Báo cáo nghiên cứu thị trường Bất Động Sản Việt Nam Q22018

Tổng quan về kinh tế Việt Nam: 1. Kinh tế Việt Nam chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ. 2. Doanh thu bán lẻ và lượng khách quốc tế gia tăng. 3. FDI của Việt Nam tiếp tục đạt kỉ lục mới. 4. CPI duy trì tăng mạnh. 5. Thặng dư thương mại 2,57 tỷ USD duy trì tại Việt Nam

Trang 1

Q2 2018

Báo Cáo Nghiên Cứu Thị Trường

Tháng 7/2018

Tóm Tắt Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

www.joneslanglasalle.com.vn

Trang 2

Nguồn cung tăng nhẹ

Nhu cầu tăng mạnh

Giá thuê tăng đáng chú ý

Nhu cầu duy trì ở mức tốt

Giá thuê tăng nhẹ

Lượng dự án được giới thiệu tăng mạnh

Nhu cầu cao ở phân khúc bình dân

Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng

Nguồn cung tăng mạnh

Nguồn cầu duy trì ổn định

Giá thuê tăng

Nhu cầu cao

Giá thuê ổn định

Nguồn cung ổn định

Nguồn cầu tăng trưởng mạnh

Giá thuê tăng vừa phải

Lượng mở bán mới ở phân khúc trung cấp tăng mạnh

Nhu cầu mạnh ở phân khúc trung cấp

Giá bán ổn định

Nội dung

Trang 3

KINH TẾ VIỆT NAM

3

Kinh tế Việt Nam chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ: Tính đến nửa

đầu năm 2018, GDP của Việt Nam đạt mức tăng trưởng 7,08%, mức tăng

của 6 tháng cao nhất kể từ năm 2011, trong đó 7,45% cho Q1 và 6,79%

cho Q2.18 Theo Tổng cục Thống kê, kết quả này phản ánh sự cải thiện

của hầu hết các thành phần kinh tế Trong đó, khu vực công nghiệp và

xây dựng tăng trưởng đáng kể 9,07%, tiếp theo là khu vực dịch vụ và

khu vực nông - lâm - ngư nghiệp với mức tăng lần lượt là 6,9% và 3,93%

Tốc độ tăng trưởng trong nửa cuối năm 2018 được dự đoán sẽ thấp hơn

Tuy nhiên, nếu năng lực và tiềm năng hiện tại được tận dụng hết, thì có

thể đạt mục tiêu là 6,7% cho năm 2018

Doanh thu bán lẻ và lượng khách quốc tế tăng: Tổng mức bán lẻ hàng

hóa và dịch vụ tiêu dùng ghi nhận trong Q2.18 đạt mức tăng cao khoảng

10,7% so với cùng kỳ năm trước Theo Tổng cục Du lịch Việt Nam, số

lượng khách du lịch quốc tế trong nửa đầu năm 2018 đạt hơn 7,89 triệu

lượt khách, tăng 27,2% so với cùng kỳ năm trước Trong đó, Trung Quốc

và Hàn Quốc vẫn là nguồn khách lớn nhất, với tổng số hơn 3,2 triệu lượt

khách đến Việt Nam

FDI của Việt Nam tiếp tục đạt được kỷ lục mới: tính đến tháng 6/2018,

tổng vốn FDI cam kết đạt gần 20,33 tỷ USD, tăng 5,7% so với cùng kỳ

năm 2017 Trong đó, có 1.366 dự án đăng ký mới trị giá 11,8 tỷ USD,

bằng 99,7% so với cùng kỳ năm 2017 FDI giải ngân đạt 8,37 tỷ USD, tăng

8,4% Tính theo 17 ngành đầu tư, lĩnh vực chế biến và sản xuất tiếp tục

dẫn đầu, thu hút 7,91 tỷ USD và chiếm 38,9% tổng vốn đầu tư Lĩnh vực

bất động sản và bán lẻ đứng ở vị trí thứ hai và thứ ba tương ứng 5,54 tỷ

USD và 1,5 tỷ USD Về mặt chủ đầu tư, Nhật Bản dẫn đầu với 6,47 tỷ USD

và đạt 31,8% vốn FDI, Hàn Quốc đứng thứ hai với 5,06 tỷ USD và

Singapore vị trí thứ ba với 2,39 tỷ USD Các dự án đáng chú ý bao gồm

Thành phố thông minh với tổng vốn đầu tư 4.138 tỷ USD tại Hà Nội của

nhà đầu tư Nhật Bản, dự án nhà máy sản xuất polypropylene do Tập

đoàn Hyosung (Hàn Quốc) đầu tư với tổng số vốn 1.201 tỷ USD tại

BR-VT Dự án Công ty TNHH Laguna (Việt Nam) tăng vốn đầu tư thêm 1,12 tỷ

USD của nhà đầu tư Singapore tại Thừa Thiên Huế

(*) Khách hội họp, khen thưởng, hội nghị và triển lãm sự kiện

Tăng trưởng GDP (so với cùng kỳ năm trước)

Nguồn: Tổng cục Thống kê, Nghiên cứu JLL

Doanh thu bán lẻ và Khách quốc tế (tính đến nay, so với cùng kỳ năm trước)

FDI (tính đến nay)

0 2 4 6 8 10

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

%

GDP Trong Quý GDP Từ Đầu Năm

-15 -5 5 15 25 35 45

0 2 4 6 8 10 12

%

Doanh Thu Bán Lẻ Thực Lượng Khách Quốc Tế

0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000

Triệu USD

FDI Đăng ký FDI Giải ngân

Trang 4

KINH TẾ VIỆT NAM

4

CPI quý 2 tăng mạnh: CPI của Việt Nam trung bình tăng 3,29% trong

nửa đầu năm 2018 so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu do tăng chi phí y

tế và học phí, tăng chi phí điện và khí đốt cùng với lương tối thiểu CPI

tính riêng tháng 6 tăng 4.67% so với cùng kỳ năm trước và tăng 0,61% so

với tháng 5, là mức tăng theo tháng cao nhất của 6 tháng kể từ năm

2011 trong 7 năm qua Trong số 11 nhóm sản phẩm và dịch vụ được

khảo sát, giá trong ngành điện và khí đốt và ngành thực phẩm trong

bình quân 6 tháng đầu năm 2018 cho thấy tốc độ tăng trưởng mạnh

nhất lần lượt là 13,95% và 4,29% so với cùng kỳ năm trước Chỉ số nhà ở

và vật liệu xây dựng tăng bình quân 9,09% so với cùng kỳ do giá xi măng

và thép tăng Trong khi đó, dịch vụ viễn thông giảm nhẹ 0,53% so với

cùng kỳ năm 2017, tạo điều kiện ổn định thị trường Để kiểm soát lạm

phát trong những tháng còn lại của năm 2018, Thủ tướng chỉ thị các bộ

không tăng giá điện, còn giá dịch vụ y tế và giáo dục sẽ tăng nếu đáp

ứng các yêu cầu, từ đó hướng đến đạt mục tiêu lạm phát dưới 4% vào

năm 2018

Thặng dư thương mại 2,57 tỷ USD duy trì tại Việt Nam: Theo thống kê

của Tổng cục Hải quan Việt Nam, thặng dư thương mại của Việt Nam

trên 2,57 tỷ USD trong nửa đầu năm 2018 Nhìn chung, doanh thu xuất

khẩu ước tính trong nửa đầu năm 2018 đạt khoảng 113,93 USD tỷ, tăng

16% so với cùng kỳ năm 2017, trong khi giá trị nhập khẩu đạt 112,2 tỷ

USD, tăng 10% Hoa Kỳ và EU vẫn giữ kỷ lục là hai thị trường xuất khẩu

lớn nhất với 21,5 tỷ USD, tăng 9,2% và 20,5 tỷ USD, tăng 12,3%, so với

cùng kỳ năm 2017, với một số sản phẩm chủ lực như hàng dệt may, điện

thoại, thiết bị và đồ điện tử Trong khi đó, Trung Quốc và Hàn Quốc là

nguồn nhập khẩu chủ yếu với tổng trị giá nhập khẩu lần lượt là 31,1 tỷ

USD và 22,5 tỷ USD vào quý 2 năm 1818 cho hàng may mặc, máy móc,

thiết bị điện tử, máy tính, điện thoại di động và các thiết bị khác

Số doanh nghiệp đăng ký tăng đột biến: Trong nửa đầu năm 2018, có

khoảng 64.531 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 5,3% về số lượng công

ty, 8,9% về vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2017 và vốn đăng ký bình

quân của doanh nghiệp mới thành lập là 10,1 tỷ đồng, tăng 3,4% so với

cùng kỳ Trong giai đoạn này, số lượng doanh nghiệp mới trong lĩnh vực

bất động sản đạt hơn 3.300, tăng 44,2% so với cùng kỳ năm trước và

chiếm 5,1% tổng số doanh nghiệp đăng ký Đến cuối tháng 6 năm 2018,

khoảng 52.803 doanh nghiệp đã tạm ngừng hoạt động, tăng 39,3%,

trong đó 34,819 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động không đăng ký

hoặc chờ giải thể, cho thấy tỷ lệ cao là 48% so với cùng kỳ năm 2017

CPI

CPI – Nhà ở và Vật liệu xây dựng

Cán cân thương mại

Nguồn: Tổng cục Hải quan Việt Nam, Nghiên cứu JLL

-1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0

0.0 3.0 6.0

%

So với năm trước So với tháng trước (RHS)

-0.5 0.0 0.5 1.0

0.0 5.0 10.0

%

So với năm trước So với tháng trước (RHS)

-30.0 -20.0 -10.0 0.0 10.0 20.0

-1.5 -0.5 0.5 1.5 2.5

%

Tỷ USD

Mức đạt được % Kim ngạch xuất khẩu

Trang 5

Tổng nguồn cung (‘000 m2)

Nguồn: Nghiên cứu JLL

Giá thuê trung bình (USD/m2/tháng)

5

NGUỒN CUNG TĂNG NHẸ

Nguồn cung Hạng A và Hạng B không thay đổi trong quý vừa qua Hạng C

chào đón hai tòa nhà mới tại Quận 3 và Tân Bình, ghi nhận nguồn cung

tăng khoảng 3.500 m2

Đến cuối Q2.18, tổng nguồn cung thị trường văn phòng TP.HCM đạt

1.945.000 m2

NHU CẦU TĂNG MẠNH

Hạng B ghi nhận hấp thụ ròng cao nhất do diện tích cho thuê lớn đến từ

các dự án mới hoàn thành trong thời gian gần đây với khoảng 9.000 m2

sàn được thuê mới

Tính đến cuối Q2.18, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt mức cao trên 95%

Trong đó, tỷ lệ lấp đầy của phân khúc Hạng A và Hạng B được ghi nhận

tăng mạnh nhờ vào nhu cầu cao trên thị trường

Chỉ số Dự báo đến cuối năm 2018

Hạng A Hạng B

Nguồn cung

Tỷ lệ lấp đầy

Giá thuê

Giá thuê gộp trung bình (USD/m2/tháng) [1] [2] 50,0 28,6 19,4 31,3

10 20 30 40 50

Hạng A Hạng B

GIÁ THUÊ TĂNG ĐÁNG CHÚ Ý

Giá thuê trung bình Hạng A tiếp tục tăng với tốc độ chậm hơn so với quý

trước Mức giá thuê cao hiện tại khiến cho giá thuê trên phúc này khó có

thể tăng mạnh trong thời gian tới

Giá thuê trung bình Hạng B ghi nhận tăng mạnh, khoảng 2,7% so với

quý trước nhờ vào nhu cầu tiếp tục cao trên thị trường

TRIỂN VỌNG

Nguồn cung tăng

– Thaco Complex dự kiến hoàn thành trong năm nay sẽ đóng góp

khoảng 21.000 m2GFA sàn văn phòng Hạng B vào tổng nguồn cung

– Trong tương lai, tính đến năm 2020, nguồn cung tương lai dự kiến đến

từ các dự án văn phòng Hạng B chất lượng cao sẽ đặt áp lực lên nguồn

cung tương lai Hạng A, đặc biệt là các dự án Hạng A tạm dừng hoặc chờ

thi công trong thời gian dài

Giá thuê tiếp tục tăng

– Giá thuê toàn thị trường dự kiến sẽ tiếp tục xu hướng tăng, nhờ vào

nhu cầu cao trên thị trường và chất lượng cao hơn của các dự án tương

lai

– Nhu cầu thuê mới sẽ tiếp tục tăng trong khi nhu cầu chuyển và mở

rộng văn phòng vẫn chiếm đa số trên thị trường

0 500 1000 1500 2000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1Q18 2Q18

Hạng A Hạng B Hạng C

THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG TP.HCM

[1]: Giá thuê gộp là giá đã bao gồm phí dịch vụ/ phí quản lý (không gồm thuế VAT)

[2]: Giá thuê gộp, thay đổi theo quý và theo năm đã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh.

Trang 6

Tổng nguồn cung (‘000 m2)

Giá thuê trung bình (USD/m2/tháng)

6

NGUỔN CUNG TĂNG

Trong quý vừa qua, nguồn cung TTTM không thay đổi và giữ ở mức

962.000 m2

Nhờ vào sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng cũng như kỳ vọng khả quan

của các chủ đầu tư vào sức mua tăng của thành phố, loại hình cửa hàng

tiện lợi và siêu thị tiếp tục mở rộng với lần lượt khoảng 130.000 m2và

3.000 m2nguồn cung mới gia nhập vào thị trường trong quý khảo sát

NHU CẦU DUY TRÌ Ở MỨC TỐT

Tỷ lệ trống giảm 63 điểm phần trăm theo quý xuống mức 8,6%, chủ yếu

nhờ vào diện tích thuê mới tại các dự án hoàn thành trong thời gian gần

đây

Trung tâm thương mại

Bazaar

10 30 50 70 90

Trung tâm Ngoài trung tâm

GIÁ THUÊ TĂNG NHẸ

Giá thuê toàn thị trường đạt khoảng 47 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,1%

theo quý và 3,6% theo năm Trong khi các trung tâm ở khu vực Trung

tâm ghi nhận mức tăng cao hơn với 0,7% theo quý và 6,1% theo năm,

giá thuê tại phân khúc Ngoài trung tâm duy trì ở mức ổn định với một

vài dự án ghi nhận giá thuê giảm nhẹ do nguồn cung tăng trong thời

gian qua

TRIỂN VỌNG

Cải thiện hình thức bán lẻ

– Trong quý tới, Vincom Center LM81 được dự kiến khai trương, đóng

góp khoảng 50.000 m2sàn bán lẻ vào tổng nguồn cung

– Dưới áp lực đến từ sự tăng trường của ngành thương mại điện tử, các

dự án bán lẻ tương lai dự kiến sẽ được phát triển như một địa điểm văn

hóa, giải trí, trưng bày hơn thay vì nơi mua sắm đơn thuần như trước

đây

Khu vực trung tâm tiếp tục thu hút khách thuê

– Ngày càng nhiều đơn vị bán lẻ nước ngoài gia nhập vào thị trường, đặc

biệt là khu vực Trung tâm nơi có tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tiếp tục xu

hướng tăng

– Trong khi đó, phân khúc Ngoài trung tâm dự kiến sẽ xảy ra hiện tượng

vượt cung trong thời gian tới

0 200 400 600 800 1000 1200

2013 2014 2015 2016 2017 1Q18 2Q18

Trung tâm Ngoài trung tâm

THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ TP.HCM

[2]: Giá thuê gộp, thay đổi theo quý và theo năm đã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh.

Trung tâm Ngoài trung tâm

Nguồn cung Công suất thuê Giá thuê

Ngành hàng ăn uống và giải trí tiếp tục ghi nhận tình hình kinh doanh tốt và đóng vai trò chủ chốt trong nguồn cầu bán lẻ ở cả phân khúc Trung tâm và Ngoài trung tâm

Trang 7

Tổng nguồn cung hoàn thành – Căn hộ

Phân khúc sang trọng chiếm <1% tổng nguồn cung

Nguồn cung sắp hoàn thành (căn)

Giá trung bình theo phân khúc (USD/m 2 )

7

Thay đổi theo quý [5] Thay đổi theo năm [5] Thay đổi theo quý [5] Thay đổi theo năm [5]

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TP.HCM

40.000 80.000 120.000 160.000

2013 2014 2015 2016 2017 6T18

căn

Bình dân Trung cấp Cao cấp Sang trọng 0

1.000 2.000 3.000 4.000 Biệt thự / Nhà phố

Sang trọng Cao cấp Trung cấp Bình dân Căn hộ

Trung bình sơ cấp Trung bình thứ cấp

0

20.000 40.000 60.000 Biệt thự / Nhà phố

Căn hộ Biệt thự / Nhà phố

Căn hộ

[1] Trừ các dự án đất nền [2] Trừ các dự án chưa mở bán và bao gồm các dự án đã bán hết [3] Tỷ lệ phần trăm của [2] lượng chưa bán được vào thời điểm cuối quý [4] Các

dự án chung cư chỉ được coi là mở bán chính thức khi được phép ký Hợp đồng mua bán (thường được diễn ra sau khi xây xong phần móng) [5] Thay đổi theo quý và theo năm đã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh

LƯỢNG DỰ ÁN ĐƯỢC GIỚI THIỆU TĂNG MẠNH

Căn hộ: Tâm lý thị trường vẫn tiếp tục tăng Trong khi lượng mở bán

chính thức[4]ở Q2.18 đạt 6.947 căn, giảm 49,1% theo quý và 11,5% theo

năm, thị trường vẫn ghi nhận một lượng lớn, khoảng 6.000 căn hộ nằm

trong các dự án đã được giới thiệu trong quý này

Biệt thự/Nhà phố: Nguồn cung mới đạt 1.550 căn, 73% trong đó là sản

phẩm nhà phố Đáng chú ý, 77% tổng nhà phố đang được giao dịch ở

mức giá từ 350.000 đến 555.000 USD/căn

NHU CẦU CAO Ở PHÂN KHÚC BÌNH DÂN

Căn hộ: Lượng bán đạt 7.374 căn, giảm 19,4%% theo năm, do nguồn

cung mới khá hạn chế Trong đó, 70% lượng bán đến từ phân khúc Bình

dân, tập trung ở Quận 8, Bình Chánh với mức giá từ 1.000-1.200 USD/m2

GIÁ BÁN SƠ CẤP TIẾP TỤC TĂNG

Thị trường sơ cấp

– Căn hộ: Giá tiếp tục tăng mỗi quý trên toàn thị trường, trong đó phân

khúc Bình dân ghi nhận mức tăng đáng kể nhất, khoảng 2,6%

– Biệt thự/Nhà phố: Giá bán tăng, tương ứng với nhu cầu mạnh mẽ đến

từ cả mục đích mua để ở và đầu tư

Thị trường thứ cấp

– Căn hộ: Giá tiếp tục tăng ở mức 1,7% theo quý trong Q2.18, trong khi

mức tăng trung bình hàng quý giai đoạn 2017-Q2.18 chỉ khoảng 0,5%

– Biệt thự/Nhà phố: Giá bán tiếp tục xu hướng tăng, khoảng 3,2% theo

quý, trên toàn thị trường

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG

Nguồn cung tương lai dồi dào, tập trung ở phân khúc giá thấp

– Trong 2 quý cuối năm 2018, thị trường căn hộ kỳ vọng chào đón thêm

hơn 24.000 căn, phần lớn đến từ phân khúc Bình dân và Trung cấp

– Khoảng 1.900 căn biệt thự/nhà phố được mong đợi chào bán vào 2

quý cuối năm 2018, thị trường tiếp tục mở rộng ở Quận 9, 2 và Gò Vấp

Tâm lý đầu tư hạ nhiệt

– Nhu cầu mua để ở và đầu tư đang khá tương đồng, tuy nhiên tâm lý

đầu tư ở thị trường căn hộ cao cấp đang hạ nhiệt do áp lực nguồn cung

dồi dào

Biệt thự/Nhà phố: Lượng bán đạt 1.483 căn, tương ứng với nguồn cung mới, phần lớn tập trung ở Quận 9, 2, Bình Chánh và Gò Vấp

– Giá bán tiếp tục tăng ở các dự án mới so với các dự án cũ có vị trí tương tự

0

Trang 8

Đất Nhà xưởng

Nguồn cung

Giá thuê

Giá thuê đất và Giá thuê nhà xưởng trung bình

Tổng Nguồn Cung & Công Suất Thuê

NGUỒN CUNG TĂNG MẠNH

Nguồn cung khu công nghiệp phía Nam vào cuối tháng 6/2018 đã tăng

cao so với quý Q4.17, với tổng diện tích đất khoảng 37.030 ha Phần lớn

nguồn cung mới đến từ các tỉnh BR-VT và Tây Ninh, là các tỉnh ít thành

lập trong khu vực

Nhìn chung, Bình Dương và Đồng Nai vẫn là những thị trường dẫn đầu,

chiếm gần 56% tổng nguồn cung, nhờ vào việc tiếp cận cơ sở hạ tầng

giao thông thuận lợi

NGUỒN CẦU DUY TRÌ ỔN ĐỊNH

Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 77% vào Q2.18, tăng 200 điểm phần trăm

so với Q4.17, chủ yếu ghi nhận tại Bình Dương và Đồng Nai

Nhu cầu tăng cao tại các nhà máy sản xuất sẵn sàng với tỷ lệ lấp đầy

khoảng 87%, dẫn đến nguồn cung hạn chế ở miền Nam

GIÁ THUÊ TĂNG

Tính đến Q2.18, tiền thuê đất ở khu kinh tế trọng điểm phía Nam đạt

mức trung bình 72 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 4,7% so với Q4.17

Giá thuê đất tại TP.HCM, với mức tăng 7 USD so với Q4.17, tiếp tục dẫn

đầu khu vực phía Nam nhờ vị trí thuận lợi, cao gần gấp đôi mức trung

bình của khu vực Trong khi đó, giá cho thuê đất ở các thành phố khác

có xu hướng tăng lên, với giá thuê tăng từ 3-5 USD/m2/chu kỳ thuê

Giá thuê nhà xưởng tăng nhẹ so với cuối năm 2017, nhưng vẫn ở mức

vừa phải, từ 2 - 5 USD/ m2/tháng

TRIỂN VỌNG

Khối lượng lớn nguồn cung mới đang chờ đợi

– Hơn 11.940 ha nguồn cung cấp đất công nghiệp dự kiến sẽ gia nhập thị

trường phía Nam trong ba năm tới, trong đó các giai đoạn mở rộng của

các dự án hiện có đóng góp một tỷ trọng lớn

Nhu cầu tiếp tục tăng cao hơn với các sản phẩm công nghiệp

– Tỷ lệ lấp đầy và tỷ lệ tăng trưởng cho thuê dự đoán sẽ đạt mức cao hơn

do nhu cầu thuê tăng mạnh và triển vọng kinh tế tích cực

– Nhu cầu về nhà xưởng chất lượng cao cũng như các dịch vụ liên quan,

cùng với nhu cầu về đất công nghiệp sẽ tăng mạnh

THỊ TRƯỜNG KHU CÔNG NGHIỆP ĐÔNG NAM BỘ

Hiệu suất tài sản TP.HCM Đồng Nai Bình Dương BR-VT Tây Ninh Bình Phước Giá thuê đất trung bình (USD/m 2 /chu kỳ thuê) [1] 150.0 79,2 67,4 55,6 49,4 33,1 Giá thuê nhà xưởng trung bình (USD/m 2 /tháng) 3,5 4,4 3,6 3,5 2,7 2,0

Nguồn: Nghiên cứu JLL Nguồn: Nghiên cứu JLL

[1]: Phí sử dụng hạ tầng và phí dịch vụ (không gồm thuế VAT) chưa bao gồm trong giá thuê trung bình.

0% 20% 40% 60% 80% 100%

0 2 4 6 8 10

TP.HCM Đồng

Nai DươngBình BRVT NinhTây PhướcBình

‘000 ha

Tổng diện tích cho thuê Tỉ lệ lấp đầy

0 2 4 6

0 50 100 150 200

TP.HCM Đồng

Nai DươngBình BRVT NinhTây PhướcBình

USD/m2/tháng USD/m2/chu kỳ thuê

Giá thuê đất trung bình Giá thuê nhà xưởng trung bình

Trang 9

Nguồn cung và nguồn cầu Hạng A Hạng B Tổng cộng

Giá thuê trung bình (USD/m2/tháng)

Tổng nguồn cung (‘000 m2)

9

NGUỒN CUNG TĂNG NHẸ

Trong Q2.18, không có nguồn cung Hạng A mới Tòa nhà số 5 Điện Biên

Phủ là tòa nhà Hạng B duy nhất mới gia nhập thị trường, cung cấp thêm

7.810 m2 sàn văn phòng hạng B, nâng tổng nguồn cung Hạng A và Hạng

B của thị trường Hà Nội lên 1.540.000 m2 vào cuối Q2.18

Hầu hết nguồn cung hiện tại tập trung ở trung tâm thành phố (gồm các

quận Hai Ba Trưng, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình), theo sau bởi các

quận phía Tây Hà Nội

NHU CẦU CAO

Hấp thụ ròng của phân khúc Hạng A và Hạng B đạt khoảng 12.500m2

trong Q2.18, phần lớn đến từ phân khúc Hạng B

Tỷ lệ lấp đầy của thị trường văn phòng phân khúc Hạng A và Hạng B cao

hơn so với quý trước Nhu cầu chuyển văn phòng và mở văn phòng mới

tiếp tục là nhu cầu chủ yếu của khách thuê trên thị trường

Hạng A Hạng B

Nguồn cung

Giá thuê

5 10 15 20 25 30

Hạng A Hạng B

GIÁ THUÊ ỔN ĐỊNH

Giá chào thuê phân khúc Hạng A và B tăng ổn định nhờ nguồn cung mới

và nhu cầu đang ở mức cân bằng Giá chào thuê trung bình văn phòng

phân khúc Hạng A và B tăng khoảng 1,3% và 0,3% so với quý trước

Với nguồn cung ngày càng hạn chế, việc tăng giá thuê ở các tòa văn

phòng Hạng A cho thấy chiến lược lựa chọn khách thuê cao cấp của chủ

nhà

TRIỂN VỌNG

Nguồn cung tăng

– Hơn 186.000 m2 nguồn cung văn phòng sẽ gia nhập thị trường vào nửa

cuối năm 2018 Hầu hết nguồn cung mới sẽ tập trung ở khu vực Trung

tâm

Nhu cầu văn phòng sẽ tăng mạnh

– Nhu cầu văn phòng Hạng A và B trong năm 2018-2019 sẽ tăng nhờ vào

tình hình kinh tế khả quan

– Xu hướng thị trường tăng và nguồn cung chất lượng sẽ là yếu tố quan

trọng để làm tăng giá thuê và tỉ lệ lấp đầy cho phân khúc văn phòng

Hạng A và Hạng B

0 500 1000 1500 2000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1Q18 2Q18

Hạng A Hạng B

THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI

[2]: Giá thuê gộp, thay đổi theo quý và theo năm đã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh

Trang 10

Nguồn Cung và Nguồn Cầu TTTM Mặt bằng bán lẻ cao cấp Siêu thị Cửa hàng tiện lợi

Giá thuê trung bình (USD/m 2 /tháng)

Tổng nguồn cung ('000 m 2 )

10

NGUỒN CUNG ỔN ĐỊNH

Do không có trung tâm mua sắm và không gian bán lẻ nào hoàn

thành mới trong Q2.18 nên tổng nguồn cung không thay đổi ở mức

hơn 971.000 m2

Các cửa hàng tiện lợi ghi nhận sự gia tăng đáng kể trong Q2.18 do

sự mở rộng đáng chú ý của Circle K và Co.opFood Tổng diện tích

hiện tại là 68.700 m2, chủ yếu ở khu vực ngoại thành

NGUỒN CẦU TĂNG TRƯỞNG MẠNH

Hấp thụ ròng toàn thị trường được ghi nhận ở mức xấp xỉ 6.500 m2

trong Q2.18, khiến tổng diện tích bán lẻ được lấp đầy trên thị trường

Hà Nội đạt hơn 814.000 m2, phần lớn đến từ các thương hiệu có tình

hình kinh doanh hiệu quả trong khu vực Trung tâm

Trung tâm Ngoài Trung tâm

Nguồn cung

Công suất thuê

Giá thuê

Trung tâm Ngoài Trung tâm

15 35 55 75 95

Trung tâm Ngoài Trung tâm

GIÁ THUÊ TĂNG Ở MỨC VỪA PHẢI

Giá thuê trung bình tăng nhẹ trong Q2.18, đạt mức 28,6 USD/m2/tháng

Giá thuê tại khu vực Trung tâm duy trì ở mức cao nhờ nhu cầu cao và

nguồn cung hạn chế trong khu vực

TRIỂN VỌNG

Nguồn cung tăng nhẹ vào cuối năm 2018

– Đến cuối năm 2018, thị trường dự kiến sẽ có thêm hơn 30.000m2từ

dự án Vincom Metropolis Liễu Giai

– Khách thuê thuộc ngành F&B và thời trang tiếp tục là những khách

thuê hoạt động tích cực trên thị trường bán lẻ

Nguồn cung mới ngoài trung tâm sẽ tạo áp lực lên giá thuê

– Thị trường bán lẻ sẽ trở nên cạnh tranh hơn với lượng lớn nguồn

cung đến từ khối đế bán lẻ được tung ra vào cuối năm 2019 Giá

thuê trung bình có khả năng sẽ tiếp tục tăng trưởng nhưng với tốc

độ chậm hơn so với giai đoạn trước

– Khan hiếm nguồn cung mới sẽ giúp tăng tỷ lệ lấp đầy trong khu vực

trung tâm

0 300 600 900 1200

2013 2014 2015 2016 2017 1Q18 2Q18 Trung tâm Ngoài trung tâm

[1]: Phí dịch vụ/ Phí quản lý (không gồm thuế VAT) được bao gồm trong giá thuê gộp

[2]: Thay đổi theo quý và theo năm đã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh.

THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI

Định dạng
Số trang	12
Dung lượng	1,52 MB