ChuyenDe 7 quy trinh dinh gia BDS

M ục tiêu định giá Mục đích của việc định giá bất động sản trong bất cứ một xã hội nào trước hết là nhằm phục vụ cho các lợi ích của Nhà nước, làm căn cứ để thu thuế và các khoản lệ phí

Trung tâm đào tạo Bất động sản Nhà Xanh Văn phòng : 48/3 Nguyễn Hiến Lê, Phường 13, Quận Tân Bình, Tp Hồ Chí Minh Điện thoại : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639

Email : nhaxanhs@gmail.com - Website : www.nhaxanhs.com

Đặt vấn đề

I XÁC ĐỊNH NHIỆM VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

I.1 M ục tiêu định giá

Mục đích của việc định giá bất động sản trong bất cứ một xã hội nào trước hết là nhằm

phục vụ cho các lợi ích của Nhà nước, làm căn cứ để thu thuế và các khoản lệ phí, điều chỉnh

thu nhập của các tầng lớp dân cư và người lao động trong xã hội thông qua các chính sách tài

chính, sau đó là nhằm đáp ứng các nhu cầu của người chủ sở hữu bất động sản, những người

có quyền và lợi ích liên quan cần biết giá trị thực của bất động sản trong việc thực hiện các

chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản v.v bất động sản có nhiều loại có loại dùng để ở (nhà ở, đất ở) có loại dùng vào việc kinh doanh dịch

vụ, nhằm thu lợi nhuận (khách sạn, nhà hàng), có loại dùng vào công sở, trường học v.v

Khi định giá bất động sản, người đầu tư phải xác định rõ mục tiêu của mình là gì Mục

tiêu khác nhau thì giá cả có thể cũng khác nhau

Sách lược định giá thực ra sơ bộ hình thành khi quyết định định vị thị trường Chẳng

hạn, khi người đầu tư xây dựng biệt thự sang trọng, bán cho khách hàng giáu có thì đã ngụ ý

rằng sẽ bán cho họ với giá cao, nhưng nếu xây dựng nhà ở chung cư với căn hộ bán trả góp

cho người thu nhập trung bình và thấp thì hiển nhiên phải dự tính chúng với giá "phải chăng",

phù hợp với sức mua của họ

Người đầu tư bất động sản thông qua việc định giá để thực hiện mục tiêu của mình

Mục tiêu đó có thể là:

- Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh tranh

quá kịch liệt hoặc thị hiếu đã thay đổi v.v Lúc này việc bảo đảm cho doanh nghiệp tiếp tục

tồn tại còn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, vì vậy người đầu tư có thể hạ giá bán, miễn

có thể trả nợ ngân hàng và đủ chi phí cần thiết Tuy thế, mục tiêu tồn tại chỉ là nhất thời chứ

không thể lâu bền Vì vậy tiếp theo đó là phải nhanh chóng nâng cao giá trị của bất động sản

để hấp dẫn người mua;

Để kiếm lợi nhuận tối ưu trước mắt, tận dụng cơ hội thuận lợi vừa xuất hiện để bán

giá cao Nên chú ý rằng mục tiêu này có thể không phù hợp với lợi ích lâu dài, gây ra phản ứng

của đối thủ cạnh trảnh và thậm chí vượt quá sự khống chế của pháp luật;

- Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, chú trọng "cầu' Nhiều nhà đầu tư tin rằng đạt

doanh thu tối đa sẽ dẫn đến lợi nhuận tối đa về lâu dài, nâng cao được thực lực và uy tín của

doanh nghiệp

Để đạt lượng tiêu thụ tối đa, nhất là khi vào thị trường bất động sản tại khu vực mới,

nhằm thu hồi vốn nhanh, gây thanh thế, vì vậy có thể hạ giá bán chút ít

Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa, khác với kiếm lợi nhuận tối đa trước mắt ở chỗ

lúc đầu có thể bán giá tương đối thấp một số ít bất động sản để thu hút khách hàng, khi khách

hàng đổ xô đến nhiều thì dần dần nâng cao giá nhưng vẫn duy trì được trạng thái đông khách,

qua đó mà kiếm được lợi nhuận thị trường tối đa;

- Để chiếm vị trí dẫn đầu trong nghề hay trong một số mặt hàng Một số doanh nghiệp

có thực lực hùng hậu nhằm vào mục tiêu lâu dài, đề cao hình tượng thương hiệu, rất coi trọng

chữ tín, chăm lo chất lượng và hình thức của công trình, bán nhà với giá tương đối cao nhưng

chiếm giữ thị phần tương đối lớn, được tôn vinh là "anh cả" trong lĩnh vực bất động sản

- Để phục vụ định hướng của Chính phủ Đó là doanh nghiệp Nhà nước hoặc doanh

nghiệp hợp tác chặt chẽ với chính quyền mà phát triển nhà cho người thu nhập thấp và các đối

tượng chính sách khác, kiếm ít lãi nhưng nâng cao được mức sống nhân dân, được chính

quyền tín nhiệm và tạo nhiều điều kiện thuận lợi

I.2 Trình t ự định giá bất động sản

Định giá là công việc rất phức tạp, phải tuân theo trình tự nhất định nói chung gồm 7

bước như sau :

Bước 1 : Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng;

Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá cả của đối thủ cạnh tranh ;

Bước 3: ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh nghiệm thực tế

và tình hình giá trên thị trường xây dựng;

Bước 4 : Lựa chọn phương pháp định giá;

Bước 5: Xác định giá chuẩn ;

Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên trên cơ sở giá chuẩn sao cho phù hợp với các vị thị

khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác nhau v.v

Bước 7: Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi của

thị trường và yêu cầu của sách lượt tiêu thụ của bản thân doanh nghiệp

II KH ẢO SÁT HIỆN TRƯỜNG THU THẬP THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN

II.1 Vai trò c ủa thu thập thông tin

Thu thập thông tin rất quan trọng, bao gồm: i) các thông tin chung về điều kiện tự

nhiên, môi trường, về kinh tế, xã hội, quản lý nhà nước và pháp luật, và ii) Các thông tin chi

tiết về thị trường đất đai (bất động sản) và bản thân bất động sản

Đối với mỗi loại thông tin trên, có rất nhiều các thông tin chi tiết cần thu thập Ví dụ:

các thông tin về điều kiện tự nhiên - môi trường có thể bao gồm các thông tin như địa hình, tài

nguyên thiên nhiên, đặc điểm thời tiết, loại và mức độ ô nhiễm ở địa phương Nhóm thông tin

về kinh tế có thể là: Thu nhập và cơ cấu thu nhập từ các ngành chính, thu nhập GDP bình quân đầu người ở địa bàn, các cơ sở hạ tầng như số km chiều dài các loại đường giao thông, tình

hình cung cấp điện, nước sinh hoạt, lãi suất ngân hàng hay lãi suất tín dụng trong vùng, các

loại thuế liên quan đến bất động sản, tỷ lệ lạm phát qua các mốc thời gian v.v Nhóm các

thông tin về xã hội như dân số, mật độ dân số, xu hướng phát triển dân số, xu hướng phát triển

lực lượng lao động xã hội, cơ cấu dân số và nguồn lao động theo trình độ văn hóa, cơ cấu

người theo các tôn giáo chính, an ninh, trật tự v.v Nhóm các thông tin về nhà nước và pháp

luật có thể gồm: qui hoạch tổng thể hoặc kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của địa phương,

các chỉ số về qui hoạch, hệ số sử dụng đất, qui hoạch xây dựng, các chương trình phát triển

kinh tế - xã hội ở địa phương v.v

Các thông tin về thị trường đất đai/bất động sản như thông tin về các loại thị trường bất động sản trong vùng (như thị trường đất đai/bất động sản để ở, thị trường bất động sản thương

mại - dịch vụ, thị trường BĐS công nghiệp, nông nghiệp, thị trường BĐS đặc biệt v.v ) Các

thông tin chi tiết về bất động sản đối tượng: bao gồm các thông tin về bản thân bất động sản là đối tượng cần định giá và thông tin về các bất động sản tương tự (có nhiều đặc điểm tương đồng) với tài sản đối tượng Các thông tin chung đối với các bất động sản này là: Mô tả pháp

lý: như hồ sơ thửa đất, trích lục bản đồ, biên bản xác định rang giới thửa đất v.v Kích thước,

hình thể thửa đất, vị trí, cơ sở hạ tầng xung quanh, môi trường, các loại thuế và mức thuế, qui

hoạch sử dụng đất, những hạn chế (nếu có) đối với việc sử dụng bất động sản, tình trạng pháp

lý của bất động sản v.v

Việc phân tích thông tin ở bước này nhằm tìm ra hệ số ảnh hưởng của các yếu tố tác động lên giá bán BĐS so sánh Với việc phân tích chỉ số và kỹ thuật điều chỉnh để tính được

mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố được biểu hiện bằng hệ số K Kết quả của bước này là xác định được hệ số K chuẩn, làm cơ sở để ước lượng khi tính giá cho bất động sản chủ thể

II.1 Ki ểm nghiệm thực tiễn

Theo báo cáo nghiên cứu về thử nghiệm định giá đất trên địa bàn thị xã Phủ Lý, để xây

dựng mô hình định giá đất cần được tiến hành 7 bước, bao gồm:

- Điều tra thu nhập thông tin và số liệu thị trường;

- Phân tích dữ liệu thị trường và bổ sung thông tin;

- Sơ bộ khoanh vùng giá trị;

- Đánh giá kết quả và khoanh vùng giá trị chính thức;

- Xây dựng mô hình định giá;

- Kiểm tra mô hình; và

- Điều chỉnh mô hình

III PHÂN TÍCH THÔNG TIN V Ề BẤT ĐỘNG SẢN

Theo mô hình định giá đất này mỗi vùng giá xác định được giá chuẩn cho vùng, đơn giá

chuẩn của mỗi vùng giá được xác định là giá của từng bất động sản có các yếu tố được xem là

chuẩn như quy mô diện tích (60-80 m2

), vị trí mặt tiền khi tính giá trị cho mỗi bất động sản

thuộc vùng sẽ đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến bất động sản cần định

giá như:

- Hệ số ảnh hưởng về vị trí;

- Hệ số ảnh hưởng về pháp lý;

- Hệ số ảnh hưởng về quy hoạch;

- Hệ số ảnh hưởng về hình thể;

- Hệ số ảnh hưởng về quy mô diện tích;

- Hệ số ảnh hưởng về hướng đất;

- Hệ số ảnh hưởng về mức độ thuận lợi sản xuất, kinh doanh;

- Hệ số ảnh hưởng về vị trí thửa đất trong khu vực định giá

Như vậy, giá thị trường của từng thửa đất sẽ bằng giá chuẩn nhân với diện tích khu đất

và nhân với hệ số của các yếu tố ảnh hưởng đến khu đất đó

Đối với nghiên cứu về “định giá đất cho thuê ở các khu công nghiệp”, nghiên cứu này

áp dụng phương pháp định giá đất ở Thụy Điển, bao gồm các yếu tố cơ bản tác động đến giá đất là: đầu vào lao động; trình độ phát triển của xã hội; định hướng phát triển; thể chế và chính

sách của Chính phủ; các nhân tố tự nhiên hoặc môi trường Ngoài ra, một số yếu tố khác cũng

tác động đến giá thuê ở khu công nghiệp như: vị trí, diện tích, cơ sở hạ tầng trong và ngoài khu

công nghiệp

IV L ỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

IV.1 L ựa chọn phương pháp

Ở bước này có hai phần công việc chính: i) Lựa chọn phương pháp ước lượng giá trị đất đai hoặc bất động sản, và ii) Điều chỉnh những chênh lệch nhỏ và xác định giá trị đất đai/bất động sản

Việc lựa chọn phương pháp là khá linh hoạt và phụ thuộc vào kinh nghiệm của chuyên

gia định giá Tuy nhiên các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp có thể liệt kê bao

gồm: mục đích, qui mô và đặc điểm của bất động sản cần định giá

Do đất đai là một hàng hóa đặc biệt với tính chất độc nhất vô nhị của nó, sẽ không có

hai thửa đất hoặc bất động sản giống nhau hoàn toàn về mọi phương diện Ngoài ra, mỗi

phương pháp xác định giá trị đất đai đều có những mặt mạnh và mặt yếu của nó, vì vậy, việc điều chỉnh nhằm mục tiêu tìm ra giá trị thị trường của đất đai/bất động sản “trong điều kiện

bình thường” là một điều tất nhiên và cần thiết Tuy vậy, các điều chỉnh này đều có thể gọi là

“nhỏ” do sự lựa chọn tài sản so sánh đã có sự “tương tự” cao nhất đối với thửa đất hoặc bất động sản là đối tượng của định giá Nội dung điều chỉnh là những sai khác về tất cả các mặt

như: điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình trạng pháp lý của đất đai/bất động sản v.v

IV.2 Ki ểm tra mô hình, đánh giá chất lượng và hiệu chỉnh giá trị

Đây là bước cuối cùng của quá trình định giá để có thể đi đến kết quả cuối cùng là giá

trị đất đai được xác định Ở giai đoạn này có thể phân ra làm 3 công việc chính:

- Kiểm tra mô hình: bao gồm kiểm tra lại dữ liệu tính toán, phương pháp và kiểm tra

các yếu tố tác động đến giá đất trong mô hình

- Đánh giá chất lượng: thẩm định lại độ chính xác của các chỉ số tính toán

- Hiệu chỉnh giá trị: Sau khi các chỉ số tính toán được rà soát lại, giá trị ước tính được

hiệu chỉnh lại và cho kết quả là giá của đất đai hoặc bất động sản đối tượng

Tuy nhiên, đây là qui trình cơ bản của quá trình xác định giá trị đất đai/bất động sản

Trong thực tế, tùy theo điều kiện hiện có mà các bước trên có thể được vận dụng linh hoạt

V XÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

V.1 Đặc trưng chủ yếu của giá bất động sản

Cơ sở để hình thành giá bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu hiếm tương đối và mức cầu của người mua So sánh với giá cả hàng hoá khác, giá cả bất động sản có 6 đặc

trưng sau:

+ Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và công trình;

+ Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai;

+ Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc bằng giá cho thuê;

+ Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó đem lại,

quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau;

+ Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ánh hướng của tính bất động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cá biệt của người

mua và người bán;

+ Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng tăng lên vì

tài nguyên đất đai là có hạn

- Các loại hình giá cả bất động sản

Giá cả bất động sản có thể nhiều cách phân loại khác nhau, trong đó có 4 cách phân

loại thông dụng sau đây:

+ Giá mua bán và giá thuê (đốỉ với đất đai, giá thuê còn gọi là địa tô);

+ Giá đất, giá công trình và giá bất động sản (giá đất về thực chất là địa tô được tư bản

hoá)

+ Giá tổng (giá toàn nhà) giá đơn vị (giá m2 sàn)

+ Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính, giá thị trường hình thành thực tế qua

giao dịch và biến động theo thời gian gồm giá thị trường công bằng và không công bằng, giá lý

thuyết là giá bất động sản giả thiết được hình thành một cách hợp lý trên thị trường công khai

Giá ước tính là giá được bình nghị bằng phương pháp định giá nào đó, thường được dùng rộng

rãi trong mua bán, thiết kế, xử lý pháp luật v.v đối với giá bất động sản

Căn cứ vào công dụng thì các loại giá sau đây :

+ Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán (market Value);

+ Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê (Rentai Value);

+ Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền (Montgage Value);

+ Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng (Compensation Value);

+ Giá khởi điểm đấu giá (Value for Auction Reserve);

+ Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation);

+ Giá dùng cho mục đích đầu tư (Value for Investment Purpose);

+ Giá sử dụng hiện thời (Cunent use Value);

+ Giá phát triển (Development Value) dùng khi nâng cấp, cải tạo bất động san;

+ Giá dùng để bảo hiểm (Value for Insurance);

+ Giá tính thuế (Value for Taxation);

+ Giá trưng mua khi Chính phủ cần huy động bất động sản (Value for Compulsory

Purchase)

V.2 Giá thành b ất động sản

Giá thành bất động sản bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây dựng

công trình cho đến lúc tiêu thụ xong

Giá thành bao gồm chi phí đất đai (mua quyền sử dụng đất, nộp phí sử dụng kết cấu hạ

tầng, đền bù giải phóng mặt bằng), chi phí chuẩn bị xây dựng (quy hoạch, nghiên cứu khả thi,

đo đạc và khảo sát địa chất, thiết kế), chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí

tiêu thụ, thuế phí và chi phí dự phòng

Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp lý, dự tính lợi nhuận,

hoàn thiện hoạch toán nội bộ, tăng cường khả năng cạnh trảnh v.v

Giá cả bất động sản thường biến động do chịu ảnh hưởng của các nhân tố hành chính -

chính trị, kinh tế, xã hội, trả nhiên và một số nhân tố khác (chất lượng thiết kế, xây dựng, trảng

thiết bị, phong thuỷ )

VI L ẬP HỒ SƠ VÀ CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ

- Báo cáo định giá thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà định giá và là sản phẩm

cuối cùng của toàn bộ công việc định giá

Báo cáo định giá là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương pháp được áp

dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị

- Báo cáo định giá riêng phải nêu được những nội dung chính sau đây:

+ Loại bất động sản riêng định giá

+ Khách hàng định giá

+ Mục đích định giá

+ Thời điểm định giá

+ Đặc điểm pháp lý và kinh tế-kỹ thuật của bất động sản định giá

+ Cơ sở giá trị của định giá

+ Các căn cứ để định giá

- Ứng dụng các phương pháp định giá

+ Kết quả định giá

+ Những hạn chế của kết quả định giá

VII CÁC PH ƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

VII.1 Ph ương pháp so sánh trực tiếp (hay phương pháp so sánh thị trường)

VII.1.1 Các nguyên t ắc về thị trường ứng dụng

VII.1.1.1 Nguyên t ắc áp dụng

Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn

chi phí để mua một tài sản lựa chạn mà có cùng một sự hữu ích như nhau

Nguyên tắc sự đóng góp: Quả trình điều chỉnh có ước tỉnh sự tham gia đồng góp của

các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường)

VII.1.1.2 Các tr ường hợp áp dụng

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để định giá trị tài sản trong các

trường hợp sau:

- Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây

dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng Các nhà kho trên

một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu

- Đất trồng

…

VII.1.2 Ph ương pháp luận và các bước tiếp cận

VII.1.2.1 Ph ương pháp luận

- Vì phương pháp này được thực hiện bằng cách so sánh giá của tài sản tương đồng để

xác định giá trị tài sản riêng tthẩm định

VII.1.2.2 Các b ước tiếp cận (4 bước)

Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về bất động sản định giá và các bất động sản có

thể so sánh được

- Lựa chọn các bất động sản có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh được

- Thu thập thông tin:

+ Thông tin tổng hợp;

+ Thông tin đặc biệt;

+ Thông tin cụ thể

- Kiểm tra độ chính xác các thông tin và xem xét điều kiện giao dịch của các bất động

sản so sánh đã lựa chạn

Bước 2: Thẩm định hiện trạng bất động sản định giá và các bất động sản so sánh

Nội dung thẩm định:

Bước 3: Phân tích và thực hiện việc điều chỉnh

- Phân tích

+ Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: nhận dạng mức độ tiềm năng, khả

thi về pháp lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của BĐS định giá

+ Phân tích thị trường: xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, đánh giá động thái thị trường (thay đổi cung - cầu bối cảnh thị

trường, ) và động thái người mua tiềm năng

+ Phân tích bất động sản định giá và các bất động sản so sánh về pháp lý, kinh tế

- kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác

biệt, nêu những ưu và nhược điểm, những thuận lợi cũng như những khó khăn của BĐS định giá so với các BĐS so sánh

+ Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua -

người bán tiềm năng

+ Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin,

+ Phân tích điều kiện giao dịch

- Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh

+ Nguyên tắc điều chỉnh: lấy BĐS định giá làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở

BĐS định giá mà không tồn tại ở BĐS so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại

+ Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh

- Xác định các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS

+ Pháp lý + Quy mô điện tích

+ Kích thước hình dáng

+ Điều kiện hạ tầng

+ Điều kiện kinh tế

+ Môi trường sống

+ Quy hoạch

+ Lợi ích tương lai

- Có 2 cách điều chỉnh:

- Điều chỉnh gộp

- Điều chỉnh theo tỷ lệ

Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản định giá:

- Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường, và động thái

người mua tiềm năng tại thời điểm định giá, thẩm định viên sẽ ước tính giá trị thị trường của

BĐS

VII.1.3 Nh ững hạn chế và điều kiện riêng phải có

VII.1.3.1 Điều kiện riêng phải có để thực hiện:

- Chất lượng thông tin

- Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh

- Thị trường phải ổn định

VII.1.3.2 Các h ạn chế của phương pháp:

- Riêng phải có thông tin

- Dữ liệu mang tính lịch sử

VII.2 Ph ương pháp chi phí

VII.2.1 Các nguyên t ắc và trường hợp ứng dụng

Nguyên tắc thay thế: Một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao

giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình

có cùng một lợi ích tương tự

Các trường hợp áp dụng

- Định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viên, trường học, nhà

thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, các cơ sở lọc dầu là các tài sản ít có những

chứng có so sánh thị trường

- Định giá cho các mục đích bảo hiểm

- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với

các phương pháp định giá khác

VII.2.2 Ph ương pháp luận và các bước tiếp cận

VII.2.2.1 Ph ương pháp luận

Khi tiến hành định giá một bất động sản nào ta nhận thấy rằng không tìm được trên thị

trường tài sản tương đồng về mặt kỹ thuật với tài sản riêng định giá, do đó không cơ sở để so

sánh Phương pháp chi phí áp dụng cho những tài sản như nhà thờ, bệnh viên, mà thị trường

bất động sản cho những tài sản này ở Việt Nam chưa có giao dịch, chuyển nhượng vì vậy

không thể tìm được tài sản tương đồng và đã được giao dịch để so sánh Vì vậy cơ sở định giá

ở đây là cơ sở phi thị trường

VII.2.2.2 Các b ước tiếp cận

Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định, coi như miếng đất đó là đất

trồng Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình

xây dựng trên miếng đất

Bước 3: Quyết định mức độ thích hợp của khấu hao tích lũy của các công trình xây

dựng hiện có trên miếng đất Sau đó khấu trừ khoản khấu hao tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại

để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao

Bước 4: Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị ước tính của miếng đất

để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí giảm giá (khấu trừ)

VII.2.3 Phân lo ại chi phí

Trong phương pháp chi phí để định giá bất động sản có 2 cách xác định chi phí

VII.2.3.1 Chi phí tái t ạo

Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế giống hệt với

công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu đó

VII.2.3.2 Chi phí thay th ế

Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương

với công trình đang được định giá nhưng có loại bỏ các bộ phận có chức năng lỗi thời

Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán thấp hơn phương

pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không riêng biệt, và tính

toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành

Phương pháp chi phí thay thế được coi là phương pháp hiện thực nhất và chi phí bỏ ra

thấp hơn

VII.2.4 Ph ương pháp xác định chi phí

VII.2.4.1 Ph ương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng

Phương pháp này được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm khi ước

tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế

hoạch và chi tiết xây dựng

Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng được làm cẩn thận sẽ cho kết quả ước

tính chi phí chính xác Sự áp dụng phương pháp này đòi hỏi nhiều công sức và thời gian

Trong thực tế nhà định giá thường không được huấn luyện kỹ thuật hoặc trình độ để tiến hành

các nghịên cứu chi phí chi tiết và tỷ mỉ như vậy

VII.2.4.2 Ph ương Pháp khảo sát số lượng

Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so

với phương pháp vừa nêu, nó được các nhà kiến trúc sử dụng trong việc ước tính chi phí các

kết cấu nhà ở Theo phương pháp này các chi phí cho công việc xây dựng được tổng hợp từ

các nhà thầu phụ theo từng hạng mục Phương pháp khảo sát số lượng nếu được áp dụng thành

thạo sẽ cho kết quả tương đối chính xác Cụ thể như sau:

- Chi phí trực tiếp

+ Đất đai

+ Nền móng

VII.2.4.3 Ph ương pháp so sánh thị trường

Phương pháp này được các nhà kiến trúc, xây dựng và định giá sử dụng khi việc ước

tính cần có kết quả nhanh chóng Theo phương pháp này các chi phí theo loại công việc hoặc

loại kết cấu công trình tính thành đơn giản tùy m2 hoặc m3 Giá trị của công trình cần định giá được xác định căn cứ vào diện tích xây dựng và kết cấu loại nhà xưởng

Khó khăn chủ yếu là nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phương pháp so sánh

thị trường là trong thực tế ít có 2 bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, hoàn toàn về kiểu

loại và chất lượng xây dựng

Dù tính theo phương pháp nào thì cũng đòi hỏi nhà định giá phải có kiến thức nhất định

về xây dựng

VII.2.5 Nh ững thuật ngữ khấu hao

VII.2.5.1 Khái ni ệm về khấu hao

Sự khấu hao tích luỹ vì bất cứ lý do nào, tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay thế hoặc

xây dựng lại mới một tài sản phải bỏ ra chi phí bao nhiêu so với giá trị thị trường của tài sản

giống nhau tại thời điểm định giá được gọi là khấu hao tích luỹ

Các dạng khấu hao tích tụ:

Hao mòn vật chất: hao mòn và hư hỏng của công trình do sử dụng, thời gian, thời tiết và

bảo dưỡng kém

Hao mòn chức năng: Giá trị sử dụng của công trình bị giảm tương đối do thiết bị lạc

mốt hay thiết kế công trình có lỗi như trần quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm

không thích hợp, lỗi thời về thiết bị dẫn đến hạn chế sử dụng tài sản có hiệu quả