LUẬN văn LUẬT tư PHÁP hợp ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG đất THỰC TRẠNG và GIẢI PHÁP TRÊN địa bàn TỈNH sóc TRĂNG

Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuy

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA LUẬT - -

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

CỬ NHÂN LUẬT NIÊN KHÓA (2009-2013)

Đề tài:

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH SÓC TRĂNG

Cần Thơ, tháng 11/2012

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên người viết xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến các thầy cô Khoa Luật - Trường Đại học Cần Thơ đã tận tình truyền dạy cho người viết nguồn kiến thức sâu rộng góp phần hoàn thành luận văn này Và hơn hết, người viết xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Cô Tăng Thanh Phương, người đã tận tình chỉ dẫn, giúp đỡ và động viên người viết trong suốt quá trình làm luận văn Chân thành cảm ơn các tác giả của những bài viết, sách, báo, tạp chí chuyên luận mà người viết đã sử dụng làm tài liệu trong quá trình nghiên cứu

Với điều kiện thời gian cho phép, khả năng nghiên cứu và kinh nghiệm thực

tế còn hạn chế, ắt hẳn luận văn sẽ có nhiều thiếu sót Nhưng với sự nghiên cứu nghiêm túc, lòng đam mê tìm tòi người viết hy vọng đóng góp ý kiến nhỏ của mình vào sự phát triển chung của nền khoa học pháp lý Rất mong nhận được sự góp ý, chỉ bảo tận tình của quý thầy cô, những người đi trước và những anh chị, độc giả quan tâm đến đề tài này

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Văn Út

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

- -



Cần Thơ, ngày tháng năm 2012

Giảng viên hướng dẫn

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN

- -



Cần Thơ, ngày tháng năm 2012

Giảng viên phản biện

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4

1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất 4

1.1.2 Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9

1.2 Đặc điểm của hợp đổng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10

1.2.1 Các đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10

1.2.2 So sánh hợp đồng chuyển nhượng đất với một số hợp đồng khác về đất 13

1.3 Các nguyên tắc của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 16

1.3.1 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, bảo đảm lợi ích chính đáng của người sử dụng đất 17

1.3.2 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với các quy định của pháp luật 18

1.3.3 Phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà pháp luật đã quy định 18

1.4 Lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 1987 cho đến nay 19

1.4.1 Giai đoạn từ năm 1987 cho đến năm 1993 19

1.4.2 Giai đoạn năm 1993 cho đến nay 22

Chương 2: CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 24

2.1 Xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24

2.1.1 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24

2.1.2 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28

2.1.2.1 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân 29 2.1.2.2 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức 30 2.1.3 Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32 2.1.3.1 Các điều kiện chung để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 33

2.1.3.2 Các điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng trong một

số trường hợp cụ thể 39 2.1.3.3 Loại đất, hạn đất, diện tích, vị trí số hiệu ranh giới, thời hạn và các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất 42

2.1.4 Giá chuyển nhượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44 2.2 Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 46 2.2.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 46 2.2.1.1 Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47 2.2.1.2 Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47

2.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 51 2.2.2.1 Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 51 2.2.2.2 Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 53 2.2.3 Thời điểm đăng ký và có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất 55 2.2.3.1 Thời điểm đăng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 55 2.2.3.2 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dất 56

2.3 Chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 59 2.4 Trình tự, thủ tục thực hiện của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61 Chương 3: THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀNG THIỆN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH SÓC TRĂNG 70 3.1 Sơ lược về vị trí địa lí cũng như sơ lược về chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng 70 3.2 Thực trạng về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua xét xử của Tòa án nhân dân Sở Tài Nguyên và Môi Trường tại tỉnh Sóc Trăng và những giải pháp kiến nghị để khắc phục 73

3.2.1 Thực trạng về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với giá thỏa thuận ngoài hợp đồng vì phải đống thế suất cao 73

3.2.2 Thực trạng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà quyền sử dụng đất có liên quan đến người thứ ba3.2.3 Thực trạng về hình thức của hợp đồng và việc thực hiện các quyền nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng 76 3.2.3 Thực trạng về hình thức của hợp đồng và việc thực hiện các quyền nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng 81

3.2.4 Thực trạng về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh cũng như trên cả nước hiện nay 87 Kết Luận 91

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống

Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục

vụ đời sống cho mình cũng như cho xã hội Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập.Luật đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so vớiLuật đất đai năm 1993, trong đó các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới

Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền

sử dụng cho chủ thể mới Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Trong các hình thức này,

chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất trong thị trường quyền sử dụng đất Luật đất đai xác định người sử dụng đất

hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản

Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn

ra với nhiều phức tạp, tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến cụ thể là trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng nơi phần lớn đất đai là sản suất nông nghiệp, tạo ra không ý khó khăn cũng như tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn do thực hiện hợp đồng chuyển nhượng không đúng như pháp luật đã quy định Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Sóc trăng, tìm ra những nguyên nhân dẫn tới những bất cặp trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,từ đó

đưa ra những giải pháp khắc phục những hạn chế của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Toà án

Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài" Hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực trạng và giải pháp trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng" làm luận văn cử nhân luật của sinh viên

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng cũng như trên cả nước

Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng Qua đó, người viết thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện những hạn chế của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng nói riêng và trên cả nước nói chung có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn áp dụng pháp luật

3 Mục đích, phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu của đề tài

Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất - quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng trên một phạm vi cụ thể là trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng thuộc khu vực Đồng bằng Song Cửu Long phần lớn là sản xuất nông nghiệp

Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định về hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng để góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng

Để đạt được mục đích trên tác giả đã đi sâu phân tích các khái niệm cơ bản,

có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng và phân tích các nội dung

của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong pháp luật dân sự Việt Nam, và những thực tiễn áp dụng hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng

4 Cơ sở lý luận và phương pháp nguyên cứu

Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng về Nhà nước về đất đai

Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp

5 Ý nghĩa của kết quả nguyên cứu

Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng cũng như trên phạm vị cả nước

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Cơ sở pháp lý về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 3: Thực trạng và hướng hoàn thiện về hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng

Chương 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là một tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, trong chế độ phong kiến và tư sản đất đai thuộc sỡ hữu tư nhân, dưới chế độ xã hội chủ nghĩa đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân, đất đai phục vụ lợi ích chung của nhân dân lao động và toàn thể xã hội mà Nhà nước là người đại diện Do đó khi nói đến quyền sử dụng đất, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ cả ba quyền đối với đất đai là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất Trong những quyền năng đó thì quyền sử dụng là

có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Nhưng trên thực tế xét thấy, nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội thông qua những hình thức như: giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người trực tiếp sử dụng đất

Trước hết ta phải hiểu quyền sử dụng đất là một quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện các hoạt động cụ thể trên đất mà cụ thể là khai khác tính năng sử dụng của đất Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho

xã hội Chẳng hạn như:

+ Trong cuộc sống, đất đai là nơi để con người trú ngụ, nhờ có đất đai và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có thể tồn tại như: đi lại, lao động, nghỉ ngơi, những sinh hoạt thường ngày nhất trong cuộc sống Nếu như không có đất thì cuộc sống con người khó có thể tồn tại được

+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản đất đai là một tư liệu sản xuất quang trọng nhất và không thể thiếu được Nhờ việc thực hiện quyền sử dung đất mà người sử dụng đất đã khai khác các nguồn lợi trực tiếp từ đất Nếu như không có đất, thì lao động của con người không thể thực hiện được chẳng hạn: không thể trồng trọc, chăn nuôi để phục vụ cho những nhu cầu thiết yếu thường ngày của con người C, Mác cho rằng: “Lao động là yếu tố

cơ bản của quá trình sản xuất nhưng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải

vật chất – Lao động phải kết hợp với đối tượng lao động mới sản xuất ra của cải vật chất”.1

+ Trong lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị, xã hội, quốc phòng, an ninh đất đai đóng một vai trò hết sức quang trọng Thông qua các hành vi sử dụng đất mới tạo ra được các giá trị vật chất và tinh thần để thúc đẩy sự phát triển của đất nước cũng như sự phát triển của nhân loại

Bên cạnh quyền sử dụng đất được xem là một quyền tự nhiên, Thì quyền sử dụng đất được xem là một quyền năng pháp lý Quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ một cách cụ thể trong những văn bản pháp luật và dưới luật, chẳng hạn như trong Hiếp pháp, luật, nghị đinh… Kể từ Hiến pháp 1980 ra đời

đã quy định đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân (Điều 19 hiến pháp năm 1980) Nhà nước vừa là người đại diện vừa là chủ thể quản lý đối với đất đai Nhưng trong giai đoạn này, trên thực tế nhà nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ về quyền sỡ hữu của mình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức kinh tế hộ gia đình cá nhân Việc tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy Những người sử dụng đất cảm thấy “bỡ ngỡ” vì mình không phải là chủ sỡ hữu mảng đánh mà mình đang khai khác Nhưng họ cảm thấy dường như việc tuyên bố này không mất mát gì đối với họ, vì trên thực tế họ vẫn được quyền khai khác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sỡ hữu của mình Tuy nhiên trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm và chú trọng thỏa đáng Pháp luật chỉ chú trọng phần lớn đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp cho quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sỡ hữu trước đó, chẳng hạn như đôi lúc người sử dụng đất có quyền sử dụng mảnh đất của mình như họ lại không có khả năng khai khác hoặc không có khả năng khai khác, mà nhà nước lại không cho họ được chuyển đổi chuyển nhượng cho thuê cầm cố làm hạn chế quyền sử dụng đất của người sử dụng đất dẫn đến tình trạng bỏ đất hoang hóa Chính vì thế, dẫn đến người sử dụng đất không chủ động khai khác hết những tiềm năng mà đất sẵn có Tạo ra

sự khủng hoảng kinh kế nông nghiệp của nước ta trong những năm đầu thập niên

1980

Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Quốc hội thông qua luật đất đai gồm 6 chương với 57 điều Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước

1 Trích giáo trình những nguyên lý cơ bản của chủ nghĩa Mác-Lê nin nhà xuất bản chính trị Quốc gia

với tư cách là người đại diện chủ sỡ hữu về đất đai và những người đang sử dụng đất Luật đất đai đã quy định được một cách cụ thể và có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất Trên thực tế, luật đất đai năm 1987 bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sỡ hữu toàn dân đối với đất đai Tuyên nhiên trong giai đoạn này pháp luật quy định nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng dưới mọi hình thức, từ đó tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất Trước tình hình đó, Hiến pháp năm 1992 và luật đất đai năm 1993 ra đời đánh dấu một mốc lịch sử quang trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân

do nhà nước thống nhất quản lý, thể hiện sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất Cụ thể là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất2 Như vậy, trong giai đoạn này quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đã được mở rộng hơn Nhờ vào đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai khác sử dụng đất

mà còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không có nhu cầu sử hoặc không có điều kiện sử dụng đất Đây là điểm nổi bật lớn nhất của luật đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho sự hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh kế đem lại từ đất Cùng với việc pháp luật thừ nhận đất đai có giá bằng việc nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đã được xem như là một quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất có thể đưa quyền sử dụng đất của mình vào tham gia các giao dịch dân sự

Luật đất đai năm 1993 đã khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc chuyển nhượng này là một trong những hình thức sử dụng nhiều nhất trong việc chuyển quyền sử dụng đất Thừa kế và phát huy những điểm mới của luật đất đai 1993 thì điều này được tiếp tục khẳng định tại luật đất đai 2003, và nó được ghi nhận chính thức hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp và điều này được quy định trong Điều 106 khoản 1 Luật đất đai năm 2003 Tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sỡ hữu đất với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung lẫn ý nghĩa Cụ thể:

2

Trích Điều 3 khoảng 2 của luật đất đai năm 1993 “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”

+ Quyền sỡ hữu đất đai là quyền ban đầu, còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất

+ Quyền sỡ hữu đất đai là một quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất

lại không chọn vẹn và đầy đủ Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất không có đầy

đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sỡ hữu Thứ hai,

không phải người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 9 quyền của người

sử dụng đất, mà phải tùy vào những trường hợp những điều kiện mà người sử dụng đất có một trong hoặc có đủ chính quyền mà pháp luật quy định Luật đất đai năm 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất Chẳng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác ( Điều 113 luật đất đai năm 2003) tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, gốp vốn bằng tài sản thuộc sỡ hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền thế chấp bảo lãnh, gốp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111 luật đất đai năm 2003) Hoặc chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất hay trả tiền cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy

đủ chính quyền năng nói trên

Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực hiện quyền sỡ hữu toàn dân về đất đai Theo đó, Nhà nước với tư cách đại diện chủ sỡ hữu, có quyền định đoạt đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng những hình thức như: giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa

vụ khác nhau Chẳng hạn như Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất không cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, trường hợp nhà nước cho thuê đất thì người sử dụng đất thuê phải trả tiền thuê đất hàng năm hoăc

cả thời gian thuê, nếu trả tiền cho cả thời gian hoăc trả tiền thuê cho trước thời

gian mà số năm trả trước còn lại ít nhất là 5 năm thì có các quyền thực hiện các giao dịch trên đất đai…

Từ những phân tích trên, quyền sử dụng đất là quyền khai khác các lợi ích từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất và định đoạt quyền sử dụng đất trong khuôn khổ của pháp luật Quá trình hình thành, vận động và phát

triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sỡ hữu toàn dân đối với đất đai mà người đại diện chính là Nhà nước Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất

là một phạm trù khá rộng, bao gòm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau Trong

đó có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các quyền này thay đổi hoặc chấm dứt trong một “khuôn khổ” nhất định mà pháp luật đã quy định một cách cụ thể Những quy định về khuôn khổ này thể hiện ý chí của Nhà nước, được thực hiện bằng việc ban hành các quy định pháp luật bắt buộc người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải thực hiện một cách nghiêm túc Những quy định này vừa có tính ổn định, vừa có tính biến đổi tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển của xã hội

Giữa hai khái niệm quyền sử dụng trong Bộ luật dân sự và quyền sử đối với đất đai là hai khái niệm có những điểm tương đồng và khác nhau Như ta đã biết,

quyền sử dụng tài sản trong Bộ luật dân sự là quyền “ khai khác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác”3 Như vậy, quyền sử dụng trong Bộ luật dân sự

là quyền khai khác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Còn quyền sử dụng đất thì rộng hơn so với quyền sỡ hữu trong Bộ luật dân sự, vì trong quyền

sử dụng đất người sử dụng đất có quyền chiếm hữu đất mà mình đang có quyền

sử dụng thông qua việc người sử dụng đất có quyền nắm giữ, quản lý quyền sử dụng đất của mình, đồng thời trong quyền sử dụng đất người sử dụng có quyền định đoạt quyền sử dụng đất của mình thông qua việc người sử dụng đất có quyền chuyển giao quyền sử dụng đất mà mình đang có cho người khác, bằng các hình thức như chuyển đổi, chuyển giao, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc từ bỏ quyền sử dụng đất của mình, như tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho người khác, trả đất lại cho Nhà nước Như vậy, quyền sử dụng đất gần giống như quyền sỡ hữu gồm có cả ba quyền : quyền chiếm hữu, quyền sử

3 Trích Điều 192 của Bộ luật dân sự năm 2005 của Nhà xuất bản chính trị quốc gia

dụng và quyền định đoạt quyền sử dụng đất của mình Bên cạnh đó, giữa quyền

sử dụng đất và quyền sử dụng trong Bộ luật dân sự cũng có những điểm tương

đồng với nhau như: thứ nhất, cả hai quyền sử dụng này điều là quyền khai khác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, thứ hai, cả hai quyền sử dụng này

khi khai khác không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích của người khác Như vậy, quyền sử dụng đất trên thực tế gần giống như một quyền sỡ hữu gồm có ba quyền: quyền

sử dụng, quyền định đoạt và quyền chiếm hữu quyền sử dụng đất

1.1.2 Khái niệm về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất “là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật đất đai” (theo Điều 697 Bộ luật dân sự 2005) Trên

thực tế ta thấy được quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu nhất hình thức này biểu hiện tập chung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất, nhằm chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác Người được chuyển quyền sử dụng đất trở thành người có quyền khai khác lợi ích và tiềm năng của đất mà mình vừa nhận chuyển nhượng đồng nghĩa với quyền này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoảng tiền mà khoảng tiền này bằng hoặc tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất mà mình vừa nhận đưược

Sự hình thành, phát triển và tồn tại của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dung đất nói chung luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sỡ hữu Nhà nước về đất đai Khái niệm sỡ hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó được xác định trên cơ sở

sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sỡ hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất đai và được Nhà nức thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng quyền

sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất trước nhà nước thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và Nhà nước Nhà nước đóng vai trò là vừa là người đại diện chủ sỡ hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặc chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trận tự nhất định Chẳng hạn như:

+ Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là sẽ khác nhau Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt ra với đất nông nghiệp, lâm nghiệp có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, vì đây là 2 loại đất thiết yếu của đất nước, do Việt Nam là nước nông nghiệp (nông-lâm-ngư-nghiệp) Việc này xuất phát từ ý nghĩa vai trò của loại đất trong quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp

+ Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định về Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Mục đích nhà nước đưa ra các quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Còn người nhận chuyển quyền phải nộp lệ phí trước bạ

và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật Thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất thì Nhà nước còn kiểm soát được sự chuyển dịch quyền sử dụng đất trên thực tế

Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất còn người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

1.2 Đặc điểm của hợp đổng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

1.2.1 Các đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Về mặt bản chất của hợp đồng chyển nhượng quyền sử dụng đất có những đặc điểm cụ thể như:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng trọng thức

Khi nói đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà đặc trưng là hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và

phải công chứng chứng thực “ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”4

Từ quy định trên cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thuộc trường hợp hợp đồng có hiệu lực theo quy định của pháp luật, việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là điều kiện bất buộc để hợp đồng có hiệu lực Vì vậy khi các bên tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng đất phải tuận thủ đúng quy định về hình thức của hợp đồng như đã quy định tại Điều 689 của Bộ luật dân sự 2005 Bên cạnh đó, điều này còn được quy định trong luật đất đai năm 2003 như “ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”5

Điều này còn được thể hiện trong nghị định 181

“Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”6 Từ đó ta thấy rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực, đây là điều kiện bất buộc và không thể thiếu một trong ba vấn đề trên Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không lập thành văn bản hoặc không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng không có hiệu luật

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng có đền bù Khi

hợp đồng bắt đầu được thực hiện, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận chuyển nhượng nhưng đồng thời bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ trả lại một khoảng tiền đền bù lại việc người chuyển nhượng quyền sử dụng đất không còn quyền sử dụng đất nửa Trên thực tế, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng điều xuất phát từ nhu cầu thực tế của mình Nếu như bên nhận chuyển nhượng cần quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng cần một khoảng tiền, và khoảng tiền này xem như là bù đắp cho người chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cả 2 bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng điều được bù đắp khoảng mà mỉnh bỏ

4 Trích Điều 698 khoan 2 của Bộ luật dân sự năm 2005 nhà xuất bản chính trị quốc gia

5 Trích Điều 127 khoản 1 điểm b đoạn 2 của luật đất đai năm 2003 nhà xuất bản chính trị quốc gia Hà Nội

2010

6 Trích Điều 146 khoản 4 của Nghị định Chính phủ năm 2004 hướng dẩn thi hành luật đất đai

ra, bên chuyển nhượng được bù đắp là một khoảng tiền cho việc mình bị mất quyền sử dụng đất, còn bên nhận chuyển nhượng sẽ được bù đắp bằng việc nhận được quyền sử dụng đất bù đắp cho việc mình mất đi một khoảng tiền Từ đó ta nhận thấy rằng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng có đền

bù

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng song vụ Trong

hợp đồng chuyển nhượng đất, gồm có 2 chủ thể gồm bên chuyển nhượng quyền

sử dụng đất (bên chuyển nhượng) và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên nhận chuyển quyền) Trong cả 2 bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngược lại Chẳng hạn như, trong Điều 699 khoản 1 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định của bên chuyển nhượng có nghĩa vụ như sau “chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạn đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận” tương ứng với nghĩa vụ này là quyền của bên nhận chuyển nhượng được quy định tại Điều 702 khoản 2 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định như sau “ yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng diện tích, đúng hạn đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận” Ngược lại nghĩa

vụ của bên nhận chuyển nhượng là quyền của bên chuyển nhượng, như theo quy định tại Điều 701 khoản 1 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định như sau “ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, ngược lại đây chính là quyền của bên nhận chuyển nhượng

và điều này được quy định tại Điều 700 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “bên chuyển nhượng quyền sử dụng đấtcó quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền áp dụng theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật này” Từ phân tích trên cho ta thấy rằng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dất là hợp đồng song quyền, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngược lại

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng được Nhà nước rất quan tâm và chú trọng đến Thể hiện qua việc, Nhà nước ban hành loạt các

văn bản quy định và hướng dẫn thi hành, điển hình như:

+ Trong Bộ luật dân sự có nguyên chương quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là chương XXVIII gồm 6 Điều quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như nội dung, quyền và nghĩa vụ của các bên, tại Điều 698 của Bộ luật dân sự quy định về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ở các Điều 699, Điều 700, Điều 701, Điều 702 của

Bộ luật dân sự năm 2005 là quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Trong luật đất đai cũng quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể như là như Điều 106 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và tại Điều 127 của luật đất đai hiện hành quy định về trình tự thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Bên cạnh đó còn thể hiện trong luật nhà ở, luật xây dựng, các văn bản dưới luật như nghị định 181/2004/ND-CP, Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01 tháng

11 năm 2001, Nghị định 17/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chín phủ quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007, và một số nghị định khác

Như vậy, Nhà nước rất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì đất đai là tài sản vô giá, thuộc quyền sỡ hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện,

do tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai ở nước ta diễn ra rất đa dạng

và phức tạp vỉ phần lớn nước ta sản xuất nông nghiệp nên cần phải được quản lý trật chẽ, vì thế hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Nhà nước quan tâm

và chú trọng

1.2.2 So sánh hợp đồng chuyển nhƣợng đất với một số hợp đồng khác về đất

Để hiểu rõ hơn về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất Người viết đi sâu phân tích và so sánh với một số hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác, để làm nổi bậc lên đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người viết sẽ so sánh một số hợp đồng chuyển quyền

7

Trích giáo trình luật đất đai trường Đại học Cần Thơ khoa luật năm 2009 của ths Nguyễn Thị Thanh Xuân

tiện lợi trong sản xuất nông nghiệp Việc chuyển đổi này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn nhất là sản xuất nông nghiệp Giảm thiểu được số lượng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mõi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình sản xuất

và chăm sóc

Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất

là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất Tuy nhiên giữa hai hình thức này có

sự khác nhau và sự khác nhau này thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển

nhượng quyền sử dụng đất đối tượng của quan hệ là “đổi đất lấy tiền” và việc

thực hiện này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng thể thiết lập quyền sử dụng đất mới của bên nhận chuyển nhượng đất Nhưng trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan hệ này

là“đổi đất lấy đất” trong quan hệ này các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho

nhau để bù đắp giá trị trên lệnh giữa 2 thửa đất, nhưng thực tiến thì cả hai bên điều thiết lập một quyền sử dụng đất mới trên mảnh đất mà mình vừa nhận chuyển đổi Còn hợp đồng chuyển nhượng đất chỉ có một bên thiết lập quyền sử dụng đất mói còn bên chuyển nhượng thì chám dứt quyền sử dụng đất trên mảnh đất chuyển nhượng và không thiết lập quyền sử dụng đất mới nào cả

- Thứ hai, so sánh giữa hợp đồng chyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng mua bán tài sản“là sự thỏa thuận giữa

các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán”8 Vì thế ta nhận thấy rằng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán có nhiều điểm giống nhau, chẳng hạn như cả hai hợp đồng điều chuyển giao tài sản của mình cho người khác và nhận lại một khoản tiền để bù đắp cho việc mình mất tài sản đó Cả hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng mua bán thì bên chuyển nhượng hay bên bán điều cấm dứt quyền tài sản của mình và chuyển giao cho bên mua hay bên nhận chuyển nhượng Trong cả hai hợp đồng này điều có chung những dặc điểm như: đều là hợp đồng song vụ, đều là hợp đồng có đền bù Bên bán hay bên chuyển nhượng đều có nghĩa vụ giao tài sản và bên mua hay bên nhận chuyển nhượng có quyền nhận tài sản đó đồng thời họ phải thực hiện lại nghĩa vụ trả tiền và bên mua hay bên chuyển nhượng có quyền nhận khoảng tiền

đó như đã thõa thuận

8 Điều 428 Bộ luật dân sự năm 2005 nhà xuất bản chính trị quốc gia

Tuy nhiên trên thực tế, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những điểm khác biêt với một số hợp đồng mua bán thông thường khác, chẳng hạn như:

- Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản đối

tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản nhưng thuộc quyền sỡ hữu của bên bán Nhưng trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sỡ hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện Trong hợp đồng mua bán, bên bán có quyền định đoạt tài sản bằng việc bán quyền sỡ hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của người khác, vì tài sản này là thuộc quyền sỡ hữu của mình Trong khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng đất trên mảnh đất còn quyền sỡ hữu là sỡ hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện, nên khi chuyển nhượng cho người khác phải được sự cho phép của đại diện chủ sỡ hữu đối với thửa đất, mà người đại diện ở đây là Nhà nước

- Thứ hai, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi bên

chuyển nhượng chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sử dụng trong một thời hạn, theo đúng quy hoạch kế hoạch mà Nhà nước đã quy định Trong khi đó, hợp đồng mua bán tài sản sau khi bên bán giao tài sản cho bên mua thì bên mua có quyền định đoạt tài sản của mình, sử dụng tài sản theo ý trí, ý muốn của mình vào mục đích mà mình đã định sẵn chỉ cần việc sử dụng này không ảnh hưởng đến người khác và không trái pháp luật

Rõ ràng quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng đất bị ràng buộc, mặc

dù quyền sử dụng đất được chuyển nhượng cho người khác như người nhận được quyền sử dụng đất mặc dù trở thành chủ sử dụng mới quyền sử dụng đất nhưng người nhận chuyển nhượng phải sử dụng trong một thời hạn, kế hoạch quy hoạch nhất định mà trước đó đã được quy định trước đó, không được sử dụng theo ý trí và mục đích của mình Như vậy, phạm vi của hợp đồng mua bán rộng hơn rất nhiều so với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Thứ ba, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên

chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính là nộp thuế, còn bên nhận chuyển nhượng thì phải chịu lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật Đối với hợp đồng mua bán tài sản, bên bán và bên mua không phải thực hiện nghĩa vụ gì đối với nhà nước, trừ những trường hợp những

trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán tài sản một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sỡ hữu và nộp lệ phí trước bạ

Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phương thức chuyển quyền sử dụng đất thực hiện phổ biến nhất trong các hình thức chuyển quyền khác về đất đai Đây là việc chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở có giá, trong đó người chuyển nhượng sẽ chuyển giao hẳn quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận chuyển nhượng và không nhận lại quyền sử dụng nào khác, mà thay vào đó là nhận một khoảng tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất mà mình đã chuyển nhượng Còn người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ xác lập lại quyền sử dụng đất mới cho mình trên thửa đất mà mình vừa nhận chuyển nhượng, đồng thời phải trả một khoảng tiền tương ứng với quyền sử dụng đất đó cho bên chuyển nhượng Từ đó ta thấy, “chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng vận động của quan hệ đất đai Về pháp lý đó là một kiểu hợp đồng theo

đó chủ sử dụng đất này tự nguyện chấm dứt các quyền lợi, nghĩa vụ của mình đối với một thửa đất nào đó và chuyển chúng cho chủ sỡ hữu khác Về mặt kinh tế

đó là sự chuyển nhượng các lợi ích kinh tế do đất đai mang lại từ chủ sử dụng này sang chủ sử dụng kia và đó là biểu hiện của quan hệ thị trường”9 Trong quan

hệ hợp đổng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này, dù cho thử đất được chuyển cho bên nhận chuyển nhượng thì chỉ chuyển quyền sử dụng đất, còn quyền sỡ hữu vẫn thuộc sỡ hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện Việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng này chỉ được thực hiện trong trong thời hạn được giao quyền sử dụng đất cũng như trong phạm vi hạn mức mà pháp luật đã

quy định rõ ràng và cụ thể

1.3 Các nguyên tắc của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Khi nghiên cứu về nghĩa vụ dân sự, chúng ta cần xem xét các nguyên tắc chung áp dụng cho hợp đồng Các nguyên tắc này là cơ sở cho sự thành lập thi hành và chấm dứt hợp đồng nói chung Trước hết ta cần xem các nguyên tắc chung của hợp đồng dân sự là:

Thứ nhất, hợp đồng phải thể hiện sự tự do ý chí của các bên khi tham gia

giao kết Nguyên tắc này cho phép cá nhân được tự do trong việc giao kết hợp đồng và khẳng định quyền của mỗi cá nhân tham gia vào giao dịch chỉ phụ thuộc

9

Trích giáo trình Luật đất đai trường Đại học Cần Thơ năm 2009 khoa luật của ths Nguyễn Thị Thanh Xuân

vào chính họ, ý chí của họ được thể hiện một cách độc lập và xuất phát từ ý chí

cá nhân

Thứ hai, hợp đồng phải tập hợp những cam kết được pháp luật thừa nhận và

chấp nhận Chế định hợp đồng luôn tôn trọng sự tự do của các bên giao kết, song

sự tự do đó phải giới hạn trong khuôn khổ pháp luật, nói cách khác pháp luật chỉ bảo vệ các cam kết không xâm hại đến trận tự pháp luật, trận tự công cộng Như vậy, pháp luật chỉ bảo vệ quyền và lợi ít của các bên trong hợp đồng, song các quyền và lợi ích này không xâm phạm đến trật tự công cộng và lợi ích công

Thứ ba, hợp đồng là sự ưng thuận, cam kết thể hiện sự thống nhất ý chí

của các bên tham gia hợp đồng, đây là một trong những yếu tố cơ bản nhất thiết lập nên hợp đồng của các bên giao kết, nếu mà thiếu sự ưng thuận thì không thể coi là hợp đồng Nguyên tắc xem trọng ý chí của các bên, xem sự thể hiện ý chí của các bên giao kết hợp đồng là yếu tố quyết định sẽ hình thành hợp đồng Tuy nhiên, khi nguyên cứu về hợp đồng dân sự tức là tìm hiểu các nguyên tắc chung của hợp đồng đó nhưng đồng thời cũng tìm hiểu các nguyên tắc riêng biệt của mỗi hợp đồng, trên thực tế, thì mõi hợp đồng điều có các nguyên tắc riêng khác biệt với hợp đồng khác Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng cụ thể không những tuân thủ theo các nguyên tắc chung áp dụng cho mọi dạng hợp đồng dân sự mà còn phải tuân thủ những nguyên tắc riêng biệt khác quy định cho hợp đồng chuyển nhượng đất cụ thể Các nguyên tắc này áp dụng xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi cơ quan nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuận thủ và tuân theo các nguyên tắc đó Các nguyên tắc riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể như:

1.3.1 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, bảo đảm lợi ích chính đáng của người sử dụng đất

Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng thực hiện quyền chuyển nhượng của mình xuất phát từ việc họ không muốn sử dụng hoặc không có điều kiện sử dụng quyền sử dụng đất đó để hướng tới lợi ích thu được bằng tiền; bên nhận chuyển nhượng sẵn sàn bỏ ra một khoảng tiền để trả cho người sử dụng dất để nhận lại được giá trị quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng Cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng điều xuất phát từ nhu cầu thực tế của mình Như vậy, mõi bên chuyển nhượng và nhận

chuyên nhượng điều có mục đích riêng của mình, như họ lại có một ý chí chung

đó là cùng nhau thỏa thuận trao đổi quyền sử dụng đất lấy tiền để thỏa mãn những nhu cấu thiết thực của mình Sự thống nhất ý chí này được thể hiện một cách bình đẳng và chỉ khi giải quyết thỏa đáng lợi ích vật chất của cả hai bên thì mới thúc đẩy quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách lành

mạnh

1.3.2 Việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải phù hợp với các quy định của pháp luật

Khi các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các nội dung mà hai bên

thỏa thuận trong hợp đồng phải phù hợp vói các quy định của pháp luật, cụ thể là phù hợp với các quy định tại chương XXVII phần thứ 5 của Bộ luật dân sự năm

2005 và pháp luật về đất đai Ngoài ra, các việc chuyển nhượng không được trái với các quy định ở các văn bản quy phạm pháp luật khác Việc chuyển quyền sử dụng đất mà đặc biệt là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật quy định cụ thể và chặt chẽ, đòi hỏi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ cả về mặt nội dung và hình thức của hợp đồng, mà khi vi phạm một trong hai quy định đó thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

sẽ không được pháp luật công nhận, điều này được thể hiện trong quy định sau

“việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất”10, “thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản” 11

10

trích Điều 692 của Bộ luật dân sự năm 2005 Nhà xuất bản chính trị quốc gia

11 Trích Điều 404 khoản 4 Bộ luật dân sự năm 2005 Nhà xuất bản chính trị quốc gia

cho thuê đất hay hợp thức quyền sử dụng đất, Nhà nước xác định rõ thời hạn sử dụng đất và người được Nhà nước giao đất, thuê đất, hợp thức quá quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng trong khoảng thời gian đó Vì thế, sau khi nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của nhà nước về thửa đất được chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, đúng thời hạn sử dụng và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà Nhà nước đã đưa ra ở

địa phương tại thời điểm mà các bên chuyển nhượng

1.4 Lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất từ năm 1987 cho đến nay

Năm 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI thông nghị quyết của đại hội ở

kỳ đổi mới Với việc áp dụng cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa toàn

bộ các quan hệ kinh tế vận động theo cơ chế mới, năng động hiệu quả hơn Các quan hệ đất đai do vậy, cung nằm trong quy luật vận động này Trong giai đoạn này nền kinh tế bắt đầu vận hành và phát triển, các quan hệ về chuyển quyền sử dụng đất cũng vận động và phát triển ngày càng đa dạng và phức tạp Chính vì thế Quốc hội cho ra đời luật đất đai năm 1987 thông qua ngày 29 tháng 12 đã

mở ra bước lịch sử lớn trong việc điều chỉnh quan hệ đất đai của Nhà nước Lần đầu tiên nhà nước quy định cụ thể, chi tiết về chế độ quản lý về quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất Đất đai được xác định là tài sản của toàn dân Người

sử dụng đất có quyền khai khác, sử dụng và hưởng các thành quả đầu tư trên đất,

trong giai đoạn này việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được pháp luật thừa nhận Nhà nước nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng đất đai Nhưng

trên thực tế, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn diễn ra với những hình thức trái pháp luật Như vậy, trong giai đoạn này hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vẫn diễn ra trên thực tế nhưng không nhiều và không được pháp luật thừa nhận Vì thế móc giai đoạn năm 1987 là móc giai đoạn quan trọng đánh dấu

sự gần hình thành của sự chuyển quyền sử dụng đất trên thực tế và dần phát triển mảnh mẽ qua các giai đoạn sau và cho đến nay

1.4.1 Giai đoạn từ năm 1987 cho đến năm 1993

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khái niệm mới được hình thành trong chế độ đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân, tức là khái niệm này được bất đầu hình thành trong Hiến pháp năm 1980 ngày 18 tháng 12 Trong Hiến pháp

quy định “đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa điều thuộc sỡ hữu toàn dân” (quy định tại điều

19 của Hiếp pháp năm 1980), và “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy

hoạch chung, nhằm bảo quản đất đai đước sử dụng hợp lý và tiết kiệm” (quy

định tại điều 20 của Hiếp pháp năm 1980) Nhưng trong giai đoạn này, chế độ quản lý và sử dụng ruộng đất mang đầy đủ những đặc trưng của cơ chế kế hoạch hóa tập trung quan liêu bao cấp Cơ chế kinh tế bao cấp chi phối mọi hoạt động của xã hội, trong đó có đất đai được quản lý dưới hình thức cấp phát, Nhà nước quản lý kinh tế theo chỉ tiêu kế hoạch Vì thế việc đầu tư cải tạo bồi bổ đất cũng

bị sao lãng, tỷ lệ đất hoang hóa hoặc sử dụng không đúng giá trị nhiều Trên thực

tế có những người có quyền sử dụng đất nhưng họ không muốn hoặc không có điều kiện để khai khác sử dụng đất, mà trong giai đoạn này việc chuyển nhượng, mua bán hay tranh chấp đất đai trong giai thời kỳ này hầu như không xảy ra Vì

là trong thời giai đầu của chế độ “đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân” thì hợp đồng

chuyển nhượng quyền chưa được chấp nhận, hay nói cách khác là, các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn đầu năm 1980 không được pháp luật thừa nhận Như trên thực tế vẫn có một số ít những sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng điều là bất hợp pháp Sự nghiêm cấm hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được áp dụng trong luật đất đai năm 1987 thông qua ngày 29 tháng 12 Dù nghị quyết Đai hội lần thứ VI đã định hướng những đường lối đổi mới theo cơ chế thị trường, nhưng các quy định của luật đất đai năm 1987 vẫn chưa bắt nhịp được những định hướng mới đó Trong luật này, các quan điểm về đất đai vẫn dựa trên cách nhìn của cơ chế kế hoạch hóa tập chung Vì thế việc sử dụng đất đai trong giai đoạn này cũng bị hạn chế làm kiềm hãm sự phát triển của các quan hệ chuyển dịch đất đai, làm tác động mạnh mẽ đến nền sản xuất nông nghiệp của nước ta Trong giai đoạn này, việc chuyển dịch quyền sử dụng đất chỉ được luật chấp nhận trong ba trường hợp cụ thể sau:

- Khi người được giao đất đai chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đai đó

- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp

- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân đã thõa thuận đổi dất đai cho nhau để tổ chức lại sản xuất

Từ đó ta thấy rằng, luật đất đai năm 1987 đã không thể thể chế hóa được tinh thần đổi mới của nghị quyết của Đại hôi Đảng lần thứ VI, với việc áp dụng nền

cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Đất đai vẫn chưa được xem là hàng hóa, vẫn chịu ảnh hưởng của cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu bao cấp Trong luật đất đai năm 1987 ta thấy có những điểm đối lập với nhau như là,

luật nghiêm cấm việc chuyển nhượng mua bán đất đai, phát canh thu tô với mọi hình thức nhưng lại “ bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất được giao khi không sử dụng đất”12 và được thừa kế chuyển nhượng bán đất “người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sỡ hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”13 Nhưng vậy, theo quy định thì không cho phép mua bán chuyển nhượng đất đai như sự chuyển nhượng vẫn có thể diễm ra với hình thức mua bán nhà ở rồi sở hữu luôn phần đất có nhà ở đó, như vậy việc chuyển nhượng trên thực tế vẫn được diễn ra mặt dù pháp luật ngăn cấm Từ đó cho thấy những quy định của pháp luật và thực tiễn trong quan hệ mua bán chuyển nhượng đất trong giai đoạn này mâu thuẩn với nhau gay gắt

Trước tình hình đó, Nhà nước ta đã đánh giá một cách nghiêm túc, và khách quan về việc thực thi luật đất đai năm 1993 sau năm năm áp dụng từ đó đưa ra những giải pháp để khắc phụ tình trạng đó, bằng việc xây dựng một văn bản mới thay thế cho luật đất đai năm 1987 Luật đất đai thứ hai được quốc hội thông qua ngày 17 tháng 7 năm 1993 và có hiệu luật từ ngày 15 tháng 10 năm 1993, là một đạo luật quan trong góp phần điều chỉnh quan hệ đất đai phù hợp với cơ chế mới theo xu hướng cở chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Luật đất đai năm 1993 đã thể hiện được những quan điểm thích nghi dần với

cơ chế thị trường, xoá bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ sử dụng đất Người sử dụng đất được quyền định đoạt quyền sử dụng đất của mình để làm sao khai khác tối đa được giá trị của đất đai Tại Điều 3 và Điều 73 luật đất đai năm 1993 đã

quy định các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn và thuế chấp quyền sử dụng đất14 Như vậy, trong luật đất đai nam1993 hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất được

12 Trích từ Điều 3 luật đất đai năm 1987 “Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu

tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình

tự, thủ tục do pháp luật quy định” của nhà xuất bản chính trị quốc gia

13 Trích Điều 17 luật đất đai năm 1987 “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó.” Của nhà xuất bản chính trị quốc gia

14

Trích Điều 3 khoảng 2 của luật đất đai năm 1993 “hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”

pháp luật thừa nhận và ghi vào trong điều luật quy định một cách cụ thể Luật đất đai năm 1993 đa thích nghi dần dần với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Người được giao quyền sử dụng đất tuy không có quyền sỡ hữu đất

đai nhưng pháp luật đã cho họ quyền tự “định đoạt” đất đai trong khuôn khổ

được pháp luật đã quy định

Như vậy, trong luật đất đai năm 1993 đã thể chế được những đường lối chủ

chương của Đảng Người sử dụng đất đã được quyền chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trong thực tế cũng như được pháp luật thừa nhận Đây là một trong bước đột phá của luật đấi đai năm 1993 tạo nền tảng và tiền đề để người sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất của mình, để người sử dụng đất có thể khai khác tối đa giá trị của đất đai mà mình là chủ sử dụng

1.4.2 Giai đoạn năm 1993 cho đến nay

Từ luật đất đai năm 1993 thì Nhà nước đã thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng hợp pháp của việc chuyển quyền sử dụng đất trên thực tế Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của kinh tế - xã hội, các quan hệ đất đai không ngừng vận động và phát triển trong nền kinh tế thị trường, từ đó làm cho các dự liệu trong luật đất đai năm 1993 có những vấn đề không còn phù hợp với thực tiễn trong quá trình vận hành của đất đai Dẫn đến những bất cập mà luật đai năm 1993 không dự liệu được

Trước tình hình đó, từ tháng 11 năm 1996 Nhà nước ta đã chủ trương sữa đổi một số quy định không phù hợp mà luật đất đai năm 1993 đã dự liệu từ trước Ngày 02 tháng 12 năm 1998 luật sữa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai

1993 được Quốc hội khoá XI kỳ hợp thứ tư thông qua, Và luật này gọi là luật đất đai sữa đổi, bổ sung năm 1998 Nội dung chủ yếu nhằm luật hoá các quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đồng thời xác định rõ các hình thức giao đất và cho thuê đất để làm căn cứ quy định các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đó

Luật đất đai năm 1993 còn được tiếp tục bổ sung lần thứ hai năm 2001 tại kỳ hợp thứ 9 Quốc hội khoá X và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2001 Các bổ sung này đã góp phần làm rõ trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và thực hiện đa dạng trong áp dụng các hình thức sử dụng đất Cụ thể trong các quy định này, Chính phủ đã ban

hành một số nghị định về việc thủ tục chuyển nhượng cho thuê, thừa kế, thế chấp

quyền sử dụng đất là nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 23 tháng 3 năm 1999 và

nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01 tháng 11 năm 2001 sửa đổi một số điều của nghị định 17/1999/NĐ-CP

Những văn bản này đã góp phần to lớn trong việc quản lý đất đai đã tạo được

sự tăng trưởng ổn đinh cho nền kinh tế và nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho người dân Tuy nhiên, từ việc sữa đổi bổ sung nhiều lần như thế ta nhận thấy rằng quan hệ đất đai qua từ giai đoạn phát triển theo sự phát triển của nển kinh tế thị trường, phát triền ngày càng nhanh chóng và khó kiểm soát Chính vì sự phát triển nhanh chóng của các quan hệ đất đai làm cho luật đất đai năm 1993 không còn phù hợp với sự phát triển của các quan hệ đất đang diễn ra trong thực tế Chính vì thế, việc xây dựng một luật đất đai mới là sự hết sức cần thiết trong thực tế Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII, VIII và IX của ban chấp hành chung ương Đảng điều khẳng định về việc tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước đả xác định rõ: quyền sử dụng đất là quyền đặc biệt Những chính sách về đất đai phải chú ý đầy

đủ các mặt kinh tế, chính trị, xã hội, đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất, chủ động vững chắc thị trường bất động sản có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh kế trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, không tách rời thị trường quyền

sử dụng đất với các tài sản gắn liền với đất; chống đầu cơ đất, Nhà nước quản lý giám sát các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có các quy định cụ thể

Chính vì thế luật đất đai năm 2003 ra đời kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của luật đất đai năm 1993 Đồng thời cũng bổ sung những quy định

mà luật đất đai năm 1993 không còn hợp lý nửa, bên cạnh đó có nhiều đổi mới về

hồ sơ, thủ tục quyền sử dụng đất đai, đơn giản hóa thủ tục hành chính; giảm thiểu văn bản hướng dẫn thi hành Luật quy định quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa (nhưng đây là một hàng hóa đặc biệt) tham gia vào thị trường bất động sản, quy định các chính sách về đất đai, và thị trường quyền sử dụng đất…

Cùng với sự điều chỉnh của các văn bản của luật đất đai, Bộ luật dân sự 1995

ra đời đánh dấu bước phát triển vượt bậc, đồng thời khẳng định vị trí quan trọng của pháp luật dân sự và đặc biệt trong nền kinh tế thị trường khi mà các quan hệ lưu thông về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng phức tạp hơn, điều này quy định rõ ỡ những quy định tại những điều luật ở chương III phần thứ

5 của bộ luật dân sự năm 1995 Cũng như các lần sửa đổi của luật đất đai, do sự chuyển biến trong các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất ngày càng phức tạp và

diễn ra mạnh mẽ hơn đặc biệt là trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính vì thế nên nên bộ luật dân sự mới ra đời thay thế cho bộ luật dân sự năm 1995 nằm đắp những chỗ còn thiếu của bộ luật 1995 Trong đó chương quy định về chuyển quyền sử dụng đất cụ thể là chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở chương XXVIII phần thứ 5 của bộ luật dân sự năm 2005, một cách cụ thể và hoàn chỉnh

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ khi hình thành cho đến nay phát triển nhanh chống và rất phức tạp Làm cho thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra đa dạng và phong phú, thực tiễn cho thấy vì sự phát triển của thị trường chuyển quyền sử dụng đất làm cho luật đất đai và cả bộ luật dân sự phải thay đổi và bổ sung nhiều lần khi những bộ luật này được ban hành và áp dụng Từ đó cho thấy,từ khi hình thành thị trường chuyển quyền sử dụng đất phát triển nhanh chống qua các giai đoạn tạo nên sự đa dang và phong phú làm cho thị trường bất động sản mà đặc biệt là trong lĩnh vực chuyển quyền

sử dụng đất

Chương 2

CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT 2.1 Xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.1 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

điều này được quy định tại Điều 689 khoản 2 Bộ luật dân sự 2005 “hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

do các bên liên quan lập nhưng không trái với các quy định của pháp luật về dân

sư Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải làm thủ tục đăng ký tại ủy ban nhân dân huyện (nếu đất ở nông thôn); tại Ủy ban nhân dân tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương (nếu đất ở đô thị)15 Theo quy định của pháp luật, đất đai là thuộc hình thức sỡ hữu của Nhà nước do Chính phủ thống nhất quản lý Do vậy, khi giao dịch các bên phải lập “ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” chứ không phải lập “hợp đồng mua bán đất” như đối với trường hợp mua bán nhà ở

15 Trích giáo trình Luật dân sự Việt Nam trường Đại học luật Hà Nội nhà xuất bản công an nhân dân

Tự do thỏa thuận là một trong những nguyên tắc quan trọng trong giao kết hợp đồng Điều này có nghĩa các bên được phép lựa chọn hình thức thích hợp khi

ký kết hợp đồng Tuy nhiên để đảm bảo trật tự pháp luật trong giao kết các giao dịch hợp đồng giữa các bên đối với một số hợp đồng pháp luật đồi hỏi người chịu trách nhiệm giao kết hợp đồng phải tuân theo hình thức nhất định nếu không tuân theo hình thức đó thì hợp đồng sẽ không có hiệu lực Vì thế, yếu tố hình thức trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất quan trọng và sự ảnh hưởng của nó đối với hợp đồng mang tính quyết định Hình thức của hợp đồng là cách thức thể hiện ý chí ra bên ngoài dưới hình thức nhất định của các bên chủ thể trong hợp đồng Thông qua cách thức biểu hiện này, người ta có thể biết được nội dung của giao dịch và nó sẽ có ý nghĩa quan trọng trong tố tụng bởi vì nó là chứng cứ xác nhận sự tồn tại quan hệ của các bên trong hợp đồng, từ đó xác dịnh được trách nhiệm của các bên khi có vi phạm xảy ra Hợp đồng có thể lập bởi bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng một hành vi cụ thể Nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và có công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật16 Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định các bên đã tham gia vào hợp đồng, thông qua đó xác định được quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, xác định trách nhiệm của người vi phạm trong hợp đồng Ở nước ta, có thể tìm thấy các quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua Nghị định 79 năm 2001 nghị định Chính phủ ngày 01 tháng 11 năm 2001 quy định về “sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định số 17 năm 1999 nghị định chính phủ ngày 26 tháng 3 năm

1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lai, thừa kế quyền

sử dụng đất và thế chấp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

mà quy phạm về hình thức; nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì tòa án tiên bố hợp đồng vô hiệu; nếu các bên thực hiện nghĩa vụ thì tòa án sẽ công nhận hợp đồng mà các bên đã thực hiện nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì phải lập thành văn bản có công nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền mới có giá trị khi thực hiện và được pháp luật thừa

16 Trích Điều 689 khoản 2 Bộ luật dân sự năm 2005 nhà xuất bản chính trị Quốc gia

nhận Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 không công chứng chứng thực sẽ bị vô hiệu vì hợp đồng vi pham về hình thức của hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

có hiệu lực phải đáp ứng đúng điều kiện về hình thức Theo quy định của pháp luật hiện hành, thì hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

được quy định như sau: “hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luậ 17 ”, như

vậy theo quy định của luật hiện hành thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và phải có công chứng chứng thực đây là hai vấn đề không thể thiếu của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có như vậy thì hợp đồng mới được pháp luật thừa nhận Nếu không đáp ứng được các điều kiện trên thì hợp đồng không được thừa nhận sẽ bị vô hiệu

Nhưng có một vấn đề phát sinh từ Điều 689 khoản 2 Bộ luật dân sự năm

2005, giữa hai hình thức công chứng và chứng thực thì trường hợp nào áp dụng hình thức công chứng, trường hợp nào áp dụng hình thức chứng thực và trường hợp nào có thể áp dụng được cả hai hình thức công chứng và cả chứng thực Vấn

đề này được giải quyết trong Thông tư liên tịch của Bộ Tài nguyên và Môi

trường số 04/2006/TTLT/BTP/-BTNMT về việc “ hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất” quy định

về vấn đề công chứng và chứng thực về bất động sản trong đó có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

+ Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì công chứng tại Phòng Công chứng Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên chuyển nhượng là tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì việc công chứng hợp đồng thực hiện tại phòng công chức, trường hợp này luật quy định hợp đồng phải công chứng

+ Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là hộ gia đình,

cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn hình thức công chứng tại Phòng Công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi

có bất động sản Như vậy, trong trường hợp này hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất có thể lựa chọn được cả hai hình thức, có thể là công chứng hoặc là

17 Tích Điều 689 khoản 2 Bộ luật dân sự 2005 nhà xuất bản chính trị Quốc gia

chứng thực hợp đồng Đa số trong trường hợp này, bên có bất động sản thường chứng thực hợp đồng tại xã, phường thị trấn nơi có đất, vì thuận lợi cho việc thực hiện

+ Hợp đồng, văn bản về bất động sản trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì xác nhận tại Ban quản lý Khu công nghiệp, Ban quản lý Khu Kinh

tế, Ban quản lý Khu công nghệ cao (sau đây gọi là Ban quản lý) Còn trong trường hợp này, người có bất động sản không công chứng hợp đồng tại phòng công chứng cũng không chứng thực hợp đồng tại xã phường thị trấn nơi có đất, mà luật quy định

là trong trường hợp này hợp đồng người có bất động sản phải xin xác nhận tại Ban quản lý Khu công nghiệp, Ban quản lý Khu Kinh tế, Ban quản lý Khu công nghệ cao (sau đây gọi là Ban quản lý)

Như vậy, việc công chứng chứng thực hợp đồng phải tuỳ thuộc từng trường hợp

có thể lựa chọn hình thức công chứng, hoặc hình thức chứng thực hợp đồng, theo đúng quy định của pháp luật đã quy định Như luật khuyến khích hình thức công chứng tại phòng công chứng vì ở hình thức này đảm bảo được tính minh bạch và hợp pháp được đưa lên hàng đầu

Như vậy, theo Bộ luật dân sự hiện hành quy định “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”18

Nếu vi phạm quy định này thì hợp đồng sẽ không được pháp luật công nhận, và sẽ không có hiệu lực khi xảy ra tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng Sau đây người viết xin đưa ra một trường hợp đến từ mail

của Phuctran@ gửi luật sư Huỳnh Văn Nông vụ việc như sau: Tôi mua một lô đất của ông A, lô đất này được tách ra từ một lô đất chưa có sổ đỏ (nhưng hợp lệ,

có nguồn gốc rõ ràng, không tranh chấp) do ông A mua lại của bà B Khi tiến hành hợp đồng mua bán đất với ông A, nội dung hợp đồng ghi rõ ông A có nghĩa

vụ làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho tôi trong thời hạn 3 tháng Hợp đồng này được viết tay trước sự chứng kiến của 3 người, không được công chứng Tôi muốn hỏi trong trường hợp phát sinh tranh chấp do ông A không hoàn thành những cam kết trong hợp đồng thì hợp đồng này có giá trị hay không? Nếu không, tôi nên làm hợp đồng như thế nào? Xin cảm ơn.(Phuc Tran) Đây là một trường hợp thường thấy khi người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế Do người dân không hiểu biết nhiều pháp luật về hợp đồng Trong trường hợp này khi phát sinh tranh chấp, việc chuyển nhượng chỉ được thực hiên

18 Trích Điều 689 khoản 2 Bộ luật dân sự năm 2005 nhà xuất bản chính trị Quốc gia

thông qua “giấy tay” tuy có sự chứng kiến của 3 người nhưng không được công

chứng, chứng thực Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đây chưa được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục luật định Vì theo quy định tại điều 689

Bộ luật dân sự, việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật Một khi hợp đồng này phát sinh tranh chấp, hợp đồng nêu trên có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu Hệ quả là các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận19 Để chuyển nhượng hợp pháp ông A phải liên hệ với UBND phường, xã để được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất nói trên Sau khi đã có giấy chứng nhận, mới tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông A bằng văn bản và phải công chứng xác nhận và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính để sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như thế khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển quyền

sử dụng đất thì hợp đồng này mới được pháp luật thừa nhận và giải quyết theo quy định của pháp luật Như vậy hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất là rất quan trọng nếu như sai phạm có thể dẫn tới hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do vi phạm về hình thức

2.1.2 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác Các chủ thể trong hợp đồng này là bên chuyển giao quyền sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất)20

Để cho hợp đồng có thể thi hành hợp pháp, các bên ký kết phải hiểu rõ hợp đồng đồi hỏi những gì hay nói cách khác là phải đồng ý cùng chung điều khoản trong hợp đồng Thêm nửa, họ phải tiến hành hợp đồng một cách tự nguyện và phải có sự chứng minh có sự cam kết qua lại, sự hiện diện của giá trị trao đổi tiền bạc hay vật gì khác có giá trị Nhưng dù những yếu tố đã có, hợp đồng cũng không có hiệu luật nếu các bên ký kết hợp đồng không có năng lực pháp luật, tức

là khả năng pháp lý của các bên ký kết để ràng buộc chính họ vào hợp đồng và thi hành bất cứ lời hứa nào đã hứa với nhau Theo đó, chủ thể củ hợp đồng

19

Quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 nhà xuất bản chính trị quốc gia

20 Trích giáo trình luật dân sự Việt Nam tâp II nhà xuất bản công an nhân dân

chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm một số chủ thể sau:

2.1.2.1 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là

hộ gia đình, cá nhân

Thứ nhất, hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

hoặc không thu tiền sử dụng đất, nếu là giao đất lần thừ hai thì phải sử dụng đất được 10 năm thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất21

Hộ gia đình, cá nhân thuê đất của Nhà nước trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất nhiều năm mà thời gian còn lại ít nhất là 5 năm22 Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp

mà đã trả trước tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đã được trả còn lại ít nhất năm năm Bên cạnh đó, theo quy định của Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm

2004 của Chính phủ về việc thi hành của Luật Đất đai, thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định “hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất” thì điểu kiện để hộ gia đình cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: hộ gia đình cá nhân đã được cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, tại Điều

66 khoản 1 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định “bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải có giấy chứng nhận mới thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 66 khoản 2 Nghị định 84/2007/NĐ-CP Theo Điều

66 khoản 2 Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định các trường hợp sau đây: sau ngày 01/01/2008 nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất Một là, trường hợp người sử dụng đất

đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật trước ngày 01/11/2007 mà chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp chứng nhận Hai là, người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 50 khoản 1, 2, 5 của Luật Đất đai năm 2003 Đồng thời với việc có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hộ gia đình cá nhân được

21

Trích Điều 113 khoản 3 luật đất đai năm 2003

22 Trích Điều 114 khoản 2 luật đất đai năm 2003

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 99 khoản 1 điểm

B Nghị định chính phủ “ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền

sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” trừ những trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định này, bao gồm những trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình cá nhân không được nhận chuyển nhượng đối với trường hợp

mà pháp luật không cho phép

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ

Thứ hai, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có

thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền cho cả thời gian thuê, thuê lại đất trong khu công nghiệp khu kinh tế thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23 theo quy định của pháp luật hiện hành Đồng thời người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, theo quy định tại Điều 120 khoàn 1 của luật đất đai “ người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế” và theo Điều 99 khoản 1 điểm B của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định như sau “người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế” và những người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng điều chỉnh của nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.1.2.2 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là

tổ chức

Thứ nhấ, Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

hoặc trả tiền thuê mà có nguồn góc từ ngân sách Nhà nước thì được phép chuyển

23 Trích từ Điều 199 khoản 3 và Điều 120 khoàn 2 của luật đất đai năm 2003

nhượng quyền sử dụng đất24 Tổ chức kinh tế thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm

2004 mà trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm mà số năm còn lại ít nhất là năm năm thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tổ chức kinh tế là pháp nhân sử dụng đất mới được hình thành do góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức mình Tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất giao có thu tiền sử dụng đất cũng được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời tổ chức kinh tế được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, quy định tại Điều

99 khoản 1 điểm B Nghị định chính phủ “ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” trừ những trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định này, bao gồm những trường hợp sau đây:

+ Tổ chức, hộ gia đình cá nhân không được nhận chuyển nhượng đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trừ trường hợp được chuyển mục đích

sử dụng đất theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đã xét duyệt

Thứ hai, Đối với tổ chức nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền

thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và thuê lại đất trong khu công nghiệp khu kinh tế, khu công nghiệp cao thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất25

khi có nhu cầu Bên cạnh đó đối với tổ chức việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có một trong các điều kiện sau: đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất; đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp; đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả Đồng thời đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức liên danh giữa Nhà nước đầu tư trong nước và nhà đầu tư 100% vốn nước ngoài (gọi chung là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) được nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước Cụ thể

là được ghi nhận tại Điều 24 khoản 1 nghị định 84 năm 2007 của Chính phủ quy định như sau: “Tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu

tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có một trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài

24

Quy định tại Điều 112 khoàn 2 luật đất đai năm 2003

25 Trích từ Điều 119 khoản 3 và Điều 120 khoàn 2 của luật đất đai năm 2003

(trong Điều này gọi chung là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) được nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước trong các trường hợp sau đây:

a) Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp và khu kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 35 Nghị định này;

b) Dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao;

c) Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nông thôn;

d) Dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh;

đ) Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng dùng chung của dự án”

Như vậy, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các chủ thể là hộ giia điình, cá nhân và tổ chức Các chủ thể này được pháp luật quy định những điều kiện để trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chẳng hạn như đáp ứng về năng lực pháp luật và năng lực về hành vi,

có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ quy định tại Điều 50 các khoản 1, 2, 5 của Luật Đất đai hoặc các loại giấy tờ khác theo quy định của pháp luật, cùng với những điều kiện khác để trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.3 Đối tƣợng của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự mang tính vận động, là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển nhượng sang người được chuyển nhượng Khi đó, người sử dụng đất có hành vi giao đất

và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng và đây là việc chuyển quyền và nghĩa vụ thông qua một hợp đồng dân sự26

Tuy nhiên, sẽ là sai lầm khi quan niệm việc chuyển nhượng này là hợp đồng mua bán đất Bởi vì, chế độ pháp lý về đất đai cũng như những quy định về quyền sử dụng đất xuất phát từ việc đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân Như vậy, bản

thân đất đai không được xem là hàng hóa mà chỉ đưa vào thị trường “quyền sử dụng đất” Vì vậy, bản thân đất không phải là đối tượng chuyển dịch trong hợp

26 Trích giáo trình Luật Dân sự Việt Nam tập 2 nhà xuất bản công an nhân dân

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đối tượng của hợp đồng chuyển dịch

quyền sử dụng đất ở đây chính là “quyền sử dụng đất”, vì trên thực tế khi các bên

thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đó bên chuyển

nhượng sẽ chuyển giao quyền sử dụng đất của mình đang sỡ hữu cho bên nhận

chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ trả lại một khoảng tiền cho bên chuyển nhượng vì đây là hợp đồng có đền bù Quyền sử dụng đất ở đây được xem như là một quyền tài sản còn đất đai vẫn thuộc sỡ hữu toàn dân, cho nên việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện thông

qua đối tượng là quyền sử dụng đất chứ không phải là đất Như vậy đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là “quyền sử dụng đất” trên đất,

chứ không phải là đất, vì mặc dù khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất có sự thay đổi chủ thể của quyền sử dụng đất từ người chuyển nhượng dịch chuyển quyền sử dụng đất sang người nhận chuyển nhượng còn quyền sỡ hữu thì đất đai vẫn thuộc sỡ hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện

Bộ luật dân sự và luật đất đai chỉ cho phép người sửng dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất sau (theo quy định tại Điều 103 và

104 của nghị định 181 năm 2004 của Chính phủ):

dụng đất là “quyền sử dụng đất”, tức là có sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ

chủ thể này sang chủ thể khác (từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng), còn đất vẫn thuộc sỡ hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện

2.1.3.1 Các điều kiện chung để chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Thứ nhất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền