BT lớn HK môn luật nhà ở

NỘI DUNG I. Những vấn đề về lí luận 1. Một số khái niệm Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở (khoản 1 Điều 23 Luật nhà ở). Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường. Đối với Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội còn là khái niệm mới (chẳng những mới trong văn bản luật mà còn mới trong thực tiễn đời sống xã hội) Khoản 2 điều 3 chương 1 Nghị định 712010NĐCP ngày 2362010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở quy định: “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định.” 2. Một số quy định pháp luật về nhà ở xã hội a. Đối tượng được ở

NỘI DUNG

I Những vấn đề về lí luận

1 Một số khái niệm

Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm

tăng diện tích nhà ở (khoản 1 Điều 23 Luật nhà ở)

Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có

thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà

ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường

Đối với Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội còn là khái niệm mới (chẳng những mới trong văn bản luật mà còn mới trong thực tiễn đời sống xã hội)

Khoản 2 điều 3 chương 1 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính

phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở quy định: “Nhà ở xã hội là

nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định.”

2 Một số quy định pháp luật về nhà ở xã hội

a Đối tượng được ở

Đối tượng được ở nhà ở xã hội tùy theo quy định của các nước nhưng tựu trung lại thường là các viên chức nhà nước, người nghèo, người có thu nhập thấp

Ở Việt Nam 6 loại đối tượng bao gồm: Cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các đối tượng trả lại nhà công vụ mà có khó khăn về nhà

ở, học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề không phân biệt công lập hay dân lập được thuê nhà ở trong thời gian học tập, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo quy định của

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ( Điều 37 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở)

b Điều kiện được ở

Điều 38 Nghị định Chính phủ số 71/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định:

1 Đối tượng được thuê nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5 m2 sàn/người hoặc là nhà ở tạm bợ, hư hỏng, dột nát;

b) Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình thuộc diện thu nhập thấp theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 37 của Nghị định này

2 Đối tượng được mua, được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách nhà nước phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Có các điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;

b) Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình dưới mức thu nhập bình quân của địa phương theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

c) Đối với trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại địa phương nơi có dự án phát triển nhà ở xã hội;

d) Đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm a, b và điểm c khoản này còn phải có khả năng thanh toán lần đầu bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua

c Một số quy định khác

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: Phê duyệt và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để kêu gọi đầu tư phát triển quỹ nhà

ở xã hội

Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn (mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định), ngân sách địa phương hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung củapháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:

• Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng;

• Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng;

• Diện tích mỗi căn hộ không quá 60 m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30 m2 sàn;

• Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị;

3 Vai trò nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước: Việc phát triển nhà ở xã hội sẽ giải quyết được phần nào nhu cầu nhà ở cho

các đối tượng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở Mặt khác, những quy định về tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng nhà ở xã hội sẽ góp phần cải thiện điều kiện sống của các đối tượng thu nhập thấp, giúp họ có được một điều kiện sinh hoạt tốt hơn trước Điều này có một ý nghĩa tích cực trong việc nâng cao điều kiện sống dân cư, ổn định nơi ăn, chốn ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội Từng bước thực hiện tốt những mục tiêu trong chính sách an sinh xã hội của Nhà nước

Phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Những hỗ trợ của nhà nước có tác dụng

tích cực trong việc thu hút các doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp quỹ nhà ở cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được do gặp khó khăn về tài chính Nhất là trong điều kiện hiện nay, khi các dự án xây dựng nhà ở thương mại đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản

phẩm do giá nhà ở thương mại cao, việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội với mức giá thuê, thuê mua phù hợp với thu nhập của đa số dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà ở này – phân khúc nhà ở đang bị bỏ ngỏ

Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản: Đối với quỹ nhà ở do Nhà nước đầu tư dành để cho thuê, trong quá

trình khai thác, sử dụng quỹ nhà ở này không bị mất đi mà tài sản nhà đất thuộc sở hữu nhà nước, vẫn đảm bảo khả năng thu hồi vốn để tái đầu tư thông qua việc thu tiền cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở theo nguyên tắc tắc bảo toàn vốn đầu tư (khác biệt hoàn toàn so với cơ chế bao cấp áp dụng trước đây khi thực hiện chính sách phân phối nhà ở cho CBCNVC) Sau một quá trình khai thác tối thiểu từ 20 – 30 năm, nếu người thuê không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ cải tạo, xây dựng lại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng để đạt hiệu quả cao hơn Tại thời điểm đó, quỹ nhà đất này vẫn thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và sẽ có giá trị kinh tế cao hơn nhiều so với thời điểm hiện nay

Quỹ nhà ở xã hội sẽ góp phần cung cấp cho thị trường BĐS một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở trên thị trường hiện nay Đồng thời, việc có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào thị trường sẽ giúp mở rộng các đối tượng mua, bán trên thị trường nhà ở – thị trường vốn được coi chỉ dành cho những người có thu nhập cao là chủ yếu, sản phẩm được cung ứng trên thị trường qua đó cũng phong phú hơn nhiều Sự phong phú về sản phẩm cũng có những tác động tích cực làm giảm những cơn sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua bán sẽ giúp tính cạch tranh trên thị trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế độc quyền của một số phân khúc thị trường nhà ở như: phân khúc thị trường nhà ở thương mại, thị trường nhà ở chung cư Từng bước đưa giá cả trên thị trường về đúng thực chất của nó

II Một số vấn đề phát triển nhà ở xã hội nước ta hiện nay

Theo thông báo của Bộ xây dựng, cho tới năm 2009, đã có khoảng gần 130 nghìn căn nhà được xây dựng chó các hộ khó khăn thuộc 62 huyện nghèo nhất nước trong kế hoạch chung là xây dựng 500 nghìn căn Với các đối tượng, các hộ khó khăn ở đô thị, năm 2009 cũng đã giải ngân 3500 tỉ đồng để xây kí túc xá đáp ứng chỗ ở cho 330 nghìn sinh viên và 88/95 dự án xây dựng kí túc xá được khởi công trên cả nước Giai đoạn 2009-2010, Thủ tướng Chính phủ đã quyết định phân

bổ 5.500 tỷ đồng từ nguồn trái phiếu Chính phủ cho 94 dự án thuộc 28 tỉnh, thành phố và Bộ Quốc phòng, Bộ Công an Nhìn chung tiến độ triển khai các dự án đầu

tư nhà ở cho học sinh, sinh viên tại hầu hết các địa phương đều đạt tiến độ theo kế hoạch đã đề ra (trừ Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh do gặp khó khăn về mặt bằng và một số lý do khách quan) Đến ngày 31/8/2010 các dự án đang triển khai

có khối lượng xây lắp hoàn thành đạt 5.823 tỷ đồng, thực hiện giải ngân được khoảng 3.875 tỷ đồng, tỷ lệ giải ngân đạt 70% tổng số vốn đã được phân bổ, từ năm 2011 đến 2015 sẽ có khoảng 30 000 tỉ đồng nữa được đầu tư xây dựng chỗ ở cho sinh viên và công nhân thuê với giá rẻ

Năm 2012, đã có 163 khối nhà thuộc chương trình phát triển nhà ở sinh viên được đưa vào sử dụng, đáp ứng khoảng 140.000 chỗ ở; hoàn thành 62 dự án nhà ở cho công nhân với tổng mức đầu tư là 2.800 tỷ đồng, quy mô xây dựng khoảng 612.000m2 sàn, đáp ứng chỗ ở cho 67.600 công nhân; đã có 54 dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp được khởi công (trong đó có 23 dự án nhà ở đã hoàn thành) với tổng mức đầu tư khoảng 2.640 tỷ đồng, quy mô xây dựng khoảng 533.500 m2 sàn, tương đương khoảng 11 nghìn căn hộ, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 44 nghìn người; đã có 519.862 hộ nghèo được hỗ trợ nhà ở Cũng trong năm này, cả nước đã phát triển 75 triệu m2 nhà ở, trong đó khu vực đô thị có 35 triệu mét vuông; diện tích nhà ở xã hội đạt khoảng 2,5 triệu m2

Sau khi chính phủ triển khai chương trình xây dựng nhà ở xã hội, nhiều doanh nhiệp trong và ngoài quốc doanh cùng nỗ lực tham gia, nhưng đến nay vẫn còn nhiều điều chưa rõ ràng khiến cho các chủ đầu tư còn gặp nhiều khó khăn trong lĩnh vực đầu tư phát triển nhà ở xã hội

1 Về tên gọi và đối tượng thụ hưởng

Nhà ở xã hội được đề cập trong Luật Nhà ở thay cho thuật ngữ thường được dùng trước đó là nhà ở cho người thu nhập thấp Theo một số chuyên gia dùng từ

“nhà ở xã hội” với ý nghĩa hiện nay là không ổn Nhà ở xã hội thường được hiểu là một dạng nhà cứu tế, dành cho những đối tượng không thể lo về nhà ở

Hiện nay theo Điều 53 Luật nhà ở quy định đối tượng nhà ở xã hội chưa được phù hợp Đáp ứng nhu cầu an cư cho các đối tượng này chỉ có thể là các khu lưu trữ công nhân, kí túc xá sinh viên, nhà công vụ,… và quan hệ giao dịch chỉ có thể là thuê chứ không thể là bán Vì các đối tượng này sẽ có thay đổi chỗ ở do nhu cầu công tác, học tập Khi thành phố phát triển, các khu công nghiệp phải di dời ra khỏi khu dân cư thì công nhân phải đi theo xí nghiêp, lúc đó phải lo cho họ nhà ở

xã hội khác Sinh viên học xong sẽ rời kí túc xá để đi làm, tương tự công chức chuyển công tác thì cũng phải chuyển chỗ ở…

Như vậy nhà ở xã hội là để phục vụ tầng lớp thu nhập thấp khó khăn về nhà

ở Các đối tượng này thường chưa có chỗ ở ổn định, hoặc là sống chen chúc trong các khu ổ chuột, môi trường sống không đảm bảo, diện tích/ đầu người dưới mức tối thiểu Nhưng một nghịch lí có thể xảy ra là cùng viên chức nhà nước, cán bộ, lực lượng vũ trang (đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội) lại có sự chếnh lệch thu nhập rất lớn Điều này dẫn đến tình trạng nhà ở xã hội không đến tay được đối tượng thu nhập thấp thật sự Nên việc xét đối tượng thụ hưởng xã hội trong phạm

vi rộng như Luật Nhà ở sẽ gặp khó khăn

2 Về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội

Tại Điều 47 Luật Nhà ở về tiêu chuẩn thiết kế quy định nhà ở xã hội không được xây quá 6 tầng, để không phải trang bị công trình như thang máy, hệ thống lấy rác, các tiện nghi khác… Theo một số quan điểm, dù là nhà ở xã hội nhưng cũng phải bảo đảm an toàn, tiện nghi Nhà ở chỉ được phép xây dựng tối đa 6 tầng nên nếu thực hiện trong nội thành sẽ không khả thi Muốn thực hiện được các dự

án nhà cho người thu nhập thấp, bắt buộc phải ra những khu vực xa nội thành Điều này không khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư

Bộ xây dựng đã có tờ trình đề xuất Thủ tướng Chính phủ ban hành quyết định về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở cho người thu nhập thấp Theo đó, nhà ở xã hội là loại nhà ở căn hộ chung cư, có diện tích căn hộ tối đa không quá 70 m2 và không khống chế

số tầng Tuy nhiên điều này sẽ rất khó khăn vì việc sửa Luật thuộc thảm quyền Quốc hội

3 Về thuê mua nhà ở xã hội

Nói đến nhà ở xã hội là trước tiên phải nói đến giá thành phải rẻ Bài toán được đặt ra với tất cả xã hội chứ không chỉ riêng nhà nước hay người dân đó là nếu như nhà ở xã hội đặt ở trong đô thị thì giá đất vô cùng đắt vậy dự án nhà ở xã hội sẽ không khả thi Còn nếu đặt ở ngoài đô thị , giá đất rẻ nên cũng làm nhà ở xã hội rẻ , nhưng ở đó lại không có việc làm Tuy nhiên, nếu như so sánh 2 phương án trên thì các nhà hoạch định chính sách cần lưu tâm đến phương án chúng ta sẽ xây dựng nhà ở xã hội ngoài đô thị , bởi vì về lâu dài định hướng của Đảng và Nhà nước ta sẽ phát triển giao thông công cộng , di chuyển một số trụ sở cơ quan ra ngoài đô thị

Nhóm đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội là những người có thu nhập thấp và không ổn định khoản dưới 2-3 triệu đồng một tháng Lấy mức giá ấn định của Bộ xây dựng là 7 triệu đồng/m2 thì căn hộ giá thành khoảng trên 400 triệu đồng Giá này nhiều doanh ngiệp cho là không thực hiện được vì quá thấp Người mua phải nộp trước 20 % khoảng 90 triệu đồng Số tiền này không vừa với túi tiền của những đối tượng kể trên Đó là chưa tính đến khoản tiền góp vống và lại cũng là quá lớn đối với họ Từ 2-3 triệu đồng/tháng nếu được trả góp trong 10-15 năm sẽ không còn tiền chi phí cho các thiết yếu gia đình khác Ngoài ra còn có Do đó, muốn người nghèo, thu nhập thấp có chỗ an cư bảo đảm an sinh xã hội chỉ có thể cho thuê nhà ở lâu dài với giá rẻ Rất ít trường hợp có thể mua được

Ngoài ra, cơ cấu hàng hóa bất động sản nhà ở vẫn còn mất cân đối, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân; đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê Bởi có phần lớn bộ phận dân cư có thu nhập thấp không có khả năng thuê mua nhà ở xã hội vì giá mua nhà ở xã hội vẫn vượt khả năng so với thu nhập của họ, hoặc họ chỉ có nhu cầu nhà ở xã hội tại một địa bàn trong một thời gian ngăn, nên không có nhu cầu thuê mua mà chỉ muốn thuê trong thời hạn ngắn Tuy nhiên, Theo Bộ Xây dựng, hiện nay tại các khu công nghiệp mới chỉ có khoảng 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn định, số còn lại vẫn đang phải thuê chỗ ở tạm Với đối tượng sinh viên, số lượng ký túc xá cũng chỉ đáp ứng khoảng 20% nhu cầu Hầu hết sinh viên phải thuê nhà trọ của tư nhân, diện tích ở chật hẹp, điều kiện vệ sinh, môi trường kém.Hơn nữa, Hiện nay,

tỷ lệ nhà cho thuê ở nước ta đạt khoảng 11%, trong khi nhiều nước trên thế giới tỷ

lệ này từ 80 đến 90% Ðây sẽ là mô hình phổ biến trong tương lai

4 Về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Các doanh nghiệp đã có cái nhìn thay đổi về nhà ở xã hội, nhưng đa số doanh nghiệp còn ngần ngại đầu tư vào lĩnh vực này Hiện chỉ có 2 doanh nghiệp nhà nước là Vinaconex và HUD là có chiến lược về phát triển nhà ở xã hội, còn các doanh nghiệp tư nhân thì không mặn mà cho lắm

Thứ nhất về thủ tục đầu tư và vốn Thủ tục đầu tư tuy giảm nhưng còn rườm

rà và phức tạp còn mang tính bao cấp với coe chế xin-cho đối vợi dự án xây dựng nhà giá rẻ Trong khi đó lợi nhuận từ mảng thị trường này không nhiều như thị trường nhà ở cao cấp giàu tiềm năng Khi triển khai nhà ở xã hội, các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong đền bù giải tòa (2-4 năm), thủ tục đầu tư xây dựng (1-4 năm)… Hơn nữa, tâm lý chung của các nhà đầu tư xây dựng là lo ngại việc thu hồi vốn, lợi nhuận khi đầu tư vào phát triển các dự án nhà ở xã hội Cho nên, nguồn nhà ở xã hội cũng còn hạn chế Họ cho rằng việc đầu tư vào nhà ở xã hội cần nguồn vốn lớn, nhưng thời gian thu hồi lại vốn lại lâu, có khi còn khó khăn thi thu hồi vốn vì người thuê, người thuê mua nhà ở xã hội không có khả năng thanh toán tiền nhà khi kinh tế suy thoái, thất nghiệp xảy ra nhiều như hiện nay Đơn cứ như

dự án xây dựng thí điểm nhà ở xã hội cho thuê và cho thuê mua tại Khu đô thị Việt Hưng (quận Long Biên) gồm 815 căn hộ, việc thu hồi vốn gặp nhiều khó khăn Giám đốc Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội Trần Ðức Sơn cho biết, sau khi đóng 20% tiền đợt đầu và dọn đến ở, gần một năm nay, hơn 50 hộ thuộc diện gia đình chính sách vẫn chưa tiếp tục nộp tiền vì lý do cuộc sống quá khó khăn Chủ đầu tư lo lắng như ngồi trên "đống lửa", nhưng chưa có phương án giải quyết

Thứ hai là trở ngại mặt bằng xây dựng Nếu có đất sạch thì các công ty có thể xây dựng được nhiều căn hộ, tuy nhiên để có được đất sạch ở khu vực các đô thị lớn là vấn đề an giải Với chi phí tiền đất cao như hiện nay, để hình thành một chung cư giá rẻ, đặc biết ở các đô thị lớn là điều không dễ dàng vượt qua