Chuyên đề- thị trường bất động sản

Chuyên đề- thị trường bất động sản

Chuyên đề

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TS Bựi Quốc Bảo,VPCP

Hà Nội, thỏng 03/2008

TT BẤT ĐỘNG SẢN - CÁC VẤN ĐỀ

1) Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS 2) Phân loại thị trường BĐS

3) Các yêú tố của thị trường BĐS

4) Xu hướng phát triển của TT BĐS VN 5) Vai trò của Nhà nước đối với TT BĐS 6) Giá trị, giá cả BĐS

I TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1) Khái niệm, đặc điểm của BĐS

2) Khái niệm, đặc điểm của TT BĐS

- Đất đai (không di dời; vấn đề chủ quyền, tính đo lường);

- Nhà, công trình gắn với đất đai (nhà cửa, vật kiến trúc, TSCĐ );

- Các tài sản khác gắn với đất đai (vườn cây, ao cá, ruộng muối…);

- Các tài sản khác do PL quy định (khoảng không…)

* Theo IVSC: Đất đai vật chất và những TS nhân tạo và phi nhân

tạo gắn liền với nó

I TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS

Đặc trưng BĐS với tư cách là một hàng hoá:

- Yếu tố thị hiếu, tập quán và tâm lý

- Chịu tác động của yếu tố chính trị, luật pháp

- Khả năng co dãn cung cầu kém

- Thời gian giao dịch dài; phí giao dịch cao

- KN chuyển hoá thành tiền mặt/tính thanh khoản kém

- KD BĐS không tạo ra ra SP vật chất

- Chiếm tỷ trọng lớn trong GDP

I TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS

Khái niệm TT BĐS:

mua – bán; là tổng hoà các quan hệ thực hiện giá trị hàng hoá;

là hệ thống các quan hệ thông qua đó, các giao dịch về BĐS

được thực hiện

trong một không gian và thời gian nhất định

bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định về giá cả, số lượng và dịch vụ BĐS

động lẫn nhau để thực hiện việc mua bán (BĐS) thông qua cơ

chế giá

I TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS

Cấu trúc chung của thị trường:

- Thị trường Tài chính (TTTT; TT Vốn – TTCK, TTTD).

I TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS

Đặc điểm:

- Khó hình thành thị trường trung tâm

- Mang tính địa phương: vùng, KV

- Cạnh tranh không hoàn hảo

- Tính cách biệt giữa HH và địa điểm giao dịch

- Khó gia nhập: Rộng - cả thâm nhập và rút lui

- Tính liên thông thị trường

- Biến động cung chậm so với biến động về cầu và giá

- Quản lý nhà nước về TT BĐS rất chặt chẽ

I TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS

tăng trưởng

mô: tăng trưởng, lạm phát…

- Có tính quốc tế: Cơn bão tiền tệ 1997

tầm vi mô

I TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS

So s ánh với TT HH thông thường:

• Tính chính thống => Vấn đề thông tin;

• Độ phân tán - KN so sánh, thông tin;

• Đa dạng, đơn chiếc => cạnh tranh;

• Quy mô mua bán - Nhỏ, lẻ

• Khách hàng => Dịch vụ bổ sung

• Dạng hệ phân phối dịch vụ => Độ tín nhiệm

• Đàn hồi cung cầu kém => CS giá

II PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BĐS

Vì sao phải phân loại?

trường, kênh, giá, xúc tiến

II PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BĐS

chia lô, biệt thự, liền kề…); Nhà xưởng, khu công nghiệp/đặc khu; BĐS phục vụ thương mại dịch vụ (VP cho thuê, TT thương mại, cơ sở dịch vụ, Khách sạn/nhà nghỉ); Tài sản đặc biệt…

Tồn tại, An toàn, Giao tiếp, Tôn trọng, Tự khẳng định, Tâm lý)

III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS

3.1 Cầu về bất động sản

3.2 Cung về bất động sản

3.3 Quan hệ cung cầu BĐS

III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS

3.1 Cầu về bất động sản:

* Khái niệm cầu: Tổng số tiền mà người mua chấp

nhận và có thể thanh toán với một mức giá xác định.

* Chú ý:

- Người mua chấp nhận;

- Có thể thanh toán: Tiền thực, Giá xác định.

- Về hiện vật: Có số lượng, chủng loại, địa điểm,

dịch vụ đi kèm…

III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS

3.1 Cầu về bất động sản:

* Khái niệm cầu

* Chú ý:

* Tiếp cận lý luận:

- Các loại cầu: Nhu cầu tự nhiên/ Want =>

Mong muốn/ Need => Cầu có khả năng thanh

toán (có tiền, chấp nhận giá)/ Demand.

- Tổng cầu: Tiêu dùng dân cư (thu nhập), Chi tiêu

chính phủ (Thường xuyên, Đầu tư); Chênh lệch đối ngoại…

III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS

III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS

* Nguồn tăng cung:

- Diện tích mới do khai phá,

- Diện tích mới do biến động cơ cấu;

- Chuyển đổi sở hữu.

III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS

3.3 Quan hệ cung cầu BĐS

Ba trạng thái cung cầu và biến động giá:

- Cung = Cầu: Giá cân bằng

- Cung > Cầu: Giá giảm

- Cung < Cầu: Giá tăng

IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Tìm hiểu gì về TT BĐS VN?

IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

4.1 Quá trình phát triển

1945 – 1980

1980 – 1992: Hiến pháp

1993 - 2003: Luật Đất đai

IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

4.2 Năm định hướng điều hành (NQ26/NQ-TW, Luật Đất

đai 2003 => NĐ 181, 187, 197, 198, 17, 109, 99, 188, 123):

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, NN là chủ sở hữu;

- Là TLSX, hàng hoá đặc biệt - có thị trường;

- Sử dụng đúng mục đích, hiệu quả;

- Đổi mới chính sách, cơ chế, giải pháp điều hành…;

- Kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý và sử dụng ;

IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

4.3 D ẤU HIỆU PHÁT TRIỂN

- Sự quan tâm của xã hội

- Sự quan tâm của Chính phủ

- Qui mô các giao dịch

- Sự xuất hiện các dịch vụ

- Sự xuất hiện caáchội nghề

IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

4.4 ĐẶC ĐIỂM VẬN ĐỘNG TT

- Sự mở rộng về quy mô: địa lý, số lượng, chất lượng giao

dịch;

- Sự phát triển theo chiều sâu: Chuyên môn hoá, chuẩn hoá

kỹ năng chuyên môn;

- Các phân khúc ngày càng rõ;

- Vai trò của các nhân tố nghề nghiệp ngày càng tăng: Đầu

tư, môi giới, dịch vụ định giá, tư vấn ;

- Sự can thiệp của nhà nước ngày càng sâu: Môi trường

pháp lý, chính sách…;

IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

4.5 Đặc điểm vận động của giá cả thị trường

- Chu kỳ biến động không đều:

1993 - 1994, 2001 - 2002, 2004 => 2006

- Mức biến động cao

- Phạm vi biến động rộng

- Cấu trúc biến động:

Theo các phân khúc thị trường

Theo các quan hệ: Nhà - Đất, Giá đất - giá xây dựng; Nhà ở - nhà kinh

doanh; T ính pháp lý…

IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

IV TT BẤT ĐỘNG SẢN TG

Biến động giá cả thị trường BĐS thế giới

- Trong 20 năm trước 1980: khá ổn định

V VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC

LỰC LƯỢNG THAM GIA THỊ TRƯỜNG

1) NHÀ NƯỚC

Người bán Người mua

2) NHÀ MÔI GIỚI 3) NHÀ ĐẦU TƯ 4) DÂN CƯ

V VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC

V VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC

* Nội dung quản lý Nhà nước:

- Tạo lập môi trường pháp lý: luật pháp, cơ

chế, chính sách

- Quyết định quy hoạch, kế hoạch, chiến lược;

- Kiểm soát vận hành các giao dịch theo luật - T.tra, kiểm tra;

- Tổ chức bộ máy quản lý thị trường…

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

1) Khái niệm giá cả BĐS: Định nghĩa, Đặc điểm, Các

nhân tố ảnh hưởng, Các phạm trù có liên quan

2) Giá trị

3) Chi phí

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

1.1 Định nghĩa giá cả

* Các nhà kinh tế cổ điển:

Giá cả tự nhiên: Tỷ lệ lao động kết tinh

Giá cả thị trường: Là tỷ lệ trao đổi thể hiện dưới dạng vật chất tiền tệ trong các quan hệ thị trường

Cac Mark: Biểu hiện bằng tiền của lao động kết tinh trong

hàng hoá.

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

1.1 Định nghĩa giá cả

* Quan điểm marketing

- Số tiền thu về do bán hàng hoá, dịch vụ; Hoặc

- Số tiến bỏ ra để nhận được quyền về tài sản - hàng hoá;

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

1.1 Định nghĩa giá cả

* Theo IVSC: Giá cả BĐS là số tiền trả cho bất động sản trong

một giao dịch thị trường trực tiếp

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

1.2 Đặc điểm:

- Giá cả BĐS là một phạm trù hiện thực

- Thông tin có thể được công khai hoặc không công khai;

- Giao dịch có thật, tại một thời điểm cụ thể;

- Giá cả thay đổi do các yếu tố kỹ thuật, kinh tế, xã hội;

- Cơ sở của giá cả BĐS là giá trị thị trường Giá cả BĐS có thể bằng, thấp hơn hoặc cao hơn giá trị thị trường của BĐS

 Xét giá cả phải chú ý yếu tổ tiền tệ, kỹ thuật, kinh tế, tâm lý…

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng

- Các lực lượng thị trường vĩ mô

- Lực lương thị trường vi mô

 Cung cầu về BĐS

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

* Các lực lượng thị trường vĩ mô:

- Định hướng phát triển, Quy hoạch, Kế hoạch,

- Chính sách, cơ chế, tổ chức triển khai;

- Yếu tố kỹ thuật

- Tình trạng kinh tế - xã hội: tiền tệ, tài chính, ngân sách….

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

* Lực lương thị trường vi mô:

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

1.4 Các phạm trù có liên quan

(1) Chi phí (2) Thu nhập (3) Giá trị

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

• Là một khái niệm liên quan đến sản xuất

• Sản xuất hoàn tất thì chi phí là một thực tế lịch sử.

• Giá hàng hoá trở thành chi phí đối với người mua.

• Chi phí là yếu tố quan trọng khi ước tính giá trị tài

sản, là một phương cách tiện lợi để đo lường giá trị.

• Chi phí và giá trị là một khi đó là chi phí hợp lý và

được xã hội thừa nhận.

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

3 THUẬT NGỮ Thu nhập

• Định nghĩa: chỉ số tiền mà chủ đầu tư hoặc chủ tài sản nhận

được từ việc đầu tư nhằm khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí

• Đặc điểm:

- Thu nhập phụ thuộc vào doanh thu và chi phí phát sinh;

- Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập mang lại từ tài sản;

- Thu nhập là một cơ sở quan trọng để ước tính giá trị tài sản (vốn hoá thu nhập)

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

4 THUẬT NGỮ Giá trị

• Định nghĩa: biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản có thể

mang lại tại một thời điểm nhất định

• Đặc điểm:

- Giá trị được đo bằng tiền, là khoản tiền mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định

- 4 yếu tố quyết định giá trị: tính hữu ích; tính khan hiếm; nhu cầu

và khả năng chuyển giao

- Có tính lịch sử: thời gian, không gian, chủ thể, bối cảnh ;

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

4 GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG là:

- tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán và một bên là người mua, sẵn sàng mua

- vào thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai

- mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau,

- trên thị trường trao đổi độc lập

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

Giá trị thị trường mở: Mức tốt nhất về thông tin:

Tài sản có thể bán được

Thông tin đầy đủ, cập nhật, chính xác,

Hai bên đều tự nguyện, sẵn sàng, có khả năng;

Đã cân nhắc cẩn thận, cân nhắc hợp lý, hành động hiểu biết

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

Bán khác giá trị thị trường - cao hơn/thấp hơn:

Luật định Bán theo nghĩa vụ,

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

3) GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG

- Bồi thường - phục hồi

- Thay thế chức năng - bảo hiểm

- Thanh lý hoặc bán cưỡng chế - không được tiếp thị, yếu thế

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

các loại GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG

giá trị tài sản trong sử dụng;

giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị tài sản chuyên dùng;

giá trị tài sản đang hoạt động tại DN;

giá trị tài sản thanh lý;

giá trị tài sản bắt buộc phải bán;

giá trị tài sản đặc biệt;

Giá trị tài sản đầu tư;

giá trị tài sản để bảo hiểm;

giá trị tài sản để tính thuế;

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

1) Giá trị tài sản trong sử dụng: Là giá trị của một tài sản

cụ thể dùng cho một mục đích riêng đối với một người sử

dụng cụ thể.

Lưu ý: quan tâm đến khía cạnh tham gia, đóng góp của tài

sản, không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, hoặc việc bán tài sản trên thị trường.

2) Giá trị tài sản có thị trường hạn chế: Là do tính đơn

chiếc, do những điều kiện của thị trường, hoặc do những

nhân tố khác làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua.

Lưu ý: để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài

hơn, tốn chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác.

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

3) Giá trị tài sản chuyên dùng: Là giá trị tài sản do có tính

chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích

hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị

trường.

Chú ý về tính so sánh.

4) Giá trị tài sản đang hoạt động của doanh nghiệp: Là giá

trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp Giá trị của mỗi tài sản

cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường Chú ý: gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình Có thể cao

hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản.

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

5) Giá trị thanh lý: Là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng

hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính

Đặc điểm: phản ánh giá trị còn lại; Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động

• 6) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán: số tiền thu về từ bán tài sản trong

điều kiện thời gian giao dịch để bán quá ngắn so với bình thường Người bán thường chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện.

• 7) Giá trị đặc biệt: Là giá trị vượt cao hơn giá trị thị trường hình thành do

sự sự kết hợp ( liên kết ) về mặt vật chất, chức năng hoặc kinh tế của một tài sản với các tài sản khác

• Lưu ý: Được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản, hoặc tình

huống đặc biệt trên thị trường, cũng có thể hình thành do yếu tố tâm lý

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

• 8) Giá trị đầu tư: Là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm

nhà đầu tư nào đó theo những mục tiêu đầu tư đã xác định

• Lưu ý: Mang tính chủ quan; có thể cao hoặc thấp hơn giá trị thị trường

• 9) Giá trị bảo hiểm: Là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng

hoặc điểu khoản bảo hiểm

• 10) Giá trị để tính thuế: Là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp

liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp

• 11) Giá trị thế chấp: Giá trị thế chấp của tài sản để cho vay là sự ước

tính giá trị có tính đến khả năng thị trường tương lai của tài sản.

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị

trường;

HOẶC,

khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị

trường không điển hình hay không bình thường

Ph.VI CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS

- TIẾP CẬN VÀ LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP

Ba cách tiếp cận cơ bản:

Thứ nhất, tiếp cận giá bán Thứ hai, tiếp cận chi phí

Thứ ba, tiếp cận thu nhập Các yếu tố để lựa chọn phương pháp thẩm định

Ph.VI CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS

- PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

a) Cơ sở của phương pháp:

- Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.

- Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như: phương pháp so sánh giá bán, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường, phương pháp so sánh giao dịch thị trường

- Không có mô hìnhcố định, đòi hỏi kién thức và sự nhạy bén.

- Ít gặp khó khăn về kỹ thuật, dễ thuyết phục, sử dụng trong nhiều kết hợp với các phương pháp khác

b) Nguyên tắc ứng dụng: Nguyên tắc thay thế và Nguyên tắc đóng góp

Ph.VI CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các BĐS có thể SS;

Bước 2: Kiểm tra khả năng SS của các BĐS

Bước 3: Lựa chọn các BĐS thích hợp

Bước 4: Phân tích giá bán của các BĐS SS và tiến hành điều chỉnh Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở các điều chỉnh

Chú ý: Bảo đảm tính so sánh trong sử dụng PP.

Ph.VI CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS

- PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

đ) Các yếu tố so sánh

- Vị trí mặt bằng: Kích thước, hình dáng, quy mô

- Địa điểm: Môi trường xung quanh

- Tình trạng pháp lý

- Quy hoạch

- Các công trình xây dựng trên đất

- Giao dịch: ĐK thanh toán, thoả thuận về thuế…

Ph.VI CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS

- PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

đ) Điều chỉnh

- Lấy BĐS TĐG làm chuẩn để ĐC;

- Không nên quá chi tiết

- Phải có số liệu để lượng hoá kèm

- Xem mối quan hệ đóng góp giá trị của yếu tố

điều chỉnh…

e) Điều kiện: Thông tin chuẩn, thị trường ổn định

Ph.VI CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS