Du an dau tu venus garden

Xu thế phát triển mạnh của các loại hình doanh nghiệp đòi hỏi cần có một nơi tổ chứchội nghị chuyên nghiệp để các doanh nghiệp có thể tổ chức các kỳ họp thường niên chokhách hàng, đại hộ

MỤC LỤC

MỤC LỤC 2

ĐỊNH NGHĨA VÀ VIẾT TẮT 4

DANH MỤC BẢNG BIỂU 5

TÓM TẮT DỰ ÁN 6

Dự án 6

Thị trường 6

Viễn cảnh 6

Tài chính 6

TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG 7

Tổng quan kinh tế Việt Nam 7

Xu hướng tổ chức hội nghị & tiệc cưới 7

Mô hình trung tâm hội nghị & tiệc cưới 8

GIỚI THIỆU DỰ ÁN 8

Thông tin dự án 8

Thông tin đầu tư 9

Sản phẩm, dịch vụ cung ứng 10

Định vị chất lượng sản phẩm, dịch vụ 11

Cơ cấu tổ chức 11

Chiến lược nhân sự 12

THỊ TRƯỜNG 13

Đánh giá nhu cầu 13

Đối thủ cạnh tranh 15

VIỄN CẢNH 15

Tầm nhìn 15

Mục tiêu 15

Các tiêu chí hoạt động 16

Mốc thời gian của dự án 16

TÀI CHÍNH 16

Thông tin chung về dự án 16

Doanh thu .17

Cơ cấu chi phí 18

Ngân lưu dự án 20

Kết quả thẩm định 21

Phân tích độ nhạy 21

ĐÁNH GIÁ & KẾT LUẬN 23

PHỤ LỤC 24

Khu công nghiệp

Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value)

Quản lý doanh nghiệp

Đô la Mỹ (United States Dollar)

Tổ chức thương mại thế giới (World Trade Organization)

Cơ cấu vốn dự kiến

Sơ đồ cơ cấu tổ chức

Mô hình đánh giá nhu cầu của thị trường

Cơ cấu dân số theo độ tuổi

Kế hoạch khấu hao tài sản cố định

Kế hoạch vay và trả nợ vay

Kế hoạch ngân lưuKết quả thẩm định dự ánKết quả phân tích độ nhạy một nhân tốKết quả phân tích độ nhạy hai nhân tố

TÓM TẮT DỰ ÁN

Dự án

- Trung tâm hội nghị & tiệc cưới Venus Garden (Venus Garden) được xây

dựng trên diện tích đất 2.300 m2 ở trung tâm thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng

Nai (đường Cách Mạng Tháng Tám) Đây được xem là vị trí đắc địa, giao

thông thuận lợi, gần khu dân cư và các cơ quan của tỉnh, thành phố

- Venus Garden được dự kiến xây dựng với:

bãi đậu xe (xe máy và xe hơi).

• Tầng trệt, tầng 1: được sử dụng làm khu khai thác với hai sảnh (sức chưa tối đa của tầng trệt là 740 người, tầng 1 là 1.060 người).

• Tầng thượng: được sử dụng làm khu vực văn phòng, khu vực cho thuêcác dịch vụ đi kèm với tiệc cưới như: studio, áo cưới, trang điểm,…

- Tổng vốn đầu tư dự kiến: 52,16 tỷ đồng

- Thời gian khánh thành dự kiến: tháng 09/2013

lượng hoàn hảo để tổ chức các hội nghị, sự kiện, tiệc cưới

Tài chính

- Dự án dự kiến được tài trợ 30% bằng vốn chủ sở hữu, tương đương 15,648 tỷđồng Phần vốn vay được tài trợ cho một phần kinh phí xây dựng cơ bản vàmua sắm thiết bị

- Dự án dự kiến bắt đầu có lãi vào năm thứ ba

- Thời gian hoàn vốn đầu tư dự kiến: 3 năm 6 tháng

- NPV chủ đầu tư: 35,94 tỷ đồng, IRR chủ đầu tư: 46,72%

TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG

Tổng quan kinh tế Việt Nam

Việt Nam là quốc gia đang có một giai đoạn tăng trưởng cao trong nhiều năm trở lạiđây Đến hết năm 2011, tốc độ tăng trưởng GDP bình quân trong 1 thập niên gần đây

đạt 7,1%/năm Đây là một tốc độ tăng trưởng rất mạnh Tuy nhiên, do ảnh hưởng củakhủng hoảng kinh tế tài chính toàn cầu, tốc độ tăng trưởng GDP trong những năm gầnđây bắt đầu chậm lại và dao động quanh mức 5,3% - 6,3%/năm trong các năm 2008,

2009 Năm 2010, tốc độ tăng trưởng GDP phục hồi và đạt mức 6,8%/năm trước khi

chậm lại vào năm 2011 (5,8%/năm).

Hình 1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam (2005 – 2012)

(Nguồn: WorldBank, Lê Xuân Nghĩa, 2012)

Xu hướng tổ chức hội nghị & tiệc cưới

Kinh tế tăng trưởng cao cũng đồng nghĩa với việc số lượng doanh nghiệp tăng mạnh

Xu thế này đặc biệt rõ từ sau khi luật doanh nghiệp 2006 được ban hành, nhất là sau khiViệt Nam chính thức gia nhập WTO Luồng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào nhiều cùngvới lượng vốn đầu tư toàn xã hội ngày càng gia tăng đã dẫn đến nhiều loại hình doanhnghiệp được hình thành Các loại hình doanh nghiệp: hợp tác xã, doanh nghiệp nhànước, công ty TNHH được xem là phổ biến trong thời gian trước đây dần được bổ sung

và thay thế bằng những loại hình doanh nghiệp khác như công ty cổ phần, công ty100% vốn đầu tư nước ngoài,… cùng với loại hình chủ đạo là doanh nghiệp nhà nước

Xu thế phát triển mạnh của các loại hình doanh nghiệp đòi hỏi cần có một nơi tổ chứchội nghị chuyên nghiệp để các doanh nghiệp có thể tổ chức các kỳ họp thường niên chokhách hàng, đại hội cổ đông cho nhà đầu tư,… thay cho việc tổ chức tại văn phòng công

ty như thời gian trước đây

Cùng với tốc độ tăng trưởng GDP, thu nhập bình quân đầu người cùng có những biếnđộng tăng giảm cùng xu hướng và đạt mức 1.362 USD/người vào năm 2011 Đây là mộtbước tiến lớn nếu như so sánh với giai đoạn trước khi gia nhập WTO, GDP bình quânđầu người của Việt Nam chỉ đạt 724 USD/người (2006) Cùng với sự gia tăng của thunhập, nhu cầu được sử dụng những dịch vụ chất lượng cao ngày càng gia tăng trong tất

cả cả lĩnh vực và ở tất cả các địa phương trong cả nước Dịch vụ tổ chức tiệc cướikhông phải là ngoại lệ Với một quốc gia có dân số trẻ và đông, nhu cầu được tổ chứctiệc cưới tại nhà hàng tiệc cưới ngày càng gia tăng thay thế cho xu hướng tổ chức đámcưới tại nhà như thời kỳ trước đó Xu hướng trên ngày càng thay đổi hơn trong nhữngnăm gần đây khi việc tổ chức tiệc cưới không chỉ dừng lại ở món ăn, cách thức phục vụ

mà còn bao gồm cả các dịch vụ đi kèm, cách thức tổ chức lễ cưới, không gian của nơi tổchức lễ cưới,… Xu hướng này đã đặt ra một nhu cầu cần phải hình thành những nơi tổchức tiệc cưới chuyên nghiệp, các dịch vụ hỗ trợ hoàn hảo

Mô hình trung tâm hội nghị & tiệc cưới

Nhu cầu cần có một trung tâm tổ chức hội nghị chuyên nghiệp cho các doanh nghiệp,các tổ chức và một nơi tổ chức lễ cưới với những dịch vụ có chất lượng hoàn hảo đã làtiền đề để hình thành mô hình trung tâm hội nghị & tiệc cưới tại Việt Nam trong vàinăm trở lại đây Bắt đầu tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, mô hình này đãđược nhân rộng ra nhiều địa phương khác như Đà Nẵng, Đồng Nai, Cần Thơ, BìnhDương, Hải Phòng,… Tuy nhiên, nếu để đạt đến tầm công nghệ tổ chức hội nghị, sựkiến, tiệc cưới, có lẽ chỉ có các mô hình ở TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng

GIỚI THIỆU DỰ ÁN

Thông tin dự án

Trung tâm hội nghị & tiệc cưới Venus Garden (Venus Garden) được xây dựng trên diện

tích đất 2.300 m2 ở trung tâm thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai (đường Cách Mạng Tháng Tám) Đây được xem là vị trí đắc địa, giao thông thuận lợi, gần khu dân cư và

các cơ quan của tỉnh, thành phố

Hình 1: Bản đồ thành phố Biên Hoà

Venus Garden được dự kiến xây dựng với:

- Tầng hầm: được sử dụng cho các khu vực: bếp, kho chứa thực phẩm, bãi đậu xe (xe máy và xe hơi).

- Tầng trệt, tầng 1: được sử dụng làm khu khai thác với hai sảnh (sức chưa tối đa của tầng trệt là 740 người, tầng 1 là 1.060 người).

- Tầng thượng: được sử dụng làm khu vực văn phòng, khu vực cho thuê các dịch vụ đikèm với tiệc cưới như: studio, áo cưới, trang điểm,…

Thời gian khánh thành dự kiến: tháng 09/2013

Thông tin đầu tư

Dự án được xây dựng trên diện tích 2.300 m2 tại

trung tâm thành phố Biên Hoà, được chủ đầu tư

thuê dài hạn Venus Garden được dự kiến xây

dựng gồm 3 tầng: 01 hầm, 2 tầng khai thác và

tầng thượng được sử dụng 1 phần để cho thuê

các dịch vụ khác, với tỷ lệ diện tích xây dựng là

70% Chi phí xây lắp đơn vị được dự kiến ở

mức 8,3 triệu đồng/m2 Tổng chi phí xây lắp

được dự kiến ở mức: 40 tỷ đồng

Hình 3: Cơ cấu vốn dự kiến

Chi phí đầu tư thiết bị, bao gồm âm thanh, ánh sáng, máy phát điện, máy chiếu,… được

dự kiến ở mức 10 tỷ đồng Chi phí đầu tư công cụ, dụng cụ như bàn, ghế, khăn trải bàn,

… được dự kiến đầu tư ở mức 8 triệu đồng/bàn Với số bàn cần đầu tư dự kiến là 270bàn, chi phí đầu tư công cụ, dụng cụ được dự kiến ở mức: 2,16 tỷ đồng

Với các chi phí trên, tổng chi phí đầu tư ban đầu được dự kiến ở mức: 52,16 tỷ đồng.Chi phí đầu tư ban đầu này được dự kiến được tài trợ từ hai nguồn:

- Vốn chủ sở hữu: 30%, tương đương 15,648 tỷ đồng

- Vốn vay: 70%, tương đương 36,512 tỷ đồng Vốn vay được dự kiến vay trong vòng 4năm để tài trợ cho chi phí xây lắp ban đầu và chi phí mua sắm các trang thiết bị,công cụ, dụng cụ Lãi suất vay dự kiến là 15%/năm

Chi phí đầu tư sẽ phát sinh trong những năm sau đó khi có sửa chữa lớn Dự kiến, sửachữa lớn sẽ được tiến hành sau mỗi 2 năm Chi phí sửa chữa lớn được ước tính bằng

10% giá trị xây lắp và thiết bị (có điều chỉnh theo lạm phát).

Sản phẩm, dịch vụ cung ứng

Với 4 sảnh tiệc (sức chứa trung bình 450 khách/sảnh) có thể tách thành các sảnh nhỏ,

hoặc nhập thành 2 sảnh lớn, Venus Garden phù hợp trong việc tổ chức các sự kiện: tiệccưới, hội nghị, hoặc các sự kiện khác, như: triển lãm, trình diễn thời trang,… VenusGarden hướng đến việc cung ứng các dịch vụ tổ chức sự kiện, hội nghị, tiệc cưới với độingũ phục vụ chuyên nghiệp và các dịch vụ hỗ trợ đi kèm hoàn hảo nhất, đáp ứng đượcyêu cầu của từng phân khúc khách hàng

Tiệc cưới

- Với 4 sảnh tiệc có sức chứa trung bình 450 khách/sảnh, hệ thống sảnh tiệc của VenusGarden rất phù hợp để tổ chức tiệc cưới Với lợi thể có thể nhập sảnh hoặc tách thànhcác sảnh nhỏ, Venus Garden sẵn sàng đáp ứng nhu cầu tổ chức các đám cưới với

lượng khách đông (1.000 khách) hoặc lượng khách nhỏ.

- Đội ngũ nhân viên phục vụ, đội ngũ khánh tiết được đào tạo một cách chuyên nghiệpbởi các chuyên gia có kinh nghiệm trong việc tư vấn hoạt động và quản trị của cácnhà hàng tiệc cưới lớn như: nhà hàng tiệc cưới Callary, trung tâm hội nghị WhitePalace,…

- Venus Garden còn cung cấp các dịch vụ đi kèm để lễ cưới trở nên hoàn hảo hơn:

• Các dịch vụ hỗ trợ trong lễ cưới: Đội khánh tiết, trang trí sân khấu, dẫn chươngtrình, vũ đoàn, hoa tươi, ban nhạc, ca sỹ,…

• Các dịch vụ trọn gói cho đám cưới: Chụp ảnh, trang điểm, cho thuê áo cưới, chothuê trang sức cưới,…

Hội nghị

- Với vị trí thuận lợi cùng hệ thống sảnh tiệc có thể được điều chỉnh linh hoạt, VenusGarden có nhiều ưu thế để tổ chức các sự kiện, hội nghị của doanh nghiệp, các tổchức cũng như các cơ quan ban ngành

- Đội ngũ phục vụ và tiếp tân được đào tạo chuyên nghiệp

- Venus Garden cung cấp những dịch vụ đi kèm để có thể mang lại sự thành công cho các hội nghị, như: đội lễ tân, phiên dịch, dẫn chương trình,…

Sự kiện

- Với không gian rộng rãi và sang trọng, Venus Garden còn phù hợp để tổ chức nhiều

sự kiện khác như: triển lãm, trình diễn thời trang,…

Định vị chất lượng dịch vụ

- Định vị chất lượng: Cung cấp dịch vụ tổ chức sự kiện, hội nghị, tiệc cưới mang tính chuyên nghiệp cao, với những dịch vụ hỗ trợ trọn gói cho khách hàng

• Tiệc cưới: Khách hàng có thu nhập khá trở lên

• Hội nghị: Các hội nghị khách hàng, đại hội cổ đông và các hội nghị tổng kết của các cơ quan ban ngành địa phương

- Chiến lược giá: Chính sách giá được xây dựng dựa vào khả năng chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu Đối với tiệc cưới, mức giá bình quân được xây dựng khoảng 3

triệu đồng/bàn (chưa bao gồm tiền nước và các dịch vụ khác).

- Giá trị khách hàng nhận được:

• Khách hàng nhận được dịch vụ được cung cấp một cách chuyên nghiệp và hoàn hảo nhất

• Khách hàng có nhiều sự lựa chọn để sử dụng dịch vụ

Cơ cấu tổ chức

Trung tâm hội nghị & tiệc cưới Venus Garden được tổ chức với cơ cấu bao gồm 5 bộ phận chính: Khối văn phòng, Bếp, Bộ phận kinh doanh, Bộ phận an ninh, Bộ phận yến tiệc Cơ cấu chi tiết từng bộ phận được minh hoạ trong hình dưới đây

Hình 4: Sơ đồ cơ cấu tổ chức

Chiến lược nhân sự

- Số lượng nhân sự dự kiến khoảng 500 người (bao gồm cả nhân viên cơ hữu và nhân viên thuê ngoài).

- Đội ngũ nhân sự được tư vấn bởi đối tác hiện là thành viên của Hiệp hội Ẩm thựcViệt Nam, đã có kinh nghiệm tư vấn về cơ cấu tổ chức và nhân sự cho nhiều nhà

hàng tiệc cưới lớn trên địa bàn TP.HCM, như nhà hàng tiệc cưới Callary, trung tâmhội nghị White Palace,…

- Bộ phận bếp đã có kinh nghiệm làm ở nhiều khách sạn lớn như: Caravelle,…

- Đội ngũ nhân viên kinh doanh sẽ được tuyển dụng vào tháng 02/2013 (06 tháng trước ngày khai trương) Sau khi quá trình đào tạo, bộ phận kinh doanh sẽ bắt đầu

vận hành để tìm kiếm các đặt hàng tiệc cưới và hội nghị

- Các nhân sự chủ chốt sẽ được tuyển dụng vào tháng 02/2013 (06 tháng trước ngày khai trương) nhằm xây dựng các quy trình hoạt động trong từng bộ phận và lên kế

hoạch tuyển dụng cho từng bộ phận

- Các bộ phận khác được tuyển dụng vào tháng 02/2013 (06 tháng trước ngày khai trương) Các bộ phận này sẽ được đào tạo để đáp ứng các yêu cầu công việc trong

từng bộ phận

- Đội ngũ nhân viên phục vụ, khánh tiết sẽ được thuê ngoài theo từng thời kỳ

THỊ TRƯỜNG

Đánh giá nhu cầu

Việc đánh giá nhu cầu được tiến hành dựa trên 5 yếu tố: Dân số, Cơ cấu dân số, Sứcmua, Số lượng doanh nghiệp và các yếu tố khác

Hình 5: Mô hình đánh giá nhu cầu của thị trường

Dân số

- Biên Hoà, với dân số hơn 700 nghìn người, là thành phố có dân số tương đối đông sovới các địa phương khác trong cả nước

- Phần lớn dân cư (khoảng 652 nghìn người) tập trung ở khu vực thành thị

Cơ cấu dân số

- Đồng Nai là tỉnh có dân số trẻ Mật độ dân số tập trung ở độ tuổi thanh niên rất cao

Ở khu vực thành thị, mật độ dân số ở độ tuổi 20 – 24 và 25 – 29 là rất lớn, khoảng

200 nghìn người

Hình 6: Cơ cấu dân số theo độ tuổi

Doanh nghiệp

- Với sự hoạt động khá hiệu quả của các KCN Biên Hoà I, II, số lượng doanh nghiệptập trung ở TP Biên Hoà là khá nhiều, khoảng hơn 9.000 doanh nghiệp

hướng về Bình Dương, Đồng Nai ngày càng nhiều

Sức mua

đồng/người/năm

nhiều và được đánh giá ngang với các khu vực Quận Tân Bình, Quận Gò Vấp củaTP.HCM

Đánh giá nhu cầu

- Với cơ cấu dân số trẻ, mật độ dân cư tập trung đông đúc, nhu cầu tổ chức các sựkiện, đám cưới ở Biên Hoà là khá lớn, nhất là khi xu thế tổ chức các sự kiện, tiệccưới ở các trung tâm tổ chức sự kiện, hội nghị, tiệc cưới ngày càng phổ biến tronggiới trẻ

chi tiền để tổ chức sự kiện cá nhân, tiệc cưới ở những nơi tổ chức chuyên nghiệp đểđược sử dụng những dịch vụ hoàn hảo thay vì tổ chức tại nhà

- Kinh tế ngày càng phát triển, cùng với xu thế hướng về các tỉnh ven TP.HCM đã

thúc đẩy khu vực doanh nghiệp ở Biên Hoà nói riêng và Đồng Nai nói chung ngàycàng phát triển Sự gia tăng mạnh mẽ về số lượng của khu vực doanh nghiệp đồngnghĩa với việc nhu cầu tổ chức các sự kiện, hội nghị liên quan đến hoạt động củadoanh nghiệp ngày càng tăng cao.

- Trong tương lai, khi giao thông được kết nối thuận tiện hơn, nhất là khi đường caotốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và sân bay Long Thành hoàn tất, Biên Hoà

sẽ trở thành trung tâm kết nối giữa các vùng kinh tế với nhau Từ đó, nhu cầu tổchức sự kiện, hội nghị ở Biên Hoà sẽ ngày càng gia tăng

- Golden Lotus và Golden Palace hiện được xem là hai nơi có chất lượng tốt nhất

- Mức giá bàn tiệc dao động từ 2,8 – 5 triệu đồng

Bảng 1: So sánh điểm mạnh, điểm yếu của Golden Lotus và Golden Palace

Điểm mạnh

- Là doanh nghiệp Nhà nước nên có

thể tận dụng được các mối quan hệ

Điểm yếu

- Khu vực để xe không rộng rãi

- Trang trí sảnh không phù hợp với

concept ở bên ngoài

Trung tâm hội nghị & tiệc cưới Venus Garden là một tổ chức chuyên cung cấp các dịch

vụ tốt nhất để tổ chức các sự kiện: hội nghị, tiệc cưới, cùng các sự kiện khác

Chúng tôi lắng nghe khách hàng để cùng họ vun đắp nên những giấc mơ.

Tầm nhìn

- Trở thành trung tâm tổ chức hội nghị & tiệc cưới hàng đầu thành phố Biên Hoà

Mục tiêu

- Cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách chuyên nghiệp với chất lượng hoàn hảo để

tổ chức các hội nghị, sự kiện, tiệc cưới

Các tiêu chí hoạt động

- Đối tác tin cậy

Mốc thời gian của dự án

- Giai đoạn xây dựng: tháng 01/2013 – tháng 08/2013

- Giai đoạn khai thác: Bắt đầu từ tháng 09/2013

TÀI CHÍNH

Phần này sẽ trình bày các thông tin về tài chính của dự án, bao gồm: Cơ sở hình thànhdoanh thu, cơ cấu chi phí, dự báo về doanh thu, chi phí, ngân lưu, cũng như các kết quảthẩm định về tính hiệu quả của dự án và độ nhạy của những kết quả này khi các yếu tốđầu vào biến động Những số liệu được cung cấp trong phần này được tính toán và phân

bổ dựa trên sự tuân thủ các tiêu chuẩn kế toán của Việt Nam; từ đó, ta có thể đánh giáđược tính khả thi của dự án

Thông tin chung về dự án

- Thông tin đầu tư: Như đã đề cập ở phần trên

• Số tiền dự kiến vay: 36,512 tỷ đồng

• Mục đích vay: Tài trợ cho một phần chi phí đầu tư ban đầu, gồm: chi phí xâylắp, chi phí mua sắm trang thiết bị và công cụ, dụng cụ

• Thời gian vay dự kiến: 4 năm

• Lãi suất vay dự kiến: 15% (Có điều chỉnh theo lạm phát).

• Nguồn trả nợ gốc và lãi vay dự kiến được lấy từ lợi nhuận và khấu hao của dự

án sau khi trích một phần (20%) để cân đối vốn lưu động cho năm tiếp theo

- Thông tin vốn lưu động: Vốn lưu động của dự án được cân đối dựa trên các nguồnnhư sau:

• Một phần tiền (20%) được giữ lại từ lợi nhuận và khấu hao

• Tiền khách hàng đặt cọc trước khi đặt tiệc (đặt cọc 30% giá trị hợp đồng trước

01 tháng).

• Mua trả chậm thực phẩm và các loại đồ uống

- Thông tin về miếng đất: Đất được ký hợp đồng thuê dài hạn (10 năm) với tiền thuê

là 1 tỷ đồng/năm

- Thông tin khấu hao, phân bổ: Các tài sản cố định được hình thành trong dự án nàyđều được tiến hành theo phương thức khấu hao đường thẳng theo thời gian như sau: