- Sự thay đổi giá cả hàng hoá có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán nhà tăng quá cao thì sẽ thay đổi quan hệ cung cầu đối nhà có gara cũng sẽ biến đổi.. Quan hệ giữa giá cả và số lượng
Trang 1Trung tâm đào tạo Bất động sản Nhà Xanh Văn phòng : 48/3 Nguyễn Hiến Lê, Phường 13, Quận Tân Bình, Tp Hồ Chí Minh Điện thoại : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639
Email : nhaxanhs@gmail.com - Website : www.nhaxanhs.com
Đặt vấn đề
I THU TH ẬP THÔNG TIN VỀ CUNG, CẦU BẤT ĐỘNG SẢN
I.1 Quan h ệ cung cầu trong thị trường bất động sản
I.1.1 C ầu trong thị trường bất động sản
Trong thị trường bất động sản, khi có sự cân bằng giữa cung và cầu, ta có đường biểu
diễn quan hệ giữa giá cả đơn vị bất động sản với số lượng cầu trong đơn vị thời gian như trong
hình vẽ 1, ứng với giá đơn vị Po ta có số lượng cầu Qo Khi giá cả tăng thì số lượng cầu lại biến đổi ngược lại, tức là giảm đi
Đường biểu diễn đó được hình thành với giá thiết là tất cả các nhân tố khác đều không thay đổi,
trừ giá cả P và số lượng Q Thế nhưng đối với nhiều loại bất động sản, như nhà ở chẳng hạn, số
lượng cầu còn phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác như :
- Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhưng số lượng người
mua tăng lên, từ Q thành Qlđường biểu diễn dịch về bên phải
- Sự thay đổi giá cả hàng hoá có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán nhà tăng quá cao thì
sẽ thay đổi quan hệ cung cầu đối nhà có gara cũng sẽ biến đổi
- Sự thay đổi dự báo về tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báo rằng tương lai
mình sẽ sắm ô tô thì mối quan hệ cung cầu của nhà cho thuê
Trang 2- Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: chẳng hạn về thuế, về nhà ở, về đất đai và quy
hoạch cũng làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở
I.1.2 Cung trong th ị trường bất động sản
Khi giá cả tăng hoặc giảm thì số lượng cung cũng biến đổi theo chiều hướng tăng hoặc
giảm (tỷ 1ệ thuận) Quan hệ giữa giá cả và số lượng bất động sản xây dựng mới được biểu thị
trên hình 2 với điều kiện là các nhân tố khác không thay đổi
Cũng như đối với cầu, còn có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung như giá thành khai phát,
công nghệ xây dựng, chính sách của Chính phủ, giá cả tương quan giữa các loại sản phẩm, dự
báo tương lai v.v Sau đây sẽ trình bày ảnh hưởng của ba trong số các nhân tố đó:
- Giá thành khai phát bất động sản: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung Giá thành cao thấp còn
phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng tình hình lạm phát v.v chẳng hạn nếu lãi suất
ngân hàng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái thành đường Sl, tức là số cung sẽ tăng
lên
- Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc tăng thuế thì số
lượng cung ứng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái thành đường S2
- Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản dự báo rằng sắp tới
giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại một số bất động sản chưa bán vội làm giảm lượng cung
I.1.3 Cân b ằng cung cầu
Khi vẽ đường cung và đường cầu (vốn là đường cong, nhưng vẽ thành đường thẳng để
tiện thảo luận) trên cùng một đồ thị thì hai đường đó gặp nhau tại điểm E, gọi là điểm cân bằng
cung cầu (với giá thiết là các nhân tố khác không thay đổi) Có hai loại cân bằng: cân bằng ổn định, tức là sau khi chệch ra khỏi điểm cân bằng như do các nhân tố khác tác động lại có thể tái
lập được điểm cân bằng mới, và cân bằng không ổn định khi không tái lập được điểm cân bằng
mới
Trang 3Khi các nhân tố khác thay đổi thì đồ thị quan hệ cung cầu cũng chuyển dịch Chẳng hạn
khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên thì trong hình 3, đường cầu chuyển từ Do sang D1 và nếu
giá cả vẫn là P0 thì số lượng cầu giảm đi thành Qa Như vậy nếu lượng cung vẫn là Q0 thì sẽ
lượng bất động sản tồn đọng là *Q=Q0-Qa Trong trường hợp đó, nhà thầu đầu tư giảm giá bán
còn P1 thì lượng nhà bán được sẽ tăng lên đến Q1 và đạt tới điểm cân bằng mới E giữa cung và
cầu
I.1.4 Tính đàn hồi của cung và cầu
Mối quan hệ giữa giá cả với cung và cầu (trong điều kiện các nhân tố khác không thay đổi) đối với mỗi loại hàng hoá không như nhau Đối với mỗi loại hàng hoá này sự thay đổi giá
cả sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu của người tiêu dùng hoặc lượng cung nhưng với loại hàng
hoá khác lại không như thế Do đó để đo được độ nhạy bén của số lượng cung và cầu đối với sự
thay đổi giá cả, người ta dùng khái niệm tính đàn hồi của giá cả
- Tính đàn hồi của cầu : thể hiện trên hai mặt
- Tính đàn hồi của giá cầu được biểu thị bằng hệ số PED (hệ số đàn hồi giá cầu)
Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cầu
Hệ số PED =
Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cầu
Có thể thấy hệ số PED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu nhạy cảm đối với sự thay đổi
giá cả, tức là giá cả giảm một ít nhờ số lượng cầu tăng lên nhiều và ngược lại Nếu hệ số PED<1
thì người ta nói rằng hàng hoá đó thiếu tính đàn hồi của cầu, hoặc cầu đối với loại hàng hoá đó
là cầu phi đàn hồi và ngược lại PED> 1 thì đó là cầu có đàn hồi, chẳng hạn khi giá máy tính
giảm 10% mà số lượng cung lại tăng lên 30% thì hệ số PED=3 Nghiên cứu của một số nước cho
thấy đối với nhà ở thì hệ số PED trong khoảng 0,5 ÷ 1 tức là giá cả không phải là nhân tố chủ
yếu tác động đến cầu
- Tính đàn hồi của thu nhập của bên cầu được biểu thị bằng hệ số YED (hệ số đàn hồi thu
nhập bên cầu):
Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cầu
Hệ số YED =
Tỷ lệ % sự thay đổi thu nhập
Hệ số YED biểu thị sự nhạy cảm của số lượng cầu khi có sự thay đổi thu nhập của người
mua Kinh nghiệm cho thấy đối với nhà ở thì YED ở trong khoảng 0,75 ÷ 1,25 và sự thay đổi số
Trang 4lượng cầu thường trễ hơn sự thay đổi của thu nhập (thu nhập tăng thì số lượng cầu cũng tăng
nhưng trễ hơn)
Tính đàn hồi của cung: Được định nghĩa tương tự như tính đàn hồi của cầu và được
biểu thị bằng hệ số PES (hệ số đàn hồi của cung):
Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cung
Hệ số PES :
Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cung
Nếu PES <1 thì người ta nói hàng hoá đó thiếu tính đàn hồi của cung và ngược lại khi
PES> 1 Nhân tố thời gian có ảnh hưởng lớn tới tính đàn hồi của cung, tức là khi giá cả thay đổi
thì trong thời gian ngắn số lượng cung khó mà thay đổi kịp Sau một thời gian khá dài thì ảnh
hưởng của thay đổi giá cả mới tác động rõ rệt lên số lượng cung Chẳng hạn giá cho thuê hoặc
bán nhà văn phòng tăng cao thì phải 1 -3 năm sau mới có thêm nhiều nhà văn phòng được xây
dựng mới hoặc cải tạo từ các loại nhà khác đưa ra cung ứng Vì vậy trong kinh doanh bất động
sản do sự chậm trễ này mà khi đề cập đến tính đàn hồi của cung người ta còn chia ra thành tính đàn hồi ngắn hạn và tính đàn hồi dài hạn
Trong điều kiện thị trường nhất định, ứng với giá Pe ta có số lượng cung Qe
Nếu giá tăng lên thành P1 nhưng trong thời gian ngắn, số lượng cung vẫn không đổi tức là
Ql=Qe, và đường cung S1 trở thành thẳng đứng vuông góc với trục hoành Q Sau một thời gian,
số lượng cung tăng thành Q2 và đường S quay một góc trở thành S2 với đương Sl thì cung hoàn toàn không có tính đàn hồi, còn với đường S2 và s3 thì tính đàn hồi của cung tăng lên
Trong trường hợp cực đoan, khi đường cung trừ thành hoàn toàn nằm ngang thì tính đàn
hồi của cung trở nên vô hạn
II XÁC ĐỊNH ĐỐI TƯỢNG VÀ CÁC BÊN THAM GIA THƯƠNG VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
II.1 Khách bán nhà
1 CHỢ ĐỊA ỐC
2 TRUNG TÂM GIAO DỊCH BĐS
3 BÁO CHÍ
Trang 54.THƯƠNG HIỆU
5 THÔNG BÁO
GỬI THƯ
ĐIỆN THOẠI
6 GIEO MẠ
7 - ĐIỆN THOẠI
8 Q/C ĐỊNH GIÁ NHÀ M/P
9 THAM DỰ
10 EMAIL
11 BẢNG RAO BÁN NHÀ
12 PHÁT THƯ
1.3 QUAN HỆ v v
II.2 Khách mua nhà
1 Qu ảng cáo
Những căn nhà của các bạn đang rao bán trên báo chí, internet…
2 Gi ới thiệu căn nhà (open house- chưa áp dụng tại Việt am)
Thông thường vào những ngày thứ bảy hay chủ nhật, chủ nhà thường dọn nhà cửa sách sẽ
và trao căn nhà này cho người địa ốc Người này sẽ mở cửa để mời gọi khách hàng đến coi nhà
từ trong ra ngoài 1 cách thoải mái Phương pháp mà không tốn tiền và có hiệu quả tốt
3 Thông báo
Các bạn có thể gửi thư hay gọi địên thoại để thông báo cho bà con và bạn bè biết là các bạn đang
hợp tác với 1 công ty kinh doanh địa ốc
4 Gieo m ạ/Quảng cáo (khó áp dụng tại Việt Nam)
Các bạn có thể gởi những tờ bướm đến những người đang muớn nhà để quảng cáo những căn
nhà đang rao bán Trong những tờ bướm này các bạn nên cho 1 vài thí dụ về số tiền đặt cọc và
tiền trả hàng tháng nếu khách hàng vay nợ
5 B ảng giao bán nhà
Khi rao bán nhà, các bạn yêu cầu chủ nhà cho phép các bạn được treo bẳng rao bán nhà
trước cửa nhà Đây là 1 trong những phương pháp rất hữu hiệu và không tốn kém để thu hút
khách hàng
5 H ội đoàn/sinh nhật/hội họp …
7 Th ương hiệu:
Nếu các bạn hợp tác với 1 công ty có thương hiệu thì đó cũng là 1 cách để có thêm khách hàng
8 Email
9 Danh thi ếp…
III L ẬP HỒ SƠ THƯƠNG VỤ MÔI GIỚI
Trang 6III.1 Các công đoạn
1 Gọi điện thoại cho chủ nhà để làm cuộc hẹn trước khi cho khách hàng coi nhà Việc
thông báo này sẽ giúp cho chủ nhà có thì giờ để chuẩn bị nhà cửa Nếu chủ nhà bận rộn thì các
bạn có thể hẹn lại 1 ngày khác
2 Nên liên lạc với khách hàng thường xuyên để cho họ biết sơ qua về thị trường địa ốc
Trước là để chứng tỏ kiến thức của các bạn và sau đó là tạo thêm niềm tin tưởng với khách hàng
3 Tìm hiểu thời gian nào thích hợp nhất và tiện lợi nhất để cho khách hàng đi coi nhà và
ưu tiên dành thì giờ cho họ
4 Khi khách hàng dự định mua nhà khoảng 100 cây Các bạn nên tìm hiểu xem nếu trong
trường hợp các bạn tìm được 1 căn nhà đúng theo ý thích của họ nhưng giá cả khoảng 110 cây
thì họ có khả năng để mua không
5 Nếu các bạn tìm được 1 người thật sự mua nhà thì các bạn phải liên hệ với họ thường
xuyên và cho họ đi coi nhà liên tục chờ đến khi họ mua được nhà mới thì thôi
6 Mỗi lần các bạn chỉ nên cho khách hàng xem từ 3 đến 5 căn nhà mà thôi
7 Nếu các bạn cho khách coi nhiều nhà quá họ sẽ mệt mỏi và lẫn lộn căn nhà này với căn
nhà khác Các bạn nên ghi lại những đặc điểm của mỗi căn nhà này với căn nhà khác Các bạn
nên ghi lại những đặc điểm của mỗi căn nhà mà họ đã xem qua
8 Các bạn đừng bao giờ khen căn nhà đẹp 1 cách quá đáng trước khi cho khách xem Các
bạn thử tưởng tượng vìệc gì sẽ xảy ra khi người mua nhà không thấy căn nhà đẹp như các bạn
nghĩ Vìệc này có thể làm cho họ giảm bớt niềm tin nơi các bạn cũng như họ có thể đánh giá
thấp về sự điễn tả của các bạn
9 Trong lúc dẫn khách đi coi nhà, các bạn có thể tiếp xúc nhiều với khách hàng để biết là
họ có thật sự muốn mua nhà thì không Nên chủ ý đến những hanh động và những lời phê bình
tốt xấu của khách hàng đối với những căn nhà mà họ đã xem qua Đây cũng là 1 cơ hội để các
bạn hiểu khách hàng nhiều hơn
10 Nếu các bạn cho khách hàng coi nhà đúng theo giá cả và những điều kiện mà họ đã
yêu cầu nhưng họ vẫn chưa quyết định thì khách hàng này chưa n sẵn sàng để mua
11 Khi vào trong nhà các bạn nên nói với khách hàng “Anh Chị cứ tự nhiên mà xem, sự
có mặt của tôi là để trả lời những thắc mắc của Anh Chị nếu có "
12 Các bạn nên tỏ vẻ thích thú khi tìm được 1 căn nhà đúng theo ý thích của khách
hàng Có như vậy thì khách hàng mới thấy thích thú và chú ý đến căn nhà đó
13 Thay vì điễn tả phòng khách này rất đẹp Các bạn có thể hỏi : Anh Chị có thích phòng
khách này không để họ phát biểu ý kiến Nếu các bạn không hỏi và không cho họ phát biểu ý
kiến thì các bạn sẽ không bao giờ hiểu được ý thích của khách hàng:
14 Khách hàng luôn luôn đóng 1 vai trò rất quan trọng trong sự thành đạt của các bạn
Khách hàng là chủ nhân là người đã trả tiền hoa hồng cho các bạn Do đó các bạn phải cố gắng
bằng mọi cách để hoàn thành những yêu cầu của khách hàng 1 cách thỏa đáng và nhanh chóng
15 Các bạn nên đề cao sự quan trọng của khách hàng và cũng là chủ nhân của các bạn
Các bạn phải để cho họ tự quyết định là có nên mua nhà thì không 1 Các bạn có thể giúp ý kiến
và trả lời những thắc mắc của họ chớ không nên áp lực thì bắt buộc họ làm bất cứ vìệc gì nếu họ
không muốn
16 3 điều kiện cần chú ý khi mua nhà:
Trang 71 Location / địa điểm
2 Địa điểm
3 Địa điểm
17 Chuẩn bị lộ trình
18 Có nên ăn trước thì không
19 Để ý cách xưng hô
20 Phước thì họa
21 Coi nhà bên ngoài
22 Tần số của mỗi khách hàng
23 Việc đầu tiên để tạo uy tín
24 Đổ dầu vào lửa
25 Trả lời điện thoại
26 Khách hẹn coi nhà
27 Khách hàng khó tính
28 Cực khổ quá
29 Tinh thần
30 Môi giới BĐS Bác sĩ
31 Thông báo & Báo cáo
32 Tay trắng… Giàu có
III.2 L ập hồ sơ
(3 ngày)
1 Xác nhận
2 Chi phí: 20.000đ
3 Quỹ ủng hộ: 100.000-500.000đ
(5 ngày)
Lệ phí:
* 100.000- 200.000đ
* Bán : 50% * Mua : 50% ?
TRƯỚC BẠ
Trang 8(5 ngày)
* Bán 4% : CQSDĐ (Nhà ở)
* Bán 2% : CQSDĐ (nông nghiệp)
* Mua 1%:Thuế trước bạ (xong bên bán) ĐĂNG BỘ
1 TTTT: 5 ngày
2 UBND Quận : 15 – 45 ngày
3 Lệ phí : 20.000 – 50.000đ
THỜI GIAN HOÀN TẤT
(1-2 tháng)
PHÍ DỊCH VỤ
(1.5-5 triệu đồng)
IV TH ỜI HẠN VÀ NHỮNG BƯỚC THỰC HIỆN THƯƠNG VỤ MÔI GIỚI
IV.1 Th ời hạn
Quản lý thời gian là 1 trong những yếu tố rất quan trọng để quyết định sự thành công thì
thất bại cho những người tự làm chủ lấy nghề nghiệp của mình Nhất là chúng ta những người đã
và đang chọn nghề địa ốc Khi chọn nghề địa ốc sẽ được hưởng những quyền lợi chính sau đây :
1 Một cơ hội để làm chủ lấy nghề nghiệp của mình
2 Có quyền quyết định giờ giấc làm vìệc của mình mỗi ngày
3 Có quyền quyết định những công việc mà mình sẽ làm ngày hôm nay thì những ngày
khác
4 Có quyền quyết định lợi tức của mình và thay đổi cuộc sống của chính mình
Như vậy nghề kinh doanh địa ốc này có phải là 1 nghề mà đang tìm kiếm không
Đây là 1 nghề tự do Do đó, có quyền tự do để quyết định 1 cuộc sống cho chính mình
Một cuộc sống giàu hay nghèo Một cuộc sống đầy đủ hay thiếu thốn Một cuộc sống mà có thể
hãnh điện với mọi người
Tất cả những sự quyết dịnh này đều tùy thuộc vào thời gian mà sử dụng hàng ngày Nếu
không tận dụng hết tất cả những thời gian quí báu này thì tôi tin chắc rằng không có 1 người
nào khác có thể giúp bạn Tại Hoa Kỳ lợi tức trung bình của 1 chuyên viên địa ốc là 50.000 Mỹ
Kim một năm tương đương với 24 mỹ kim/giờ Nếu 1 người địa ốc mỗi ngày để dành 2 giờ đổng
hồ để coi báo, để uống càfê hay tán dóc v.v thì như vậy họ đã đánh mất đi 48 mỹ kim tương đương vớị 720.000 đồng Vìệt Nam Nếu muốn làm được nhiều tiền thì không thể nào mỗi ngày đánh mất đi 2 giờ đồng hồ quý báu này
Là 1 người địa ốc chuyên nghiệp cho nên lúc nào cũng phải ghi nhớ 2 việc rất căn bản và
rất quan trọng phải đặt ưu tiên lên hàng đầu :
1 Rao bán nhà cửa cho khách hàng
Trang 92 Mua nhà cho khách hàng.
Nếu muốn thành công, nếu muốn làm được nhiều tiền thì trong giờ làm việc chỉ nên làm
những công việc nào có ích lợi & có liên quan đến việc mua bán bất động sản mà thôi
Có biết tại sao có những người địa ốc thành công và tại sao có những người địa ốc thất
bại không
Bởi vì những người thành công biết tận dụng tối đa giờ giấc làm việc của họ
Có biết tại sao có những người địa ốc làm được nhiều tiền hơn những người khác không
Bởi vì những người làm được nhiều tiền biết xếp đặt giờ giấc làm việc của họ Có biết tại
sao có những người địa ốc mỗi ngày khi thức dậy họ cảm thấy yêu đời, họ cảm thấy phấn khởi
và họ muốn rời khỏi nhà ngày lập tức không Bởi vì họ có những chương trình làm việc hăng
say và hấp dẫn mỗi ngày Những người địa ốc này, vào mỗi buổi sáng khi đồng hồ đánh thức
báo động thì họ lập tức thức dậy ngay Họ không có lý do gì để nằm nán lại thêm vài ba phút vì
ngày hôm nay họ có nhiều việc phải làm
Họ phải đi coi 5 căn nhà vừa mới rao bán trên thị trường lúc 9 giờ sáng
Họ có 1 cuộc hẹn với Bà Thành muốn coi nhà lúc 11:00 sáng
Họ có cuộc hẹn với ông Đức để bán nhà lúc 2 giờ chiều
Và cuối cùng họ phải tham dự 1 buổi họp với bạn bè vào lúc 4:00 giờ chiều
Do đó họ phải thức dậy sớm mỗi ngày để chuẩn bị cho những vìệc làm mà họ đã xếp đặt
Mỗi ngày họ bắt đầu làm vìệc với tinh thần vui vẻ và yêu đời Đến cuối ngày mặc dù mệt nhọc
nhưng họ cảm thấy sung sướng vì họ đã làm được những việc hữu ích Khi về đến nhà họ sẽ an
vui với hạnh phúc gia đình vì những ước mơ của họ đã và đang thành tựu
Để đạt được thành công mỹ mãn, mỗi ngày phải chịu khó xếp đặt các chương trình làm
vìệc và cố gắng để hoàn thành những chương trình đó Để cho chương trình làm việc được hữu
hiệu và có kết quả tốt phải xếp đặt chương trình làm việc theo lòng ước muốn Có nghĩa là nếu
muốn có lợi tức trên 10 triệu đồng 1 tháng thì thời gian làm việc phải nhiều hơn với lợi tức 1
triệu đồng 1 tháng
- Khi mới vào nghề chương trình làm vìệc sẽ không được chính xác Theo giờ giấc đã định, đó là chuyện tự nhiên Do đó, đừng có lo sợ hay ngần ngại khi sửa lại giờ giấc làm việc
mỗi ngày vì sau 1 thời gian làm việc thì chương trình làm việc sẽ chính xác hơn và hữu hiệu hơn
IV.2 Các b ước đi
Giờ giấc mà đã dự định đôi khi bị thay đổi là chuyện tự nhiên vì những sự việc xảy ra bất
ngờ Mặc dù có sự thay dổi nhưng nên làm việc theo đúng giờ giấc đã xếp đặt càng chính xác
càng tốt Đây là 1 việc làm rất khó mà phải làm nếu muốn thành công hơn những người khác
Thí dụ :
Bạn dự định ăn trưa với bạn bè khoảng 1 giờ và sau đó đi xem 4 căn nhà vừa mới rao bán
trên thị trường Nhưng vì có vài người bạn khác nhập cuộc nên bạn phải ở lại lâu hơn Mặc dù
trễ nhưng sau đó bạn vẫn cố gắng đi coi 2 căn nhà thay vì 4 căn như đã dự định chớ bạn không
hủy bỏ dự định để đi coi những căn nhà này Giúp đỡ những người khác là 1 vìệc làm rất tốt về
mọi phương diện Tuy nhiên, chỉ giúp họ khi có thì giờ rỗi rảnh Không nên giúp họ trong những
thời gian mà đã xếp đặt công vìệc, ngoại trừ những trường hợp cần thiết
Những người địa ốc thành công luôn luôn xếp đặt công vìệc của họ dựa theo các tiêu
chuẩn căn bản sau đây :
Trang 101 Thời gian làm vìệc
Bắt đầu từ giờ đến giờ
Giờ ăn trưa:
Giờ ăn chiều :
Những cuộc hẹn với khách hàng : _/ /
Thời gian để tìm khách mua bán nhà : / /
Thời gian để lo giấy tờ : / _/
2 Quyết định những việc nào ưu tiên & cần phải hoàn tất trước
Thí dụ: Ngày mai bạn có 1 cuộc hẹn để rao bán nhà cho khách hàng thì ngày hôm nay
bạn phải tìm hiểu những căn nhà đã bán và đang rao bán trong khu vực đó để có thể đề nghị với
khách hàng 1 cái giá rao bán theo giá thị trường
3 Xếp đặt công việc để có thể hoàn tất trong vòng một vài giờ Như vậy còn có thời gian
để làm các việc khác
4 Khi ở văn phòng nên hoàn tất những công vìệc mà có thể làm tại văn phòng:
Thí dụ: chiều nay bạn có 1 cuộc hẹn để dẫn khách đi coi nhà Nếu bạn ở văn phòng thì
bạn nên gợi lại cho khách hàng biết để nhắc họ là chiều nay chúng ta có 1 cuộc hẹn để đi coi nhà
lúc 5 giờ Nếu họ không đi được thì bạn để dành thì giờ này để làm việc khác: Cùng lúc đó bạn
có thể gọi lại để thông báo cho chủ nhà của những căn nhà đang rao bán biết là chiều nay chúng
tôi sẽ có khách để coi nhà từ lúc 5 giờ đến 6 giờ chiều
V.1 Giúp định giá đúng
Nếu quí vị định giá căn nhà quá cao từ ban đầu thì sau cùng có thể phải bán dưới giá thị
trường Điều này thọat nghe có vẻ vô lý nhưng xảy ra khá thường xuyên Vì sao vậy?
Khi căn nhà mới được rao bán trên thị trường thì những người đang cần mua nhà hoặc
những người môi giới sẽ quan tâm đến vìệc này đầu tiên Nếu định giá căn nhà quá cao sẽ xảy ra
hiện tượng sau:
Một số người đang cần mua nhà sẽ không đến xem nhà vì giá rao bán là bất hợp lý hoặc
vượt quá khả năng tài chính của họ
Những người môi giới cũng không ưu tiên dẫn khách mua nhà đi xem căn nhà vì họ
không muốn tốn công vô ích và mất danh tiếng của họ khi chỉ toàn giới thiệu cho khách mua nhà
của họ những căn nhà có giá trên trời
Như vậy, rốt cuộc chỉ toàn những người "xem cho biết" đi xem nhà của bạn Đối với
những người này thì vìệc "trả giá bởi vì lịch sự" sẽ làm mất khả năng biết giá trị thực của căn
nhà trên thị trường
Sau một thời gian không bán được nhà vì giá quá cao, phải hạ giá và làm lại từ đầu Ngay
cả việc tính toán phải hạ ở mức giá nào cũng là câu hỏi khó đối với khi đã nhận được quá nhiều
lời "trả giá bởi vì lịch sự" trong lần rao bán trước Trong lần rao bán thứ hai này, tâm lý người
mua thường xem căn nhà là hàng ế hoặc hàng có vấn đề nếu họ biết rằng trước đó đã rao bán
nhưng không bán được Những người đang tìm mua nhà nếu đã biết quí vị rao bán nhà lần trước
nhưng không bán được thường ngại đi xem nhà hoặc nếu có đi xem thì cũng trả ép giá vì họ biết