Thảo luận 4 môn luật dân sự 2

Trả lời: Việc dùng giấy chứng nhận sạp để đảm bảo nghĩa vụ không được tòa án chấp nhận, được thể hiện trong đoạn sau của bản án: “xét sạp thịt heo do bàKhen đứng tên cầm cố, nhưng giấy c

Vấn đề 1: Đối tượng dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Tóm tắt bản án:

Bản án số 208/2010/DS – PT: Bà Bùi Thị Khen và ông Nguyễn Khắc Thảo thế chấp cho ông Phạm Bá Minh giấy sử dụng sạp D2- 9 tại chợ Tân Hương để vay 60 triệu đồng, thời hạn vay là 6 tháng, lãi suất là 3% tháng Khi hết hạn hợp đồng bà Khen và ông Thảo vẫn chưa trả hết nợ cho ông Minh Nay ông Minh khởi kiện yêu cầu bà Khen trả hết số nợ còn lại trong thời hạn

là một tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật Còn về phía bà Khen, ông Minh thì đồng ý trả phần còn lại nhưng xin trả trong vòng 12 tháng Tòa

án xét thấy giấy chứng nhận sạp trên chỉ là giấy đăng kí sử dụng sạp, không phải là quyển sở hữu, nên giấy chứng nhận sử dụng sạp không đủ cơ sở pháp

lý để bà Khen trả tiền cho ông Minh Buộc ông Minh trả lại giấy chứng nhận

sử dụng sạp cho bà Khen và ông Thảo, bà Khen và ông Thảo có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền còn lại cho ông Minh ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Bản án số 02/2014/ QĐ – UBTP:

Ngày 30/8/1995 vợ chồng ông Võ Văn Ôn cùng ông Nguyễn Văn Rànhthỏa thuận về việc thục đất Theo đó vợ chồng ông Ôn giao cho ông Rànhquyền sử dụng đất để ông Rành canh tác, đổi lại ông Rành sẽ giao lại cho vợchồng ông Ôn 30 cây vàng 24k để sử dụng và có thỏa thuận nếu quá 3 năm vợchồng ông Ôn không chuộc lại đất bằng số vàng trên thì ông Rảnh có quyềncanh tác số ruộng đất trên vĩnh viễn Hai bên có lập “Giấy thục đất làm ruộng”.Bản án sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp trên là “Tranh chấp hợp đồng cầm

cố quyền sử dụng đất” và tuyên bố giao dịch thục đất trên là vô hiệu Tòa giámđốc thẩm hủy bản án sơ thẩm và công nhận giao dịch thục đất trên

Bản án số 13/01/2010:

Bà Phạm Thị Hồng giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cụPhạm Ngọc Bính và ông Phạm Ngọc Chấp cho bà Vương Kim Long để vay 60triệu đồng, lãi suất 3% /tháng Bà Phạm Thị Hồng trả lãi dược một thời gian rồingưng nên bà Vương Kim Long khởi kiện yêu cầu bà Hồng và ông Chấp,những người thừa kế quyền và nghĩa vụ của ông Bính liên đới chịu trách nhiệm

và yêu cầu xử lí tài sản thế chấp Tòa án cho rằng do pháp luật chưa cho phépthế chấp quyền sử dụng đất giữa cá nhân với nhau nên tuyên bố giao dịch thếchấp giữa bà Hồng và bà Long vô hiệu Các bên phải trả lại cho nhau những gì

đã nhận

Câu 1: Những điểm mới của BLDS 2015 với 2005 liên quan đến tài sản có thề dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ ?

Trả lời:

Những điểm mới của BLDS 2015 so với 2005:

- Quy định tất cả tài sản dùng để bảo đảm chung một điều luật ( Điều295), không tách ra riêng biệt như BLDS 2005 ( Điều 320, 321, 322), BLDS

2015 đã quy định một cách khái quát hơn không liệt kê như BLDS 2005 tránhtình trạng quy định không đầy đủ

- BLDS 2005 quy định tất cả tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữucủa bên bảo đảm, còn trong BLDS 2015 có ghi nhận hai trường hợp ngoại lệkhông bắt buộc tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm làtrường hợp cầm giữ tài sản và bảo lưu quyền sở hữu, góp phần mở rộng tài sảnbảo đảm

- Bỏ đi cụm từ “được phép giao dịch”, bởi lẽ theo như quy định chungthì tài sản dùng để bảo đảm đươmg nhiên phải là tài sản được phép giao dịchnên trong phần này việc qui định như trên trở nên dư thừa

- Không làm rõ thế nào là tài sản hình thành trong tương lai như tạikhoản 2 Điều 320 BLDS 2005 Thay đổi như thế tránh được sự khó hiều, rườm

rà vì khái niệm trên đã được làm rõ tại khoản 2 Điều 108 BLDS 2015

- Bổ sung thêm quy định “Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn,bằng hoặc nhỏ hơn giá trị tài sản được bảo đảm”, khắc phục được thiếu sót củaBLDS 2005

Câu 2: Đoạn nào của bản án số 208 cho thấy bên vay dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay?

Trả lời:

Trong bản án số 208 có đoạn:

“ Bị đơn Bùi Thị Khen và ông nguyễn Khắc Thảo xác nhận:

Có thế chấp một gấy tờ sạp D2- tại chợ Tân Hương để vay 60.000.000đồng cho ông Phạm Bá Minh là chủ dịch vụ cầm cố Bá Minh Lãi xuất 3% /tháng…”

Cho thấy bên vay dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm thực hiện nghĩa

trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giátrong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác".Như cổphiếu, trái phiếu, tính phiếu, hồi phiếu,……

+Theo Điều 115 thì: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền,bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụngđất và các quyền tài sản khác.”

- Như vậy có thể thấy trong BLDS 2015 không có quy định cụ thể giấychứng nhận sạp có là tài sản hay không Theo nhóm thảo luận thì giấy chứngnhận sạp không là tài sản vì để được coi là tài sản và đem ra giao dịch thì nóphải có giá trị còn giấy chứng nhận sạp thì chỉ là một tờ giấy đăng kí sử dụngsạp không có giá trị hoặc có chăng thì giá trị rất nhỏ không đủ để đảm bảo chocác giao dịch

Câu 4: Việc dùng giấy chứng nhận sạp để đảm bảo nghĩa vụ có được tòa án chấp nhận không? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời ?

Trả lời:

Việc dùng giấy chứng nhận sạp để đảm bảo nghĩa vụ không được tòa

án chấp nhận, được thể hiện trong đoạn sau của bản án: “xét sạp thịt heo do bàKhen đứng tên cầm cố, nhưng giấy chứng nhận sạp D2-9 chợ Tân Hương làgiấy đăng ký sử dụng sạp, không phải quyền sở hữu, nên giấy chứng nhậnkhông đủ cơ sở pháp lý để bà Khen thi hành án trả tiền cho ông Minh.”

Câu 5: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết và cơ sở pháp lí của Tòa án đối với việc dùng giấy chứng nhận sạp để đảm bảo nghĩa vụ.

Trả lời:

Tòa án xét thấy, sạp thịt heo do bà Khen đứng tên và cầm cố, nhưnggiấy chứng nhận sạp D2-9 tại chợ Tân Hương là giấy đăng kí sử dụng sạp,

không phải quyền sở hữu, nên giấy chứng nhận trên không đủ cơ sở pháp lí mà

để bà Khen thi hành án trả tiền cho ông Minh.Căn cứ vào Khoản 1, Điều 295,BLDS 2015: "1 Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm,trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu"

Vậy, theo nhóm thảo luận hướng giải quyết của Tòa án là hợp lí Theo

đó, tài sản cầm cố đó nếu không thuộc quyền sở hữu của bà Khen thì bà Khen

có quyền sử dụng nó chứ không có quyền định đoạt nó trong giao dịch cầm cốsạp để trả nợ

Câu 6: Trên cơ sở so sánh pháp luật, suy nghĩ của anh chị về khả năng cho phép dùng giấy tờ liên quan đến tài sản để bảo đảm nghĩa vụ.

Trả lời:

Theo như quy định của BLDS 2015 thì trong các phương pháp bảo đảmthực hiện nghĩa vụ dân sự thì chỉ có phương pháp thế chấp mới có khả năngdùng giấy tờ liên quan đến tài sản vì các biện pháp khác đều yêu cầu bên bảođảm giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm và đối tượng bảo đảm của cácbiện pháp còn lại đều là tài sản hữu hình (tiền, giấy tờ có giá, vật) Tuy nhiên,thiết nghĩ việc cho phép sử dụng giấy tờ liên quan đến tài sản để bảo đảm thựchiện nghĩa vụ dân sự cần được áp dụng thêm đối với biện pháp cầm giữ tài sản

vì, thực ra cầm giữ giấy tờ liên quan đến tài sản mà giấy tờ đó có tính chấtquyết định, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu và sử dụng của chủ tài sản.Thì việc cầm giữ giấy tờ này đã làm hạn chế các quyền của bên vi phạm và từ

đó gây áp lực, buộc bên vi phạm phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bêncầm giữ, như vậy mục đích cuối cùng của cầm giữ cũng đã thực hiện được.Ngoài ra, việc sử dụng giấy tờ liên quan đến tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa

vụ cũng giống như sử dụng tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân sự chỉ được ápdụng, khi tài sản đó thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên có nghĩa vụ, có nhưvậy thì lợi ích của bên có quyền mới được đảm bảo

Câu 7: Đoạn nào trong QĐ số 02 cho thấy các bên đã dùng quyền sử dụng đất để cầm cố ?

Trả lời:

Trong QĐ số 02 đoạn cho thấy các bên đã dùng quyền sử dụng đất đểcầm cố là: “….Thực hiện giao dịch ông Ôn, bà Xanh giao QSDĐ cho ông Rànhcanh tác, đổi lại ông Rành đưa cho ông Ôn, bà Xanh 30 chỉ vàng 24k để sửdụng, hai bên thỏa thuận nếu quá 3 năm mà ông Ôn, bà Xanh không chuộc lạiđất cũng bằng số vàng nêu trên thì ông Rành có quyền canh tác số ruông đấtnày vĩnh viễn…”

Câu 8: Trong văn bản hiện hành có cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố không? Nêu cơ sở văn bản khi trả lời?

Trả lời:

-Điều 309 BLDS có quy định:

“Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sảnthuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) đểbảo đảm thực hiện nghĩa vụ”

Theo đó đối tượng của cầm cố phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bêncầm cố, mà tài sản theo như Điều 105 BLDS 2015 ghi nhận thì gồm 4 loại:tiền, vật, giấy tờ có giá và quyền tài sản

Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản (Điều 115) nên được xem nhưthỏa mãn được điều kiện của đối tượng cầm cố là tài sản Đồng thời trong Luậtđất đai 2013 không có quy định nào cấm dùng quyền sử dụng đất để cầm cố tàisản Vì thế trong các văn bản hiện hành cho phép dùng quyền sử dụng đất đểcầm cố

Câu 9: Trong quyết định trên, tòa án có chấp nhận cho phép dùng

quyền sử dung đất để cầm cố không? Đoạn nào của quyết định cho câu trả lời ?

Trả lời:

Trong quyết định trên, tòa án có chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụngđất để cầm cố, thể hiện trong bản án như sau: Hội đồng giám đốc thẩm nhậnthấy kháng nghị của viện trưởng viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang, chấpnhận kháng nghị đó, trong kháng nghị có thừa nhận cho phép dùng quyền sửdụng đất để cầm cố: “…với giao dịch trên cho thấy, mặc dù pháp luật dân sựkhông quy định cụ thể cho người sử dụng đất có quyền cầm cố quyền sử dụngđất nhưng xét về bản chất của giao dịch này thấy rằng giữa các bên đương sự

đã thực hiện một giao dịch cầm cố tài sản cho nhau và giao dịch này không tráipháp luật,…” như vậy ta thấy rằng tuy không nói rõ nhưng Hội đồng giám đốcthẩm đã mặc nhiên chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố

Câu 10: Suy nghĩ của anh chị về hướng giải quyết trên của Tòa án trong QĐ số 02 ?

Trả lời:

Theo nhóm thảo luận thì hướng giải quyết của Tòa án trong QĐ số 02

là hợp lí, phù hợp với quy định của pháp luật khi công nhận giao dịch thục đấttrên Vì theo như đã trình bày ở trên thì quyền sử dụng đất là một loại tài sản cụthề đó là quyền tài sản, theo Điều 115 “Quyền tài sản là quyền trị giá đượcbằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền

sử dụng đất và các quyền tài sản khác.” Và trong Luật chuyên ngành đất đai

2013 cũng không tìm thấy quy định nào cấm dùng giấy chứng nhận sử dụng đất

để cầm cố Đồng thời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên là thuộc sở hữucủa ông Ôn và bà Xanh (bên cầm cố), việc cầm cố cũng được lập thành văn bảnnên việc đem đi cầm cố là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật vềcầm cố tại Điều 309: “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm

cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bênnhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”.

Câu 11: Đoạn nào của bản án số 04 cho thấy người nhận thế chấp quyền sử dụng đất là cá nhân?

Trả lời:

Trong bản án số 04 đoạn 04 cho thấy người nhận thế chấp quyền sử dụngđất là cá nhân là: “Pháp luật chưa cho phép thế chấp quyền sử dụng đất giữacác cá nhân với nhau, do vậy việc bà Phạm Thị Hồng giao các giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất cho bà Vương Kim Long là không đúng theo quy định củapháp luật, ”

Câu 12: Có quy định nào cho phép cá nhân nhận quyền sử dụng đất

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không ?

Trả lời:

Trong BLDS 2015 chỉ đề cập đến việc dùng quyền sử dụng đất để thếchấp (Điều 325, Điều 326), còn về chủ thể nhận thế chấp là cá nhân hay phápnhân thì không thấy quy định Nhưng tại điểm g khoản 1 Điều 179 Luật đất đai

2013 thì cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất “Thế chấp quyền sử dụngđất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tếkhác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật” Theo quy định trên thì chủ thề

có quyền nhận tài sản thế chấp có bao gồm cá nhân và thế chấp lại là một trongcác biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ ( Điều 292 BLDS 2015) Nên có thểthấy thấy trong hệ thống pháp luật đã có quy định cho phép cá nhân nhậnquyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Câu 13: Đoạn nào của bản án số 04 cho thấy tòa án không chấp nhận cho cá nhân nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ?

Trả lời:

Trong bản án số 04 đoạn cho thấy Tòa án không chấp nhận cho cá nhânnhận quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ là: “Pháp luật chưa chophép thế chấp quyền sử dung đất giữa các cá nhân với nhau, do vậy việc bàPhạm Thị Hồng giao các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà VươngKim Long là không đúng theo quy định của pháp luật, ”

Câu 14: Suy nghĩ của anh chị về hướng giải quyết trên của Tòa án ?

Trả lời:

Theo nhóm thảo luận thì hướng giải quyết trên là chưa hợp lí khi tuyên

bố giao dịch thế chấp giữa bà Long và bà Hồng là vô hiệu vì pháp luật chưacho phép thế chấp quyền sử dụng đất giữa các nhân với cá nhân vì tại khoản 7Điều 113 điểm g khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013 đều có quy định về việc

cá nhân được thế chấp quyển sử dụng đất với cá nhân :

Khoản 7, Điều 113 Luật đất đai 2003:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có các quyền vànghĩa vụ sau đây:

7 Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng đượcphép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sảnxuất, kinh doanh;

Điểm g khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013:

1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giaotrong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đấttrả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền

sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhậnthừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

………

g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt độngtại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của phápluật;

Trong trường hợp trên nên tuyên bố giao dịch thế chấp giữa bà Long và

bà Hồng là vô hiệu vì tài sản thế chấp không thuộc quyền sở hữu của bà Hồng

mà theo như bản án thì đó là thuộc quyền sở hữu của ông Bính và ông Chấp Viphạm điều kiện về tài sản bảo đảm tại khoản 1 Điều 295 BLDS 2015: “Tài sản

sở hữu phải thuộc quyền sở hữu của bên bào đảm, trừ trường hợp cầm giữ tàisản, bảo lưu quyền sở hữu” và khoản 1 Điều 317 BLDS 2015: “Thế chấp tàisản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu củamình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đâygọi là bên nhận thế chấp).”

Vấn đề 2: Đăng ký giao dịch bảo đảm.

Tóm tắt Quyết định số 02/KDTM-GĐT: Về tranh chấp hợp đồng tín dụng, VietinBank khởi kiện ra Tòa với yêu cầu buộc Công ty Ngọc Quang thanh toán

nợ, nếu không thanh toán được thì yêu cầu xử lý tài sản cầm cố, thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ Tòa Giám đốc thẩm xử lý theo hướng cho phép Vietinbank

có quyền xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận các bên trong các hợp đồng thế chấp.

Câu 1: Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về đăng ký giao dịch bảo đảm.

Trả lời:

Điều 298 BLDS 2015 đã quy định về việc đăng ký biện pháp bảo đảmtrên cơ sở của Điều 323 BLDS 2005 và có sửa đổi, bổ sung Theo đó:

“1 Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định

2 Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký 3 Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm”.

BLDS 2005 đề cập đến vấn đề đăng ký giao dịch bảo đảm còn BLDS

2015 thì quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm Bản chất của hai thuật ngữ

“giao dịch bảo đảm” và “biện pháp bảo đảm” có sự khác nhau nhất định Giaodịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quyđịnh về việc thực hiện biện pháp bảo đảm Do đó, việc sử dụng thuật ngữ đăng

ký biện pháp bảo đảm sẽ phù hợp hơn Ngoài ra, Điều 298 BLDS 2015 còn quyđịnh: Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trongtrường hợp luật có quy định Việc sử dụng cụm từ “trong trường hợp luật cóquy định” thay thế cho “trong trường hợp pháp luật có quy định” đã thể hiện sựthay đổi trong tư duy lập pháp, phù hợp với quy định của Hiến pháp và các quyđịnh khác có liên quan Bởi lẽ, chỉ khi luật có quy định đăng ký là điều kiện cóhiệu lực của biện pháp bảo đảm thì các bên mới phải tuân thủ quy định đó.Đoạn 2 khoản 1 nêu trên kế thừa quy định trong BLDS 2005 và chỉ thay

từ “pháp luật” bằng từ “luật” Tuy nhiên, nội hàm quy định này là chưa rõ ràng

vì BLDS chỉ sử dụng từ “hiệu lực” Ở đây, ta chưa rõ đó là hiệu lực đối khángvới người thứ ba (tức không đăng ký như luật định trong Luật Đất đai thì giaodịch vẫn có hiệu lực giữa các bên nhưng không có hiệu lực với người thứ ba)hay là điều kiện có hiệu lực thông thường (tức thiếu việc đăng ký thì giao dịch

bảo đảm vô hiệu).

Câu 2: Hợp đồng thế chấp số 03.00148/HĐTC ngày 27/5/2003 trong Quyết định trên có thuộc trường hợp phải đăng ký không?

Trả lời:

Hợp đồng thế chấp số 03.00148/HĐTC ngày 27/5/2003 trong Quyết địnhtrên có thuộc trường hợp phải đăng ký

Trong phần xét thấy có thể hiện: “Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều

2 Nghị định số 08/2000/NĐCP ngày 10/3/2000 của Chính phủ về giao dịch bảođảm thì những trường hợp sau đây phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giaodịch bảo đảm “a) Việc cầm cố, thế chấp tài sản mà pháp luật quy định tài sản

đó phài đăng ký quyền sở hữu ”…; quy định tại điểm a khoản 1 Điều 130 Luậtđất đai thì khi thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản là bất động sản gắn liềnvới đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm” Trong tình huống trên, công ty NgọcQuang đã thế chấp nhà xưởng, kho, văn phòng, nhà bảo vệ, nhà vệ sinh, nhànghỉ, nhà máy, hệ thống thoát nước, tường rào, đường nội bộ gắn liền với 6.012m2 đất tại Khu công nghiệp Đồng An Như vậy, tài sản được đem ra thế chấp

là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nên phải đăng ký giao dịch bảođảm

Câu 3: Hợp đồng thế chấp trên đã được đăng ký chưa? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?

Trả lời:

Hợp đồng thế chấp trên được đăng ký giao dịch bảo đảm

Đoạn của Quyết định cho câu trả lời là: “Tài sản bảo đảm là quyền sửdụng 6.012m2 đất tại khu công nghiệp Đồng An đã được thế chấp hợp phápcho VietinBank theo Hợp đồng thế chấp số 02.00034/HĐTC ngày 21/02/2002

như đã nêu trên Cũng tại Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số02.0034/HDDTC ngày 21/02/2002 nêu trên, các bên đã xác định rõ: “Tài sảngắn liền với đất đem thế chấp: Toàn bộ tài sản trên lô đất thế chấp (Có hợpđồng cầm cố, thế chấp riêng)” Sau đó, các bên đã ký Hợp đồng thế chấp tàisản số 03.00148/HĐTC ngày 27/5/2003 (tài sản thế chấp gồm: nhà xưởng, kho,văn phòng, nhà bảo vệ, nhà vệ sinh, nhà nghỉ, nhà máy, hệ thống thoát nước,tường rào, đường nội bộ) Như vậy, tài sản đảm bảo theo Hợp đồng thế chấp tàisản số 03.00148/HDDTC ngày 27/05/2003 đồng thời cũng là tài sản đảm bảotheo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 02.00034/HĐTC ngày21/02/2002, như vậy hợp đồng thế chấp này là hợp pháp có giá trị pháp luật.”

Câu 4: Hướng giải quyết của Toà án cấp phúc thẩm đối với hợp đồng thế chấp nêu trên Vì sao Toà phúc thẩm lại giải quyết như vậy?

Trả lời:

Toà án cấp phúc thẩm tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp nêutrên, buộc NHCTVN và công ty Đồng Lực hoàn trả cho công ty Ngọc Quangcác tài sản đã thế chấp Bởi vì Tòa xác định: “Hợp đồng thế chấp tài sản số03.00148/HĐTC ngày 27/5/2003 đã vi phạm về hình thức, không được đăng kýgiao dịch đảm bảo nên không phát sinh hiệu lực Ngân hàng phải tiến hành lạithủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật.”

Câu 5: Theo Hội đồng thẩm phán, trong trường hợp biện pháp bảo đảm phải đăng ký nhưng không được đăng ký thì biện pháp bảo đảm này

có giá trị pháp lý đối với các bên trong giao dịch bảo đảm không? Vì sao?

Trả lời:

Theo Hội đồng thẩm phán, trong trường hợp biện pháp bảo đảm phảiđăng ký nhưng không được đăng ký thì biện pháp bảo đảm này vẫn có giá trịpháp lý đối với các bên trong giao dịch bảo đảm

Trong Quyết định có nêu rõ “Quy định tại điểm a khoản 1 Điều 130 Luậtđất đai thì khi thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản là bất động sản gắn liềnvới đất đai phải đăng ký giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, theo quy định tại Điều

22 Nghị định số 08/2000/NĐCP ngày 10/3/2000 của Chính phủ nêu trên thì:

“ 3- Việc đăng ký giao dịch bảo đảm… không có giá trị xác nhận tính xácthực của giao dịch bảo đảm” Nghĩa là, nếu các bên có thỏa thuận trước thì biệnpháp bảo đảm phải đăng ký nhưng không đăng ký thì biện pháp bảo đảm nàyvẫn có giá trị với các bên

Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý trên Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.

Trả lời:

Hướng giải quyết của Toà là thuyết phục Vì:

Về bản chất, nếu giao dịch bảo đảm xuất phát từ sự tự nguyện của các bêntham gia, các nội dung thoả thuận không trái với quy định của pháp luật thìphải có hiệu lực với các bên tham gia giao dịch và điều này không phụ thuộcvào việc biện pháp này có được đăng ký hay không Mục đích chính của việcđăng ký là công khai thông tin về biện pháp bảo đảm đối với người ngoài vềviệc tài sản được sử dụng để bảo đảm Còn giữa các bên, họ đã ký kết hợpđồng về tài sản này nên các bên hiển nhiên biết về giao dịch của họ Do vậykhông cần phải công khai việc bảo đảm giữa các bên, tức không cần phải tiếnhành đăng ký để ràng buộc các bên

Điểm d khoản 1 Điều 308 BLDS 2015 quy định: “trường hợp các biệnpháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ

tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm” Với việcquy định này, người có quyền có biện pháp bảo đảm không được đăng ký

nhưng vẫn được thanh toán theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm Điều nàycho thấy các nhà lập pháp đã ngầm ghi nhận giá trị pháp lý của biện pháp bảođảm không được đăng ký Do đó, việc Toà án tuyên bố biện pháp bảo đảm vôhiệu giữa các bên trong giao dịch bảo đảm là không thuyết phục Nếu giao dịchbảo đảm đã thoả mãn các điều kiện khác do pháp luật quy định mà không đượcđăng ký thì giao dịch đó vẫn còn hiệu lực giữa các bên.

Vấn đề 3: Đặt cọc.

Tóm tắt quyết định số 79/2012/DS-GĐT: Ông Lộc đặt cọc cho bà Hạnh một khoản tiền để mua căn nhà Trong hợp đồng đặt cọc, bà Hạnh chịu phạt số tiền tương ứng tiền cọc nếu vi phạm quy định trong hợp đồng Hết thời hạn bà Hạnh không thực hiện hợp đồng nên Lộc kiện Hạnh trả tiền cọc và phạt cọc Việc bà Hạnh không thực hiện đúng hợp đồng là do cơ quan thi hành án dân

sự chậm sang tên quyền sở hữu căn nhà cho bà Bản án sơ thẩm và phúc thẩm buộc bà Hạnh phải trả tiền cọc lẫn phạt cọc Tòa án tối cao hủy cả hai bản án trên vì chưa làm rõ lý do bà Hạnh chậm trễ.

Câu 1: Khác biệt cơ bản giữa đặt cọc và cầm cố, đặt cọc và thế chấp.

tài sản đảm bảo, cụ thể tài

Điều 309 chỉ quy định tài sản

cầm cố là “tài sản” pháp luật

cố phải tiến hành theo thủ tụcđấu giá nếu không có thỏathuận khác.

* Đặt cọc và thế chấp

Tài sản đảm

bảo Điều 328 BLDS 2015 giới hạn

tài sản đảm bảo, cụ thể tài

Điều 317 chỉ quy định tài sản

thế chấp là” tài sản thuộc sở