Những năm trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) ngày càng khẳng định vị trí chủ chốt của mình, như một trong những đầu kéo chủ lực của nền kinh tế, một chỗ dựa vững chắc cho nền tài chính, là nơi tích lũy tài sản của người dân và là một trong những nhu cầu bức thiết nhất của đời sống xã hội. Khi khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra, thị trường thế giới co hẹp, thị trường BĐS càng khẳng định là điểm tựa của nền kinh tế, nâng đỡ cho tổng nhu cầu tiêu dùng nội địa, thu hút đầu tư, duy trì nhịp tăng trưởng và tạo thêm nhiều việc làm cho xã hội. Đặc biệt, Đồng Nai là một TTBĐS đầy tiềm năng đang nằm trong “tầm ngắm” của nhiều nhà đầu tư.
Trang 1ĐỀ TÀI:
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI
- GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ HÌNH THÀNH VÀ
PHÁT TRIỂN -
GVHD : ThS KTS - HÀ DUY HIỂU SVTH : LÊ THỊ MỸ LỘC
MSSV : 082054C
Lớp : 08QH1D
TP.HCM, ngày 30 tháng 3 năm 2012
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÔN ĐỨC THẮNG KHOA: KỸ THUẬT CÔNG TRÌNH NGÀNH: QUY HOẠCH ĐÔ THỊ
Trang 2MỤC LỤC
I- MỞ ĐẦU 2
1 Sự cần thiết nghiên cứu TTBĐS Đồng Nai 2
2 Mục tiêu, nội dung, phương pháp nghiên cứu 3
a) Mục tiêu – Nội dung 3
b) Phương pháp nghiên cứu 3
II- THỰC TRẠNG 3
1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, văn hóa của tỉnh Đồng Nai 3
2 Tình hình liên quan tới TTBĐS Đồng Nai 4
3 Thực trạng TTBĐS Đồng Nai 6
a) Thuận lợi 6
b) Bất cập 9
III- CƠ SỞ CHO GIẢI PHÁP 11
1 Cơ sở khoa học 11
2 Cơ sở thực tiễn 12
IV- GIẢI PHÁP 12
1 Quan điểm 12
2 Mục tiêu 12
3 Các giải pháp 13
a) Trước mắt 13
b) Lâu dài 13
V- KẾT LUẬN 14
1 Kết luận 14
2 Kiến nghị 14
Tài liệu tham khảo 14
Phụ lục 15
Trang 3I- MỞ ĐẦU
1 Sự cần thiết nghiên cứu TTBĐS Đồng Nai
- Những năm trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) ngày càng khẳng định vị trí chủ chốt của mình, như một trong những đầu kéo chủ lực của nền kinh tế, một chỗ dựa vững chắc cho nền tài chính, là nơi tích lũy tài sản của người dân
và là một trong những nhu cầu bức thiết nhất của đời sống xã hội Khi khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra, thị trường thế giới co hẹp, thị trường BĐS càng khẳng định là điểm tựa của nền kinh tế, nâng đỡ cho tổng nhu cầu tiêu dùng nội địa, thu hút đầu tư, duy trì nhịp tăng trưởng và tạo thêm nhiều việc làm cho xã hội Đặc biệt, Đồng Nai là một TTBĐS đầy tiềm năng đang nằm trong “tầm ngắm” của nhiều nhà đầu tư
- Có vai trò quan trọng và đã đóng góp nhiều như vậy cho nền kinh tế và xã hội, nhưng cho đến nay, BĐS vẫn bị xem là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro
- Vì vậy, việc nghiên cứu và đưa ra giải pháp để thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS là điều cần thiết trong bối cảnh xã hội hiện nay
Trang 42 Mục tiêu, nội dung, phương pháp nghiên cứu
a) Mục tiêu – Nội dung
- Tìm hiểu thực trạng TTBĐS trên địa bàn tỉnh Đồng Nai và đưa ra giải pháp để thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường này
b) Phương pháp nghiên cứu
- Dựa vào các số liệu thống kê qua từng giai đoạn
- Dựa vào tài liệu báo chí và các trang web
- Quan sát thực tế
II- THỰC TRẠNG
1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, văn hóa của tỉnh Đồng Nai
- Đồng Nai có diện tích tự nhiên 5.860 km2, dân số khoảng 2,1 triệu người, là một trong những tỉnh lớn và đông dân của Việt Nam Lực lượng lao động trẻ dồi dào, trình độ văn hóa khá, quen với tác phong công nghiệp, có khả năng tiếp thu và thích nghi việc chuyển giao công nghệ để không ngừng nâng cao hiệu quả và sức cạnh tranh
Đồng nai cũng tạo thuận
lợi cho các nhà đầu tư
tuyển dụng lao động từ các
địa phương khác trong
nước và tuyển lao động kỹ
thuật từ nước ngoài
- Đồng Nai nằm trong vùng
kinh tế trọng điểm của phía
Nam, có một vai trò hết
sức quan trọng, là đầu mối
giao thông của toàn vùng
Đây chính là điều kiện
thuận lợi để Đồng Nai thu
hút vốn đầu tư trở thành
một trong những địa
phương có tốc độ phát triển
kinh tế nhanh trong cả
nước, có nền công nghiệp
phát triển hàng đầu tại Việt
Nam
Bản đồ hành chính tỉnh Đồng Nai
Trang 5- Có địa hình lợi thế là:
Phía Bắc giáp tỉnh Lâm Đồng và Bình Dương
Phía Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
Phía Đông giáp tỉnh Bình Thuận
Phía Tây giáp thành phố Hồ Chí Minh
- Do tiếp giáp thành phố Hồ Chí Minh, các nhà đầu tư dễ dàng đến tỉnh Đồng Nai bằng nhiều phương tiện giao thông và sử dụng thuận tiện các tiện nghi sinh hoạt, dịch vụ và công trình kỹ thuật hạ tầng khá phát triển của thành phố Hồ Chí Minh
- Ngoài ra, đất đô thị và đất xây dựng có độ cứng chịu nén tốt nên không tốn nhiều chi phí san lấp, xử lý nền móng công trình; điều kiện tự nhiên thuận lợi cho phát triển du lịch sinh thái và bất động sản du lịch
2 Tình hình liên quan tới TTBĐS Đồng Nai
- Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Tiền Giang Trong đó Đồng Nai có điều kiện phát triển mạnh, do vị trí có các trục giao thông huyết mạch giao lưu của các luồng hàng từ phía Bắc và phía Tây, đi qua Long Thành, xuống phía Đông - phía Nam ra cảng Vũng Tàu và Thị Vải Vùng quy hoạch cũng là nơi chuyển tiếp khách du lịch từ TP HCM, các tỉnh khác về Vũng Tàu, Long Hải, Bình Châu và các tỉnh miền Trung - Tây Nguyên…
- Mới đây, theo phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ quy hoạch TP HCM đến năm 2030, tầm nhìn 2050, Đồng Nai được xác định là địa bàn quan trọng và sẽ
là vùng đô thị, công nghệ kỹ thuật cao, trung tâm dịch vụ, đào tạo - y tế, là vùng cảnh quan sinh thái rừng quốc gia, cực đối trọng phía Đông TP HCM; thành phố Biên Hòa, sân bay quốc tế Long Thành và thành phố mới Nhơn Trạch có vị trí quan trọng trong việc hình thành không gian đô thị khoa học và công nghệ cao, gắn kết chặt chẽ với không gian trung tâm Tp.HCM
- Đồng Nai có nhiều khu công nghiệp nhất cả nước Theo quy hoạch đến cuối năm 2010, Đồng Nai đã có tới 33 khu công nghiệp, làm tăng mạnh số lượng các nhà đầu tư, các chuyên gia nước ngoài và một lực lượng lớn lao động Việt Nam
từ các tỉnh đổ về
Trang 6- Tốc độ tăng trưởng GDP của Đồng Nai ổn định và cao hơn 30-35% so với bình quân cả nước, năm 2007 là 1.105 USD/người, năm 2008 tăng lên 1.316 USD
và năm 2009 lên tới gần 1.500 USD/người Nguồn vốn FDI vào địa phương này cũng tăng nhanh và ổn định, luôn đứng thứ 3 sau Tp.HCM và Hà Nội Năm
2009, các doanh nghiệp có vốn FDI chiếm 70% giá trị sản xuất công nghiệp toàn tỉnh
- Theo thống kê, tổng vốn đầu tư trong nước và nước ngoài đăng ký vào lĩnh vực bất động sản ở Đồng Nai tăng đột biến trong ba năm 2007, 2008 và 2009 Riêng hai năm 2007, 2008 lên tới 3,5 tỷ USD, trong đó, vốn đầu tư trong nước chiếm 36%, nước ngoài chiếm 64%
- Từ 2007 đến 2009, bất động sản du lịch được tỉnh ưu tiên đầu tư phát triển nên tại Đồng Nai, hàng loạt các dự án bất động sản du lịch đã được đầu tư với số vốn hàng trăm triệu USD/dự án
- Theo Sở Xây dựng Đồng Nai, hiện nay tỉnh có hơn 260 dự án bất động sản đang được triển khai với tổng vốn đầu tư hàng tỷ USD
Trang 73 Thực trạng TTBĐS Đồng Nai
a) Thuận lợi
- Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, trong trung hạn, thị trường bất động sản Đồng Nai sẽ có tiềm năng vượt trội so với nhiều tỉnh thành khác Có nhiều yếu tố khiến thị trường bất động sản này hấp dẫn các nhà đầu tư, trong đó
có hàng loạt dự án giao thông trọng điểm ở Đồng Nai đã được khởi công và đưa vào hoạt động như: Cầu Đồng Nai 2 đã thông xe năm 2010; khởi động dự án
mở rộng quốc lộ 51 thành 6 làn xe; cảng Phước An; sân bay quốc tế Long Thành (động thổ vào năm 2015)
Dự án sân bay quốc tế Long Thành
- Huyện Trảng Bom kết hợp huyện Long Thành, thành phố mới Nhơn Trạch và TP.Biên Hòa được xác định là trung tâm công nghiệp của tỉnh Đồng Nai Với vị trí nằm kế cận thành phố Biên Hòa, cửa ngõ đi vào TP HCM, Trảng Bom có nhiều dự án lớn đi qua địa bàn như: dự án khu đô thị Gold Hill, đường cao tốc
TP HCM - Long Thành - Dầu Dây (dự kiến thông xe vào tháng 10/2013); tuyến đường sắt Bắc - Nam; tuyến đường tránh TP Biên Hòa, cùng với việc quy hoạch xây dựng 6 khu công nghiệp (Hố Nai 3, Sông Mây, Bàu Xéo 1, Bàu Xéo
2, Giang Điền, An Viễn); xây dựng 4 cụm công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp tập trung ở Hố Nai 3, Hưng Thịnh, Thanh Bình và An Viễn đã góp phần tạo nên bước ngoặt quan trọng làm thay đổi kinh tế xã hội của toàn huyện Trảng Bom nói riêng và của tỉnh Đồng Nai nói chung
- Dự án thành phố mới Nhơn Trạch hứa hẹn nhiều tiềm năng phát triển và góp phần giải quyết các vấn đề đô thị
Trang 8Quy hoạch tổng thể TP Nhơn Trạch
Quy hoạch sử dụng đất thị xã Long Khánh
Trang 9Khu đô thị Gold Hill – Trảng Bom, Đồng Nai
Biệt thự đơn lập trong khu đô thị Gold Hill
Dự án khu đô thị TM-DL-DV Suối Son, huyện Trảng Bom
Trang 10- Chính những dự án trên đã giúp Đồng Nai kết nối vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với các tỉnh Nam Trung Bộ, Nam Tây Nguyên và các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long thông qua hệ thống giao thông đường bộ, hệ thống cảng biển, hệ thống đường sắt và sắp tới là đường hàng không Đặc biệt hơn, trục phát triển kinh tế Đông - Tây của TP Biên Hòa kéo dài đến Trung tâm hành chính tỉnh Đồng Nai tại Long Thành sẽ càng tạo lực cho sự phát triển nơi đây
- Bên cạnh đó, nhiều công ty BĐS lớn như Tín Nghĩa, Sonadezi, Donacoop và các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài như VinaCapital, Keppelland, Berjayar
… đã công bố nhiều dự án BĐS lớn trong thời gian vừa qua, từ những khu dân
cư, khu đô thị mới đến các dự án căn hộ trung, cao cấp, trung tâm thương mại, khu công nghiệp…Điều này cho thấy sức hấp dẫn của bất động sản Đồng Nai đang thu hút được các nhà đầu tư đến từ TP.HCM
Tín hiệu lạc quan của thị trường BĐS Đồng Nai trong những năm tới BĐS nơi đây có tiềm năng lớn do giá khu vực này vẫn còn thấp so với các khu vực khác, đồng thời hạ tầng giao thông đang được phát triển đồng bộ hơn Và với các đặc điểm thuận lợi trên, thị trường bất động sản Đồng Nai sẽ ngày càng sôi động và là
"Thị trường bất động sản tâm điểm năm 2012" của nhiều nhà đầu tư và dân cư khu vực
b) Bất cập
- Xét về triển vọng phát triển dài hạn, thị BĐS Đồng Nai hơn hẳn so với khu vực lân cận khác như Bình Dương Tuy nhiên, không phải nhà đầu tư nào cũng an tâm đầu tư vào BĐS ở Đồng Nai Theo nhiều chuyên gia, thị trường BĐS Đồng Nai từ đầu năm đến nay có hiện tượng “bùng nổ” Thực tế ấy đang chứa lắm rủi
ro khi rất nhiều dự án dễ mua mà khó bán, nhất là với những dự án vị trí không thuận lợi Ngoài ra, các khu dân cư được giao dịch trên thị trường mà không có người đến ở sẽ làm khách hàng nản
- Sự xuất hiện ồ ạt của "cò" đủ loại, từ nhà đầu tư nhỏ lẻ đến nhà đầu tư lớn đang lấn át nhóm khách hàng có nhu cầu, cũng là điều bất ổn, và hiện tượng “thổi giá” của “cò” làm thị trường BĐS mất ổn định
- Hiện nay, Đồng Nai chưa có nhiều các hoạt động giải trí thương mại và công nghiệp tiện ích Các dự án đa phần là rời rạc, thiếu tập trung, các dự án lớn chưa thực sự triển khai Ô nhiễm môi trường nặng nề là hệ quả của sự phát triển công nghiệp và quá trình đô thị hóa nhanh chóng
Trang 11Thuyết trình về dự án đất nền tại Đồng Nai trên nền mặt bằng vừa được san lấp xong
- Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Tín Nghĩa, thừa nhận ở thị trường Đồng Nai, chỉ những dự án có giá 200 - 300 triệu đồng
và đặc biệt có vị trí thuận lợi mới được khách hàng quan tâm Bà Hương kỳ vọng trong 1 - 2 năm nữa, khi hàng loạt dự án hạ tầng đồng loạt triển khai kết nối giữa TP HCM - Đồng Nai - Bà Rịa Vũng Tàu thì Đồng Nai sẽ phát triển mạnh mẽ hơn
- Thị trường BĐS ở VN còn thiếu tính chuyên nghiệp Kênh bất động sản Đồng Nai có lúc nóng lạnh bất thường do cơ chế chính sách còn bất cập, như các chính sách về đất đai, về cơ chế bồi thường, định giá đất, tín dụng… đã ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản, có hiện tượng đầu cơ đất nền và thiếu minh bạch:
+ Thủ tục về đất đai, thoả thuận quy hoạch, phê duyệt dự án quá phức tạp,
kéo dài qua nhiều cấp Bình quân ở VN, công tác chuẩn bị đầu tư kéo dài
từ 2 – 3 năm, trong khi ở Thái Lan chỉ mất 5 tháng
+ Hầu hết dự án BĐS vẫn phải theo cơ chế “xin – cho”, điều chỉnh quy
hoạch Chưa có cơ chế cung cấp thông tin thị trường BĐS một cách hữu hiệu Do đó, nhà đầu tư còn gặp nhiều trở ngại và không bình đẳng trong việc tiếp cận dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới, người dân cũng khó khăn khi tìm mua trực tiếp nhà ở
+ Bên cạnh đó, do lợi nhuận cao (thực hiện dự án đầu tư chung cư có thể
đạt lợi nhuận 100 – 200%) nên nhiều công ty, tập đoàn lớn tập trung đầu
tư vào lĩnh vực BĐS, hầu hết các ngân hàng đều thành lập quỹ hoặc công
ty kinh doanh BĐS, dẫn tới tình trạng đầu tư nội bộ rất khó kiểm soát Việc cho vay dễ dãi lại tập trung vào một phân khúc thị trường hẹp làm
Trang 12- Nhiều doanh nghiệp bất động sản còn vướng mắc trong khâu huy động vốn, lãi suất cho vay cao
- Thuế bất động sản hiện nay quá cao, khiến chi phí của doanh nghiệp tăng lên, buộc họ phải cộng dồn vào giá bán, khiến giá nhà đất bị đội lên…
Nhà đầu tư nên cần thận trọng khi "lướt sóng" nhà đất ở Đồng Nai
III- CƠ SỞ CHO GIẢI PHÁP
1 Cơ sở khoa học
Theo TS Phạm Sỹ Liêm, phó chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam, thị trường bất động sản khốn khó như hiện nay là một hệ quả tất yếu:
thể (các Luật, văn bản Luật, các chính sách trong công tác quản lý đất đai,…); Khách thể (Các đối tượng trực tiếp tham gia giao dịch BĐS); Môi giới, trung gian
đất nền hay thu tiền trước của người mua đã đẩy các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS phải phụ thuộc quá nhiều vào các tổ chức tín dụng Đặc biệt, khi các dự án BĐS thường được triển khai trong dài hạn thì vốn vay của các tổ chức tín dụng thường là trung và ngắn hạn nên tình trạng đói vốn là hoàn toàn dễ hiểu cho dù các dòng vốn có được khơi thông phần nào
- Việc mua bán các sản phẩm BĐS tại các dự án cho đến nay vẫn chưa đi vào quy củ, Nhà nước vẫn chưa quản lý được
Trang 13- Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định các chủ đầu tư không được huy động vốn của bên mua khi chưa hoàn thành móng nhưng trong thực
tế, các bên vẫn giao dịch thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền…
để mua các sản phẩm từ khi dự án được hình thành Thậm chí, có nhiều trường hợp, khi mà dự án còn nằm trên “giấy”, chủ đầu tư đã tiến hành huy động vốn, góp vốn,…
Vì vậy, cần xem lại cách quản lý của Nhà nước cũng như các bộ Luật đã ban hành có thực sự phù hợp với tình hình thị trường BĐS hiện nay không
2 Cơ sở thực tiễn
- Thành lập hiệp hội BĐS Đồng Nai: để giúp kênh BĐS Đồng Nai minh bạch hơn Theo ông Nguyễn Thanh Lâm - Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai - hiệp hội sẽ gắn kết doanh nghiệp, nhà đầu tư, các sàn giao dịch bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước, các sở ban ngành lại với nhau để tạo ra một tiếng nói đồng thuận trong việc phản biện, công khai các cơ chế chính sách, minh bạch trong hoạt động thị trường Mặt khác đáp ứng các nhu cầu về bất động sản của nhiều đối tượng từ thu nhập cao đến thu nhập trung bình, thấp trong tỉnh Sau các phản biện về những chính sách bất cập, hiệp hội cũng sẽ có các đề xuất về cơ chế chính sách làm sao cho hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư, người thụ hưởng và quản lý nhà nước Còn trước mắt, sau khi ra đời, mục đích hoạt động hiệp hội sẽ bám sát vào chương trình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, định hướng phát triển nhà ở của địa phương 2008-2015, bám sát vào chương trình phát triển nhà ở toàn quốc, trong đó có Đồng Nai
IV- GIẢI PHÁP
1 Quan điểm
- Minh bạch - công bằng - lợi nhuận - phát triển bền vững
Tạo lập được một TTBĐS minh bạch, cạnh tranh công bằng, có lợi nhuận cho nhà đầu tư, phát triển TTBĐS Đồng Nai và thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển bền vững
2 Mục tiêu
- Đề ra các giải pháp giúp tháo gỡ các vấn đề còn tồn tại của TTBĐS Đồng Nai, tạo tiền đề thúc đẩy sự phát triển lâu dài của thị trường này
- Thông qua việc nghiên cứu TTBĐS, xem xét lại để hoàn thiện hệ thống luật pháp, các thủ tục hành chính, thuế, lãi suất cho vay…