Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường nhà đất ở hà nội

Xuất phát từ những đạc điểm của hàng hoá nhà đất, thị trường nhà đấl có một số đặc điểm chủ yếu sau: - Độ kém hoàn hảo của thị trường nhà đấi: Mức độ hoàn hảo của thị trường nhà đất thấp

ĐẠI HỌC Qưốc GIA HÀ NỘI

NGUỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC：PGS TS Trần Đình Thiên

P hó V iện trư ở n g V iện K in h tế học V iệ t N am

Hà Nội -2006

T rang

1.1.3 Các chủ thể tham gia thị trường nlùi dấì. 13

1.3 Các nhân tố chủ yếu tác đ ộ n g đến th ị trư ờ n g nhà đấ t 16

Ị 4 Chức nãng quản lý của Nhà nước đối với thị trường nhà đất 31

1.4.1 Tạo khung pháp lỷ phù hợp với ìhị ĩrường. 3 i 1.4.2 Quy hoạch sử dụìỉg đổu k ế hoạch phát ĩriển nhả 32 1.4.3 Cung cấp ílìônĩỊ tin và ỉổchức dịch vụ iư vấn. 33

1.4.5 Thực hiện các chính sách vĩ mỏ nhầm thúc đẩy sự hình ỉluìnlỉ và phát 35

triể n th ị írường

2.1 Quá trình hình thành và phát triển thị trường nhà đất ở Hà Nội

2.2 T hị trường nhà đất Hà Nội tron g những năin gần đây 38

2.2.1 Các điều kiện pháp lý đảm bảo cho sự hình thành và hoại động của thị 38

ìrư ờiĩỊỊ

2.2.2 Thực trạng phát íriển của ỊÌỉị ỉ rường nhà íỉấỉ Ịỉcì N ội 42

2.3 Những đánh giá chung về thị trường nhà đất ơ Hà N ội 64

2.3.1 Thị írườỉĩỊỊ nhà đất đã hình ìhàìỉh và phát triển 65 2.3.2 77// trường nhà đất ỏ Hà N ội mang tính bất ổ/ì cỉịtih 68 2-3.3 T h ị trường nhà đất ở Hà N ội có nlìicht tiêm nãnịỊ pỊiúì íriừỉì 74 2.3.4 NhữnịỊ khó klìăn, hạn ch ế và nguyen nhân 76

Chương 3 Định hướng và các giải pháp phát triển thị trường nhà đất 83

ở H à N ội

3.1 Dự báo một số nội dung cơ bản về phát triển ở H à,N ội ảnh 83hưởng tới thị trường nhà đất

3.2 Quan điểm, định hưóng phát triển thị trường ìihà đất ở Hà Nội 86

3.2.1 Quan điểm về phát triển thị trường nhà dất ỉrcn clịa bàn Hà N ội 86 3.2.2 Đ ịnh hướng phút triể n th ị trường nhà dất â Thành p h ố Hù N ội 9 1

3.3 M ột SỐ giải pháp chủ yếu nhằm phát triển thị trường nhà đất ở 94

Hà N ộ i

3.3.1 G ìâi pháp về hoàn thiện cơ chế chính sách, klìĩỉỉiỊỊ khổ pháp ỉỷ nhằm 94

pháỉ ìriển th ị tì.ường nhà đaỉ.

3.3.2 Gicỉi pháp ĩác động đến nguồn cung về nhà dấi 99 3.3.3 G iải pỉiáp tác động đến cần về nhà đất 101 3.3.4 Qìdi pháp về lài chính thúc dẩy phát triển thị trườtỉịị nhà cỉất 105 3.3.5 Thực hiện các biện pháp bảo đảm sự phát ưìển dồng bộ của ìhị trưởng 108

l Sự cần th iế t của đề tà i

Bất động sản nổi chung, nhà dáì nói riéng, là nguồn tài sán lớn của mọi quốc gia, mọi gia đình, là tư liệu sán xuấl dặc biệt, !à điều kiện tối ihiểu của đời sống xã hội loài người đảm báo cho quá trình tái sán xuất xã hội tồn tại

và phát triển Nhầ dất - loại hình lài sàn bất độníỊ sủn với lư cách thoả mãn vật chất nhu cầu cuộc sống của con người được mua bán, trao đổi và trở tlìành hàng hoá, từng bước từ thấp dến cao, từ cá biệt đến phổ biến hình thành nên thị trường nhà, đất Tuy nhiên, trong suốt nhiều năm cho dến năm

1993, thị trường nhà đất chưa được chính Ihức mua bán ircn thị trường, Nhà nước không công nhận đất đai- yếu tố cơ bản của thị trường Iham gia vào quá trình 'lưu ihông Mặc dù vậy, theo quy luật vốn có của quá trình hình thành và phát triển của thị trường, 111 ực hiện đường lối Đ ổi mới do Đảng ta

đề xướng, cùng với quá trình chuyển đổi nền kinh tế từ kế hoạch hoá tập

tru n g sang k in h tế th ị Irư ờ n g , vào cu ố i những nãm 80, đã xu ấ t h iệ n hành vi

chuyển nhượng quyền sử dụng đấl và nhà ở ngày càng gia lăng Theo tinh (hán của Luật đất đai 1993 quy dị nil hộ gia ctình, cá nhân ctirợc Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyên nhượng, cho thuê, thừa kế, Ihế chấp quyền sử dụng đất, song quyền này dược áp dụng hạn chế dối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Nhà nước cho phép kinh doanh mua bán nhà ở Bộ Luật dân sự 1995 đã quy dinh về hợp đổng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về chuyển đổi quyền

sử dụng đất, quy định về cho thuê ; đó là những quy định về giao dịch dân

sự về đất đai, nhà ở tạo hành lang pháp lý cho việc hình thành và từng bước phát triển thị trường nhà đất

N glii c|Liyct Đại hội Đan lị V I] I (lã I11(V ra chú tru'(inL> pliál Iriến inạitli thị

Irư ờn g h à n g hoá d ịc h vụ, tố chức quán lý vá htriVnn diU i !ố l (hị tn rò ìiũ lao (i(:)ng, tjiu u i lý chặl chẽ [h ị Irư ò ìiy bát (lộ n i： sán, xây dựng Ih ị tn rò n g vón

tu y n h iê n , còn sự phán b iệ l VC vice |>liál tric n c;k: lo:.ii h ìn li tlìị tiirù'n ü !m im

ứfi

ncn k in h tế Đ ạ i hội IX và Đ ạ i hòi X d:ì c!ẽ cãp vù 1:1111 sâu sắc' h ơ n các nòi• • • • • I — .

( l u n g v ổ p l ì á l l r i ể n đ ổ n g b ộ c á c l o ạ i h ì n l i t h ị ü i r ô ' i m UDiit* n e 11 k i n h t e iliị

t n r à n * ! d ị n i l h ư ớ n g x à h ộ i c h ủ Ĩì'j,hĩa b a o g ổ 1 1 1： i h ị i n r ò n i i l ì ù i m h o á - c! ịc h v ụ ,

ih ị trirờ n i： lài ch ín h tiền tộ, th ị trirừ n ụ lao tlộ n u , thị lrư ờ ng bãi clộnu sán, lliị

Irường khoa hoc - cổng n g h ệ

h i ệ n c á c q u y h o ạ c h p h á t t i ể n k i n h tế- x ã hội v à đ ô thị, d ấ y n l i a n h t ố c CÎÔ xf»y dụng hạ tầng kinh lế, xã hội, kỹ thuật, độc biệt với mội đô thị lớn như Thủ

dò Hà N ội

Trong những năm qua, thành phố Hà Nội đã ban hành nhicu chú trươiìg, chính sácli và biện pháp nlìằm tạo lập và phát triển Ihị Irườiìg hất động sản nói chung và thị trường nhà đất nói riêng Thành 11 ỷ Ha Nội klioá

X II (1996 - 2000) đã đề ra chương trình phái triển nhà ở đến nãm 2000 trong các chương trình công tác lớn của Thành uỷ Hà Nội Ban chấp hành Đảng bộ Thành phố Hà Nội khoá X III (2000 - 2005) đề ra 10 chương trình công tác lớn, trong đó chương trình 05 về quản lý xây dựng và phát triển đô thị; nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển đô thị là phát triển Thủ đô với không gian mở, xúy dựng đổng bộ, hiện đại hạ tâng kỹ thuật, phát triển nhà

klioá X IV (2006 - 2010) cũng làn〕rõ những vấn đe Irọng tâm irong phát triển và quản lý đô thị, tập trung hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định

h ư ớ n g x ã h ộ i c h ủ n g h ĩ a , p h á t tr iể n đ ổ n g bộ c á c loại t h ị 【 I.ường và c á c đ ịn h chế hỗ trợ thị trường trong đó có thị trường bâì động sán Ngoài ra, trong chỉ đạo diều hành của Thành phố, không íl vãn bản và đổ án liên quan đôn vấn

đề nhà, đất đã được ban hành và Iriển khai thực hiện Irong thời gian qua.Tuy nliiên, trong suốt một thời gian dài, còn có nhiều khó khăn, hạn chế Irong việc liình thành và phát triển thị trường nhà, dất Thị trường nhà đấl phát triển tự phát, manh mún chưa tương xứng với tiềm năng; việc quản

lý, tổ chức phăt triển Ih ị trường còn nhiều hạn chế; phát triển thị trường chưa đổng bộ với các thị trường tài chính, thị trường hàng hoá, hiệu quả tích cực của sự vận hành thị trường nhà đất đối với phát triển kinh tế - xã hội chưa được phát huy Hơn nữa, những biến động gần đáy trôn thị tnrờng nhà dâì không chỉ là vấn đề kinh tế mà còn là vấn đề xã hội bức xúc được các cơ quan quán lý Nhà nước, công luíin và người dân hết sức quan tâm

Xuất phất từ những đòi hỏi của 111 ực tiễn, việc iựa chọn luận văn tốt nghiệp với dề lài: 'I 'l l ực Ỉrạ iiiỉ và ỉỊÌái pháp pỉìát tr i i'll lliị in íử iiịị tìlià d(ĩt ở

%

Ị là N ội " là rất cÀn íhiết, góp phrìn mội phiin nhỏ vào việc xây dựng chú

inrơnu, chính sách của Thà nil pho Irong chí dạo, dieu lùmh VC vấn dc phái li'icn thị trơờtig nhà (iấl né]) liịa hàn

2 T ìn h h ììih m ỊỈiiên cứ u t ro iiịỉ và m ịoài II lí óc

»

T h ị i n r ờ n g n h à đ ấ t l à m ộ t b ộ p l i ạ n Ciíu i h à n h C|iiaii U ọ n u c ủ a lliị t r ư ì í n i i

bát dộng sán, yèĩi lố quan Irọng của 11011 kinli lố lỉiị iru'ùng IÏC I1 ihó iỊÍỚi tlã

có n h icu n u lìiê n cứ u ca lý ih u y ế l và thực lie n ; có nliicLi kèì quá và k in li

tnulìiệm quý cỏ the vận dụng và kế III ira Đó là cấc ngỉiiên cứu VC nguổn gốc

cũng như lý giải về những n；ở nẹại iroiìg quá trình chuycn lioá nguồn, lực phát triển trong cuốn “ Bí ẩn của vốn” của Hcznando De Soto (2000); Nghiên cứu của N aoki： M ori (JBIC) vé “ tấi định cư không lự nguyện và thị Inrờng nhà đất”； Nghiên cứu của JongMoon Song (Tổng côrtg ly phát tricn nhà Màn Quốc - 2002) về “ chính sách và cơ chế phát triển nhà ở có thổ áp dụng cho Việt Iiam”； Nghiên cứu của Hạ Diện Tổ (Cục quan lý nhà dất Thượng Hải, Trung Quốc - 2002) về “ phát triển thị trường nhà đất và bước đầu xây dựng và phát triển đô th ị’，.

ở tro n g n ư ớ c , v iệ c n g h iê n cứu VC th ị trư ờ n g nh à đ ấ t ở V iệ t Nam n ó i

chung và ỉ là N ội nói riêng cũng đã được liến hành thực hiện ở những quy

mô và cấp độ khác nhau Trước hết phải kể đến các công, trình nghiên cứu khá toàn diện về “ Phát triển đồng bộ các loại hình thị trường trong đó có thị trường bất động sản” của GS.TSKH Lê Du Phong, GS TSKH Lê Đình Tiiắng (Đại học Kinh tế quốc dân), TS Lê Xuân Bá (Viện nghiên cứu quản

ị

lý kinh tế Trung ương) với công trình “ Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở việt Nam”； Các nghiên cứu

về ‘‘Kinh nghiệm quốc lế về vấn đề còng tác giải phóng mặt bằng, tái dịnh

cư ở một số nước trong khu vực’，của TS Đặng Thái Sơn (Viện nghiên cứu

địa chính), Nghiên cứu về “ Chính sách tái định cư ớ V iệ l nam” của TS Phạin T hị Mộng Hoa (Ngân hàng Thế giới); Công trình về “ Phương pháp định giá bất động sản’’ của TS Hoàng Hữu Phê (Bộ Xây Dựng) và PGS.TS Ngô T rí Long; Công trình nghiên cứu về ‘Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động san" của TS Nguyễn Văn Xa (Bộ Tài Chính); Các nghiên cứu về “ Phát triển đổng bộ các loại hình thị trường trên địa bàn Hà

Thành Công (Viện nghiên cứu phát triển KT- X H Hà N ội); công trình nghiên cứu về ” cơ chế, chính sách quản lý đất đai ở ngoại thành Hà N ộ i” của TS Đào Xuân M ùi Ngoài ra, còn nhiều công trình nglìièn cứu VC quản

N h ữ n g n g h iê n cứu Irên dã llìự c sự có những (lón g g óp h iệ u quá vào quá

trình xây dựng các cơ chế chính sácli của Nlià nưức trong phát triciì thị trường bất động sán nói chung và thị trường nhà (lãì nói riêiiụ như Luật cỉất

đai 20 03 , các văn bản pháp lý của T ru n g Ươnu V； I 'rh à n h p h ố H à N ộ i T u y

nhiên, những nghiên cứu này mới clií tập trung vào các vấn de xoay quaiìh

ih ị lrư ờ n g báì ttộ n g san, có m ộ t sỏ nghiên cứu liê n ÍỊIKIII den nhà ttrú ơ phạm

vi lá i (lịn li cư, đcn bù k h i g ia i p liỏ n g mạt bằng, chua có Iig h ic n cứu lìào

n g h ic n cứu cụ thể nầo về th ị trư ờn ỉ； nlià đríl ớ ỉ là N ộ i V ì ilìế , trẽ n c ơ sớ kế ứùra các kết qua n g h iê n cứu nêu trên, việc lựa chọn luận vãn n lia m m ụ c d íc lì

nghiên cứu làm rõ một số nội dung VC thị trường nhà ơấl ờ Hà Nội là rất cần

111 ic i.

3 M ục đích và ìihiệm vụ nghiên cừu

- M ục d íc ỉì ： L u ậ n văn lập ư u n g nglìiôn cứu làm rõ c á c cfm cứ lý luận

và ill ực lien, mục đích của luận vãn ỉ à pliân lích cơ sớ khoa học, Uìực íiciì

nội d u n g n hữ ng g ia i pháp nhằm phái Iriến tliị tn rờ n g lìhù (lâì liê n đ ịa bàn

• N ỉiiệm vụ:

+ D ánh g iá tliự c Irạ u g hoạt d ộng CÍI；1 111； irưòìiL' nhà ciáì ờ 1 là N ộ i ; làm

iõ nguyCMi nhân của llìựi; trạng

+ Đề xuất các giai pháp nham plì;u Iricn 111 ị trường nhà cỉất ở Hà Nội

i

4 Đ ố i íư ọnịỉ vù phạm vi HỊ； hiê n cứII

Thị trường nhà ctrú là một bộ pliận của thị trưòìig bãi dộng sảo và có quan hệ mật thiết đến các thị trường hàng hoá - dịch vụ, thị Irưừng lao dộng,

tlặ nường vốn (rong ncn kinh lc' il l； trưừiiu Đôi un.m'4 nghiẽii cứu cúa lie lài tập trung vào thị trường nhà dất.

- Về không gian: Nghiẽn cứu tjiiá Irinh vận hành và phái Irión của tlìị trường nhà tì ất ở Hà Nội

- Vé thời gian: Chủ yếu nghiên cứu Irong vòim 10 năm Irứ lại dãv, dạc hiệt tập tilin g Irong vòng 5 năm g;*in (tây

5 P h ư o H Ị Ị ị ì h á p t ỉ Ị ỉ h i ê ỉ i c ứ u .

Ti.ẻn cư sở sử dụng các plurt)ìig pháp chuiií； của kinh lố clìínli trị hục Irong việc phân lích các hiện lượng, qiuì Irìnlì kinh 4Ố và cỊiian (licin, chủ trương của Đáng và Nhà nước ta, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu như: phân tích tổng hợp; so sánh, thống kc, chuyên gia, (lự báo

6 D ự kiến những đóng góp m ói của Luận vũ 11

Luận văn kế thừa, ũếp till! nhicu lài liệu nghiên cứu liôn quaiì (ten detài, trên cơ sở bổ sung, p h á t【riển phù hợp với yêu cần của dối tinrng 11 ỉ；]liêncứu Ban thân lự nhộn thấy có niộl số ttổng góp mới sau dây:

Ngoài phần mở đầu và kêì luận, luận văn uổin có 3 chương:

- Chương 1 : M ột số vấn đề chung vé lliị lrường nhà clat

- Chương 2: Thực irạng phái tri en thị Irưò.ns; nlià ciáì ờ [ là Nội

- Chương 3: Định hướng và giải ph;ip phái triển thị trường nlùi cỉất

ớ Hà Nội

M Ộ T SỐ V Ấ N Đ Ể C IIU N G V lí T H Ị I RƯ Ờ NG N H Ả Đ Â T

1.1 Đặc điểm của thị truòììịí nil à đát

1.1.1 K hái niệm th ị trường nhà dát

a Nlu) (lất với tư cácỉì là hàiì^ hoá:

Không phai tãì cá nhà đất clou là liìuiL； huá M11011 trớ ihành hànu hoá,Itlià dấi pliai được (lưa ra giao dịch irêii ihị 4rường; hơn nữa, CÙ1ÌU là hàng

1 t

hođ nhà đất như nhau, nhung việc có được tlíam gia lhị irư ờ iiiĩ hay không còn phai được luật pháp không ngăn cấm Mặt khác có nhữiii； loại nhà đãì rất khó có thể trở lhành hàng lioá vì nỏ là những tài sân công cộng

Nhà (iũì vói lư cácli là hàng hoá, ngoài nliữnu (lặc cỉiém cliuui> cúa hàng hoá còn có nliữni； đặc diổm riêng như sail：

- Phải được tạo lập trên mộl diện lích cụ the và phụ Ihuộc cliậl chẽ ỉủn nhau V í dụ, nếu mội mánh đất klìông phai là hàng lìoá thì nhà trôn tlàl sẽ khó klìãn trong việc vận động với lư cách là hàng lioá

- Đất dai và nhà cửa có Ihổ (lóng vai trò là lài s;in lài clìínii Xét tlưới gt>c cìộ các nhà đầu lư, tlấl dai dirợc (lùng làm phương tiện hào hicm giá trị

|)lìòng khi lụm phát, dặc biệt là ớ những lìiróc thị Inrờng tài chínli kém [)liát tricn; các tổ elúrc tài chính cũng ưa tlìmg tỉát liai, nhà cửu như lài sãi) ihc

chấp k h i ch o va y VI (tày là n hữ ng là i sản k liô n g the c lìiiy c n (.lịcỊÍ iiư ợ c

- Nhà dất là hàng hoá mà giá iliị tnrờim khỏnií những phủn ánh giá irị bán thân cùa hàng hoá dó mà nó còn phan ánh nhữii'4 yếu lố lìhir lợi tliố vé

vị trí, địa hình, địa mạo và chấl lượng công Irình trên dâì

- Đất đai thuộc chủ quyền của mỗi quốc gia, lỉi phương tiện sống cluì yếu của đại đa số người lao động, nhâì là ở các khu vực có lý Irọng san xuất

nông nghiệp cao, vì thế rất nhạy cùm về mặl chính irị, kinh 1C, xã hội

- Nhà đất là loại hàng hoá không thổ cỉi dời (lược nên hổ sơ mỏ (ả VC hàng hoá ghi nhộn sự biến dộng ihco thời gian vé hiện trạng, vé thay tỉổi chu sở hữu, chủ sử dụng iheo một quy trình pháp lý nhrú (lịnh là yếu tố quan trọng trong quan hệ giao dịch của thị trường

- Nhầ đất là hàng hoá có giá trị lớn, cần nhiều vốn đầu tư Những người thu nhập trung bình khó có điều kiện dể tham gia nếu không có sự hỗ irợ cùa Ihị trường tài chính

- Hàng hoá nhà đất luôn nầm trong không gian nhất dịnlì, có anh hưởng trực tiếp đến cảnh quan, mối trường sống cùa dân cư trong khu vực Nhà đất là sản phẩm của nhiều ngành kinh tế, klioa học, kỹ thuật, nghệ ihuậl, kiến trúc, văn hoá và môi trường Chính vì vậy, việc lạo lạp nhà drú, Ihị trường nhà đất không tránh khỏi sự chi phối bởi các quy phạm của các lĩnh vực trên

- Ngoài những đẠc điểm trên, mỗi loại hàng hoá nhà ílất cụ thế lại có những đặc điểm riêng biệt về chất lượng, vị trí, mục dích sử dụng, loại hình

sở hữu, các thòng số định giá Những độc diổm ìùiy là mộl tron g những yếu

tố xác định tính chrứ, quy mô ihị trường cùa lừng loại hàng hoá nhà đất

b T hị trường nhủ ííấ t:

Thị trường nhà đất là hệ thống các mối quan hệ mà llìông qua đó các giao dịch về nhà đất của các bên tham gia dược 111 ực hiện Phàn biệt Iliị trường nhà đất với thị Irường Bất động san: Thị trường bất dộng sản bao hàm các yếu tố rộng hơn, trong đó có thị trường nhà đất； thị trường các công trình kiến trúc phục vụ cho các nhu cáu sán xuất (nhà xưửng, mặt bằng, kho íàng), phục vụ cho các nhu cầu thương mại (khách sạn, văn phòng, khu vui

động giao dịch nhà dất được thực hiện Iheo đúng Cịuy ciịnh của pháp luật, còn thị trường phi chính quy lại liên quan dến các hoat (lông không tuân thù

hoặc tuân thủ không đáy đủ các quy định của pháp luật, ihị trường này vẫn tồn lại; mức độ tổn tại của thị trường phi chính quy phản ánh những hạn chế cúa hệ thống pháp luột và hiệu qua thực thi pháp luật của mõi quốc gia

1 1 2 Đặc điểm của th ị trư ờ n g nhà đất

a D ặ c d iể tn CỈUI lu h iịỊ h o á nhà (ỉẩ l:

Đất đai là yếu tố ban đáu, yếu [ố không ihổ Ihiốu của thị tiirờiìg n!)à dất Nếu không có đâì đai, sẽ không Ihc có nhà và các công [rình kiên irúc Khi nghiên cứu về bản chất của loại lìàng hoá dất dai người la li lấy rằng dất đai là loại tài sản đặc biệt, bao gồm hai mặt: bản thán đất đai (1) và vốn dất đai (2) Đất đai là một loại tài nguyên, không phải là sán phẩm do lao dộng lạo ra, nên ban đầu ban thần đất dai lự nhiên không có giá trị; vì ihc, ihco

C.Mác hán thân đất đai tự nhiên không phái là hàng lìoá những với điều kiện

c ử a k i n h l ế h à n g h oá , đ ấ l đ a i lại c ó giá trị, I1Ó phái l à m h à n g h o á tỉc kinli doanh, mua đi bán lại Đất dai chi trớ thành hàng lioá khi Ĩ1Ó dược (rao dổi trên thị trường M ột khi đã là hàng hoá thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhàm thoả mãn nhu cáu nào dó của con người Tuy nhiên hàng hoá*(Ìất dai

là một hàng hoá đặc biệt, do đó nó có những đặc diểnì chủ ýếu sau:

t

»

- Là loại hàng hoá cố định, không thể di dời Không có kha nàng di chuyển vị trí xuất phát từ đặc diổm của đất dai và nhà cửa, một tầi sán- liàng hoá bấl động sàn cố định về vị Irí, dịa diem, không có khả năng cliuyốn dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng hay diện tích so với ban dầu

V I vạy, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn, bị giới hạn vé không gian Trong phạm vi hẹp là một thôn, xã hay lớn hơn là một quốc gia (trừ vùng giáp hiển) thì diện tích đất tự nhicn khó thay đổi Các công trình và vậi kiến trúc gắn với đất cũng không thể di dời, do đó cũng cố định vổ vị trí, dị a diểm Đặc điểm riciỉg có này của liàng hoá nhà dấi sẽ ảnh hưởng lới thị trường nhà đất, đến hoạt động kinh doanh và các giao dịch trẽn thị trường

- Là loại hàng lioá có tínli líìu bén, da dạng, có ihc mua di bán lại nhicii lần Đấl đai là loại tài sản bị giới hạn vổ diện tích và số lượng, không gián nhưng l ạ i 【nang tính vô hạn về thời gian sử dụng và đặc lính của (lất đai có thổ dược sử dụng vào nhicu mục dích khấc nhau, nên hàng hoá dất đai được lách ra rất phong phú và da dạng Mặi khác, do (lất (tai không hao giờ mấl di, sau mội quá trình sử dụ nụ không bị haò IIÌÒIÌ VC tliộn tícli, kích cữ hay vị trí nên khối lượng 'hàng lì()；í cutìg cấp cho Ihị Ii ưừag không lliể cạn TliỊ 1 rường là nơi chu yen hoá VỐ11 lừ liìiih thái hiện 'b(u sang giá n i,

là nhân lố quyết định lốc độ chu chuyển vốn, sự tăng inrờng cùa kinh doíinh

và cũng là sự phát triển của đất đai Trong quá trình phái triển kinh tố - xã hội, quá trinh kinh doanh nhà đrít cũng là quá trình tạo ra các sản phám nhà

ở Ciíc các công trình khác gần kicn với đất dai làm cho.cấc hàni4 hoá nhà chít phong pluì hơn

khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đrú đai ở phạm vi rộng là bề mật trái đất đã được thiên nhiên quy định và ỏ phạm vi hẹp là trong một khu vực

cụ thể, nhất định Chính điều đó làm cho dất dai mang lính cá biệl, mỗi mảnh đất đều có những đặc tính riêng có và không có cái thứ hai tương tự Trên thị trường nhà đất cũng không thể có những công trình giống hột nhau

vì chúng ở trên những thửa đất khác nhau Chính tính cá biệl dó cùng với sự khan hiếm ảnh hưởng trực tiếp tới dến thị trườne; nhà đất thông qua cơ chế giá

- Là loại hàng hoá mang yếu tố không gian, kinh tế, lâm lý, xã hội: Hàng hoá nhà đất cũng giống như các loại hình hàng hoá khác đều mang các yếu tố không gian và thời gian, kinh tế, pháp lý, tâm lý và xã hội Tuy nhiên, hàng hoá nhà đất mang trong mình các yếu tố trên với những khía cạnh riêng có:

+ Hàng hoá nhà đất chịu sự quy định của yếu tố pháp luật về các quyền (mua bán, thế chấp, cho thuê ) và biện pháp thực hiện các hành vi đó

+ Việc mua bán, trao đổi, thuê mướn hàng hoá nhà đất không làm chuyển dịch hàng hoá di nơi khác; vì thế cung crìu hạng hoá này mang tính chất vùng, khu vực sâu sắc; dẫn đến giá cả hàng hoá ở các vùng khác nhau thì rất khác nhau

+ Thị hiếu, tập quán và tâm lý xã hội còn lầ các yếu tố ảnh hưởng làm tăng hoặc giảm nhu cáu về nhà đất, nhưng nó lại khác thị trường tiêu dùng hàng hoá thông thường ố chỗ không phải tiêu dùng đơn thuần cho đời sống hàng ngày của con người mà no còn liên quan đến cả vấn đề về an ninh, môi trường, tâm linh, cộng đồng, gia đình •

Xuất phát từ những đạc điểm của hàng hoá nhà đất, thị trường nhà đấl

có một số đặc điểm chủ yếu sau:

- Độ kém hoàn hảo của thị trường nhà đấi: Mức độ hoàn hảo của thị trường nhà đất thấp hơn của thị trường hàng hoá tiêu dùng và ihị trường lư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng dất, phát triển hạ táng kinh lế -

kỹ thuật, phát triển khu đồ thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung ), trong việc xác lập quyển bảo và bảo hộ quyền sở hữu nhà dất của công dân, của tổ chức trong quá trình trao đổi loại hàng hoá này

- Tính phức tạp irong quá trình giao địch so với các thị trường hàng hoá khác: Tính phức tạp trong quá trình giao dịch (mua bán, cho thuê )- Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch (thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán )

- Sự khan hiếm ngày càng cao về đất đai: Sự khan hiếm ngày càng cao của quỹ đất (do tổng cung không thay đổi), yếu tố đáu cơ trong thị trường này mỗi khi có cơ hội' Xuất phát từ đặc điểm của đất đai, đó là tính

có giới hạn và có điều kiệrì, có giới hạn, do tổng cung vể dất đai không thay đổi; tính có điều kiện bởi các quyền do luật pháp quy định, ví dụ ở Việt

Nam, có sự tách biệt rõ ràng giữa quyền sở hữu thuộc về nhà nước và các quyền sử dụng của người dân đối với từng loại đất đã dẫn đến những giới hạn phát triển nguồn lực đất đai; không những thế, việc quy định cấc quycn trong việc thực hiện quyền sử dụng và sở hữu đã làm.cho đất đai ngày càng trở nên khan hiếm Hơn nữa, trong điều kiện một ihị trường ihông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đổng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức cao

b Đ ặc d iểm của thị trường nhả dđt:

xuâì, kinh doanh Hàng hoá bất động sản nói chung trong đó đặc biệt là nhà đất có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh.

- Tính nhạy cảm của thị trường nhà điYt (thị trường nhà đất rât nhạy cảm với các yếu tố như tăng trưởng kinh tế, chính Irị, văn hoá, phong lục và tâm lý )

- Cơ cấu cung- cầu của thị trường rất đa dạng (nliicu chủ thể có thổ (ham gia với tư cách là người bán đổng thời là người mua) Do cư cấu cung - cáu rất

đa dạng, cùng với các chính sách từ phía Nhà nước áp dụng đối với các (lối tượng khác nhau tạo nên thị trường dẻ bị phân khúc, nên thiếu sự phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu qua của ihị trưòng

1.1.3 Các chủ th ể tham g ia th ị trường nhà đất.

- Người sở hữu nhà đất tham gia vào thị inrờng với tư cách người bán,

người mua, cho thuê, và đem thế chấp

- Tổ chức, doanh nghiệp kinh doanh nhà đất: đối tượng này được lổ chức theo nhiều loại hình khác nhau như: doanh nghiệp kinh doanh và phát Iriển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ táng, doanh nghiệp phát triển quỹ đất mỗi doanh nghiệp có thể thực hiện một hoặc nhiều giai đoạn kinh doanh; ngoài ra cộ nhiều loại hình môi giới, dịch vụ, tư vấn kể các tổ chức llieo kiểu gia đình hoặc cá nhí\n

- Nhà nước tham gia thị trường dất đai với lư cách là người chủ sờ hữu, do đó, nhà nước không thể là người mua, mà chỉ đóng vai trò là người bán trên thị trường Trên thực tế, ở Việt Nam, Nhà nước tham gia thị trường

với tư cách là người bán ” quyền sử dụng” đất cho những người có nhu cầu thông qua các hình thức: giao; đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh và nhũng hình thức này đều có thu tiền sử dụng Nhà nước tham gia thị trường

nhà dất bằng cách xây dựng khuôn khổ pháp lý cho thị trường, ill ực 丨 ũệíì các biện pháp (chủ yếu bằng các biện pháp kinh tế, tài chính) thúc đẩy thị trường nhà đất phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp Ihông tin vé nhà đất, cung cấp dịch vụ cho thị trường sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp

là chính phủ vào thị trường nhà đất được thực hiện chủ yếu Irên 2 mặl : thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết kinh tế vĩ

mô, đồng thời thông qua việc quản lý thị trường mà có chính sách, biện pháp điều tiết các quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường nhà đất

- Các nhà thầu (là các doanh nghiệp xây dựng, các tổ chức, cá nhân xây dựng) : đây là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại dịch vụ để tạo ra hàng hoá cho thị Irường nhà đất

- Các nhà tư vấn: Quá trình phát triển của thị trường nhà đất cũng như việc thực hiện các giao dịch dân sự về nhà đất là một quá trình phức tạp nên phần lớn các bên tham gia đều cần đến sự tư vấn của các chuycn gia trong quá trình xây dựng và thực hiện các giao (lịch như: lư vấn về pháp lý, tư vấn

về quy hoạch, kỹ sư thiết kế, thi công, lắp đặt, chuyên viên về kinh tế, dịnh giá, môi giới

- Người tiêu dùng: là các tổ chức hoặc cú nhún, họ dùng hàng hoá vào

2 mục đích chủ yếu: dùng cho mục (lích sinh hoạt và (lùng cho mục đíclì sán

Ngoài các yếu tố nêu trcn, còn phải kể đến yếu tố liền lệ Kinh doanh nhà đất Ciln có một lượng vốn tương dối lớn Tiền vốn trong thị Irưừng nhà đất được chia làm 2 loại: một dùng để phát triển thị trường (tức là để đáu lư xây dựng nhà đất); một loại làm tăng khả năng của người tiêu dùng, loại này được huy động để thực hiện các biện pháp hỗ trợ của Nhà nước như trợ cấp bằng tiền, cho vay vốn lãi xuất tiiấp, cho vay đối với nhà đất được thế chấp

Cũng như các thị trường khác, thà nh【ố hàng đầu của tlìị Irường nhà đất ]à cung, cáu về nhà đất Bên cầu được xác định từ nhu cầu vé sở hữu và

sử dụng nhà đất trong xã hội Nhu cầu sở hữu nhà có khi không xuất phát từ nliu cầu sử dụng phần vật chất của nhà mà xuất phát lừ mục tiêu kinh doanh (xây nhà để cho thuê, để bán ), hoặc tích trữ lài chính Nhu cầu sở hữu nhà biểu hiện ở việc người chủ sở hữu liến hành việc xây dựng, tạo lập các hàng hoá nhà đất m ới hoặc mua nhà đấl đã được tạo lập, xây dựng sẩn

Khác với nhu cầu sở hữu nhà, nhu cầu sử dụng đất chủ yếu là nhu cầu

sử dụng phần vật chất của mảnh đất, chẳng hạn sử dụng đất để trồng trọt, để xây đựng công trình, nhà xưởng Do đặc điểm này, người có nhu cầu sử dụng đất không nhất thiết phải đổng thời là người sở hữu Trên thựổ tế, để đáp ứng nhu cẩu sử dụng đất, người sử dụng thường thực hiện việc thuê đấl

từ những người sở hữu Cũng không hiếm trường hợp người sử dụng đất đi thuê lại đất, tức là thuê từ những người đi thuê với điều kiện người thuê trước chưa hết thời gian thuê đất

Việc xác định nhu cău về nhà cìất trong ngắn hạn, trung và dài hạn là rất phức tạp do phụ thuộc vào nhiều yếu tố không ổn định như: tỷ lộ lăng dân số; yêu cầu cải thiện nhà ở, sự mờ mang các hoạt động sàn xuất nông nghiệp, công nghiệp; sự mở mang cùa các ngành kinh doanh bất động sản;

tỷ lệ khu vực dân cư có khả năng thanh toán

Trên thực tế đã xảy ra không ít (rường hợp xác định sai nhu cầu nhà đất do dự báo không chính xác các yếu tố này, trong đó có khi mức cầu xác định cao hơn hoặc thấp hơn so với thực tế Mức cáu khi được xác định cao hơn so với thực tế sẽ dẫn đến tình trạng hoặc là gây khan hiốin (cầu lớn hơn curig) giả tạo về hàng hoá nhà đấl để cung bị kích lên quá mức; hoặc là gây

dư Ihừa (cung lớn hơn cầu) loại hàng hoá này trên thị trường Mức cầu khi xác định thấp hơn so với thực tế sẽ dần đến việc các nhà kinh doanh cắt giảm đầu tư lạo lập hàng hoá nhà dâì, gây ra tình trạng khan hiếm thực sự loại hàng hoá này trên thị trường Các loại tình trạng trên đều gày tác hại tới hiệu quả chung của nền kinh tế.

K hi cầu lớn hơn cung thì thị lrường nhà đất thuộc về bên cung (do cung quyết định); ngược lại, khi cung lớn hơn cầu thì thị trường nhà đất thuộc về bên cầu (do cầu quyết định)

C.Mác đã chỉ rõ đất đai và độ phì của đất không hiển nhiên tạo ra thu nhập cho người chủ sử đụng hay chu sở hữu, inà do lao động tạo ra Có thể nói, địa tô là số tiền mà nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải trá cho chủ

sở hữu đất đai theo hợp đồng để được sử dụng dííl đai trong một thời gian nhất định Như vậy, ctịa tô là hlnli thái mà theo dó quyển sở lìĩru về dấl dai được thể hiện về mặt kinh tế, tức ỉ à đem lại thu nhập Trong xã hội, ngoài đất đai sử dụng cho nông nghiệp, còn có việc sử dụng cho các công việc xíly dựng, khai thác hầm mỏ, công nghiệp, phát triển nhà cửa do đó xuâì hiện địa tô đất xây dựng, hám mỏ, công nghiệp Tuy nhiên, địa tô không phụ thuộc vào độ phì của đất như trong nông nghiệp mà phụ thuộc vào vị trí - nếu là đất xây dựng, công nghiệp, phụ thuộc vào vị ìrí và chất ỉượng, chủng loại khoảng sản, nếu là đất đai có hầm mỏ

Việc nghiên cứu tư tưởng cúa C.Mác vổ dị a tó có nlìicu ý nghĩa irong việc nghiên cứu các vấn đẻ về đất dai cũng như ihị trường đất đai Vấn dé

«địa tô liên quan đến nhiều nội dung đối với đất dai ở nước ta:

- Chính sách thuế sử dụng đất;

- Xác định mức giá khi đổn bù;

- Xác định mức giá đất khi đấu giá quyền sử dụag đất;

- Xác định mức giá kh i góp vốn liên doanh, cho thuê;

- Xác định mức giá khi tính vào tài sản của doanh nghiệp Nhà nước

kh i cổ phần hoá

- Xác định mức giá để thực hiện chuyển nhượng;

- Xác định mức giá và thời gian giao quyền sử dụng đất cho các cá nhân, hộ gia đình để khuyến khích Ihâm canh, bảo vệ và làm tâng độ màu

mỡ của đất đai;

- Việc xây dựng hệ thống kết cấu hạ táng; hộ thống đường xá, thuỷ lợi, hẹ thống các khu công nghiệp sẽ tạo diều kiện nâng cao giá trị sử dụng của đất đai

Như vậy, nghiên cứu lý luíỊn vé địa tô có ý nghĩa quan irọng trong việc giải quyết các quan hệ về quyền sở hữu, quyền sử dụng, giá củ về dất đai cũng như việc sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai

M ỗi loại hàng hoá nhà đất đều tồn tại dưới hình thực hiện vậl và hình thức giá trị Các hình thức này luôn luôn tác dộng qua lại với nhau, cliáng hạn một ngôi nhà được xây dựng thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với ngôi nhà đó ở trạng thái cũ Tuy nhicn, giá trị của hàng hoá loại này còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường Cùng một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ “ sốt nóng” thì giá của chúng có thể

GIA 丨- ĩ!,.: THì.r VỈL

v - u ( 3 0 1

-cao gấp nhiều lổn so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ “ dóng băng” , giá lại hạ xuống, nhiều khi thấp hơn lúc bình thường.

Giá cả của nhà đất tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung- cầu trên Ihị trường K h i cầu lớn hơn cung, giá nhà đất thường bị dẩy lên cao và ngược !ại Tuy nhiên, giá cả nhà đất cũng giống như các loại bất động san khác CÒI1 phụ thuộc vào nhiều yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “ độc quyền” ，“đầu cơ” , “ cạnh tranh không lành mạnh” ,., có những yếu tố xuất phát

từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu lư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ

sở hạ tầng, Nhà nước tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, Nhà nước áp dụng bán đấu giá các tài sản bất động san thuộc quyền sở hĩrn của Nhà nước, Nhà nước quy định chính sách nhà ở cho người

có thu nhập thấp… có những yếu tố bắl nguồn từ tàm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên mặt đường

Nhìn chung, kh i không bị những yếu tố thái quá chi phối, giá cả nhà đất thường được coi là một trong những tín hiệu quan trọng biểu thị những động thái phát triển của một nền kinh tế, V ới nền kinh tế đang trôn đà lăng trưởng, phát Iriển thì giá nhà đất có xu hướng lăng lên; ngược lại, giá nhà đất lăng lên thì nền kinh tế có thêm tín hiệu về tíìng trưởng

theo các nhu cầu đa dạng trong xã hội.

Xuất phát từ những đặc điểm của nhà đất cũng như vé Iĩìặl nguyên tắc, các hàng hoá nhà đất đều đòi hỏi được tạo lập theo quy hoạch: trổng cây cũng phải có quy hoạch, xây dựng nhà ở cũng phải theo quy hoạch, xây

dựng nhà máy cũng phải tuân thủ quy hoạch được phê duyệt Để đáp ứng đòi hỏi tiên quyết này, chỉ những ai có kỹ thuật, có chuyên môn, vốn liếng mới đảm nhận được việc tạo lập hàng hoá nhà đất và tổ chức việc cung ứng các hàng hoá này cho các nhu cầu trong xã hội Những người này trước sau, sớm muộn cũng đều phải tổ chức hoạt động kinh doanh của mình dưới hình thức một doanh nghiệp kinh doanh nhà đất

Trong phạm vi th ị trường nhà đất, các doanh nghiệp kinh doanh nhà đất bao quát một phạm vi khá rộng, không chỉ có dọanh nghiệp san ủi tạo lập mặt bằng, mà còn có doanh nghiệp xây dựng hệ thống hạ tầng Ngay cả những tổ chức làm quy hoạch, lập kiến trúc cũng dần tổ chức theo các hình thức kinh doanh thích hợp Các tổ chức tài chính, ngíìn hàng trong những tình hình cụ thể cũng có thể là người đóng góp cổ phần vào các doanh nghi ộp kinh doanh nhà clất

d Các tổ chức trung gian tro ỉìiỊ thị trường nlìà (lấ l:

Hoạt động trong thị trường nhà đất khống chỉ có người mua, người bán mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cđu nối Do nhà dấl là loại hàng hoá không di dời được, thường lại có giá trị cao nên việc mua bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua bán những hàng hoá Ihông thường khác Trong những lrường hợp dơn giản, người mua và người bán có thể trực tiếp thoả thuận với nhau, những trong

những trường hợp phức tạp hơn, người bán nhà đấl cần được quảng cáo, người mua cẩn được g iớ i thiệu và tư vấn những thủ tục pháp lý từ những yêu cầu đó, thị trường nhà đất ngày càng xuất hiện nhiều tổ chức đứng ra làm trung gian giữa người mua và người bán, trong đó nổi lên là:

+ Các tổ chức thông tin, đặc biệt là các tổ chức háo chí, phái thanh truyền hình, thương mại điện tử cung cấp thông tin về hàng hoá, giá cả nhà đất

+ Các tổ chức tư vấn giúp các bên mua, bủn nhà đất lìiểu biết vổ các vấn đề pháp lý về nhà đất, thể thức giao dịch

+ Các tổ chức m ồi giới không chỉ dừng ỉại ở chức năng tư vấn mà còn tiến thêm trong việc đảm nhận việc tiếp cận với bên mua và bên bán để thực hiện các giao dịch

+ Các tổ chức định giá nhà đất được hình thành và hoạt động tại các vùng có thị trường hoạt động mạnh Họ làm các hoạt động thống kê về giá

cả, đưa ra những dự báo về giá cả để các bên làm căn cứ dựa vào đó ỉàm

cơ sở để tiến hành giao dịch

1.2 Chức năng, vai trò của thị trường nhà dát

1.2.L Chức nàng của th ị trư ờ ng nhà (tất

Trước hết, cần phải nói rằng, hiện đã tồn lại hình thái vộn dộng mới của đất đai, phù hợp với phương thức phát triển mới Đất dai là lài sản của quốc gia nói chung, và là của các tổ chức cá nhân có quyền sở hữu nói riêng Đất đai đóng vai trò là một trong những yếu tố đầu vào cơ ban, cùng với nguồn nhân lực, khoa học công nghệ và vốn tạo thành nguồn lực cơ bản cho mỗi quốc gia và doanh nghiệp T hị trường đất đai nói chung, thị lrường nhà đất nói riêng một khi vận động và phát triển có hiệu quả sẽ góp phẩn tạo thêm nguồn lực cho phát triển

lao động, thị trường công nghệ ), thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà đất nói riêng là một nhân tố quan trọng góp phần thúc đáy sự

phát triể n k in h tế - x ã h ộ i của m ỗ i nước và năng cao đ ờ i sống của các tầng

lớp dân cư T hị trường nhà đất phát triển sẽ tạo diều kiện cho các Ihị trường khác phát triển trong tổng thể đổng bô hệ thống các thi trường Các dộng thái của thị trường nhà đất, đặc biệt là thị trường đất đai có những tác dộng

ảnh h ư ở n g trự c tiế p và g iá n tiế p tớ i các th ị trư ờng khác, v í dụ th ị trư ờ n g dấi

dai biến động sẽ ảnh hưởng đến thị trường lài chính, chị trường vốn; thị trường nhà phát triển tác động đến Ihị trường khoa học - công nghệ phát triển, đặc biệl trong lĩn h vực xây đimg

1.2.2 V a i trò của th ị trư ờng nhà đất

Trên cơ sở làm rõ chức năng của thị trường nhà đất, ta có thể đúnlì giá

về vai trò của thị trường nhà đất biểu hiện trên các mặt cụ thể sau đây:

a Thúc đẩy sự hoàn thiện các cơ chế, cỉúnỉi sácỉi quản lý clấí đai, nhả ở

Thòng qua hoạt động và phát triển của thị irường nhà đất, Nhà nước tiếp tục đổi mới, bổ sung hoàn thiện các chính sách về đất dai, nhà ở Thông qua thị trường nhà đất, các giao dịch đan sự VC đất dai mới được thực hiện và chính ở thị trường, thông qua thị trường sẽ bộc lộ những không phù hợp với ihực liễn của chính sách và cơ chế của nhà nước V ì thế, thông qua thị trường, Nhà nước đổi mới, bổ sung hoàn thiện chính sách nhà đất và đổi mới công tác quản lý Nhà nước về nhà đất nhằm (ạo điều kiện cho các quan hệ đất đai dược tliực• 礞 1 ♦ ♦hiện phù hợp với bản chất của quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, quan hệ xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua thị Irường, từ đó mở rộng và phát triển thị trường nhà đất, khắc phục thị trường không chính thức, khắc phục tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai, idiác phục hiện tượng Nhà nước làm thay thị trường," Cũng thông qua thị trường giúp nhà nước đổi mới,

b ổ s u n g , h o à n t h i ệ n c ô n g lá c q u ả n lý d ấ t đai, Cjuàn lý nlìà cửa: tliiốl lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sàn, lập bản dồ địa chính, cấp giấy chứng nhạn quyền sử dụng đấl hoàn Ihiện hổ sơ ban đầu về đất đai ià điều kiện trực tiếp làm rõ ranh giới và xác lập từng tài sản nhà đất cụ Ihể Thị trường nhà đất hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tố giữa nhà nước với người sở hữu nhà đất, trên cơ sở đó bổ sung, hoàn thiện cơ chế chính sách và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước

b T liú c dẩy sả tì xuất, kinh doanh, mủ rộtìg thị trưù.tiiị

Trước hết, thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ trạng Ihái hiện vật sang trạng thái giá trị, là nhản tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng kinh doanh nhà đất Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh nhà đất, vì chính ở đáy xuất hiện các yêu càu về nhà dất, từ đó đòi hỏi xã hội không ngùng phát triển thị trường nhà đấl Sau là khi thị trường cung cấp đáp ứng nhu cầu xã hội về tài sản - cũng chính là đáp ứng yếu tố không thể thiếu của quá trình sản xuất xã hội - điều kiện đảm bảo tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ góp phấn thúc đẩy sản xuất phát Iriổn Thị trường nhà đất phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc sáp xếp, bố trí, phùn bổ sản xuất kinh doanh theo quỵ hoạch và theo định hướng phát triển kinh lố của mỗi địa phương và ở tám mỗi quốc gia

c Huy động vốn cho đầu tư phát triển, tâniỊ ngnồ/ì {/ui lìíiâtì sácli.

Trước hết, thị trường nhà đất phát triển chính là do yếu lố tăng đáu tư cho lài sản cố định của nền kinh tế quốc dùn, kéo theo đó Jà sự gia lãng về nguồn vốn đầu tư 1 V ì vậy, có thể nói, sự tăng trưởng của nhà đất trên thị trường đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư Thứ hai, phát Iriển thị trường nhà đấí được biểu hiện bằng hai cách: cách thứ nhất tăng khối lượng hàng hoá được

1 N gười ta CÓ thể bỏ vốn đẩu tư dể phát íriển quỹ cìấĩ, phát triển nhà (lổ lạo ra lìhiểu hỉ\ng hoắ nhìi đíứ pluic

vụ ỉhị í rường.

giao dịch trcn thị 1 rường; cách thứ híú là m 【ảng các quan hệ giao dịch cũng

là tăng lượng hàng hoá nhà đất iron thị trường Tlìứ ba, các giao dịch Ihế chấp nhà đất để vay vốn cho sản xuất kinh doanh chẳng nhữiig làm nhân dôi giá trị sử dụng của nhà đất mà còn có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dãn cư cho đầu tư phái triển Thứ tư, khi dùng giấ Irị quyền sử dụng đấl góp vốn liên doanh, nhà nước cũng như các doanh nghiệp không phải đáu tư vốn bằng tiền, mà với nhà đất có sẵn, nhất là đất đai dùng làm ” vốn

m ồi” đổ thu hút vốn để đầu tư trong và ngoài nước Có thể nói đất đai như là một nguồn vốn m ới để khai thác các nguồn khác Thứ nflm, Nhà nước có thổ dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, mà cuối cùng quỹ đất cũng không hề cạn đi

Thị trường nhà đất phát iriển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng hoá giao dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu ngân sách Thị irường nhà đất phát triển theo cách thứ hai là mớ rộng và tăng lượng các quan hệ giao dịch, làm cho cũng một khối lượng hàng hoá những qua nhiều lần giao dịch tức là tăng khối lượng hàng hoá lucìn chuyển, dó cũng là cách góp phần tăng nguồn thu ngân sách

d Góp phẩn riâníỉ cao (lờ i sôniỉ của lìhà/ì (lán.

Trước hết, thị trường nhà đất phát triển Ihúc ctíiỉy áp dụng khoa học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như chất lượng đâì sử dụng cho

các mục đích nông nghiệp phục vụ trực tiếp cho các hoạt động của con người, nhu cáu của cộng đổng Sự vân động và phát tri ổn của thị trường nhà đất đồng thời là kết quả của sự tác động tương hỗ IÃIÌ nhau giữa các yếu

tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động tương hỗ giữa sản xuàì và tiêu dùng; sản xuất thoả mãn nhu cầu tiêu đùng ngày càng cao của con người về nơi ăn, chốn ở, đi lại và sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác Thứ hai, thị trường nhà đấl phát triển ánh hưởng tới sự phát triển của các thị trường hàng hoá’ dịch vụ, thị trường vốn

góp pliần thúc đẩy sự phát triển chung của Ihị trường dáp ứng nhu cầu nhiéu mặt của con người

e T h ị trường nhà iỉấ t ảnh hưởHiỊ đến sự ổn (lịnh Ả(ĩ hội.

Thị trường nhà đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung giữ

vị trí quan trọng đối với sự ổn định của xã hội Thị Irường nhà đất, trong đó thị trường đất đai ở bất cứ xã hội nào cũng đều gán với chính sách dất đai của một quốc gia M ột khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức

là chính sách (lất đai phù hợp, x'ã hội ổn định Một khi thị trường hoạt dộng không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường, người có lien llìực hiện clầu

cơ, buôn bán đấl đai, lũng đoạn giá cả sẽ tác động trực tiếp vào mọi hoạt động của xã hội, xáo động về tư tưởng, sự hoài nghi vào chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định; vì đất đai, nhà ở và các cồng trình gắn liền với đất, luôn gắn chặt với hoạt động sản xuất và đời sống con người và các hoạt động xã hội của con người Thực tế ở các nước đang phát triển và nước ta trong thập niên 90 khi mà thị trường nhà đất xu rú hiện các hiện tượng đầu cơ, hiện tượng thị trường ngám phát triển đã dẫn đến sự gia tăng nhanh chóng về giá cả, người dân hoài nghi với chính sách đất đai của nhà nước, quan hệ giữa người với người trong một số vấn (lề về đất đai, nhà ở đã

có những biểu hiện tiêu cực

1.3 Các nhân tố chủ yếu tác động đến thị trường nhà đất

Cũng như các loại hình thị trường khác, thị trường hàng hoá nhà dất được hình thành và phát triển chịu sự tác động của 2 yếu tố: yếu lố nội sinh

và yếu tố ngoại sinh (yếu tố chính trị, kinh tế, xã hội ) Tuy nhicn, sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến sự hình thành và phát triển thị trường nhà đất lại có những đặc thù riêng, biểu hiện cụ thể ở một số nét lớn cơ bản sau đây:

a T ỉụ trường n h à cỉcít chill ảtììì ỉucứiìíị bâi b(ỉi các í^iá (rị tiềm lủin> của (kít:

Cũng giống như thị trường bất động sản, thị trường nhà đâì chịu những tác động của các yếu tố nội sinh của nó Trước hêì, thị tnrờng nhà dấl không phải là thị trường giao dịch bản thân các hàng hoá nhà đất mà là thị trường giao dịch các quyền và lợ i ích chứa đựng trong các hàng hoá đó Vì thị trường giao dịch đất đai không phải là thị trường giao dịch bản thân đất đai - tài sản đất đai ~ hàng hoá đất đai, mà chính là thị trường giao dịch các

quyền và lợ i ích có được từ việc sở hữu đất đai, sử dụng đất đai Đấl dai không bị hao mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người

có quyền sở hữu, sử dụng đất không sử dụng đất đai như các tài sản khác mà cái có thể sử dụng đó ỉà các quyền và lợ i ích do bản chính bản ihAn của đất đai mang lại Tính chất này của đất dai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù giao dịch trên thị trường nhà đất Mặt khác, giá đất không phán ánh giá trị của hàng hoá đất đai, mà giá đất chỉ hì chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đẩu tư V í dụ, giữa những lô đất canh tác có diện lích đất như nhau, lô đất nào có điều kiện thổ nhưỡng tốt hơn sẽ có giá cao hơn Hoặc

trên những khu đất mà có khả năng phát triển cây công nghiệp, phát triển , công nghiệp khai khoáng sẽ có giá hơn những khu cỉất có cùng diện lích chỉ dùng để trổng cây w Như vậy, thị trường nhà đất chịu ủnh liưởng của các yếu tố liên quan đến bản thân hàng hoá nhà đất, như các quyền sử dụng, quyền sở hữu và các khá năng sinh lợi lừ hàng hoá nhà dất dó

Ngoài ra, bản thân một mảnh dất ban đáu không có giá trị nhưng nó

ẩn chứa các giá trị tiềm tàng trong đó Giá trị đó được giải phóng và chuyển đổi thành vốn năng động trên thị trường một khi có những tác động về mặt chính sách hoặc luật pháp quy định các quyền về mảnh đất đó Do vậy, chính yếu tố tự nó của đất đai qũng có ảnh hưởng đến ìhị írường nhà đất

1.3.1 Các yếu tố nội sinh

b T hi trường n hà đất chill (hill lììỉơníỊ bởi í í lì II vùtiÿ vù kỉiit vực:

T hị tnrờng nhà đất chịu ảnh hưởng của tính vung, tính khu vực sâu sắc Được quy định bởi những lý do sau:

- N h à đ ấ l là m ộ t lo ạ i h à n g hoá c ố d ịn h và k h ô n g thể d i d ờ i về m ặt vị

Irí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu lố truyền Ihống, tập quán, thị hiếu, (áin

lỷ Những yếu tố vế vị trí, vị thế của một thửa đất này gắn chặt với một vùng, m ột khu vực cụ thể và có những lợ i thế tương đối so với những thửa đất khác V ì không thể di chuyển dược về vị trí nên không thể di chuyển tập quán, tâm lý từ vùng này sang vùng khác, từ quốc gia này sang quốc gia khác, vì các yếu tố mang bản chất địa phương với quy mô và liìn h độ khác nhau, về phong tục tập quán khác nhau; do đó sự hoại động của thị trường cũng khác nhau.2

- Thị trường nhà đất mang tính không tập trung, trải rộng ở mọi vùng trên đất nước, mà ở m ỗi vùng sự phát triển kinh tế- xã hội ở trình độ khác nhau, mật độ dân số khác nhau, do dó nhu cầu về quy mô, mẫu mã hàng hoá, chất lượng nhà đất khác nhau dẫn đến quy mô về Ihị trường khác nhau Đất ở khu vực đô thị bao giờ cũng đất hơn ở khu vực nông thôn Hoặc

ở những khu vực có tốc độ đô thị hoá nhanh, hoậc đang chuẩn bị đô thị hoá, giá Irị của đất đai tiềm ẩn những biểu hiện tíìng cao hơn so với các khu vực khác vốn có các điêu kiện tương đổng trước đó V í dụ, những lổ đất có diện

tích n h ư nh au , các đ iề u k iệ n hạ tđng c h u n g quanh n h ư nhau, n hư ng Iihữ dg

mảnh ở địa giới Thủ đô sẽ có giá cao hơn rốt nhiều những mảnh ở bên kia

địa giới tỉnh khác V ì thế, thị trường nhà đất cũng chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố vùng và khu vực

2 Đ ố i với người dan các nước phương Đ òng, nhìnig mảnh dấi có vị trí hợp phong thuý, hướng (tẹpT hợp vói ìiiổ i tác của chủ nhàn sẽ có giá hơa những mảíìh còn lụ i.…

a K I u ih ịỉ k h ổ p h á p lý , c ơ c liế c h ín h sách.

N ói đến nhà đất, người ta phải nói đến quyền về sở hữu, là một khái niệm không thể cảm nhận mà thông qua những tác dụng của nó người ta mới nhận ra nó [25, tr.52] Các quyền này phải do Nhà nước quy định và công nhận qua hệ thống các vãn bản pháp lý M ột khi pháp luật làm rõ được về quyền sử hữu về tài sản nhà đất, sẽ tạo diều kiện phát huy tác dụng của quyền này trong thực tế Đó là các tác dụng: tác đụng về tiềm năng kinh tế của tài sản; tác dụng về tích hợp thông tin trong một hệ thống; tấc dụng làm nâng cao trách nhiệm của dân chúng; tác dụng làm cho cấc tài sản có thể chuyển đổi; tác dụng bảo vệ các giao dịch

Từ việc quy định quyền sở hữu, pháp luật quy định cụ thể các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn và các hoạt động khác cho tài sản (hàng hoá) nhà đất Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị lrường nhà đất Thực tế cho thấy, yếu tố pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa Ihị trường Yếu tố pháp luật và cơ chế, chính sách lại có ảnh hưởng mang tính quyết định đến sự hình thành và phát Iriển của thị trường nhà đất Đơn giản là vì đất đai là yếu tố ban đáu cấu thành mà quan hệ của nó dược Nhà nước điều chỉnh bằng pháp luật (Luật đất đai, Luật dAn sự) Các quan

hộ giao dịch về đất đai cung được Nhà nước quy định và hưởng dẫn bằng hàng loạt các văn bản pháp quy Chính những quy dịnh riêng có của hàng hoá này nó đã có những ảnh hưởng trực tiếp và cụ thể đốn sự hình Ihành và phát triển của thị trường nhà đất

b T ãng trưởng kinh tế và gia tăng dân sổ.

M ột mặt, sự phát triển kinh tế của một quốc gia cũng dồng thời làm tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích sản xuất phi nông nghiệp; Sự

1.3.2 Các yếu tố ngoại sinh:

tăng tmởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng trong mục đích nông nghiệp sang các mục đích khác làm gia tăng các quan hệ về đất dai và thị trường bất động sản nói chung trong đó có thị trường nhà đất nói riêng phát triển Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển khoa học, kỹ thuật công nghệ tác động trực tiếp vào việc tạo lập hàng hoá nhà, đất phù hợp với yêu cầu va thị hiếu của thị trường Việc sản sinh ra hàng hoá nhà đất cho th ị trường diễn ra chậm hơn so với các hàng hoá khác, nhưng do tính chất của loại hình hàng hóa này có thổ mua di bán lại nhiều lần, nên thực lế mật độ giao dịch của nhà đất trên thị trường ngày một gia tăng Tại một khu vực hay mội quốc gia, tốc độ phái triển kinh lế tăng liên tục trong một thời gian dài cùng với quá trình công nghiệp hoá và đô Ihị hoá, các hàng hoá nhà đất.liên tục được tạo lập và phát triển Không những nhiều hàng hoà nhà đâì xuất hiện trên thị trường do mua đi bán lại, mà còn

do chuyển đổi từ các diện tích đất nồng nghiệp, đất hoang hoú được khai thác; phát triển nhà bàng công nghệ xây dựng vật liệu mới tạo ra được nhiều diện tích nhà hơn

Thực (ế đã chứng minh rằng, san xuất trong thời kỳ tự cấp, tự túc, nhu cầu có đất đai để sản xuất chỉ được thoả mãn bằng sự điều chỉnh vốn điít đai sẵn có của tự nhiên Đến thời kỳ kinh tế Iran g trại hình thành và phát tri ổn, nhu cđu đất đíii cho sản xuất không chỉ còn dựa vào sự lự khai phá tự nhiẽn

mà từng bước đi đến chủ yếu được giai quyết Ihông qua thị trường Rõ ràng

ngay ở giai đoạn này, nhu cáu vé đất đai cho sản xuất dã Uìiic đíiy sự hình Ihành thị trường đất đai Sự phát triển dẫn đến sự hình thành của các ngành kinh tế m ới làm xuất hiện nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục clích khác nhau làm nảy sinh nhu cầu đất đai cho sản xuất Xã hội càng phát triển, sản xuất phát triển làm nảy sinh nhiéu ngành kinh tế mới nhu cầu về đất dai phát triển đổ th ị tăng lên thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường nhà đâì

Sự gia tăng dân số là nhân tố làin tăng inọi mặt nhu cầu của xã hội vổ việc làm, về nhà ở, sinh hoạt Trước hết, sự gia táng dân số làm tăn2 nhu cẩu về đất đai cho sản xuất kinh doanh, nhất là trong khu vực sản xuất nông nghiệp, đất đai có hạn những lao động nông nghiệp lăng nhanh và yêu cáu chuyển từ đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích khác tạo ihành sức ép nhu cẩu lớn đòi hỏi phải dược giải quyết thông qua thị trường

là chủ yếu Sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm ìãng nhu cấu sử dụng đất đai và nhà ở Dân số tăng làm quy mô gia đình tăng dẫn đến nhu cầu về quy mô diện tích, về nhà ở của m ỗi Ỉ1Ộ gia đình tăng Do đó, thị trường nỉià

ở cũng phát triển phụ thuộc khá nhiều vào tăng dân số

c Quy hoạch, k ế hoạch sử dụtig đấi.

Về mặt lý luận, như trên đã phân tích, mức dị a tô của lừng loại dàì đai

sẽ tăng lên k h i quy hoạch trong một khu vực nhất định có hiệu lực K hi có quy hoạch, giá cả đất đai sẽ tăng lên nếu là đất đô thị, đất xây dựng, đất công nghiệp kh i vào vị trí quy hoạch thuận lợi Ngoài ra, kể cẳ đất nông nghiệp nếu được chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc thâm canh theo hướng nông nghiệp sinh thái, du lịch khi quy hoạch có hiệu lực Do đó, việc xác lập quy hoạch, thực hiện quy hoạch phù hợp với đặc điểm lừng vùng, từng , ngành, từng loại đất đai sẽ ảnh hưởng đến thị trường nhà đất

Chính sách của Nhà nước cũng là nhân tố ảnh lnrởng dến thị trường nhà đất Chính sách phát triển kinh tế của nhà nước theo vùng, lãnh thổ kéo theo sự gia tăng nhu cẩu về nhà đất Ngược lại, Nhà nước không tập trung

đầu tư ở một khu vực nào đó thì ở đó chắc chắn sẽ không có sự ’’nhộn nhịp”

của ih ị trường nhà đất Chính sách của Nhà nước về nhà ở, đất ở cũng làm

thay đổi cầu về nhà ở, đất ờ làm ảnh hưởng tới thị trường nhà đất.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực chất đó ]à việc xác định mục đích sử dụng của từng vùng đất, từng khu vực cụ thể; làm thay đổi tính chất

và mục đích sử dụng đất cũng là một nhân tố ảnỉi liưởng tới Ihị trường nhà đất Trước hết là thay đổi mục đích sử dụng dất trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, việc chuyển mục đích sử dụng đất ở một vùng nào đó đang sản xuất nông nghiệp sang phát triển khu công nghiệp sẽ làm tăng việc xây dựng nhà

ở và các cồng trình kiển trúc khác trôn đất làm gia tăng các giao dịch mua

bán, cho thuê nhà đất trong khu vực và các khu vực lân cận Quy hoạch làm thay đổi mục đích sử dụng đất có tính chất gắn với dân cư như quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, quy hoạch các khu trung tâm, khu chức năng trong đô thị sẽ làm các giao dịch về nhà dất tăng nhanh, thị inrờng nhà đất phát triển

d Quá trình đô tlìị ỉioá.

\ t

Quá trình đô thị hoá và phát triển đô thị là một quá' trình phát triển (ất yếu của mọi quốc gia trong quá trình phát triển kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế Đặc trưng có thể nhận biết rõ nhất của đô thị hoá là quy mô dàn số

và mật độ dân số cùng với sự phát triển cơ sở hạ láng, các cư sở sản xuất kinh doanh được phát triển mạnh iheo sự phái triển của bề rộng không gian đô thị Quá trình độ thị hoá một mặt lam tăng các mức địa tô chênh lệch của đất đai, mặt khác, làm tăng nhu cẩu về nhà dất cả về số lượng lần

cơ cấu hàng hoá nhà đất, vì sự đa dạng của các loại hình nhà đất nhằm Ihoả mãn và phù hợp với từng ngành kinh tế, tùmg cơ sở san xuất và từng cá nhún

Ở các nước đang phát triển, trong quá trình đô thị hoá, các đô thị phải chịu

•sức ép không nhỏ về luồng di dân lự do từ nông (hôn ra thành thị làm phát sinh nhu cầu về nhà ở, íhị trường nhà đất ở đô thị phát triển mạnh mẽ hơn.

e Các yếu tố tập quán, truyền (hông, tâm Ị ỷ

Tập quán, truyền thống là yếu tố mang tính nhân văn cùa thị trường nhằ đất Tập quán và truyền thống ảnh hướng trực liếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch của thị trường nhà đất, nó có' tác dụng làm đẩy

nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ lin cậy giữa các hcn, góp phần đẩy nhanh hoặc chậm lại quá trình thanh toán.3

Thị hiếu ảnh hưởng đến thị irường nhà đất trôn liai khía cạnh chủ yếu

M ột là, thị hiếu về vị Irí nhà đất mang tính lập quán và truyền thông nhiêu hơn, nhất là thị hiếu VC nhà ở H a i l à , thị hiếu vé kiến t r ú c , kicu dáng, m ố i

xây dựng V í dụ trong điều kiện kinh lế phát triển, con người đang hướng tới những ngôi nhà độc lập hơn là những căn hộ chung cư

1.4 Chức năng quản lý của Nhà nước đối vói thị trường nhà đất

1.4.1 Tạo khu ng pháp lý p h ù họp vói th ị trường, thực hiện dăng ký các quyền sử d ụ ng và sở hữu

Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động của thị trường được điều chỉnh bằng pháp luật và pháp luật tạo môi trường pháp lý cho sự phát tricn lành mạnh, khắc phục những khuyết lật vốn có thị trường Đối với thị trường nhà đất, yếu tố pháp luật có tính chất quy định sự hình thành và phát triển Bằng việc ban hành hệ thống pháp lý quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung của các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho Ihuê ; dồng ihời pháp luật còn hướng dẫn biện pháp (lurc hiộĩi các giao dịch dó: hợp đồng cliuyển nhượng, ihuê mướn; quy định vổ thế chấp, về góp vốn cùng với các phương tiện, công cụ thực hiện các giao dịch (ló Luậl VC bất dộng sản thường quy định các nội clung Ircn Bộ luật clân sự quy (lịnh dịa vị pháp

lý của cá nhân, pháp nhfin và các chủ Ihể khác, quyền và nghĩa vụ của các chủ thổ trong quan hệ lài sản, quan hệ nhíìn Ihftn trong giao lưu díln sự, xây dựng chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử của các chủ llic khi tliam giii quan hệ dùn sự Bộ luật dân sự quy định nội dung vổ tài sản, bất dộng sản,

3 Ở V iẻ t nam, tliờ i k ỳ trước day, m ua bán nhà dất clù cẩn vãn tự cùa xã, phường là giao dịch coi như lioìm tất, có quyổn sờ hữu nhà đất và sau đó m ới đăng ký và nộp thuế, 1 rường liợp phién hà, plurc lạp (hi bỏ qua kliò n g cần nộp và họ vồn sờ hữu hoăc sir dụng m ội cách đương nhiên.

xác lập quyền sở hữu tai sản, các (liểu kiện, nội dung', t r ì n h tự Ihực hiện các giao dịch dân sự về tài sản, nhà ớ, (lất dai Rõ ràng, nhà nước vừa tạo ỉập môi trường khuôn khổ pháp lý cho Ihị trường nhà đất vừa hướng dẫn thực hiện giao dịch của thị trường này.

Đăng ký quyền sở hữu nhà đất là điều kiện đầu tiên và cần thici (ie dể hàng lioá nhà đất tham gia vào thị trường một cách có tổ chức M ột mảnh đất, một cãn nhà đã được đăng ký quyền sở hữu, nó không những dược đảm bảo đưa ra thị trường, mà đằng sau nó là nội dung bên trong của nó khẳng định một sự an toàn hợp pháp của nhà đất, làm cho người tham gia giao dịch nhà dấl yên tâm và tránh được các rủi ro Tổ chức đăng ký quyền sở liữii nhà đất

là hoạt động thường xuyên vừa mang lính chất quán lý nhù nước, vừa có lính chất phục vụ, đảm bảo sự an toàn cho các giao dịch của thị trường nhà đất

1.4.2 Quy hoạch sử dụng đất, k ế hoạch phát triể n nhà

Quy hoạch xây đựng và quy hoạch đất đui là mộl nhiệm vụ của Nhà nước, nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật Thòng qua công tác quy hoạch sử dụng đấl, quy hoạch xây dựng, nhà nước thực hiện ý đổ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội, bảo vệ môi trường, điều chính

sử dụiìg đất đai, xây dựng , ngăn chặn những tiêu cực (rong xây dựng 丨lình Ihùnh các hàng hoá bất động sản nói chung và các hàng hoá nhà clấl nói riêng Cãn cứ vào chiến lược phát iricn kinh tế-xã hội; căn cứ vào diều kiện

và thực trạng sử dụng đất đai, nhà nước xây dựng quy hoạch xây dựng gán với quy hoạch sử dụng đất, chỉ ra tổng thổ đất sử dụng vào xây dựng phát triển đô thị, đất xfty dựng kết cấu hạ táng, các công (lình công cộng, lợi ích quốc gia, quốc phòng, an ninh Tiếp đó là quy hoạch cụ thể lừng khu dất, từng lô đất của từng vùng, từng dô (hị, tìmg khu dàn cư Trôn cơ sơ quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng dất, các ngành, các dịa phương, các tổ chức, hộ gia đình cá nhfin được nhà nước giao đất hoặc cho Ihuê clất tricn

k h a i t h ự c h i ệ n p h á t t ri ển b ấ t đ ộ n g s án t r o n g đ ó c ó n h à dâ ì p h ù h ợ p với Cịuy hoạch và quy chuẩn xay dựng Như vậy, bằng việc lliực hiện quy hoạch cỉã phân bố các hàng hoá nhà đất phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội và phân bố dân cư của từng địa phương và trong phạm 'vi cả nước, hình thành

sự phAn bố Ihị trường nhà đất

1.4.3 C ung cấp thông tin \à tổ chức dịch vụ tư y ấn.

Vai trò cung cấp các dịch vụ và tư vấn pháp luật được biểu hiện cụ thể như sau:

- Nhà nước tổ chức cung cấp các thông tin vé xác lập quyền sư hữu nhà đất, về diện tích đất, về ranh giới (bản đồ địa chính), đăng ký quycn ở hữu (quyền sử dụng), về quy hoạch và các thông tin cần thiết khác có liên quan đến nhà và đất Những hoạt động cung cấp thông tin này là những hoạt động mang tính dịch vạ, nhà nước có thể thu một khoản phí nhất định tuỳ theo phạm vi và mức độ cung cấp thông tin

- Nhà nước thành lập các tổ chức hoặc cho phép thành lập các tổ chức

tư vấn về pháp luật phục vụ cho các giao dịch của thị trường nhà đất Tổ

mạnh và ổn định Tuy nhiên, do xuất phái lừ những điểm khác nhau như lợi ích, quyền sở hữu, sử dụng, mục đích nên việc định Q；iá của các tổ chức này không đồng nhất V í dụ việc định giá cùng một mảnh đất phục vụ giải phóng mẠt bằng khác với định giá để thế chấp hoặc phát mại

Khác với các loại hình hàng hoá khác, loại hì nil hàng hoá có nhữim đặc trưng riêng mà những đặc trưng này gắn liền với dặc trưng của giá đâì Yếu tố có thể được chuyển dịch không phải là ban than đất đai mà là quycn

và lợ i ích có được từ đất đai, nên giá đất cũng xuất phát từ đổ Những dặc trưng cơ bản của giá đất bao gồm:

- Khả năng sinh lợi: là tổng hợp các yếu tố tạo thànli như t í n h pháp lý của quyền sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất), mục đích sỉr dụng dất, vị trí của đất, điều kiện các cổng trình kết cấu hạ táng kỹ ihuật, xã hội phục vụ cho sản xuất kin h doanh, đời sống, dịch vụ, sinh hoạt, khả năng khai ill ác của đất mỗi yếu tố này khác nhau sẽ ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của đất làm ảnh hưởng đến giá đất, giá nhà

- Quan hộ cung cầu về đất dai: Quan hộ Cling cầu về đất đai luôn mang tính không gian và thời gian mà trong đó tính chất vùng là đặc thù của giá đất, giá nhà V ì khả năng cung Cílu đất dai, nhà cửa mang tính ổn định

cả vé sớ lượng và vị trí, không thể di chuyển từ vùng này đề vùng khác

- Chính sách và biện pháp điều tiết của nhà nước: Bằng một hệ ihống chính sách, biện pháp, và công cụ điều ticì, nhà HƯỚC tác clộng vào thị trường, hướng dẫn thị trường, giá củ

- Các yếu tố về xã hội như môi trường đđu lư, drm cư, tập quán, trình

độ nhộn thức, an ninh trật tự công cộng, tAm lý và thị hiếu cũng ảnh hưởng tới giá nhà đất

Vai trò này của nhà nước được biểu hiện trên các mặt chủ yếu sauđây:

- Ban hành, sửa đổi, hoàn thiện các chính sách tài chính vĩ mô: Chính sách đầu tư phải thực sự khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển thị tnrờng nhà đất, coi đây là một ngànlì kinh tế quan Irọng khai thác tài nguyên đất đai, điều đó có ý nghĩa kinh tế chính trị và thực tiễn Nhà nước có thể thực hiện giao đất chưa ihu liền, Nhà nước cũng có ihể hỗ trự nguồn tài chính ban đầu cho doanh nghiệp như dầu tư vốn 'bằng tién, sử dụng quỹ đất tạo vốn ban đầu cho doanh nghiệp cho vay xây dựng các công trình với lãi suất thấp hoặc không có lãi Nhà nước cũng có thể định

ra một chính sách thuế hợp lý đảm bảo khuyến khích các doanh nghiệp, các lliành phần kinh tế iham gia vào thị trường nhà đất

- Nhà nước thành lập các doanh nghiệp kinh doanh bất dộng sản, có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế kinh doanh bất dộng sản Thực hiện các biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát iricn của các nhân tố hên trong của các doanh nghiệp kinh doanh nhà đất bằng các chính sách giúp đỡ,

hỗ trợ vốn, kỹ thuật công nghệ, tạo diều kiộn nùng cao năng lực của doanh nghiệp Thực hiện các giải pháp về đất đai, vật liệu xíiy dựng, vé tín dụng, vé cung cấp thông tin thị trường, thông tin về đất đai, đào tạo và bỗi dưỡng lực lượng cán bộ quản lý, công nhân có tay nghề cao CỈ 10 các doanh nghiệp.

- Nhà nước hoàn thiện hộ thống chính sách pháp luậl về đ ấ t đai, về giao dịch dân sự, về xây dựng, về giao thông, về xây dựng kết cấu hạ tầng,

về m ôi trường về các chính sách và pháp luật khác có liên quan đến sự hình thành và phát triển của thị trường nhà đất

V' * I ••

hệ giao (lịch, mua bán, cho thuê, Ihế chấp, thừa kế vĂn Ịhu lệ phí (rước bạ khi đăng ký sở hữu nhà và quyền sử dụng đất

Đặc diểm chủ yếu của thị trường nhà đíĩt trong giai (loạn này ván là thị trường tự phát theo yêu cáu thực tế; chưa có khung pháp luật cho thị trường; chưa xuất hiên các tổ chức kinh doanh, mỏi giới, dịch vụ nhà dất, tổ chức cung cấp thông tin thị trường nhà dốt

2 Ỉ 2 G i a i đ o ạ n 1 9 8 0 - 1 9 9 3

Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai Do đó, Nhà nước không ban hành hệ thống văn bản pháp luật quy định việc mua bán và chuyển nhượng Việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng cũng không được thực hiện, vì đất đai thuộc sở

Chương 2

hữu toàn dân và được giao cho khu vực kinh lế nhà 11 ước và tập thế quan lý Quan hệ chuyến dịch, mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ những nãm 1980 đến đầu thập kỷ 90 không được thừa nhận Tuy nhicn, cùng với quá trình đổi mới toàn bộ nền kinh tế - xã hội của dâì nước, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ lổng xã hội, xây dựng và phát triển sản xuất thuộc các thành phán kinh tế ngày một gia lăng, nhu cầu giao dịch

về đất đai được đặt ra Luật đất đai 1988 quy định người được thừa kế nhà ờ ' hoặc Iigười chưa có nhà ở khi dược người khác chuyển nhượng nhà ở, sau ,

khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sơ hữu đối với

nhà ở Ihì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà dó Hiện lượng mua bán đất

đai, íìhà ở đã xuất hiện và có dấu hiệu sôi động tại các đô thị vào những năm

từ 1991 - 1993, chủ yếu dưới hình thức mua nhà ở, đất ở gắn liền với nhà Thực chất quan hệ mua bán nhà ở là hiện tượng mua bán đất đai ngầm khổng dược pháp luật quy định Hai bên tự mua bán trao tay, tự viết giấy tờ cam kết giữa người mua và người bán, một số trường hợp có dấu xác nhộn của chính quyền phường, xã Hiện tượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đáu cơ nâng giá, hạ giá là khá phổ biến làm xáo trộn những quan hệ

về đất đai theo quy định của pháp luật Hiện tượng giao đất, cho đất không đúng thẩm quyền diễn ra phổ biến ở các vùng ngoại thành đô thị, các khu

vực vcn đường giao thông, các trung tâm công n g h iệ p ，llìirơng mại và dịch vụ khiến các vụ khiếu kiện về đất đai phát sinh và phát Iriển

Có thể nói đặc điểm cơ bản của thị trường nhà đất trong giai đoạn này

là sự hình thành thị trường ngẩm mua bán đất từ pliạm vi hẹp dược phái triển sôi động, không được pháp luật cồng nhận đã gAy lên cơn_“ sốl” giá nhà và đất lán thứ nhất giai đoạn 1993 - 1996