Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7 1.1.. Thế chấp một phần quyền sử dụng đất 59 2.2.3

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

LÊ THỊ THANH

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

LÊ THỊ THANH

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyên ngành : Luật dân sự

Mã số : 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu

Hà nội - 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu và trích dẫn trong Luận văn là chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Hà Nội, ngày 30 tháng 12 năm 2015

Tác giả luận văn

Lê Thị Thanh

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP

ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

7

1.1 Khái quát về các hình thức hợp đồng dân sự 7

1.2.1 Khái niệm "hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất" 11 1.2.2 Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 11 1.2.3 Nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 13 1.3 Một số vấn đề xung quanh thủ tục công chứng hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất

19

1.3.1 Vai trò của "công chứng" và giá trị pháp lý của văn bản được

công chứng

19

1.3.2 Phân biệt ý nghĩa của công chứng và ý nghĩa của việc đăng

ký thế chấp

29

1.3.3 Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 32

Chương 2: THỰC TIỄN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN

36

2.1 Xác định chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 36 2.1.1 Ý nghĩa của việc xác định chủ thể ký kết hợp đồng 36 2.1.2 Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 37 2.1.3 Xác định thành viên hộ gia đình căn cứ vào sổ hộ khẩu 47

2.2 Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 53 2.2.1 Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nhiều

nghĩa vụ

53

2.2.2 Thế chấp một phần quyền sử dụng đất 59 2.2.3 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực

hiện nghĩa vụ của người khác

67

2.3 Các điều khoản của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

2.3.1 Điều khoản về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất

2.3.2 Điều khoản về xử lý tài sản bảo đảm

Chương 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG

3.1 Vấn đề chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

3.2 Xác định thành viên hộ gia đình căn cứ vào sổ hộ khẩu

3.3 Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nhiều

nghĩa vụ

3.4 Thế chấp một phần quyền sử dụng đất

3.5 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực

hiện nghĩa vụ của người khác

3.6 Điều khoản về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất

3.7 Điều khoản về xử lý tài sản bảo đảm

KẾT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Hiện nay, việc vay vốn của các tổ chức tín dụng để phục vụ nhu cầu của các cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp ngày càng lớn và có xu hướng gia tăng mạnh Quy trình, thủ tục vay vốn cũng có nhiều thay đổi so với trước đây Nhất là khi Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Công chứng năm 2006 được ban hành Theo đó, các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là loại hợp đồng bắt buộc phải có công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý Qua thống kê của các tổ chức hành nghề công chứng thì số lượng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã được công chứng chiếm tỷ lệ bao giờ cũng cao nhất so với các loại hợp đồng giao dịch khác

Vấn đề là ở chỗ công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng tiềm ẩn nhiều tranh chấp nhất, có nguy cơ rủi ro cao cho các công chứng viên khi đặt bút ký vào các hợp đồng Đã có rất nhiều

vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhiều vụ lừa đảo lợi dụng loại hợp đồng này để chiếm đoạt tài sản của các tổ chức tín dụng Thậm chí, chính các công chứng viên cũng có những cách hiểu, cách làm việc khác nhau về các vấn đề liên quan đến loại hợp đồng này Bởi vì các quy định của pháp luật chưa thống nhất, chưa đồng bộ giữa Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Hôn nhân và gia đình, Luật Công chứng ,) Ngoài ra việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn là căn cứ trực tiếp để các tổ chức tín dụng giải ngân, là căn cứ để đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm Nhưng chính ba cơ quan là cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm (gồm các văn phòng đăng ký đất và nhà và phòng tài nguyên môi trường ), các tổ chức hành nghề công chứng và các tổ chức tín dụng lại chưa có sự nhất quán, liên kết với nhau nên dẫn đến tình trạng

người dân phải mất nhiều công sức, tốn kém cả về vật chất, có nhiều trường hợp không thể thực hiện được nhu cầu vay vốn của mình Các tổ chức tín dụng cho vay vốn rồi nhưng đến hạn khách hàng không trả được nợ thì việc phát mại tài sản là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ cũng gặp rất nhiều khó khăn

Rất nhiều vấn đề, nhiều câu hỏi đặt ra liên quan đến việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:

- Việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất: Hộ gia đình bao gồm những ai? Căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên hộ gia đình có chắc chắn không? Việc xác định những ai là chủ sử dụng đất là vô cùng quan trọng

vì nó liên quan đến những người cần phải ký kết vào hợp đồng Do đó, khi thực hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hay các hợp đồng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung chưa có sự thống nhất, mỗi công chứng viên yêu cầu khác nhau về việc xác định người ký kết hợp đồng

- Một số vấn đề liên quan đến tài sản thế chấp được pháp luật cho phép nhưng thực tế rất khó thực hiện: Việc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nhiều nghĩa vụ Thế chấp một phần quyền sử dụng đất Thế chấp quyền

sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác

- Nhiều vướng mắc trong việc thỏa thuận một số điều khoản của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Hiệu lực hợp đồng Xử lý tài sản bảo đảm

- Những loại đất nào được phép thế chấp theo quy định của pháp luật? Luật Đất đai năm 2003 cũng như Luật Đất đai năm 2013 không quy định cụ thể những trường hợp nào được phép thế chấp, trường hợp nào không Việc quy định một số loại đất không được thế chấp có hợp lý không?

2 Tình hình nghiên cứu

Nói về lĩnh vực công chứng, thực tế đã có khá nhiều các nghiên cứu, bài viết liên quan Tuy nhiên do hoạt động công chứng ở Việt Nam vẫn còn là một ngành còn mới mẻ nên các đề tài nghiên cứu chủ yếu tập trung vào việc nghiên cứu các vấn đề chung của công chứng:

- Đề tài khoa học mang mã số 92-98-244 về "Cơ sở lý luận và thực

tiễn xây dựng và hoàn thiện tổ chức và hoạt động công chứng ở Việt Nam",

do Bộ Tư pháp tổ chức nghiên cứu và nghiệm thu vào tháng 5 năm 1993

- Luận án tiến sĩ Luật học "Những vấn đề lý luận và thực tiễn trong

việc xác định phạm vi, nội dung hành vi công chứng và giá trị pháp lý của văn bản công chứng ở nước ta hiện nay", của Đặng Văn Khanh, năm 2000

- Luận án tiến sĩ Luật học "Nghiên cứu pháp luật về công chứng một

số nước trên thế giới nhằm góp phần xây dựng luận cứ khoa học cho việc hoàn thiện pháp luật về công chứng ở Việt Nam hiện nay", của Tuấn Đạo

Thanh, năm 2008

- Luận văn thạc sĩ Luật học "Công chứng nhà nước những vấn đề lý

luận và thực tiễn ở nước ta", của Trần Ngọc Nga

- Luận văn thạc sĩ Luật học "Một số vấn đề công chứng các giao dịch

về tài sản ở Việt Nam - thực trạng và giải pháp" của Đỗ Xuân Hòa

- Luận văn thạc sĩ Luật học "Xã hội hóa hoạt động công chứng ở Việt

Nam hiện nay - một số vấn đề lý luận và thực tiễn", của Nguyễn Quang Minh,

năm 2009

- Luận văn thạc sĩ Luật học "Hoạt động công chứng ở nước ta hiện

nay", của Lê Thị Thu Hiền, năm 2011

Chưa có một đề tài nghiên cứu nào đi sâu vào việc công chứng một hợp đồng, giao dịch cụ thể trong khi hoạt động công chứng vô cùng đa dạng, phức tạp

3 Mục tiêu nghiên cứu

3.1 Mục tiêu tổng quát

Tìm ra được những mâu thuẫn, những nút thắt còn vướng mắc về các vấn đề liên quan đến việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Qua đó, cố gắng tìm ra được một số những giải pháp, kiến nghị trong việc áp dụng linh hoạt các quy định của pháp luật trong thực tiễn hoạt động công chứng nhằm nâng cao hiệu quả công chứng Đề xuất sửa đổi một số quy định của các văn bản luật cho phù hợp với thực tiễn

3.2 Mục tiêu cụ thể

Trả lời các câu hỏi một cách rõ ràng thông qua việc nghiên cứu các quy định của pháp luật và thực tế hoạt động công chứng

Tìm ra sự mâu thuẫn hay phù hợp giữa lý luận và thực tiễn thi hành luật liên quan đến hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Đưa ra giải pháp thỏa đáng cho việc giải quyết các khúc mắc liên quan đến vấn đề

4 Tính mới và những đóng góp của đề tài

Đề tài liên quan đến vấn đề công chứng không có nhiều bởi lẽ hoạt động công chứng cũng như ngành công chứng ở Việt Nam còn rất mới mẻ Luật công chứng chính thức ra đời đầu tiên năm 2006 và vừa rồi được sửa đổi năm 2014 cần phải có thời gian để kiểm nghiệm trên thực tế

Những nghiên cứu liên quan đến vấn đề công chứng rất ít, chiếm tỷ lệ rất nhỏ so với rất nhiều vấn đề dân sự khác Mới chỉ có một vài đề tài nghiên cứu về: thực tiễn hoạt động công chứng ở Việt Nam, vấn đề bảo hiểm cho

công chứng viên… còn nghiên cứu sâu, cụ thể về đề tài "Công chứng hợp

Trong khi đó thực tế chúng ta biết rằng đây là loại hợp đồng công chứng phổ biến nhất hiện nay và cũng nhiều ý kiến khác nhau, chưa có sự thống nhất giữa các công chứng viên nên gây ra những khó khăn cho người dân khi muốn vay vốn để phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh hay các nhu cầu khác Và đặc biệt gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng khi muốn giải ngân và xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không trả được nợ

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là các quy định của pháp luật Việt Nam liên quan đến hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Thực tiễn hoạt động công chứng loại hợp đồng này tại các tổ chức hành nghề công chứng

Phạm vi nghiên cứu: Trong các tài liệu nghiên cứu ở Việt Nam, ở nước ngoài, các bài báo, bài phát biểu, luận văn các khóa trước khoảng 4, 5 năm trở lại đây Các văn bản pháp luật liên quan từ những ngày đầu tiên khi ra đời hoạt động công chứng ở Việt Nam đến nay

6 Phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý luận của luận văn là hệ thống các quy phạm pháp luật liên quan, lý luận nhà nước và pháp luật nói chung

Cơ sở thực tiễn của luận văn là các bài viết, công trình nghiên cứu, các báo cáo hoạt động thực tiễn

Phương pháp luận của luận văn là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, các phương pháp: lịch sử, lôgíc, hệ thống, thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh pháp luật

7 Kết cấu của luận văn

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Bộ Tư pháp (1987), Thông tư 574/QLTPK ngày 10/10/1987 hướng dẫn

công tác công chứng nhà nước, Hà Nội

2 Bộ Tư pháp (2000), Thông tư 06/2002/TT-BTP ngày 28/02/2000 hướng

dẫn thực hiện Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/2000 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Hà Nội

3 Bộ Tư pháp (2013), Báo cáo tổng kết 5 năm thi hành luật công chứng tại

hội nghị tổng kết 05 năm thi hành luật công chứng và tổng kết công tác chứng thực ngày 12/3/2013, Hà Nội

4 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số

05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, bằng tài sản gắn liền với đất, Hà Nội

5 Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số

20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội

6 Bộ tư pháp, Bộ tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước

(2014), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày

06/6/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm, Hà Nội

7 Chính phủ (1996), Nghị định 31/CP ngày 18/5/1996 về tổ chức và hoạt

động của Công chứng Nhà nước, Hà Nội

8 Chính phủ (1999), Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/2000 về giao

dịch bảo đảm, Hà Nội

9 Chính phủ (1999), Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo

đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, Hà Nội

11 Chính phủ (2002), Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10 sửa đổi, bổ

sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, Hà Nội

12 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi

hành Luật Đất đai, Hà Nội

13 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về

giao dịch bảo đảm, Hà Nội

14 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7 2010 về đăng

ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội

15 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2 2012 sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006

về giao dịch bảo đảm, Hà Nội

16 Chính phủ (2013), Nghị định số 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 quy định

chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng, Hà Nội

17 Nguyễn Ngọc Điện (1999), Bình luận khoa học về bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ trong luật dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, Hà Nội

18 Hội đồng Bộ trưởng (1991), Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 quy

định về tổ chức và hoạt động của công chứng nhà nước, Hà Nội

19 Hội đồng Nhà nước (1991), Pháp lệnh Hợp đồng dân sự, Hà Nội

20 Đặng Văn Khanh (2000), Những vấn đề lý luận và thực tiễn trong việc

xác định phạm vi, nội dung hành vi công chứng và giá trị pháp lý của văn bản công chứng ở nước ta hiện nay, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại

học Luật Hà Nội, Hà Nội

21 Ngân hàng Nhà nước (1996), Quyết định 217/QĐ-NH ngày 17/8/1996

quyết định về việc ban hành quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng, Hà Nội

22 Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (2014), Các

loại mẫu biểu làm việc với khách hàng, (Tài liệu nội bộ), Hà Nội

23 Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình (năm 2014), Các loại mẫu biểu

làm việc với khách hàng, (Tài liệu nội bộ), Thành phố Hồ Chí Minh

24 Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam (2014), Các loại

mẫu biểu làm việc với khách hàng, (Tài liệu nội bộ), Hà Nội

25 Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam (2014),

Các loại mẫu biểu làm việc với khách hàng, (Tài liệu nội bộ), Hà Nội

26 Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn - Thương Tín (2014), Các loại

mẫu biểu làm việc với khách hàng, (Tài liệu nội bộ), Thành phố Hồ Chí Minh

27 Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo luật kinh tế (Chương trình sau đại

học), Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội

28 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội

29 Quốc hội (2000), Luật Hôn nhân và gia đình, Hà Nội

30 Quốc hội (2001), Hiến pháp năm (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội

31 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội

32 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội

33 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội

34 Quốc hội (2006), Luật cư trú, Hà Nội

35 Quốc hội (2008), Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Hà Nội

36 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội

37 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội

38 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội

39 Quốc hội (2014), Luật Hôn nhân và gia đình, Hà Nội

40 Quốc hội (2014), Luật Công chứng, Hà Nội

41 Quỹ tín dụng nhân dân cơ sở xã Bắc Sơn, huyện Sóc Sơn, Hà Nội (2014),

Các loại mẫu biểu làm việc với khách hàng, (Tài liệu nội bộ), Hà Nội