Đề cương pháp luật kinh doanh bất động sản (tailieuluatkinhte com)

https tailieuluatkinhte com ĐỀ CƯƠNG CHI TIẾT HỌC PHẦN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1 TÊN HỌC PHẦN Pháp luật kinh doanh bất động sản 2 TỔNG SỐ TÍN CHỈ 02 = 22 tiết giảng + 14 tiết thảo luận 3 BỘ MÔN.Ñeà cöông baøi giaûng 1 ĐỀ CƯƠNG CHI TIẾT HỌC PHẦN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1 TÊN HỌC PHẦN Pháp luật kinh doanh bất động sản 2 TỔNG SỐ TÍN CHỈ 02 = 22 tiết giảng + 14 tiết thảo luận 3 BỘ MÔN.

ĐỀ CƯƠNG CHI TIẾT HỌC PHẦN PHÁP LUẬT KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1 TÊN HỌC PHẦN: Pháp luật kinh doanh bất động sản

2 TỔNG SỐ TÍN CHỈ: 02 = 22 tiết giảng + 14 tiết thảo luận

3 BỘ MÔN PHỤ TRÁCH GIẢNG DẠY: Bộ môn Luật Đất đai – Môi

vụ tài chính mà chủ thể thực hiện kinh doanh bất động sản phải thực hiện như: nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tương ứng, nghĩa vụ lệ phí trước bạ và các nghĩa vụ

về thuế

Môn học Pháp luật kinh doanh bất động sản là môn học có sự liên hệ mật thiết với nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau Để có thể tiếp thu tốt nhất các kiến thức của môn học, người học cần được học trước các môn pháp luật dân sự, pháp luật hành chính,

pháp luật doanh nghiệp, pháp luật Đất đai và pháp luật về thuế

5 MỤC TIÊU HỌC PHẦN:

i Trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản về thị trường bất động sản;

ii Giúp sinh viên nắm được những quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản ờ Việt Nam; các quy trình, thủ tục pháp lí trong kinh doanh bất động sản như: quy trình thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, quy trình mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất dộng sản trong kinh doanh…v.v

iii Giúp sinh viên hình thành kĩ năng phân tích, đánh giá và vận dụng các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, phối hợp với các quy định pháp luật có liên quan về nhà ở, đất đai, đầu tư, doanh nghiệp…v.v

6 NỘI DUNG HỌC PHẦN:

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.Tổng quan về bất động sản

1.1 Khái niệm bất động sản

- Bất động sản là tài sản (Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015):

+ Đất đai: bất động sản cơ bản và là yếu tố quyết định một tài sản có phải là bất động sản;

+ Tài sản gắn liền với đất: nhà ở, các công trình xây dựng, cây rừng, cây lây năm trên đất;…v.v

- Bất động sản là hàng hóa: được phép giao dịch và kinh doanh trên thị trường

- Loại bất động sản nào được coi là hàng hóa phụ thuộc vào chính sách pháp luật của từng quốc gia

1.2 Đặc điểm của hàng hóa bất động sản

- Bất động sản có t nh cố định

- Bất động sản mang t nh bền vững và có giá trị về kinh tế lớn nhưng t nh thanh khoản thấp

- Bất động sản có t nh khan hiếm

- Bất động sản mang t nh nhạy cảm và chịu sự chi phối của nhiều yếu tố

- Bất động sản có t nh cá biệt nhưng lại chi phối lẫn nhau

- Bất động sản có t nh thích ứng,l nh hoạt trong công năng sử dụng

2 Tổng quan về thị trường bất động sản

2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

* Theo nghĩa hẹp: là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS

* Theo nghĩa rộng: là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và tại một thời điểm nhất định (bao gồm

cả chủ thể, khách thể và cơ chế giao dịch)

2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

- Thị trường bất động sản mang t nh khu vực và địa phương

- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

- Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch c c quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản thông qua c c loại giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu, sử dụng bất động sản

- Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng bởi sự chi phối của pháp luật, sự c n thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước

- Thị trường bất động sản cần có sự hỗ trợ của nhiều loại hình dịch vụ chuyên nghiệp

- Thị trường bất động sản có mối l ên hệ chặt chẽ với nhiều thị trường l ên quan (như thị trường tài chính, thị trường bảo hiểm và thị trường xây dựng)

- Thị trường bất động sản là thị trường khó xâm nhập

2.3 Phân loại thị trường bất động sản

- Căn cứ vào thứ tự thời gian hàng hóa bất động sản gia nhập thị trường::

+ Thị trường sơ cấp: là nơi diễn ra cá giao dịch giữa Nhà nước với người sử dụng đất,tạo cơ sở cho việc đầu tư, tạo lập bất động sản

+ Thị trường thứ cấp: là nơi diễn ra cá giao dịch giữa c c chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản với khá h hàng và cá chủ thể l ên quan, giúp cho bất động sản được lưu thông trên thị trường

- Căn cứ vào t nh hợp pháp hoặc mức độ kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường::

+ TTBĐS chính quy:

+ TTBĐS phi chính quy

- Căn cứ vào công dụng của bất động sản: thị trường quyền sử dụng đất thị trường nhà ở; thị trường tài sản gắn l ền trên đất phục vụ sản xuất, kinh doanh (công trình kiến trúc,kết cấu hạ tầng trên đất)

- Căn cứ vào t nh chất quan hệ trao đổi thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê, cho thuê mua; …v.v

2.4 Vai trò của thị trường bất động sản

- Là thị trường đầu vào quan trọng

- Góp phần thúc đẩy quá trình sản xuất

- Tạo nguồn thu ngân sách nhà nước

- Ổn định, nâng cao đời sống xã hội

- Thúc đẩy quá trình hội nhập

2.5 Các yếu tố của thị trường bất động sản

* Khách hàng: những chủ thể có nhu cầu về bất động sản (mua, thuê mua, thuê bất động sản)

* Chủ thể trung gian: các chủ thể cung cấp dịch vụ bất động sản như môi giới, tư vấn, định giá bất động sản, quản lý bất động sản, sàn giao dịch bất động sản…v.v

- Cung BĐS là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS đáp ứng điều kiện pháp luật

quy định để được phép đưa vào kinh doanh và được sẵn sàng đưa ra thị trường BĐS trong một thời gian nhất định với một mức giá giới hạn nhất định

- Cầu về hàng hoá BĐS là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng

để mua khối lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS trong một thời kỳ nhất định

- Giá cả bất động sản là khoản tiền nhất định để có thể trao đổi một BĐS tại một

thời điểm xác định

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả BĐS:

+ Chính sách của Nhà nước: pháp luật (quyền, nghĩa vụ), tài chính, quy hoạch; + Cung, cầu bất động sản;

+ yếu tố tâm lý xã hội;

+ Tính hữu dụng;

+ Chi phí tạo lập;

+ Môi trường xung quanh; v.v

2.6 Khái quát quá trình hình thành và phát triển của pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản và những tác động của chính sách pháp luật đối với thị trường

- Từ HP 1980, LĐĐ 1987 đến trước 15/10/1993 (ngày LĐĐ 1993 có hiệu lực thi hành)

- Từ 15/10/1993 – trước 1/1/2007 (ngày LKDBĐS 2006 có hiệu lực thi hành)

- Từ 1/1/2007 – nay

3 Tổng quan về kinh doanh bất động sản

3.1 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản

- Khái niệm: kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi

- Đặc điểm:

+ Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện: Điều kiện về tư cách pháp lý, điều kiện về chứng chỉ hành nghề (đối với kinh doanh dịch vụ BĐS, ,,,v,v

+Đối tượng trong kinh doanh hàng hóa BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt

+ Kinh doanh hàng hóa bất động sản đòi hỏi nhu cầu về vốn rất lớn

+ Các chủ thể kinh doanh thường vay được vốn của các tổ chức tín dụng dễ dàng hơn bởi lẽ, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, chủ sở hữu bất động sản có thể thế chấp để vay vốn

+ Là loại hình kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng rất nhiều

+ Kinh doanh bất động sản phụ thuộc nhiều vào sự can thiệp của nhà nước

3.2 Bất động sản được phép kinh doanh

3.2.1 Nhà, công trình xây dựng có sẵn

3.2.2 Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

3.2.3 Nhà công trình xây dựng là tài sản công

3.2.4 Quyền sử dụng đất

3.3 Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

+ Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật

+ Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định

+ Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch

3.4 Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Xem thêm NĐ 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 và NĐ 21/2020/NĐ-CP ngày 17/02/2020 để tìm hiểu các nội dung sau:

* Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính

* Mức phạt tiền

* Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính

* Hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả

3.5 Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản

3.4.1 Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành

3.4.2 Pháp luật về đất đai

3.4.3 Pháp luật về nhà ở

3.4.4 Pháp luật về quy hoạch, xây dựng, môi trường

3.4.5 Pháp luật về đầu tư, doanh nghiệp

3.4.6 Pháp luật về thuế, tài chính, ngân hàng

Chương 2 QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN

1 Điều kiện kinh doanh hàng hóa bất động sản

- Điều kiện về hình thức tổ chức kinh doanh:

+ Phải thành lập Doanh nghiệp, HTX

Trường hợp đặt biệt: không phải thành lập doanh nghiệp, HTX đối với những trường hợp quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại K1 Đ 10 LKDBĐS 2014, Đ 5 NĐ 02/2022/NĐ-CP, K2 Đ 75 Luật Đầu tư 2020

- Điều kiện tiến hành hoạt động kinh doanh:

+ Phải công khai thông tin về doanh nghiệp và về bất động sản đưa vào kinh doanh; + Chỉ kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định pháp luật;

+ Phải đáp ứng điều kiện về vốn khi được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản

2 Hình thức và phạm vi kinh doanh hàng hóa bất động sản của từng chủ thể

- Hình thức kinh doanh:

+ Đầu tự tạo lập nhà, công trình xây dựng thông qua việc xin dự án đầu tư để xây dựng

nhà, công trình xây dựng để kinh doanh

+ Giao dịch kinh doanh bất động sản: các chủ thể kinh doanh thực hiện mua, nhận chuyển nhượng, thuê mua, thuê nhà, công trình xây dựng có sẵn để kinh doanh

- Chủ thể và phạm vi kinh doanh: Đ 11 LKDBĐS 2014

+ Tổ chức, cá nhân trong nước;

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

+ Người VN định cư ở nước ngoài

Người VN định cư ở nước ngoài

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

về đất đai;

X

đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó

ở để bán, cho thuê, cho thuê mua

X

X

đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật

để chuyển nhượng, cho thuê đất

đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật

để cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó

a) Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư;

b) Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú;

c) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ;

d) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác;

đ) Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng;

e) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

g) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

h) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần ) dự án bất động sản

- Hình thức hợp đồng: phải bằng văn bản theo mẫu pháp luật quy định (mẫu đính kèm

NĐ 02/2022/NĐ-CP) Tùy chủ thể tham gia mà hợp đồng có thể công chứng, chứng thực hoặc không theo quy định pháp luật

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng:

+ chủ thể thực hiện quyền: là các doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Đ 10 Luật KDBĐS 2014

+ chủ thể và loại bất động sản được mua, thuê mua, thuê: Đ 14 LKDBĐS 2014

4 Các hoạt động kinh doanh hàng hóa bất động sản

4.1 Kinh doanh nhà, công trình xây dựng

➢ Khái niệm CTXD:

Thuật ngữ CTXD được sử dụng phổ biến hiện nay, tuy nhiên khái niệm về CTXD không được LKDBĐS quy định mà áp dụng theo quy định của LXD, cụ thể theo quy định tại K10Đ 3 LXD 2014 (sửa đổi bởi điểm c K1 Đ 1 Luật số

62/2020/QH14) Công trình xây dựng là sản phẩm được xây dựng theo thiết kế,

tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp

và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác

4.1.1 Điều kiện đối với nhà, CTXD được đưa vào kinh doanh

➢ Điều kiện đối với nhà, CTXD có sẵn được đưa vào kinh doanh

+ Khái niệm nhà công trình xây dựng có sẵn: Nhà, CTXD có sẵn là nhà, CTXD

đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng (K3 Đ 3 LKDBĐS 2014)

+ Điều kiện: quy định tại Đ 9 Luật KDBDS 2014:

*Thứ nhất, Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Còn đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

* Thứ hai, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

* Thứ ba, Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

➢ Điều kiện đối với nhà, CTXD hình thành trong tương lai

+ Khái niệm: Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công

trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào

sử dụng (K4 Đ 3 LKDBĐS 2014)

➢ Điều kiện đối với nhà, CTXD hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh (Đ 55 LKDBĐS 2014)

* Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó

* Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải

có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do

4.1.2 Giao dịch trong kinh doanh nhà, CTXD

4.1.2.1 Mua bán nhà, CTXD

➢ Nguyên tắc mua bán: Đ 19 LKDBĐS 2014

- Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất

- Lưu ý Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng:

- Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung

cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng

- Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

➢ Bảo hành nhà, CTXD đã bán: Đ 20 LKDBĐS 2014

➢ Quyền và nghĩa vụ của các bên: Đ 21 -24 LKDBĐS 2014:

4.1.2.2 Cho thuê nhà, CTXD

- Nguyên tắc cho thuê: Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng (Đ 25 Luật KDBĐS)

- Quyền và nghĩa vụ của các bên: Đ 26 -29 Luật KDBĐS

- Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê: Đ 30 Luật KDBĐS

4.1.2.3 Cho thuê mua nhà, CTXD

- Khái niệm: Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo

đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được

sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu

đối với nhà, công trình xây dựng đó (K7 Đ 3 LKDBDS)

- Nguyên tắc thuê mua: (Điều 31 Luật KDBĐS)

- Quyền và nghĩa vụ của các bên: Đ 32 – 35 LKDBĐS

- Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, CTXD: Đ 36 LKDBĐS (quy định này không áp dụng đối với thuê mua nhà ở xã hội), Đ 7-8 NĐ 02/2022/NĐ-CP

• Lưu ý, việc mua bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:

Vấn đề bảo lãnh nhà hình thành trong tương lai: Đ 56 LKDBĐS, Đ 12 TT 07/2015/TT – NHNN (sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 13/2017/TT-NHNN) => phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng

-Về thanh toán: Đ 57 LKDBĐS

Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua

không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua

- Về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: Đ 59 LKDBĐS, Đ 7-8 NĐ 02/2022/NĐ-CP

Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai

4.2 KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

4.2.1 Điều kiện đối với quyền sử dụng đất được phép kinh doanh

- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất

4.2.2 Các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất

- Kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, cụm công nghiệp, KCNC, KKT, KCX:

- Kinh doanh kết cấu hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa

- Kinh doanh kết cấu hạ tầng dự án nhà ở

5 Chuyển nhượng dự án kinh doanh hàng hóa bất động sản

5.1 Khái niệm:

Chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản là việc nhà đầu tư dự án kinh doanh bất động sản chuyển giao một phần hay toàn bộ dự án kinh doanh bất động sản của mình cho chủ đầu tư khác, khi đó, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư ban

đầu gắn với một phần hoặc toàn bộ dưa án sẽ được chuyển sang cho nhà đầu tư mới

5.2 Điều kiện chuyển nhượng

- Điều kiện đối với dự án bất động sản:

- Điều kiện về chủ đầu tư nhận chuyển nhượng

5.3 Thủ tục chuyển nhượng

- Theo Luật Kinh doanh bất động sản

- Theo Luật đầu tư

5.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng

CHƯƠNG 3: QUY ĐỊNH RIÊNG ĐỐI VỚI KINH DOANH NHÀ Ở

1 Khái niệm và phân loại nhà ở

- Theo cách hiểu phổ biến thì nhà là công trình xây dựng có mái, có tường vách

để ở hay dùng vào một công việc nào đó

- Theo K1 Đ 3 LNO 2014: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

- Phân loại nhà ở:

+ Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền

sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (K2 Đ 3 LNO 2014)

2.1.1 Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước

2.1.2 Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

2.1.3 Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

3 Phát triển nhà ở thương mại

➢ Điều kiện để được đăng ký làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại: Đ

21 LNO 2014 (sửa đổi, bổ sung bởi điểm a K1 Đ 75 Luật Đầu tư 2020)

- Là doanh nghiệp, HTX có chức năng kinh doanh bất động sản tại VN

- Có vốn ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật đầu tư

➢ Lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại: Đ 22 LNO 2014, (sửa đổi, bổ sung bởi điểm b K1 Đ 75 Luật Đầu tư 2020)

- Hình thức lựa chọn:

+ Đấu giá quyền sử dụng đất

+ Đấu thầu dự án có sử dụng đất

+ Chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020

- Cơ quan có thẩm quyền lựa chọn

Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp dự án có quy mô lớn hoặc có liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định của Chính phủ thì phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư quyết định trước khi thực hiện lựa chọn chủ đầu tư

➢ Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại: Đ 25, 26 LNO

2014

Một số trách nhiệm cần lưu ý:

- Đóng tiền bảo lãnh khi bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai

- Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở:

- Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở

➢ Thiết kế nhà ở thương mại:

hoạt động thiết kế nhà ở trong dự án nhà ở thương mại được áp dụng theo quy định của pháp luật xây dựng, tuy nhiên phải đảo bảo các yêu cầu:

+ Đối với căn hộ chung cư: phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng

+ Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng

➢ Huy động vốn để thực hiện dự án nhà ở thương mại: đây là hoạt động nhằm hỗ trợ nhà đầu tư có nguồn vốn để thực hiện dự án đầu tư

+ Ký hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh + Hợp đồng mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà hình thành trong tương lai

+ Ký hợp đồng vay vốn tại các TCTD hoặc phát hành trái phiếu

4 KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

4.1 Quy định chung về kinh doanh nhà ở xã hội

- khái niệm nhà ở xã hội: Theo quy định tại K7 Đ 3 LNO 2014: Nhà ở xã hội là nhà ở

có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở Các đối tượng, hình thức và điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội trong các dự

án kinh doanh nhà ở xã hội:

Đối tượng

Hình thức hỗ trợ

Điều kiện được hỗ trợ

4 Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại

khu vực đô thị theo quy định của pháp luật

Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội

Phải có đăng ký thường trú hoặc tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố

phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên;

5 Người lao động đang làm việc tại các doanh

nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp

6 Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan

chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp,

công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an

nhân dân và quân đội nhân dân;

7 Cán bộ, công chức, viên chức

1 Người có công với cách mạng

10 Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi

đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định

của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi

thường bằng nhà ở, đất ở

8 Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo

quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này:

Người thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều

kiện được thuê nhà ở hoặc chuyển đi nơi khác

hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản

lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi thì

phải trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước

9 Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại

học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc

nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời

gian học tập

chỉ được thuê nhà

ở xã hội

- Lựa chọn Chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở xã hội: K2 Đ 57 LNO

+ Nhà nước thực hiện đấu thầu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư để Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội

+ Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội thì giao chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;

+ Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng nhà

ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà

ở xã hội;

+ Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp ở thì doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án

- Ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội : Đ 58 LNO 2014

4.2 Giao dịch nhà ở xã hội

4.2.1 Các vấn đề chung

- Hợp đồng trong giao dịch về kinh doanh nhà ở xã hội:

+ Hợp đồng phải thành văn bản theo đúng hợp đồng mẫu do Bộ Xây dựng quy định và ban hành,

- Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội: Điều 62 LNO

+ Trong cùng một thời gian, các đối tượng thuộc quy định tại K1,4,5,6,7,8,10 Đ 49 LNO 2014 chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng

+ Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở + Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà

ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này