ChuyenDe 2 TT bđs

Khái ni ệm về bất động sản: Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm đ

Trung tâm đào tạo Bất động sản Nhà Xanh Văn phòng : 48/3 Nguyễn Hiến Lê, Phường 13, Quận Tân Bình, Tp Hồ Chí Minh Điện thoại : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639

Email : nhaxanhs@gmail.com - Website : www.nhaxanhs.com

Đặt vấn đề

I.1 Khái ni ệm

I.1.1 Khái ni ệm về bất động sản:

Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa

Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công

trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản

khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định

Theo tiêu chuẩn thẩm sản giá quốc tế 2005 thì bất động sản được sản nghĩa đất đai và

những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất

I.1.2 Khái ni ệm liên quan khác:

+ Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: là bán đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác sản, được lập theo đơn vị hành chính

+ Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bán đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể

hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuốt kỳ quy hoạch

+ Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (theo luật

dân sự 2005)

+ Quyền sản đoạt: Là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu

đó

+ Quyền chiếm hữu: Quyền nắm giữ, quản lý tài sản

I.2 Thu ộc tính

- Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng

chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí

của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức

sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận

nhau

- Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn

liển đến đời sống con người như thế nào, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề

của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ

mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm

được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản

Giả sử rằng hai bất động sản cùng nằm trong 1 khu vực nhưng giá cả chúng còn phụ

thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người đi mua

lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả điều này chứng minh cho

sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay

- Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài

giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên Theo tổng cục thống kê tổng diện tích đất trong cả nước

là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 253 người/km2 Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có

rất nhiều nguyên nhân:

- Do tốc độ tăng dân số nhanh đặc biệt là vùng nông thôn;

- Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa làm cho

diện tích đất nông nghiệp giảm;

- Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân

số ở thành phố tăng lên đột biến vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên vì vậy phát sinh nhu cầu

mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê

- Tính bền vững đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình

trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà

không có tài sản nào có thể thay thế được Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội

nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu

nên nó mang tính bền vững

Hơn nữa, đất đai được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững

I.3 Đặc trưng của bất động sản:

I.3.1 Kh ả năng co giãn của cung bất động sản kém:

Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá

cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

- Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn

luôn không thay đổi

- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn

Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt qui hoạch

và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất Bởi vì:

Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử

dụng đất trong từng thời kỳ nên thông thường là không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất

trái với quy hoạch Những thay dổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân

theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương

I.3.2 Th ời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao

Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động

sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các

tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Hơn nữa, giao dịch giữa người

mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho

những người môi giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng CNH-HĐH, chính sách pháp

luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện

nay, tất cả đều làm cho chi phí mua- bán giao dịch bất động sản tăng

I.3.3 Kh ả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt

Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại

cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Trong nhiều trường hợp đôi khi

chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi

khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài nhiều khi

bỏ lỡ rất nhiều cơ hội

I.3.4 S ự can thịệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ:

Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một

quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử

dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thịệp trực tiếp của Nhà nước

II T ỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

II.1 Khái ni ệm:

Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó giữa người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán BĐS thông qua cơ chế giá

Hoặc: Thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch

về bất động sản của bên tham gia được thực hiện Thị trường bất động sản có thể phân thành thị

trường đất đai, thị trường nhà ở thị trường các công trình kiến trúc khác nhau

I1.2 Các đặc trung của thị trường bất động sản:

1.2.1 Không có th ị trường trung tâm:

Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán mà giữa

họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối Bất động sản mang tính bất động không thể di

dời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư do đó phải trải qua một quá

trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối Tuy nhiên, thực tế hiện nay hoạt động

của các tổ chức này còn tự do chưa có sự quản lý điều tiết của cơ quan Nhà nước (chưa thu thuế)

hoạt động của hợ là do nhu cầu thực tế phát sinh nên hoạt động của họ chưa mang tính thống

nhất, kém độ an toàn, chưa tạo sự tin tưởng cho những người tham gia giao dịch

1.2.2 Th ị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở

Đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi để đáp ứng sự

thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương và

cần có sự can thịệp của Nhà nước thông qua các chính sách thuế, chính sách hỗ trợ nhà ở theo

từng thời kỳ, địa phương cụ thể Và thị trường nhà ở của từng địa phương sẽ diễn biến theo sự

tác động của các chính sách Nhà nước và theo quy luật của thị trường ở mỗi địa phương khác

nhau

1.2.3 Là th ị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi của sự can thịêp nhiều và trực tiếp của

Nhà nước nên mức độ hòan hảo của thị trường bất động sản thường thấp hơn các thị trường hàng

hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất khác

Bên cạnh đó, do tính không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền và các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên

quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh

tranh những là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo

1.2.4 Có quan h ệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị truờng tài chính tiền tệ và với

s ư phát triển kinh tế của 1 quốc gia

Với tư cách là một thị trường đầu vào của cảc ngành sản xuất - kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vi trí độc tôn, chiếm vị trí chủ yếu trong việc điều hoà cung cầu cua các loại

hàng hoá trong nền kinh tế thị trường Do quan hệ liên đới, nhân quả thì ngoài sự vận hành của

chính mình, thị trường bất động sản không những có mối quan hệ mật thịết với các thị trường

khác nhất là thị trường tài chính mà còn có quan hệ tác động đối với tổng thể nền kinh tế quốc

dân

Thực tế thị trường bất động sản là một thị trường có tiềm năng sinh lợi rất lớn nên lãi suất

tiền gửi thấp hơn đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh thì các nhà đầu tư không những

rút tiền gửi ngân hàng mà còn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh của họ, điều

đó đã tác động đến thị trường tín dụng Trong trạng thái bình thường thì hai thị trường này

nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển do các tổ chức tài chính luôn đứng giữa người mua và bán

để giúp họ thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn, hiệu quả

III PHÂN LO ẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

III.1 Th ị trường đất sản xuất nông nghiệp

Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành

kinh tế chủ yếu Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông

nghiệp trong nội bộ nhân dân Thị trường này chưa được các nhà thẩm sản giá hiện nay quan

tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin có hệ thống về thị trường này

III.2 Th ị trường nhà ở

Đây là thị ttường sôi động hiện nay, nhất là ở những vùng đang đô thị hoá

Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm:

Nhà biệt thự:

Nhà vườn:

Nhà phố riêng biệt và phố liên kế:

Nhà chung cư

III.3 Th ị trường nhà xưởng công nghiệp

Hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch

dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xụất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục dích sử dụng từ đất sản

xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hoá Xu thế phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên

ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý ô nhiễm môi trường

III.4 Th ị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc

v ăn phòng:

Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao do khả năng sinh lợi lớn và yếu

tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác

IV CÁC Y ẾU TỐ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

IV.1 Nhà n ước

Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong

việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một số điểm sau:

- Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên

quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc sử dụng đất và xây dựng

nhà xưởng

- Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị

có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước cần bán Đây

là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động sản

IV.2 Nhà đầu tư:

Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và vào các ngành kinh tế khác Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ

yếu là người mua Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là trên thị trường nhà

xưởng công nghiệp cũng như thị ttường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch

vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,

Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản Vai trò của họ là đặc biệt quan

trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động và phát triển Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò người bán

trong đó vai trò người bán là chủ yếu Họ mua những bất động sản bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại

IV.3 Ng ười mua và người bán thông thường

Họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì nhiều lý do

khác nhau Họ có thể là:

- Người mua đơn thuần

- Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hoá thành vốn dùng vào việc khác

- Vừa bán vừa mua;

Bán bất động sản ở nơi này để mua bất động sản ở nơi khác do nhu cầu chuyển nơi sinh

sống

Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản nhắm tới đặc biệt là các

nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở

IV.4 Ng ười môi giới

Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thịết

về việc giao dịch mua, bán bất động sản Nhờ họ mà hoạt động thị trường bất động sản được trôi

chảy Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường bất động sản mà nhà thẩm sản giá

cần quan tâm Trong tình hình hiện nay ở nước ta việc môi glới mua bán bất động sản thường

thông qua những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn và không

có sự quản lý của Nhà nước, do vậy cần sớm hình thành những công ty môi giới bất động sản để đưa vào hoạt động môi giới bất động sản đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát triển thị

trường bất động sản

V XU H ƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

V.1 Nh ững giai đoạn phỏt triển của thị trường bất động sản Việt Nam

V.1.1 Trước tháng 10 năm 1993

+ Các giao dịch chưa được chính thức

+ Các giao dịch đã có nhưng tự phát

+ Giá trị giao dịch thấp

+ Đối tượng giao dịch ít

V.1.2 Giai đoạn bùng phát mức thấp: Từ năm 1993 đến năm 1996

+ Từ sau khi có Luật Đất đai năm 1993, giá trị quyền sử dụng đất được xác định giá; được

5 quyền Hệ quả là, đất đai (quyền sử dụng đất) được giao dịch

+ Một số công trình liên doanh đã được đầu tư

+ Các giao dịch kinh doanh BĐS trong giai đoạn này chủ yếu là các hoạt động đơn lẻ nhưng khá sôi động

V.1.3 Giai đoạn thoái trào cấp thấp: Từ cuối năm 1996 đến cuối 1998

Thứ nhất, Nghị định 18, 87 về thuê đất Theo đó chủ sử dụng đất có thể phải trả hai lần tiền (tiền chuyển quyền và tiền thuê)

+ Thứ hai, khủng hoảng tài chính tiền tệ Châu á

+ Thứ ba, Nhà nước tăng cường kỉ cương quản lý đất đai

+ Các hoạt động đầu tư chủ yếu là xây nhà ở đơn lẻ trong các khu phân lô, bán nền + Một số doanh nghiệp đầu tư BĐS lớn lâm vào tình trạng khó khăn, phá sản

V.1.4 Giai đoạn bùng phát mức cao: Từ đầu năm 1999 đến đầu năm 2004

- Thứ nhất, chính sách nới rộng với thị trường BĐS:

+ Chính thức công nhận là hàng hoá (tuy vẫn khẳng định là hàng hoá đặc biệt); + Cơ chế, chính sách về thuế chuyển quyền, thuế trước bạ (20%, 4% xuống còn 5%, 1% tương ứng);

+ Tăng đối tượng người Việt kiều từ 3 lên 6;

+ Miễn tiền thuê đất cho dự án xây nhà chung cư

- Thứ hai, cùng với việc phục hồi kinh tế của các nước Châu á sau khủng hoảng tài chính tiền tệ là sự quay trở lại của vốn đầu tư trực tiếp, là sự mở rộng đầu tư vào thị trường BĐS

- Thứ ba là làn sóng đầu tư mới, do môi trường đầu tư Việt Nam được đánh giá là ổn định trong bối cảnh sau sự kiện 11 tháng 9 năm 2001

- Thứ tư, nguồn vốn ODA tiếp tục được cam kết ở mức cao (trên 2 tỷ USD/năm)

Giai đoạn này có thể nói là giai đoạn thành công nhất của các doanh nghiệp xây dựng + HUD, Phú Mỹ Hưng, Ciputra, Vinaconnex đã trở thành các công ty kinh doanh BĐS hoặc bổ sung chức năng kinh doanh BĐS

+ Các công ty kinh doanh BĐS trong giai đoạn này, không những thanh toán được các khó khăn về tài chính mà còn có lợi nhuận lớn

Bên cạnh đó, các hoạt động đầu tư, giao dịch tăng gấp đôi phạm vi đô thị trên địa bàn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh

Trên địa bàn các tỉnh: Đông Nam bộ và duyên hải miền Trung, rất nhiều các dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí được đầu tư trong giai đoạn này

Giai đoạn này, thị trường BĐS được tăng trưởng cả về quy mô, phạm vi và số lượng Rất nhiều dự án lớn, quy mô được đưa vào triển khai đầu tư, giao dịch trong giai đoạn này

Rất nhiều đất đai được chuyển đổi mục đích sử dụng trong thời gian này

V.1.5 Giai đoạn thoái trào, trầm lắng: Từ nửa cuối năm 2004 đến cuối 2006

- Chấm dứt cơ chế phân lô bán nền đòi hỏi đầu tư có lộ trình tổng thể, có quy mô lớn và phải có tiềm lực tài chính đủ mạnh

- Thứ hai, hạn chế mua trả trước, mà thực chất là chấm dứt tình trạng chiếm dụng vốn của các nhà đầu tư tiềm năng đối với các nhà đầu tư phát triển

- Thứ ba, đòi hỏi chủ đầu tư phải có một lượng vốn ban đầu đủ lớn khi triển khai dự án (20% đối với dự án hạ tầng khu đô thị mới)

- Thứ tư, tăng giá trong khung giá quyền sử dụng đất, mà thực chất là tăng giá đầu vào công trình

- Thứ năm, ngân hàng cảnh báo đối với hạn mức tín dụng cho vay BĐS Thực chất là hạn chế tiếp tục mở rộng tín dụng BĐS

V.1.6 Giai đoạn từ 2007 trở đi

Một giai đoạn mới bắt đầu

V 2 C ơ hội thỏch thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh WTO

V.2.1 Điểm mạnh

- Thị trường chưa phỏt triển, cũn nhiều cơ hội cho cỏc nhà đầu tư

- Chủ trương của nhà nước muốn tăng cường thu hỳt đầu tư

- Bờ biển dài, nhiều danh thắng

- Lao động rẻ, chịu khú

Nguồn vốn vận hành vào nhiều hơn

V.2.2 Điểm yếu

Hạ tầng yếu so với nhu cầu (Giao thụng, viễn thụng, tài chớnh, ngõn hàng, …)

Thị trường cũn chưa liờn thụng (liờn vựng, trong và ngoài nước, cỏc thị trường khỏc…)

Tư duy tổng thể yếu (chưa cú thiết kế tổng thể, chưa cú cơ quan chịu trỏch nhiệm cuối

cựng về bất động sản, …)

Nguồn lực đối ứng nhỏ (Người dõn cũn vốn những chưa được huy động; doanh nghiệp

cũn chưa cú kờnh liờn kết để huy động vốn…)

V.2.3 C ơ hội

Cú làn súng đầu tư mới nờn Nguồn vốn đầu tư vận hành vào nhiều

Nằm trong vựng tăng trưởng nhanh của thế giới nờn được quan tõm đầu tư

Chính trị xã hội tương đối ổn định nên được chọn là nơi đầu tư thay thế

Con người, đất nước muốn vươn lên

V.2.4 Thách th ức

Có thể hấp thụ được nguồn vốn đầu tư hay không trong bối cảnh cạnh tranh đầu tư nước

ngoài

Có giải quyết được vấn đề hạ tầng cơ sở không, nhất là hạ tầng giao thông, điện

Nguồn vốn trong nước được huy động để đối ứng hay bị thay thế bởi đầu tư nước ngoài

Lợi ích đầu tư rơi vào đâu?

V.2.5 Đánh giá tổng thể

Thuận lợi – Khó khăn: 6-4

VI VAI TRÒ C ỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

V.1 Ch ức năng

- Định hướng phát triển, điều tiết thị trường;

- Tạo môi trường pháp lý, cơ chế, chính sách thuận lợi;

- Hỗ trợ phát triển, kết cấu hạ tầng, an sinh xã hội;

- Ổn định kinh tế vĩ mô

- Kiểm tra, giám sát

V.2 Nhi ệm vụ

- Xây dựng và tổ chức thực hiện;

- Hoàn thiện môi trường pháp lý, tạo cơ sở định hướng phát triển nền kinh tế;

- Tăng cường các hoạt động ban hành, tổ chức thực hiện và kiểm soát các chính sách;

- Tạo dựng các động lực cơ bản cho phát triển quốc gia

V.3 Ph ương thức

- Phân công, phân cấp, phân nhiệm giữa các cơ quan quản lý nhà nước về kinh tế;

- Hình thành thủ tục quản lý hành chính nhà nước về kinh tế;

- Tổ chức kiểm tra, thanh tra;

- Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về kinh tế

V.4 Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản

V.4.1 Nh ững tác động thúc đẩy

Kinh doanh bất động sản đã có khung pháp lý điều chỉnh

Môi giới bất động sản đã trở thành một nghề

Chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản ngày được mở rộng

Quy mô kinh doanh bất động sản ngày một lớn

Lợi ích đem lại từ kinh doanh bất động sản ngày một lớn

Quy mô thị trường ngày một lớn

Thị trường ngày càng phát triển

Sức mạnh của doanh nghiệp, của doanh nhân được tham chiếu qua năng lực sở hữu bất động sản, năng lực kinh doanh bất động sản

Dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân:

+ Quy mô dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân

+ Khả năng thu hút tài chính đầu tư bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh

nhân

+ Vị trí dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân

+ Quy mô dự án bất động sản và ănng lực quan hệ của doanh nghiệp, doanh nhân

Sức lan toả của kinh doanh bất động sản tới các hoạt động khác của doanh nghiệp, doanh

nhân

+ Số lượng các nhà đầu tư bất động sản

+ Xuất thân của các nhà đầu tư bất động sản

+ Quy mô vốn của các nhà đầu tư bất động sản

V.4.2 Nh ững tác động hạn chế

Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện:

+ Vốn pháp định

+ Chứng chỉ hành nghề

+ Đối tượng được kinh doanh bất động sản

Không phải tất cả mọi bất động sản đều là bất động sản hàng hoá:

+ Ràng buộc về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Ràng buộc về giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

+ Chứng nhận về quyền tài sản

Không phải tất cả mọi chủ thể đều được phép kinh doanh bất động sản

+ Quyền được giao đất (có thu tiền, không thu tiền sử dụng đất…)

+ Quyền được thuê đất

Hạn chế về thời gian sử dụng đất của dự án

Hạn chế về mức giá đền bù giải tỏa

Hạn chế về quyền năng quyết định đền bù giải toả

Hạn chế về tính cưỡng chế của việc đền bù giải toả

Hạn chế về khả năng tiếp cận đối với đất

+ Thông tin về đất không rõ ràng

+ Đối tượng tiếp cận không rõ ràng

+ Chủ thể xử lý không rõ ràng

Những phức tạp trong việc cấp giấy chứng nhận:

+ Quá nhiều giấy (đổ, hồng, trắng, xanh…)

+ Thủ tục hành chính trong cấp giấy quá rườm ra

+ Thời gian cấp giấy quá dài

+ Không rõ đầu mối cấp giấy

Hạn chế về thế chấp đối với các ngân hàng nước ngoài

+ Chỉ được thế chấp

+ Hạn mức cho vay đối với bất động sản của các ngân hàng thương mại

+ Các tổ chức tài chính chưa phát triển

+ Chưa có thị trường thế chấp thứ cấp

+ Chưa có thị trường mua bán nợ

VII GIÁ TR Ị VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN

VII.1 Đặc trưng chủ yếu của giá bất động sản

Cơ sở để hình thành giá bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu hiếm tương đối và mức cầu của người mua So sánh với giá cả hàng hoá khác, giá cả bất động sản có 6 đặc

trưng sau:

quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau;

+ Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cả biệt của người mua

và người bán;

nguyên đất đai là có hạn

VII.2 Các lo ại hình giá cả bất động sản

Giá cả bất động sản có thể nhiều cách phân loại khác nhau, trong đó có 4 cách phân loại

thông dụng sau đây:

hoá)

sàn)

dịch và biến động theo thời gian gồm giá thị trường công bằng và không công bằng, giá lý

thuyết là giá bất động sản giả thiết được hình thành một cách hợp lý trên thị trường công khai

Giá ước tính là giá được bình nghị bằng phương pháp định giá nào đó, thường được dùng rộng

rãi trong mua bán, thiết kế, xử lý pháp luật v.v đối với giá bất động sản

Căn cứ vào công dụng thì các loại giá sau đây: