HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ CHO VAY BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ACB

Đề tài được thực hiện với thời gian bốn tháng và đã đạt được một số kết quả như sau: Tìm hiểu được điều kiện và quy trình cho vay của ACB Hiểu và vận dụng quy trình thẩm định giá bất đ

CHÂU ĐẶNG AN

“HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ CHO VAY

BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI NGÂN HÀNG ACB”

Giáo viên hướng dẫn: KS Trần Thị Việt Hòa

Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh

Ký tên

- Tháng 8 năm 2010-

Bốn năm học tại trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh là quãng thời gian thật ý nghĩa đối với mỗi sinh viên Ngoài việc trang bị cho mình kiên thức làm hành trang bước vào đời, em còn được học hỏi nhiều kinh nghiệm sống thật quý báu giúp em vững tin trong nghề nghiệp và tương lai của mình

Nhằm rút ngắn khoảng cách giữa lý thuyết và thực tiễn, trong thời gian qua, được sự cho phép của Ban giám hiệu trường và sự chấp thuận của ngân hàng ACB phòng giao dịch Huỳnh Tấn Phát, em đã có điều kiện tìm hiểu về hoạt động định giá Bất động sản cho mục đích thế chấp tại ngân hàng giúp em thực hiện tốt đề tài “HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ CHO VAY BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ACB” Thông qua luận văn này, em xin gởi lời cảm ơn chân thành nhất đến cô: Trần Thị Việt Hòa - người đã rất tận tình hướng dẫn

em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành đề tài của mình Em xin cảm ơn các anh chị tại ngân hàng ACB phòng giao dịch Huỳnh Tấn Phát đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho em đi sâu vào thực tế để phân tích, nghiên cứu, học hỏi rút ra nhiều kinh nghiệm quý báu cho chính bản thân mình Cũng qua đây em cũng xin chân thành cảm

ơn các quý thầy cô trong khoa Quản lý Đất đai và Thị trường Bất động sản đã dạy dỗ

em trong bốn năm học qua

Đối với em, giảng đường đại học không phải là điểm dừng chân mà là một sự chuyển tiếp Chính nơi đây đã cho em những kiến thức bổ ích và nó sẽ trở thành hành trang quý giá để em bước vào đời, tiếp tục học tập và rèn luyện Mai này dù làm việc ở đâu, em cũng sẽ ghi nhớ những ngày tháng được thầy, cô cùng các anh, chị đã tận tình dạy dỗ

Em xin chân thành cảm ơn tất cả !

Sinh viên thực hiện: Châu Đặng An, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản,

Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ CHO VAY BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ACB.”

Giáo viên hướng dẫn: Kỹ sư Trần Thị Việt Hòa, Bộ môn Kinh Tế Đất Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt: Kinh tế nước ta ngày càng phát triển đòi hỏi về nguồn vốn đầu tư, kinh doanh …ngày càng nhiều Việc sử dụng bất động sản làm vật đảm bảo để vay vốn ngân hàng hay các tổ chức tín dụng trở nên khá quen thuộc đối với nền kinh tế thị trường của nước ta Trong đó định giá Bất động sản giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong việc quyết định cho vay của các tổ chức này Vì vậy, sinh viên đã thực hiện đề tài sau đây nhằm tìm hiểu hoạt động định giá bất động sản để cho vay đảm bảo bằng thế chấp Bất động sản tại ngân hàng ACB để thấy được sự phát triển và khả năng đáp ứng nhu cầu của loại hình dịch vụ còn tương đối mới nhưng rất cần thiết trong hoạt động vay vốn, thế chấp ngân hàng cũng như sự phát triển của thị trường bất động sản hiện nay

Áp dụng lý thuyết định giá đã học tiến hành định giá bất động sản sinh viên đã tiến hành định giá căn nhà XXX/XX Thích Quảng Đức, phường 4, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh với mục đích là vay vốn thế chấp tại ngân hàng Sau quá trình sinh viên nhận đinh giá trị thế chấp của bất động sản là 2.930.328.224 VNĐ

Qua đó, sinh viên cũng có một số ý kiến đóng góp nhằm nâng cao hiệu quả và chất lượng của dịch vụ này để ngày càng đáp ứng tốt hơn và nhiều hơn nữa nhu cầu của khách hàng

Phương pháp nghiên cứu: Chủ yếu sử dụng phương pháp thu thập tài liệu thông tin và các phương pháp định giá bất động sản có kết hợp với một số phương pháp khác trong quá trình nghiên cứu

Đề tài được thực hiện với thời gian bốn tháng và đã đạt được một số kết quả như sau:

Tìm hiểu được điều kiện và quy trình cho vay của ACB

Hiểu và vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản kết hợp với việc áp dụng các phương pháp định giá để tiến hành định giá cho từng mục đích cụ thể

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2

I Bất động sản 2

I.1 Khái niệm bất động sản 2

I.2 Đặc trưng của Bất động sản 2

I.3 Thuộc tính của Bất động sản 3

II Thị trường bất động sản 3

II.1 Khái niệm thị trường bất động sản 3

II.2 Các đặc trưng của thị trường Bất động sản 3

II.3 Các khu vực của thị trường bất động sản 4

II.4 Các yếu tố tác động đến giá Bất động sản 5

II.4.1 Nhóm các yếu tố vĩ mô 5

II.4.2 Nhóm các yếu tố vi mô 5

III Định bất động sản: 6

III.1 Khái niệm định giá bất động sản 6

III.2 Định giá Bất động sản 7

III.3 Vai trò và mục đích của định giá 7

III.3.1 Vai trò của định giá 7

III.3.2 Mục đích của định giá 7

III.4 Cơ sở giá trị của định giá 7

III.4.1 Giá trị thị trường 7

III.4.2 Giá trị phi thị trường của tài sản 8

III.5 Các nguyên tắc trong thẩm định giá 10

III.6 Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản 11

III.7 Quy trình định giá 14

IV Thế chấp và đăng ký thế chấp 18

IV.1 Khái niệm thế chấp 18

IV.2 Điều kiên thế chấp, bão lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 18

IV.3 Các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh 18

IV.4 Vai trò của việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất 19

IV.5 Trình tự đăng ký thế chấp 20

V Giới thiệu về ngân hàng TMCP Á Châu 22

VI Nội dung và phương pháp nghiên cứu 23

V.I.1 Nội dung nghiên cứu 23

V.I.2 Phương pháp nghiên cứu 23

PHẦN II :KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25

I Hoạt động cho vay bảo đảm bằng thế chấp Bất động sản tại PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát 25

I.1 Các hình thức cho vay của PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát 25

I.2 Điều kiện cho vay 26

I.3 Quy trình cho vay của ACB 27

I.6.2 Thống kê các loại hình cho vay của PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát 31

I.7 Những rủi ro của ngân hàng thương mại trong quá trình hoạt động tín dụng 33 II Hoạt động thẩm định giá tại ngân hàng ACB 34

II.1 Những cơ sở, căn cứ định giá 34

II.2 Những nguyên tắc định giá 34

II.3 Quy trình thẩm định giá của ACB 35

II.4 Báo cáo định giá 35

II.5 Thống kê các loại bất động sản được yêu cầu định giá của chi nhánh ACB 35 II.6 Tiến hành định giá một bất động sản cụ thể cho mục đích thế chấp tại ACB36 III Đánh giá và nhận xét 45

III.1.Các bước điều chỉnh phân tích định giá Bất động sản cụ thể 45

III.2 Những ưu, khuyết điểm trong hoạt động cho vay đảm bảo bằng tài sản thế chấp và định giá Bất động sản cho mục đích thế chấp ở ngân hàng ACB 47

PHẦN III KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ 51

TÀI LIỆU THAM KHẢO 53

DTKV : Diện tích khuôn viên

TCBS : The complex banking solution

LOAN CSR : Nhân viên dịch vụ tính dụng

Teller : Giao dịch viên

PGD.ACB : Phòng giao dịch ngân hàng Á châu

Bảng 1: Các hình thức cho vay ở PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát

Bảng 2 : Thống kê dư nợ của PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát qua các năm gần đây

Bảng 3: Thống kê các loại hình cho vay của PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát (năm 2009) Bảng 4: Thống kê Bất động sản định giá ở PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát (năm 2009) Bảng 5: Phân tích mô tả Bất động sản

Bảng 6: Điều chỉnh vị trí hẻm chính đối với mặt tiền đường

Bảng 7: Điều chỉnh kết quả rao bán

Bảng 8: Giá xây dựng công ty TNHH thiết kế xây dựng Đức Việt

Bảng 9: Kết quả ước tính giá trị còn lại của công trình xây dựng

Bảng 10: Xác định đơn giá quyền sử dụng đất

Bảng 11: Điều chỉnh các BĐS so sánh về các BĐS định giá

Bảng 12: tỷ lệ còn lại của bất động sản thẩm định

Bảng 13: Đơn giá đất hẻm 3m đường Thích Quảng Đức

Bảng 14: Đơn giá đất hẻm 4m đường Thích Quảng Đức

Bảng 15: Đơn giá đất hẻm 5m đường Thích Quảng Đức

Bảng 16: Đơn giá đất mặt tiền đường Thích Quảng Đức

Bảng 17: Đơn giá đất trong hẻm so với mặt tiền đường Thích Quảng Đức

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1: Các hình thức cho vay ở PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát

Biểu đồ 2 : Thống kê dư nợ của PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát qua các năm gần đây

Biểu đồ 3: Thống kê các loại hình cho vay của PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát (năm 2009) Biểu đồ 4: Thống kê Bất động sản định giá ở PGD.ACB Huỳnh Tấn Phát (năm 2009)

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ

Biểu đồ 1: Quy trình đăng ký thế chấp

A) ĐẶT VẤN ĐỀ

Sự cần thiết của đề tài

Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường, việc dùng Bất động sản làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng là khá phổ biến Bất động sản có giá trị lớn và với một số đặc điểm như không thể di dời, lâu bền, có tính tăng trị nên thường đóng vai trò là tài sản bảo đảm trong vay mượn trên thị trường vốn Tầm quan trọng cũng như lợi ích của việc thế chấp Bất động sản mang lại ngày càng được nhiều người nhận thức và khai thác Thông qua việc thế chấp, người sở hữu Bất động sản có thể vay được những khoản tiền cần thiết, từ đó họ có thể cải thiện điều kiện sống phát triển công việc kinh doanh Bên cạnh đó, người sở hữu BĐS vẫn có thể sử dụng Bất động sản trong thời gian thế chấp Đối với đất đai, họ vẫn có thể khai thác nguồn lợi từ đất; đối với nhà cửa, họ vẫn có thể cư trú, sinh hoạt hoặc vẫn có thể tiếp tục công việc kinh doanh, sản xuất tại văn phòng, nhà xưởng mà họ mang thế chấp .Như vậy giá trị sử dụng của Bất động sản được nhân đôi; Thông qua hình thức tín dụng cho vay có thế chấp Bất động sản, các ngân hàng đã tìm được đầu ra lớn cho nguồn vốn của mình Như vậy, việc thế chấp Bất động sản đã mang lại lợi ích thiết thực và có ý nghĩa quan trọng đối với người sở hữu Bất động sản cũng như đối với Ngân hàng

Tuy nhiên, hiện nay hoạt động thế chấp bằng Bất động sản vẫn còn gặp nhiều khó khăn, việc thế chấp Bất động sản phụ thuộc khá nhiều về quy trình đinh giá, nó quyết định khá nhiều đến khoản vay Song do đặc thù của thế chấp là Bất động sản nên các quy định về thị trường này cũng giống như các thị trường khác có liên quan đến Bất động sản ở chỗ các văn bản pháp luật liên quan đến Bất động sản ở các Bộ, Ngành

có rất nhiều mâu thuẫn, chồng chéo và thiếu tính đồng bộ, thống nhất làm cho việc thực thi các văn bản này vào thực tế thế chấp rất khó khăn trở ngại không nhỏ đến thành phần tham gia thị trường này Và rủi ro cho đồng vốn của ngân hàng khi cho vay bảo đảm bằng Bất động sản; việc đăng ký thế chấp hiện nay vẫn chưa đi vào nề nếp ổn định; vấn đề xử lí tài sản thế chấp để thu hồi vốn vay còn nhiều phức tạp

Nước ta đi theo con đường xã hội chủ nghĩa, phát triển kinh tế thị trường theo đinh hướng xã hội chủ nghĩa Hiện nay chúng ta đang hóa độ lên xã hội chủ nghĩa, nên nhu cầu về vốn các doanh nghiệp rất lớn Trong nhu cầu vay vốn này thì lượng tài sản thế chấp rất lớn là bất động sản bởi vì đất đai thì sinh ra mà nhu cầu về đất đai (Bất động sản) ngày càng tăng cùng với sự tăng dân số Chính vì thế mà Bất động sản ngày càng có giá trị theo thời gian Vì vậy em chọn đề tài “HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ CHO VAY BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ACB”

Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu quy trình cho vay có bảo đảm bằng BĐS thế chấp tại ngân hàng, phân tích cơ sở ra quyết định cho một khoản vay qua đó đánh giá vai trò định giá Bất động sản tại các tổ chức tín dụng Từ đó, tìm hiểu, nghiên cứu và vận dụng quy trình, phương pháp thực hiện định giá cho những Bất động sản thế chấp cụ thể làm cơ sở xác định khoản tiền vay

Đối tượng – phạm vi nghiên cứu của đề tài

Giá trị Bất động sản và quy luật giá trị Đề tài tập trung phân tích giá trị bảo đảm cho một khoản vay tại các tổ chức tín dụng

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

I Bất động sản

I.1 Khái niệm bất động sản

Khái niệm Bất động sản được quy định theo pháp luật của từng nước nhưng có một điểm thống nhất chung đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản

Theo Điều 181 của Bộ Luật Dân Sự của nước CHXHCN Việt Nam: Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

 Đất đai;

 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

 Các tài sản gắn liền với đất;

 Các tài sản khác do pháp luật qui định

Thuật ngữ bất động sản trong định giá bất động sản được hiểu là đất đai và các tài sản gắn liền với đất

I.2 Đặc trưng của Bất động sản

I.2.1 Khả năng co giãn của cung cầu Bất động sản kém

Nhìn chung cung và cầu đối với Bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

- Tổng cung về đất đai là cố định

- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn

Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt quy hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất Bởi vì:

- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng có thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ

- Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa phương trong từng thời kỳ Do vậy, thông thường là không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch

- Những thay đổi trong việc thay đổi nhà cửa cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương

I.2.2 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch

Do Bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán Bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao

I.2.3 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

Thông thường giá trị Bất động sản khá lớn và thời gian mua, bán giao dịch dài như đã nêu trên dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

I.2.4 Sự can thiệp là quản lý của Nhà nước chặt chẽ

Do tính chất quan trọng của Bất động sản trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị xã hội nên Nhà nước có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch Bất động sản

I.3 Thuộc tính của Bất động sản

I.3.1 Tính bất động

Người ta không thể di chuyển Bất động sản hay nói một cách khác chính xác hơn là không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác Điều đó có ý nghĩa quan trọng là giá cả Bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc và mang tính chất địa phương

I.3.2 Tính không thống nhất

Thông thường ít có hai Bất động sản nào có đặc điểm giống hệt nhau Do vậy, giá Bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của Bất động sản đó

I.3.3 Tính khan hiếm

Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất

có xu hướng ngày càng tăng lên

I.3.4 Tính bền vững đời sống kinh tế

Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài

II Thị trường bất động sản

II.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường Bất động sản là địa điểm tại đó những người mua và bán Bất động sản tác động qua lại lẫn nhau (ở đây được hiểu đó là thị trường chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và thị trường nhà ở) Những người bán và những người mua có thể ở cùng một địa điểm cụ thể tại một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên hệ với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc Giá cả Bất động sản được xác định tại thị trường Bất động sản Thị trường Bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế Những vị trí vừa

và nhỏ thích hợp việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển địa phương Những vị trí lớn giành cho sự phát triển cư trú hay thương mại là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn vì diện hoạt động rộng lớn Các tổ chức đầu

tư phát triển quốc tế còn có thể kinh doanh tạo nhiều địa điểm ở nhiều nước để tranh thủ điều kiện thuận lợi trong một bối cảnh quốc tế nhất định

II.2 Các đặc trưng của thị trường Bất động sản

Thị trường Bất động sản có các đặc trưng sau:

II.2.1 Không có thị trường trung tâm

Hiện nay, không có một thị trường Bất động sản với tính cách là địa điểm tập trung tại đó những người mua và người bán Bất động sản tác động qua lại lẫn nhau Việc mua bán Bất động sản thông thường qua các đơn vị kinh doanh Bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị này, hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới (thường được gọi là

cò nhà, đất) mặc dù đây là sự giao dịch kém an toàn Gần đây, ở thành phố Hồ Chí Minh có một số ngân hàng đứng ra thành lập trung tâm giao dịch Bất động sản nhằm tạo điều kiện cho việc giao địch giữa người mua và người bán được thuận tiện và an toàn hơn, đây là xu hướng phát triển tốt cần khuyến khích

Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó thu nhập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thi trường

II.2.2 Thị trường mang tình chất địa phương nhất là thị trường nhà ở

Đặc tính của đất đai là không thể bất động không thể thiêu hủy, chỉ cất mang đi,

sự thừa thải đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường Bất động sản có đặc tính địa phương Đây là điều

quan trọng mà thẩm định viên giá cần phải quán triệt khi thẩm định giá Bất động sản Các yếu tố như: tập quán trong mua bán Bất động sản ở địa phương, đặc điểm cụ thể của Bất động sản bao gồm các đặc điểm, hình dạng, tình trạng pháp lý, môi trường xung quanh Cần được chú ý và xem xét đúng mức

II.2.3 Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Do tính không tái tạo được của đất nên thị trường mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn giá hàng hóa thông thường

Ngoài ra những đặc tính như: đặc điểm của Bất động sản, phương pháp tiến hành các giao dịch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh thị trường Bất động sản, ngoài những sự khác nhau về cấu trúc trong mỗi tòa nhà, mổi một mảnh đất còn có những đặc trưng riêng biệt do vị trí, địa điểm của nó Đa số các giao dịch trong thị trường tài sản được tiến hành riêng rẽ, và thậm chí nêu các giao dịch kinh doanh có bị tiết lộ thì tác dụng cũng hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết về diện tích ngôi nhà, tình trạng sở hữu tình trạng giao địch

II.3 Các khu vực của thị trường bất động sản

II.3.1 Thị trường đất sản xuất nông nghiệp

Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp

là ngành kinh tế chủ yếu Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân Thị trường này chưa được các nhà thẩm định giá hiện nay quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin có hệ thống về thị trường này

- Nhà vườn: có diện tích trên dưới 1000m2 nằm ở các vùng ven đặc biệt là cạnh các sông, rạch vừa có thể để ở và chung quanh có thể trồng vườn cây Loại nhà này có thể được cung ứng bởi các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản nhưng ở quy mô diện tích từ 400m2 - 600m2, đối với những lô đất có quy mô diện tích lớn chủ yếu được hình thành từ việc chuyển nhượng lại đất sản xuất nông nghiệp, sau đó cải tạo thành nhà vườn: đây là thị trường của tầng lớp trung lưu, đặc biệt là của lớp nhóm người cao tuổi

- Nhà phố riêng biệt và phố liền kề: đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập trung bình với quy mô đất từ 40m2 - 120m2 phổ biến từ 60m2 - 80m2 có thể vừa dùng

để ở, vừa dùng để kinh doanh nếu ở mặt tiền các đường phố

- Nhà chung cư nhiều tầng phục vụ cho những người có thu nhập thấp hoặc trung bình kém, do diện tích đất của từng căn họ ít Nhà nước hổ trợ về chi phí hạ tầng của khu vực Giá trị của từng căn hộ chủ yếu là giá trị xây dựng

III.3.3 Thị trường nhà xưởng công nghiệp

Hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoặch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc đơn lẻ Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục đích sử đụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa

II.3.4 Thị trường Bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, du lịch, khách sạn, cao ốc văn phòng

Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị Bất động sản ở các thị trưởng này rất cao do khả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác

II.4 Các yếu tố tác động đến giá Bất động sản

II.4.1 Nhóm các yếu tố vĩ mô

- Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuê, tiền thuê, tiền sử dụng đất…) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng Bất động sản

- Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch

II.4.1.2 Các vật tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương

Các yếu này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung Bất động sản nên ảnh hưởng đến giá Bất động sản, giá Bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của quốc gia và địa phương

Các yếu tố này chịu ảnh hưởng bởi:

Tổng sản phẩm quốc gia GDP, GNP

+ Thu nhập bình quân đầu người

+ Tiết kiệm cá nhân và đầu tư

+ Cung cầu đất đô thị

Cũng như bất kỳ hàng hóa, dịch vụ nào khác giá đất đô thị trên thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu, nhưng cần lưu ý rằng cung cầu đôi với đất đô thị là tương đối không co giãn với những thay đổi của giá cả Với tư cách là nhà cung ứng, môi giới và kinh doanh Bất động sản, hoạt động của đơn vị kinh doanh này tác động mạnh mẽ đến giá Bất động sản các yếu tố xã hội và tâm lý:

Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông nó cũng tác động đến giá Bất động sản trên thị trường

II.4.2 Nhóm các yếu tố vi mô

II.4.2.1 Chi phí

 Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có được quyền "sở hữu” Bất động sản đây là yếu tố quan trọng mà nhà định giá phải xem xét khi định giá Bất động sản Thông thường chi phí quyết định giá trị Bất động sản, tuy nhiên không phải chi phí nào cũng tạo nên giá trị BĐS trên thị trường mà có chi phí còn tác động ngược lại

 Chi phí nói trên là chi phí hình thành, chi phí của người bán bên cạnh đó nhà thẩm định giá còn phải chú ý phí sử dụng, là chi phí người muốn sử dụng phải

bỏ ra để có thể sử dụng BĐS theo mong muốn của mình Đây là chi phí của người mua

 Sự tác động nghịch biến cửa 2 loại chi phí này tạo nên giá trị BĐS trên thị trường

II.4.2.3 Các yếu tố vật chất

 Đặc điểm nơi tọa lạc có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị BĐS: Khả năng sinh lời của địa điểm càng cao thì giá trị đất càng cao, BĐS ở vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh (gần chợ, trường học, bệnh viện, nhà thờ, gần nơi cung ứng tiện ích cho sinh hoạt, kinh doanh) thì khả năng sinh lợi hơn và có giá trị cao hơn

 Hình dáng lô đất: Những lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu thì có giá trị hơn những lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng một địa điểm Những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn lô đất có mặt tiếp giáp với đường phố hẹp hơn và sâu

 Quy mô kích thước lô đất: những lô đất có quy mô kích thước phù hợp với mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn đất có quy mô, kích thước không phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng địa điểm

 Môi trường xung quanh cũng có tác động đến giá Bất động sản nên môi trường tốt sẽ làm Bất động sản có giá trị cao, còn ngược lại sẽ làm giảm giá trị mảnh đất

III Định bất động sản:

III.1 Khái niệm định giá bất động sản

Ở trên thế giới có rất nhiều khái niệm khác nhau về định giá:

Theo từ điển Oxford: "Định giá là sự ước tính bằng tiền của một vật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh "

Theo giáo sư W Seabrookeo - đại học Sportsmouth Anh quốc: "Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích

đã được xác định rõ"

Giáo sư Lim Lan Yuan - trường xây dựng và Bất động sản - đại học quốc gia Singapore: “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm Có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn"

Điều 4 pháp lệnh giá: "Định giá là việc đánh giá hoặc đánh gia lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất đinh theo tiêu chuẩn hoặc thông lệ quốc tê”

Như vậy, các khái niệm trên đây đều có các điểm chung là: Sự ước tính giá trị vào thời điểm định giá tính bằng tiền về tài sản hoặc quyền sở hữu đối với tài sản cho mục đích nhất định Ở thời điểm, địa điểm, thời gian cụ thể Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường

III.2 Định giá Bất động sản

Định giá Bất động sản là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu Bất động sản

cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

III.3 Vai trò và mục đích của định giá

III.3.1 Vai trò của định giá

Là công cụ cơ bản trong quản lý giá cả của nhà nước Góp phần xây dựng mặt bằng giá cả hợp lý, hoạch toán xác thực chi phí kinh doanh, thống kê chi phí xã hội Chống giá cả độc quyền hoặc phá giá, tạo điều kiện để cạnh tranh lành mạnh trên thị trường

Góp phần phát triển và lành mạnh hóa các loại thị trường đầu vào của sản xuất Tạo điều kiện để hội nhập kinh tế quốc tế về giá cả, góp phân tạo tiền đề cho đồng tiền Việt Nam có khả năng chuyển đổi

Nhân tố góp phần phát triển nền kinh tế vận hành theo quy luật của kinh tế thị trường

III.3.2 Mục đích của định giá

Đối tượng định giá rất đa dạng và bao gồm nhiều lĩnh vực khác nhau Tùy theo mục đích thẩm định giá mà giá trị xác định có thể là giá trị thị trường, giá bảo hiểm, giá trị bồi thường, thế chấp

Hoạt động định giá chuyên nghiệp nhằm rất nhiều mục đích khác nhau, có thể liệt kê một số mục đích điển hình: chuyển nhượng quyền sở hữu (mua bán, liên doanh) các mục đích của chính phủ (định thuế, đền bù, duyệt chi ngân sách) bảo hiểm thế chấp vay vốn, thực hiện các án lệnh, tư vấn đầu tư, lập báo cáo tài chính, định giá chứng khoán, khiếu nại, phá sản doanh nghiệp,

III.4 Cơ sở giá trị của định giá

III.4.1 Giá trị thị trường

Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là ngườii bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường" ( Quyết định 24/2005QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam) Nội dung trên đây được hiểu như sau:

a Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm định giá

b Vào thời điểm định giá là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện định giá trị tài sản

c Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua là người đang có khả năng Thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường

e Và một bên là người bán sẵn sàng bán là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất

có thể được trên thị trường

f Điều kiện thương mại bình thường là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, dịch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường

III.4.2 Giá trị phi thị trường của tài sản

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác đinh theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong qúa trình sử dụng, giá trị đầu tư; giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế " (Quyết định 77/2005QĐ - BTC ngày 01/11/2005 của BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)

Nội dung trên được hiểu như sau:

a Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó

b Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem xét từ góc độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt Khi tiến hành định giá loại tài sản này, định giá viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất, một doanh nghiệp… Không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thế có từ việc bán tài sản đó trên thị trường

c Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khả năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác

d Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được

sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế

về thị trường

e Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tải sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể định giá trên cơ sở giá trị thị trường Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tổng thể tài sản, không phải là giá trị của từng tài sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản sở hữu trí tụê của doanh nghiệp

Một tài sản nếu để riêng biệt có thể không phát huy được giá trị sử dụng nhưng khi kết hợp với một tài sản khác lại có thể phát huy được giá trị sử dụng của chính tài sản đó Giá trị của từng tài sản riêng rẽ được xác định dựa trên phần đóng góp của tài sản đó vào hoạt động của toàn bộ doanh nghiệp nên không liên quan đến thị trường,

không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản đó cũng như số tiền mà tài sản đó mang lại khi được mang ra bán

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng của doanh nghiệp có xu hướng cao hơn giá trị thị trường của tài sản khi doanh nghiệp đang kinh doanh hiệu quả, thu được lợi nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự; ngược lại có

xu hướng thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả Giá trị tài sàn đang trong quá trình sử dụng cũng có xu hướng cao hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, hoặc các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà các doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác không có

f Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó đã hết hạn sử đụng và được bán thanh lý Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động

g Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần

có để thực hiện giao địch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép

Một cuộc mua bán bắt buộc liên quan đến một mức giá được hình thành trong một tình huống mà thời gian tiếp thị không phù hợp cho việc mua bán hoặc trong điều kiện người bán chưa sẵn sàng bán và người mua tài sản biết rõ việc chưa sẵn sàng bán

đó hoặc người bán phải bán tài sản một cách cưỡng ép, không tự nguyện Giá cả trong những cuộc mua bán tài sản như vậy gọi là giá trị trái sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường

Trong những cuộc mua bán như vậy định giá viên phải tìm hiểu và mô tả đầy

đủ, chi tiết trong báo cáo định giá hoàn cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác định bản chất của việc mua bán và mức giá thể hiện

h Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường

Giá trị đặc biệt của một tài sản được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản, hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc từ một sự trả giá vượt quá giá trị thị trường của một khách hàng muốn mua tài sản đó với bất cứ giá nào đế có được tính hữu dụng của tài sản

i Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đấy theo những mục tiêu đầu tư đã xác định

Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tư hoặc một tổ chức với những mục tiêu hoặc tiêu chí đầu tư xác định Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó Tuy nhiên giá thị trường có thể phản ánh nhiều đánh giá cá biệt về giá trị đầu tư của một tài sản cụ thể

k Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính sách bảo hiểm

l Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp

III.5 Các nguyên tắc trong thẩm định giá

III.5.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt

kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

Tuy nhiên, một tài sản đang sử đụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó

III.5 2 Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản

Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản

III.5.3 Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị; bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong định giá tài sản, định giá viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và

có hiệu quả nhất

III.5.4 Nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình

sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác

Hình thành giá trị của tài sản được định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trể quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm

III.5.5 Nguyên tắc cân bằng

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và

cỏ hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không

Trong lĩnh vực Bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất

kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy

III.5.6 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần

Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

III.5.7 Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi

đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

III.5.9 Nguyên tắc tuân thủ

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời Tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, định giá viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi định giá viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

III.5.10 Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức

có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường

III.5.1.1 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

III.6 Các phương pháp định giá Bất động sản

Trong việc sử dụng các phương pháp để thẩm định giá không có không có phương pháp nào là chính xác mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất còn các phương pháp khác được sử đụng đế kiểm tra hoặc hổ trợ

III.6.1 Phương pháp so sánh

Cơ sở lý luận của phương pháp

Vì phương pháp này được thực hiện bằng cách so sánh giá của Bất động sản

cùng loại để xác định giá trị của Bất động sản cần định giá

Những hạn chế và những điều kiện cần phải có:

Các điều kiện cần thiết phải có để thực hiện:

- Chất lượng thông tin phải cao

- Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh với Bất động sản định giá, cùng trong khu vực, giao dịch gần với thời điểm định giá

- Thị trường cần phải ổn định

Các hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp

- Cần thiết phải có thông tin

- Các dữ liệu thường mang tính lịch sử

III.6.2 Phương pháp chi phí (chi phí giảm giá)

Cơ sở lý luận của phương pháp

Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở một người mua, nhà đầu tư khôn ngoan có đầy đủ thông tin và dự tính hợp lý thì sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn so với hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có tính hữu dụng tương tự

Các trường hợp áp dụng

Bất động sản sử dụng vào mục đích đặc biệt, Bất động sản chuyên dùng, các mục đích bảo hiểm và định giá cho các Bất động sản khác trong điều kiện thông đủ thông tin để sử thực hiện phương pháp so sánh

Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp chi phí

- Khó khăn trong việc ước tính mức độ khấu hao

- Đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức nhất định về xây dựng, có kinh nghiệm và am hiểu thị trường

- Không phải lúc nào chi phí cũng bằng với giá trị, có những chi phí không tạo

ra giá trị

III.6.3 Phương pháp thặng dư

Cơ sở lý luận của phương pháp

Phương pháp thăng dư áp dụng để tính toán chi phí bỏ ra để tạo nên các vị trí phát triển mà khi sử dụng phương pháp khác có thể ước tính thấp hơn giá trị thực của

vị trí đó

Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để đánh giá Bất động sản có tiềm năng phát triển Nó dựa trên nguyên tắc: giá trị hiện tại của Bất động sản là giá trị còn

lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó

III.6.4 Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư)

Cơ sở lý luận của phương pháp

Phương pháp đầu tư dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn Giá trị thị trường bằng gía trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận trong tương lai có thể nhận được từ Bất động sản đó

Phương pháp thu nhập dựa tren nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là giá trị vốn hóa

Công thức

Giá trị vốn hóa = thu nhập ròng/lãi xuất vốn hóa

a Khái niệm về thu nhập ròng, lãi xuất vốn hóa

Lãi xuất vốn hóa còn gọi là xuất lợi tức băt buộc hay tỷ lệ hoàn vốn Cách xác định thu nhập ròng và lãi xuất vốn hóa

Thu nhập ròng:

Thu nhập ròng = doanh thu - chi phí - thuế

Lãi xuất vốn hóa (suất lợi tức bắt buộc):

Suất lợi tức băt buộc = tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + phụ phí rủi ro

Trong đó:

Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro = lãi suất thực tế + tỷ lệ lạm phát sự kiến

Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thu nhập

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Nguyên tắc cung cầu

- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Những khía cạnh cần chú ý khi sử dụng phương pháp thu nhập

- Cần phải có tài liệu chính xác va đòi hỏi phải hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp

vụ

- Khó khăn trong việc xác định dòng tiền chiết khấu

- Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dạng đầu tư khác nhau

III.6.5 Phương pháp lợi nhuận

Cơ sở lý luận của phương pháp

Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng tài sản trừ đi tất cả các chi phí hoạt động kinh doanh, khoản dư còn lại là thu nhập thực hàng năm của Bất động sản đó chuyển hóa thành vốn theo phương pháp đầu tư

Các trường hợp áp dụng

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho Bất động sản có khả năg sinh lời

Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp lợi nhuận

Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất

Những điều kiện cần xem xét và hạn chế khi sử dụng phương pháp lợi

nhuận

Điều kiện xem xét

- Cần phải có số liệu chính xác và xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc về khoản thu khoản thu khoản chi (nếu có thể xem xét ghi chép ít nhất 3 năm về trước)

- Việc trả phần trăm cho người thuê chưa có tính cụ thể

- Xác định lãi xuất vốn hóa cần thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường, khi có tiềm năng thu nhập thì lãi suất được sử dụng cần phản ánh được điều đó

Những hạn chế

- Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa

- Khó khăn trong việc xác định giá trị cao nhất và tốt nhất

- Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận

- Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực

- Đòi hỏi định giá viên có kiến thức về loại hình kinh doanh này

III.7 Quy trình định giá

Các bước phải thực hiện trong quá trình định giá doanh nghiệp, tổ chức định giá

và định giá viên phải tuân theo đầy đủ trình tự 06 bước sau đây:

 Bước 1: Xác đinh tổng quát về tài sản cần định giá và xác định giá trị thị

trường và giá trị phi thị trường làm cơ sở định giá

 Bước 2: Lập kế hoạch định giá

 Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

 Bước 4: Phân tích thông tin

 Bước 5 : Xác định giá trị tài sản cần định giá

 Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và loại hình giá trị làm cơ

s ở định giá

1.1 Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần định giá

1 2 Mục đích định giá: Định giá viên phải xác định và nhận thức mục đích định giá của khách hàng Mục đích định giá phải được nêu rõ trong báo cáo định giá

1.3.Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả định giá

1.4 Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá:

Định giá viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đống định giá

1.5 Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải dựa trên cơ sở:

a Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá

b Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan

c Trong quá trình định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện hạn chế

và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chúc định giá và cho khách hàng

1.6 Xác định thời điểm định giá

Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng

1.7 Xác định nguồn dữ liệu cân thiết cho định giá

1.8 Xác định cơ sở giá trị của tài sản

Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần định giá, định giá viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

Giá trị thị trường: được Xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn định giá số 0 1 (TĐGVN 01 )

Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn định giá số 02 (TĐGVN 02)

Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật,hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

Bước 2: Lập kế hoạch định giá

2.1 Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định giá

2.2 Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

Xác định các yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua, bán và đặc điểm thị trường

Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy

và phải được kiểm chứng

Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

Lập đề cương báo cáo kết quả định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

3.1 Khảo sát hiện trường

Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:

Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Định giá viên phải khảo sát

và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần định giá và các tài sàn so sánh

Đối với Bất động sản, định giá viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:

- Vị trí thực tế của Bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính,

các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản

- Chi tiết bên ngoài và bên trong Bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp vả thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…

- Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá giá, định giá viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng quan cảnh, chi tiết, các hướng khác nhau

3.2 Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên phải thu thập các thông tin sau:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh

- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng

- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản

- Với Bất động sản cần thu thập thêm các thông tin:

+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản định giá toạ lạc và khu vực lân cận

+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính,

cơ sở hạ tầng )

Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao địch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước vê thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản.Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần định giá

4.1 Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

4.2 Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần định giá

a Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường

Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng

Đối với tài sản là nhà của dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng

b Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản

Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sản tương tự hiện có trên thị trường

Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang định giá

4.3 Phân tích về khách hàng:

Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản Nhu cầu, sức mua về tài sản

4.4 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản

Định giá viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh

tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao Định giá viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:

- Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai

- Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản, xác định

và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản

- Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật

- Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tô giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản

- Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá

Định giá viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần định giá

Phương pháp định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN07) "Các phương pháp định giá."

Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích định giá

Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được

sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định giá

Nội dung báo cáo, chứng thư định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số

04 (TĐGVN04) về báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư định giá

IV Thế chấp và đăng ký thế chấp

IV.1 Khái niệm thế chấp

Thế chấp tài sản là việc bên bảo đảm dung tài sản là Bất động sản thuộc quyền

sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của mình, để bảo dảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với Ngân hàng Điều này có nghĩa là quyền lợi của các bên thế chấp và nhận thế chấp tài sản bị ảnh hưởng rất lớn bởi đặc điểm, tình trạng pháp lý cũng như quyền sở hữu tài sản đó

IV.2 Điều kiên thế chấp, bão lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh và những trường hợp đặc biệt theo quy định của chính phủ

- Đất chưa sử dụng

- Đất đang có tranh chấp

IV.3 Các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Thông tư 05 - Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bão lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản liền với đất nhằm bảo đảm tính thống nhất trong việc thi hành các văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đăng ký trong lĩnh vực này, Bộ

Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dựng đất, tài sản gắn liền với đất như sau:

Các trường hợp đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

- Thế chấp, bảo lãnh bằng nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm (sau đây gọi chung là tài sản gắn liền với đất)

- Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai

- Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai

- Thay đổi, sửa chữa sai xót, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Người yêu cầu đăng ký :

- Người yêu cầu đăng ký là một trong các bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp, bảo lãnh

Giá trị pháp lý của việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh:

- Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký

- Việc thế chấp, bảo lãnh có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký đến thời điểm xóa đăng ký

- Trường hợp việc thế chấp, bảo lãnh được đăng ký thì thời điểm đăng ký thế chấp, bảo lãnh là thời điểm văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng

ký thế chấp, bảo lãnh hợp lệ Trường hợp đăng ký bổ sung tài sản thế chấp, bảo lãnh thì thời điểm đăng ký đối với phần tài sản bổ sung là thời điểm văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký bổ sung hợp lệ

- Trường hợp có sửa chữa sai xót về phần kê khai của người yêu cầu đăng ký thì thời điểm đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai xót hợp lệ; nếu có sửa chữa sai xót về phần chấp nhận của cơ quan đăng ký thì thời điểm đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký lân đầu

- Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thế chấp nhận bảo lãnh

bằng một tài sản được xác định theo thứ tự đăng ký

IV.4 Vai trò của việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất

Đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất đã mở ra hình khả năng mới cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có thêm nguồn vốn để giải quyết những khó khăn trong cuộc sống, đầu tư sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lợi của đất: mở rộng các ngành nghề, giải quyết việc làm và làm tăng thu nhập cho xã hội

Trong cơ chế thị trường, Nhà nước không có khả năng và điều kiện bao cấp toàn bộ vốn cho xã hội mà với vai trò quản lý, Nhà nước chỉ đầu tư một mục giới hạn

từ ngân sách để phát triển cơ sở hạ tầng, tạo nền tảng ban đầu cho sự phát triển kinh tế hàng hóa Còn lại tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tác tiếp đầu tư sản xuất kinh doanh phải tự lo trang trải vốn bằng nguồn vốn tự có hoặc đi vay của các tổ chức tín dụng Nhưng "có vay" thì phải "có trả" và hơn thế nữa phải bảo đảm chắc chắn việc trả nợ bằng cách thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản nói chung, thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nói riêng là tất yếu

Việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và tài sản hình thành trong tương lai là cơ sở pháp lý quan trọng cho tổ chức tín dụng và người có nhu cầu thế chấp

Hoạt động tín dụng là hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro và bất trắc nên việc đăng

ký thế chấp, bảo lãnh nhằm mục đích đề phòng rủi ro trong việc thực hiện nghĩa vụ Trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không

đúng nghĩa vụ như đã thỏa thuận, thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền

xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh để thanh toán nghĩa vụ

Đăng ký hợp đồng thế chấp, bảo lãnh có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể

từ thời đềm đăng ký cho đến thời điểm xóa đăng ký

Ngoài ra việc đăng ký thế chấp nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các bên có quan hệ về đăng ký thế chấp

IV.5 Trình tự đăng ký thế chấp

Bước l: Tiếp nhận và thụ lý hồ sơ

Khi tiếp nhận hồ sơ do yêu cầu hồ sơ đăng ký thế chấp nộp, cán bộ được giao tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các công việc theo trình tự sau:

a Ki ểm tra về thẩm quyền đăng ký

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường, nơi có đất, tài sản gắn liền với đất đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân

Đối với những nơi chưa thành lập hoặc không thành lập văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, thì phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp bên thế chấp là

hộ gia đình, cá nhân

b Tính đầy đủ, hợp lệ của đơn, hồ sơ cụ thể theo quy định của pháp luật

Yêu cầu hồ sơ thế chấp phụ thuộc với tài sản thế chấp (đất, đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hay thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai)

 Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng đất là tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp hai (02) bản; văn bản ủy quyền (nếu có)

+Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, một (01) bản

+Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 Hồ sơ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất gồm có:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp hai (02) bản; văn bản ủy quyền (nếu có)

+ Hợp đồng thế chấp một (01) bản;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây được cấp theo quy định của Nghị định số 95/2005/NĐ - CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ trong trường hợp thế chấp nhà ở, công trình xây dựng

 Hồ sơ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm có:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp hai (02) bản; văn bản ủy quyền (nếu có);

+ Hợp đồng thế chấp một (01) bản;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai Tuy nhiên, nếu hợp đồng thế chấp tài sản đó đã được công chứng, chứng thực hoặc có xác

không thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng, không phải lập dự án đầu tư thì không bắt buộc phải nộp những giấy tờ nếu tại điểm này

 Đối với những trường hợp thế chấp bổ xung thì phải có công văn vay bổ xung sau khi kiểm tra, nếu cán bộ tiếp nhận hồ sơ thấy việc đăng ký thế chấp đúng thẩm quyền, hồ sơ hợp lệ, thì cán bộ đăng ký yêu cầu người đăng ký nộp lệ phí đăng ký, phí cung cấp thông tin, ghi số thứ tự hồ sơ trong sổ tiếp nhận và giao trả hồ sơ

 Nếu thấy hồ sơ không hợp lệ thì trả

 Hồ sơ đầy đủ thì chuyển sang cấp cho người yêu cầu đăng ký phiếu trên trả kết quả đăng ký thế chấp (hay còn gọi là biên nhận)

 Cán bộ thụ lý thực hiện vào sổ tiếp nhận hồ sơ các thông tin sau: ghi số thứ tự của việc tiếp nhận hồ sơ Tiếp theo là ghi thời điểm nộp hồ sơ: là thời điểm vào

sổ sau khi đã kiểm tra hồ sơ đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) Ghi các thông tin về người nộp hồ sơ như: ghi đầy đủ tên của người nộp hồ sơ, ghi số chứng minh nhân dân Tại mục "Nội dung" ghi tương ứng với tên đơn yêu cầu đăng ký Tại mục “giấy tờ có trong hồ Sơ" đề nghị ghi các loại giấy tờ đã nộp (hợp đồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…) Sau khi ghi đầy đủ các thông tin trên, cán bộ thụ lý hồ sơ chuyên sang bước 2

Bước 2: Giải quyết hồ sơ đăng ký

Sau khi tiếp nhận và thụ lý hồ sơ, cán bộ đăng ký thế chấp tiến hành:

- Lục hồ sơ lưu: Đối với hồ sơ giấy cũ, tìm trên file dựa vào tên chủ sử dụng địa chỉ, ký hiệu số giấy phép, ngày cấp, diện tích thửa đất (tìm những thông tin ghi chú trên giấy) Đối với giấy tờ này do hình thức lưu trữ tổng hợp Do nhiều cơ quan ban ngành cấp do đó việc lục hồ sơ ra còn phải đối soát liên quan đến nguồn gốc bộ phận cấp giấy (sở xây dựng, sở Tài nguyên và Môi trường…) nên mất nhiều thời gian

Bước 3: Trình lãnh đạo ký

Sau khi hoàn thành các bước trên thì tiến hành:

- Ghi vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm

- Trình lãnh đạo ký chứng nhận việc đăng ký vào đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lảnh và vào trang bổ xung

Bước 4: Trả hồ sơ

Tùy vào nguồn gốc sử dụng đất, loại giấy tờ về tài sản thế chấp mà thời hạn trả

hồ sơ là khác nhau Đối với giấy tờ về quyền sử dụng đất cũ thì thời hạn trả hồ sơ là năm (05) ngày

Trong thời hạn một (01) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được kết quả đăng ký, phòng tài Nguyên và Môi trường trả cho người yêu cầu đăng ký thế chấp bảo lãnh đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai

Trả trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện có bảo đảm (theo yêu cầu của người yêu cầu đăng ký) một (01) bản đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có) của người yêu cầu đăng ký; lưu giữ các loại giấy tờ còn lại của hồ sơ đăng ký

Sơ đồ 1: Trình tự đăng ký thế châp

V Giới thiệu về ngân hàng TMCP Á Châu

Pháp lệnh về Ngân hàng Nhà nước và Pháp lệnh về NHTM, hợp tác xã tín dụng

và công ty tài chính được ban hành vào tháng 5 năm 1990 đã tạo dựng một khung pháp lý cho hoạt động NHTM tại Việt Nam Trong bối cảnh đó, NHTMCP Á Châu (ACB) đã được thành lập theo giấy phép số 00321NH-GP do NHNNVN cấp ngày 24/04/1993, Giấy phép số 533/GP-UB do ủy ban

Nhân dân TP Hồ Chí Minh cấp ngày 13/05/1993 Ngày 04/06/1993, ACB chính thức đi vào hoạt Động

V.1 Tầm nhìn

Ngay từ ngày đầu hoạt động, ACB đã xác định tầm nhìn là trở thành NHTMCP bán lẻ hàng đầu Việt Nam Trong bối cảnh kinh tế xã hội Việt Nam vào thời điểm đó Ngân hàng bán lẻ với khách hàng mục tiêu là cá nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ là một định hướng rất mới đối với ngân hàng Việt Nam nhất là một ngân hàng mới thành lập như ACB

V.2 Các dịch vụ chính

 Nhận tiền gởi bằng VNĐ, ngoại tệ, vàng

 Cho vay phục vụ sản xuất, kinh doanh, và tiêu dùng

 Dịch vụ thanh toán, chuyển tiền, chuyển tiền nhanh Western Union

 Thu đổi ngoại tệ các dịch vụ thẻ quốc tế và thẻ nội địa

 Các dịch vụ khác…

V.3 Thành tựu đạt được

Với tầm nhìn đúng đắn, chính xác trong đầu tư công nghệ và nguồn lực, nhạy bén trong điều hành và đoàn kết nội bộ ACB đã trở thành một trong những ngân hàng hàng đầu của Việt Nam các thành tựu đạt được

- Năm 2002, ACB được giải thưởng chất lượng Việt Nam do hội đồng xét duyệt

Không

Đủ điều Kiện Trả hồ sơ

Giải quyết dồ sơ đăng