đề thi luật kinh doanh bất động sản

ĐỀ THI PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ 1 Phần 1: Bài tập 5 điểm Công ty cổ phần H có chức năng kinh doanh bất động sản được UBND thành phố HCM cho phép thực hiện dự án

ĐỀ THI PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ 1

Phần 1: Bài tập 5 điểm

Công ty cổ phần H có chức năng kinh doanh bất động sản được UBND thành phố HCM cho phép thực hiện dự án xây dựng khu nhà ở để bán tại Quận 2 Sau khi được nghiệm thu hoàn thành xong phần móng và nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, CTCP H

đã ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với các cá nhân Theo thỏa thuận trong hợp đồng, cá nhân mua nhà sẽ thanh toán lần đầu là 95% giá trị hợp đồng cho CTCP H khi hai bên ký hợp đồng mua bán nhà ở, 5% giá trị hợp đồng còn lại bên mua nhà sẽ thành toán cho CTCP H khi công

ty này làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, QSH nhà

ờ và tài sản khác cho bên mua

Hỏi

a. Thỏa thuận trên có phù hợp với qui định của pháp luật không? Tại sao? Việc bán nhà của CTCP H có phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản hay không

b. Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với CTCP H, các cá nhân có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hỉnh thành trong tương lai cho các chủ thể khác hay không? Giả sử các

cá nhân được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có cần phải được công chứng không?

HƯỚNG DẪN

a. Thỏa thuận trên là hoàn toàn không phù hợp Bởi vấn đề thanh toán trước 95% giá trị HĐ khi mua nhà ở hình thành trong tương lai khi CTCP H bàn giao nhà cho bên mua nhưng bên mua chưa được cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thỏa thuận hợp lý là tối đa lần đầu không quá 30%, các lần sau đó nhưng có tổng không quá 70% giá trị HĐ

Điều 57 LKDBĐS

Luật cũ bắt buộc còn luật mới thì không bắt buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản

b. Điều 59.1 LKDBĐS 2014, được phép chuyển nhượng khi bên chuyển

nhượng chưa làm hồ sơ đề nghị cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tới cơ quan có thẩm quyền

c. Phải công chứng, căn cứ Điều 17.2 LKDBDS

Phần 2: Giao dịch dân sự về nhà ở

Câu 1: Lý thuyết: trả lời đúng sai giải thích ngắn gon

Giao dịch nhà ở bao gồm các giao dịch có nội dung chuyển quyền sở hữu,

sử dụng, chiếm hữu tài sản, kể cả thừa kế bất động sản, nhà ở

Câu 2: bài tập

A là người Việt nam đang định cư ở Mỹ, A muốn có 1 căn nhà ở Việt nam

để khi về thăm Việt nam thì có chỗ ở, cũng để làm nơi thờ phụng tổ tiên

DO A chưa đủ điều kiện để được hưởng quyền sở hữu nhà ở tại VN, nên A

có gửi tiền về nhờ người anh em rể ở VN mua nhà và đứng tên giùm Qua email và qua thư chuyển tiền thể hiện A gửi về VN 500000 USD để nhờ B mua giùm 1 ngôi nhà tại tp HCM

Sau khi được đứng tên, được cấp GCNQSH nhà, B đã đem ngôi nhà này thế chấp cho ngân hàng BIDV để vay số tiền 2 tỷ đồng biết được việc trên

A đã khởi tố B ra tòa để đòi lại nhà, nhưng B và ngân hàng BIDV đều phản đối

a. Nếu tại thời điểm tranh chấp, A đủ điều kiện được hưởng quyền sở hữu nhà ở tại VN thì tranh chấp trên được giải quyết như thế nào? Giải thích, nêu căn cứ

b. Nếu tại thời điểm tranh chấp, A không đủ điều kiện được hưởng quyền

sở hữu nhà ở tại VN thì tranh chấp trên được giải quyết như thế nào? Giải thích, nêu căn cứ

………

……

ĐÊ 2:

Câu 1: các nhận định sau đây đúng hay sai, giải thích, nêu cơ sở pháp lý

1. Yêu cầu về năng lực tài chính của DN kinh doanh hàng hóa bất động sản chỉ đựơc thể hiện thông qua qui định về vốn pháp định

2. Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại VN thông qua mua nhà ở trong các dự án kinh doanh nhà ở của DN kinh doanh bất động sản

3. Hợp đồng trong kinh doanh hàng hóa bất động sản của các chủ thể không phải là DN có chức năng kinh doanh bất động sản luôn phải được công chứng, chứng thực theo qui định của pháp luật

4. Việc quản lý, vận hành nhà chung cư sẽ do đơn vị xây dựng nhà chung cư thực hiện

5. Chương trình đào tạo chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản sẽ

do đơn vị tổ chức giảng dạy quyết định

Câu 2: so sánh phạm vi kinh doanh hàng hóa bất động sản của

DN trong nước với DN có vốn đầu tư nước ngoài

………

……

ĐỀ 3

Câu 1: phân biệt hình thức huy động vốn thông qua hình thức ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư với các tổ chức, cá nhân

để đầu tư xây dựng nhhaf ở với hình thức huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại VN thông qua hình thức ký hợp đồng mua ban nhà ở hình thành trong tương lai

Câu 2:

Công ty cổ phần X là tổ chức kinh tế trong nước có chức năng kinh doanh bất động sản được cơ quan có thẩm quyền cho phép thực hiện

dự án đầu tư xây dựng căn hộ để bán quy mô 480 căn hộ

Sau kh dự án được phê duyệt và xây dựng xong phần móng, công ty

X đã bán cho công ty cổ phần Y là tổ chức kinh tế trong nước 240 căn hộ và tiến hành huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng hợp tác đầu tư và thỏa thuận phân chia cho khách hàng 120 căn hộ, 120 căn hộ còn lại công ty X bán cho khách hàng có nhu cầu về nhà ở hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Hỏi:

a. Việc huy động vốn theo các hình thức trên của công ty X có phù hợp với qui định của pháp luật không? Tại sao

b. Giả sử việc bán căn hộ cho công ty là được phép Sau khi ký hợp đồng mua bán với công ty X, công ty Y có thể bán căn hộ cho các cá nhân khác không? Tại sao?

c. Trường hợp công ty Y được bán nhà cho các cá nhân khác thì việc thực hiện bán nhà của công ty X và công ty Y cho khách hàng là cá nhân có gì khác nhau hay khoonh? Tại sao?

………

ĐỀ 4

Câu 1: những nhận đinh sau đây, hành vi nào được thực hiện phù hợp với qui định pháp luật, hành vi nào không phù hợp với qui định pháp luật? tại sao?

1, CTCP xây dựng K là tổ chức kinh tế trong nước mua 10 căn

hộ cao cấp trong dự án xây dựng nhà ở để bán của CTCP bất động sản để bán lại

2 DN P là DN có vốn đầu tư nước ngoài thuê 1000m2 nhà xưởng gắn liền với quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế trong nước có chức năng kinh doanh bất động sản

3 DN Q là tổ chức kinh tế trong nước, có chức năng kinh doanh bất động sản, đã ký kết hợp đồng mua nhà xưởng mà DN Q đang xây dựng với CTCP Q

4 sàn giao dịch bất động sản J từ chối cấp GCN bất động sản đã được giao dịch qua sản giao dịch bất động sản đối với căn nhà

mà bà H đã mua từ bà P do sàn giao dịch bất động sản J làm môi giới với lý do bà P là cá nhân bán nhà không có chức năng kinh doanh bất động sản

Câu 5: sàn giao dịch bất động sản F yêu cầu khách hàng mua nhà

ở của CTCP bất động sản R nộp chi phí giao dịch qua sàn cho mỗi căn hộ là 2 triệu đồng.(sàn giao dịch bất động sản F được công ty cổ phần bất động sản R ký hợp đồng ủy quyền bán căn hộ)

6. Sở xây dựng tỉnh H từ chối cấp giấy chứng chỉ hành nghề môi giới cho chị K với lý do chị K đã được cấp chứng chỉ định giá bất động sản

Câu 2:

CTCP kinh doanh và phát triển nhà ở An Phước được UBND tỉnh N chấp thuận đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng khu dân cư trên địa bàn tỉnh N với quy mô sử dụng đất là 25 hecta gồm 1200 căn nhà bao gồm nhà chung cư, nhà riêng lẻ, biệt thự

Sau khi dự án đã được UBND tỉnh N phê duyệt đồng thời đã thực hiện giải phóng xong mặt bằng

Công ty An Phước huy động vốn bằng cách ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với công ty TNHH Phú Quý để đầu tư thực hiện dự án

Hỏi

a. Việc công ty An Phước ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với công ty TNHH Phú Quý có phù hợp với luật không? Tại sao?

b. Giả sử công ty An Phước ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với CT THNN Phú Quý là hợp pháp

trong hợp đồng hợp tác kinh doanh, hai bên thỏa thuận công ty TNHH Phú Quý sẽ được chia 240 căn nhà trong tổng số nhà của dự

án Sau khi dự án được xây dựng xong toàn bộ phần móng Công ty TNHH Phú Quý ký hợp đồng mua bán nhà với khách hàng theo hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Hỏi hành vi này có phù hợp với qui định của pháp luật không? Tại sao?

………

ĐỀ 5:

Câu 1: Nhận định sau đây đúng hay sai? Tại sao?

1. Cung bất động sản trong thị trường bất động sản có thể bao gồm

cả những bất động sản hình thành trong tương lai

2. Mọi trường hợp kinh doanh hàng hóa bất động sản đều phải có vốn pháp định ít nhất là 20 tỷ đồng

3. DN có vốn đầu tư nước ngoài cũng được nhận chuyển nhượng

dự án đầu tư bất động sản

4. Giá cả bất động sản trong giao dịch kinh doanh bất động sản do các bên tham gia giao dịch thỏa thuận

Câu 2: Công ty cổ phần X (tổ chức kinh tế trong nước có chức năng kinh doanh bất động sản) là chủ đầu tư dự án chung cư cao tầng để bán tại P.Linh Trung, Q Thủ Đức, TP HCM Hỏi

a. Ai có thể là khách hàng của công ty X? Các khách hàng này có thể mua bao nhiêu nhà trong dự án này? (Nêu rõ cơ sở pháp lý)

b. Sau khi hoàn thành phần móng của dự án Công ty X đã ký hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai Việc làm này có phù hợp với qui định của pháp luật không? Tại sao?

c. Công ty X có được thế chấp dự án nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn thực hiện dự án không? Tại sao?

d. Có một DN có vốn đầu tư nước ngoài khác muốn mua một số căn hộ trong dự án trên của công ty X để bán và cho thuê Mong muốn này có được pháp luật cho phép hay không? Tại sao?

………

………

ĐỀ 6:

I Nhận định đúng/sai Giải thích:

1.Chi phí dịch vụ khi sử dụng nhà chung cư không được cao hơn mức giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh quy định

2.Sau khi xâu dựng xong phần móng và đáp ứng các điều kiện luật định, chủ đầu tư được ký hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai cho mọi chủ thể có nhu cầu về nhà ở

3.Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở với số lượng nhà ở trong mỗi dự

án nhà ở thương mại trên địa bàn một tỉnh

4.Hợp đồng mua bán nhà ở mà một bên là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản

5.Tại thời điểm sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư, bên mua được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đó cho chủ thể khác đủ điều kiện mua nhà ở

II Bài tập:

Những hành vi sau đây có phù hợp với quy định của pháp luật không? Giải thích tại sao?

1.Công ty A (100% vốn nước ngoài) mua lại toàn bộ căn hộ từ tầng

3 đến tầng 5 trong một dự án khu căn hộ do công ty B (một doanh nhgiệp trong nước) đã đầu tư xây dựng xong để cho thuê căn hộ

2.Sau khi nhận ủy quyền bán căn hộ từ một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản X thuê các các nhân

A, B, C để môi giới, tìm kiếm khách hàng mua căn hộ

………

………

ĐỀ 7

Câu 1: Nhận định đúng sai, giải thích ngắn gọn

a. Giá cả bất động sản chỉ chịu sự quyết định của chi phí đầu tư tạo lập bất động sản

→ nhận định: sai

Cơ sở pháp lý: điều 15 luật KDBĐS 2015

Giải thích: giá cả BĐS do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng, mà không cần phải xét đến yếu tố chi phí đầu tư tạo lập ra bđs

b. Mọi tổ chức, cá nhân đều được thành lập sàn giao dịch bất động sản để kinh doanh

Nhận định: sai

Cơ sở pháp lý: điều 69 Luật kinh doanh bất động sản

Giải thích: để thành lập một sàn giao dịch bds nhằm mục đích kinh doanh bds, thì các tổ chức, cá nhân phải thành lập DN, trong đó có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề bds; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bds

c. Cán bộ, công chức không được phép tham gia vào các hoạt động kinh doanh bds

Nhận định: sai

Cơ sở pháp lý: điều 10 LKDBĐS 2015

Giải thích: cán bộ, công chức được xem là một cá nhân khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản, do đó, nếu với vai trò là cá nhân tham gia việc mua, bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê theo quy mô nhỏ, không thường xuyên thì có thể tham gia vào các hoạt động kinh doanh bất động sản theo Điều 10, điều 11 luật KDBĐS 2015

d. Người mua nhà ở thuộc dự án đầu tư kinh doanh nhà ở của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở trong thời gian thực hiện dự án

e. DN hoặc HTX tham gia hoạt động kinh doanh bds bắt buộc phải

có vốn pháp định

Nhận định: sai

Cơ sở pháp lý: điều 10.2 luật KDBĐS 2015

Giải thích: đối với DN hoặc HTX tham gia hoạt động kinh doanh bds quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập DN nên không đăt ra vấn đề về vốn pháp định, nhưng vẫn phải kê khai thuế theo qui định của pháp luật

f. Hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc dự án phát triển nhà ở phải thông qua sàn giao dịch bất động sản

Nhận định: sai

Cơ sở pháp lý: điều 3.6, điều 70 luật KDBĐS 2015

Giải thích: sàn giao dịch bất động sản hoạt động trên nguyên tắc

là trung gian giữa người bán và người mau nên không nhất thiêt phải bắt buộc đưa lên sàn trong các hoạt động nêu trên

g. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phảo có chứng chỉ hành nghề quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản

Nhận đinh: sai

Cơ sở pháp lý: điều 69.2 luật KDBĐS 2015

Giải thích: đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chứ không phải là chứng chỉ hành nghề quản lý điều hành sàn giao dịch bds

Câu 2: bài tập

CTCP xây dựng Nam Á hoạt động kinh doanh bất động sản có vốn pháp định 40 tỷ đồng UBND tỉnh H cấp cho CTCP Nam Á

lô đất 15 ha Công ty Nam Á đã triển khai xây dựng trên lô đất

đó các hạng mục nhà ở, 1 ha làm công viên trong khu đất đó… Các khách hàng của Nam Á đã ứng trước cho công ty 10 tỷ, chia làm 2 đợt đợt 1 là 6 tỷ ngay khi khởi công xây móng

Sau đó, Nam Á gặp khó khăn về tài chính, không đủ khả năng tiếp tục thực hiện dự án nên đã chuyển nhượng phần đất để xây nhà ở cho DN B, sau đó chuyển nhượng 1 ha đất công viên cho

DN C

Hỏi

a. Hành vi của Công ty Nam Á có phù hợp với qui định pháp luật không? Tại sao?

b. Anh,chị hãy đưa ra hướng giải quyết vấn đề mà anh/chị cho là hợp lý nhất

………

…

ĐỀ 8