng: 28 

2.2.2 Quy trình đăng ký thế chấp tại Trung tâm thông tin đăng ký quyền sử dụng đất –Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng 30 

2.2.3 Quy trình xóa ĐKTC bằng QSDĐ, TSGLVĐ 32 

2.2.4 Giải chấp và xử lý tài sản thế chấp 33 

2.2.5 Thực trạng đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, TSGLVĐ 34 

2.3 Giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất 44 

Kiến nghị 47  

Bảng 5 Tổng hợp kết quả giao đất, cho thuê đất từ năm 2005 đến năm 2010 

Bảng 6 Thống kê đất thuê của tổ chức tại các huyện, TP trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng năm 2005 đến năm 2010 

Bảng 7 Tổng hợp số liệu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổ chức từ năm 2005 đến 30/6/2011

Bảng 8 Thống kê số lượng đăng ký thế chấp từ năm 2005 đến ngày 30/06/2011 

BIỂU ĐỒ 

Biểu đồ 1 Hiện trạng sử dụng đất phân theo đối tượng sử dụng năm 2010 

Biểu đồ 2 Thống kê số lượng đăng ký thế chấp giai đoạn 2005 – 2011

SƠ ĐỒ  

Sơ đồ 1 Quy trình, trình tự đăng ký thế chấp tại Trung tâm thông tin đăng ký quyền sử dụng đất – Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng

SXNN Sản xuất nông nghiệp

DT Diện tích

GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN QSHTSGLVĐ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn

liền với đất QSDĐ & TSGLVĐ Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với

đất QSDĐ & TSGLVĐ

HTTTL

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai

TSGLVĐ Thuê HTTTL Tài sản gắn liền với đất thuê hình thành

trong tương lai

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai có giá trị và được xem là một loại hàng hóa đặc biệt Việc đăng ký thế chấp bằng QSDĐ, TSGLVĐ mang một ý nghĩa quan trọng làm cho thị trường đất đai trở nên năng động và phát triển Từ nhu cầu của các tổ chức kinh tế xã hội, thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ được hình thành, tồn tại và phát triển như một quy luật tất yếu của cuộc sống, là quyền của các tổ chức kinh tế, là quyền của công dân

Công tác đăng ký thế chấp đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế hiện nay, các tổ chức có thể dùng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hợp pháp của mình

để thế chấp vay vốn phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh Lâm Đồng nằm trên 3 cao nguyên và là khu vực đầu nguồn của 7 hệ thống sông lớn, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam – là khu vực năng động, có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và là thị trường có nhiều tiềm năng lớn Toàn tỉnh có thể chia thành 3 vùng với 5 thế mạnh: Phát triển cây công nghiệp dài ngày, lâm nghiệp, khoáng sản, du lịch - dịch vụ và chăn nuôi gia súc Chính vì các thế mạnh đó, cần được phát triển đi vào thực tế nhanh chóng nhưng khó khăn của tỉnh lại là nguồn vốn đầu tư Cách nhanh nhất mà các tổ chức có thể huy động vốn đó là việc đăng ký thế chấp bằng QSDĐ, TSGLVĐ Tại Lâm Đồng hoạt động thế chấp diễn ra chưa được sôi động, vì vậy công tác quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất đòi hỏi phải có những chính sách phù hợp và kịp thời để việc đăng

ký thế chấp của các tổ chức kinh tế có hiệu quả ổn định Hiện nay hoạt động thế chấp diễn ra khá phổ biến dưới nhiều hình thức nhằm đáp ứng nhu cầu của tổ chức kinh tế

sử dụng đất Bên cạnh đó, công tác đăng ký thế chấp đang được quan tâm vì nó ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế của tỉnh nói chung và cả nước nói riêng Nhưng trước hết cần xác định các vướng mắc, tồn tại trong công tác đăng ký Để từ đó, đưa ra hướng giải quyết và làm hoàn thiện hơn

Xuất phát từ tình hình đó tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Tình hình đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng giai đoạn 2005 - 2011”

 Mục tiêu nghiên cứu

Tìm ra nhứng khó khăn vướng mắc trong việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất Từ đó đề ra những biện pháp góp phần hoàn thiện công tác đăng ký thế chấp tại tỉnh Lâm Đồng

 Đối tượng nghiên cứu

Những vấn đề liên quan tới hoạt động đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng

 Phạm vi nghiên cứu

○ Phạm vi thời gian: Số liệu nghiên cứu từ năm 2008 đến 30/06/2011

○ Phạm vi không gian: Đề tài chỉ nghiên cứu hoạt động đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng

○ Phạm vi nội dung: Đề tài chỉ nghiên cứu hoạt động đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng

PHẦN 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Cơ sở khoa học

Ý nghĩa việc đăng ký thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ đối với các tổ chức hiện nay Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, có tính dị biệt, là loại tài sản có giá trị lớn Chúng ta cũng thấy được giá trị của quyền sử dụng đất Lâm Đồng là một tỉnh có diện tích đất đai không nhỏ được thiên nhiên ưu đãi, có thành phố Đà Lạt là trung tâm kinh

tế, chính trị của tỉnh và khí hậu mát mẻ thuận lợi cho việc phát triển ngành du lịch thương mại dich vụ Lợi dụng thế mạnh đó, người sử dụng đất có thể huy động vốn nhanh chóng để sản xuất kinh doanh, đầu tư vào các công trình hạng mục bằng cách thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của mình tại các ngân hàng trong và ngoài tỉnh

để huy động nguồn vốn Song song với vấn đề đăng ký thế chấp, đó là hành lang thủ tục pháp lý ngày càng đơn giản, thời gian giải quyết nhanh chóng nhưng vẫn bảo đảm

sự tin tưởng an toàn và chắc chắn về cơ sở pháp lý cho bên thế chấp và bên nhận thế chấp Các ngân hàng ở trong tỉnh cũng mở rộng quy mô, mở thêm nhiều chi nhánh ở các huyện trong tỉnh, giúp cho việc đáp ứng nhu cầu vay vốn được nhanh chóng Bên cạnh đó, luật đất đai đã được sửa đổi và bổ sung cho phù hợp với tình hình kinh tế thị trường, thuận lợi cho bên đăng ký và bên nhận đăng ký thế chấp bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Trong trường hợp xảy ra sự cố thì bên nhận thế chấp vẫn có thể chủ động thu hồi vốn bằng cách bán đấu giá tài sản hoặc xử lý tài sản theo quy định của pháp luật Ngoài ra việc đăng ký thế chấp còn giúp cho người sử dụng đất trong việc huy động nguồn vốn kinh doanh Từ đó thấy được sự tuần hoàn lưu thông của nguồn vốn, các tổ chức tín dụng là cầu nối cho người đăng ký thế chấp tiếp cận với nguồn vốn, mang lại nhiều cơ hội và bên nào cũng có lợi, khích thích thị trường phát triển, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng phát triển đất nước giàu mạnh

Các khái niệm

Theo Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia(sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS, động sản cũng thuộc tài sản thế chấp

Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai

Điều 326 BLDS 2005 quy định: “Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự:” Điều 342 BLDS 2005 quy định: “Thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” Như vậy, theo quy định trên, cầm cố và thế chấp tài

sản được phân biệt thông qua việc bên bảo đảm giao tài sản hoặc không giao tài sản (chỉ giao giấy tờ) cho bên nhận bảo đảm mà không phân biệt tài sản cầm cố phải là động sản và tài sản thế chấp là bất động sản như quy định tại BLDS 1995 Từ quy định này, kể từ khi BLDS 2005 có hiệu lực thi hành, các bên tham gia giao dịch có tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn hình thức cầm cố (mà không thế chấp) bằng quyền sử dụng đất Vì theo quy định tại Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-

CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm, việc thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm, trong khi việc cầm cố quyền sử dụng đất thì không bắt buộc Do đó, các quy định của Luật Đất đai và BLDS cần bổ sung quy định thống nhất về hình thức bảo đảm

- Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào

Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm

- Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm là sổ chuyên dùng để đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc sổ có một phần dành để đăng ký giao dịch bảo đảm

- Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm là tập hợp các thông tin về giao dịch bảo đảm đã đăng ký được lưu giữ tại cơ quan đăng ký

- Hồ sơ đăng ký bao gồm đơn yêu cầu đăng ký hoặc đơn yêu cầu đăng ký và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm

- Hồ sơ đăng ký hợp lệ là hồ sơ có đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật hoặc có đơn yêu cầu đăng ký hợp lệ

- Đơn yêu cầu đăng ký hợp lệ là đơn có đủ các nội dung thuộc diện bắt buộc phải

kê khai theo mẫu

- Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm

- Giấy tờ xác định tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký là văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho cá nhân, tổ chức, gồm: chứng minh nhân dân,

hộ chiếu, thẻ thường trú, văn bản cấp mã số thuế, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, quyết định thành lập, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận nhận đầu tư hoặc giấy

tờ khác cấp cho tổ chức nước ngoài theo quy định của pháp luật nước đó

Theo điều 727- BLDS năm 2005 thì: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điền kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định Theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp Hiện nay, trong các văn bản pháp luật hiện hành đang sử dụng hai thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất” (BLDS, Luật Đất đai) và “thế chấp giá trị quyền sử dụng đất” (Nghị định số 17/1999/NĐ- CP ngày 29/03/1999)

Giao dịch bảo đảm:

Giao dịch bảo đảm là hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo đó bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm về việc dùng tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự

Bên có nghĩa vụ :

Bên có nghĩa vụ là bên phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm đối với bên có quyền

Tài sản được phép giao dịch:

Tài sản được phép giao dịch là tài sản không bị cấm giao dịch theo quy định của pháp luật tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm

Nghĩa vụ được bảo đảm:

Nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ mà việc thực hiện được bảo đảm bằng cầm

cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản

Nghĩa vụ trong tương lai:

Nghĩa vụ trong tương lai là nghĩa vụ dân sự mà giao dịch dân sự phát sinh nghĩa

vụ đó được xác lập sau khi giao dịch bảo đảm được ký kết

Tài sản bảo đảm:

Tài sản bảo đảm là do các bên thỏa thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với có quyền Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, và được phép giao dịch

Tài sản hình thành trong tương lai:

Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, BĐS hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm

có quyền nhận

1.1.2 Cơ sở pháp lý

Các văn bản liên quan tới đăng ký thế chấp

- Luật đất đai năm 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003, việc đăng ký thế chấp quy định tại khoản 2 và 3 điều 109, điểm d và đ khoản 2 điều 110, điểm b và c khoản 111, điểm b và c khoản 2 và điểm d và đ khoản 3 điều 119, điểm b và c khoản 2 điều 120, điểm c khoản 2 điều 121

- Luật dân sự 2005 Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quy định từ điều

355, 356, 357, từ điều 342 đến điều 357 và từ điều 715 đến điều 721 của Bộ dân sự

- Nghị Định 85/2002/ NĐ-CP ngày 25/10/2002 về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng

- Nghị Định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật đất đai, việc đăng ký thế chấp quy định tại điều 35, 38, 41, 56, 60,64, 65, 66, 85, 98, 110,

117, 119, 140, 146, 153, 154, 157, 158, 184

- Nghị Định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm

- Nghị Định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về Đăng ký giao dịch bảo đảm

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm

2005 của Bộ Tư Pháp và Bộ Tài Nguyên Môi Trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và TSGLVĐ

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT

- Thông tư liên tịch số 05/2007/BTP-BXD-NHNN Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ Tài nguyên môi trường và Ngân hàng nhà nước về việc “Hướng dẫn một số nội dung

về đăng ký thế chấp nhà ở”

- Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT/BTP/BTNMT sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn về việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Quyết định số 35/QĐ-UBND 25/09/2007 của UBND Tỉnh Lâm Đồng việc thu phí đăng ký giao dịch bảo đảm của tổ chức

 Những nội dung liên quan tới việc đăng ký thế chấp bằng giá trị QSDĐ,TSGLVĐ theo quy định của luật đất đai từ năm 1993 đến năm 2003

- Luật đất đai 1993

Ngày 14 tháng 9 năm 1993 Quốc hội thông qua luật đất đai và co hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993.Luật đất đai có quy định mới, quy định về hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp QSDĐ để vay vốn nhưng chưa đề cập tới việc vay vốn của tổ chức, chỉ đề cập vấn đề thuê đất của tổ chức Chính vì điều đó làm cho thị trường đất đai chưa năng động, chưa đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường kinh

tế

Chính phủ ban hành nghị định 17/1999/NĐ-CP, ngày 29 tháng 3 năm 1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền QSDĐ, thế chấp góp vốn bằng giá trị QSDĐ Có quy định việc thế chấp của tổ chức, đây là quy định mà trong luật đất đai năm 1993 chưa có

Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 nghị định của chính phủ

về Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền

sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quy định này người

sử dụng đất có quyền rộng hơn trước đây, tạo điều kiện cho người có đất tiếp cận với nguồn vốn

- Luật đất đai 2003

Luật đất đai 2003 được quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2004 đã có thêm quy định mới góp phần làm hoàn thiện dần hoạt động thế chấp của người sử dụng đất của tổ chức kinh tế Điều 110 đối với đất giao có thu tiền “Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật.” Điều 111 đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê “ Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định”

Luật đất đai 2003 áp dụng vào thực tiễn cùng bộ luật dân sự 2005 về đăng ký thế chấp QSDĐ Người sử dụng đất đã chủ động hơn trong quá trình vay vốn và trả nợ mà không mất các chi phí cho việc đấu giá quyền sử dụng đất

 Đối tượng tham gia thế chấp

Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà theo quy định của pháp luật các chủ thể này có quyền thế chấp, nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (gọi chung là đăng ký thế chấp)

Đăng ký thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ

 Các trường hợp đăng ký(K2/TT03)

- Thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà trong Luật Đất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi chung là thế chấp quyền sử dụng đất);

- Thế chấp nhà ở, công trình kiến trúc khác, rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm; thế chấp nhà ở, công trình kiến trúc khác, rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm của người thứ ba (gọi chung là thế chấp tài sản gắn liền với đất);

- Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản đó gắn liền với đất; thế chấp tài sản hình thành trong tương lai của người thứ ba (gọi chung là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai);

- Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai;

- Thay đổi, sửa chữa sai sót, xoá đăng ký thế chấp nêu tại các điểm 1, 2, 3, 4, 5 ở trên

- Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp”

 Nguyên tắc đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm

- Việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được đăng ký trên cơ

sở nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký, các giấy tờ trong hồ sơ đăng ký và thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký Giao dịch bảo đảm bằng tài sản khác được đăng ký trên cơ sở nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký Nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký phải phù hợp với thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch bảo đảm

- Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thực hiện việc đăng ký theo đúng thứ tự nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký

- Thông tin lưu trữ trong Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm, Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm và Hệ thống dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm được công khai cho

cá nhân, tổ chức có yêu cầu tìm hiểu

 Giá trị pháp lý của việc đăng ký thế chấp

- Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký

- Việc thế chấp có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký đến thời điểm xoá đăng ký

- Trường hợp việc thế chấp được đăng ký thì thời điểm đăng ký thế chấp là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký thế chấp hợp lệ Trường hợp đăng ký bổ sung tài sản thế chấp thì thời điểm đăng ký đối với phần tài sản bổ sung là thời điểm văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký

bổ sung hợp lệ

- Hồ sơ đăng ký thế chấp hợp lệ là hồ sơ có đầy đủ các loại giấy tờ theo quy định

- Trường hợp có sửa chữa sai sót về phần kê khai của người yêu cầu đăng ký thì thời điểm đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót hợp lệ; nếu có sửa chữa sai sót về phần chứng nhận của cơ quan đăng ký thì thời điểm đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký lần đầu

- Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thế chấp bằng một tài sản được xác định theo thứ tự đăng ký

- Hệ thống cơ quan đăng ký

- Thẩm quyền đăng ký thế chấp

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

- Trách nhiệm của cơ quan đăng ký và các bên trong việc thực hiên đăng ký

- Nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong việc đăng ký thê chấp

+ Đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp nêu trên

+ Thu lệ phí đăng ký thế chấp

+ Từ chối đăng ký thế chấp trong các trường hợp sau đây:

▪ Không thuộc các trường hợp đăng ký thế chấp nêu trên

▪ Không thuộc thẩm quyền đăng ký thế chấp nêu trên

▪ Hồ sơ đăng ký không hợp lệ theo quy định

▪ Khi phát hiện giấy tờ giả mạo trong hồ sơ đăng ký

▪ Khi phát hiện các thông tin trong đơn yêu cầu đăng ký thế chấp không phù hợp với thông tin trong hợp đồng thế chấp hoặc trong hồ sơ địa chính

▪ Các thông tin về nội dung thế chấp đã đăng ký trong đơn yêu cầu đăng

ký thay đổi, sửa chữa sai sót, xoá đăng ký hoặc thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp không phù hợp với thông tin trong hồ sơ địa chính

▪ Khi phát hiện bên thế chấp không thuộc trường hợp được thế chấp bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai

▪ Người yêu cầu đăng ký không nộp lệ phí đăng ký

Trách nhiệm của các bên ký kết hợp đồng thế chấp khi đăng ký thế chấp

Các bên ký kết hợp đồng thế chấp phải chịu trách nhiệm về nội dung đơn yêu cầu đăng ký và văn bản, giấy tờ khác theo quy định của pháp luật có trong hồ sơ đăng ký Nếu đơn yêu cầu đăng ký có những nội dung không đúng sự thật, không đúng thoả thuận ghi trong hợp đồng thế chấp hoặc một trong các bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp có hành vi giả mạo hồ sơ mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật

Lệ phí đăng ký

- Tổ chức, cá nhân Việt Nam và nước ngoài khi thực hiện đăng ký thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí,đây là thủ tục bắt buộc mà khi tham gia đăng ký phải thực hiện đầy đủ Cơ quan tổ chức thu lệ phí được trích để lại 50% trên tổng số lệ phí thực tế thu được trước khi nộp vào ngân sách nhà nước để trang trải cho các chi phí phục vụ công việc thu lệ phí theo quy định, trừ trường hợp sau:

- Yêu cầu sửa chữa sai sót trong nội dung chứng nhận đăng ký

- Yêu cầu xóa đăng ký thế chấp

Bảng 1 Lệ phí đăng ký thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ

Đơn vị tính: đồng/trường hợp STT Các trường hợp nộp lệ phí khi đăng ký

Mức thu Phường, thị

1 Đăng ký giao dịch bảo đảm (Đăng ký thế

2 Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm 25.000 đồng 15.000 đồng

3 Đăng ký gia hạn giao dịch bảo đảm 20.000 đồng 10.000 đồng

4 Đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo

5 Yêu cầu sửa chữa sai sót trong đơn yêu cầu

( Nguồn: VPĐKQSDĐ Tỉnh Lâm Đồng ) Mức thu lệ phí đăng ký quy định như sau:

Theo quyết định của UBND tỉnh số 35/2007/QĐ-UBND về mức thu, nộp, tỷ lệ điều tiết và chế độ quản lý lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng thì mức thu lệ phí có giảm một nửa so với Thông tư liên tịch số 03/2007/TTLT-BTC-BTP ngày 10/01/2007 về hướng dẫn chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí

đăng ký và cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm Đây cũng là điều kiện thuận lợi cho các đối tượng khi tham gia đăng ký thế chấp, tỉnh quan tâm và tạo điều kiện thêm cho tổ chức kinh tế, nhằm thu hút nhiều nhà kinh tế đầu tư vào Lâm Đồng để đẩy mạnh nền kinh tế đầu tư vào Lâm Đồng đồng thời góp phần đẩy mạnh nền kinh tế đất nước

Trình tự, thủ tục, đăng ký thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ

 Một số vấn đề chung cần lưu ý trong việc thực hiện đăng ký

- Đăng ký khi có đơn yêu cầu

- Sự có mặt của người yêu cầu đăng ký tại cơ quan đăng ký:

+ Người yêu cầu đăng ký là một trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thế chấp.Trong trường hợp thay đổi một trong các bên ký hợp đồng thế chấp thì người yêu cầu đăng ký có thể là bên thế chấp mới hoặc bên nhận thế chấp mới

+ Trường hợp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật về phá sản thì người yêu cầu đăng ký là tổ chức quản lý, thanh lý tài sản

+ Người yêu cầu đăng ký có thể ủy quyền cho người khác theo quy định của pháp luật dân sự để yêu cầu đăng ký

- Không bắt buộc các bên cùng có mặt tại cơ quan đăng ký, mà chỉ cần một bên

- Ghi nhận nội dung đăng ký theo thửa đất

Nếu các bên tham gia không thực hiện hoặc thực hiện không đúng theo quy định thì cơ quan có quyền từ chối đăng ký này Công việc này chỉ làm bằng chứng để thực hiện thanh toán khi xử lý thu hồi nợ, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên khi tham gia đăng ký trong việc phát triển kinh tế

Thời hạn nộp hồ sơ đăng ký (TT03/2006)

Thời hạn đăng ký thế chấp đối với các trường hợp nêu trên được thực hiện như sau:

- Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật

về nhà ở (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng được cấp theo quy định của Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất) thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong ngày nhận hồ sơ; nếu nộp hồ sơ đăng ký sau ba (03) giờ chiều thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo

- Trường hợp hồ sơ đăng ký có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong thời hạn không quá năm (03) ngày làm việc, kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ”

Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký(k1,Đ 18)

Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký, đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, sửa chữa

sai sót về đăng ký giao dịch bảo đảm, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm trong ngày nhận

hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc

Đăng ký giao dịch bảo đảm

 Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm có:

- Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm;

- Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ;

- Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền

 Hồ sơ đăng ký thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hoặc bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm có:

- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp hai (02) bản; văn bản uỷ quyền (nếu có)

- Hợp đồng thế chấp một (0l) bản;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai; Giấy xác nhận của cơ quan nhà nước đang quản lý Sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất,

sổ địa chính; “Trường hợp bên thế chấp là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân mới thì hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và

5 Điều 50 của Luật Đất đai hoặc hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực”

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có), trừ trường hợp hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao”

- Bản sao giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao hoặc tài sản đó không thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng, không phải lập dự án đầu tư”

 Hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã đăng ký gồm có:

- Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký hai (02) bản; văn bản uỷ quyền, nếu có;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư, xây dựng cơ bản hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật Đất đai trong trường hợp đăng ký thay đổi nội dung đã được ghi trên Giấy chứng nhận đó

Trong trường hợp thay thế, bổ sung tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng khác, mà hợp đồng về việc thay đổi nội dung thế chấp đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật thì không phải nộp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữucông trình xây dựng

Trong trường hợp thay thế, bổ sung tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng (trừ nhà ở), mà hợp đồng về việc thay đổi nội dung thế chấp không được công chứng, chứng thực thì nộp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, nếu có;

- Hợp đồng về việc thay đổi trong trường hợp các bên thoả thuận thay thế, bổ sung, rút bớt tài sản thế chấp, thoả thuận thay đổi một trong các bên ký kết hợp đồng thế chấp hoặc văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp đổi tên hoặc thay đổi một trong các bên ký kết hợp đồng thế chấp theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”

 Hồ sơ đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm có:

- Đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm;(02bản theo mẫu)

- Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm;

- Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền

 Hồ sơ xóa đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm có:

- Đơn đề nghị xóa đăng ký giao dịch bảo đảm;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ;

- Văn bản đồng ý xóa đăng ký giao dịch bảo đảm của người nhận bảo đảm, trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên bảo đảm;

- Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền

 Về thủ tục giải quyết hồ sơ đăng ký:

Thời gian thực hiện 1 ngày làm việc (hồ sơ nộp sau 15h tính sang ngày sau)

Bước 1: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả tiếp nhận hồ sơ, nhập máy, cập

nhật vào sổ theo dõi, luân chuyển hồ sơ đến VPĐKQSDĐ;

Bước 2: VPĐKQSDĐ thẩm định hồ sơ trình Giám đốc VPĐKQSDĐ xác nhận

vào đơn giao dịch bảo đảm,chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký, thông báo lệ phí giao dịch bảo đảm;

Bước 3: VPĐKQSDĐ chuyển hồ sơ đến bộ phận một cửa để trả kết quả hồ sơ

cho tổ chức;

Bước 4: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đưa thông báo nộp lệ phí địa

chính cho người sử dụng đất VPĐKQSDĐ nộp phí Sau đó bộ phận tiếp nhận

và trả kết quả hồ sơ cho tổ chức;

Bước 5: VPĐKQSDĐ chỉnh lý biến động và lưu trữ Kết thúc hồ sơ theo quy

định

1.1.3 Cơ sở thực tiễn

Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 và chính thức

có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 Luật Đất đai ra đời có một ý nghĩa quan trọng trong đời sống xã hội, góp phần phát triển kinh tế xã hội, nâng cao hiệu lực quản lý đất đai, khuyến khích việc sử dụng hợp lý và có hiệu quả nguồn lực đất đai; bảo vệ các quyền của người sử dụng đất Nhìn chung, các quy định của Luật Đất đai

đã đi vào cuộc sống, nhiều quy định của Luật Đất đai 2003 đã được thực tiễn kiểm nghiệm là đúng đắn và phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội ở Việt Nam, đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn luật đã tạo cơ sở pháp

lý quan trọng cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đối với đất đai, trong đó có quyền được thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và nghĩa vụ trả nợ cho các tổ chức tín dụng nói riêng

Trong thời gian qua, Nhà Nước đã không ngừng sửa đổi bổ sung về Luật đất đai

2003, và các văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề đăng ký thế chấp: Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm Nghị định ra đời có ý nghĩa quan trọng nhằm kịp thời khắc phục những bất cập của pháp luật hiện hành, đặc biệt Nghị định đã đưa ra các quy định mang tính đổi mới, cải cách về quản lý nhà nước trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm, Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT/BTP/BTNMT sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn về việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT) và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT Tuy nhiên sự phối hợp vẫn chưa đồng bộ, chặt chẽ giữa các bộ ngành nên đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhưng khi áp dụng con nhiều vấn đề vướng mắc, khó khăn

1.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

1.2.1 Vị trí địa lý

BẢN ĐỒ RANH GIỚI HÀNH CHÍNH TỈNH LÂM ĐỒNG

Lâm Đồng là một tỉnh miền núi, nằm ở phía nam Tây nguyên, có diện tích tự nhiên là 977.354 ha, toàn tỉnh có 148 xã phường thị trấn, 10 huyện, Thành phố Đà Lạt

và Thành phố Bảo Lộc, phạm vi ranh giới:

- Phía đông giáp Tỉnh Ninh Thuận

- Phía tây giáp Tỉnh Đắk Lắk, Bình Phước

- Phía nam giáp Tỉnh Đồng Nai, Bình Thuận

- Phía bắc giáp Tỉnh Đắk Lắk, Khánh Hòa

Lâm Đồng nằm trên 3 cao nguyên và là khu vực đầu nguồn của 7 hệ thống sông lớn; nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam – là khu vực năng động, có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và là thị trường có nhiều tiềm năng lớn Toàn tỉnh có thể chia thành 3 vùng với 5 thế mạnh: Phát triển cây công nghiệp dài ngày, lâm nghiệp, khoáng sản, du lịch - dịch vụ và chăn nuôi gia súc

Thành phố Đà Lạt là trung tâm hành chính - kinh tế - xã hội của tỉnh, cách các trung tâm kinh tế lớn của vùng và khu vực không xa, hướng nam cách thành phố Hồ Chí Minh 300Km, Biên Hòa 270Km, Vũng Tàu 340Km, hướng đông cách cảng biển Nha Trang 210Km

Bảng 2 Đơn vị hành chính Tỉnh Lâm Đồng

STT phương Tên địa Diện tích (km 2 ) Dân số (người)

Mật độ dân

số (người/km 2 )

Lâm Đồng nằm trong khu vực chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa biến thiên theo độ cao, trong năm có 2 mùa rõ rệt; mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

Nhiệt độ thay đổi rõ rệt giữa các khu vực, càng lên cao nhiệt độ càng giảm Nhiệt

độ trung bình năm của tỉnh dao động từ 18 – 250C, thời tiết ôn hòa và mát mẻ quanh năm, thường ít có những biến động lớn trong chu kỳ năm

Lượng mưa trung bình 1.750 – 3.150 mm/năm, độ ẩm tương đối trung bình cả năm 85 – 87%, số giờ nắng trung bình cả năm 1.890 – 2.500 giờ, thuận lợi cho phát triển du lịch nghỉ dưỡng và phát triển các loại cây trồng, vật nuôi có nguồn gốc ôn đới Đặc biệt Lâm Đồng có khí hậu ôn đới ngay trong vùng khí hậu nhiệt đới điển hình và nằm không xa các trung tâm đô thị lớn và vùng đồng bằng đông dân

1.2.3 Kinh tế

Đảng bộ và nhân dân các dân tộc trong tỉnh đã nỗ lực phấn đấu vượt qua khó khăn, thách thức, thực hiện được mục tiêu đưa Lâm Đồng thoát khỏi tình trạng chậm phát triển Các chỉ tiêu kinh tế-xã hội chủ yếu đều đạt và vượt kế hoạch đề ra Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân 5 năm (2005-2010) đạt 14% Năm 2010, GDP bình quân đầu người đạt 19.000.000 đồng, tăng 2,6 lần so với năm 2005 và bằng 90-92% mức bình quân cả nước Tỷ lệ hộ nghèo còn dưới 5%, trong đó vùng đồng bào dân tộc thiểu

số còn 15% Năm 2009, cả tỉnh có 66,4% tổ chức cơ sở đảng trong sạch vững mạnh và 25,8% tổ chức cơ sở đảng hoàn thành tốt nhiệm vụ

Tổng đầu tư toàn xã hội trong 5 năm 2006- 2010 tăng 3,2 – 3,3 lần so với thời

kỳ 2001- 2005; Trong đó đầu tư cho nông- lâm thuỷ 20-21%, công nghiệp – xây dựng 25 – 26%, dịch vụ 26-26%

1.2.4 Xã hội

Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên dưới 1,3%; Tỷ lệ hộ nghèo còn dưới 2%, trong đó vùng đồng bào dân tộc thiểu số còn dưới 8%; Có ít nhất 30% số xã cơ bản đạt các tiêu chí về nông thôn mới; Có ít nhất 30 xã, phường, thị trấn, 75% tổ, thôn, dân phố và 95% cơ quan đạt danh hiệu văn hóa, 85% số hộ gia đình đạt danh hiệu gia đình văn hóa; Duy trì tỷ lệ che phủ rừng 61%; Giữ vững an ninh quốc phòng Giải quyết việc làm hàng năm 28.000 – 30.000 lao động; Có 90% dân số đô thị và 85% dân số nông thôn được sử dụng nước hợp vệ sinh; Có 70% học sinh trong độ tuổi tốt nghiệp trung học phổ thông và tương đương; Có 35 – 40% lao động đang làm việc trong nền kinh

tế đã qua đào tạo

1.2.5 Kết cấu hạ tầng

Lâm Đồng là một tỉnh miền núi nên mạng lưới giao thông đóng vai trò hết sức quan trọng Tuy có đủ 4 phương thức vận tải: đường bộ, đường hàng không, đường sắt, đường thuỷ nội địa, nhưng trong đó đường bộ đóng vai trò quan trọng nhất; Đường sắt, đường không và đường thủy chưa khai thác được bao nhiêu

Đường bộ: Tổng chiều dài đường bộ toàn tỉnh là 1.744km, trong đó khoảng 459

km là đường nhựa, còn lại là đường đá dăm, cấp phối và đường đất Được phân loại như sau :

- Hệ thống Quốc lộ dài 412km có 264 km đường nhựa

- Hệ thống đường tỉnh dài 346 km, mới chỉ có 23 km đường nhựa

- Hệ thống đường huyện có chiều dài 986 km, trong đó có 171 km nhựa

Mạng lưới đường bộ hiện có phân bố tương đối hợp lý, nối liền giữa trung tâm tỉnh đến trung tâm huyện, xã và các điểm tập trung dân cư Tuy nhiên, còn một số tuyến chưa được khép kín, khả năng phục vụ rất thấp, do mặt đường chủ yếu bằng đất, nên lầy lội vào mùa mưa Toàn tỉnh có 179 cầu với tổng chiều dài 3690,9 m, trong đó cầu vĩnh cửu và bán vĩnh cửu tập trung chủ yếu trên các quốc lộ; Còn các tuyến đường tỉnh, đường huyện đa số là cầu yếu và cầu tạm

Nâng cấp các Quốc lộ 20, 27, 28 Riêng Quốc lộ 20 sẽ được mở rộng các đoạn qua các thị trấn Di Linh, Liên Nghĩa và đoạn từ sân bay Liên Khương đến chân đèo Prenn Đoạn 20B từ chân đèo Prenn đi Đà Lạt sẽ được khôi phục, nâng cấp để đảm bảo giao thông 2 chiều Mở rộng đoạn đường Trần Hưng Đạo từ bùng binh cây xăng

Kim Cúc cũ về hướng Trại Mát Xây dựng, nâng cấp 2 đường vòng bao quanh thành phố Đà Lạt để giảm bớt lượng xe vào thành phố Một số đoạn đường trong nội ô thành phố sẽ được dành riêng cho người đi bộ

Nâng cấp các tuyến Tỉnh lộ 721, 722, 723, 725 Tỉnh lộ 721 sau khi nhựa hoá xong và hoàn thành việc xây dựng 2 cầu Phước Cát và Đạ Quay (qua sông Đồng Nai)

sẽ giữ vai trò rất quan trọng trong giao thương giữa các tỉnh trong khu vực đảm trách bởi các Quốc lộ 20 và 14 Do đó, đoạn Tỉnh lộ này sẽ được chính thức đề nghị Bộ Giao thông vận tải cho nâng lên thành Quốc lộ

Tuyến Đạ Ploa - Đoàn Kết qua thị trấn Đạm Ri và thôn Đoàn Kết giáp với Bình Thuận đã nhựa hoá; Các cầu đã xây dựng kiên cố, chỉ trừ cầu treo qua thôn Đoàn Kết

là cầu tạm Tuyến đường nầy trong tương lai sẽ được nâng lên thành Quốc lộ, kết hợp với Tỉnh lộ 721 đã được nâng lên thành Quốc lộ, để nối Quốc lộ 1A, Quốc lộ 20 và Quốc lộ 14

Tỉnh lộ 723 sẽ được xây dựng để nối với thành phố Nha Trang và sẽ được đề nghị là Quốc lộ 20 nối dài

Ngoài ra, Tỉnh lộ 725 cũng sẽ được khẩn trương xây dựng, hình thành một tuyến mới song song với Quốc lộ 20, qua các vùng trọng điểm của tỉnh và giảm bớt áp lực giao thông trên Quốc lộ 20

Đường hàng không: Lâm Đồng có 4 sân bay là Liên Khương, Cam Ly, Bảo Lộc

và Lộc Phát Sân bay Liên Khương đang hoạt động thuộc huyện Đức Trọng, tọa lạc ở

vị trí sát ngay các Quốc lộ 20, Quốc lộ 27, cách Đà Lạt khoảng 30km, có diện tích khoảng 160ha với đường băng dài 2400m Ngoài ra, sân bay Cam Ly (Đà Lạt) đã được sửa chữa và đưa vào khai thác cho máy bay loại nhỏ nhưng hoạt động không được thường xuyên

Đường sắt: Tuyến đường sắt Phan Rang - Đà Lạt dài 84 km qua địa bàn tỉnh được xây dựng từ thời thuộc Pháp, nay chỉ mới khôi phục được 7 km từ Đà Lạt đến Trại Mát để phục vụ khách du lịch

Đường thuỷ:

Do đặc điểm địa hình núi và cao nguyên nên hệ thống sông suối ở Lâm Đồng ít

có giá trị giao thông Ngay trên sông Đồng Nai, tuy là con sông lớn chảy qua địa bàn tỉnh nhưng trên sông có nhiều ghềnh thác và nước lên xuống theo mùa, nên giao thông chỉ thực hiện được trên những đoạn ngắn với những phương tiện nhỏ và thô sơ của cư dân vùng ven bờ sông Giao thông đường sông trên sông Đồng Nai chỉ thực hiện được trên chiều dài khoảng 60km vào mùa khô và ở khu vực Cát Tiên là chủ yếu Vào mùa mưa, nước từ thượng nguồn đổ dồn về nên nước chảy xiết và lòng sông có nhiều bãi đá hoặc ghềnh thác nguy hiểm nên giao thông bị hạn chế, chỉ có các bè mảng gỗ và tre nứa được khai thác và vận chuyển trên sông là khá thuận lợi Giao thông trên sông Đồng Nai giúp cho giao lưu hàng hoá giữa huyện Cát Tiên và tỉnh Bình Dương thêm thuận tiện

- Toàn tỉnh hiện có 15 bến xe trong đó có 2 bến xe tại thành phố Đà Lạt, còn lại tại các huyện

- Điện lực:

Mạng lưới truyền tải điện được chú ý cải tạo, nâng cấp và xây dựng mới Một số tuyến quan trọng nhất là đường dây 220kV Đa Nhim – Bảo Lộc dài 110km, đường

dây 66kV Đa Nhim - Đà Lạt dài 33km, đường dây 31,5kV Đa Nhim – Càn Rang – Đà Lạt – Nam Ban và Đà Lạt – Suối Vàng dài tổng cộng khoảng 70km, đường dây 35kV Bảo Lộc – Di Linh dài gần 30km và từ Bảo Lộc đi Đạ Huoai dài 44km Từ các trạm, điện được dẫn về các địa phương theo mạng lưới phân phối với tổng chiều dài đường dây các loại 0,2-15kV đạt khoảng hơn 700km Với hệ thống này, hiện nay 10 huyện, 2 thành phố và đại bộ phận các xã đã có điện lưới quốc gia, tốc độ tiêu thụ điện bình quân tăng 18-20% hàng năm, trong đó ánh sáng sinh hoạt tăng nhanh và chiếm 50% tổng điện năng.Trong thời gian gần đây, ngành điện lực Lâm Đồng đã tăng cường cơ

sở vật chất chủ yếu bằng nguồn vốn ngân sách để đưa điện về các huyện, đặc biệt là các huyện phía Nam và các vùng sâu, vùng xa, góp phần phát triển kinh tế và xây dựng nông thôn theo yêu cầu của công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đang diễn

ra trên cả nước

1.2.6 Nhân văn

Năm 2010 toàn tỉnh có 1.189.327 người trong đó dân tộc kinh chiếm đa số, có trình độ thâm canh khá cao, có ý thức tốt về tích lũy để phát triển kinh tế gia đình, một bộ phận đáng kể trong dân cư đã có nhận thức tốt về công tác giáo dục và nâng cao trình độ nhận thức

Toàn tỉnh có khoảng 40 dân tộc, trong đó dân tộc kinh chiếm đa số (gần 80%), các dân tộc thiểu số chiếm trên 20%, dân tộc Hoa chiếm 1,5%, Chu Ru 1,5%, các dân tộc còn lại chiếm khoảng 1% Dân cư Lâm đồng được phân bố đều cho các vùng huyện trong tỉnh Dân số thành thị,dân số nông thôn ở các vùng huyện trong tỉnh đều có người kinh cùng với các dân tộc thiểu số sinh sống, các dân tộc ở các vùng đều có những mối quan hệ với nhau có tinh thần giúp đỡ lẫn nhau trong sản xuất và sinh hoạt Trong khoảng thời gian 10 năm trở lại đây trong tỉnh Lâm đồng không hề có biến cố nào xảy ra giũa các dân tộc với nhau và đây cũng là một thế mạnh cho sự phát triển kinh tế xã hội

1.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp điều tra thu thập thông tin: Tiến hành điều tra thu thập số liệu, tài liệu có liên quan đến hoạt động thế chấp bằng giá trị QSDĐ và TSGLVĐ

Phương pháp thống kê: Sau khi đã thu thập các thông tin cần thiết tiến hành thống kê số liệu tài liệu đã thu thập được từ đó đánh giá một cách khách quan

Phương pháp phân tích, tổng hợp: Sau khi thống kê các số liệu có liên quan cần phải tập trung phân tích các số liệu để xác định cụ thể từng vấn đề nghiên cứu Sau khi đã phân tích các số liệu tài liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu thì phải

tổng hợp lại các vấn đề quan trọng, những nội dung nào cần nghiên cứu sâu hơn hoặc chi tiết hơn

Phương pháp so sánh :

- So sánh các thông tin thu thập được từ đó đưa ra một số nhận xét

- So sánh trình tự thủ tục thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ theo quy định của pháp luật với thực tế để từ đó đánh giá được thưc trạng và đưa ra hướng hoàn thiện Phương pháp chuyên gia: Trong quá trình nghiên cứu nhất thiết cần đến sự trợ giúp của các chuyên gia chuyên ngành, các ngành có liên quan đến hoạt động thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ

PHẦN 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

2.1 Tình hình sử dụng đất, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng được

nhà nước giao đất, cho thuê đất

2.1.1 Tình hình sử dụng đất

Hiện trạng sử dụng đất phân theo loại đất:

Tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh là 977.354,44 ha

Bảng 3 Diện tích các loại đất thống kê năm 2010

Ở Lâm Đồng, diện tích các loại đất thống kê trên cho ta thấy được tiềm năng

của đất Trong tổng diện tích tự nhiên thì đất nông nghiệp chiếm diện tích lớn chiếm

92,23%, đất phi nông nghiệp chiếm diện tích ít hơn 5,34%, đối với đất chưa sử dụng

chiếm 2,24% diện tích toàn tỉnh Để khai thác triệt để quỹ đất chưa sử dụng nhà nước

cần phải có chính sách phù hợp đồng thời đầu tư theo phương án và kế hoạch được

duyệt để sớm đưa quỹ đất chưa sử dụng vào sử dụng có hiệu quả Lâm Đồng phát triển

chủ yếu ngành nông lâm nghiệp Đất nông nghiệp là mối quan tâm hàng đầu trong việc

phân bổ quỹ đất của tỉnh, phải phân bố quỹ đất sao cho đảm bỏ an toàn lương thực

cũng như cung cấp nguồn nguyên liệu cho công nghiệp chế biến nông sản trên toàn

tỉnh Đất nông nghiệp đã có sự khai thác, sử dụng hợp lý hơn, tuy diện tích có giảm

nhưng sản lượng các loại tương ứng đều có tốc độ tăng Do các biện pháp canh tác và

tiến bộ trong kỹ thuật gieo trồng, chăm sóc đã có bước tiến so với trước Từ kết quả

trên ta thấy rằng nông nghiệp vẫn là ngành trọng điểm, vẫn đóng vai trò quan trọng

hàng đầu trong cơ cấu kinh tế của tỉnh Việc đăng ký thế chấp bằng QSDĐ, TSGLVĐ

để tìm nguồn vốn sản xuất kinh doanh, đầu tư sản xuất và thu được lợi nhuận trên

chính diện tích đất Hiện nay, đăng ký thế chấp đang trở thành xu hướng chung của thị

trường Vì vậy, ta thấy nhu cầu đăng ký thế chấp là cần thiết, đối với VPĐKQSDĐ cần

quan tâm nhiều hơn