Ôn tập môn pháp luật kinh doanh bất động sản 2021

Doanh nghiệp P là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê 1000m2 nhà xưởng gắn liền với quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế trong nước có chức năng kinh doanh bất động sản để cho thu

ĐỀ THI PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Lớp: Thương mại 35

Phần I: Nhận định

Những nhận định sau đây, hành vi nào được thực hiện phù hợp với quy định pháp luật, hành vi nào được thực hiện không phù hợp với quy định pháp luật? Tại sao? (6 điểm)

1 Công ty cổ phần xây dựng K là tổ chức kinh tế trong nước mua 10 căn hộ cao cấp trong

dự án xây dựng nhà ở để bán của Công ty cổ phần bất động sản T để bán lại

2 Doanh nghiệp P là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê 1000m2 nhà xưởng gắn liền với quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế trong nước có chức năng kinh doanh bất động sản

để cho thuê lại

3 Doanh nghiệp Q là tổ chức kinh tế trong nước, có chức năng kinh doanh bất động sản đã

ký kết hợp đồng thuê mua nhà xưởng mà doanh nghiệp Q đang xây dựng với Công ty cổ phần

Y

4 Sàn giao dịch bất động sản J từ chối cấp Giấy chứng nhận Bất động sản đã được giao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản đối với căn nhà mà bà H đã mua từ bà P do sàn Giao dịch bất động sản J làm mô giới với lý do bà P là cá nhân bán nhà không có chức năng kinh doanh bất động sản

5 Sàn giao dịch bất động sản F yêu cầu khách hàng mua nhà ở của Công ty cổ phần bất động sản R nộp chi phí giao dịch qua sàn cho mỗi căn hộ là 2 triệu đồng (Sàn giao dịch bất động sản F được công ty cổ phần bất động sản R ký hợp đồng ủy quyền bán căn hộ)

6 Sở xây dựng tỉnh H từ chối cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cho chị K với lý do chị K đã được cấp Chứng chỉ định giá bất động sản

Phần II: Bài tập

Công ty cổ phần kinh doanh và phát triển nhà Phước Thành Lộc được UBND tỉnh N chấp thuận đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư trên địa bàn tỉnh N với quy mô sử dụng đất là 25ha gồm 1200 căn nhà (bao gồm nhà chung cư, nhà riêng lẻ, biệt thự)

Sau khi dự án đã được UBND tỉnh N phê duyệt đồng thời đã thực hiện giải phóng xong mặt bằng

Công ty Phước Thành Lộc huy động vốn bằng cách ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với Công ty TNHH Phú Quý để đầu tư thực hiện dự án

Hỏi:

Trong hợp đồng hợp tác kinh doanh, hai bên thỏa thuận Công ty TNHH Phú Quý sẽ được chia 240 căn nhà trong tổng số nhà của dự án

Sau khi dự án được xây dựng xong toàn bộ phần móng

Công ty TNHH Phú Quý ký hợp đồng mua bán nhà với khách hàng theo hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Hỏi: Hành vi này có phù hợp với quy định của pháp luật không? Tại sao?

ĐỀ THI MÔN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Lớp: Thương mại 36

(Sinh viên chỉ được sử dụng văn bản quy phạm pháp luật)

Câu 1 (6 điểm): Những nhận định sau đây, hành vi nào được thực hiện phù hợp với quy định pháp luật, hành vi nào được thực hiện không phù hợp với quy định pháp luật? Tại sao?

1 Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm

là nhà ở đối với số lượng một nhà ở trong mỗi dự án nhà ở thương mại trên địa bàn một tỉnh

2 Tại mọi thời điểm sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư, bên mua được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đó cho chủ thể khác đủ điều kiện mua nhà ở

3 Cá nhân được cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản sau khi có chứng chỉ môi giới bất động sản

4 Mọi bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đều được đưa vào kinh doanh trong thị trường bất động sản

Câu 2 (4 điểm): Bài tập

Công ty A là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài có ý định kinh doanh bất động

sản tại Việt Nam

A Để tham gia kinh doanh bất động sản, Công ty A cần đáp ứng những điều kiện nào? (1 điểm)

B Sau khi đủ điều kiện kinh doanh bất động sản, Công ty A tiến hành mua lại toàn bộ căn

hộ từ tầng 3 đến tầng 5 trong một dự án khu căn hộ do Công ty B (một doanh nghiệp trong nước) đã đầu tư xây dựng xong để cho thuê căn hộ Việc mua căn hộ để cho thuê này của Công

ty A có phù hợp quy định pháp luật hay không? Tại sao? (1,5 điểm)

C Sau khi đủ điều kiện kinh doanh bất động sản, Công ty A muốn mua lại toàn bộ một dự

án khu nhà ở do Công ty C (một doanh nghiệp trong nước) đang thực hiện dở dang để tiếp tục đầu tư Mong muốn của A có phù hợp quy định pháp luật hay không? Nếu có, Công ty A cần đáp ứng điều kiện thế nào? (1,5 điểm)

ĐỀ THI MÔN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

(Thời gian làm bài: 90 phút)

I Các nhận định sau đây là đúng hay sai Vì sao? (1 điểm/ 1 câu)

1 Chủ thể kinh doanh bất động sản chỉ có thể là tổ chức kinh tế.

=> Sai Vì theo điều 10 luật nhà ở thì chủ thể kinh doanh bất động sản ngoài các tổ chức kinh tế còn có cá nhân cũng có thể tham gia kinh doanh bất động sản

2 Bất động sản chỉ được phép đưa vào kinh doanh theo hình thức cho thuê khi

có giấy chứng nhận quyền sở hữu (quyền sử dụng)

=> Sai Vì theo điều 9 thì trừ trường hợp bất động sản là nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nếu muốn đưa vào kinh doanh thì chỉ cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nếu không thuộc trường hợp đó thì việc đưa bất động sản là nhà, công trình vào kinh doanh phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất

3 Chủ thể kinh doanh bất động sản chỉ có quyền thực hiện giao dịch khi được ngân hàng thương mại có đủ năng lực tài chính thực hiện bảo lãnh

=> Sai Vì bảo lãnh chỉ là trường hợp áp dụng đối với giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Cụ thể là điều 56 luật nhà ở, chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bảo lãnh với ngân hàng thương mại có đủ năng lực do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố để đảm bảo giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết với khách hàng

4 Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được thành lập thành văn bản và công chứng

=> Sai Theo điều khoản 2 điều 17 chỉ quy đinh hợp đồng kinh doanh bất động sản

phải được lập thành văn bản

Còn về vấn đề công chúng, chứng thực thì do các bên thỏa thuận trừ trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 điều 10

Như vậy hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản và việc công chứng là không bắt buộc trừ trường hợp quy đinh tại khoản 2 điều 10

II Tình huống

Ông A là người định cư ở nước ngoài Hỏi:

1 Để có quyền kinh doanh bất động sản, ông A có cần phải có 20 tỷ không?

=> Để có quyền kinh doanh bất động sản ông A cần có 20 tỷ vốn pháp định theo Điều

9 luật kinh doanh bất động sản

Ngoài ra ông A không được kinh doanh bất động sản trên danh nghĩa cá nhân mà phải thành lập dưới danh nghĩa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài

2 Trong trường hợp ông A được UBND tỉnh X cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm một cách hợp pháp Công trình xây dựng mà ông A đầu tư trên đất này có được phép kinh doanh theo hình thức bán hay cho thuê mua không? Nêu cơ sở pháp

lý và giải thích (1,25 điểm)

=> Theo khoản 2 điều 10 quy định các hình thức kinh doanh bất động sản mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép làm thuộc các điêm b,d,g và h tại khoản 1 điều này

Theo đó tại điểm d quy định đối với đất được NN cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua

Như vậy công trình ông A đầu tư trên đất được UBND tỉnh X cho thuê không được

là công trình kinh doanh theo hình bán hay cho thuê mua

Ông A chỉ được phép xây dựng nhà ở để cho thuê

3 Trong trường hợp ông A được UBND tỉnh X cho thuê đất trả tiền thuê một lần, ông A có quyền kinh doanh quyền sử dụng đất sau khi đã đầu tư kết cấu hạ tầng không? Nêu cơ sở pháp lý và giải thích (1,25 điểm)

=> Theo Điều 183 Luật đất đai thì với trường hợp người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi trả tiền thuê một lần có những quyền quy định tại khoản 3 điều này

Trong đó người thuê có quyền:

1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

2 Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

3 Thế chấp

4 Góp vốn

Và các giao dịch ấy chỉ giá trị trong khoảng thời hạn sử dụng đất của cá nhân định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã thỏa thuận thuê với NN

Như vậy ông A có quyền kinh doanh quyền sử dụng đất sau khi đã đầu tư kết cấu hạ tầng

ĐỀ THI PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIAO

DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở

Lớp: CLC39B Thời gian làm bài: 75 phút Sinh viên chỉ được sử dụng VBQPPL

Phần I: Pháp luật kinh doanh Bất động sản

Công ty cổ phần H (CTCP H) có chức năng kinh doanh bất động sản được UBND TP HCM cho phép thực hiện dự án xây dựng khu nhà ở để bán tại Quận 2 Sau khi được nghiệm thu hoàn thành xong phần móng và nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, CTCP H đã ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với các

cá nhân Theo thỏa thuận trong hợp đồng, cá nhân mua nhà sẽ thanh toán lần đầu là 95% giá trị hợp đồng cho CTCP H khi hai bên ký Hợp đồng mua bán nhà ở, 5% giá trị hợp đồng còn lại bên mua nhà sẽ thanh toán cho CTCP H khi Công ty này làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác cho bên mua (5 điểm)

Hỏi:

a Thỏa thuận trên có phù hợp với quy định pháp luật không? Tại sao? Việc bán nhà của CTCP H có phải thực hiện thông qua Sàn giao dịch bất động sản hay không? Tại sao?

b Sau khi ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với CTCP H, các cá nhân

có được chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại cho các chủ thể khác hay không? Giả sử các cá nhân được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

có cần phải được công chứng không? Tại sao?

Phần II: Giao dịch dân sự về nhà ở

1 Lý thuyết

Trả lời đúng/ sai và giải thích ngắn gọn tại sao cho nhận định sau:

Giao dịch nhà ở bao gồm các giao dịch có nội dung chuyển quyền sở hữu, sử dụng, chiếm hữu tài sản, kể cả thừa kế bất động sản, nhà ở

2 Bài tập

A là người Việt Nam đang định cư ở Mỹ, A muốn có 01 căn nhà ở Việt Nam để khi về thăm Việt Nam thì có chỗ ở, cũng để làm nơi thờ phụng tổ tiên Do A chưa đủ điều kiện để được hưởng quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nên A có gửi tiền về nhờ người anh em rể ở Việt Nam mua nhà và đứng tên giùm Qua email và qua thư chuyển tiền thể hiện A gửi về Việt Nam 500.000 USD để nhờ B mua giùm 01 ngôi nhà tại TPHCM

Sau khi được đứng tên, được cấp GCN QSH nhà, B đã đem ngôi nhà này thế chấp cho Ngân hàng BIDV CN Ba Tháng Hai - Thành phố HCM để vay số tiền 2 tỷ đồng Biết được việc trên

A đã khởi tố B ra tòa để đòi lại nhà, nhưng B và Ngân hàng BIDV CN Ba Tháng Hai đều phản đối

Hỏi:

2.1 Nếu tại thời điểm tranh chấp, A đủ điều kiện để được hưởng quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì tranh chấp trên được giải quyết như thế nào? Giải thích? Nêu rõ căn cứ?

2.2 Nếu tại thời điểm tranh chấp, A không đủ điều kiện để được hưởng quyền sở hữu nhà

ở tại Việt Nam thì tranh chấp trên được giải quyết như thế nào? Giải thích? Nêu rõ căn cứ?

GV ra đề: TS Lê Minh Hùng & ThS Nguyễn Thị Kiều Oanh

ĐỀ THI PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIAO

DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở

Lớp: Chất lượng cao 41A Thời gian làm bài: 75 phút Sinh viên chỉ được sử dụng VBQPPL

Phần I: Nhận định

Các nhận định sau đây đúng hay sai? Tại sao?

1 Hợp đồng mua bán nhà ở không được công chứng hoặc chứng thực thì vô hiệu (1 điểm)

2 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm đăng

ký quyền sở hữu nhà ở cho bên mua (1 điểm)

3 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đó dưới hình thức phân lô để người nhận chuyển nhượng tự xây dựng nhà ở theo thiết kế của chủ đầu tư (1.5 điểm)

4 Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội để bán được quyền ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với toàn bộ nhà ở trong dự án khi thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định (1.5 điểm)

Phần II: Bài tập

Năm 2017, A thỏa thuận bán cho B một căn nhà ở với giá 1,5 tỷ đồng Hai bên đã lập hợp đồng bằng văn bản viết tay Để giảm bớt tiền thuế, hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng được công chứng với giá mua bán nhà là 500 triệu đồng Trong quá trình thực hiện hợp đồng, B chỉ thanh toán cho A số tiền 500 triệu đồng, yêu cầu A giao nhà và thực hiện các thủ tục đăng bộ sang tên cho B A không giao nhà và không thực hiện các thủ tục đăng bộ sang tên cho B mà yêu cầu B phải thanh toán đủ 1,5 tỉ thì mới thực hiện các yêu cầu của A Hai bên xảy ra tranh chấp

1 Theo anh chị, tranh chấp trên được giải quyết như thế nào? Giải thích? (3 điểm)

2 Việc A bán nhà cho B có được gọi là hành vi kinh doanh bất động sản không? Giải thích? Nếu có, A có phải thỏa mãn các điều kiện về thành lập doanh nghiệp và vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng không? (2 điểm)

ĐỀ THI PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIAO

DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở

Lớp: Chất lượng cao 41E Thời gian làm bài: 75 phút Sinh viên chỉ được sử dụng VBQPPL

Phần I: Nhận định

Các nhận định sau đây đúng hay sai? Đưa ra cơ sở pháp lý và giải thích?

1 Hợp đồng mua bán nhà ở không được công chứng hoặc chứng thực thì vô hiệu (1 điểm)

2 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm đăng

ký quyền sở hữu nhà ở cho bên mua (1 điểm)

3 Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, người mua nhà ở theo hình thức mua bán nhà ở hình thức trong tương lại có nghĩa vụ phải thanh toán hết tiền mua nhà cho chủ đầu tư khi nhận bàn giao nhà ở (1.5 điểm)

4 Mọi trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán đều phải lập dự án đầu tư (1 điểm)

5 Chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đó (1.5 điểm)

6 Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được quyền ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi dự án đã có cam kết bảo lãnh của ngân hàng thương mại về nghĩa

vụ của chủ đầu tư đối với khách hàng (1 điểm)

Phần II: Bài tập

Năm 2017, A thỏa thuận bán nhà ở của mình cho B với giá 1 tỉ đồng Hợp đồng đã được các bên lập thành văn bản B đã thanh toán cho A 700 triệu đồng và thỏa thuận một tuần sau, khi công chứng hợp đồng thì B sẽ thanh toán hết số tiền còn lại cho A Đến thời điểm công chứng hợp đồng, A được người khác thỏa thuận giá mua bán nhà cao hơn nên A đã không thực hiện thủ tục ký để công chứng hợp đồng B đã khởi kiện A ra Tòa án để yêu cầu thực hiện hợp đồng Anh chị hãy giải quyết tranh chấp trên

ĐỀ THI PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở

Lớp: Chất lượng cao - Quản trị luật 41 Thời gian làm bài: 75 phút Sinh viên chỉ được sử dụng VBQPPL

Phần I: Nhận định

Các nhận định sau đây đúng hay sai? Giải thích?

1 Hợp đồng tặng cho nhà ở có hiệu lực từ thời điểm bên tặng cho bàn giao nhà ở

2 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

3 Góp vốn bằng nhà ở là một hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

4 Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu thì hợp đồng đặt cọc cũng vô hiệu theo

5 Trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở đó

Phần II: Tự luận

Những hành vi sau đây có đúng quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản và nhà ở không? Giải thích

1 Hộ gia đình A đầu tư xây dựng nhà ở chung cư mini trên đất thuộc quyền sử dụng của mình để bán nhằm mục đích kiếm lời

2 Doanh nghiệp A (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán Sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất đối với Nhà nước

và hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án, doanh nghiệp A tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án dưới hình thức phân lô, chia nền cho các chủ thể có nhu cầu (1.5 điểm)

3 Doanh nghiệp X (tổ chức kinh tế trong nước) là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại (dự án gồm 3 khối nhà chung cư) để kinh doanh Sau khi có quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và hồ sơ dụ án, thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, doanh nghiệp X thế chấp một phần dự án tại 1 tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để huy động vốn triển khi thực hiện dự án Sau khi xây xong móng của một khối chung

cư, doanh nghiệp X ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại đối với các căn hộ của khối nhà chung cư đó (khối nhà này không thuộc phần dự án đã thế chấp) (3 điểm)