Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại Techcombank

Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại Techcombank

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, hệ thốngngân hàng ngày càng được mở rộng và trở thành một phần không thể thiếu.Các hoạt động của ngân hàng đóng góp rất nhiều cho tất cả các ngành, cáclĩnh vực kinh tế quốc dân trong đó có thị trường bất động sản Sự phát triểnthị trường bất động sản đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mạitham gia tài trợ vốn thông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản Với ngânhàng, đây là hoạt động tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay để chovay, là hoạt động mang lại rất nhiều lợi nhuận cho ngân hàng nhưng cũngtiềm ẩn đầy rủi ro Để đảm bảo an toàn tức là hạn chế ở mức rủi ro thấp nhất,các ngân hàng đưa ra yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản mà trong đó chủyếu là bất động sản Đối với xã hội, hoạt động này góp phần tạo cơ hội chonhiều tổ chức, cá nhân đi vào hoạt động thông qua nguồn vốn thế chấp bấtđộng sản, góp phần quản lý thị trường bất động sản

Trong lĩnh vực cho vay thế chấp, công tác định giá bất động sản thếchấp, quản lí và xử lí bất động sản thế chấp là những công tác cơ bản quantrọng nhất Căn cứ vào đó, ngân hàng sẽ xác định được mức cho vay hợp lý,vừa đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu hồi vốnkhi khách hàng không thể trả nợ và buộc ngân hàng phải phát mại bất độngsản Hiện nay, do nhiều yếu tố như môi trường pháp lý chưa đầy đủ, tínhkhông hợp lý giứa khung giá đất nhà nước ban hành với giá thị trường, docông tác định giá, xử lý bất động sản thế chấp còn nhiều bất cập trong thực tế

vì thế hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam đạt hiệu quảchưa cao

Techcombank là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàngđầu Việt Nam với một quy trình định giá bất động sản tương đối hoàn thiện.Trong quá trình thực tập tại ngân hàng Techcombank, em đã có cơ hội đượctìm hiểu về quy trình định giá bất động sản của ngân hàng Bên cạnh nhữngmặt tích cực trong quy trình định giá vẫn còn những mặt thiếu sót cần quantâm và hoàn thiện Hoạt động cho vay thế chấp có thể bằng nhiều loại hìnhbất động sản nhưng hầu hết là định giá cho vay thế chấp là nhà ở, đây là loạihình bất động sản chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường Quy trình củađịnh giá bất động sản thế chấp là nhà ở vì thế cũng được cụ thể hơn rất nhiều.

Vì vậy, em đã đi sâu vào nghiên cứu về quy trình định giá bất động sản và đặcbiệt, em đã chọn đề tài “Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tạiTechcombank” để nghiên cứu và làm khóa luận tốt nghiệp

- Chỉ đi sâu vào quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở

- Về không gian: trong toàn bộ hoạt động định giá của ngân hàngTechcombank trên thị trường Hà Nội

- Về thời gian: Trong vòng 3 năm trở lại đây

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp luận chung nhất: Phương pháp duy vật biện chứng và duyvật lịch sử

- Các phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp phân tích, tổng hợp,phương pháp phân tích tư liệu, điều tra khảo sát, thống kê, toán học…

5 Kết cấu luận văn

Chương I Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp là nhà ở

trong ngân hàng

Chương II Thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở

trong hoạt động cho vay tại Techcombank

Chương III Giải pháp hoàn thiện quy trình định giá bất động san thế

chấp là nhà ở tại ngân hàng Techcombank

Do thời gian và trình độ có hạn, đề án còn nhiều thiếu sót rất mong nhậnđược ý kiến của thầy cô và các bạn để có một bài viết hoàn chỉnh Em xincảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Thế Phán đã giúp đỡ và hỗ trợ em trong quátrình thực tập và hoàn thành chuyên đề

- Các tài sản gắn liền với đất

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

* Đặc điểm bất động sản:

Thứ nhất, do bất động sản gắn với đất đai mà đất đai là những tài sản có

vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian nên có vị trí cố định về

vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Vì thế giá trị vàlợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí khác nhau cũng sẽ khác nhau

Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền do bất động sản

gắn liền với sự trường tồn của đất đai Các công trình xây dựng, công trìnhkiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể là hàng trăm năm.Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gianlâu dài Khi đề cập đến tính lâu bền của bất động sản sẽ đề cập đến hai chỉtiêu đó là tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế, phải nắm vững điểm này để khi

đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu

tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần

Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, điều này được giải

thích là do tính giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng,từng địa phương, từng khu vực,… Để bình ổn thị trường, nhà nước buộc phảiđưa ra các chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản

Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản Mỗi bất động sản là một tài sản

riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt khônggiống với bất kì một bất động sản nào khác Sự khác biệt này trước hết là do

có sự khác nhau về vị trí lô đất, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng,khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh

Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và

tâm lý xã hội Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng vớihàng hóa bất động sản thì đặc điểm này trội hơn Nhu cầu về bất động sản ởmỗi khu vực, mỗi quốc gia, dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu

tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội thậm chí bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng,tôn giáo, tâm linh Ở bất động sản thể hiện rõ nét trong quan niệm của mọingười về phong thủy, nở hậu thắt hậu Đặc điểm này có thể giúp người địnhgiá cũng như các nhà đầu tư xác định được các yếu tố giá trị gia tăng của bấtđộng sản

Thứ sáu, bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao bởi giá trị của bất

động sản được quyết định bởi giá trị của đất, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khảnăng sinh lợi cao, đồng thời có thể tạo vốn mới Để có thể kinh doanh tronglĩnh vực này thì nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốndài hạn đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lạiđầu tư cho kinh doanh Đặc điểm này đòi hỏi hoạt động kinh doanh bất độngsản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng

Thứ bảy, hàng hóa bất động sản luôn chịu sự chi phối của pháp luật và

các chính sách của nhà nước bởi vì bất động sản là tài sản quan trọng của mỗiquốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan, đơn vị cũng như mỗi người dân Giaodịch về bất động sản chiếm giữ một vị trí hết sức quan trọng trong nền kinh

tế Các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách luôn được nhà nướcxem xét và ban hành nhằm thể hiện vai trò chức năng đối với thị trường bấtđộng sản

Thứ tám, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản

phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý vì bất động sản thường có giá trị lớnbao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp

2 Thế chấp bất động sản

2.1 Khái niệm

Thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên có nhu cầu vay vốn

(bên thế chấp) dùng bất động sản do mình sở hữu hay quản lý hợp pháp đểbảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay vốn (bên nhận thếchấp)

Xét dưới góc độ quan hệ tín dụng: Thế chấp bất động sản là người đi vayđem tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấpcho ngân hàng cho vay để bảo đảm cho số nợ vay Ngân hàng cho vay sẽđược quyền phát mại thế chấp để thu nợ nếu khi đến hạn mà người đi vaykhông thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho ngân hàng chovay

Theo điều 688 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định:

“ 1 Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất

quản lý.

2 Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền

sử dụng đất.

3 Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai.”

Như vậy thực chất của việc thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sửdụng đất và thế chấp quyền sở hữu nhà

2.2 Phân loại cho vay thế chấp bất động sản

Để đảm bảo hoạt động cho vay được minh bạch và rõ ràng, ngân hàngtiến hành phân loại cho vay thế chấp bất động sản thành các loại sau:

a Căn cứ vào thời gian cho vay

- Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn dưới 1 năm nhằm đápứng nhu cầu thiếu hụt vốn trong ngắn hạn của cá nhân, tổ chức

- Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn từ 1 năm đến 5 năm,chủ yếu đáp ứng nhu cầu vốn lớn, thường được thanh toán thành nhiều kìtrong quá trình vay vốn

- Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn trên 5 năm, có quy môlớn hơn so với các khoản vay khác

b Căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng

- Mục đích mua nhà: Các khoản vay này thường có quy mô lớn và thờigian tương đối dài hơn so với các khoản vay thông thường, do việc mua sắm,tạo lập bất động sản là phức tạp, đòi hỏi vốn lớn

- Mục đích kinh doanh: Các hộ kinh doanh cá thể, cá nhân kinh doanh

có thể thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho việc sản xuất kinh doanhcủa mình Thời hạn của các khoản vay này thường không dài, được thanhtoán trên cơ sở vòng quay vốn của hoạt động sản xuất kinh doanh

- Mục đích tiêu dùng khác: Các khoản vay này thường có thời hạnngắn, quy mô nhỏ, rủi ro không cao nên các ngân hàng thương mại thường ưutiên đối tượng khách hàng này.

c Căn cứ vào hình thức pháp lý xử lý bất động sản thế chấp

- Thế chấp pháp lý: Là hình thức cho vay trong đó, người đi vay thoảthuận chuyển quyền sở hữu bất động sản thế chấp cho ngân hàng khi khôngthực hiện được nghĩa vụ trả nợ Theo đó, khi người đi vay không trả được nợthì ngân hàng có toàn quyền bán hoặc cho thuê bất động sản thế chấp với tưcách là chủ sở hữu

- Thế chấp công bằng: Là hình thức cho vay trong đó ngân hàng nắmgiữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bất động sản thế chấp Khi người

đi vay không thể trả được nợ thì cả 2 bên phải có sự thoả thuận hoặc sự canthiệp của toà án

2.3 Đặc điểm và phân loại bất động sản thế chấp

2.3.1 Khái niệm: Bất động sản thế chấp là bất động sản nhưng được sử

dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụngnày đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản

2.3.2 Đặc điểm bất động sản thế chấp

- Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tàisản cầm cố là hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất độngsản Điều này được quyết định bởi đặc điểm của bất động sản là không thể didời nên bất động sản đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ cóthể là các quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà ở Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước

ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của nhà nước, các tổ chức, cá nhân chỉ cóquyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu nhà ở

- Sự biến động thị trường bất động sản luôn chi phối đến hoạt động thếchấp bất động sản rất lớn nên giá trị bất động sản thế chấp luôn thấp hơn giátrị thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía ngânhàng Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đươngvới giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể là thấpnhất.

- Thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sửdụng (hoặc quyền sở hữu) nên trong thời gian thế chấp người chủ bất độngsản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó những không được và cũngkhông thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường bìnhthường

2.3.3 Phân loại bất động sản thế chấp theo Nghị định 165/1999/NĐ-CP

gồm:

“- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất.

- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;

- Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các quyền phát sinh từ bất động sản thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định;

- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận;

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

2.4 Điều kiện đối với bất động sản thế chấp:

- Bất động sản thế chấp thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng củakhách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở

hữu, quyền quản lý tài sản Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất,khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụngđất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai

- Bất động sản thế chấp thuộc loại tài sản được phép giao dịch Tài sảnđược phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phépkhông cấm mua bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp,bảo lãnh và các giao dịch khác và không có tranh chấp tại thời điểm kí kết hợpđồng bảo đảm Khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảohiểm tiền vay trong trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm

* Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thế chấp

Để thực hiện vay vốn bằng hình thức thế chấp bất động sản, trước hếtcần thực hiện các nguyên tắc sau:

Khách hàng vay phải thế chấp bất động sản nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả

nợ đối với ngân hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác Biện pháp bảođảm bằng bất động sản thế chấp của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tàisản của bên thứ ba sẽ do ngân hàng và khách hàng vay thỏa thuận lựa chọn.Ngân hàng có quyền lựa chọn bất động sản đủ điều kiện làm bảo đảmvay; lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng bất động sản của khách hàng Trườnghợp bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản của khách hàng vay là cá nhân, phápnhân nước ngoài thì việc thực hiện bảo lãnh phải tuân theo các quy định củapháp luật Việt Nam Bên bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sản thuộc sởhữu của mình Trong trường hợp bên bảo lãnh là các tổ chức tín dụng thì việcbảo lãnh phải tuân theo các quy định Luật của các tổ chức tín dụng và các quyđịnh của ngân hàng nhà nước Việt Nam

Theo quy định của pháp luật, giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liềnđất đó đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay thì việc thế chấp bảo lãnh đồng thời

cả giá trị quyền sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất đó hay tách rời giữa

tài sản gắn liền đất và giá trị quyền sử dụng đất đai thì tổ chức tín dụng nhậnthế chấp, bảo lãnh phải có khả năng quản lí tài sản trong quá trình cho vay và

xử lý tài sản đó để thu hồi nợ nếu không trả được

2.5 Mối quan hệ giữa các bên liên quan trong thế chấp bất động sản

tờ về bất động sản khi hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm trong trường hợpngân hàng hoặc bên thứ ba giữ

- Trong quá trình thế chấp có nghĩa vụ giao bất động sản thế chấp (nếu

có thỏa thuận); giao bản chính giấy tờ về bất động sản thế chấp cho ngânhàng, đăng kí giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật

- Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liêndoanh bất động sản thế chấp trừ trường hợp là nhà, công trình xây dựng đểbán, cho thuê nếu được ngân hàng chấp nhận bằng văn bản Phải sử dụngđúng mục đích, không được hủy hoại làm giảm giá trị của đất

- Khách hàng vay phải phối hợp với ngân hàng tiến hành các thủ tục cầnthiết nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ ngân hàng nếu bấtđộng sản thế chấp bị hư hỏng mà bất động sản đã được tiền bảo hiểm

* Bên ngân hàng

- Có quyền giữ và bảo quản giấy tờ bất động sản thế chấp, giữ bất độngsản thế chấp (nếu các bên có thỏa thuận), nếu hư hỏng, thiệt hại, mất mát phải

bồi thường, đồng thời ngân hàng được phép yêu cầu khách hàng vay cung cấpthông tin về thực trạng bất động sản thế chấp.

- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản thế chấptheo thỏa thuận trong trường hợp ngân hàng giữ bất động sản thế chấp Nếubên vay sử dụng không đúng mục đích làm giảm giá trị bất động sản thế chấpphải ngừng sử dụng hoặc bổ sung bất động sản thế chấp

- Xử lý bất động sản để thu hồi nợ theo quy định pháp luật nếu bên vaykhông hoàn thành nghĩa vụ trả nợ

- Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liêndoanh hoặc dùng bất động sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác(nếu ngân hàng giữ)

- Nếu việc tiếp tục khai thác bất động sản có nguy cơ là mất giá trị, giảmsút giá trị bất động sản trong trường hợp ngân hàng giữ không được tiếp tụckhai thác công dụng của bất động sản thế chấp

- Trả lại bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản thế chấp chokhách hàng khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ bảo đảm, trong trường hợpngân hàng giữ

2.6 Vai trò và ý nghĩa của hoạt động cho vay thế chấp

- Thế chấp bất động sản góp phần phát triển nền kinh tế xã hội thông quaviệc vay vốn thuận tiện cho việc sản xuất kinh doanh

- Đối với ngân hàng góp phần tăng tài sản ngân hàng, thúc đẩy tốc độchu chuyển vốn, tạo lợi nhuận cho ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngânhàng tăng cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lí khối lượng tiền tệ lưuthông

- Nâng cao khả năng quản lí nhà đất của các cơ quan chức năng vì khitiến hành hoạt động thế chấp bất động sản phải có đầy đủ hồ sơ điều này thúcđẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

- Khi nền kinh tế càng phát triển, nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanhngày càng tăng cao, điều này tất yếu dẫn đến hoạt động cho vay có thế chấptài sản trở nên phổ biến thúc đẩy bất động sản phát triển.

+ Tính khoa học: là việc phân tích dữ liệu, tính toán về mặt toán học cácgiá trị bất động sản

+ Tính nghệ thuật: là những kỹ năng nắm được thông tin, đưa ra cácđánh giá và hình thành các quan điểm riêng

Theo điều 4 pháp lệnh giá của Việt Nam ngày 8/5/2002

“Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn, thông lệ quốc tế”

Định giá bất động sản là tính toán về tài sản về giá trị của các quyền sởhữu và quyền sử dụng bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mụcđích đã được xác định rõ ràng trong những điều kiện của một thị trường nhấtđịnh với những phương pháp phù hợp

1.2 Nhân tố ảnh hưởng tới định giá bất động sản thế chấp

- Các yếu tố tự nhiên của bất động sản

Vị trí bất động sản: đây là yếu tố quyết định đến giá trị bất động sảnnếu bất động sản nằm trên các trục lộ giao thông quan trọng quan trọng lại cógiá trị cao hơn

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất tối ưu khi nó thỏamãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng sẽ có giá trị cao hơn

Bất động sản nằm ở nơi có địa hình thuận lợi thì giá sẽ cao hơn vàngược lại

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chấtthổ nhưỡng, tính chất vật lí…), tình trạng môi trường ra sao Tùy thuộc vàomục đích sử dụng đất thì mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị bấtđộng sản như thế nào

- Các yếu tố kinh tế: giá chuyển nhượng của bất động sản cao nếu nó cókhả năng tạo thu nhập cao, tính hữu dụng cao và ngược lại, hệ thống tiện nghicàng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản giatăng Cầu bất động sản trên thị trường càng cao thì giá càng cao và ngược lại

- Các yếu tố xã hội: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, anninh, tập quán,…

- Các yếu tố pháp lí liên quan đến bất động sản: giá bất động sản có đầy

đủ giấy tờ pháp lí hợp lệ thì tất nhiên giá sẽ cao hơn giá bất động sản khônghợp lệ Ngoài ra, các bất động sản phụ thuộc vào các quy định về xây dựng vàkiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà

và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản

Ngoài ra có thể kể đến sự thay đổi về đường lối chính sách của nhà nước(chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương, chính sách chophép Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam, chính sách thuế, tín dụng, lạmphát…)

2 Các căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản

2.1 Các căn cứ định giá

a Căn cứ vào bản thân các yếu tố của bất động sản

- Căn cứ các yếu tố cấu thành nên giá trị của bất động sản gồm:

 Căn cứ vào sức lao động, tư liệu lao động, đất đai và các nguồnlực khác

 Căn cứ vào nguyên vật liệu, trang thiết bị…là các yếu tố vật chấthình thành nên bất động sản

 Các yếu tố thuộc về tài nguyên môi trường có ảnh hưởng rất lớntới giá trị bất động sản: mặt bằng, vị trí trong không gian, môitrường kinh tế, xã hội, tự nhiên…

- Căn cứ vào công dụng, mục đích sử dụng khai thác bất động sản: chính

là sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản tức là bất động sản được sửdụng hợp lí về vật chất và phù hợp về pháp lí để tạo ra khả năng sinh lời caonhất cho chủ sở hữu vào thời điểm định giá

- Căn cứ vào hình thái hiện tại của bất động sản: hình thái hiện tại là nói

về kết cấu, kiến trúc của bất động sản, sự bền chắc của bất động sản, tính mỹthuật của bất động sản, tâm lý liên quan đến bản thân hiện tại của bất độngsản

- Căn cứ vào sổ sách kế toán, hồ sơ, chứng từ theo dõi, quản lí tài sản

b Căn cứ điều kiện thị trường

- Sự cạnh tranh của thị trường: cạnh tranh để có được sự sử dụng caonhất, tốt nhất, cạnh tranh trong cung- cầu, cạnh tranh trong nội bộ vùng, trongkhu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời điểm định giá, cạnh tranhtrong sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng Tất cả những yếu tố đó đều được xemxét đến khi định giá

- Những yếu tố của nền kinh tế: đó là sự thay đổi trong chính sách đấtđai, nhà ở, sự tăng trưởng và phát triển kinh tế, sự biến động của thị trườngnói chung và sự biến đổi của thị trường bất động sản nói riêng, sự thay đổi vềquan niệm, thị hiếu của người dân theo thời gian…tất cả những yếu tố đó đềuảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

- Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến kết quả định giá Giá trị bất động sảncòn phụ thuộc vào cung độc quyền hay cạnh tranh ngắn hạn hay dài hạnGiá trị bất động sản phụ thuộc vào công dụng của bất động sản đối vớicầu cho người tiêu dùng, cầu cho nhà đầu tư thì giá trị bất động sản phụ thuộcvào giá trị kì vọng mang lại từ bất động sản Giá trị thị trường ở thời điểmđịnh giá của tài sản tương tự chuyển nhượng, giá tham khảo của các cơ quanđịnh giá

c Căn cứ pháp lí

Các văn bản pháp luật liên quan đến các bộ luật đất đai, nghị định, thông

tư liên quan đến các chính sách về thuế, tài chính bất động sản…tất cả nhữngđiều này ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản

Các yếu tố liên quan đến bất động sản mà nó quy định chung: các chínhsách về thuế, giá, tăng trưởng kinh tế, ưu đãi đầu tư…

2.2 Các nguyên tắc định giá

a Nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của bất động sản

Một bất động sản cho phép về mặt kĩ thuật phù hợp với quy hoạch sửdụng đất và các quy định của pháp luật bảo đảm cho bất động sản đạt đượcmức sử dụng tối đa, đạt được giá trị cao nhất tạo ra lãi ròng hay giá trị thuầnlớn nhất vào ngày thẩm định giá

b Nguyên tắc sử dụng phù hợp

Nguyên tắc này đề cập tới việc một bất động sản phù hợp với quần thểbất động sản xung quanh, phù hợp với các quy định của pháp luật trong sửdụng và trong xây dựng, phù hợp với cầu thị trường.

f.Nguyên tắc thay đổi

Giá trị bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trongthị trường, thay đổi theo thời gian sử dụng, thay đổi theo các nhân tố xã hội,kinh tế, chính trị, môi trường…

h Nguyên tắc cung cầu

Khi thẩm định giá thì các lực lượng thị trường phải được phân tích, đánhgiá cẩn thận bởi giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại củacác lực lượng cung cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá

i Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận là mục tiêu của các nhà đầu tư, lợi nhuận sẽ khuyến khíchcạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút người tham gia thị trường vì thế cóthể làm giảm lợi nhuận

k Nguyên tắc dự báo

Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng khả năng sinh lờitrong tương lai, chúng ta có thể dự đoán được qua các thị phần tham gia thịtrường các yếu tố ảnh hưởng đến giá

l Nguyên tắc ngoại ứng

Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó vàngược lại những chi phí làm tăng chi phí bất động sản thì mới làm giá bấtđộng sản tăng lên và có những cái không có chi phí vẫn làm giá bất động sảntăng lên

3 Nội dung và các phương pháp định giá bất động sản cho vay thế chấp

Có 5 phương pháp được áp dụng để định giá bất động sản:

 Phương pháp so sánh

 Phương pháp chi phí

 Phương pháp vốn hóa

 Phương pháp thặng dư

 Phương pháp lợi nhuận

Thông thường có 5 phương pháp định giá bất động sản nhưng trong định giábất động sản thế chấp nói chung chỉ sử dụng ba phương pháp so sánh, phươngpháp chi phí và phương pháp thu nhập là chủ yếu

3.1 Phương pháp định giá so sánh

* Khái niệm:

Là phương pháp xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách so sánhmột cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thịtrường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó.Phương pháp so sánh được xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế

* Trình tự tiến hành của phương pháp này như sau:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin những bất động sản được bán trên thị trườngtrong thời gian gần đây, sau đó so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá

về kiểu cách, về điều kiện, về vị trí…

Bước 2: Để xác định chính xác giá trị của chúng và để bảo đảm rằng cácbất động sản này có thể so sánh được, tiến hành kiểm tra các bất động sản sosánh

Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản trong cùng khu vực thị trường cóthể so sánh được thích hợp nhất để tiến hành phân tích

Sử dụng một số phương pháp phân tích, thống kê, xác suất để tiến hànhphân tích số liệu nhằm giảm thiểu những định kiến chủ quan của người địnhgiá Lựa chọn đơn vị so sánh cho phù hợp đồng nhất trong tất cả mọi bất độngsản

Bước 4: Phân tích các giá bán xác định sự khác nhau tốt hơn hoặc xấuhơn của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu

Bước 5: So sánh với bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố

so sánh và điều chỉnh giá trị của mỗi so sánh với bất động sản mục tiêu Thựchiên hòa hợp chỉ số giá trị từ phân tích các bất động sản so sánh Ước tính giátrị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở các giá bán của các bất động sản sosánh sau khi đã điều chỉnh

* Ưu nhược điểm của phương pháp định giá so sánh

Ưu điểm:

- Đây là phương pháp định giá đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

do không phải tính toán nhiều

- Giá trị của bất động sản cần định giá dựa trên giá trị của các bất độngsản tương tự đã giao dịch trên thị trường, phương pháp này thể hiện sự đánhgiá của thị trường

- Là phương pháp cơ sở của các phương pháp khác Kết quả của phươngpháp này dễ được khách hàng chấp nhận và có cơ sở pháp lý vững chắc và dễđược khách hàng chấp nhận

Nhược điểm:

- Đây là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giáđặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mấtnhưng bằng chứng đó phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường

- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng, không đủ bất động sản sosánh thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế

- Phân tích so sánh các bất động sản lớn tạo thu nhập rất khó

- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chếtính thực tiễn của phương pháp

- Đối với những bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặcnhững bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh, số liệucần quan tâm đến nguồn gốc để đảm bảo mức độ chính xác của thông tin

- Nhiệm vụ của người định giá là xác định và phân tích được điểm mạnh,điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh Tất cảnhững yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá

- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị hiện tại của bất động sản nhưngchúng ta lại dựa vào các giao dịch đã được thực hiện trong quá khứ cho nêngiá trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi các giao dịch trước đó

- Đối với bất động sản tạo thu nhập thì người mua quan tâm tới đặc tínhkinh tế của nó đặc biệt là tỉ suất sinh lời của vốn đầu tư mà việc phân tích và

so sánh bất động sản đó là khó khăn

* Vận dụng phương pháp so sánh vào định giá bất động sản thế chấpĐối với ngân hàng, tài sản thế chấp đa số là những tài sản dễ mua bántrao đổi như nhà ở, cửa hàng, đất đai…Hầu hết những tài sản này đều cóthông tin phổ biến trên thị trường và được cập nhật liên tục nên phương pháp

so sánh là phương pháp hiệu quả được áp dụng Thông qua phương pháp sosánh, chuyên viên định giá sẽ tiến hành thu thập thông tin về các bất động sản

tương đồng với bất động sản thế chấp được giao dịch trong thời gian gần đây,

từ đó xác định được mức giá thị trường phù hợp cho bất động sản thế chấpsau khi đã tiến hành những điều chỉnh cần thiết

* Trình tự tiến hành của phương pháp này như sau:

Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi mảnhđất đó là đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất

Bước 2: Ước lượng chi phí trực tiếp, gián tiếp của công trình vào ngàyđịnh giá có hiệu lực, ước lượng lợi nhuận từ nhà thầu, nhà đầu tư phân tích thịtrường

Bước3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xâydựng hiện có trên mảnh đất xem xét trên tất cả mọi nguyên nhân Sự giảm giá

đó được chia thành 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thờibên ngoài

Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để xây dựnglại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để cógiá trị hiện tại của công trình

Giá trị công trình = Chi phí thay thế (chi phí tái tạo) - tổng giảm giá

Bước 5: Ước tính phần giảm giá của các công trình phụ, các chi phí củacác công trình cải tạo khac nằm trên địa điểm như hàng rào, phong cảnh,đường đi lối lại…

Bước 6: Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá để ướctính giá trị bất động sản đã giảm giá

Giá trị bất động sản = Giá trị đất + chi phí thay thế (tái tạo công trình) đãgiảm giá -chi phí công trình phụ đã giảm giá

Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu đối với giátrị của bất cứ tài sản cá nhân nào có thể đưa vào tính chi phí nếu cần thiết

* Ưu nhược điểm của phương pháp định giá chi phí

Ưu điểm:

- Phương pháp này được sử dụng để so sánh trực tiếp giá của các bất

động sản khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp

- Phương pháp chi phí phù hợp khi áp dụng để định giá các bất động sản

có mục đích sử dụng riêng biệt Kinh nghiệm chuyên môn của thẩm định viênquyết định đến khả năng tính toán trong phương pháp này do đó nếu thẩmđịnh viên có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách kháchquan thì có thể hạn chế được những yếu tố thái quá của thị trường

Nhược điểm:

- Do phương pháp chi phí phải dựa vào các thông tin thị trường, nên nó

có những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp

- Chi phí thực chất không thể bằng giá trị và không tạo ra giá trị và tổngcủa nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ vì thế trong việc

áp dụng phương pháp chi phí, giả định cho rằng chi phí bằng với giá trị, trênthực tế giả định này có thể không đúng

- Ý kiến chủ quan của người định giá đưa ra ước tính giảm giá tích luỹ

mà hiện nay chưa có một phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tíchluỹ này

- Việc áp dụng phương pháp chi phí đòi hỏi người định giá phải thôngthạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng đượcphương pháp thẩm định giá này

- Phương pháp chi phí không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dựbáo phù hợp nên nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các đánh giá có giá trị

- Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị bất động sản toàn quyền sở hữutrong trường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi ngườiđịnh giá phải điều chỉnh

* Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấpPhương pháp này sử dụng cho một số tài sản là bất động sản nhưng ít cócầu trên thị trường được sử dụng cho mục đích riêng biệt để đáp ứng nhữngnhu cầu cụ thể như: trường học, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọcdầu…Các tài sản này được xây dựng bởi các tổ chức có trách nhiệm cho việc

sử dụng riêng biệt và thường không có tổ chức thay thế khác cần đến các tàisản đó Do vậy không xảy ra việc mua bán đó trên thị trường, tức là không cótài liệu mua bán làm cơ sở cho sự so sánh của việc định giá Khi đó phươngpháp so sánh tỏ ra không còn thích hợp và chuyên viên định giá phải sử dụngphương pháp chi phí

3.3 Phương pháp thu nhập

* Định nghĩa:

Phương pháp thu nhập là phương pháp chuyển đổi các thu nhập rònghàng năm trong tương lai về giá trị vốn hiện tại Phương pháp thu nhập đượcxây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai vàchủ yếu được áp dụng đối với các bất động sản tạo thu nhập

- Tính thu nhập hoạt động ròng: là thu nhập thực tế hay dự báo còn lạisau khi đã trừ đi mọi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả nhưng trướckhi trừ đi tiền lãi vay thế chấp và khấu hao sổ sách.

- Áp dụng công thức: Giá trị bất động sản = thu nhập ròng trên mộtnăm/tỷ lệ vốn hoá chung

Trong đó, tỷ lệ vốn hoá chung là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ bất động sản

Nó phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng của thu nhập hoạt động ròng của mộtnăm và giá cả toàn bộ bất động sản hay giá trị của bất động sản Nó được sửdụng để chuyển thu nhập hoạt động ròng vào chỉ số giá trị chung của bất độngsản Ngoài ra, khi định giá một bất động sản tạo thu nhập, người ta còn sửdụng phương pháp chiết khấu dòng tiền, đây cũng là một hình thức mở rộngcủa phương pháp thu nhập Theo đó, người định giá cần ước lượng tất cả cáckhoản thu nhập trong tương lai do bất động sản tạo ra, sau đó chuyển đổichúng về giá trị hiện tại Tổng các luồng tiền trong tương lai vẫn được giữnguyên sau khi đưa vào tính toán các thu nhập dự báo trong tương lai, ngườiđịnh giá chỉ chiết khấu từng giai đoạn trong tương lai về giá trị hiện tại

Trong đó:

- K0 là giá trị hiện tại của những lợi nhuận thuần thu được

- Kn là giá trị dòng tiền hoặc thu nhập đến giai đoạn hoặc thứ (n)

n

n

r

K r

K r

K r

K K

)1(

)1()1(

1 1 2 3 3

- r là lãi suất bình quân của năm

- n là số năm hoặc số giai đoạn phát sinh dòng tiền hoặc thu nhập

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là một công cụ hữu hiệu để định giácác bất động sản tạo thu nhập phức tạp, các loại tài sản đang phát triển…

* Ưu nhược điểm của phương pháp thu nhập

4 Quy trình định giá bất động sản

Tùy từng điều kiện, hoàn cảnh mà người định giá sắp xếp, lên kế hoạch

để có quy trình định giá phù hợp và hiệu quả nhất Nhìn chung, quy trình địnhgiá gồm các bước:

- Xác định thời điểm định giám nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá

- Xác định cơ sở giá trị của bất động sản, phải phù hợp với những quyđịnh của luật pháp hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quannhà nước có thẩm quyền ban hành

4.2 Lập kế hoạch định giá:

Bao gồm số lượng công việc phải hoàn thành, thời gian thực hiện côngviệc đó, trình tự thực hiện công việc…Sau cùng là lập đề cương báo cáo kếtquả định giá

4.3 Khảo sát hiện trường và thu nhập thông tin về bất động sản

- Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường để có được số liệu,thông tin, hình ảnh (toàn cảnh, chi tiết)

- Thu thập thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập cácthông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái ngườimua- bán tiềm năng, thông tin về tính pháp lí của bất động sản Thông tin về

những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trịbất động sản cần định giá.

Tất cả những thông tin trên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo đinhgiá để chứng minh tính xác thực và đảm bảo độ chính xác của thông tin

4.4 Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản

Dựa trên loại bất động sản và hệ thống thông tin thu thập được định giáviên lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trịcủa bất động sản Có thể có nhiều phương pháp được dùng để định giá bấtđộng sản mục tiêu, trong báo cáo định giá cần phải nêu rõ phương pháp nào làcăn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo từ đó đi đếnkết luận cuối cùng về giá trị định giá

4.5 Lập báo cáo định giá

Báo cáo định giá được hoàn tất để nộp lên bộ phận phê duyệt, là sự thểhiện hữu hình công việc của người định giá, chứa đựng tất cả những số liệuđược xem xét và phân tích, các phương pháp áp dụng và những nguyên nhândẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng Các báo cáo có thể là đầy đủ, tóm tắthoặc báo cáo có giới hạn

5 Quản lí và xử lí bất động sản thế chấp

5.1 Quản lí bất động sản thế chấp

* Sự cần thiết phải quản lí bất động sản thế chấp

Hoạt động quản lí bất động sản thế chấp là hoạt động không thể thiếutrong quá trình cho vay thế chấp Việc quản lí bất động sản thế chấp là đểngăn chặn sự mất mát, sự giảm giá hay những nhân tố khác làm giảm giá trịcủa tài sản thế chấp Việc quản lí bất động sản thế chấp ngoài bản thân ngânhàng trực tiếp thực hiện còn có các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như: Ủyban nhân dân phường nơi có tài sản thế chấp và sở Địa chính- Nhà đất, sựphối hợp giữa các cơ quan này nhằm ngăn ngừa bên thế chấp chuyển nhượng

hay thực hiện các quyền khác với tài sản trong thời gian thế chấp Ngân hàngcũng phải kiểm tra, giám sát việc thực hiện các cam kết của bên thế chấp khivay vốn về tình hình sử dụng, quản lí bất động sản thế chấp, để phát hiện kịpthời những vi phạm và có biện pháp xử lí kịp thời.

* Hình thức xử lí bất động sản thế chấp

Theo quy định của các văn bản pháp luật như: Nghị định

178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tíndụng, thông tư số 06/2000/TT-NHNN ngày 4/4/2000, nghị định 08/2000/NĐ-

CP ngày 10/3/2000 của chính phủ về đăng kí giao dịch bảo đảm, nghị định số165/1999/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện một số giải pháp và bảo đảm tiền vaycủa các tổ chức tín dụng…thì việc quản lí bất động sản thế chấp bao gồmnhững việc sau đây:

Tổ chức tín dụng giữ các giấy tờ sở hữu của tài sản như giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, đăng kí thế chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vàviệc kiểm tra trong thời gian thế chấp, bảo hiểm tài sản thế chấp

Kiểm tra tính pháp lí của tài sản thế chấp và giữ giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cũng như các giấy tờ tài sản khác Đây làviệc làm hết sức cần thiết, giúp ngăn chặn được các hành vi như: chuyển,nhượng, cho, tặng… tài sản thế chấp trong thời gian thế chấp, tránh nhữngvấn đề phát sinh trong trường hợp xử lí bất động sản thế chấp

Đăng kí thế chấp tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Ủy bannhân dân cấp xã, Sở địa chính…Mục đích của việc đăng kí thế chấp là để bổsung cho việc giữ tài sản thế chấp của tổ chức tín dụng trong trường hợpngười thế chấp cố tình không giữ đúng những điều đã cam kết với tổ chức tíndụng trong hợp đồng thế chấp Khi có đăng ký thế chấp tại Uỷ ban nhân dânphường thì Uỷ ban nhân dân phường sẽ quản lý và thông báo kịp thời cho tổ

chức tín dụng để giải quyết, ngăn chặn những vi phạm của người thế chấp tàisản.

Trong thời gian thế chấp, tổ chức tín dụng còn cần phải tổ chức kiểm tra,giám sát tình hình sử dụng bất động sản Việc kiểm tra bao gồm kiểm trađịnh kỳ và kiểm tra đột xuất Tổ chức tín dụng thực hiện kiểm tra các vấn đềnhư tình hình bất động sản thế chấp, tình hình sản xuất kinh doanh, tiêu thụsản phẩm, sử dụng vốn vay… của người đi vay

5.2 Xử lí bất động sản thế chấp

* Sự cần thiết phải xử lí bất động sản thế chấp

Nếu đến hạn mà bên đi vay không trả được nợ hoặc đã gia hạn mà bênvay vẫn không thực hiện việc trả nợ, hoặc không còn con đường nào giảiquyết tốt hơn, thì tổ chức tín dụng buộc phải tiến hành xử lý bất động sản thếchấp để thu hồi vốn Đây là công việc mà cả người đi vay và tổ chức tín dụngđều không mong muốn Việc xử lý một bất động sản thế chấp thường liênquan đến nhiều cơ quan, nhiều cá nhân, nếu một bên nào đó không thiện chíthì việc xử lý sẽ mất rất nhiền thời gian, tốn kém cả về vật chất lẫn tinh thần

* Phương thức xử lí bất động sản thế chấp

- Bán bất động sản thế chấp ( trừ trường hợp quyền sử dụng đất và bấtđộng sản mà pháp luật quy định phải được bán tại tổ chức bán đấu giá chuyêntrách)

-Ngân hàng nhận chính bất động sản thế chấp để thay thế cho việc thựchiện nghĩa vụ bảo đảm

- Ngân hàng nhận trực tiếp các khoản tiền hoặc tài sản bên thứ ba trongtrường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc bán tài sản -> trả nợ chokhách hàng vay

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY

TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK

I Khái quát tình hình hoạt động của ngân hàng Techcombank

1 Lịch sử hình thành và phát triển của ngân hàng Techcombank

Ngân hàng Techcombank thành lập ngày 27 tháng 9 năm 1993 Ngânhàng thương Techcombank là một trong những ngân hàng thương mại cổphần đầu tiên của Việt Nam, được thành lập trong bối cảnh đất nước đangchuyển dần sang nền kinh tế thị trường với số vốn điều lệ 20 tỷ USD trụ sởchính đầu tiên khi đó đặt tại 24 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội

Năm 2007 tổng tài sản ngân hàng đạt mức 2.5 tỷ USD trở thành ngânhàng có mạng lưới giao dịch lớn thứ hai trong số các ngân hàng thương mại

cổ phần với gần 130 chi nhánh và phòng giao dịch tại thời điểm cuối năm

2007 Đây cũng là năm có sự chuyển biến sâu sắc về mặt cơ cấu với việc hìnhthành khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp, thành lập khối quản lí tín dụng

và quản trị rủi ro, hoàn thiện cơ cấu khối dịch vụ ngân hàng và tài chính cánhân Năm 2007 là năm phát triển dịch vụ thẻ với tổng số lượng phát hành đạttrên 200000 thẻ các loại, là ngân hàng Việt Nam đầu tiên và duy nhất đượcFinancial Insights công nhận thành tựu về ứng dụng công nghệ đi đầu tronggiải pháp phát triển thị trường Năm 2008 tăng vốn điều lệ đạt mức 3.165 tỷ,triển khai hệ thống máy gửi tiền tự động ATM, triển khai hàng loạt các dự ánhiện đại hóa công nghệ như: nâng cấp hệ thống phần mềm ngân hàng lõi lênphiên bản T24.R7, là thành viên của 2 liên minh thẻ lớn nhất Smartlink và

Banknet, kết nối hệ thống ATM với đối tác chiến lược HSBC, triển khai sổDịch vụ khách hàng miễn phí (hỗ trợ 24/7)

Nhân viên trong hệ thống ngân hàng Techcombank có trình độ cao, chuyênnghiệp bởi Techcombank nhận thấy tầm quan trọng của nhân sự trong vai trònòng cốt tạo nên sức mạnh của ngân hàng nên Techcombank luôn quan tâmđến vấn đề quản trị nhân sự

2 Chức năng và nhiệm vụ

Ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Việt Nam Techcombank làngân hàng thương mại đô thị đa năng ở Việt Nam, cung cấp sản phẩm tàichính đồng bộ, đa dạng và có tính cạnh tranh cao cho dân cư và doanh nghiệpnhằm các mục đích thỏa mãn khách hàng tạo giá trị gia tăng cho cổ đông, lợiích & phát triển nhân viên và đóng góp vào sự phát triển của cộng đồng

đó Techcombank cũng cung cấp các dịch vụ bảo lãnh ngân hàng như: bảolãnh vay vốn trong và ngoài nước, bảo lãnh thanh toán (mua bán trả chậm,nghĩa vụ thuế), bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng,bảo lãnh bảođảm chất lượng sản phẩm (bảo lãnh bảo hành), bảo lãnh hoàn trả tiền ứngtrước (bảo lãnh tiền tạm ứng, bảo lãnh tiền đặt cọc), bảo lãnh đối ứng với một

tổ chức kinh tế hoặc tổ chức tín dụng khác, xác nhận bảo lãnh, cam kết thuxếp tài chính

- Các dịch vụ thanh toán trong nước như chuyển tiền đến, chuyển tiền đibằng tiền mặt, séc, ủy nhiệm chi Khách hàng có thể giao dịch tại ngân hànghoặc gửi yêu cầu trực tiếp qua mạng Telebank (kết nối trực tiếp giữa ngânhàng và khách hàng) hoặc mạng internet

- Các dịch vụ thanh toán quốc tế như chuyển tiền, nhờ thu, thư tín dụng

- Các dịch vụ ngoại hối như mua bán ngoại tệ giao ngay, mua bán ngoại

tệ kì hạn, hoán đổi ngoại tệ, giao dịch quyền chọn ngoại tệ

- Các dịch vụ ngân hàng khác như như hợp đồng tiền gửi có kì hạn, bảoquản tài sản, dịch vụ chi trả lương qua tài khoản, dịch vụ quản lí tiền mặt tạichỗ, dịch vụ quản lí tài khoản tiền của nhà đầu tư chứng khoán

3 Cơ cấu tổ chức quản trị

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức quản trị Đại hội cổ đông

Hội đồng quản trị

Ban kiểm soát

Ủy ban chính sách tiền lương

Văn phòng HĐQT

Ủy ban tín dụng

Tổng giám đốc

Ủy ban quản lý rủi ro

Ban chỉ đạo IT

Khèi dÞch

vô ng©n hµng tµi chÝnh c¸

nh©n

TTqu¶n lý nguån vèn

&giao dÞch trªn TTTC

Khãi qu¶n trÞ nh©n lùc lý tÝn dôngKhèi qu¶n

&qu¶n trÞ rñi ro

TT øng dông &pt SP dÞch vô CN ng©n hµng

Khèi ph¸p chÕ vµ kiÓm so¸t tu©n thñ

Khèi vËn hµnh tham muKhèi

-phòng KD

và GD tiền

tệ ngoại hối -phòng QL đầu tư tài chính -phòng GD

TT hàng hóa -ban phát triển sản phẩm

-phòng thẩm định các dự

án trung và dài hạn -phòng QT rủi ro TD -phòng quản trị rủi ro TT -phòng thẩm định miền Bắc, Trung, Nam -phòng ĐG TSan

-phòng bảo mật thông tin -phòng HT

và phát triển

hệ thống -phòng CN thẻ và NH điện tử -phòng hạ tầng truyền thông -ban IT miền Trung, Nam

-phòng pháp chế

và KS tuân thủ -ban xử

lí nợ và khai thác Tsan thu nợ -phòng

KS nội bộ

-TT thanh toán -TT kiểm soát tín dụng và hỗ trợ KD -TT dịch vụ KH

-phòng kho quỹ -phòng QL đầu tư xây dựng -văn phòng -phòng QL chất dựng

ủ̉y ban quả̉n lý́ tà̀i sả̉n nợ & có

-phòng tiếp thị,

PT sản phẩm và chăm sóc KH -phòng

KH tổng hợp -phòng

TC kế toán -ban dự

án PT hệ thống QTTT Ủy ban đầu tư chiến lược

(Nguồn : Báo cáo thường niên Techcombank 2007)

4 Giới thiệu phòng định giá bất động sản tại ngân hàng Techcombank

Hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung và định giá bất động sảnnói riêng là hoạt động quan trọng của ngân hàng Techcombank Ngân hàng cómột bộ phận chuyên về định giá là phòng định giá

Phòng định giá tài sản bảo đảm được thành lập năm 2006 ban đầu chỉđơn giản là tổ định giá tài sản bảo đảm tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minhnằm trong phòng (ban) thẩm định Quản lý rủi ro tín dụng nhưng chức năngnhiệm vụ, nguyên tắc hoạt động tuân thủ theo quy định của tổ định giá TSBĐthuộc khối doanh nghiệp Các tổ định giá có trách nhiệm gửi báo cáo về hoạtđộng và thị trường cho phòng thẩm định và Quản lí RRTD HO

Mục tiêu thành lập tổ định giá TSBĐ thuộc Phòng thẩm định vàQLRRTD- khối quản lí khách hàng doanh nghiệp tại khu vực miền Bắc và Tổđịnh giá TSBĐ thuộc chi nhánh TP HCM

Hiện bất động sản đang chiếm tỷ trọng lớn trong giá trị tài sản đảm bảocủa Techcombank (khoảng 40%) và chủ yếu là bất động sản tại Hà Nội vàthành phố Hồ Chí Minh => nếu có một hệ thống định giá bất động sản tốt,đảm bảo khách quan và phù hợp với giá trị thị trường thì sẽ góp phần củng cốchất lượng tài sản đảm bảo của Techcombank, đồng thời có thể xây dựngchính sách định giá BĐS đủ cạnh tranh với các tổ chức tín dụng khác

Việc thành lập tổ định giá tài sản là bất động sản và máy móc thiết bịnhằm đạt được các mục tiêu sau:

- Sự khách quan hơn nữa về việc định giá tài sản bảo đảm

- Hiệu quả về chi phí hoạt động do công việc thực hiện tập trung vàchuyên trách

- Mức độ chính xác cao hơn sẽ tích lũy được kinh nghiệm và kiến thức

do chuyên môn hóa, tập trung thông tin

- Đối với bất động sản, việc tạo ra đầu mối sẽ đồng thời với việc tậptrung nghiên cứu và theo dõi sát sao về biến động của thị trường bất động sảnnói chung, đóng góp vào việc xây dựng chính sách kinh doanh và chính sáchtín dụng của Techcombank.

Ngoài địa bàn tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, các tài sản có giá trị

từ 1 tỷ đồng trở lên tại các tỉnh Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Vũng Tàu,Bình Dương, Đồng Nai (và các chi nhánh được thành lập) đều phải qua Tổđịnh giá

Các hoạt động định giá tài sản đảm bảo còn lại sẽ được thực hiện nhưhiện nay tại các chi nhánh do việc định giá đơn giản

Về nhân sự của phòng định giá: trong giai đoạn ban đầu nhân sự củaphòng bao gồm 1 trưởng phòng phụ trách, bộ phận thẩm định có 8 chuyênviên định giá Cho đến nay phòng định giá có 3 phó phòng, 18 chuyên viênđịnh giá, 1 kiểm soát viên định giá Phòng định giá đang có kế hoạch trongtương lai gần mở rộng quy mô, số lượng chuyên viên định giá, ngày càngvững vàng về chuyên môn

II Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Việt Nam - Techcombank

Ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Việt Nam Techcombank làmột trong những ngân hàng hàng đầu Việt Nam về định giá bất động sản thếchấp Để có được những thành công nhất định trong lĩnh vực định giá bấtđộng sản ngân hàng đã có quy trình định giá tương đối hoàn hảo Nhìn chung,trong quy trình định giá bất động sản thế chấp nhà ở có những điểm tương tựnhư định giá bất động sản nói chung Dưới đây, chúng ta sẽ đi vào xem xétquy trình cho vay thế chấp bằng bất động sản nhà ở

Chúng ta sẽ xem sơ đồ giới thiệu tổng quan quy trình định giá bất động sảnthế chấp là nhà ở tại ngân hàng Techcombank

Quy trình định giá

1 Tiếp nhận hồ sơ định giá bất động sản nhà ở

1.1 Tiếp nhận hồ sơ khách hàng

Chuyên viên khách hàng tiếp nhận hồ sơ bất động sản thế chấp là nhà ở

từ khách hàng và kiểm tra hồ sơ Nhà ở đem thế chấp phải có đầy đủ hồ sơchứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của chủ tài sản đối vớinhà ở đó hoặc các giấy tờ khác chứng minh tính chân thực, hợp lệ của nhà ở.Trường hợp nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thìkhách hàng phải nộp giấy tờ như quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, giấynộp tiền sử dụng đất

Tiếp nhận hồ sơ khách hàng thế chấp bất động sản nhà ở

Phân công hồ sơ định giá bất động sản nhà ở

Trong định giá bất động sản nhà ở, thông thường cần định giá quyền sửdụng đất, điều này được quy định trong Nghị định số 178/1999/NĐ-CP vềbảo đảm tiền vay và quyết định của Tổng giám đốc ngân hàng Techcombank,Techcombank quy định điều kiện thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như sau:

- Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất ở; đất chuyên dùng;đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từngười khác hoặc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụngđất hoặc tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó không do ngân sáchNhà nước cấp; đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất hợp pháp từ người khác hoặc được Nhà nước giao có thu tiền sửdụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tạithời điểm thế chấp

- Đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuêđất cho cả thời gian thuê; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế thuê đã trảtiền thuê đất cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đó không do ngân sáchNhà nước cấp; đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiềnthuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5năm; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất chonhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm và tiềnthuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp, thì giá trị quyền sử dụng đấtthế chấp gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có)

và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thờigian đã sử dụng;

- Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật Đầu tư nước

ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền vớitài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư xây dựng trên đất đó, thì giá trị quyền

sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nướcsau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng;

- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụngđất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthuỷ sản, làm muối; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cánhân thuê đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiềunăm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm, thì giá trị tài sản thếchấp không tính giá trị quyền sử dụng đất;

- Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đấtđược miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sửdụng đất thế chấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn, giảm

- Việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền,thì giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trịtài sản gắn liền với đất

- Giấy tờ gốc liên quan đến bất động sản nhà ở do Techcombank nắmgiữ đề phòng trường hợp khách hàng bán, cho, tặng…Trường hợp bất độngsản nhà ở không đủ giấy tờ, hồ sơ thì chuyên viên khách hàng từ chối nhận tàisản bảo đảm là bất động sản nhà ở của khách hàng

- Nội dung kiểm tra hồ sơ bất động sản nhà ở được quy định chi tiếttrong các hướng dẫn nhận tài sản bảo đảm của Tổng giám đốc kèm theo quytrình này

1.2 Kiểm tra và xét duyệt trước khi cho vay

* Kiểm tra trước khi cho vay

Đây là hoạt động không thể thiếu trong quy trình tín dụng tại Techcombank nóiriêng cũng như bất kì ngân hàng nào Việc kiểm tra trước khi cho vay giúp xác

định mức độ chính xác của thông tin, giấy tờ khách hàng cung cấp, nhu cầu vayvốn và mục đích sử dụng vốn của khách hàng có phù hợp hay không, để đánhgiá mức độ an toàn của việc cho vay Tùy từng điều kiện, Techcombank sẽtiến hành xem xét, kiểm tra những giấy tờ khác nhau

* Tùy thuộc vào đối tượng khách hàng:

- Nếu khách hàng là hộ gia đình, cá nhân phải có sổ hộ khẩu, chứng minhthư nhân dân, giấy phép đăng kí kinh doanh (nếu có)

- Nếu khách hàng là tổ chức kinh tế thì phải có các giấy tờ như: quyếtđịnh thành lập, quyết định bổ nhiệm hoặc chuẩn y danh sách hội đồng quảntrị, tổng giám đốc (giám đốc), kế toán trưởng, giấy phép hoặc giấy chứngnhận kinh doanh, con dấu, tài khoản và các giấy tờ liên quan khác

* Tùy thuộc vào thời hạn vay vốn:

- Đối với vay ngắn hạn phải có phương án vay vốn, phương án trả nợ lãi

và gốc

- Đối với vay trung hạn và dài hạn phải có phương án sản xuất kinhdoanh, dự án đầu tư khả thi đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, các giấy tờliên quan đến mục đích sử dụng vốn vay

Trong bất cứ phương án sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư nào cũng cầnthẩm định tính khả thi của nó thông qua các chỉ tiêu như:

- Khả năng sinh lời của dự án, cơ cấu vốn đầu tư…

- Khả năng tài chính của dự án (tỷ lệ thanh khoản, tỷ lệ sinh lời của công

ty, năng lực đi vay, hệ số tự tài trợ, tình hình vay vốn, bảo lãnh, công nợkhác…)

- Khả năng trả nợ vay và tình hình sản xuất kinh doanh của khách hàng(tính điểm hoà vốn, hệ số bù đắp lãi vay…)

- Uy tín và khả năng phát triển của khách hàng (bộ máy điều hành, lýlịch và năng lực, trình độ chuyên môn của người điều hành, đối tác của khách

hàng, các quan hệ kinh doanh và vay vốn trả nợ của khách hàng,…)

Xác minh tính chất hợp pháp và đánh giá tài sản thế chấp, cầm cố hoặcbảo lãnh của khách hàng Các giấy tờ đảm bảo cho tài sản phải là bản gốchoăch bản sao có công chứng

Tiến hành thực tiễn khảo sát trực tiếp đối với bất động sản nhà ở đem thếchấp Khi đến kiểm tra chuyên viên định giá phải báo trước cho khách hàng

và khi điều tra thu thập thông tin thì ngoài những thông tin lấy từ khách hàng,chuyên viên khách hàng phải thu thập từ Ủy ban nhân dân phường, dân cưkhu vực địa phương……để đánh giá mức độ trung thực về những thông tin dokhách hàng cung cấp

* Xét duyệt trước khi cho vay

Tất cả quá trình kiểm tra trên sẽ có giá trị khi thông qua các bước xétduyệt Trong quá trình xét duyệt được thông qua các cấp xét duyệt nhận tàisản bảo đảm nhà ở:

Các cấp có thẩm quyền xét duyệt nhận tài sản bảo đảm trong hệ thốngTechcombank bao gồm:

- Ban tổng giám đốc, hội đồng tín dụng Hội sở

- Các cấp được tổng giám đốc ủy quyền bao gồm: Hội đồng tín dụng chinhánh, Ban giám đốc chi nhánh, Ban giám đốc TTKD H.O, trưởng phònggiao dịch, trường phòng kinh doanh nếu có ủy quyền của Tổng giám đốc

- Trong trường hợp cấp được Tổng giám đốc ủy quyền thực hiện việc xétduyệt nhận tài sản làm đảm bảo, cấp xét duyệt này chỉ được quyền phê duyệtnhận tài sản của khách hàng làm TSĐB khi giá trị giao dịch tương ứng nằmtrong phạm vi các mức phán quyết mà Tổng giám đốc đã quy định trong cácquyết định ủy quyền, tài sản đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại cáchướng dẫn kèm theo quy trình này và giá trị TSĐB đủ để đảm bảo cho giaodịch khách hàng cần thực hiện