Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại Techcombank

Nghiên cứu thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại ngân hàng Techcombank

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, hệ thốngngân hàng ngày càng được mở rộng và trở thành một phần không thể thiếu.Các hoạt động của ngân hàng đóng góp rất nhiều cho tất cả các ngành, cáclĩnh vực kinh tế quốc dân trong đó có thị trường bất động sản Sự phát triểnthị trường bất động sản đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thươngmại tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản Vớingân hàng, đây là hoạt động tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay

để cho vay, là hoạt động mang lại rất nhiều lợi nhuận cho ngân hàng nhưngcũng tiềm ẩn đầy rủi ro Để đảm bảo an toàn tức là hạn chế ở mức rủi rothấp nhất, các ngân hàng đưa ra yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản màtrong đó chủ yếu là bất động sản Đối với xã hội, hoạt động này góp phầntạo cơ hội cho nhiều tổ chức, cá nhân đi vào hoạt động thông qua nguồnvốn thế chấp bất động sản, góp phần quản lý thị trường bất động sản

Trong lĩnh vực cho vay thế chấp, công tác định giá bất động sản thếchấp, quản lí và xử lí bất động sản thế chấp là những công tác cơ bản quantrọng nhất Căn cứ vào đó, ngân hàng sẽ xác định được mức cho vay hợp

lý, vừa đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thuhồi vốn khi khách hàng không thể trả nợ và buộc ngân hàng phải phát mạibất động sản Hiện nay, do nhiều yếu tố như môi trường pháp lý chưa đầy

đủ, tính không hợp lý giứa khung giá đất nhà nước ban hành với giá thịtrường, do công tác định giá, xử lý bất động sản thế chấp còn nhiều bất cậptrong thực tế vì thế hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại Việt Namđạt hiệu quả chưa cao

Techcombank là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàngđầu Việt Nam với một quy trình định giá bất động sản tương đối hoànthiện Trong quá trình thực tập tại ngân hàng Techcombank, em đã có cơ

hội được tìm hiểu về quy trình định giá bất động sản của ngân hàng Bêncạnh những mặt tích cực trong quy trình định giá vẫn còn những mặt thiếusót cần quan tâm và hoàn thiện Hoạt động cho vay thế chấp có thể bằngnhiều loại hình bất động sản nhưng hầu hết là định giá cho vay thế chấp lànhà ở, đây là loại hình bất động sản chiếm phần lớn các giao dịch trên thịtrường Quy trình của định giá bất động sản thế chấp là nhà ở vì thế cũngđược cụ thể hơn rất nhiều Vì vậy, em đã đi sâu vào nghiên cứu về quytrình định giá bất động sản và đặc biệt, em đã chọn đề tài “Quy trình địnhgiá bất động sản thế chấp là nhà ở tại Techcombank” để nghiên cứu và làmkhóa luận tốt nghiệp

- Chỉ đi sâu vào quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở

- Về không gian: trong toàn bộ hoạt động định giá của ngân hàngTechcombank trên thị trường Hà Nội

- Về thời gian: Trong vòng 3 năm trở lại đây

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp luận chung nhất: Phương pháp duy vật biện chứng vàduy vật lịch sử

- Các phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp phân tích, tổnghợp, phương pháp phân tích tư liệu, điều tra khảo sát, thống kê, toán học…

5 Kết cấu luận văn

Chương I Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp là nhà ở

trong ngân hàng

Chương II Thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà

ở trong hoạt động cho vay tại Techcombank

Chương III Giải pháp hoàn thiện quy trình định giá bất động san thế

chấp là nhà ở tại ngân hàng Techcombank

Do thời gian và trình độ có hạn, đề án còn nhiều thiếu sót rất mongnhận được ý kiến của thầy cô và các bạn để có một bài viết hoàn chỉnh Emxin cảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Thế Phán đã giúp đỡ và hỗ trợ em trongquá trình thực tập và hoàn thành chuyên đề

-Các tài sản gắn liền với đất

-Các tài sản khác do pháp luật quy định

*Đặc điểm bất động sản:

Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và

không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắnliền với đất đai mà đất đai là những tài sản có vị trí cố định và có giới hạn

về diện tích và không gian Vì thế giá trị và lợi ích của bất động sản gắnliền với từng vị trí khác nhau cũng sẽ khác nhau

Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền

của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai Các côngtrình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao,

có thể là hàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườncây lâu năm cũng có thời gian lâu dài Nói đến tính lâu bền của bất độngsản thường đề cập đến hai chỉ tiêu đó là tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế,phải nắm vững điểm này để khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh

tế để tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần

Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, do tính giới hạn

của diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng địa phương, từngkhu vực,… Vì thế, nhà nước buộc phải đưa ra các chính sách chống đầu cơ

và hạn chế sở hữu bất động sản

Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản Mỗi tài sản là một tài sản riêng

biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giốngvới bất kì một bất động sản nào khác Sự khác biệt của bất động sản trướchết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, kết cấu và kiến trúc, khác nhau vềhướng, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh

Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu

và tâm lý xã hội Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưngvới hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này trội hơn Nhu cầu về bất độngsản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởicác yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội thậm chí bao gồm cả yếu tố tínngưỡng, tôn giáo, tâm linh Ở bất động sản thể hiện rõ nét trong quan niệmcủa mọi người về phong thủy, nở hậu thắt hậu Đặc điểm này có thể giúpngười định giá cũng như các nhà đầu tư xác định được các yếu tố giá trị giatăng của bất động sản

Thứ sáu, bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất

đai cao, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao, đồng thời cóthể tạo vốn mới Điều này có nghĩa là nhà đầu tư kinh doanh bất động sảnphải có vốn lớn và vốn dài hạn đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thểtái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh Đặc điểm này đòi hỏihoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng

và các tổ chức tín dụng

Thứ bảy, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật và các

chính sách của nhà nước Do bất động sản là tài sản quan trọng của mỗiquốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan, đơn vị cũng như mỗi người dân Giaodịch về bất động sản chiếm giữ một vị trí hết sức quan trọng trong nền

kinh tế Nhà nước liên tục ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương,chính sách nhằm thể hiện vai trò chức năng đối với thị trường bất động sản.

Thứ tám, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động

sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý vì bất động sản thường có giá trịlớn bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp

2 Thế chấp bất động sản

2.1 Khái niệm

Thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên có nhu cầu vay vốn(bên thế chấp) dùng bất động sản do mình sở hữu hay quản lý hợp pháp đểbảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay vốn (bên nhận thếchấp)

Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp bất động sản là người đi vay đemtài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp chongân hàng cho vay để bảo đảm cho số nợ vay Nếu khi đến hạn mà người

đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho ngânhàng cho vay thì ngân hàng cho vay được quyền phát mãi tài sản thế chấp

để thu nợ

Theo điều 688 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định:

“ 1 Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống

nhất quản lý.

2 Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

3 Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai.”

Như vậy thực chất của việc thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sửdụng đất và thế chấp quyền sở hữu nhà

2.2 Phân loại cho vay thế chấp bất động sản

Để đảm bảo hoạt động cho vay được minh bạch và rõ ràng, ngân hàngtiến hành phân loại cho vay thế chấp bất động sản thành các loại sau:

a Căn cứ vào thời gian cho vay

- Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn dưới 1 năm nhằmđáp ứng nhu cầu thiếu hụt vốn trong ngắn hạn của cá nhân, tổ chức

- Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn từ 1 năm đến 5năm, chủ yếu đáp ứng nhu cầu vốn lớn, thường được thanh toán thànhnhiều kì trong quá trình vay vốn

- Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn trên 5 năm, có quy môlớn hơn so với các khoản vay khác

b Căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng

- Mục đích mua nhà: Các khoản vay này thường có quy mô lớn vàthời gian tương đối dài hơn so với các khoản vay thông thường, do việcmua sắm, tạo lập bất động sản là phức tạp, đòi hỏi vốn lớn

- Mục đích kinh doanh: Các hộ kinh doanh cá thể, cá nhân kinhdoanh có thể thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho việc sản xuấtkinh doanh của mình Thời hạn của các khoản vay này thường không dài,được thanh toán trên cơ sở vòng quay vốn của hoạt động sản xuất kinhdoanh

- Mục đích tiêu dùng khác: Các khoản vay này thường có thời hạnngắn, quy mô nhỏ, rủi ro không cao nên các ngân hàng thương mại thường

ưu tiên đối tượng khách hàng này

c Căn cứ vào hình thức pháp lý xử lý bất động sản thế chấp

- Thế chấp pháp lý: Là hình thức cho vay trong đó, người đi vay thoảthuận chuyển quyền sở hữu bất động sản thế chấp cho ngân hàng khi khôngthực hiện được nghĩa vụ trả nợ Theo đó, khi người đi vay không trả được

nợ thì ngân hàng có toàn quyền bán hoặc cho thuê bất động sản thế chấpvới tư cách là chủ sở hữu

- Thế chấp công bằng: Là hình thức cho vay trong đó ngân hàng nắmgiữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bất động sản thế chấp Khingười đi vay không thể trả được nợ thì cả 2 bên phải có sự thoả thuận hoặc

sự can thiệp của toà án

2.3 Đặc điểm và phân loại bất động sản thế chấp

* Khái niệm: Bất động sản thế chấp là bất động sản nhưng được sử dụng

vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng này

đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản

* Đặc điểm bất động sản thế chấp

- Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời nên bất động sảnđem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liênquan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

ở Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai làthuộc quyền sở hữu của nhà nước, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sửdụng đất mà không có quyền sở hữu nhà ở Tài sản bảo đảm là bất độngsản thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn bấtđộng sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động sản

- Thế chấp bất động sản chịu sự chi phối của sự biến động thị trườngbất động sản rất lớn nên giá trị bất động sản thế chấp luôn thấp hơn giá trịthị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía ngânhàng Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tươngđương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể làthấp nhất

- Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng (hoặc quyền sở hữu) nên trong thời gian thế chấp người chủ bấtđộng sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó những không được

và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thịtrường bình thường.

* Phân loại bất động sản thế chấp theo Nghị định 165/1999/NĐ-CP gồm:

“- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất.

- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;

- Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các quyền phát sinh từ bất động sản thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định;

- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận;

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

2.4 Điều kiện đối với bất động sản thế chấp:

-Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vayhoặc bên bảo lãnh phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyềnquản lý tài sản, trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vayhoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thếchấp theo quy định của pháp luật về đất đai

-Thuộc loại tài sản được phép giao dịch Tài sản được phép giao dịchđược hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua bán,tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và cácgiao dịch khác

Không có tranh chấp tại thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm

Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phảimua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay

* Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thế chấp

Để thực hiện vay vốn bằng hình thức thế chấp bất động sản, trước hếtcần thực hiện các nguyên tắc sau:

Khách hàng vay phải thế chấp bất động sản để đảm bảo nghĩa vụ trả

nợ đối với ngân hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác Ngân hàng

và khách hàng vay thỏa thuận lựa chọn biện pháp bảo đảm bằng bất độngsản thế chấp của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ baNgân hàng có quyền lựa chọn bất động sản đủ điều kiện làm bảo đảmvay; lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng bất động sản của khách hàng,trường hợp bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản của khách hàng vay là cá nhân,pháp nhân nước ngoài thì việc thực hiện bảo lãnh phải tuân theo các quyđịnh của pháp luật Việt Nam Bên bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sảnthuộc sở hữu của mình Nếu bên bảo lãnh là các tổ chức tín dụng thì thựchiện bảo lãnh phải tuân theo các quy định Luật của các tổ chức tín dụng vàcác quy định của ngân hàng nhà nước Việt Nam

Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền đất đó đủ điều kiện làm bảođảm tiền vay theo quy định của pháp luật thì việc thế chấp bảo lãnh đồngthời cả giá trị quyền sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất đó hay táchrời giữa tài sản gắn liền đất và giá trị quyền sử dụng đất đai thì tổ chức tíndụng nhận thế chấp, bảo lãnh phải có khả năng quản lí tài sản trong quátrình cho vay và xử lý tài sản đó để thu hồi nợ nếu không trả được

2.5 Mối quan hệ giữa các bên liên quan trong thế chấp bất động sản

* Bên khách hàng vay

- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản thế chấp

- Cho thuê, cho mượn bất động sản thế chấp, nếu có thỏa thuận hoặcpháp luật quy định

- Yêu cầu ngân hàng giữ bất động sản, giấy tờ liên quan đến bất độngsản bồi thường thiệt hại nếu bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản

bị mất, hư hỏng và nhận lại bất động sản, giấy tờ về bất động sản khi hoàn

thành nghĩa vụ được bảo đảm trong trường hợp ngân hàng hoặc bên thứ bagiữ.

- Giao bất động sản thế chấp (nếu có thỏa thuận); giao bản chính giấy

tờ về bất động sản thế chấp cho ngân hàng, đăng kí giao dịch bảo đảm theoquy định của pháp luật

- Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốnliên doanh bất động sản thế chấp trừ trường hợp là nhà, công trình xâydựng để bán, cho thuê nếu được ngân hàng chấp nhận bằng văn bản Phải

sử dụng đúng mục đích, không được hủy hoại làm giảm giá trị của đất

- Trường hợp bất động sản thế chấp bị hư hỏng mà bất động sản đãđược tiền bảo hiểm thì khách hàng vay phải phối hợp với ngân hàng tiếnhành các thủ tục cần thiết nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợngân hàng

* Bên ngân hàng

- Giữ và bảo quản giấy tờ bất động sản thế chấp, giữ bất động sản thếchấp (nếu các bên có thỏa thuận), nếu hư hỏng, thiệt hại, mất mát phải bồithường, yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin về thực trạng bất độngsản thế chấp

- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản thế chấptheo thỏa thuận trong trường hợp ngân hàng giữ bất động sản thế chấp, cóquyền yêu cầu bên vay nếu sử dụng không đúng mục đích làm giảm giá trịbất động sản thế chấp phải ngừng sử dụng hoặc bổ sung bất động sản thếchấp

- Xử lý bất động sản để thu hồi nợ theo quy định pháp luật

- Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốnliên doanh hoặc dùng bất động sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụkhác (nếu ngân hàng giữ)

- Không được tiếp tục khai thác công dụng của bất động sản thế chấpnếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ là mất giá trị, giảm sút giá trị bấtđộng sản trong trường hợp ngân hàng giữ

- Trả lại bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản thế chấp chokhách hàng khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ bảo đảm, trong trường hợpngân hàng giữ

2.6 Vai trò và ý nghĩa của hoạt động cho vay thế chấp

- Thế chấp bất động sản góp phần phát triển nền kinh tế xã hội thôngqua việc vay vốn thuận tiện cho việc sản xuất kinh doanh

- Đối với ngân hàng góp phần tăng tài sản ngân hàng, thúc đẩy tốc độchu chuyển vốn, tạo lợi nhuận cho ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thốngngân hàng tăng cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lí khối lượngtiền tệ lưu thông

- Nâng cao khả năng quản lí nhà đất của các cơ quan chức năng vì khitiến hành hoạt động thế chấp bất động sản phải có đầy đủ hồ sơ điều nàythúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữunhà ở

- Khi nền kinh tế càng phát triển, nhu cầu phát triển sản xuất kinhdoanh ngày càng tăng cao, điều này tất yếu dẫn đến hoạt động cho vay cóthế chấp tài sản trở nên phổ biến thúc đẩy bất động sản phát triển

+ Tính khoa học: là việc phân tích dữ liệu, tính toán về mặt toán họccác giá trị bất động sản.

+ Tính nghệ thuật: là những kỹ năng nắm được thông tin, đưa ra cácđánh giá và hình thành các quan điểm riêng

Theo điều 4 pháp lệnh giá của Việt Nam ngày 8/5/2002

“Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn, thông lệ quốc tế”

Định giá bất động sản là tính toán về tài sản về giá trị của các quyền

sở hữu và quyền sử dụng bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ chomột mục đích đã được xác định rõ ràng trong những điều kiện của một thịtrường nhất định với những phương pháp phù hợp

1.2 Nhân tố ảnh hưởng tới định giá bất động sản thế chấp

-Các yếu tố tự nhiên của bất động sản

Vị trí bất động sản: nằm trên các trục lộ giao thông quan trọng quantrọng lại có giá trị cao hơn

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất tối ưu khi nó thỏamãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng sẽ có giá trị caohơn

Bất động sản nằm ở nơi có địa hình thuận lợi thì giá sẽ cao hơn vàngược lại

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chấtthổ nhưỡng, tính chất vật lí…), tình trạng môi trường ra sao Mức độ ảnhhưởng của các yếu tố trên đến giá trị bất động sản tùy thuộc vào mục đích

sử dụng đất

-Các yếu tố kinh tế: nếu bất động sản có khả năng tạo thu nhập cao,tính hữu dụng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại, hệthống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị

bất động sản gia tăng Cầu bất động sản trên thị trường càng cao thì giácàng cao và ngược lại.

-Các yếu tố xã hội: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí,

an ninh, tập quán,…

-Các yếu tố pháp lí liên quan đến bất động sản: bất động sản có đầy đủgiấy tờ pháp lí hợp lệ thì tất nhiên giá sẽ cao hơn giá bất động sản khônghợp lệ, các bất động sản phụ thuộc vào các quy định về xây dựng và kiếntrúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà vàcông trình xây dựng khác gắn với bất động sản

Ngoài ra có thể kể đến sự thay đổi về đường lối chính sách của nhànước (chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương, chínhsách cho phép Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam, chính sách thuế,tín dụng, lạm phát…)

2 Các căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản

2.1 Các căn cứ định giá

a Căn cứ vào bản thân các yếu tố của bất động sản

- Căn cứ các yếu tố cấu thành nên giá trị của bất động sản gồm:

 Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động: sức lao động, tư liệulao động, đất đai và các nguồn lực khác

 Kết tinh của các yếu tố vật chất: nguyên vật liệu, trang thiết bị

 Các yếu tố thuộc về tài nguyên môi trường có ảnh hưởng rất lớntới giá trị bất động sản: mặt bằng, vị trí trong không gian, môitrường kinh tế, xã hội, tự nhiên…

- Căn cứ vào công dụng, mục đích sử dụng khai thác bất động sản:chính là sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản tức là bất động sảnđược sử dụng hợp lí về vật chất và phù hợp về pháp lí để tạo ra khả năngsinh lời cao nhất cho chủ sỏ hữu vào thời điểm định giá

- Căn cứ vào hình thái hiện tại của bất động sản: về kết cấu, kiến trúccủa bất động sản, sự bền chắc của bất động sản, tính mỹ thuật của bất độngsản, tâm lý liên quan đến bản thân hiện tại của bất động sản

- Căn cứ vào sổ sách kế toán, hồ sơ, chứng từ theo dõi, quản lí tài sản

b Căn cứ điều kiện thị trường

- Sự cạnh tranh của thị trường: cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốtnhất, cạnh tranh trong cung- cầu, giữa cung- cầu, cạnh tranh trong nội bộvùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tai thời điểm định giá,cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng Tất cả những yếu tố đóđều được tính đến khi định giá

- Những yếu tố của nền kinh tế: thay đổi trong chính sách đất đai, nhà

ở, sự tăng trưởng và phát triển kinh tế, sự biến động của thị trường bất độngsản, sự thay đổi của nhu cầu vật chất, văn hóa tinh thần của người dân, sựthay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng …tất cả những yếu tố đó đềuảnh hưởng đến giá trị bất động sản

- Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến kết quả định giá Cung độc quyềnhay cạnh tranh, ngắn hạn hoặc dài hạn vì vậy giá trị bất động sản cũng khácnhau

Cầu cho người tiêu dùng thì giá trị bất động sản phụ thuộc vào côngdụng của bất động sản, cầu cho nhà đầu tư thì giá trị bất động sản phụthuộc vào giá trị kì vọng mang lại từ bất động sản Giá trị thị trường ở thờiđiểm định giá của tài sản tương tự chuyển nhượng, giá tham khảo của các

cơ quan định giá

c Căn cứ pháp lí

Các yếu tố liên quan đến bất động sản: các bộ luật đất đai, nghị định,thông tư liên quan đến các chính sách về thuế, tài chính bất động sản…tất

cả những điều này ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản

Các yếu tố liên quan đến bất động sản mà nó quy định chung: cácchính sách về thuế, giá, tăng trưởng kinh tế, ưu đãi đầu tư…

2.2 Các nguyên tắc định giá

a Nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của bất động sản

Là đạt được mức sử dụng tối đa về bất động sản cho phép về mặt kĩthuật phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và các quy định của pháp luật bảođảm cho bất động sản có giá trị cao nhất tạo ra lãi ròng hay giá trị thuần lớnnhất vào ngày thẩm định giá

b Nguyên tắc sử dụng phù hợp

Tức là phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh, phù hợp vớicác quy định của pháp luật trong sử dụng và trong xây dựng, phù hợp vớicầu thị trường

d Nguyên tắc thay thế

Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ởmức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ được bán trước

e Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lường bằng

sự đóng góp của nó tới giá trị của toàn bộ bất động sản

f Nguyên tắc cân bằng

Giá trị bất động sản tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đến bấtđộng sản ở trạng thái cân bằng, sự kết hợp giữa đất và công trình ở mức tối ưu

g Nguyên tắc thay đổi

Giá trị bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trongthị trường, thay đổi theo thời gian sử dụng, thay đổi theo các nhân tố xãhội, kinh tế, chính trị, môi trường… tác động và trong thời gian ngắn khôngkéo dài

l Nguyên tắc cung cầu

Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lựclượng cung cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá Khi thẩm định giáthì các lực lượng thị trường phải được phân tích, đánh giá cẩn thận

j Nguyên tắc ngoại ứng

Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó vàngược lại những chi phí làm tăng chi phí bất động sản thì mới làm giá bấtđộng sản tăng lên và có những cái không có chi phí vẫn làm giá bất độngsản tăng lên

3 Nội dung và các phương pháp định giá bất động sản cho vay thế chấp

Có 5 phương pháp được áp dụng để định giá bất động sản:

 Phương pháp so sánh

 Phương pháp chi phí

 Phương pháp vốn hóa

 Phương pháp thặng dư

 Phương pháp lợi nhuận

Thông thường có 5 phương pháp định giá bất động sản nhưng trong địnhgiá bất động sản thế chấp nói chung chỉ sử dụng ba phương pháp so sánh,phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập là chủ yếu

3.1 Phương pháp định giá so sánh

* Khái niệm:

Là phương pháp xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách sosánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịchtrên thị trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giaodịch trước đó

Phương pháp so sánh được xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắcthay thế.

* Trình tự tiến hành của phương pháp này như sau:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin những bất động sản được bán trong thờigian gần đây, có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá về kiểucách, về điều kiện, về vị trí…

Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản so sánh để xác định giátrị của chúng và để bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh đượcBước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợpnhất để tiến hành phân tích Các bất động sản này phải trong cùng một khuvực thị trường, nếu khách thị trường yếu tố vĩ mô bên ngoài sẽ tác độngkhác Để giảm thiểu những định kiến chủ quan của người định giá sử dụngmột số phương pháp phân tích, thống kê, xác suất để tiến hành phân tích sốliệu Lựa chọn đơn vị so sánh cho phù hợp đồng nhất trong tất cả mọi bấtđộng sản

Bước 4: Phân tích các giá bán xác định sự khác nhau tốt hơn hoặc xấuhơn của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu

Bước 5: So sánh với bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu

tố so sánh và điều chỉnh giá trị của mỗi so sánh với bất động sản mục tiêu.Thực hiên hòa hợp chỉ số giá trị từ phân tích các bất động sản so sánh Ướctính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở các giá bán của các bấtđộng sản so sánh sau khi đã điều chỉnh

* Ưu nhược điểm của phương pháp định giá so sánh

- Là phương pháp cơ sở, hay là đầu vào của các phương pháp khác.Kết quả này dễ được khách hàng chấp nhận và có cơ sở pháp lý vững chắc

và dễ được khách hàng chấp nhận

Nhược điểm:

- Đây là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người địnhgiá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quênmất nhưng bằng chứng đó phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường

- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phươngpháp này rất hạn chế

- Phân tích so sánh các bất động sản lớn tạo thu nhập rất khó

- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạnchế tính thực tiễn của phương pháp

- Đối với những bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vựchoặc những bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để sosánh

- Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồngốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu

- Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểmyếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh Tất cảnhững yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo địnhgiá

- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị hiện tại của bất động sản nhưngchúng ta lại dựa vào các giao dịch đã được thực hiện trong quá khứ cho nêngiá trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi các giao dịch trước đó

- Đối với bất động sản tạo thu nhập thì người mua quan tâm tới đặctính kinh tế của nó đặc biệt là tỉ suất sinh lời của vốn đầu tư mà việc phântích và so sánh bất động sản đó là khó khăn

* Vận dụng phương pháp so sánh vào định giá bất động sản thế chấp

Đối với ngân hàng, tài sản thế chấp đa số là những tài sản dễ mua bántrao đổi như nhà ở, cửa hàng, đất đai…Hầu hết những tài sản này đều cóthông tin phổ biến trên thị trường và được cập nhật liên tục nên phươngpháp so sánh là phương pháp hiệu quả được áp dụng Thông qua phươngpháp so sánh, chuyên viên định giá sẽ tiến hành thu thập thông tin về cácbất động sản tương đồng với bất động sản thế chấp được giao dịch trongthời gian gần đây, từ đó xác định được mức giá thị trường phù hợp cho bấtđộng sản thế chấp sau khi đã tiến hành những điều chỉnh cần thiết

* Trình tự tiến hành của phương pháp này như sau:

Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của bất động sản cần định giá, coimảnh đất đó là đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất.Bước 2: Ước lượng chi phí trực tiếp, gián tiếp của công trình vào ngàyđịnh giá có hiệu lực, ước lượng lợi nhuận từ nhà thầu, nhà đầu tư phân tíchthị trường

Bước3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xâydựng hiện có trên mảnh đất xem xét trên tất cả mọi nguyên nhân Sự giảmgiá đó được chia thành 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗithời bên ngoài

Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để xây dựnglại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để

có giá trị hiện tại của công trình

Giá trị công trình = Chi phí thay thế( chi phí tái tạo) - tổng giảm giáBước 5: Ước tính phần giảm giá của các công trình phụ, các chi phícủa các công trình cải tạo khac nằm trên địa điểm như hàng rào, phongcảnh, đường đi lối lại…

Bước 6: Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá đểước tính giá trị bất động sản đã giảm giá

Giá trị bất động sản = Giá trị đất + chi phí thay thế( tái tạo công trình)

đã giảm giá -chi phí công trình phụ đã giảm giá

Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu đối vớigiá trị của bất cứ tài sản cá nhân nào có thể đưa vào tính chi phí nếu cầnthiết

* Ưu nhược điểm của phương pháp định giá chi phí

Ưu điểm:

- Phương pháp này được sử dụng khi không có các bằng chứng thị

trường thích hợp để so sánh trực tiếp giá của các bất động sản

- Phương pháp chi phí phù hợp khi áp dụng để định giá các bất độngsản có mục đích sử dụng riêng biệt Việc tính toán theo phương pháp nàyphụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm chuyên môn của thẩm định viên do đónếu thẩm định viên có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc mộtcách khách quan thì có thể hạn chế được những yếu tố thái quá của thịtrường

Nhược điểm:

- Do phương pháp chi phí phải dựa vào các thông tin thị trường, nên

nó có những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp

- Chi phí thực chất không thể bằng giá trị và không tạo ra giá trị Hơnnữa tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.Trong việc áp dụng phương pháp chi phí, giả định cho rằng chi phí bằngvới giá trị, trên thực tế giả định này có thể không đúng.

- Việc ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa trên chủ quan củangười định giá, cũng như hiện nay chưa có một phương pháp thống nhất đểtính phần giảm giá tích luỹ này

- Việc áp dụng phương pháp chi phí đòi hỏi người định giá phải thôngthạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng đượcphương pháp thẩm định giá này

- Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báophù hợp nên nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các đánh giá có giá trị

- Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị bất động sản toàn quyền sở hữutrong trường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi ngườiđịnh giá phải điều chỉnh

* Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấp

Trong thực tế có một số tài sản là bất động sản nhưng ít có cầu trên thịtrường được sử dụng cho mục đích riêng biệt để đáp ứng những nhu cầu cụthể như: trường học, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu…Cáctài sản này được xây dựng bởi các tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụngriêng biệt và thường không có tổ chức thay thế khác cần đến các tài sản đó

Do vậy không xảy ra việc mua bán đó trên thị trường, tức là không có tàiliệu mua bán làm cơ sở cho sự so sánh của việc định giá Khi đó phươngpháp so sánh tỏ ra không còn thích hợp và chuyên viên định giá phải sửdụng phương pháp chi phí

3.3 Phương pháp thu nhập

* Định nghĩa:

Phương pháp thu nhập là phương pháp chuyển đổi các thu nhập rònghàng năm trong tương lai về giá trị vốn hiện tại Phương pháp thu nhập

được xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc dự kiến các lợi ích trongtương lai và chủ yếu được áp dụng đối với các bất động sản tạo thu nhập

* Trình tự tiến hành

-Ước tính tổng thu nhập tiềm năng của một năm của bất động sản khi

ở mức chiếm hữu đầy đủ trước khi trừ đi chi phí hoạt động

- Tính tổng thu nhập hiệu quả: là thu nhập được dự báo từ tất cả cáchoạt động của bất động sản đã được điều chỉnh do khoản thất thu tiền thuê,

do bỏ trống hoặc do không thu được tiền thuê

- Tính thu nhập hoạt động ròng: là thu nhập thực tế hay dự báo còn lạisau khi đã trừ đi mọi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả nhưngtrước khi trừ đi tiền lãi vay thế chấp và khấu hao sổ sách

- Áp dụng công thức: Giá trị bất động sản = thu nhập ròng trên mộtnăm/tỷ lệ vốn hoá chung

Trong đó, tỷ lệ vốn hoá chung là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ bất độngsản Nó phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng của thu nhập hoạt động ròngcủa một năm và giá cả toàn bộ bất động sản hay giá trị của bất động sản

Nó được sử dụng để chuyển thu nhập hoạt động ròng vào chỉ số giá trịchung của bất động sản Ngoài ra, khi định giá một bất động sản tạo thunhập, người ta còn sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền, đây cũng làmột hình thức mở rộng của phương pháp thu nhập Theo đó, người định giácần ước lượng tất cả các khoản thu nhập trong tương lai do bất động sảntạo ra, sau đó chuyển đổi chúng về giá trị hiện tại Tổng các luồng tiềntrong tương lai vẫn được giữ nguyên sau khi đưa vào tính toán các thu nhập

dự báo trong tương lai, người định giá chỉ chiết khấu từng giai đoạn trongtương lai về giá trị hiện tại

K r

K r

K K

)1(

)1()1(

1 1 2 3 3

- Kn là giá trị dòng tiền hoặc thu nhập đến giai đoạn hoặc thứ (n)

- r là lãi suất bình quân của năm

- n là số năm hoặc số giai đoạn phát sinh dòng tiền hoặc thu nhậpPhương pháp dòng tiền chiết khấu là một công cụ hữu hiệu để định giácác bất động sản tạo thu nhập phức tạp, các loại tài sản đang phát triển…

* Ưu nhược điểm của phương pháp thu nhập

- Phương pháp này mang những thông tin hạn chế của những giả định

về dòng tiền trong tương lai

- Trong quá trình tính toán, áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định, do đótổng lợi nhuận hàng năm từ bất động sản cũng cố định

* Vận dụng phương pháp thu nhập vào định giá bất động sản thế chấp

Đối với các bất động sản tạo thu nhập ròng hàng năm như các bấtđộng sản cho thuê thì phương pháp định giá thu nhập tỏ ra hiệu quả hơnhẳn Để tiến hành định giá, chuyên viên định giá sẽ chuyển tất cả các khoảnthu nhập trong tương lai của bất động sản thế chấp về giá trị hiện tại vớimột tỷ lệ chiết khấu xác định Trong quá trình áp dụng phương pháp thunhập để định giá bất động sản thế chấp, chuyên viên định giá cần phảinghiên cứu phân tích các thương vụ, tiến hành điều chỉnh các vấn đề như:tuổi thọ công trình, chất lượng, tiện nghi, thời hạn cho thuê, các khuyếnmại ẩn, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai…

4 Quy trình định giá bất động sản

Tùy từng điều kiện, hoàn cảnh mà người định giá sắp xếp, lên kếhoạch để có quy trình định giá phù hợp và hiệu quả nhất Nhìn chung, quytrình định giá gồm các bước:

- Xác định thời điểm định giám nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá

- Xác định cơ sở giá trị của bất động sản, phải phù hợp với những quyđịnh của luật pháp hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơquan nhà nước có thẩm quyền ban hành

4.2 Lập kế hoạch định giá:

Bao gồm số lượng công việc phải hoàn thành, thời gian thực hiện côngviệc đó, trình tự thực hiện công việc…Sau cùng là lập đề cương báo cáokết quả định giá

4.3 Khảo sát hiện trường và thu nhập thông tin về bất động sản

- Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường để có được số liệu,thông tin, hình ảnh (toàn cảnh, chi tiết)

- Thu thập thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhậpcác thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động tháingười mua- bán tiềm năng, thông tin về tính pháp lí của bất động sản.Thông tin về những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tácđộng đến giá trị bất động sản cần định giá

Tất cả những thông tin trên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo đinhgiá để chứng minh tính xác thực và đảm bảo độ chính xác của thông tin.

4.4 Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản

Dựa trên loại bất động sản và hệ thống thông tin thu thập được địnhgiá viên lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ sốgiá trị của bất động sản Có thể có nhiều phương pháp được dùng để địnhgiá bất động sản mục tiêu, trong báo cáo định giá cần phải nêu rõ phươngpháp nào là căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm trachéo từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá

4.5 Lập báo cáo định giá

Báo cáo định giá được hoàn tất để nộp lên bộ phận phê duyệt, là sự thểhiện hữu hình công việc của người định giá, chứa đựng tất cả những số liệuđược xem xét và phân tích, các phương pháp áp dụng và những nguyênnhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng Các báo cáo có thể là đầy đủ,tóm tắt hoặc báo cáo có giới hạn

5 Quản lí và xử lí bất động sản thế chấp

5.1 Quản lí bất động sản thế chấp

* Sự cần thiết phải quản lí bất động sản thế chấp

Hoạt động quản lí bất động sản thế chấp là hoạt động không thể thiếutrong quá trình cho vay thế chấp Việc quản lí bất động sản thế chấp là đểngăn chặn sự mất mát, sự giảm giá hay những nhân tố khác làm giảm giátrị của tài sản thế chấp Việc quản lí bất động sản thế chấp ngoài bản thânngân hàng trực tiếp thực hiện còn có các cơ quan nhà nước có thẩm quyềnnhư: Ủy ban nhân dân phường nơi có tài sản thế chấp và sở Địa chính- Nhàđất, sự phối hợp giữa các cơ quan này nhằm ngăn ngừa bên thế chấpchuyển nhượng hay thực hiện các quyền khác với tài sản trong thời gian thếchấp Ngân hàng cũng phải kiểm tra, giám sát việc thực hiện các cam kếtcủa bên thế chấp khi vay vốn về tình hình sử dụng, quản lí bất động sản thếchấp, để phát hiện kịp thời những vi phạm và có biện pháp xử lí kịp thời

* Hình thức xử lí bất động sản thế chấp

Theo quy định của các văn bản pháp luật như: Nghị định178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay củacác tổ chức tín dụng, thông tư số 06/2000/TT-NHNN ngày 4/4/2000, nghịđịnh 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của chính phủ về đăng kí giao dịchbảo đảm, nghị định số 165/1999/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện một số giảipháp và bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng…thì việc quản lí bấtđộng sản thế chấp bao gồm những việc sau đây:

Tổ chức tín dụng giữ giấy tờ sở hữu của tài sản, giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, đăng kí thế chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

và việc kiểm tra trong thời gian thế chấp, bảo hiểm tài sản thế chấp

Kiểm tra tính pháp lí của tài sản thế chấp và giữ giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cũng như các giấy tờ tài sản khác.Đây là việc làm hết sức cần thiết, giúp ngăn chặn được các hành vi như:chuyển, nhượng, cho, tặng… tài sản thế chấp trong thời gian thế chấp,tránh những vấn đề phát sinh trong trường hợp xử lí bất động sản thế chấp.Đăng kí thế chấp tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Ủy bannhân dân cấp xã, Sở địa chính…Mục đích của việc đăng kí thế chấp là để

bổ sung cho việc giữ tài sản thế chấp của tổ chức tín dụng trong trường hợpngười thế chấp cố tình không giữ đúng những điều đã cam kết với tổ chứctín dụng trong hợp đồng thế chấp Khi có đăng ký thế chấp tại Uỷ ban nhândân phường thì Uỷ ban nhân dân phường sẽ quản lý và thông báo kịp thờicho tổ chức tín dụng để giải quyết, ngăn chặn những vi phạm của người thếchấp tài sản

Trong thời gian thế chấp, tổ chức tín dụng còn cần phải tổ chức kiểmtra, giám sát tình hình sử dụng bất động sản Việc kiểm tra bao gồm kiểmtra định kỳ và kiểm tra đột xuất Tổ chức tín dụng thực hiện kiểm tra cácvấn đề như tình hình bất động sản thế chấp, tình hình sản xuất kinh doanh,tiêu thụ sản phẩm, sử dụng vốn vay… của người đi vay

5.2 Xử lí bất động sản thế chấp

* Sự cần thiết phải xử lí bất động sản thế chấp

Nếu đến hạn mà bên đi vay không trả được nợ hoặc đã gia hạn mà bênvay vẫn không thực hiện việc trả nợ, hoặc không còn con đường nào giảiquyết tốt hơn, thì tổ chức tín dụng buộc phải tiến hành xử lý bất động sảnthế chấp để thu hồi vốn Đây là công việc mà cả người đi vay và tổ chức tíndụng đều không mong muốn Việc xử lý một bất động sản thế chấp thườngliên quan đến nhiều cơ quan, nhiều cá nhân, nếu một bên nào đó khôngthiện chí thì việc xử lý sẽ mất rất nhiền thời gian, tốn kém cả về vật chấtlẫn tinh thần

* Phương thức xử lí bất động sản thế chấp

- Bán bất động sản thế chấp ( trừ trường hợp quyền sử dụng đất và bấtđộng sản mà pháp luật quy định phải được bán tại tổ chức bán đấu giáchuyên trách)

-Ngân hàng nhận chính bất động sản thế chấp để thay thế cho việcthực hiện nghĩa vụ bảo đảm

- Ngân hàng nhận trực tiếp các khoản tiền hoặc tài sản bên thứ batrong trường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc bán tài sản -> trả nợcho khách hàng vay

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY

TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK

I- Khái quát tình hình hoạt động của ngân hàng Techcombank

1 Lịch sử hình thành và phát triển của ngân hàng Techcombank

Ngân hàng Techcombank thành lập ngày 27 tháng 9 năm 1993 Ngânhàng thương Techcombank là một trong những ngân hàng thương mại cổphần đầu tiên của Việt Nam, được thành lập trong bối cảnh đất nước đangchuyển dần sang nền kinh tế thị trường với số vốn điều lệ 20 tỷ USD trụ sởchính đầu tiên khi đó đặt tại 24 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội

Năm 2007 tổng tài sản ngân hàng đạt mức 2.5 tỷ USD trở thành ngânhàng có mạng lưới giao dịch lớn thứ hai trong số các ngân hàng thương mại

cổ phần với gần 130 chi nhánh và phòng giao dịch tại thời điểm cuối năm

2007 Đây cũng là năm có sự chuyển biến sâu sắc về mặt cơ cấu với việchình thành khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp, thành lập khối quản lítín dụng và quản trị rủi ro, hoàn thiện cơ cấu khối dịch vụ ngân hàng và tàichính cá nhân Năm 2007 là năm phát triển dịch vụ thẻ với tổng số lượngphát hành đạt trên 200000 thẻ các loại, là ngân hàng Việt Nam đầu tiên vàduy nhất được Financial Insights công nhận thành tựu về ứng dụng côngnghệ đi đầu trong giải pháp phát triển thị trường Năm 2008 tăng vốn điều

lệ đạt mức 3.165 tỷ, triển khai hệ thống máy gửi tiền tự động ATM, triểnkhai hàng loạt các dự án hiện đại hóa công nghệ như: nâng cấp hệ thốngphần mềm ngân hàng lõi lên phiên bản T24.R7, là thành viên của 2 liênminh thẻ lớn nhất Smartlink và Banknet, kết nối hệ thống ATM với đối tácchiến lược HSBC, triển khai sổ Dịch vụ khách hàng miễn phí (hỗ trợ 24/7)

Nhân viên trong hệ thống ngân hàng Techcombank có trình độ cao, chuyênnghiệp bởi Techcombank nhận thấy tầm quan trọng của nhân sự trong vaitrò nòng cốt tạo nên sức mạnh của ngân hàng nên Techcombank luôn quantâm đến vấn đề quản trị nhân sự.

2 Chức năng và nhiệm vụ

Ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Việt Nam Techcombank làngân hàng thương mại đô thị đa năng ở Việt Nam, cung cấp sản phẩm tàichính đồng bộ, đa dạng và có tính cạnh tranh cao cho dân cư và doanhnghiệp nhằm các mục đích thỏa mãn khách hàng tạo giá trị gia tăng cho cổđông, lợi ích & phát triển nhân viên và đóng góp vào sự phát triển của cộngđồng

- Các dịch vụ thanh toán trong nước như chuyển tiền đến, chuyển tiền

đi bằng tiền mặt, séc, ủy nhiệm chi Khách hàng có thể giao dịch tại ngân

hàng hoặc gửi yêu cầu trực tiếp qua mạng Telebank (kết nối trực tiếp giữangân hàng và khách hàng) hoặc mạng internet

- Các dịch vụ thanh toán quốc tế như chuyển tiền, nhờ thu, thư tíndụng

- Các dịch vụ ngoại hối như mua bán ngoại tệ giao ngay, mua bánngoại tệ kì hạn, hoán đổi ngoại tệ, giao dịch quyền chọn ngoại tệ

- Các dịch vụ ngân hàng khác như như hợp đồng tiền gửi có kì hạn,bảo quản tài sản, dịch vụ chi trả lương qua tài khoản, dịch vụ quản lí tiềnmặt tại chỗ, dịch vụ quản lí tài khoản tiền của nhà đầu tư chứng khoán

Ủy ban tín dụng

Tổng giám đốc

Ủy ban quản lý rủi ro

Ban chỉ đạo

IT

Khèi dÞch

vô ng©n hµng tµi chÝnh c¸

nh©n

TTqu¶n lý nguån vèn

&giao dÞch trªn TTTC

Khãi qu¶n trÞ nh©n lùc lý tÝn dông Khèi qu¶n

&qu¶n trÞ

rñi ro

TT øng dông &pt SP dÞch vô CN ng©n hµng

Khèi ph¸p chÕ vµ kiÓm so¸t tu©n thñ

Khèi vËn hµnh tham m uKhèi

-phòng KD

và GD tiền

tệ ngoại hối -phòng QL đầu tư tài chính -phòng GD

TT hàng hóa -ban phát triển sản phẩm

-phòng thẩm định các dự

án trung và dài hạn -phòng QT rủi ro TD -phòng quản trị rủi ro TT -phòng thẩm định miền Bắc, Trung, Nam -phòng ĐG TSan

-phòng bảo mật thông tin -phòng HT

và phát triển

hệ thống -phòng CN thẻ và NH điện tử -phòng hạ tầng truyền thông -ban IT miền Trung, Nam

-phòng pháp chế

và KS tuân thủ -ban xử

lí nợ và khai thác Tsan thu nợ -phòng

KS nội bộ

-TT thanh toán -TT kiểm soát tín dụng

và hỗ trợ KD -TT dịch vụ KH

-phòng kho quỹ -phòng QL đầu tư xây dựng -văn phòng -phòng QL chất dựng

Ủy ban quản lý tài sản nợ&có

-phòng tiếp thị,

PT sản phẩm và chăm sóc KH -phòng

KH tổng hợp -phòng

TC kế toán -ban dự

án PT hệ thống QTTT Ủy ban đầu tư chiến lược

(Nguồn : Báo cáo thường niên Techcombank 2007)

4 Giới thiệu phòng định giá bất động sản tại ngân hàng Techcombank

Hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung và định giá bất động sảnnói riêng là hoạt động quan trọng của ngân hàng Techcombank Ngân hàng

có một bộ phận chuyên về định giá là phòng định giá

Phòng định giá tài sản bảo đảm được thành lập năm 2006 ban đầu chỉđơn giản là tổ định giá tài sản bảo đảm tại Hà Nội và thành phố Hồ ChíMinh nằm trong phòng (ban) thẩm định Quản lý rủi ro tín dụng nhưng chứcnăng nhiệm vụ, nguyên tắc hoạt động tuân thủ theo quy định của tổ địnhgiá TSBĐ thuộc khối doanh nghiệp Các tổ định giá có trách nhiệm gửibáo cáo về hoạt động và thị trường cho phòng thẩm định và Quản lí RRTDHO

Mục tiêu thành lập tổ định giá TSBĐ thuộc Phòng thẩm định vàQLRRTD- khối quản lí khách hàng doanh nghiệp tại khu vực miền Bắc và

Tổ định giá TSBĐ thuộc chi nhánh TP HCM

Hiện bất động sản đang chiếm tỷ trọng lớn trong giá trị tài sản đảmbảo của Techcombank (khoảng 40%) và chủ yếu là bất động sản tại Hà Nội

và thành phố Hồ Chí Minh => nếu có một hệ thống định giá bất động sảntốt, đảm bảo khách quan và phù hợp với giá trị thị trường thì sẽ góp phầncủng cố chất lượng tài sản đảm bảo của Techcombank, đồng thời có thểxây dựng chính sách định giá BĐS đủ cạnh tranh với các tổ chức tín dụngkhác

Việc thành lập tổ định giá tài sản là bất động sản và máy móc thiết bịnhằm đạt được các mục tiêu sau:

- Sự khách quan hơn nữa về việc định giá tài sản bảo đảm

- Hiệu quả về chi phí hoạt động do công việc thưch hiện tập trung vàchuyên trách

- Mức độ chính xác cao hơn sẽ tích lũy được kinh nghiệm và kiếnthức do chuyên môn hóa, tập trung thông tin

- Đối với bất động sản, việc tạo ra đầu mối sẽ đồng thời với việc tậptrung nghiên cứu và theo dõi sát sao về biến động của thị trường bất độngsản nói chung, đóng góp vào việc xây dựng chính sách kinh doanh và chínhsách tín dụng của Techcombank.

Ngoài địa bàn tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, các tài sản có giátrị từ 1 tỷ đồng trở lên tại các tỉnh Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, VũngTàu, Bình Dương, Đồng Nai (và các chi nhánh được thành lập) đều phảiqua Tổ định giá

Các hoạt động định giá tài sản đảm bảo còn lại sẽ được thực hiện nhưhiện nay tại các chi nhánh do việc định giá đơn giản

Về nhân sự của phòng định giá: trong giai đoạn ban đầu nhân sự củaphòng bao gồm 1 trưởng phòng phụ trách, bộ phận thẩm định có 8 chuyênviên định giá Cho đến nay phòng định giá có 3 phó phòng, 18 chuyên viênđịnh giá, 1 kiểm soát viên định giá Phòng định giá đang có kế hoạch trongtương lai gần mở rộng quy mô, số lượng chuyên viên định giá, ngày càngvững vàng về chuyên môn

II Quy trình cho vay thế chấp bằng bất động sản là nhà ở tại Techcombank

Ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Việt Nam Techcombank làmột trong những ngân hàng hàng đầu Việt Nam về định giá bất động sảnthế chấp Để có được những thành công nhất định trong lĩnh vực định giábất động sản ngân hàng đã có quy trình định giá tương đối hoàn hảo Nhìnchung, trong quy trình định giá bất động sản thế chấp nhà ở có những điểmtương tự như định giá bất động sản nói chung Dưới đây, chúng ta sẽ đi vàoxem xét quy trình cho vay thế chấp bằng bất động sản nhà ở

1 Tiếp nhận hồ sơ định giá bất động sản nhà ở

1.1 Tiếp nhận hồ sơ khách hàng

Chuyên viên khách hàng tiếp nhận hồ sơ bất động sản thế chấp là nhà

ở từ khách hàng và kiểm tra hồ sơ Nhà ở đem thế chấp phải có đầy đủ hồ

sơ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của chủ tài sản đốivới nhà ở đó hoặc các giấy tờ khác chứng minh tính chân thực, hợp lệ củanhà ở Trường hợp bất động sản nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất thì khách hàng phải nộp giấy tờ như quyết định giao đất,hợp đồng thuê đất, giấy nộp tiền sử dụng đất.

Trong định giá bất động sản nhà ở, thông thường cần định giá quyền

sử dụng đất, điều này được quy định trong Nghị định số 178/1999/NĐ-CP

về bảo đảm tiền vay và quyết định của Tổng giám đốc ngân hàngTechcombank, Techcombank quy định điều kiện thế chấp giá trị quyền sửdụng đất như sau:

- Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất ở; đất chuyên dùng;đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từngười khác hoặc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sửdụng đất hoặc tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó không dongân sách Nhà nước cấp; đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc được Nhà nước giao cóthu tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác địnhtheo giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươngban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp

- Đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiềnthuê đất cho cả thời gian thuê; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế thuê

đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đó không do ngânsách Nhà nước cấp; đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trảtiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất

là 5 năm; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đấtcho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm vàtiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp, thì giá trị quyền sửdụng đất thế chấp gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê

đất (nếu có) và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất

đã trả cho thời gian đã sử dụng;

- Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật Đầu tưnước ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắnliền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư xây dựng trên đất đó, thìgiá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trảcho Nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng;

- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sửdụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrồng thuỷ sản, làm muối; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ giađình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đã trả tiền thuê đấtcho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm, thì giátrị tài sản thế chấp không tính giá trị quyền sử dụng đất;

- Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đấtđược miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền

sử dụng đất thế chấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn,giảm

- Việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắnliền, thì giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bao gồm giá trị quyền sử dụng đất

và giá trị tài sản gắn liền với đất

- Giấy tờ gốc liên quan đến bất động sản nhà ở do Techcombanknắm giữ đề phòng trường hợp khách hàng bán, cho, tặng…Trường hợp bấtđộng sản nhà ở không đủ giấy tờ, hồ sơ thì chuyên viên khách hàng từ chốinhận tài sản bảo đảm là bất động sản nhà ở của khách hàng

- Nội dung kiểm tra hồ sơ bất động sản nhà ở được quy định chi tiếttrong các hướng dẫn nhận tài sản bảo đảm của Tổng giám đốc kèm theoquy trình này

1.2 Kiểm tra và xét duyệt trước khi cho vay

* Kiểm tra trước khi cho vay

Là hoạt động không thể thiếu trong quy trình tín dụng tại Techcombanknói riêng cũng như bất kì ngân hàng nào Việc kiểm tra trước khi cho vay giúpxác định mức độ chính xác của thông tin, giấy tờ khách hàng cung cấp, nhu cầuvay vốn và mục đích sử dụng vốn của khách hàng có phù hợp hay khôngthông qua đó đánh giá khả năng hoàn trả vốn vay của khách hàng

Bên cạnh việc kiểm tra những giấy tờ cần thiết tối thiểu như giấychứng nhận quyền sử dụng đất, giấy quyền sở hữu nhà, các giấy tờ khácliên quan đến bất động sản thế chấp, Techcombank sẽ tiến hành kiểm tracác giấy tờ tùy thuộc tùy điều kiện khác nhau

*Tùy thuộc vào đối tượng khách hàng:

- Nếu khách hàng là hộ gia đình, cá nhân phải có sổ hộ khẩu, chứngminh thư nhân dân, giấy phép đăng kí kinh doanh (nếu có)

- Nếu khách hàng là tổ chức kinh tế thì phải có các giấy tờ như: quyếtđịnh thành lập, quyết định bổ nhiệm hoặc chuẩn y danh sách hội đồng quảntrị, tổng giám đốc (giám đốc), kế toán trưởng, giấy phép hoặc giấy chứngnhận kinh doanh, con dấu, tài khoản và các giấy tờ liên quan khác

*Tùy thuộc vào thời hạn vay vốn:

- Đối với vay ngắn hạn phải có phương án vay vốn, phương án trả nợlãi và gốc

- Đối với vay trung hạn và dài hạn phải có phương án sản xuất kinhdoanh, dự án đầu tư khả thi đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, các giấy

tờ liên quan đến mục đích sử dụng vốn vay

Trong bất cứ phương án sản xuât kinh doanh, dự án đầu tư nào cũngcần thẩm định tính khả thi của nó thông qua các chỉ tiêu như:

- Khả năng sinh lời của dự án, cơ cấu vốn đầu tư…

- Khả năng tài chính của dự án (tỷ lệ thanh khoản, tỷ lệ sinh lời củacông ty, năng lực đi vay, hệ số tự tài trợ, tình hình vay vốn, bảo lãnh, công

Tiến hành thực tiễn khảo sát trực tiếp đối với bất động sản nhà ở đemthế chấp Khi đến kiểm tra chuyên viên định giá phải báo trước cho kháchhàng và khi điều tra thu thập thông tin thì ngoài những thông tin lấy từkhách hàng, chuyên viên khách hàng phải thu thập từ Ủy ban nhân dânphường, dân cư khu vực địa phương……để đánh giá mức độ trung thực vềnhững thông tin do khách hàng cung cấp.

* Xét duyệt trước khi cho vay

Tất cả quá trình kiểm tra trên sẽ có giá trị khi thông qua các bước xétduyệt Trong quá trình xét duyệt được thông qua các cấp xét duyệt nhận tàisản bảo đảm nhà ở:

Các cấp có thẩm quyền xét duyệt nhận tài sản bảo đảm trong hệ thốngTechcombank bao gồm:

- Ban tổng giám đốc, hội đồng tín dụng Hội sở

- Các cấp được tổng giám đốc ủy quyền bao gồm: Hội đồng tín dụngchi nhánh, Ban giám đốc chi nhánh, Ban giám đốc TTKD H.O, trưởngphòng giao dịch, trường phòng kinh doanh nếu có ủy quyền của Tổng giámđốc

- Trong trường hợp cấp được Tổng giám đốc ủy quyền thực hiện việcxét duyệt nhận tài sản làm đảm bảo, cấp xét duyệt này chỉ được quyền phêduyệt nhận tài sản của khách hàng làm TSĐB khi giá trị giao dịch tương

ứng nằm trong phạm vi các mức phán quyết mà Tổng giám đốc đã quyđịnh trong các quyết định ủy quyền, tài sản đáp ứng đủ các điều kiện theoquy định tại các hướng dẫn kèm theo quy trình này và giá trị TSĐB đủ đểđảm bảo cho giao dịch khách hàng cần thực hiện.

1.3 Hoàn thiện thủ tục nhận thế chấp và kí kết hợp đồng thế chấp bất động sản nhà ở

*Sau khi đã hoàn tất việc kiểm tra trước khi cho vay, chuyên viên định

giá được giao nhiệm vụ hướng dẫn khách hàng làm hồ sơ thế chấp bất độngsản nhà ở (đơn đề nghị thế chấp nhà đất, kế hoạch sản xuất kinh doanh hay

dự án đầu tư cần vay vốn, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, sở hữu bấtđộng sản thế chấp, hợp đồng thế chấp có chứng nhận của công chứng, xácnhận đăng ký thế chấp…)

* Soạn thảo hợp đồng thế chấp bất động sản nhà ở

Ban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh thực hiện soạn thảo hợp đồngTSĐB nói chung, hợp đồng thế chấp bất động sản nhà ở nói riêng, kiểmsoát nội dung hợp đồng TSĐB và kí nháy vào phần cuối từng trang tài liệu(Các đơn vị chưa có Ban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh sẽ do chuyên viênkhách hàng thực hiện) Ban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh chuyển lại cáchợp đồng, văn bản cho chuyên viên định giá Tất cả các hợp đồng TSĐBđược soạn thảo theo mẫu của Techcombank

- Chuyên viên định giá chuyển hợp đồng thế chấp bất động sản nhà ởcho khách hàng và bên bảo lãnh (nếu có) để thực hiện kí kết hợp đồng thếchấp nhà ở và các văn bản khác

* Kí kết hợp đồng thế chấp bất động sản nhà ở

Sau khi hợp đồng thế chấp bất động sản nhà ở đã được lãnh đạo phòngđịnh giá kí kiểm soát, chuyên viên định giá chuyển hợp đồng lên các cấp cóthẩm quyền (đại diện theo ủy quyền của Tổng giám đốc) để kí kết hợpđồng Đại diện theo ủy quyền của Tổng giám đốc bao gồm:

- Giám đốc/ Phó giám đốc chi nhánh, giám đốc/ Phó giám đốc TTKD

hội sở

- Trưởng phòng kinh doanh/ trưởng phòng giao dịch nếu có ủy quyềncủa Tổng giám đốc

Hợp đồng thế chấp bất động sản bao gồm các khoản mục chính sau :

- Mô tả về bất động sản thế chấp như: Số thửa đất, Số ghi trên tờ bản

đồ, diện tích, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng, công trình trên đất,những hạn chế về quyền sử dụng đất nếu có

- Giá trị của bất động sản thế chấp Việc xác định giá trị của bất độngsản thế chấp do Phòng định giá của Techcombank thực hiện Giá trị của bấtđộng sản thế chấp bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị của côngtrình trên đất

- Nghĩa vụ và quyền lợi của các bên

- Hình thức xử lý tài sản thế chấp nếu khách hàng không thực hiệnhoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ

- Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng

- Cam đoan của các bên

- Xác nhận của cơ quan công chứng

* Kiểm soát: Sau khi khách hàng và bên bảo lãnh (nếu có) đã kí hợp

đồng TSĐB và chuyển lại cho chuyên viên khách hàng , lãnh đạo phòngđịnh giá thực hiện kiểm soát lại nội dung hợp đồng thế chấp bất động sảnnhà ở, đảm bảo hợp đồng được soạn thảo đầy đủ nội dung, chặt chẽ về mặtpháp lí và tuân thủ theo đúng nội dung phê duyệt, khi đã thống nhất lãnhđạo phòng định giá thực hiện kí nháy vào hợp đồng