Slide bài giảng pháp luật kinh doanh bất động sản 2022

* Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; * Các loại đất được phép chuyển nhượng, ch

Bài 1 Những vấn đề chung về kinh doanh bất động sản

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình

xây dựng;

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật

- Bất động sản là hàng hóa: được phép giao dịch và kinh doanh trên thị trường

=> Loại bất động sản được coi là hàng hóa phụ thuộc vào chính sách pháp luật

- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài;

- Tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;

- Chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi yếu tố pháp luật

1.2.2 Đặc điểm của thị trường

BĐS

- Tính cách biệt giữa địa điểm và hàng hóa giao dịch;

- Thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS;

- Là thị trường có tính vùng và khu vực sâu sắc;

- Tính chu kỳ;

- Là thị trường không hoàn hảo;

- Có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn;

- Chịu sự chi phối rất lớn của yếu tố pháp luật

1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản

1.2.3.1 Căn cứ vào loại BĐS tham gia thị trường

(i) Thị trường đất đai (QSDĐ)

* Thị trường sơ cấp: thị trường giữa NN – nhà đầu tư (người SDĐ)

* Thị trường thứ cấp: Nhà đầu tư (người SDĐ) – khách hàng

(ii) Thị trường nhà, công trình xây dựng

1.2.3.2 Căn cứ vào mục đích sử dụng của bất động sản

- Thị trường BĐS phục vụ cho sinh hoạt (nhà ở, đất ở, );

- Thị trường BĐS phục vụ cho sản xuất kinh doanh (nhà xưởng, kết cấu hạ tầng KCN, );

- Thị trường BĐS phục vụ cho giải trí …

1.2.3.3 Căn cứ vào giao dịch BĐS:

- Thị trường mua bán;

- Thị trường cho thuê;

- Thị trường cho thuê mua

1.2.4 Vai trò của thị trường bất

động sản

- Là thị trường đầu vào quan trọng

- Góp phần thúc đẩy quá trình sản xuất

- Tạo nguồn thu ngân sách nhà nước

- Ổn định, nâng cao đời sống xã hội

- Thúc đẩy quá trình hội nhập

* Chủ thể kinh doanh BĐS (chủ yếu là DN)

* Khách hàng (người mua, thuê, thuê mua)

* Chủ thể trung gian (cung cấp dịch vu

1.2.5.3 Cung và cầu trong thị

(ii) Cung bất động sản

- KN: lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trên thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định

- Cung BĐS không đồng nhất với lượng bất động sản tồn tại trên thực tế

* Quan hệ giữa cung và cầu

- Các yếu tố ảnh hưởng đến

nguồn cung BĐS:

+ Cung quỹ đất cho phát triển BĐS (quy hoạch, kế hoạch SDĐ);

+ Sự phát triển của kết cấu hạ tầng;

+ Nguồn nguyên vật liệu phục vụ cho việc đầu tư, xây dựng BĐS

- thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS

-> nhằm mục đích sinh lợi

* Các hành vi KDBĐS :

- Đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS;

- Thực hiện dịch vụ: môi giới BĐS; sàn giao dịch BĐS; tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS

* Mục đích chung: sinh lợi

2.2 Phân loại hành vi kinh doanh

* Kinh doanh hàng hóa BĐS :

- Đối tượng kinh doanh: BĐS

- Hành vi kinh doanh:

+ Đầu tư tạo lập BĐS

+ Giao dịch BĐS: mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua

- Mục đích hành vi: sinh lợi

3 Nguyên tắc KDBĐS (Điều 4)

(i) Bình đẳng trước pháp luật

(ii) Tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật

(iii) BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

(iv) Trung thực, công khai, minh bạch

(v) Chỉ được thực hiện tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch SDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

4 Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư

KDBĐS (Điều 7 Luật KDBĐS 2014)

(i) Khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh BĐS phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn

(ii) Khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền SDĐ, tiền thuê đất, tín dụng

ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây

dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi

đầu tư

(iii) Nhà nước đầu tư và khuyến khích:

- tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự

án;

- hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng

kỹ thuật trong hàng rào đối với dự án được

ưu đãi đầu tư

(iv) Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án đầu tư kinh doanh BĐS

(v) Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường BĐS khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng

(iv) Gian lận, lừa dối trong kinh doanh BĐS

(v) Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết

(vi) Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước

(vii) Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật KDBĐS

(viii) Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến KDBĐS trái quy định của pháp luật

6 Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh (Điều 5 Luật KDBĐS)

* Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các

tổ chức, cá nhân;

* Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

* Nhà, công trình xây dựng là tài sản công

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh (Luật Quản lý,

sử dụng tài sản công);

* Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai (được phép kinh doanh QSDĐ)

7 Chủ thể kinh doanh bất động sản

7.1 Về loại chủ thể kinh doanh

- Tổ chức, cá nhân trong nước

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

7.2 Điều kiện đối với chủ thể kinh doanh 7.2.1 Đối với kinh doanh hàng hóa:

- Phải thành lập DN, HTX

- Có vốn pháp định (ít nhất 20 tỷ VND)

* Trường hợp đặc biệt không cần vốn pháp định & thành lập DN : (Khoản 2 Điều 10 Luật KDBĐS 2014, Điều 5 NĐ 76/2015/NĐ-CP)

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS mà không phải do đầu tư dự án BĐS để kinh doanh;

- Hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS do đầu tư dự án BĐS để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền SDĐ)

- Tổ chức chuyển nhượng QSDĐ, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách

- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC),… và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng QSDĐ, chuyển nhượng

dự án BĐS, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ, bán nhà, công trình xây dựng

để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua

mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở

- Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng QSDĐ, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc

sở hữu của mình

7.2.2 Đối với kinh doanh dịch vụ

7.3.1 Đối với kinh doanh dịch vụ BĐS

Pháp luật quy định giống nhau giữa các loại chủ thể

7.3.2 Đối với kinh doanh hàng hóa BĐS (Điều 11 Luật KDBĐS)

A Đối với tổ chức, cá nhân trong nước

* Mua nhà, công trình xây dựng để bán,

cho thuê, cho thuê mua;

* Thuê nhà, công trình xây dựng để cho

thuê lại;

* Đối với đất được Nhà nước

- Kinh doanh hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa (chuyển nhượng QSDĐ gắn với

hạ tầng)

* Đối với đất được Nhà nước

cho thuê :

- Đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê;

- Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

* Đối với đất được Nhà nước công nhận QSDĐ: đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

* Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân: được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

* Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân: được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

* Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

* Nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ của

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật

B Đối với người Việt Nam định

cư ở nước ngoài

- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho

thuê lại;

- Đối với đất được Nhà nước cho thuê:

+ Đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê;

+ Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân: được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích SDĐ;

- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất được Nhà nước giao: được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê,

cho thuê mua;

- Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế: được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích SDĐ

C Đối với DN có vốn đầu tư

nước ngoài

- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

- Đối với đất được Nhà nước cho thuê:

+ Đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê;

+ Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất được Nhà nước giao: được đầu

tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế : được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích SDĐ

So sánh phạm vi KDBĐS

Tổ chức, cá nhân trong

nước

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Người Việt Nam định

cư ở nước ngoài

- Mua nhà, công trình

xây dựng để bán, cho

thuê, cho thuê mua;

- Chuyển nhượng quyền

So sánh phạm vi KDBĐS

Tổ chức, cá nhân trong

nước

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Người Việt Nam định

cư ở nước ngoài

8 Hợp đồng kinh doanh bất động

sản (Điều 17 LKDBĐS 2014)

8.1 Các loại hợp đồng kinh doanh BĐS:

- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ;

- Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS

- Bắt buộc: nếu các bên là hộ gia đình, cá

nhân (mua bán, thuê mua CTXD; chuyển nhượng QSDĐ);

- Thỏa thuận: các trường hợp còn lại (nếu

có một bên KDBĐS)

8.3 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

(Khoản 3 Điều 17 LKDBĐS 2014)

* Do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng;

*Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực: thời điểm có hiệu lực của hợp

đồng là thời điểm công chứng, chứng thực;

* Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực: thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là

thời điểm các bên ký kết hợp đồng

8.4 Nội dung các loại hợp đồng (xem

Điều 18 Luật KDBĐS 2014)

8.5 Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS (Điều 14 Luật KDBĐS)

- Tổ chức, cá nhân trong nước: được

mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua

các loại BĐS

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức, cá nhân nước ngoài (không kinh doanh):

+ được thuê các loại BĐS để sử dụng;

+ được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư tại Việt Nam (không KDBĐS):

+ được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc; + được mua, thuê mua cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh BĐS: được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật KDBĐS

2014

8.6 Giá cả và thanh toán trong hợp đồng kinh doanh bất động sản(Điều 15, 16)

8.6.1 Giá cả:

- Thỏa thuận

- Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì phải thực hiện theo quy định đó (ví dụ: nhà ở xã hội)

9 Hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản

9.1 Các văn bản pháp luật đất đai

9.2 Các văn bản pháp luật kinh doanh bất động sản

- Luật kinh doanh bất động sản 2014;

- Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015;

- Thông tư 10/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015

về việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

- Thông tư 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015

về việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch BĐS;…

9.3 Các văn bản pháp luật nhà ở

- Luật nhà ở 2014;

- Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015

về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một

số điều của Luật Nhà ở;

- Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015

về quản lý nhà ở xã hội;

- Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015

về hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai…

- Các văn bản pháp luật về thuế…

10 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Kinh doanh bất động sản

10.1 Giai đoạn trước 15/10/1993

- Hiến pháp 1980 (ban hành ngày 18/12/1980) thiết lập sở hữu toàn dân đối với toàn bộ đất đai;

- LĐĐ 1987 (29/12/1987) không cho phép chuyển QSDĐ => không có thị trường

QSDĐ;

- Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 cho phép kinh doanh nhà (chỉ áp dụng đối với các tổ chức của Nhà nước)

=> Giai đoạn này pháp luật chưa thừa nhận hoạt động kinh doanh bất động sản

10.2 Giai đoạn từ 15/10/1993

- Luật đất đai 1993 có hiệu lực cho phép chuyển

QSDĐ như một loại hàng hóa => thị trường QSDĐ chính thức xuất hiện;

- Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 quy định về mua bán kinh doanh nhà ở