Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất – thực trạng và giải pháp

Có thể hiểu: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, theo đó bên sử dụng đất sau đây gọi là bên thế chấp dùng quyền s

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ THỊ THANH HUYỀN

ĐỀ TÀI:

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT -

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số: 60380107

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Dung

HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi

Các kết quả nếu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này

Tác giả luận văn

Lê Thị Thanh Huyền

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 9

1.1 Lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 9

1.1.1 Khái niệm về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 9

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 10

1.2 Lý luận pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 14

1.2.1 Khái niệm pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 14

1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 15

1.3 Lược sử hình thành và phát triển của chế định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam 17

1.3.1 Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 17

1.3.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 22

1.3.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến khi ban hành Luật Đất đai năm 2013 23

TIỂU KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 24

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 26

2.1 Các quy định về chủ thể hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 26

2.2 Các quy định về đối tượng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 30

2.3 Các quy định về hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 34

2.4 Các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 36

2.5 Các quy định về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 44 2.6 Các quy định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 46

2.7 Thực trạng áp dụng quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay 50

TIỂU KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 58 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 61

3.1 Những yêu cầu trong việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 61 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 66 3.3 Giải pháp tăng cường hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 73

TIỂU KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 80 KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất là một trong các thành phần cơ bản tạo thành sự sống Đối với mọi quốc gia, đất đai luôn là tài sản đặc biệt Đó là bộ phận cấu thành lãnh thổ quốc gia, là môi trường sống của con người và các dạng động thực vật khác Giai tầng nào làm chủ đất đai thì giai tầng đó làm chủ xã hội, thống trị Nhà nước Đối với Việt Nam, một nước nông nghiệp với hơn 80% dân số làm nghề nông thì vai trò của Đất đối với đời sống xã hội con người càng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Bao đời nay, con người Việt Nam nương tựa vào đất, khai thác các giá trị của đất để tồn tại và phát triển Trong tiềm thức của người Việt Nam, đất đai là tài sản có giá trị nhất mà họ luôn hướng tới Đất nuôi dưỡng họ, che chở cho họ và tạo của ăn của để cho họ Do vậy con người luôn luôn tìm kiếm và tạo ra những phương thức để đạt được lợi ích cao hơn trong quá trình sử dụng đất

Từ xa xưa, con người đã biết thế chấp quyền sử dụng đất để đổi lấy một giá trị vật chất nào đó phục vụ cho nhu cầu của họ Đây là một trong những biện pháp tác động nhằm nâng cao giá trị của đất đai và là một kênh huy động vốn hoàn hảo cho sự phát triển của mỗi cá nhân cũng như đối với cả nền kinh

tế Đến xã hội hiện đại, việc huy động các khoản tín dụng lớn để đầu tư hay trang trải các nhu cầu cuộc sống là đòi hỏi thường xuyên và tất yếu Và để đảm bảo cho các khoản tín dụng khổng lồ đó thì đất đai trở thành một tài sản đảm bảo có giá trị và mang tính an toàn cao cho các giao dịch Việc thể chế hóa hoạt động này và đưa nó trở thành một biện pháp bảo đảm trong giao dịch dân sự là hết sức cần thiết để tạo một hành lang pháp lý an toàn vừa cho các cá nhân, tổ chức thực hiện giao dịch thuận tiện vừa đảm bảo tính quản lý

từ xa của Nhà nước, tránh những xáo trộn lớn cho thị trường và xã hội

2

Ở Việt Nam, trước năm 1986 chỉ có hai thành phần kinh tế được công nhận chính thức, đó là kinh tế nhà nước và kinh tế tập thể Đến Đại hội Đảng lần thứ VI (1986), khi bắt đầu bước vào xây dựng nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước chính thức xác nhận các thành phần kinh tế (bao gồm kinh tế

xã hội chủ nghĩa gồm khu vực quốc doanh và khu vực tập thể cùng với bộ phận kinh tế gia đình gắn liền với thành phần đó và các thành phần kinh tế khác gồm: kinh tế tiểu sản xuất hàng hoá, kinh tế tư bản tư nhân, kinh tế tư bản nhà nước, kinh tế tự nhiên, tự cấp, tự túc trong một bộ phận đồng bào dân tộc thiểu số ở Tây Nguyên và các vùng núi cao khác) Cũng những thành phần kinh tế đó, Đại hội Đảng VII (1991) và VIII (1996) đã phân định thành 5 thành phần (bao gồm: kinh tế quốc doanh/kinh tế nhà nước, kinh tế tập thể/HTX, kinh tế tư bản nhà nước, kinh tế cá thể, tiểu chủ và kinh tế tư bản tư nhân) Đại hội Đảng IX (2001) đã bổ sung thành phần kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài Văn kiện của Đại hội IX đã khẳng định rõ "Thực hiện nhất quán chính sách phát triển nền kinh tế nhiều thành phần Các thành phần kinh tế kinh doanh theo pháp luật đều là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh

tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo cùng với kinh tế tập thể ngày càng trở thành nền tảng vững chắc của nền kinh tế quốc dân"

Như vậy, kể từ năm 1986 tới nay Đảng, Nhà nước luôn nhất quán và xác định con đường phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa với đa thành phần kinh tế tham gia Nhờ đó, nền kinh tế Việt Nam đã có những chuyển biến đáng kể từ một nền kinh tế “đóng cửa” sang nền kinh tế

“mở cửa”; từ một nền kinh tế “trì trệ” sang nền kinh tế “năng động” hơn Bên cạnh đó, năm 1987 văn bản Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành với các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất còn nhiều hạn chế, còn thiếu tính minh bạch và không đáp ứng được các yêu cầu đòi hỏi của các quy

3

luật đối với nền kinh tế thị trường Theo đó, ở Luật Đất đai năm 1987 nghiêm cấm mọi hành vi mua bán, chuyển nhượng, phát canh thu tô… quan hệ đất đai chỉ đóng khung theo chiều dọc giữa Nhà nước và người sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 được ra đời thay thế Luật Đất đai năm 1987 với các quyền về chuyển quyền sử dụng đất được xác lập cho các chủ thể sử dụng đất, trong đó

có quyền thế chấp quyền sử dụng đất Chính điều này đã cởi bỏ rào cản pháp

lý, tạo cơ hội cho các chủ thể có thể huy động cho hoạt động sản xuất kinh doanh thông qua thế chấp quyền sử dụng đất của mình, góp phần phát triển kinh tế chung của cả nước và của mỗi chủ thể sử dụng đất Mặc dù từ năm

1993 tới nay Luật Đất đai ngày được càng hoàn thiện qua các lần sửa đổi bổ sung, tuy nhiên hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh các hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất còn nhiều tồn tại hạn chế; các chủ thể tham gia quan

hệ thế chấp quyền sử dụng đất còn gặp nhiều những rủi ro từ giao dịch xác lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong thực tiễn Xuất phát từ ý nghĩa khoa học và yêu cầu thực tiễn cho quá trình hoàn thiện pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng

đất ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, tôi đã chọn đề tài: “Hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất - Thực trạng và giải pháp” làm đề tài nghiên cứu

luận văn Thạc sỹ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không phải là vấn đề mới, tuy nhiên, để đạt được những kết quả giá trị tích cực từ việc thế chấp quyền sử dụng đất vẫn đòi hỏi cần phải được nghiên cứu phát hiện và tháo gỡ những khó khăn thường mắc trong quá trình thực hiện để đảm bảo được sự kỳ vọng của xã hội Liên quan đến việc tìm hiểu và đánh giá về “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” đã có nhiều tác giả nghiên cứu về vấn đề này, tiêu biểu là các công trình sau đây:

- Bài viết của tác giả Nguyễn Quang Tuyến: “Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật hiện hành”, tạp chí luật học số 5/2001, tr.50-56

- Bài viết của tác giả Ngô Thị Hỷ: “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất - Một số biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng”, khóa luận tốt nghiệp, Hà Nội, 2004

- Bài viết của tác giả Vũ Minh Tuấn: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở”, luận văn Thạc sỹ Luật học, Hà Nội, 2006; trường đại học Kinh

- Lê Thị Thúy Bình (2016), “thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ ở Việt

Nam”, luận án Tiến sĩ, học viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, thành phố

Hồ Chí Minh

- Hoàng Thị Hồng Nhung (2012), “pháp luật về thế chấp QSDĐ trong

các TCTD của NHTM và thực tiễn áp dụng tại NH công thương Việt Nam”

Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội

- Hồ Thị Nga (2013), “ Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các tổ chức

tín dụng- thực trạng và hướng hoàn thiện”

5

Những nghiên cứu trên đã phân tích, đánh giá về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ nhiều góc độ khác nhau Đó thực sự là những kết quả khoa học quý giá để tác giả kế thừa, tiếp thu và tiếp tục hoàn thiện hệ thống lý luận và thực tiễn của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời làm rõ những khó khăn, vướng mắc của hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó đề ra những giải pháp khắc phục

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu đề tài

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn gồm những nội dung cơ bản sau đây:

- Một số vấn đề lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

- Nội dung pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

- Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015… và các văn bản hướng dẫn thi hành về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay ở Việt Nam Tuy nhiên, do đặc thù của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất gắn liền với một loại tài sản đặc biệt là Đất đai nên luận văn đã đi sâu vào phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Qua đó, làm rõ những vướng mắc thường gặp và những hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhằm tìm ra các giải pháp, góp phần hoàn thiện thể chế pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài

Phương pháp luận: Tác giả nghiên cứu luận văn dựa trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, Chủ nghĩa duy vật lịch sử

Đối với phương pháp phân tích, tác giả sử dụng tại tất cả các chương nhằm phân tích và làm rõ các vấn đề liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất, phân tích thực trạng và các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật

về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Còn đối với phương pháp tổng hợp, tác giả sử dụng tại các chương nhằm tổng hợp những nội dung đã phân tích trong luận văn;

Đối với phương pháp thống kê: tác giả sử dụng chủ yếu ở Chương 2 nhằm thống kê các quy định liên quan đến nội dung pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Đối với phương pháp so sánh, tác giả sử dụng chủ yếu tại Chương 1 nhằm so sánh một số nội dung liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

5 Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài

Mục đích nghiên cứu: Là để tìm hiểu về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên phương diện lý luận và thực tiễn để có nhận thức sâu sắc về bản chất của loại hợp đồng này, chủ thể hợp đồng, đối tượng và hình thức… của hợp đồng Đồng thời đưa ra một bức tranh toàn cảnh đối với thực trạng áp dụng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong giao dịch dân sự Trên cơ sở

đó chỉ ra các nguyên nhân của thực trạng và các kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam trong thời gian tới

Nhiệm vụ nghiên cứu: Để đạt được mục đích nghiên cứu trên, luận văn

đã đề ra các nhiệm vụ nghiên cứu sau đây:

6 Các câu hỏi nghiên cứu của luận văn

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu toàn diện của đề tài, Luận văn phải trả lời những câu hỏi sau:

(1) Thế chấp là gì? Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có những đặc điểm gì?

(2) Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm những nội dung gì?

(3) Chế định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam có lịch

sử hình thành và phát triển như thế nào?

(4) Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đối tượng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?

(5) Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và các quy định

về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như thế nào?

(6) Việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất phải đáp ứng những yêu cầu gì?

(7) Cần phải có những giải pháp nào nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tăng cường hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong thời gian tới?

8

7.Những điểm mới của luận văn

Qua việc nghiên cứu, phân tích các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, luận văn đã góp phần làm sáng tỏ nội dung các quy định

về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, cung cấp một cái nhìn sâu sắc và toàn cảnh hơn thực trạng giao dịch Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay Đồng thời, tạo ra khả năng ứng dụng những kết quả nghiên cứu nhằm hoàn thiện và phát triển hệ thống pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo xu hướng chung của các quốc gia trên thế giới Ở một mức độ nhất định, luận văn có thể là tài liệu tham khảo cho cán bộ nghiên cứu

và giảng dạy cũng như sinh viên trong lĩnh vực luật

8 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, bảng viết tắt, Luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

1.1.1 Khái niệm về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

*Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất

Đã có nhiều quan điểm khác nhau về thế chấp quyền sử dụng đất, chẳng

hạn như: “thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên nhưng

tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức thế chấp quyền sử dụng đất được

Bộ luật dân sự và Luật đất đai quy định Theo đó, bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa

Trên phương diện khách quan, thế chấp quyền sử dụng đất là quy định của pháp luật cho phép người có quyền sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm nghĩa vụ của mình trong quan hệ nghĩa vụ cụ thể nào đó Tuy nhiên, trên phương diện chủ quan thì thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhằm tạo

ra biện pháp hiệu quả mang tính dự phòng để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ Ví dụ, bên vay trả tiền không đủ hoặc không trả tiền đúng thời hạn như đã thỏa thuận trong hợp đồng thì bên cho vay có quyền xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận giữa hai bên hoặc theo quy định của pháp luật

Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phổ biến và hiệu quả của nền kinh tế Tại Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự đã đưa

ra khái niệm thế chấp tài sản, cụ thể là: “việc một bên (sau đây gọi là bên thế

1 Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

10

chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”

*Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng, chính là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự Một trong những vấn đề mà các bên quan tâm khi giao kết hợp đồng là quyền và nghĩa vụ của các bên đối với nhau và cơ chế để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trong trường hợp một bên hoặc cả hai bên vi phạm hợp đồng

Có thể hiểu: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa

các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Trong thời gian thế chấp thì bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng đất

Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ đối với Bên nhận thế chấp thì Bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo các quy định của pháp luật hiện hành

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ cũng là một trong các biện pháp bảo đảm bằng thế chấp tài sản và nó có những đặc điểm pháp lý riêng so với các biện pháp đảm bảo khác đó là:

Trong quan hệ thế chấp: Không có sự chuyển giao TSTC, đây là một đặc trưng riêng biệt của biện pháp thế chấp Trong quan hệ thế chấp không phải chuyển giao TSĐB cho bên nhận thế chấp mà vẫn trực tiếp được nắm giữ TSTC đó Tính chất đảm bảo được xác định bằng việc bên thế chấp sẽ phải giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của TSTC như giấy đăng ký quyền sở hữu tài sản, GCN QSDĐ, hay các giấy tờ

11

khác như hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng, Như vậy, khác với biện pháp cầm cố, trong quan hệ thế chấp các bên giảm thiểu được những thủ tục công việc liên quan trực tiếp đến việc chuyển giao tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác Sự không chuyển giao TSTC không hề ảnh hưởng tới quyền lợi của bên nhận thế chấp hay nói cách khác quyền định đoạt tài sản với bên nhận thế chấp không bị mất hay giảm sút từ việc không nắm giữ TSTC Bên thế chấp là người trực tiếp nắm giữa TSTC, mặc dù vậy vẫn không thể định đoạt TSTC do giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản do bên nhận thế chấp giữ

Biện pháp thế chấp đáp ứng linh hoạt lợi ích của chủ thể Đối với bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp không phải giữ gìn và bảo quản TSĐB trong thời hạn thế chấp do vậy họ không phải chịu những chi phí về việc thuê kho bến bãi, người trông coi hay các biện pháp bảo quản thích hợp cũng như không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu như không may làm hỏng, mất mát TSTC Còn đối với bên thế chấp thì biện pháp thế chấp giúp bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng, khai thác công dụng của TSTC để tìm kiếm lợi nhuận, đồng thời vẫn được sử dụng vốn vay từ bên nhận thế chấp TSTC thường có sự thay đổi trong thời hạn thế chấp và dẫn đến việc xung đột về lợi ích giữa bên nhận thế chấp với những người khác có liên quan đến TSTC Sự thay đổi này có thế là sự thay đổi về chủ thế như bên thế chấp cho thuê TSTC, bên thế chấp bán TSTC là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh, cũng có thể là sự thay đổi về giá trị như TSTC được mua bảo hiểm và sự kiện bảo hiểm đã xảy ra, TSTC đầu tư thêm để làm tăng thêm giá trị

Hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, việc đảm bảo vốn nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh là rất quan trọng Do vậy, việc pháp luật có các quy định về thế chấp tài sản nói chung và thế chấp

Về bản chất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng mang những đặc điểm chung của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định trong Bộ luật dân sự ở Việt Nam hiện nay Đó là tính dự phòng và tính bảo đảm cho nghĩa vụ thực hiện hợp đồng Tuy nhiên, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn mang những đặc điểm riêng như sau:

Một là, đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là “quyền sử

dụng đất” Mặc dù, khái niệm quyền sử dụng đất không được quy định cụ thể trong văn bản pháp luật, tuy nhiên đất đai là một loại tài sản Do vậy, chủ thể

sử dụng đất có quyền khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức từ diện tích đất mà mình sử dụng đó và được phép đem thế chấp như các dạng tài sản khác Quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng thế chấp có thể là đất ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác bao gồm phạm vi rộng, không chỉ gồm đất ở mà còn gồm cả đất lâm nghiệp…

Hai là, Vì đất đai là một loại tài sản đặc biệt Các tổ chức, cá nhân chỉ

được giao quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu nó nên khi phải xử

lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì hình thức chuyển quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không hoàn toàn, nghĩa là không có sự chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ người thế chấp cho những chủ thể khác như những tài sản khác mà chỉ chuyển được quyền sử dụng đất mà thôi

13

Ba là, So với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác, trong quan

hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp Như vậy, việc không chuyển giao tài sản thế chấp quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện rất thuận lợi cho bên thế chấp trong việc tiếp tục khai thác công dụng của tài sản thế chấp, bởi lẽ trong hoạt động sản xuất, kinh doanh hằng ngày thì quyền sử dụng đất là một trong những tài sản có giá trị và là nguồn vốn rất lớn của các nhà sản xuất, kinh doanh Mặc dù đem quyền sử dụng đất đi thế chấp để vay vốn kinh doanh, phục vụ sản xuất nhưng tài sản này vẫn không bị mất đi giá trị sử dụng mà ngược lại nguồn vốn này lại được tăng thêm giá trị khi được chủ sử dụng đầu

tư xây dựng thêm các công trình trên đất

Bốn là, về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khác với

hình thức của hoạt động thế chấp tài sản nói chung Bởi lẽ, hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì pháp luật quy định bắt buộc phải lập thành văn bản và phải được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Còn đối với hợp đồng thế chấp tài sản thông thường thì chỉ cần lập thành văn bản, có thể ghi trong hợp đồng hoặc lập thành văn bản riêng

Năm là, trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, người thế chấp

quyền sử dụng đất luôn là người trực tiếp quản lý, sử dụng đất của mình Đất đai luôn là tài sản gắn liền với nhu cầu sử dụng hàng ngày trong cuộc sống của mỗi con người Do đó, việc pháp luật quy định người sử dụng đất (người mang quyền sử dụng đất đi thế chấp) luôn được tiếp tục sử dụng đất hoặc giao cho người thứ ba giữ tài sản trong thời hạn thế chấp nhằm bảo đảm cho việc sử dụng đất luôn liên tục và có hiệu quả, tránh tình trạng người nhận tài sản là quyền sử dụng đất thế chấp không có nhu cầu sử dụng đất ở nhưng vẫn quản lý đất dẫn đến tình trạng đất bị bỏ hoang, gây lãng phí cho xã hội… trong khi bên thế chấp vẫn có nhu cầu sử dụng đất thì không được quản lý và sử dụng đất

14

1.2 Lý luận pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những nội dung rất quan trọng trong hệ thống pháp luật ở Việt Nam hiện nay và có vai trò quan trọng đối với đời sống xã hội Thông qua các quy định về quyền

và nghĩa vụ, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

và thời điểm thực hiện quyền thế chấp… các bên tham gia giao dịch có căn cứ xác lập và thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình Ngoài ra, đó còn là cơ

sở để các cơ quan có thẩm quyền xem xét tính hợp pháp của hợp đồng mà các bên đã ký kết từ đó làm giải quyết khi xảy ra tranh Từ sự phân tích trên, có

thể đưa ra định nghĩa sau:

Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là hệ thống các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh giữa các chủ thể liên quan đến việc thực hiện các giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất

Như vậy, các quan hệ xã hội thuộc phạm trù điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể phân thành các nhóm sau:

Nhóm thứ nhất: các quan hệ phát sinh giữa các cá nhân, tổ chức với nhau trên cơ cở sự thỏa thuận ý chí của các bên Đặc trưng của mối quan hệ này là

sự thỏa thuận, sự bình đẳng giữa các chủ thể

Nhóm thứ hai: Các quan hệ phát sinh giữa một bên là cá nhân, tổ chức

và một bên là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật về điều kiện, nội dung, hình thức, hiệu lực, công chứng, chứng thực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Việc thực hiện các nghĩa vụ trong quan hệ thế chấp là một biện pháp bảo đảm quyền đối với hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản

15

1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất

Thứ nhất, nhóm quy phạm pháp luật quy định về chủ thể của hợp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất: Chủ thể của Hợp đồng thế chấp QSDĐ là các bên

trong hợp đồng thế chấp tài sản, bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp

Điều kiện trở thành chủ thể của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất cũng là

những điều kiện đối với chủ thể tham gia giao dịch dân sự nói chung

Thứ hai, nhóm quy phạm pháp luật về đối tượng của Hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất Đối tượng của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là

quyền sử dụng đất Trong những trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất có

tài sản gắn liền với đất thì nếu tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của

bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường

hợp có sự thỏa thuận khác Việc thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ thế chấp là

một biện pháp bảo đảm quan trọng đối với hợp đồng tín dụng có đảm bảo

bằng tài sản

Thứ ba, nhóm quy phạm pháp luật về hình thức hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất Hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hiện

nay ở Việt Nam được quy định phải thiết lập bằng văn bản, có công chứng,

chứng thực và được đăng ký giao dịch bảo đảm, nhằm bảo vệ cao nhất quyền

và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng Liên quan đến đất đai

thường là những giao dịch có giá trị lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới đời sống chủ

thể vì vậy hình thức hợp đồng thế chấp QSDĐ phải chặt chẽ để hạn chế tranh

chấp và tạo cơ sở pháp lý chắc chắn để giải quyết tranh chấp (nếu có) Với

những điều khoản rõ ràng được quy định trong bản hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất sẽ là căn cứ để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong

hợp đồng Thông qua hợp đồng bằng văn bản, các nội dung được quy định

trong hợp đồng sẽ được lưu lại và nếu trường hợp xấu có xảy ra tranh chấp

16

giữa các bên trong hợp đồng thì đó chính là cơ sở để có thể giải quyết vụ việc, xác định trách nhiệm của các bên trong hợp đồng, từ đó đảm bảo quyền lợi của các bên trong hợp đồng Ngoài ra, việc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm chứng minh giao dịch đó được giao kết khách quan trên cơ sở sự thỏa thuận tự nguyện giữa hai bên trong hợp đồng và mọi nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đều không trái với các quy định của pháp luật và đạo đức xã hội

Thứ tư, nhóm quy phạm pháp luật quy định về quyền và nghĩa vụ của

các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể giao kết hợp đồng là những điều khoản cơ bản của Hợp đồng thế chấp QSDĐ, qua đó chỉ rõ các lợi ích mà các bên đạt được và những nghĩa vụ phải thực hiện Ví dụ: bên thế chấp quyền sử dụng đất, có quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, đầu tư để làm tăng giá trị của đất trong thời gian thế chấp Tuy nhiên, bên thế chấp cũng phải có nghĩa vụ như: duy trì trạng thái hoạt động bình thường của tài sản thế chấp, không được phá hoại hay để người khác phá hoại hoặc lấn chiếm làm thay đổi diện tích quyền sử dụng đất; Bên nhận thế chấp có nghĩa vụ bảo quản giấy tờ về tài sản thế chấp,

có nghĩa vụ trả các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp hợp đồng; có quyền xem xét, kiểm tra việc sự dụng và quản lý quá trình sử dụng đất, yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng quyền sử dụng đất thế chấp; giữ giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất thế chấp trong các trường hợp có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác, có quyền xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ bên nhận thế chấp…

Thứ năm, nhóm quy phạm pháp luật về hiệu lực hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chúng

ta có thể hiểu đó là khoảng thời gian nhất định để hợp đồng có giá trị bắt buộc

17

thực hiện với các bên tham gia giao kết hợp đồng Hiện nay, ở Việt Nam hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được tính từ thời điểm giao kết hợp đồng, nghĩa là từ thời điểm giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp cùng thỏa thuận các nội dung, đồng ý các điều, khoản và ký vào bản hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ghi nhận thời điểm mà các nội dung trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt đầu được pháp luật công nhận và bảo vệ Vì đất đai là một tài sản đặc biệt nên pháp luật quy định Hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực với Bên thứ ba kể từ thời điểm được đăng ký giao dịch bảo đảm để một mặt đảm bảo quyền quản lý, giám sát việc sử dụng đất của cơ quan nhà nước, một mặt bảo

vệ quyền lợi của Bên nhận thế chấp trước các lợi ích của các cá nhân, tổ chức khác có liên quan đến quyền sử dụng đất đã thế chấp

1.3 Lược sử hình thành và phát triển của chế định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.3.1 Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993

Chế định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam được hình thành từ khá sớm Theo đó, chế định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được hình thành đầu tiên vào những năm đầu thế kỷ XV và được hoàn thiện dần trong thời gian gần đây Trong thời gian đầu hình thành, các chế định này được quy định vẫn còn mang tính chất chung, chưa quy định chặt chẽ như pháp luật hiện nay Cụ thể như sau:

Trong thời kỳ phong kiến Bộ luật Hồng Đức thế kỷ XV và Bộ Luật Gia Long thế kỷ XIX là hai Bộ luật rất quan trọng, điển hình pháp luật của nước ta thời phong kiến Theo đó, hai Bộ luật đã xuất hiện một số quy định về biện

pháp bảo đảm nghĩa vụ bằng quyền sử dụng đất đó là các quy định như: “Điển

mãi”, “Cầm” Thuật ngữ “Điển mãi” được hiểu đó là một trong những biện

pháp bảo đảm đầu tiên được quy định trong pháp luật Dân sự Việt Nam Đối

18

với biện pháp này thì người đi vay tiền bán tài sản là ruộng đất cho người có tiền cho vay Tuy nhiên, nếu người đi vay chuộc lại đất thì phải mất khoảng thời gian cụ thể, thời gian đó tối đa là 30 năm Như vậy, qua cách hiểu này chúng ta có thể thấy, quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai chính là tài sản đảm bảo cho khoản vay nhưng đó cũng là đối tượng chuyển nhượng mua bán khi đến hạn chuộc đất mà bên vay không có tiền để chuộc lại Trong những trường hợp này, số tiền mà bên có đất vay sẽ được coi là số tiền mà họ đã bán đất

Đối với thuật ngữ “cầm”, thuật ngữ này được hiểu đó là một trong

những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Theo đó, tài sản thuộc sở hữu của con nợ thì được đem cho chủ nợ chiếm hữu để nhằm bảo đảm nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn Chủ nợ chỉ có quyền chiếm hữu tài sản khi đã được

“cầm” và con nợ thì vẫn được coi là chủ sở hữu đối với tài sản này Những

tài sản đem đi “cầm” có thể là những động sản đơn giản như đồ cúng (mâm, bát, đĩa, tư trang…) hoặc cũng có thể đó là vườn, ao, ruộng…

Như vậy, dưới chế độ phong kiến thì đất đai được coi là tài sản thuộc sở hữu tư nhân và trong thời điểm đó pháp luật cho phép người sở hữu ruộng đất

có quyền được đem ruộng đất để cầm cố vay tiền Tuy nhiên, pháp luật chưa

có quy định cụ thể về việc thế chấp đất đai

Trong thời kỳ Pháp thuộc Đây là thời kỳ mà Việt Nam bị chia thành 3

kỳ đó là: Bắc Kỳ; Trung Kỳ; Nam Kỳ Bắc Kỳ và Trung Kỳ đó là những đất bảo hộ và các quan hệ dân sự ở hai kỳ này là do Bộ dân luật Bắc Kỳ (năm 1931) và Bộ dân luật Trung Kỳ (năm 1936) điều chỉnh Còn Nam Kỳ là đất thuộc địa, các Thành phố như: Thành phố Hà Nội; Hải Phòng; Đà Nẵng là đất nhượng địa Theo đó, các quan hệ dân sự ở Nam Kỳ và Thành phố Hà Nội; Hải Phòng; Đà Nẵng được áp dụng theo Bộ dân luật Pháp Tuy nhiên, hoạt động áp dụng này có sự tham khảo các Bộ dân luật thời kỳ trước như Bộ dân luật Bắc Kỳ và Bộ dân luật Trung Kỳ với ý nghĩa tôn trong phong tục, tập quán An Nam thời kỳ đó

19

Không giống với Bộ luật Hồng Đức và Bộ luật Gia Long, Bộ Dân luật Bắc Kỳ và Bộ dân Luật Trung Kỳ đã có những quy định cụ thể hơn về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Bên cạnh đó, Bộ dân luật còn quy định về biện pháp thế chấp tài sản, cụ thể theo quy định của Bộ dân luật thì thế chấp tài sản chỉ được áp dụng đối với tài sản là bất động sản, đồng thời người thế chấp không phải chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản cho người nhận thế chấp Hợp đồng thế chấp phải được đăng ký và công chứng, rồi thông báo công khai về hoạt động thế chấp và tài sản thế chấp Khi đến hạn, nếu bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ thì bất động sản thế chấp sẽ được đấu giá để thanh toán nợ Thứ tự ưu tiên thanh toán của các chủ nợ nhận thế chấp sẽ giải quyết căn cứ vào thứ tự đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp Giai đoạn sau Cách mạng Tháng tám năm 1945 đến nay Trong giai đoạn này, các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sự dụng đất có sự thay đổi rất nhiều Cụ thể như sau:

Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1992 Từ khi Cách mạng Tháng 8 năm

1945 thành công, Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa ra đời, mặc dù chưa

có đầy đủ các điều kiện để xây dựng một hệ thống pháp luật đầy đủ nhưng Chủ Tịch Hồ Chí Minh đã xác định pháp luật là rất quan trọng nhằm giải quyết các vấn đề nảy sinh trong xã hội Do đó, ngày 10/10/1945, Chủ Tịch Hồ Chí Minh đã ký Sắc lệnh số 90/SL về việc tạm thời sử dụng luật lệ hiện hành trên toàn lãnh thổ Việt Nam cho đến khi Quốc hội Việt Nam ban hành luật lệ

mới với nguyên tắc: “nếu như luật lệ ấy không trái với nguyên tắc độc lập

của nước Việt Nam và Chính thể dân chủ Cộng hòa” Với nguyên tắc như

vậy, Bộ dân luật Nam Kỳ và Bắc Kỳ, Bộ dân luật Trung Kỳ vẫn được coi là

có hiệu lực Vì vậy, các biện pháp đảm bảo nghĩa vụ theo quy định của các

Bộ dân luật này vẫn được Việt Nam áp dụng Năm 1959, TAND Tối cao đã ra Chỉ thị số 722 ngày 10 tháng 5 năm 1959 với nội dung đình chỉ việc áp dụng

20

Luật lệ của Đế quốc, phong kiến Tiếp đó, ngày 22/5/1950, Chủ tịch Hồ Chí

Minh đã ký và ban hành Sắc lệnh số 97/SL về việc: “Sửa đổi một số quy lệ và

chế định trong dân luật”.Tuy nhiên, sự ra đời của các văn bản pháp luật trên

không làm thay đổi nội dung quy định của các Bộ dân luật trước đó vẫn còn

có hiệu lực mà đây được coi là nền móng cho sự hình thành và phát triển của pháp luật dân sự ở Việt Nam hiện nay Tại Điều 13 Sắc lệnh số 97/SL đã quy

định rất chi tiết về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, theo đó “khi

lập ước mà có sự tổn thiệt do sự bóc lột của một bên vì điều kiện kinh tế của hai bên chênh lệch thì khế ước đó có thể bị coi là vô hiệu” Quy định này

được coi là tiền đề pháp luật trọng hoạt động hủy bỏ các hợp đồng cầm cố, thế chấp đất đai và sau này được thực thi hiệu quả bằng cuộc cải cách ruộng đất năm 1956, qua đó cũng xóa bỏ chế độ chiếm hữu đất đai của địa chủ, phong kiến ở nước ta thời đó

Năm 1953, Luật cải cách ruộng đất được ban hành Theo đó, tại Điều 31 của Luật có quy định rất chi tiết về quyền của người được chia ruộng đất, cụ

thể: “người được chia ruộng đất có quyền sở hữu đối với ruộng đất đó…

Người được chia ruộng đất có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho… ruộng đất được chia” Như vậy, theo quy định trên thì người được chia ruộng đất ở Việt

Nam lúc đó có quyền được sở hữu đối với ruộng đất, điều đó cũng có nghĩa là người sở hữu ruộng đất có quyền được thế chấp quyền sử dụng đất của mình Năm 1959, Hiến pháp nước Việt Nam được ban hành và tại Điều 14 Hiến pháp quy định về việc bảo hộ quyền sử dụng đất cho người dân, theo đó Điều

luật quy định: “Nhà nước chiểu theo pháp luật, bảo hộ quyền sở về ruộng

đất…” Ngoài ra, tại Thông tư số 48/TTg ngày 03/6/1963 của Thủ tướng

Chính phủ quy định: “…những người có quyền sở hữu đối với ruộng đất thì

vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình theo Luật cải cách ruộng đất” Như vậy, thông qua các quy định này chúng ta có thể thấy Nhà

hệ dân sự Do vậy, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó

có biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất không được áp dụng trong suốt giai đoạn đó

Năm 1980, Hiến pháp mới của nước Việt Nam được ra đời Sự ra đời của Hiến pháp năm 1980 đã có quy định xóa bỏ các hình thức tư nhân về tư liệu sản xuất, đặc biệt là đất đai và Hiến pháp đã khẳng định đất đai là thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhằm cụ thể hóa quy định trên của Hiến pháp thì Điều 5 Luật đất đai năm 1987 đã tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và nghiên cấm việc chuyển quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức

Cuối những năm 80, đầu những năm 90 của Thế kỷ XX, đất nước ta tiến hành đổi mới và trong trong thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa nền kinh

tế được ra đời Đánh dấu sự đổi mới toàn diện trong đường lối phát triển nền

kinh tế ở nước ta Nghị quyết Đại hội Đảng đã xác định: “Phát triển kinh tế

hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà

Mặc dù đường lối phát triển kinh

tế có sự chuyển đổi theo hướng tích cực, tuy nhiên các quan hệ đất đai vẫn

2

Nghị quyết Đại hội VI của Đảng

Theo đó, tại Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: “…Tổ chức và cá nhân…

được quyền chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” Đồng thời, tại Điều 3 Luật Đất đai năm 1993 còn quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” Qua quy định này,

Luật Đất đai năm 1993 là văn bản pháp luật đất đai đầu tiên ghi nhận đất là tài sản có giá trị và quy định người sử dụng đất hợp pháp có quyền được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế châp quyền sử dụng đất Đây là quy định có ý nghĩa rất quan trọng trong đời sống thực tiễn, tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả và đánh giá đúng giá trị thực tế của đất đai

Năm 1995, Bộ luật Dân sự của Việt Nam được ban hành, tại phần 5 của

Bộ luật đã giành riêng những quy định để quy định cụ thể về việc chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quy định về chủ thể, nội dung và hình thức của việc chuyển quyền sử dụng đất, trong đó có hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, do sự phát triển của nền kinh tế thị trường và xu thế hội nhập quốc tế ngày càng mạnh mẽ nên mặc dù Luật Đất đai năm 1993 đã được sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn bộc lộ một số hạn chế nhất định trong hoạt động điều chỉnh các quan hệ về đất đai Trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy định trong văn bản pháp luật trước đó về thế chấp quyền sử dụng đất thì Luật Đất đai năm 2003 ra đời, ghi nhận các quyền của người sử dụng đất khi thực

23

hiện các quyền của mình, đặc biệt là quyền thế chấp quyền sử dụng đất Đồng thời, BLDS 2005 cũng đã ra đời và có những quy định mới, cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm cả các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại chương XXX của Bộ luật

1.3.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến khi ban hành Luật Đất đai năm 2013

Trong những năm gần đây, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của nền kinh tế, hội nhập phát triển đất nước Luật Đất đai năm 2013 ra đời và Bộ luật Dân sự năm 2015 đã ra đời nhằm điều chỉnh các quan hệ pháp luật dân sự trong đời sống được hoàn chỉnh hơn, trong đó có các quy định về các quyền của người sử dụng đất, các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Như vậy, lịch sử hình thành và phát triển của chế định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam được phát triển qua một quá trình lâu dài Mỗi giai đoạn của quá trình thì các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được hoàn thiện và đầy đủ hơn, sự hình thành và phát triển này góp phần không nhỏ trong quá trình bảo vệ quyền lợi của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay

24

TIỂU KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Từ kết quả nghiên cứu các vấn đề lý luận ở chương 1: Một số vấn đề lý

luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, có thể rút ra một số kết luận cơ bản sau:

Một, tác giả đã phân tích một số vấn đề lý luận về hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất và pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Bao gồm các khái niệm về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Theo đó, chúng ta có thể hiểu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng là sự thỏa thuận giữa các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, theo đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đối với bên nhận thế chấp trong quan hệ nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng Hơp đồng thế chấp ngoài các đặc điểm chung của các dạng hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì còn có các đặc điểm riêng biệt như đã phân tích, chủ yếu xuất phát từ đối tượng của hợp đồng là một loại tài sản đặc biệt – Quyền sử dụng đất

Hai, tác giả đã phân tích một số vấn đề lý luận về hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất Tác giả đã phân tích khái niệm pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nội dung pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Cụ thể, pháp luật hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là: các quy định của pháp luật quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Theo đó, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện một nghĩa vụ dân sự cụ thể nào

đó đối với bên nhận thế chấp Nội dung chính của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm: chủ thể hợp đồng, đối tượng của hợp đồng, các quy định về hình thức, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng hiệu lực của hợp đồng, các quy định của pháp luật về công chứng quyền sử dụng đất

25

Ba, tác giả đã phân tích lịch sử hình thành và phát triển của chế định hợp

đồng thế chấp quyền sử dụng đất Theo đó, các chế định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có lịch sử hình thành từ rất sớm, trải qua quá trình phát triển thì các chế định liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất luôn được thay đổi nhằm phù hợp với thực tiễn để điều chỉnh các quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên thực tế đạt hiệu quả cao hơn

Chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là bên thế chấp

và bên nhận thế chấp, chủ thể của quan hệ thế chấp phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đối với người tham gia giao dịch nói chung

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 117 BLDS 2015 thì chủ thể của giao

dịch dân sự có thể là cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác Cụ thể: “Chủ thể có

năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;” Vậy chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải có năng

lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự

Đối với cá nhân thì theo quy định tại điều 16 Bộ luật dân sự 2015 thì:

“Mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau Năng lực pháp

luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết.” Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân mới chỉ là một khả năng có tính

tiền đề như một loại quyền khách quan do bộ luật dân sự quy định Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân chỉ có thể trở thành hiện thực trong quan hệ dân

sự khi có sự kiện pháp lý xảy ra Đặc thù của năng lực pháp luật dân sự là thuộc tính gắn liền với cá nhân trong suốt cuộc đời, nên năng lực pháp luật dân sự của mỗi cá nhân có từ khi cá nhân đó sinh ra và gắn liền với người đó

đến khi chết Còn tại điều 19 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “ Năng lực hành

vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự.” Năng lực pháp luật dân sự được pháp

luật công nhận bình đẳng giữa các cá nhân và có từ khi sinh ra đến lúc chết đi Tuy nhiên, năng lực hành vi dân sự của cá nhân chỉ có khi cá nhân đó đã đạt đến độ tuổi nhất định và cá nhân đó phải có trí tuệ phát triển bình thường

sự Năng lực hành vi dân sự cùng với năng lực pháp luật dân sự của một cá nhân, tạo nên tư cách chủ thể của cá nhân đó Như vậy, có thể nói rằng người

có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là người có toàn quyền tham gia vào giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất

Về chủ thể là pháp nhân thì: theo quy định tại tại Điều 74 BLDS 2015 thì pháp nhân là một tổ chức thống nhất, độc lập, hợp pháp có tài sản riêng và chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình, nhân danh mình tham gia vào các giao dịch một cách độc lập Như vậy, theo quy định của pháp luật thì một tổ chức được coi là pháp nhân khi có đủ bốn điều kiện sau: tổ chức đó phải được thành lập một cách hợp pháp (theo quy định tại điều 82 BLDS 2015); phải có

cơ cấu tổ chức chặt chẽ nghĩa là tổ chức phải là một tập thể người được sắp xếp dưới một hình thức phù hợp với chức năng và lĩnh vực hoạt động, tổ chức

đó phải có cơ cấu chặt chẽ để biến một tập thể người thành một thể thống nhất (một chủ thể) có khả năng thực hiện hiệu quả nhất nhiệm vụ của tổ chức đó; phải có tài sản độc lập và tự chịu trách nhiệm độc lập bằng tài sản đó nghĩa là pháp nhân phải có tài sản thuộc sở hữu của mình để bằng tài sản đó thực hiện các nghĩa vụ, trách nhiệm phát sinh từ các quan hệ mà pháp nhân đó tham gia vào; nhân danh mình tham gia vào các quan hệ một cách độc lập nghĩa là pháp nhân tham gia vào các quan hệ pháp luật với tư cách riêng, có khả năng

và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất thì lúc đó người đại diện của nhóm người sử dụng đất sẽ thay mặt nhóm người và có quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là tài sản của hộ gia đình được xác lập trên những căn cứ khác nhau có thể do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao cho hộ gia đình quản lý, sử dụng Theo khoản 29 điều 3 luật đất đai năm 2013 quy định

cụ thể như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn

nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” Và năng lực chủ thể của hộ gia đình có những đặc điểm

cơ bản như: năng lực pháp luật và năng lực hành vi của hộ gia đình phát sinh cùng với việc hình thành hộ gia đình với tư cách chủ thể; năng lực chủ thể của

hộ gia đình do pháp luật quy định nhưng cũng bị hạn chế trong một số trường hợp liên quan đến quyền sử dụng đất như: phải có sự thỏa thuận của các thành viên trong gia đình khi chuyển quyền sử dụng đất hay vay vốn để sản xuất kinh doanh…

29

Do vậy, để xác nhận tư cách chủ thể của một hộ gia đình khi tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự nói chung và quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng thì phải căn cứ vào điều kiện tồn tại thực tế của hộ gia đình đó

và khi hộ gia đình tham gia vào hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì phải

có sự thỏa thuận của các thành viên trong hộ gia đình

Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm nhiều nghĩa vụ Theo quy định tại BLDS năm 2015 về một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều

nghĩa vụ dân sự thì: “Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện

nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa

giao dịch tài sản có bảo đảm mà giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình lớn hơn tổng giá trị được bảo đảm thì chủ sử dụng đất hộ gia đình hoàn toàn có thể dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện cho hai hay nhiều nghĩa vụ dân sự khác nhau

Trong hoạt động vay vốn sản xuất, kinh doanh thì các chủ thể kinh doanh đều mong muốn rằng hoạt động kinh doanh của mình sẽ đạt được hiệu quả cao nhất, ngoài việc mong muốn thu được khoản lợi nhuận để thanh toán trả lãi và gốc cho Ngân hàng còn khoản lợi nhuận thỏa mãn kỳ vọng của mình trước khi đầu tư, thực hiện Tuy nhiên, không phải chủ thể nào cũng có thể đạt được điều đó có thể vì nhiều lý do khách quan như: thiên tai, hạn hán, ảnh hưởng của tình hình kinh tế chung, ngành nghề đầu tư gặp khó khăn, rủi ro nghề nghiệp hoặc lý do chủ quan như: quyết định đầu tư không dự tính hết các khó khăn, vướng mắc có thể phát sinh, trình độ năng lực, kinh nghiệm còn thiếu và yếu từ các nguyên nhân đó có thể dẫn đến chủ thể kinh doanh

3

khoản 1 Điều 296 BLDS năm 2015

30

không đạt hiệu quả thậm chí lỗ vốn, không có khả năng trả nợ số tiền đã vay

để đầu tư từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng Hoặc có thể có trường hợp chủ thể kinh doanh mặc dù kinh doanh thuận lợi, vẫn có lợi nhuận nhưng vì lý do nào đó không muốn thực hiện trả tiền đã vay của NHTM Các trường hợp trên dẫn tới một hệ quả rằng khi các khách hàng vay đến thời hạn trả nợ vì bất kỳ

lý do nào mà không thực hiện việc trả nợ đúng, đầy đủ cho ngân hàng, tổ chức tín dụng thì khi đó tổ chức tín dụng, ngân hàng buộc phải thực hiện biện pháp xử lý tài sản đã thế chấp cho ngân hàng để thu hồi nợ

Như vậy, các chủ thể là tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, nếu đáp ứng các điều kiện mà pháp luật quy định thì đều có thể trở thành chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, do đất là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia, thuộc sở hữu của Nhà nước nên khi tham gia vào hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì các chủ thể tham gia hợp đồng không những đáp ứng các điều kiện chung của hợp đồng mà còn phải đáp ứng các điều kiện cụ thể khác do pháp luật quy định

2.2 Các quy định về đối tƣợng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Với chế độ sở hữu mang tính chất đặc thù của Việt Nam hiện nay thì đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là quyền sử dụng đất của các chủ thể đã được Nhà nước xác lập hoặc thừa nhận từ những giao dịch trên thị trường Tuy nhiên, không phải loại quyền sử dụng đất nào cũng thỏa mãn những điều kiện để trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Theo quy định tại điều 188 Luật Đất đai, người sử dụng đất chỉ được thực hiện việc thế chấp QSDĐ khi: có giấy chứng nhận QSDĐ đất khi đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất

Thứ nhất, về điều kiện QSDĐ phải có GCN QSDĐ Luật đất đai 2013 đã

quy định quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà

31

ở và tài sản khác gắn liền với đất tại khoản 1 điều 166 Giấy chứng nhận này

là một loại giấy tờ có giá trị và nó là phương tiện để người sử dụng đất có thể thực hiện quyền năng khác mà pháp luật đã quy định trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất Vì vậy, để QSDĐ là tài sản thế chấp thì NSDĐ phải

có giấy tờ chứng minh quyền tài sản của mình, đó là GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Bên cạnh đó, pháp luật quy định người thế chấp quyền sử dụng đất phải

là người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cụ thể, Luật Đất đai năm

2013 quy định như sau: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những chứng thư pháp

lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất Qua đó có thể bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất một cách tối đa Quyền

sử dụng đất ở nếu thuộc quyền sở hữu chung của gia đình thì phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình từ 15 tuổi trở lên thống nhất thế chấp và ký tên trong hợp đồng thế chấp Trường hợp nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của cả vợ và chồng thì trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được vợ chồng tự nguyện, thống nhất thế chấp Trường hợp nếu quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của tổ chức thì hợp

4

Điều 168 Luật Đất đai năm 2013

32

đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được người đại diện của tổ chức ký tên hoặc người đại diện của tổ chức ủy quyền cho thành viên trong tổ chức làm người đại diện ký vào hợp đồng thế chấp nhằm đảm bảo giá trị pháp lý cũng như đảm bảo quyền lợi của các bên trong quan hệ hợp đồng thế chấp

Thứ hai, để trở thành TSTC là QSDĐ đó phải không có tranh chấp Thế

chấp là biện pháp đảm bảo để thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó bên thế chấp phải dùng tài sản của mình để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ, vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp pháp luật quy định là tài sản đó phải không có tranh chấp Có nghĩa là tại thời điểm thế chấp thì QSDĐ của bên thế chấp không có bất kỳ khiếu kiện nào hay bất đồng, mâu thuẫn với chủ thể khác về các quyền liên quan đến tài sản đó Cơ quan có thẩm quyền để xác nhận việc đất không có tranh chấp đó là Ủy ban nhân dân

xã, phường, thị trấn nơi có QSDĐ

Thứ ba, QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Đây là điều

kiện cần thiết, bởi vì ngay cả khi QSDĐ đã được xác lập hợp pháp cho một chủ thể nào đó và tài sản đó không bị tranh chấp với bất kỳ ai, thì cũng chưa chắc rằng tài sản đó đủ điều kiện để tham gia vào quan hệ thế chấp tài sản Vì rất có thể tài sản đó đang là đối tượng trong một quan hệ khác như đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án Như vậy, trong trường hợp này thì BĐS không thể trở thành đối tượng của quan hệ thế chấp tài sản được

Thứ tư, để trở thành TSTC, QSDĐ phải còn trong thời hạn được phép sử

dụng đất Nhà nước đã quy định rất cụ thể và rõ ràng về thời hạn được phép

sử dụng của từng loại đất khác nhau trong Luật đất đai năm 2013 Có loại đất được Nhà nước giao cho các chủ thể được sử dụng ổn định lâu dài, có loại đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn Cụ thể nó được quy định tại các điều sau của Luật đất đai 2013: Điều 125 quy định về đất sử dụng ổn định lâu dài; Điều 126 quy định về đất sử dụng có thời hạn; Điều 127 quy định về

33

thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; Điều 128 quy định về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển QSDĐ Theo đó, quyền và nghĩa vụ của từng chủ thể trên mỗi diện tích đất được Nhà nước cho phép sử dụng cũng được xác lập đồng thời và tương ứng với thời hạn đã được xác định Do vậy, việc xác lập quyền thế chấp QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất còn lại có ý nghĩa đặc biệt quan trọng cho bên nhận thế chấp, bởi vì nó ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp

Tài sản là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp Đối với nhóm đất nông nghiệp gồm: đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng; đất làm muối; đất nuôi trồng thủy sản… Theo quy định tại Điều 131 Luật Đất đai năm 2013 thì đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng

dân cư sử dụng được quy định như sau: “Đất nông nghiệp hộ gia đình, cá

nhân sử dụng gồm đất nông nghiệp được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác; do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”

Đối với nhóm đất phi nông nghiệp thì bao gồm: đất ở, đất sản xuất, kinh

doanh…Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 thì: “Đất ở do hộ gia đình,

cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân

cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 đất ở tại đô

thị bao gồm: “đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời

sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với

34

quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt”

Trên thực tế, mục đích chủ yếu khi sử dụng đất đó là để ở nên đất ở tại nông thôn và đô thị thường có tính ổn định cao, pháp luật không quy định thời hạn sử dụng đất, do vậy thời hạn sử dụng đất thường lâu dài, đất chỉ bị thu hồi trong một số trường hợp đặc biệt Giá trị sử dụng đất trên thực tế thường được xác định thông qua vị trí địa lý của đất Do đất ở luôn có giá trị cao hơn các loại đất khác nên trong thực tế các bên trong quan hệ hợp đồng thế chấp thường sử dụng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Theo đó, quyền sử dụng đất chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người thế chấp

2.3 Các quy định về hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể hiểu đó là cách thức mà các bên trong quan hệ hợp đồng thể hiện sự thỏa thuận về nội dung của hợp đồng

Theo quy định tại Điều 119, BLDS 2015: “1 Giao dịch dân sự được thể

hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản

2 Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”

Như vậy, hình thức của hợp đồng hay của một giao dịch nào đó ở Việt Nam hiện nay được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể Ngoài ra, đối với những giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử thì được coi

là giao dịch bằng văn bản

35

Đối với hình thức bằng lời nói, đây là hình thức thể hiện hợp đồng có độ chính xác thấp bởi các bên trong hợp đồng chỉ dùng lời nói để xác lập các thỏa thuận mà không có bằng chứng cụ thể xác nhận các thỏa thuận của các bên trong hợp đồng Trên thực tế, loại hợp đồng này được thực hiện chủ yếu dựa vào sự tin tưởng và uy tín của các bên trong hợp đồng, thường đó là những người có mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, đồng nghiệp… Còn đối với hình thức hợp đồng bằng văn bản, đây là loại hình thức thể hiện mang hợp đồng mang tính chất pháp lý và chính xác cao Các bên trong quan hệ hợp đồng cùng nhau ký và xác lập hợp đồng bằng văn bản, trong đó ghi đầy đủ các nội dung đã thỏa thuận

Tuy nhiên, đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì đây là loại hợp đồng mà pháp luật quy định phải được thể hiện bằng văn bản Đây là quy định rất quan trọng trong nội dung quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Do vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được thể hiện bằng văn bản nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, phòng ngừa những rủi ro trong quá trình xử lý tài sản thế chấp vì thiếu chứng cứ để giải quyết đó là văn bản thể hiện nội dung hợp đồng, là chứng cứ để Tòa án có thể buộc tội các bên trong hợp đồng

Ngoài ra, nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên trong quan hệ hợp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất, tại Điều 129 quy định: “Giao dịch dân sự đã

được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án

ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó” Như vậy, nếu hợp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất được xác lập nhưng hợp đồng không đúng quy định của pháp luật, các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên trong hợp đồng hoặc cả hai bên thì