Bên cạnh các quy định về xử lý tài thế chấp nói chung còn có quy định về xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn thực hiện nhưng bên thế
Trang 1-iii-
TÓM TẮT
Đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương
mại”, được triển khai nghiên cứu, thực hiện từ ngày 05/03/2016 đến ngày 19/3/2017
tại Trường Đại học Trà Vinh
Trong xã hội hiện nay, các giao dịch dân sự, thương mại ngày càng phổ biến,
nó diễn ra hằng ngày và không ngừng phát triển bởi nhu cầu của con người ngày càng nâng cao Một trong những loại giao dịch mà người viết muốn đề cập đó là thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại
Qua quá trình nghiên cứu, tìm hiểu những quy định cơ bản của pháp luật Việt Nam vấn đề xử lý tài sản bảo đảm mặc dù đã được pháp luật quy định ở các luật đã được ban hành Bên cạnh các quy định về xử lý tài thế chấp nói chung còn có quy định về xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn thực hiện nhưng bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện nhưng không đúng nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp Nhưng việc áp dụng các văn bản này vào việc xử lý quyền sử dụng đất trên thực tế lại gặp phải rất nhiều khó khăn
Dựa trên các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp, quy định của pháp luật về xử lý thế chấp quyền sử dụng đất người viết nghiên cứu về vấn đề Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại Nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về xử lý thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại để thấy được những bất cập của luật Từ đó, người viết có những nhận xét, kiến nghị về hướng hoàn thiện pháp luật về Xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất tại các Ngân hàng thương mại
Với những giải pháp pháp lý nêu trên, sẽ giúp hệ thống pháp luật liên quan Xử
lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại thêm hoàn
thiện, góp phần khắc phục những hạn chế nhằm thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển
Trang 2ABSTRACT
The subject: "Handling of security assets for enforcement is a land use
right", is conducted for research and carried out from 05/03/2016 to 05/9/2016 at
Tra Vinh University
In today's society, the civil and trade transactions are increasingly common, it happens every day and continuously developed by the increasingly enhanced needs
of people One of the types of transactions that the author would like to mention to the land use right mortgage at the Credit Institutions
Through the process of researching and learning the basic rules of the law of Vietnam for handling of security assets despite as specified in the law enacted Besides the provisions on the handling of of security assets in general also containing provisions on the handling of land use rights and assets attached to land when the secured obligation is due for implementation but the mortgagor has not done or has done without the right obligation to the mortgagee However, the application of these documents in the handling of land use rights, in fact, encountering many difficulties
Based on the provisions of law on handling of security assets, regulations of law on handling of land use right mortgage, the author researches for Handling of security asset for enforcement is land use right for mortgage at credit institutions Research practical application of regulations on handling of land use right mortgage
at credit institutions to see the inadequacies of the law From that, the author has comments and recommendations toward improving the law on the Handling of security asset for enforcement is land use right for mortgage
With the above-mentioned legal solutions, that will help the legal system
relating Handling of security assets for enforcement is a land use right,
contributing to improvement and overcome these limitations in order to promote economic and social development
Trang 3-v-
MỤC LỤC
Trang tựa
Quyết định giao đề tài
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
TÓM TẮT iii
ABSTRACT iv
DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT ix
PHẦN MỞ ĐẦU 1
1 Lý do chọn đề tài 1
2 Mục tiêu nghiên cứu 2
2.1 Mục tiêu chung 2
2.2 Mục tiêu cụ thể 2
3 Nhiệm vụ nghiên cứu 2
4 Phương pháp nghiên cứu 3
5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3
5.1 Ý nghĩa lý luận 3
5.2 Ý nghĩa thực tiễn 4
6 Bố cục đề tài 4
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5
1.1 Lược sử phát triển về Xử lý tài sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại từ khi có Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 đến nay 5
1.1.1 Từ khi có Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 đến trước khi có Bộ luật Dân sự năm 1995 5
1.1.2 Từ khi có Bộ luật Dân sự năm 1995 đến trước khi có Bộ luật Dân sự năm 2005 6
1.1.3 Từ khi có Bộ luật Dân sự năm 2005 cho đến nay 8
Trang 41.2 Các khái niệm có liên quan đến Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại
Ngân hàng thương mại 10
1.2.1 Khái niệm về tài sản 10
1.2.2 Khái niệm về quyền sử dụng đất 10
1.2.3 Khái niệm về tổ chức tín dụng – ngân hàng 13
1.2.4 Khái niệm chung về thế chấp tài sản 14
1.2.5 Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất 14
1.3 Khái niệm chung về xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng 15
1.3.1 Khái niệm xử lý thế chấp quyền sử dụng đất 15
1.3.2 Đặc điểm của việc xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất 16
1.4 Sự cần thiết của các quy định pháp luật điều chỉnh về việc xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất 17
CHƯƠNG 2: CÁC TRƯỜNG HỢP XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 19
2.1 Nguyên tắc chung xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng 19
2.2 Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mai 20
2.2.1 Tài sản bảo đảm được xử lý khi nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn 20
2.2.2 Tài sản bảo đảm được xử lý trước thời hạn khi bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật 21
2.2.3 Tài sản bảo đảm được xử lý khi bên bảo đảm bị phá sản 22
2.2.3.1 Xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ bị phá sản 22
2.2.3.2 Xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp bên bảo đảm là người thứ ba thế chấp tài sản bị phá sản 23
2.3 Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi tiến hành xử lý thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại 24
2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp 24
Trang 5-vii-
2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp 26
2.3.3 Quyền và nghĩa vụ của người giữ tài sản thế chấp 28
2.4 Phương thức xử lý tài sản thế chấp quyền sự dụng đất tại ngân hàng thương mại 29
2.4.1 Phương thức xử lý theo thỏa thuận của các bên 29
2.4.2 Phương thức xử lý quyên sử dụng đất 32
2.5 Chuyển quyền sử dụng đất sau khi xử lý 34
2.6 Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán sau khi xử lý tài sản 35
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 36
3.1 Thực trạng chung về Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại 36
3.3 Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất thông qua thủ tục tố tụng dân sự 44
3.2 Những vướng mắc từ nguyên nhân pháp lý và những giải pháp trong việc xử lý thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng 49
3.2.1 Vướng mắc và giải pháp về phương thức xử lý quyền sử dụng đất 49
3.2.2 Về việc thu giữ tài sản bảo đảm 53
3.2.3 Về bán đấu giá tài sản 54
3.2.4 Trong cơ chế phối hợp của các cơ quan có thẩm quyền 56
3.2.5 Về khai thác tính năng công dụng tài sản bảo đảm trong thời gian chờ xử lý 57
3.3 Yêu cầu của việc hoàn thiện pháp luật 58
3.3.1 Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải phù hợp với chế độ đặc thù về đất đai ở Việt Nam 58
3.3.2 Hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải đặt trong mối quan hệ với sự phát triển của thị trường tín dụng 59
3.3.3 Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đặt trong tổng thể của việc hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm 60
Trang 63.3.4 Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đáp ứng được yêu cầu của xu
thế hội nhập 61
3.4 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong các TCTD Việt Nam 63
3.4.1 Hoàn thiện pháp luật về chủ thể tham gia Hợp đồng thế chấp QSDĐ 63
3.4.1.1 Đối với chủ thể thế chấp 63
3.4.1.2 Đối với chủ thể nhận thế chấp 66
3.4.2 Hoàn thiện các quy định về đối tượng thế chấp 68
3.4.3 Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất thông qua tố tụng dân sự 72
KẾT LUẬN 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO 75
Trang 7-ix-
DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
BLDS: Bộ luật Dân sự
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
QSDĐ: Quyền sử dụng đất
TCTD: Tổ chức tín dụng
UBND: Ủy ban nhân dân
XHCN: Xã hội chủ nghĩa
Trang 8PHẦN MỞ ĐẦU
1 Lý do chọn đề tài
Trong xã hội hiện nay, các giao dịch dân sự, thương mại ngày càng phổ biến,
nó diễn ra hằng ngày và không ngừng phát triển bởi nhu cầu của con người ngày càng nâng cao Một trong những loại giao dịch mà người viết muốn đề cập đó là thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng
Vấn đề xử lý tài sản bảo đảm mặc dù đã được pháp luật quy định ở các luật như: Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Thi hành án dân sự năm
2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014) cho đến các nghị định, thông tư đã được ban hành Bên cạnh các quy định về xử lý tài sản bảo đảm nói chung còn có quy định về
xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn thực hiện nhưng bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện nhưng không đúng nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp Nhưng việc áp dụng các văn bản này vào việc xử
lý quyền sử dụng đất trên thực tế lại gặp phải rất nhiều khó khăn
Thứ nhất, về việc áp dụng phương thức xử lý quyền sử dụng đất trong trường
hợp khi nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn thực hiện nếu các bên không thỏa thuận được về phương thức xử lý Luật Đất đai năm 2013 quy định ba phương thức xử lý: bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá hoặc khởi kiện tại Tòa án Bộ luật Dân sự 2015 quy định khởi kiện tại Tòa án, Chính vì ở mỗi văn bản quy định những phương thức khác nhau nhưng lại cùng điều chỉnh một vấn đề là xử lý quyền sử dụng đất nên đặt người
có tài sản bảo đảm phải xử lý, người tiến hành xử lý và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền rơi vào tình thế lúng túng không biết phải lựa chọn áp dụng văn bản nào cho phù hợp
Thứ hai, Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên thế chấp có thể thế chấp quyền sử
dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất khi bên thế chấp đồng thời là chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất Hệ quả phát sinh là khi xử lý quyền sử dụng đất nhưng
Trang 9-2-
lại không xử lý được tài sản gắn liền với đất do khối tài sản này không thuộc phạm
vi thế chấp
Thứ ba, về cơ chế phối hợp của cơ quan có thẩm quyền trong việc hỗ trợ người
tiến hành xử lý tài sản khi yêu cầu giao tài sản để tiến hành xử lý, pháp luật quy định
về vấn đề này còn quá chung chung mà chưa có hướng dẫn một cách rõ ràng, cụ thể về trách nhiệm, quyền hạn của các cơ quan có thẩm quyền nên trên thực tế vẫn không phát huy được hiệu quả của quy định
Thứ tư, thái độ không hợp tác của bên thế chấp khi quyền sử dụng đất được
xử lý thì bên này không chịu giao ra tài sản để tiến hành xử lý, hoặc có trường hợp tài sản bán đấu giá thành công nhưng người mua được tài sản không nhận được tài sản trên thực tế vì bên thế chấp cố tình không chuyển giao tài sản…
Từ những vấn đề nêu trên, người viết nhận thấy rằng với quy định của pháp luật hiện hành thì công tác xử lý quyền sử dụng đất đang gặp rất nhiều khó khăn
Chính vì vậy, người viết đã chọn đề tài “Xử lý tài sản thế chấp là quyề sử dụng đất
tại Ngân hàng thương mại” để nghiên cứu khi làm luận văn tốt nghiệp
2 Mục tiêu nghiên cứu
2.1 Mục tiêu chung
Mục tiêu chung của đề tài phân tích thực trạng trong quá trình Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại
2.2 Mục tiêu cụ thể
Đề tài nghiên cứu giải quyết một số nội dung cơ bản sau:
- Làm sáng tỏ một số vấn đề cơ bản về lý luận Xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại
- Phân tích thực trạng pháp luật về Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại
3 Nhiệm vụ nghiên cứu
Dựa trên các quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm, quy định của pháp luật về xử lý thế chấp quyền sử dụng đất người viết nghiên cứu về vấn đề Xử lý
Trang 10tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại, từ đó xây dựng nên khái niệm xử lý quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại Nghiên cứu thực tiễn
áp dụng quy định của pháp luật về xử lý thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại để thấy được những bất cập của luật Từ đó, người viết có những nhận xét, kiến nghị về hướng hoàn thiện pháp luật về Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại
Luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn về phương thức
Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại khi bên vay mất khả năng thanh toán các khoản vay theo hợp đồng tín dụng đã ký kết
Thực hiện đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại” Trong quá trình nghiên cứu bên cạnh việc người viết tập trung phân tích các quy định của pháp luật về xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và những quy định của pháp luật hiện hành để thấy được tầm quan trọng của vấn đề về việc xử lý thế chấp quyền sử dụng đất Với đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại” người viết nghiên cứu đối tượng được hướng
đến là quyền sử dụng đất thế chấp tại Ngân hàng thương mại ưu tiên nhận thế chấp Tuy nhiên, quyền sử dụng cũng là loại tài sản gặp nhiều vướng mắc nhất trong quá trình xử lý nợ xấu bởi những đặc thù của nó
4 Phương pháp nghiên cứu
Nội dung luận văn được nêu và phân tích dưa trên các văn bản của pháp luật
và văn bản hướng dẫn của Nhà nước từ thực tế tình hình xử lý nợ của các Ngân hàng thương mại Trong quá trình thực hiện đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại” người viết đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu: phương pháp so sánh, phương pháp phân tích, tổng hợp Ngoài ra người viết còn tổng hợp các nguồn tin từ các trang thông tin điện tử, tạp chí,… nhằm phục
vụ cho quá trình nghiên cứu đề tài
5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
5.1 Ý nghĩa lý luận
Kế quả nghiên cứu của luận văn góp phần củng cố lý luận và thực tiễn về “Xử
lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại” Ngoài ra, luận