ChuyenDe 1 PL về kinh doanh bđs

• Phạm vi điều chỉnh của NĐ 153: Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; vốn pháp định đối với tổ chức, cá

Trung tõm đào tạo Bất động sản Nhà Xanh Văn phũng : 48/3 Nguyễn Hiến Lờ, Phường 13, Quận Tõn Bỡnh, Tp Hồ Chớ Minh Điện thoại : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639

Email : nhaxanhs@gmail.com - Website : www.nhaxanhs.com

Đặt vấn đề:

Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm

tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hoá là bất động sản có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta, đặc biệt là thị trường nhà đất

đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá- hiện đại hoá

Ph ần I- PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

* Cỏc v ăn bản pháp luật:

- Lu ật Kinh doanh bất động sản năm 2006;

- Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;

- Quyết định 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

1- Phạm vi điều chỉnh của Luật: Quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản

• Phạm vi điều chỉnh của NĐ 153: Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; vốn pháp định

đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; mua bán nhà, công trình xây dựng theo hình thức ứng tiền trước; điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở,

dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản

2 Đối tượng áp dụng:

- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

- Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

3 Khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản:

- Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch

động sản

4 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản:

- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật

- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định khác của pháp luật có liên quan

- Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch

5 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh:

- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật

Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Các loại bất động sản sau đõy khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 7 của Luật Kinh

doanh bất động sản thì mới được đưa vào kinh doanh (Điều 2 NĐ 153):

- Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà, công trình xây dựng sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh

- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai

Căn cứ tình hình thực tế phát triển kinh tế- xã hội và thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh, bổ sung các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh và các bất động sản khác cho phù hợp với tình hình thực tế

6 Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh:

- Đối với nhà, công trình xây dựng :

+ Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

+ Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;

+ Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng

đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công

đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự

án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

- Đối với quyền sử dụng đất:

+ Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

+ Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

+ Không có tranh chấp;

+ Trong thời hạn sử dụng đất;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự

án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt

- Các bất động sản khác phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ

7 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản:

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải

có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ cá nhân kinh doanh dịch

vụ môi giới bất động sản

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải

có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản

- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản

8 Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước:

- Kinh doanh bất động sản, gồm:

+ Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

+ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; + Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản, gồm:

+ Dịch vụ môi giới bất động sản;

+ Dịch vụ định giá bất động sản;

+ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;

+ Dịch vụ tư vấn bất động sản;

+ Dịch vụ đấu giá bất động sản;

+ Dịch vụ quảng cáo bất động sản;

+ Dịch vụ quản lý bất động sản

9 Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước

- Căn cứ vào quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật

Đầu tư và các văn bản pháp luật có liên quan, Chính phủ quy định các hoạt động khác về kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội từng thời kỳ và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế

10 Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh

- Thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng

- Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: Loại bất động sản; Vị trí bất động sản; Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; Quy mô, diện tích của bất động sản; Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch

vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản; Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm

hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan; Các thông tin khác

11 Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản:

- Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ

- Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị

có liên quan đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

- Uỷ ban nhân dân nơi có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có trách nhiệm tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án thực hiện giải phóng mặt bằng

- Nhà nước miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng công trình hạ tầng có chuyển giao cho Nhà nước, công trình hạ tầng không kinh doanh, nhà chung cư phục vụ cho các đối tượng chính sách

- Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất

- Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng

12 Trách nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản:

- Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản

- Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản

- Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản theo phân công của Chính phủ

- Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ

• Trách nhiệm của các bộ, ngành (Điều 22 NĐ 153):

- Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về hoạt

động kinh doanh bất động sản, bao gồm:

+ Soạn thảo trình cấp có thẩm quyền ban hành mới, sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản;

+ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ ban hành chiến lược và chính sách phát triển thị trường bất động sản;

+ Chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản;

+ Quản lý việc tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản

và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;

+ Ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất

động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; ban hành mẫu chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản; hướng dẫn tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức

và quản lý hành nghề môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

+ Thành lập và quản lý vận hành hệ thống thông tin về thị trường bất động sản và hoạt

động kinh doanh bất động sản;

+ Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản;

+ Kiểm tra, thanh tra hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo pháp luật;

+ Định kỳ hoặc đột xuất báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước

- Bộ Tài nguyên và Môi trường trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện các quy định về quản lý các loại đất tham gia thị trường bất

động sản, ban hành quy định cụ thể về quyền sử dụng các loại đất được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản

- Bộ Tài chính trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm hướng dẫn về chế độ thuế, phí, lệ phí, các nghĩa vụ tài chính khác áp dụng đối với hoạt động

kinh doanh bất động sản; hướng dẫn về bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất

động sản

- Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm nghiên cứu ban hành cơ chế hỗ trợ về tín dụng, hướng dẫn việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản thông qua ngân hàng, tổ chức tín dụng hoạt

động tại Việt Nam nhằm tạo điều kiện thuận lợi, an toàn cho các bên tham gia giao dịch

- Các Bộ, ngành liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức, quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản

Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Điều 23 NĐ 153)

- Thực hiện việc quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn do mình quản lý

- Cho phép đầu tư, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền

- Trực tiếp đầu tư, hỗ trợ đầu tư hoặc có chính sách khuyến khích đầu tư đối với các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp tại địa phương theo quy định của pháp luật

- Chỉ đạo và tổ chức việc cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản; quy định cơ quan cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản bảo đảm phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, đơn giản thủ tục và không phiền hà cho người xin cấp chứng chỉ

Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn

- Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản, tổ chức hệ thống thông tin về thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh

- Kiểm tra, thanh tra và xử lý các vi phạm về hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật

- Định kỳ hàng năm hoặc đột xuất báo cáo Bộ Xây dựng về tình hình hoạt động và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương

13 Mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước:

Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư

đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản;

Điều 4 NĐ 153:

Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư

đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã

được phê duyệt Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó;

Đối với dự án khu nhà ở thì ngoài việc phải thực hiện theo quy định nêu trên còn phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở;

- Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản;

- Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời

điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

- Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ;

Trường hợp chủ đầu tư giao nhà, công trình xây dựng không đúng chất lượng, thời hạn và các cam kết trong hợp đồng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với khách hàng; khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư có biện pháp khắc phục kịp thời và bồi thường thiệt hại do lỗi của chủ

đầu tư gây ra, nếu chủ đầu tư không thực hiện thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng và chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng thương mại;

- Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp

đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả;

Chủ đầu tư có quyền yêu cầu khách hàng thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra, nếu khách hàng không thực hiện thì chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng, khách hàng chịu phạt theo hợp đồng và chịu trách nhiệm về thiệt hại do việc vi phạm hợp đồng gây ra;

Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ;

Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp

đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả 6 Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều này phải được thỏa thuận trong hợp

đồng

- Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại quy định tại điểm d và điểm đ của khoản này phải được thỏa thuận trong hợp đồng

14 Mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức trả chậm, trả dần:

- Số tiền trả chậm, trả dần; thời gian trả chậm, trả dần phải được thỏa thuận trong hợp đồng

- Bên bán, bên chuyển nhượng được bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cho đến khi bên mua, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

- Bên mua, bên nhận chuyển nhượng bất động sản được sử dụng bất động sản, có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản sau khi đã trả hết tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

15 Hiệp hội bất động sản:

- Hiệp hội bất động sản được thành lập trên cơ sở tự nguyện của các tổ chức, cá nhân hoạt

động kinh doanh bất động sản Hiệp hội bất động sản bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các hội viên, tham gia xây dựng, tuyên truyền, phổ biến pháp luật về kinh doanh bất động sản, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh

- Tổ chức và hoạt động của hiệp hội bất động sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về hội

16 Các hành vi bị cấm:

- Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh; môi giới bất động sản,

định giá bất động sản không có chứng chỉ theo quy định của Luật này

- Cung cấp thông tin về bất động sản không trung thực

- Gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh bất động sản

- Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản

- Không thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

- Lợi dụng chính sách ưu đãi của Nhà nước để thực hiện kinh doanh bất động sản trái pháp luật

- Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không đúng quy định của Luật này

- Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trái quy

- Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Luật thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị

xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật

- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản không có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và truy thu thuế theo quy định của pháp luật

- Cá nhân không có chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản mà thực hiện môi giới bất động sản, định giá bất động sản thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ trong thời hạn ba năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt

- Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không thực hiện đúng nội dung chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng hình thức cảnh cáo hoặc phạt tiền; nếu tái phạm lần đầu thì còn bị đình chỉ hoạt động một năm, nếu tái phạm lần thứ hai thì còn

bị thu hồi chứng chỉ và không được cấp lại trong thời hạn năm năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt

- Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

18 Kinh doanh nhà, công trình xây dựng:

18.1- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng theo các hình thức:

+ Đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng;

+ Đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn

Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có dự án đầu tư Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng

kỹ thuật khu công nghiệp phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về đấu thầu

Chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án

(Điều 5 NĐ 153: Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt; Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt)

- Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp:

- Chuyển nhượng dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp:

+ Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản

+ Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có các

điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 8 của Luật này Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư đã chuyển nhượng

+ Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản

Khái niệm chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp: Là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép (Điều 6 NĐ 153)

Điều 7 NĐ 153- Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự

án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp:

Dự án được chuyển nhượng toàn bộ khi có đủ các điều kiện sau đây:

1 Dự án không thuộc đối tượng bị xử lý theo quy định tại Điều 10;

2 Dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật;

3 Chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

4 Phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai

đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án

đã được phê duyệt;

5 Chủ đầu tư mới phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 3 của Nghị định này;

b) Đáp ứng điều kiện về tài chính đối với chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 5 của Nghị

định này;

c) Có văn bản cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ được phê duyệt

18.2- Mua bán nhà, công trình xây dựng:

• Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán;

• Quyền và nghĩa vụ của bên bán

• Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng

18.3- Thuê nhà, công trình xây dựng:

• Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng;

• Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê

• Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng

18.4- Thuê mua nhà, công trình xây dựng:

• Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình xây dựng;

• Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua;

• Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng

18.5- Kinh doanh quyền sử dụng đất:

• Các hình thức đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê;

• Các hình thức chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất;

• Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng

• Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê quyền sử dụng đất

19 Kinh doanh dịch vụ bất động sản:

19.1 Môi giới bất động sản:

* Các nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản (công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật; không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản)

* Nội dung môi giới:

* Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới

* Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản;

* Chứng chỉ môi giới bất động sản

• Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;

• Điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;

• Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản;

• Quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;

• Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản

19.4 Các dịch vụ bất động sản khác:

• Tư vấn bất động sản;

• Đấu giá bất động sản;

• Quảng cáo bất động sản;

• Quản lý bất động sản

20- Hợp đồng kinh doanh bất động sản:

• Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

• Hợp đồng thuê bất động sản;

• Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

21- Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản:

• Hợp đồng môi giới bất động sản;

• Hợp đồng định giá bất động sản;

• Hợp đồng tư vấn bất động sản;

• Hợp đồng đấu giá bất động sản;

• Hợp đồng quảng cáo bất động sản;

• Hợp đồng quản lý bất động sản

22- Giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản và giá kinh doanh dịch vụ bất

động sản;

23- Thanh toán trong giao dịch bất động sản

24- Điều khoản thi hành: Hiệu lực thi hành và hướng dẫn thi hành Luật

Ph ần II- PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI

1 V ăn bản phỏp luật:

- Luật đất đai số 13/2003/QH11 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2004;

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai;

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trỡnh tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư khi Nh nước thu hồi đất v giải quyết khiếu nại về đất đai

2- Ph ạm vi điều chỉnh của Luật: Luật quy định về quyền hạn và trỏch nhiệm của Nhà

nước đại diện chủ sở hữu toàn dõn về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và

sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Luật đất đai tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nuớc đại diện chủ sở

hữu Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng việc thực hiện những quyền

năng cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất (thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất), quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá đất Nhà nước có

quyền hướng lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất,

tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá

trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại Nhà nước trao quyền sử

dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử

dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã

giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước cách

mạng qua các thời kỳ

5 N ội dung quản lý nhà nước về đất đai

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Để bảo đảm sự phù hợp với việc quản lý đất đai tại đô

thị và tính thống nhất trong sử dụng đất phát triển đô thị, Luật đất đai không giao cho phường, thị

trấn, các xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị lập quy hoạch sử dụng đất mà do Uỷ ban

nhân dân cấp trên trực tiếp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đồng thời để tránh tình trạng quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất "treo" như hiện nay, Luật quy định: Diện tích đất ghi trong kế hoạch

sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có

thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chính hoặc huỷ bỏ

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất: Luật đất đai quy định về thẩm quyền giao đất, cho

thuê đất theo hướng tiếp tục phân cấp cho địa phương và thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh

vực đất đai Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài Uỷ ban nhân dân huyện,

quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

giao đất đối với cộng đồng dân cư

- Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi: Luật đất đai quy định

Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm để chủ động quỹ đất

cho đầu tư phát triển Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ đất (do Uỷ ban nhân dân tỉnh,

thành phố trực thuộc trung ương thành lập) để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng

mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư về bồi thường khi thu hồi đất, Luật đất đai quy định rõ những trường hợp được bồi thường về đất (những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất

theo quy định) Những người không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì khi Nhà nước thu hồi đất

không được bồi thường về đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải thực

hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất Khu tái định cư phải có điều kiện phát triển bằng

hoặc tốt hơn nơi cũ

- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Luật đất đai quy định cấp nào có

thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm

quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung

ương có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đăng ký đất đai: Luật đất đai quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Theo đó, Văn phòng này được thành lập theo hướng: Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có trụ

sở chính và các chi nhánh được bố trí để tạo thuận lợi cho người tham gia thực hiện các thủ tục

hành chính về quản lý sử dụng đất đai Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có chức năng tổ

chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ tục hành

chính trong quản lý đất đai theo cơ chế "một cửa"

Quản lý tài chính về đất đai: Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển

nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp Giá đất do Uỷ

ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01

hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai của năm đó Bổ sung

quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất cho phép

doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch

quyền sử dụng đất

- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định rõ hơn, đồng thời với việc mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của

tòa án nhân dân (giải quyết không chỉ đối với người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cả

những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất) Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không

có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính, không khởi kiện ra

tòa án nhân dân vì tòa án nhân dân không có cơ sở giải quyết, cụ thể là: việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện ở hai cấp, trong đó cấp thứ hai là cấp giải quyết cuối cùng Việc giải quyết

khiếu nại về đất đai được thực hiện theo trình tự: Người sử dụng đất gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban

nhân dân đã ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại, Uỷ ban nhân dân

đã ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại có trách nhiệm giải quyết lần đầu; Trường hợp đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền gửi đơn

khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện ra tòa án nhân dân; quyết định

giải quyết khiếu nại của Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp là quyết định giải quyết cuối cùng;

Trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cấp giải quyết khiếu nại lần đầu mà đương sự không đồng ý thì có quyền khởi kiện ra toà án nhân dân; Việc giải quyết khiếu

nại về đất đai không bao gồm trường hợp khiếu nại về quyết định hành chính giải quyết tranh chấp đất đai

6 Phân lo ại đất

Đất được phân thành 3 nhóm như sau: Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nông

nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối; Nhóm đất phi nông nghiệp bao

gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất chuyên dùng mà Luật đất đai năm 1993 đã quy định;

Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng đất

7 Ch ế độ sử dụng đất

- Thời hạn sử dụng đất: Luật đất đai quy định cụ thể các trường hợp sử dụng đất ổn định

lâu dài, các trường hợp sử dụng đất có thời hạn trên cơ sở kế thừa các quy định về thời hạn sử

dụng đất của Luật đất đai năm 1993 (đất ở thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài, đất nông nghiệp

trồng cây hàng năm là 20 năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, cây công nghiệp là 50 năm) Đối với đất thuê thì thời hạn được thực hiện theo hợp đồng thuê đất

- Hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nụng nghiệp: Luật đất đai

năm 2003 chỉ quy định hạn mức giao đất nụng nghiệp khụng thu tiền sử dụng đất, nếu vượt hạn

mức giao đất phải chuyển sang thuờ đất trừ diện tớch đất thuờ, đất nhận chuyển nhượng, đất được

thừa kế, tặng cho Để bảo đảm cụng bằng, đồng thời khuyến khớch sản xuất nụng nghiệp, lõm

nghiệp, nuụi thủy sản sản xuất muối, Luật đất đai cũng quy định hạn mức giao đất trong trường

hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng nhiều loại đất (đất trồng cõy hàng năm, đất trồng cõy lõu năm, đất rừng sản xuất, đất nuụi trồng thuỷ sản, đất làm muối) Chớnh phủ trỡnh ủy ban thường vụ Quốc

hội quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nụng nghiệp của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn nhằm

trỏnh tập trung đất sản xuất nụng nghiệp với quy mụ lớn vào một số người, phự hợp với tiến trỡnh

cụng nghiệp húa hiện đại húa đất nước và điều kiện kinh tế - xó hội của từng vựng

- Về sử dụng đất nụng nghiệp của tổ chức: Luật quy định đối với doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước giao đất khụng thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đớch sản xuất nụng

nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 01 thỏng 01 năm 1999 thỡ nay phải

chuyển sang thuờ đất hoặc được giao đất cú thu tiền sử dụng đất Trường hợp tổ chức được Nhà

nước giao đất để sử dụng vào mục đớch sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thuỷ sản,

làm muối nhưng khụng sử dụng, sử dụng khụng đỳng mục đớch hoặc sử dụng khụng hiệu quả thỡ

Nhà nước thu hồi để đưa vào sử dụng

- Đất sử dụng cho kinh tế trang trại: Luật quy định chủ trang trại được chủ động chuyển đổi

mục đớch sử dụng cỏc loại đất theo phương ỏn sản xuất đó được Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện xột

duyệt, nhằm tạo điều kiện để cỏc chủ trang trại khai thỏc cú hiệu quả đất đai, mở rộng quy mụ sử

dụng đất nụng nghiệp theo hướng sản xuất hàng hoỏ

- Đất ở (vườn, ao): Luật đất đai quy định đất ở, vườn, ao trờn cựng một thửa đất thuộc khu

dõn cư ở nụng thụn, phự hợp với quy hoạch xõy dựng được xỏc định là đất ở, khụng phải là đất

nụng nghiệp; đất ở, đất trong khuụn viờn xung quanh nhà ở thuộc khu dõn cư đụ thị, phự hợp với

quy hoạch xõy dựng được xỏc định là đất ở Bổ sung quy định cụ thể về xỏc định diện tớch đất ở đối với cỏc trường hợp thửa đất ở mà cú vườn, ao (trường hợp đất ở mà cú khuụn viờn xung quanh

nhà ở được hỡnh thành mục ngày 18 thỏng 12 năm 1980, ngày Hiến phỏp cú hiệu lực thi hành và

từ ngày 18 thỏng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật này cú hiệu lực thi hành) Quy định này nhằm

tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương khi xỏc định đất ở đất vườn của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong

bồi thường giải phúng mặt bằng, bảo đảm quyền lợi chớnh đỏng của người sử dụng đất cú vườn,

ao

- Đất khu cụng nghệ cao, khu kinh tế (cơ chế giao lại đất): Luật đất đai quy định Uỷ ban

nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất một lần cho Ban quản lý Khu

cụng nghệ cao, khu kinh tế, Ban quản lý được giao lại đất, cho thuờ đất cho người đầu tư vào Khu

cụng nghệ cao, khu kinh tế nhằm tạo điều kiện thuận lợi, thu hỳt đầu tư

8- Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản:

- Đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:

+ Đất mà Luật này cho phộp người sử dụng đất cú một trong cỏc quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lónh, gúp vốn

bằng quyền sử dụng đất;

+ Đất thuờ mà trờn đú cú tài sản được phỏp luật cho phộp tham gia vào thị trường bất động

sản

• Điều 59 NĐ 181- Các loại đất được tham gia thị trường bất động sản:

- Đất mà tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản: