ÔN THI QUẢN LÝ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT

o Khoảng cách đến trung tâmo Khả năng tiếp cận  Từng vị trí gắn với yếu tố vùng và yếu tố khu vực: o Tự nhiên o Kinh tế o Xã hội o Môi trường • Vấn đề đặt ra  Dự tính khả năng thay đổi

Câu 1: Khái niệm và phân loại bất động sản? Trình bày các đặc điểm cơ bản của bất động sản?

Khái niệm và phân loại:

Khái niệm

- Điều 174 – Luật Dân sự 2005: BĐS là tài sản không thể di dời được bao gồm:

+ Đất đai

+ Nhà ở

+ Công trình xây dựng gắn liền với đất đai ( cả tài sản gắn với nhà ở, công trình xây dựng) + Tài sản khác gắn với đất

+ Tài sản do pháp luật quy định

Phân loại

 Phân loại theo cấu thành (Luật)

 Đất đai

 Nhà ở và công trình xây dựng (tài sản)

 Tài sản khác gắn với đất đai

 Tài sản khác do pháp luật quy định

 Phân loại theo mục đích sử dụng

 Để ở

 TM và VP

 Công nghiệp

 Chuyên biệt

• Phân loại theo cấp công trình

 Nhà ở : cấp 1  4

 Chung cư: cao cấp, hạng 1, 2, 3

 Biệt thự: giáp tường, song đôi, riêng biệt, riêng biệt sang trọng

 Văn phòng: Hạng A  D

Những đặc điểm cơ bản của BĐS

Tính cố định về vị trí

• Nguyên nhân: gắn với đất đai - không thể di dời

• Biểu hiện:

 Vị trí quyết định giá trị và khả năng sinh lời:

o Khoảng cách đến trung tâm

o Khả năng tiếp cận

 Từng vị trí gắn với yếu tố vùng và yếu tố khu vực:

o Tự nhiên

o Kinh tế

o Xã hội

o Môi trường

• Vấn đề đặt ra

 Dự tính khả năng thay đổi các của các yếu tố

 Phát triển các yếu tố

 Cải thiện các yếu tố không thay đổi được

Tính bền vững

• Nguyên nhân: gắn với đất đai – tài sản thiên nhiên, trường tồn

• Biểu hiện: Sử dụng được trong thời gian dài

 Tuổi thọ vật lý: Vật liệu xây dựng, thiết kế, thi công

 Tuổi thọ kinh tế: Phụ thuộc thị trường, khả năng quản lý, khai thác

• Vấn đề đặt ra:

 Khi đầu tư

 Khi định giá

 Quy luật lợi ích kinh tế giảm dần

 Lâu bền: dự tính tầm xa

Tính khác biệt

• Nguyên nhân : vị trí cố định, không thể di dời

• Biểu hiện:

Khác lô đất

 Khác kết cấu, kiến trúc

 Khác hướng

 Khác cảnh quan và ngoại cảnh

• Vấn đề đặt ra:

 Khai thác tính dị biệt làm tăng giá trị BĐS

 Đáp ứng nhu cầu của khách hàng về tính dị biệt

 Không so sánh dập khuôn

 Quản lý nhà nước về không gian và kiến trúc

Tính khan hiếm

• Nguyên nhân:

 Bị giới hạn bởi diện tích bề mặt

 Vị trí cố định

• Biểu hiện:

 Quan hệ cung cầu luôn mất cân đối

 Đầu cơ BĐS

• Vấn đề đặt ra:

 QLNN đối với thị trường

 Chính sách chống đầu cơ

Có giá trị lớn

• Nguyên nhân:

 Giá trị đất đai cao

 Chi phí đầu tư xây dựng lớn

• Biểu hiện:

 Khả năng sinh lời cao

 Tạo vốn mới

• Vấn đề đặt ra:

 Trong đầu tư, kinh doanh BĐS cần vốn

 Khả năng tái tạo vốn

 Phát sinh quan hệ vay vốn

Tính ảnh hưởng lẫn nhau

• Nguyên nhân: vị trí cố định, không thể di dời

• Biểu hiện:

 Ảnh hưởng giữa các công trình BĐS

 Ảnh hưởng của hoạt động kinh tế - xã hội xung quanh BĐS

• Vấn đề đặt ra:

 Khi đầu tư BĐS

 Khi định giá BĐS

 Quản lý nhà nước để điều tiết lợi ích

Hàng hóa chịu sự quản lý trực tiếp của Nhà nước

• Nguyên nhân:

 Tài sản quan trọng của quốc gia

• Biểu hiện:

 Chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS

 Đất đai thuộc sở hữu nhà nước

• Vấn đề đặt ra:

 Đăng ký đất, nhà ở

 Đăng ký giao dịch BĐS

Câu 2: Khái niện thị trường bđs và phân loại thị trường bđs? Vai trò của thị trường bđs là gì?

Khái niệm: Thị trường BĐS là tổng thể các điều kiện để thực hiện giao dịch về BĐS

dựa trên quan hệ hàng hóa – tiền tệ diễn ra trong một không gian, thời gian xác định

Phân loại thị trường BĐS

 Phân loại theo tính chất quan hệ trao đổi

 Mua – bán

 Thuê – cho thuê

 Thị trường thế chấp BĐS

 Thị trường bảo hiểm

 Phân loại dựa trên hàng hóa

 Thị trường đất đai

 Thị trường nhà ở

 Thị trường BĐS TMDV

 Thị trường BĐS VPCS

 Thị trường BĐS nông nghiệp

 Phân loại dựa trên trình tự tham gia thị trường

 Thị trường đất đai

 Thị trường xây dựng nhà và công trình để bán hoặc cho thuê

 Thị trường bán lại, cho thuê lại BĐS

 Phân loại mức độ kiểm soát thị trường

 Thị trường sơ cấp: Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đưa đất đai vào thị trường thông qua việc trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức giao đất, đấu giá đất, cho thuê đất

 Thị trường thứ cấp:

Thể hiện quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau, các giao dịch diễn ra dưới hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Như vậy, thị trường bất động sản là một dạng thị trường đặc biệt mà bộ phận hàng hóa trao đổi chủ yếu là đất đai và các loại tài sản gắn liền với đất đai

Vai trò của thị trường BĐS

 Thúc đẩy sản xuất phát triển

 Huy động vốn cho hoạt động đầu tư phát triển

 Tăng nguồn thu ngân sách nhà nước

 Mở rộng quan hệ hợp tác trong và ngoài nước, chuyển giao công nghệ,kỹ năng quản lý

 Góp phần ổn định cuộc sống an sinh xã hội

 Nâng cao đời sống nhân dân- GDP

 Đổi mới chính sách, pháp luật

 Thúc đẩy hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý

 Sử dụng hợp lý và hiệu quả nguồn tài nguyên đất

Câu 3: Cung trong thị trường bđs là gì? Trình bày các yếu tố ảnh hưởng đến cung trog thị trường bđs ?

Khái niệm cung BĐS: Là khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để

trao đổi tại một thời điểm nhất định với một mức giá nhất định

• Điều kiện xuất hiện cung:

 BĐS phải là hàng hóa

 Đạt tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường

 Có sự phù hợp về giá cả

 Có thị trường hoạt động

 Quỹ nhà đất phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường

 Chủ sở hữu quỹ nhà đất có nhu cầu bán, tức là sẵn sàng chuyển giao nhà đất đó cho người khác với mức giá thích hợp nào đó

 Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằng chung

 Phải có thị trường nhà đất xuất hiện và quỹ nhà đất đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận

Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS

- Quỹ nhà đất trong quy hoạch

- Sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng

- Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở

- Yếu tố công nghệ và kỹ thuật xây dựng ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng nhà ở

- Chính sách và pháp luật của Nhà nước

Câu 4: Cầu trong thị trường bđs là gì? Trình bày các yếu tố ảnh hưởng tới cầu trong thị trường bđs?

Khái niệm cầu BĐS: Là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng mong muốn

có được và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng BĐS đó trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định

Các yếu tố tác động đến cầu BĐS

Quy mô, kết cấu dân số

• Quy mô dân số

 Đất nông nghiệp

 Đất khác

• Kết cấu dân số

 Gia đình hạt nhân

 Tuổi

 Tập quán của các nhóm dân cư

Sự thay đổi về tính chất, mục đích sử dụng đất

• Tính chất sản xuất

 Sản xuất tự túc, tự cấp

 Sản xuất tập trung, chuyên môn hóa

• Mục đích sử dụng đất

 Đất nông nghiệp

 Đất phi nông nghiệp, TMDV, ở…

Việc làm, thu nhập

• Việc làm

• Thu nhập

Đô thị hóa, quy hoạch

Mốt, thị hiếu của người tiêu dùng

Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng

Chính sách và quy định của chính phủ

Kỳ vọng: lợi ích BĐS mang lại trong tương lai

Câu 5: Giá thành bđs là gì? Trình bày mục tiêu và trình tự định giá bđs?

 Giá thành BĐS bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây dựng công trình cho đến lúc tiêu thụ xong

 Giá thành bao gồm chi phí đất đai, chi phí chuẩn bị xây dựng, chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí tiêu thụ, thuế phí và chi phí dự phòng

Mục tiêu và trình tự định giá:

* Mục tiêu của định giá BĐS:

- Tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái

- Để kiếm lợi nhuận tối ưu trước mắt

- Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt

- Để đạt được lượng tiêu thụ tối đa

- Để kiếm được lợi nhuận thị trường tối đa

- Để chiếm được vị trí dẫn đầu trong nghề hay trong một số mặt hàng

- Để phục vụ định hướng của chính phủ

* Trình tự định giá BĐS:

 Bước 1: Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng

 Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dò yêu cầu tìm hiểu giá cả của đối thủ cạnh tranh

 Bước 3: Ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh nghiệm thực tế và tình hình giá trên thị trường xây dựng

 Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá

 Bước 5: Xác định giá chuẩn

 Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên trên cơ sở giá chuẩn sao cho phù hợp với các

vị trí khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác nhau

 Bước 7: Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi của thị trường và yêu cầu của sách lược tiêu thụ của bản thân doanh nghiệp

Câu 6: Trình bày các phương pháp định giá bđs? Đặc điểm của phương pháp trực

tiếp và phương pháp thu nhập?

- Các phương pháp định giá BĐS:

+ Phương pháp so sánh

+ Phương pháp thu nhập

+ Phương pháp chi phí

+ Phương pháp thặng dư

+ Phương pháp lợi nhuận

1 Phương pháp trực tiếp:

- Các trường hợp áp dụng

 Để định giá các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu; định giá các mảnh đất trống;

 Là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cấm

cố, thế chấp, để đánh thuế BĐS

CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH

B

ư ớc 1 Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá:

- Đặc điểm pháp lý: của đất, công trình xây dựng…

- Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, qui mô lô đất; hình dáng; vị trí lô đất; khả năng tiếp cận môi trường xung quanh

- Các công trình xây dựng: là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác…

- Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch

- Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: khả năng tài chính, phương thức thanh toán và điều kiện người bán tự nguyện và người mua tự nguyện

- Qui hoạch…

B

ư ớc 2 Thẩm định hiện trạng bất động sản (bất động sản so sánh và bất

động sản thẩm định giá)

B

ư ớc 3 Phân tích và điều chỉnh:

- Phân tích: phân tích bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá, phân tích thị trường thời điểm thẩm định giá

- điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn Những yếu tố hiện diện ở BĐS thẩm định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm và ngược lại

B

ư ớc 4- ước tính giá trị của BĐS mục tiêu

2 Phương pháp thu nhập:

Định Nghĩa:

phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân 1 năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh

Các bước thực hiện:

 Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá.

 Bước 2: Khảo sát thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất

cần định giá

 Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm

Thu nhập ròng bình quân một năm= Thu nhập bình quân một năm- Chi phí bình quân một năm

 Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm / Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

 Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá của thửa đất cần định giá= Giá trị của thửa đất cần định giá/Diện tích thửa đất cần định giá

Bài Tập: Áp dụng phương pháp thu nhập để tính giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện B tỉnh C thuộc vùng ĐBSCL Thửa đất cần định giá có diện tích 4.000 m2, một năm trồng 3 vụ lúa tẻ thường.

Kết quả khảo sát thu nhập của thửa đất cần định giá trong 3 năm liên tục tính đến thời điểm định giá như sau:

Nội dung Đơn vị tính 2012 2013 2014

Giá bán bình quân các năm Đồng/kg 4.300 4.700 4.600 Tổng thu nhập Đồng 30.960.000 32.900.000 31.280.000 Chi phí sản xuất Đồng 21.000.000 20.000.000 18.500.000 Lãi suất tiền gửi tiết kiệm của loại

tiền gửi VNĐ của Ngân hàng thương

mại nhà nước có mức lãi suất cao

nhất.

 Thu nhập bình quân 1 năm:

(30.960.000+32.900.000+31.280.000)/3= 31.713.333 đồng

 Chi phí sản xuất bình quân 1 năm:

(21.000.000+20.000.000+18.500.000)/3=19.833.000 đồng

 Thu nhập ròng bình quân 1 năm:

31.713.333 - 19.833.333 = 11.880.000 đồng

 Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm:

(12 % + 9% + 8,5% ) / 3= 9.83%

 Giá trị thửa đất cần định giá:

(11.880.000 / 9,83) * 100 = 120.854.527 đồng

 Giá đất của thửa đất cần định giá :