TỔNG QUAN về THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản

Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sử hữu đối với hàng hoá, thông qua đóthực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều hướngcủa yêu cầu tiêu d

CHƯƠNG I

TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm chung về thị trường

1.1.1 Khái niệm về thị trường

Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thônghàng hoá Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thịtrường

Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp Từ những nghiên cứu sơlược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay phạm trù thị trường luônđược đưa thêm những nội dung mới Tuỳ từng điều kiện và giác độ nghiên cứu mà người tađưa ra các khái niệm thị trường khác nhau:

- Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao đổi,thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết

- Thị trường thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá, tức quan hệ giao dịchgiữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông, giữa cung ứng và nhu cầu Nó làđầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá

- Thị trường thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hoá, tức là thể hiệnđặc trưng bản chất của thị trường Mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp là nhằm thoảmãn yêu cầu của người tiêu dùng và người tiêu dùng là nhân vật chủ đạo của thị trường

Chủ thể của thị trường là ba chủ thể hoạt động trao đổi hàng hoá trong thị trường:1) Người sản xuất hàng hoá là người tạo ra cơ sở vật chất của thị trường, là người bánhàng hoá ra thị trường;

2) Người tiêu dùng là người có tiền đi mua hàng;

3) Người môi giới thương mại vừa đóng vai trò là người mua, vừa là người bán, làngười trung gian giữa người sản xuất và người tiêu dùng

Khách thể của thị trường là số hàng hoá có thể đưa ra trao đổi mua bán, ngoài cáchàng hoá tiêu dùng và các tư liệu sản xuất còn bao gồm cả các yếu tố cần cho sản xuất nhưtiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản … Khách thể là cơ sở vật chất cho

sự tồn tại của thị trường

Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị trường Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung - cầu của thị trường.

Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hoá và dịch vụ đượctính bằng tiền

1.1.2 Chức năng của thị trường

Chức năng của thị trường thể hiện trên các mặt sau đây:

* Chức năng trao đổi

Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sử hữu đối với hàng hoá, thông qua đóthực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều hướngcủa yêu cầu tiêu dùng.

* Chức năng điều tiết

Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luậtcạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành nền kinh tế và việc phânphối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng lãnh thổ và các doanh nghiệp,không những điều tiết kết cấu và số lượng của hàng hoá mà còn tự phát điều tiết lợi ích kinh

tế của cả hai bên mua bán Đây là chức năng quan trọng nhất của thị trường

* Chức năng thông tin

Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh (môi giới)

và người tiêu dùng như thông tin về cung cầu, về chất lượng, về giá cả, về thị hiếu, về nguồnvốn và về tỷ suất lợi nhuận … Khi trình độ công nghệ thông tin của xã hội được nâng cao thìchức năng thông tin của thị trường càng được tăng cường, nhạy bén

* Chức năng liện hệ kinh tế

Thị trường phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các ngành, địaphương và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế quốc dân của mộtnước, tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu Tóm lại, thị trường là hệ thống mở

1.1.3 Phân loại thị trường

Có rất nhiều cách phân loại thị trường tuỳ theo chọn tiêu chí phân loại, ở đây đề cậpmột số cách phân loại cần thiết nhất

- Căn cứ vào việc khống chế vĩ mô chia thành thị trường tự do và thị trường có kếhoạch

- Căn cứ vào công dụng của hàng hoá chia thành thị trường hàng hoá và thị trườngcác yếu tố sản xuất như các thị trường tư liệu sản xuất, tiền vốn, sức lao động, công nghệ,thông tin và thị trường bất động sản …

- Căn cứ vào khu vực hoặc phạm vi lưu thông chia thành thị trường đô thị, nông thôn,trong nước và thị trường quốc tế,

- Căn cứ vào trình độ cạnh tranh phân biệt có thị trường cạnh tranh hoàn toàn, thịtrường độc quyền hoàn toàn và thị trường cạnh tranh độc quyền

- Căn cứ vào địa vị của chủ thể chia thành thị trường bên bán, thị trường bên mua vàthị trường cân bằng

1.1.4 Hệ thống thị trường

Muốn thị trường phát huy đầy đủ chức năng trong lĩnh vực lưu thông thì phải tổ chứchoạt động của các loại thị trường Mỗi loại thị trường vừa có tính độc lập tương đối, lại vừakiềm chế và ỷ lại thúc đẩy lẫn nhau, trở thành bộ phận hữu cơ của hệ thống thị trường cảnước Trong hệ thống này thì thị trường hàng hoá là cơ sở, các thị trường khác đều phục vụcho thị trường hàng hoá ở mức độ khác nhau Ở nước ta hiện nay chỉ mới có thị trường hàngtiêu dùng là ít nhiều được phát triển, còn các thị trường khác hoặc mới hình thành hoặc cònquè quặt, thậm chí có thị trường còn vắng bóng hoặc tồn tại dưới dạng “chợ đen”

Vì vậy, để tiếp tục sự nghiệp đổi mới, nước ta cần nhanh chóng thiết lập hệ thống thịtrường hoàn chỉnh trong đó có thị trường bất động sản.

1.2 Khái niệm, đặc tính bất động sản

1.2.1 Khái niệm về bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La

Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những

gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các côngtrình xây dựng, mùa màng, cây trồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liềnvới đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS)gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗinước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại,tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”

BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,

kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đấtđai; các tài sản khác do pháp luật quy định”

1.2.2 Đặc tính của bất động sản

* Có vị trí cố định, không di chuyển được

Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thìcũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối vớigiá trị của bất động sản, cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế,văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểmcủa bất động sản

* Tính lâu bền

Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùilấp, vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọkinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản

Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đềbình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất độngsản đó

Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi cáckết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục đảm bảo an toàn cho việc

sử dụng Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thuđuợc lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tư xây mới thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để

“chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế

* Tính thích ứng

Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điềuchỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại đặc trưng của công trình lại vừa có thể đem lạilợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư

Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng làcực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tư rất quan tâm đến tính thíchứng của bất động sản.

* Tính dị biệt

Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vìchúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng dùng mộtthiết kế Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng cũng có hướng và tầng khác nhau.Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗingười đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sởthích cá nhân Do vậy trên thị trường bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sảnkhông hoàn toàn giống nhau như các hàng hoá khác

* Tính chịu ảnh hưởng của chính sách

Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên Chínhphủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra các chính sách mớitrong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sảnxuất, giao dịch và sử dụng bất động sản Vì không thể di chuyển được nên bất động sản khó

mà tránh được ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách như các chính sách đất đai, nhà ở,tiền tệ, thuế …

* Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn nhiều công quản lý chẳng hạn đầu tưvào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải cónăng lực quản lý thích hợp Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiếnthức, ngay như việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà,duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác … Nói chung chiphí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phítăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn Đấy là chưa kể nhữngchi phí cho chuyên gia, kế toán và thuê luật sư …

* Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường sá, công viên, trường học … có thể nâng caogiá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báođược chính xác sự đầu tư lớn của Chính phủ và kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư (thậmchí đầu cơ) phát triển bất động sản trước một bước thì có thể thành công rất lớn

1.3 Khái niệm về thị trường bất động sản

1.3.1 Khái niệm

Các phân tích lý luận của các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về

BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:

- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp

cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của

hàng hoá BĐS

- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển

nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủthể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác độngquyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trườngBĐS

- Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn

Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, sau khi tổng hợpcác kết quả, một số khái niệm về thị trường BĐS thì khái niệm về thị trường bất động sản nhưsau:

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan Là

“nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở

đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị trườngcho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản

Phân loại thị trường bất động sản

a/ Căn cứ vào khu vực có BĐS:

+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhàxưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v

+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thịtrường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xâydựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường BĐS nhà xưởng sảnxuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v

b/ Căn cứ theo công dụng của BĐS:

* Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâmthương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá )

* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX )

* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)

* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coinhư tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như di sản văn hoá, di tích lịch sử,v.v

c/ Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):

* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

* Thị trường cho thuê BĐS

* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấnBĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v

d/ Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:

+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất(còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp)

+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặcthuê

(Nguồn: tham khảo thêm tư liệu của Bộ Tài chính, Tổng hội XD Việt Nam, CIEM)

1.3.2 Đặc tính và chức năng của thị trường bất động sản

1.3.2.1 Các đặc tính

* Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong bất độngsản đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình Thông thường thì các quyền lợi đó bịmột số hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng … tức là có tính tương đốichứ không phải tuyệt đối

* Thị trường mang tính khu vực: do đặc điểm cố định, không di chuyển được của bấtđộng sản Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trường bất độngsản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau

* Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao: bất động sảnthường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà một đời người lạikhông có mấy lần mua sắm như vậy, do đó khi mua rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến củacác chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá … Tuy giá cả do chuyên viên ước tính vẫn ítnhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyênmôn, nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập nhiều thông tin có thể giúp hoặcthay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm … để mua hoặcthuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đề ra Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kémphát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch vềbất động sản sẽ đắt lên

* Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thịtrường: Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnh tranh, tức là

bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đủ số lượng bên bán và bênmua không? Và thị trường bất động sản mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàntoàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát triển những dự án bất độngsản gặp trở ngại, do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thựchoặc tình trạng nhà để không, ít người mua hoặc thuê.

1.3.2.2 Các chức năng

Cơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị trường, làm cho thị trường bất động sản

có các chức năng dưới đây:

* Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản Đất đai là nguồn tài nguyên cóhạn, chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài và thường chậm so với thay đổi yêu cầu củathị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của bất động sản thôngqua cơ chế giá cả

* Thể hiện sự thay đổi cầu đối thị trường bất động sản: Sự biến động của cầu là donhững nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:

- Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai;

- Ảnh hưởng chính sách thuế của chính phủ;

- Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng;

- Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai

* Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu Có hai phương thức sau đây

để thay đổi việc cung ứng:

- Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử dụng bất động sảnhiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại

- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê Chẳng hạn giá bán nhà thường tươngđương với 300 - 400 lần giá cho thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầuthuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thì nhiều khách sạn và nhà ởcũng được cho thuê làm văn phòng …

Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhất định, trongthời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, do vậy tìnhtrạng cân bằng cung cầu bất động sản rất khó thực hiện và nếu đạt được thì cũng tồn tại tronggiai đoạn ngắn ngủi thôi Do vậy người ta thường nói “mất cân bằng là tuyệt đối còn cânbằng chỉ là là tương đối và tạm thời thôi”

* Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: Chẳng hạn tại các đô thị lớn,giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống do ứng dụngnhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng (kể cả vật liệu xây dựng),dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá thuê phải chăng

và các thang máy sẽ xuất hiện nhiều hơn trong các nhà cao ốc đó Như vậy người tiêu dùngcũng phải dần dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mới mẻ này

1.3.3 Quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản

1.3.3.1 Cầu trong thị trường bất động sản

P

Giá cảđơn vịbất động sản

P0

Trong thị trường bất động sản ta có đường biểu diễn quan hệ giữa giá cả đơn vị bấtđộng sản với số lượng cầu trong đơn vị thời gian (hình 1), ứng với đơn vị P0 ta có số lượngcầu Q0 Khi giá cả tăng thì số lượng cầu lại biến đổi ngược lại tức là giảm đi

Hình 1: Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầu

Đường biểu diễn đó được hình thành với giả thiết là tất cả các nhân tố khác đều khôngthay đổi, trừ giá cả P và số lượng Q Thế nhưng đối với nhiều loại bất động sản, như nhà ởchẳng hạn, số lượng cầu còn phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác như:

- Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhưng số lượng ngườimua tăng lên, từ Q0 thành Q1 đường biểu diễn tịch về phía bên phải

- Sự thay đổi giá cả hàng hoá có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán nhà tăng quá caothì sẽ thay đổi quan hệ cung cầu của nhà cho thuê

- Sự thay đổi dự báo về tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báo rằng tương laimình sẽ sắm ô tô thì mối quan hệ cung cầu đối với nhà có garage cũng sẽ biến đổi

- Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: Chẳng hạn về thuế, về nhà ở, về đất đai vàquy hoạch cũng làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở

1.3.3.2 Cung trong thị trường bất động sản

P

Giá cảđơn vịbất động sản

Q1 Q

Số lượng bất động sảnxây mới để cung

Q2O

Hình 2: Quan hệ giữa giá cả và số lượng cung

Cũng như đối với cầu, còn nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung như giá thành khai phát,công nghệ xây dựng, chính sách của Chính phủ, giá cả tương quan giữa các loại sản phẩm, dựbáo tương lai … Sau đây sẽ trình bày ảnh hưởng của ba nhân tố đó:

- Giá thành khai phát bất động sản: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận củanhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung Giá thành cao thấpcòn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của ngân hàng, tình hình lạm phát … chẳng hạn nếu lãisuất ngân hàng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang phải thành đường S1 tức là số cung

sẽ tăng lên

- Sự thay đổi chính sách của chính phủ: Nếu chính phủ tăng giá đất hoặc tăng thuế thì

số lượng cung ứng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái thành đường S2

- Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản dự báo rằng sắptới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại một số bất động sản chưa bán vội, làm giảm lượngcung

1.3.3.3 Cân bằng cung cầu

Khi vẽ đường cung và đường cầu (vốn là đường cong, nhưng vẽ thành đường thẳng

để tiện thảo luận) trên cùng một đồ thị (hình 3) thì hai đường đó gặp nhau tại điểm E, gọi là

Đường cầu

Đường cungE

Hình 3: Cân bằng cung cầu

Đồ thị thể hiện: khi các nhân tố khác thay đổi thì đồ thị quan hệ cung cầu cũngchuyển dịch Chẳng hạn khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên thì trong hình 3 đường cầudịch chuyển từ D0 xuống D1 và nếu giá cả vẫn giữ là P0 thì số lượng cầu giảm đi là Qa Nhưvậy nếu lượng cung vẫn là Q0 thì lượng bất động sản tồn đọng là ∆Q = Q0 - Qa Trong trườnghợp đó, nhà đầu tư giảm giá bán còn P1 thì lượng nhà bán được sẽ tăng lên đến Q1 và đạt tớiđiểm cân bằng mới E’ giữa cung và cầu

1.3.3.4 Tính đàn hồi của cung và cầu

Mối quan hệ giữa giá cả với cung và cầu (trong điều kiện các nhân tố khác không thayđổi) đối với mỗi loại hàng hoá không như nhau Đối với hàng hoá này, sự thay đổi giá cả sẽảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu của người tiêu dùng hoặc lượng cung nhưng với loại hàng hoákhác lại không như thế Do đó để đo được độ nhạy bén của số lượng cung và cầu đối với sựthay đổi giá cả, người ta dùng khái niệm tính đàn hồi của giá cả

* Tính đàn hồi của cầu thể hiện trên hai mặt

- Tính đàn hồi của giá cầu được biển thị bằng hệ số PED (hệ số đàn hồi giá cầu)

Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cầu

Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cầu

Có thể thấy hệ số PED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu càng nhạy cảm đối với sựthay đổi giá cả, tức là giá cả giảm một ít thì số lượng cầu tăng lên nhiều và ngược lại

Nếu hệ số PED<1 thì người ta nói rằng hàng hoá đó thiếu tính đàn hồi của cầu, hoặccầu đối với hàng hoá đó là cầu phi đàn hồi

Nếu PED>1 thì đó là cầu có đàn hồi

Chẳng hạn khi giá máy tính giảm 10% mà số lượng cung lại tăng lên 30% thì hệ sốPED = 3 Nghiên cứu của một số nước cho thấy, đối với nhà ở thì hệ số PED trong khoảng0,5 - 1 tức là giá cả không phải là nhân tố chủ yếu tác động đến cầu

* Tính đàn hồi của cung được định nghĩa tương tự như tính đàn hồi của cầu và đượcbiểu thị bằng hệ số PES (hệ số đàn hồi của cung):

Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cung

Hệ số PES =

Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cungNếu PES<1 thì người ta nói hàng hoá đó thiếu tính đàn hồi của cung và ngược lại.Nhân tố thời gian có ảnh hưởng lớn tới tính đàn hồi của cung, tức là khi giá cả thay đổi thìtrong thời gian ngắn số lượng cung khó mà thay đổi kịp (hình 4) Sau một thời gian khá dàithì ảnh hưởng của thay đổi giá cả mới tác động rõ rệt lên số lượng cung Chẳng hạn giá chothuê hoặc bán nhà văn phòng tăng cao thì phải 1 - 3 năm sau mới có thêm nhiều nhà vănphòng được xây dựng mới hoặc cải tạo từ các loại nhà khác đưa ra cung ứng Vì vậy trongkinh doanh bất động sản do sự chậm trễ này mà khi đề cập đến tính đàn hồi của cung người tacòn chia thành tính đàn hồi ngắn hạn và dài hạn

Hình 4: Tính đàn hồi của giá cung ngắn hạn và dài hạn

Thị trường sử dụng xác định giá thuêD=f(R,tình hình kinh tế)=S

Giá thuê tháng R

Thị trường đầu tư

P = f(c)

Thị trường sử dụng điềuchỉnh lượng tồn

S = S/δ(∆S = C - δS)

Trong trường hợp cực đoan, khi đường cung trở thành hoàn toàn nằm ngang thì tínhđàn hồi của cung trở nên vô hạn

1.3.3.5 Sự vận hành thị trường bất động sản

Trong thị trường thì quan hệ cung cầu ảnh hưởng rất lớn đến giá cả Thế nhưng trongthị trường bất động sản, ngoài bất động sản để mua bán còn có bất động sản để cho thuê Vìvậy, ngoài giá cả mua bán còn phải xem xét giá thuê và cả hai loại giá này đều có ảnh hưởngquyết định đến số lượng cầu Tỷ số giữa giá thuê tháng R trên giá cả P được gọi là tỷ suất tưbản hoá: i = R/P, tỷ suất này càng cao thì thu hồi vốn càng nhanh

Vì sao người tiêu dùng muốn thuê nhà? Đó là vì ngoài nhu cầu về nhà ở người tiêudùng còn có nhiều nhu cầu khác về ăn mặc, đi lại giải trí, nuôi con cái … Vì vậy phải xuấtphát từ thu nhập của mình về cân nhắc cụ thể các khoản chi tiêu để quyết định việc mua haythuê nhà Như vậy giá thuê nhà là do thị trường sử dụng bất động sản quyết định chứ khôngphải do thị trường đầu tư bất động sản chi phối

Thị trường đầu tư bất động sản quyết định số lượng cung cho thị trường sử dụng bấtđộng sản, còn cầu đối với bất động sản lại do giá tiền thuê và một số nhân tố kinh tế như trình

độ sản xuất, mức thu nhập, số luợng các hộ gia đình … quyết định Vì vậy tác dụng của thịtrường sử dụng bất động sản là xác lập được mức giá thuê, với mức đó thì số lượng cầu cânbằng được với số lượng cung

Để tiện phân tích sự vận hành của thị trường bất động sản, người ta thường dựng môhình bốn hệ toạ độ như trong hình 5:

II I

III IV

Hệ toạ độ I dùng để biểu thị mối quan hệ giữa giá thuê và lượng cầu, nếu giá thuêtăng thì lượng cầu giảm và ngược lại Nếu có sự thay đổi nhân tố kinh tế - xã hội nào đó thìđường cầu D có thể dịch chuyển, chẳng hạn nếu kinh tế tăng trưởng thì nó dịch chuyển songsong về phía trên, tức là lượng cầu tăng lên khi giá thuê vẫn như trước hoặc giá thuê tăng lênkhi lượng cầu không đổi Nhu vậy đường cầu D biểu diễn hàm số của giá thuê ít và tình hìnhkinh tế Khi lượng cầu bằng với số lượng cung thì đạt được cân bằng.

D(R,tình hình kinh tế) = S

Hệ toạ độ II (thuộc về thị trường đầu tư) dùng để biểu thị mối quan hệ giữa giá thuê R

và giá cả P Tỷ số giữa hai giá đó là tỷ suất tư bản hoá: i = R/P như đã nói ở trên và i chính làtoạ độ dốc của đường biểu diễn Tỷ suất i cũng là tỷ suất thu lợi của người kinh doanh nhàcho thuê Khi xác định i, người kinh doanh cần xem xét đến 4 mặt sau đây:

(1) Lãi suất dài hạn trong hoạt động kinh tế;

(2) Dự báo lãi suất tăng giá thuê;

(3) Các rủi ro đối với thu nhập từ giá thuê;

(4) Chính sách thuế đối với bất động sản

Khi đã xác định i thì có thể xác định được giá cả P hoặc giá cho thuê R nếu biết đượcmột trong hai giá đó

Hệ toạ độ III (cũng thuộc thị trường đầu tư) dựng để biểu thị mối quan hệ giữa giáthành f(c) và lượng xây dựng mới C Tại hình 5 giả thiết là khi C tăng thì giá thành tăng, tức

là đường biểu diễn hướng về phía dưới bên trái Nếu gặp tình huống giá thành không phụthuộc vào các yếu tố khác thì nó trở thành đường thẳng đứng hướng xuống dưới, hoặc gặptrường hợp đất đai cung ứng phi đàn hồi thì nó lại nằm ngang song song với trục hoành Khigiá cả và giá thành bằng nhau thì có thể xác định được lượng xây mới trong dạng cân bằng,nếu lượng xây mới ít hơn lượng cân bằng thì người kinh doanh có thể thu được lợi nhuận siêungạch, còn nếu nhiều hơn thì không thu được lãi Vì vậy lượng nhà xây mới nên duy trì ởdạng cân bằng, tức là khi giá cả bằng giá thành, P = f(c)

Hệ toạ độ IV (thuộc về thị trường sử dụng) dùng để biểu thị mối quan hệ giữa lượng nhàđang tồn và nhà mới xây (tức là lượng tăng thêm) Trong một năm, lượng nhà đang tồn S tăngthêm nhờ có lượng nhà mới xây trong năm C, đồng thời cũng giảm đi lượng δS, trong đó δ là tỷsuất nhà bị thải loại do quá cũ và hư hỏng Như vậy lượng nhà đang tồn được tăng thêm mộtlượng là ∆S = C - δS

Qua hình 5 ta có thể phân tích các ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô đối với thị trường bấtđộng sản như sự thăng trầm của kinh tế, lãi suất dài hạn, tín dụng ngắn hạn …

* Ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế đối với yêu cầu sử dụng bất động sản

Khi kinh tế tăng trưởng thì đường biểu diễn cầu D trong hệ toạ độ I song song lênphía trên (hình 6) do sản xuất phát triển, thu nhập gia đình tăng lên … Nếu lượng cung Skhông kịp tăng lên thì giá thuê sẽ tăng, do đó qua hệ toạ độ II mà kéo giá cả P cũng tăng theo,rồi qua hệ toạ độ III mà làm tăng lượng nhà xây mới C, cuối cùng chuyển đến hệ toạ độ IVlàm tăng lượng nhà đang tồn S

Thị trường sử dụng xác định giá thuê

Lượng nhà tồnS

Thị trường sử dụng điềuchỉnh lượng tồn

RThị trường đầu tư

định giá

Hình 6: Sự tăng cầu sử dụng bất động sản

* Ảnh hưởng của lãi suất dài hạn đối với yêu cầu sử dụng bất động sản

Khi cần điều tiết vĩ mô thị trường bất động sản thì Chính phủ có thể dùng công cụ lãisuất tiền vay Chẳng hạn khi muốn kích thích nhân dân mua nhà trả góp, Chính phủ (hoặcngân hàng) hạ lãi suất cho vay dài hạn, như vậy số người muốn vay tiền mua nhà sẽ tăng lên,còn người thuê sẽ giảm đi, do đó theo quy luật cung cầu, giá cả nhà tăng lên còn giá thuê hạxuống, tức là tỷ suất tư bản hoá i giảm xuống, đường biểu diễn trong hệ toạ độ II sẽ quay vềphía dưới một góc (hình 7), ảnh hưởng đến các hệ toạ độ còn lại, cuối cùng hình sự cân bằngmới, trong đó lượng nhà mới xây tăng và làm cho lượng nhà tồn cũng tăng tương ứng Hiểnnhiên sự cân bằng này phải sau một thời gian mới có thể hình thành do hiện tượng thời trễ(do tính khu vực của thị trường bất động sản, khi thiếu thì không thể đem bất động sản từ nơikhác đến để bán và cho thuê) Tình hình vận hành của thị trường bất động sản cũng diễn ratương tự khi các rủi ro trên thị trường giảm đi hoặc thuế đánh vào bất động sản hạ xuống

Nếu do lãi suất dài hạn tăng dẫn đến yêu cầu cần mua nhà giảm đi, tình hình diễn rangược lại, nhà mới xây và lượng nhà tồn bị giảm, giá thuê tăng … tiến đến sự cân bằng mới

II I

III IV

Lượng nhà mới xây dựngC Thị trường sử dụng điềuchỉnh lượng tồn

R

SLượng nhà tồn

Thị trường sử dụng xácđịnh giá thuê

Giá thuêThị trường đầu tư

Thị trường sử dụng điềuchỉnh lượng tồn

R

SP

Lượng nhà mới xây dựng

Thị trường đầu tư xây

dựng mới

Lượng nhà tồn

Thị trường sử dụng xác đinh giá cho thuêGiá thuê

Thị trường đầu tư

định giá

Giá cả

Hình 7: Sự thay đổi nhu cầu đầu tư

* Ảnh hưởng của tín dụng ngắn hạn đối với lượng nhà xây mới

Tín dụng ngắn hạn có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư Chẳng hạn khi lãi tín dụng ngăn hạn tăng lên thì giá thành xây dựng nhà tăng lên, đường biểu diễn trong hệ toạ độ III dịch song song về bên trái (hình 8), lượng nhà mới xây và lượng tồn giảm đi, số người mua nhà giảm đi và số người muốn thuê nhà tăng lên, làm tăng giá thuê nhà … rồi hình thành cân bằng mới

Hình 8: Thay đổi giá thành xây dựng mới

II I

III IV

CÂU HỎI

1 Nêu khái niệm chung về thị trường? Nêu chức năng, phân loại và hệ thống thịtrường?

2 Nêu khái niệm về bất động sản? Lấy ví dụ? Đặc tính của bất động sản?

3 Khái niệm, đặc tính, chức năng của thị trường bất động sản? Lấy ví dụ?

4 Lấy một ví dụ để diễn tả cung cầu của thị trường bất động sản trong hai trường hợp

có và không có tác động của các yếu tố khác?

CHƯƠNG II

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 Quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản

2.1.1 Vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường.

2.1.1.1 Thị trường và cơ chế thị trường.

Ngày nay, trên phạm vi toàn thế giới, thị trường trở thành một động lực mạnh mẽ của

sự tăng trưởng; tuy nhiên không có ai thiết kế ra thị trường, không có một bộ não hay hệ

thống tính toán trung tâm, nhưng nó vẫn giải quyết được những vấn đề sản xuất và phân phối

hàng triệu ẩn số và mối tương quan mà không thể một mình ai biết được… Đó là vì nó đã trở

thành một phương tiện giao tiếp để tập hợp tri thức và hành động của hàng triệu cá nhân khác

nhau Hoạt động của nhà nước đặc biệt có tác dụng trong việc vạch ra và bảo hiểm cho con

đường đưa người mua và người bán đến với nhau để xác định giá cả và sản lượng Nghĩa là

Chính phủ, với những mục tiêu cụ thể của mình, phải thông qua thị trường để giải quyết 3

vấn đề then chốt về kinh tế là sản xuất cái gì, sản xuất thế nào và sản xuất cho ai Vòng tuần

hoàn của đời sống kinh tế được thể hiện trong hình 13

Cung Các thị trường yếu tố Cầu

Hình 13: Hệ thống thị trường dựa vào quy luật cung - cầu Kinh tế học - Samuelson Paul Anthony

Giá cả trên thị trường hàng hoá

Lá phiếu bằng cầu của người

Giày dépNhà cửaChè

Sở hữu đầu vào

Đất đaiVốnĐất đai

Vốn

Trong kinh tế thị trường, vốn phần nhiều thuộc về sở hữu các nhân và thu nhập dovốn mang lại thuộc về các cá nhân Mỗi mảnh đất đều có chứng thư hay giấy tờ về quyền sởhữu; phần lớn các máy móc nhà xưởng đều thuộc về cá nhân hay các công ty Quyền về tàisản cho phép chủ sở hữu có khả năng sử dụng, trao đổi, sơn, đào, khoan, hay khai thác hànghoá vốn có của họ Khả năng của các cá nhân về sở hữu và kiếm lợi từ vốn là những gì hìnhthành tên gọi của Chủ nghĩa tư bản Tuy vậy, quyền về tài sản là bị hạn chế bằng một loạtquy ước và quy chế như về thừa kế, thuế má, bảo vệ môi trường, giới hạn sử dụng, quy hoạch

và quyết định di dời để làm đường

2.1.1.2 Vai trò của Nhà nước đối với thị trường

Trong lĩnh vực kinh tế tồn tại nhiều học thuyết với các quan điểm khác nhau về vaitrò của nhà nước đối với nền kinh tế thị trường Mối quan hệ giữa nhà nước và thị trường đãđược các nhà kinh tế học quan tâm nghiên cứu trong nhiều thế kỷ Nhiều trường phái đã xuấthiện như: thị trường tự do, không có sự can thiệp của nhà nước gọi là “Trường phái tự do”(Adam smith, 1723-1780); thị trường có sự can thiệp của nhà nước (Jonh Maynard Keynet,1883-1946); “Trường phái tự do mới”- thị trường tự do với sự can thiệp tối thiểu của nhànước (Samuelson Paul Anthony- Giải thưởng Nobel Kinh tế 1978); Nhà nước mạnh can thiệpsâu vào kinh tế (Richard Bergeron)

Dưới đây giới thiệu quan điểm của Samuelson Paul Anthony

Cơ chế thị trường chỉ làm công việc của nó là trao hàng hoá cho ai có tiền mua chúng

mà không làm nhiệm vụ phân phối thu nhập Một hệ thống thị trường có hiệu quả nhất cũng

có thể gây ra sự bất bình đẳng lớn mà về chính trị hay đạo đức có thể không chấp nhận được.Kinh tế thị trường về bản chất là sự biến đổi không ngừng và khắc nghiệt Giá địa ốc đã tăngtrong suốt những năm 1980 và sau đó giảm mạnh ở nhiều vùng, thị trường việc làm ngàycàng trở lên khó khăn hơn vào giai đoạn suy thoái kinh tế sau năm 1990…Những vấn đề đóchỉ có thể giải thích được bằng lý thuyết về cung - cầu, đó là sự tương tác qua lại giữa cầu - làngười tiêu dùng phân phối thu nhập của mình cho các hàng hoá và dịch vụ sẵn có - với cung -

là các doanh nghiệp tao ra hàng hoá và dịch vụ với số lượng và chất lượng đem lại cho họ lợinhuận lớn nhất Một khi phải chứng kiến giá đất tăng lên nhanh chóng thì có thể giải thíchrằng do cung về đất bị giảm Sự thay đổi về cầu và cung dẫn đến sự thay đổi về số lượnghàng hoá đầu ra và về giá cả

Cả thị trường và sự quản lý của Chính phủ đều cần thiết cho một nền kinh tế vận hànhlành mạnh Thiếu cả hai điều này thì hoạt động của các nền kinh tế hiện đại chẳng khác gì vỗtay bằng một bàn tay Sự phận chia một cách thích hợp trách nhiệm giữa thị trường và chínhphủ sẽ quyết định sự thịnh vượng của một nền kinh tế Mặc dù kinh tế thị trường là biện pháphiệu quả của sản xuất và phân phối hàng hoá, nhưng những khuyết tật của nó nhiều khi lạidẫn đến những kết cục kinh tế kém hiệu quả Chính phủ có thể tham gia khắc phục cáckhuyết tật đó bằng cách đảm bảo tính hiệu quả, điều chỉnh sự phân phối thu nhập không côngbằng, khuyến khích phát triển và ổn định kinh tế

Thị trường không thể phân bổ các nguồn lực một cách hợp lý khi xuất hiện cạnh tranhkhông hoàn hảo và ảnh hưởng ngoại sinh Để khắc phục, chính phủ điều tiết các Doanhnghiệp hay áp dụng các điều luật chống độc quyền Chính phủ có thể can thiệp để điều chỉnhcác tác động ngoại sinh như ô nhiễm môi trường hay cung cấp các hàng hoá công cộng như

cơ sở hạ tầng xã hội, an ninh, quốc phòng

Thị trường không thể tạo ra sự phân phối thu nhập công bằng, mà có thể gây ra cơnsốc bất bình đẳng về thu nhập và tiêu dùng tới mức không thể chấp nhận được Để khắc phục,

chính phủ có thể lựa chọn những loại hình thu nhập (cho ai) về tiền công trên thị trường, tiềncho thuê, lãi suất, cổ tức,.vv Chính phủ còn có thể sử dụng thuế để tạo nguồn thu để trợ cấpcho các chương trình hỗ trợ thu nhập nhằm tạo ra mạng lưới tài chính an toàn cho những đốitượng xác định.

Từ năm 1930, dựa vào kinh tế học vĩ mô, chính phủ đã sử dụng quyền lực về tài khoá(thu thuế và chi tiêu ngân sách) và tiền tệ (tác động tới tín dụng và lãi suất) để khuyến khíchtăng trưởng dài hạn và năng suất và chế ngự những hậu quả cực đoan về lạm phát và thấtnghiệp quá cao của chu kỳ kinh doanh Hình thức phổ biến về tổ chức kinh tế trong các nềnkinh tế công nghiệp hiện đại là nền kinh tế hỗn hợp, trong đó thị trường quyết định hầu hếtcác giá cả và sản lượng, còn chính phủ kiểm soát tổng thể nền kinh tế với các chương trình vềthuế, chi tiêu ngân sách và quy định về tiền tệ

2.1.2 Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

2.1.2.1 Tính chất, đặc điểm của thị trường bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hàng hoá đặc biệt

- Hàng hoá bất động sản (HHBĐS) Tính đặc biệt của HHBĐS được xác định bởi thuộc tínhcủa đất đai mà các tài sản khác không có: Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc giaquý báu, môi trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội,khoa học - giáo dục, quốc phòng, an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trongsản xuất nông- lâm nghiệp và là thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên,gắn với chủ quyền quốc gia; đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì nhiêu biếnđộng theo thời gian - phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; đất đai là yếu tố cần thiết đểtạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung Ngoài những thuộc tính đặc thù trên, hàng hoáBĐS còn có những tính chất khác nhau với các loại hàng hoá khác: là loại hàng hoá khôngthể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật - giao thông, thông tin liên lạc,cấp thoát nước, điện; cơ sở hạ tầng xã hội - trường học, bệnh viện gắn với quy hoạch dân cư,thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiêp, là loại hàng hoá có giá trị lớn cần có vốn đầu

tư dài hạn, là loại hàng hoá mà việc giao dịch, phải được pháp luật cho phép và được thựchiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ

Đất đai còn được xem là vật ký quỹ tốt nhất trong nền kinh tế thị trường phát triển.Những hệ thống đủ để đất đai được sử dụng vào mục đích này trở thành cơ sở cho một thịtrường bất động sản có chức năng rõ ràng để hợp thành nền kinh tế đúng chức năng Khoản

nợ bất động sản (real credits) là khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản, tạo thành một

bộ phận rất lớn của thị trường tín dụng trong hầu hết các nền kinh tế thị trường Do đó, thịtrường bất động sản cũng là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế nói chung, nhất là khixem xét về mặt đầu tư gia đình Vì vậy, cần phải có những biện pháp cần thiết để sáng tạo ra

cơ sở tin cậy và hiệu quả để có một thị trường bất động sản - vừa có lợi cho sự phát triển kinh

tế - xã hội nói chung vừa có lợi cho sự thịnh vượng của cá nhân người chủ bất động sản

Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hóa Muốn trở thành hàng hoá, một mặtmỗi loại bất động sản cụ thể phải được đưa ra giao dịch trên thị trường, hơn nữa cũng là mộtloại bất động sản như nhau nhưng việc có được tham gia thị trường bất động sản hay khôngcòn phải được luật pháp không cấm Mặt khác, có những loại bất động sản rất khó hoặckhông thể trở thành bất động sản hàng hoá như nhiều loại bất động sản công cộng mà việc sửdụng của người này không ảnh hưởng đến việc sử dụng của người khác như các di tích lịch

sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng

… Đất đai là bất động sản nhưng Pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về

phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, cácnước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore quy định BĐS(đất đai) hoặc BĐS (đất đai + tài sản trên đất) là hàng hoá được phép giao dịch trên thị trườngBĐS, ở Trung Quốc, BĐS (đất đai + tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trườngBĐS nhưng đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu nhà nước (bằng cách trưngthu) mới được chuyển quyền sử dụng đất Việt Nam cũng vậy, không phải tất cả các loại bấtđộng sản đều là bất động sản hàng hoá, thí dụ như các công trình hạ tầng mang tính chất côngcộng, đất đai là bất động sản nhưng pháp luật cấm mua bán.

Ngày nay thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng củanền kinh tế thị trường TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liênquan đến giao dịch BĐS như: Mua, bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS TTBĐS theo nghĩarộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnhvực liên quan đến việc tạo lập BĐS

Thị trường bất động sản chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá như quyluật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xácđịnh: Sản phẩm, số lượng và giá cả phạm vi hoạt động của TTBĐS do Pháp luật của mỗinước quy định nên cũng không đồng nhất Ví dụ: Pháp luật Úc quy định không hạn chếquyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, chothuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS,thế chấp BĐS và cho thuê nhà

Chức năng của TTBĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau, xác địnhgiá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ

sở tính cạnh tranh của thị trường

* Đặc điểm chủ yếu của TTBĐS:

- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS đượcpháp luật quy định và bảo hộ

- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau; biện pháp cung cấp thôngtin khách quan đến BĐS cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sảntrên đất liên quan đến BĐS của người bán, nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối vớingười bán, mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quanđến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước …)

- Thoả thuận giá mua bán; hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thểthực hiện và được cộng đồng chấp nhận

- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan đăng kýBĐS

- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà BĐS làvật đảm bảo cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay

- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS

Ví dụ: TTBĐS ở Úc, Pháp luật không giới hạn quyền mua, bán, thế chấp BĐS, khôngphân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thươngmại, đất ở; các đại lý về BĐS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việcbán đất; hệ thống Thông tin BĐS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đốitượng có nhu cầu; BĐS được định giá nhưng giá mua bán và mức cho vay thế chấp do các

bên tham gia giao dịch BĐS quyết định; việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại

cơ quan đăng ký BĐS

TTBĐS ở Trung Quốc: Người được Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sửdụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; khi chuyển nhượng thế chấp BĐS thì đồngthời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Nhà nước thựchiện chế độ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; tổ chức phục

vụ môi giới BĐS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanhnhà đất

2.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản.

Cơ chế kinh tế tác động đến quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất độngsản, ngược lại thị trường bất động sản khi đã được hình thành, phát triển sẽ tác động trở lại,thúc đẩy quá trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế Sự phát triển của thị trường bất động sảnlàm gia tăng nhu cầu về các thể chế thị trường, khuyến khích các doanh nghiệp xây dựngkinh doanh nhà ở, kết cấu hạ tầng, các công ty tư vấn, dịch vụ, các tổ chức tín dụng, ngânhàng thuộc các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản; tạo nên các thể chế tiền

đề cho tăng trưởng kinh tế trên cơ sở khuyến khích sản xuất và tăng năng xuất lao động, mở

ra một nguồn vốn mới

“Nguồn kinh phí quan trọng, duy nhất đối với các doanh nghiệp mới tại Mỹ là thếchấp nhà của chủ doanh nghiệp Tài sản này cũng có thể chỉ ra tiền sử vay nợ của chủ doanhnghiệp, cung cấp một địa chỉ đáng tin cậy để thu nợ và thuế, là cơ sở cho việc xây dựng cáccông trình phúc lợi công cộng mới một cách tổng hợp và đáng tin cậy và cơ sở cho việc hìnhthành chứng khoán như các cổ phiếu dựa trên thế chấp có thể được tái chiết khấu và bán trênthị trường thứ cấp Thông qua cách này, phương Tây đã truyền sức sống vào bất động sản vàkhiến cho bất động sản tạo ra tư bản” (Herrnando Desoto - Bí mật của tư bản)

2.1.2.3 Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Ở các mức độ khác nhau, các nước có nền kinh tế thị trường đều xác nhận vai tròquản lý của Nhà nước đối với TTBĐS với những nội dung chủ yếu như sau:

- Xây dựng hệ thống Pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có hiệu lực tạo điềukiện để TTBĐS hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợppháp của người mua, người bán, đảm bảo thu thuế từ hoạt động của TTBĐS nộp vào ngânsách nhà nước

- Xây dựng chính sách tài chính và chính sách liên quan, đảm bảo cho TTBĐS hoạtđộng lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn thiện của bản thân TTBĐS cũng như cácyếu tố bên ngoài tác động xấu đến thị trường này, điều tiết để phân phối lại cho những người

có thu nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc đặc biệt là nhà ở

- Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản đảm bảo kê khai đăng ký cấp giấy chứngnhận đối với toàn bộ bất động sản cũng như đăng ký biến động phát sinh trong quá trình giaodịch BĐS (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS)

- Xây dựng khung pháp lý quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá đất làm cơ sởcho việc giao dịch BĐS trên thị trường, việc bồi thường khi thu hồi BĐS để xây dựng cáccông trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, việc thu thuế BĐS

- Xây dựng hệ thống thông tin mở - Ngân hàng dữ liệu về BĐS đáp ứng tất cả các tổchức, công dân có nhu cầu về giao dịch BĐS và việc quản lý BĐS của các cơ quan nhà nước

2.1.3 Các chính sách tài chính, tín dụng đối với thị trường bất động sản.

2.1.3.1 Giá bất động sản và định giá bất động sản.

- Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn Định giá bất động sản giúp cho người bán

và người mua xác định được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toántrên cơ sở giá cả hợp lý, tránh đuợc rủi ro do đó việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất độngsản diễn ra thuận lợi Mặt khác việc định giá bất động sản giúp cho nhà nước có căn cứ để thuthuế bất động sản đảm bảo công bằng, hợp lý Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quytrình thủ tục định giá bất động sản là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về thịtrường bất động sản Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đều chú trọng xây dựng hệthống định giá bất động sản để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản vàthu thuế Nhờ có hệ thống định giá bất động sản hoạt động tốt, các nước có thể xác định rõgiá trị tài sản quốc gia, như ở Thuỵ Điển tổng giá trị thị trường của bất động sản là 540 tỷUSD (trong đó 350.000 BĐS nông lâm nghiệp giá trị 50 tỷ; 2.285.000 BĐS là nhà ở riêng giátrị 200 tỷ USD; 115.000 nhà chung cư giá trị 130 tỷ USD; 166.000 BĐS công nghiệp giá trị

70 tỷ USD và 94.580 BĐS được miễn thuế giá trị 130 tỷ USD)

- Chế độ định giá bất động sản: Xác định và giải quyết 2 vấn đề rất cơ bản đó là: Cácloại tài sản thuộc đối tượng phải định giá và phạm vi cần định giá Các tài sản thuộc đốitượng phải định giá là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất Phạm vi cần định giácác loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc lệ phí khi có sự chuyển nhượng,nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất và bất động sản đượcđịnh kỳ tiến hành 4 năm, 5 năm một năm tuỳ theo quy định của từng nước, trong các trườnghợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đấthoặc bất động sản thì việc định giá đất và bất động sản được tiến hành đột xuất yêu cầu

- Quy mô định giá bất động sản: Định giá hàng loạt nhằm điều chỉnh giá thị trườngcho một hoặc nhiều khu đất trong một khu vực địa lý; định giá cá biệt nhằm xác định giá thịtrường đối với 1 loại hình sử dụng đất trong một khu vực có giới hạn Ví dụ ở Đài Loan, theođịnh kỳ 3 năm một lần chính quyền trung ương tiến hành định giá bất động sản hàng loạt(khoảng 300.000 điểm) trên phạm vi toàn lãnh thổ làm căn cứ xác định và điều chỉnh giá chocác địa phương; căn cứ vào giá trên hàng năm vào ngày đầu của năm tài chính (1 tháng 7)chính quyền các thành phố Đài Bắc, Đài Trung, Cao Hùng công bố giá bất động sản làm căn

cứ thu thuế bất động sản Giá mua bán bất động sản theo giá thị trường trên cơ sở thoả thuậngiữa người bán và người mua, nhưng không được thấp hơn giá quy định của thành phố.Trường hợp thấp hơn, nhà nước mua theo quyền “Tiên Mại” Tương tự ở các nước Úc,Singapo, Malaysia, Thái Lan việc định giá hàng loạt thực hiện theo định kỳ 4-5 năm/lần

- Nội dung, trình tự, thủ tục định giá bất động sản các nước có thể quy định cụ thểkhác nhau, nhưng nội dung cơ bản phải đảm bảo yêu cầu: Nghiên cứu kinh tế khu vực và địaphương, kết quả nghiên cứu là sự nhận biết về sử dụng cao nhất và tốt nhất đất đai nói cáchkhác là có lợi nhất ở một thời điểm xác định với những giới hạn về pháp lý, vật chất và tàichính; nghiên cứu cung và cầu trên thị trường để nhận biết sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Phương pháp định giá đất và bất động sản: Tất cả các nước đều sử dụng các phươngpháp định giá truyền thống, đó là phương pháp so sánh: sử dụng giá bán của những bất độngsản tương tự đã được giao dịch trên thị trường (bất động sản so sánh) làm cơ sở để xác địnhgiá cho những bất động sản - mục tiêu của cuộc định giá; phương pháp giá thành (phươngpháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã đượcđầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được

khấu hao; phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ cókhả năng thu được trong tương lai.

- Tổ chức, hoạt động của cơ quan định giá Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá:

tổ chức định giá của nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân Hai mô hình tổ chức nêu trên,tuy có địa vị pháp lý khác nhau (tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nướccủa cơ quan định giá nhà nước) nhưng hoàn toàn bình đẳng và độc lập đối với nhau về cácquyết định thuộc lĩnh vực chuyên môn Cơ quan định giá của nhà nước có chức năng: Thựchiện quản lý nhà nước về công tác định giá bất động sản trên phạm vi cả nước; xây dựng vàban hành cơ chế định giá bất động sản; những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy địnhcủa mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được uỷ ban định giá trung ương phê duyệt(một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của chính phủ và đại diệncủa Hiệp hội định giá trung ương - do các tổ chức định giá tư nhân thành lập - tham gia).Trường hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kếtquả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thươnglượng được thì buộc thì phải đưa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ quyết định cuốicùng và có hiệu lực Pháp luật Cơ quan định giá của tư nhân được hình thành và phát triểntrong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sởhữu tư nhân về đất đai và bất động sản như: Thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế,bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết tranh chấp về giá trịđất và bất động sản của các bên có liên quan Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếudưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn

- Việc thu thuế của nhà nước nhằm hai mục tiêu chính là động viên một phần nguồntài chính của quốc gia để nuôi sống bộ máy của mình và dùng thuế để thực hiện các chứcnăng kinh tế - xã hội của mình đối với đất nước Với mục tiêu này, thuế có một vai trò cơ bảnnhư sau: Thuế là công cụ chủ yếu để tạo lập nguồn thu cho ngân sách nhà nước Với xuhướng chi tiêu công cộng ngày càng mang tăng nên ở tất cả các quốc gia, thuế đã trở thànhnguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước Tuy nhiên, để đảm bảo thuế trở thành nguồn thuchủ yếu của ngân sách nhà nước không có nghĩa là động viên vào ngân sách nhà nước với bất

cứ giá nào Trong một quốc gia, mức động viên về thuế luôn luôn bị ràng buộc bởi rất nhiềuyếu tố kinh tế, xã hội, trước hết là yếu tố tăng trưởng kinh tế mà biểu hiện của nó làGDP/người; thuế là công cụ góp phần điều chỉnh các mục tiêu kinh tế vĩ mô của Nhà nước.Mọi hành động đánh thuế của nhà nước đều có tác động mạnh mẽ đến các yếu tố tăng trưởngkinh tế thông qua thu nhập, tiêu dùng, tiết kiệm, đầu tư Đồng thời, thuế có thể khuyến khíchngành này hoặc hạn chế ngành kia phát triển thông qua các chế độ ưu đãi, bảo hộ về thuế; các

chính sách thuế chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như kinh tế, xã hội, chính trị Do đó người tathường nói thuế mang ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội tổng hợp.

2.1.3.2.2 Thuế bất động sản

Giá trị bất động sản tại hầu hết các nước Phương Tây chiếm khoảng 25 -30% GDP, ở

Mỹ khoảng 30 - 40%; một thị trường bất động sản chính quy sẽ đem lại nguồn thu chính chonhà nước từ thuế bất động sản, lệ phí dịch vụ và tiền thu từ bán các bất động sản dư thừathuộc sở hữu nhà nước Riêng mức huy động thuế bất động sản chiếm từ 0,5 - 3% GDP, bìnhquân 1,9% GDP Tuỳ theo chính sách đối với đất đai ở mỗi quốc gia mà thuế đánh vào đấtđai có thể phân ra nhiều loại khác nhau như:

Một số nước còn thực hiện thu thuế với một mức cố định cho tất cả các loại đất,không phân biệt mức độ sinh lợi của từng loại đất; nhưng cũng có nước thực hiện thu thuếtheo từng loại đất khác nhau; việc phân biệt thuế suất giữa các loại đất (nhiều thuế suất) sẽ cótác động tới mục đích sử dụng đất và phân phối lại thu nhập Song về quản lý hành chính thuế

sẽ khó và phức tạp hơn, khó phân biệt đối tượng chịu thuế (nhà làm văn phòng, để ở hay kinhdoanh…) Hơn nữa, giá đất bao hàm địa tô chênh lệch I và II, thông thường thì địa tô chênhlệch II chiếm phần nhỏ, chủ yếu là địa tô chênh lệch I, cho nên thu thuế giá trị đất là thu chủyếu vào địa tô chênh lệch I Vì vậy, nên xây dựng mức thuế suất thuế giá trị đất thấp với mụcđích để quản lý đất đai quan trọng hơn là mục đích kinh tế và ngân sách

* Thuế giá trị gia tăng đất đai

Thuế giá trị gia tăng đất đai là thuế thu trên giá trị tăng thêm của đất đai khi chuyểngiao quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất đai Giá trị tăng thêm của đất đai do một số yếu tốchính sau đây: đất đai có của đất đai tăng lên; nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng nhưđường giao thông, hệ thống điện, nước,…; người sử dụng đất tự đầu tư như cải tạo đất, thâmcanh, …làm cho năng suất và hiệu quả sử dụng đất nâng cao cũng làm cho giá trị đất tăng.Như vậy, người có quyền sở hữu (quyền sử dụng) những mảnh đất (lô đất, thửa đất) cụ thểchỉ được hưởng phần giá trị đất tăng thêm do yếu tố thứ 3 tác động, các yếu tố còn lại không

do người sử dụng đất tạo ra mà do xã hội tạo ra Do đó, Nhà nước có quyền điều tiết cáckhoản gia tăng này Thông thường, giá trị gia tăng được xác định bằng cách lấy giá bán từ giámua và chi phí đã đầu tư vào đất Thuế suất được tính bằng % trên phần giá trị đất gia tăng

Thuế thừa kế, biếu tặng:

Thuế thừa kế, biếu tặng được đánh giá một lần khi phát sinh hành vi thừa kế hoặcbiếu tặng Thuế được tính trên giá trị của đất đai khi chuyển nhượng quyền sở hữu hay quyền

sử dụng đất đai nhân với thuế suất Tại thời điểm phát sinh biếu tặng hoặc thừa kế thì người

nhận có thu nhập Do vậy, tại thời điểm nhận đất thì người nhận phải nộp thuế hay biếu tặng.Mức thuế suất thường cao tuỳ theo yêu cầu, mục đích điều tiết và được đánh luỹ tiến.

Thuế bất động sản hiện hành Việt Nam:

- Pháp lệnh nhà đất (31/7/1992)

- Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp (10/7/1993)

- Pháp lệnh về thuế bổ xung đối với hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp vựơt quáhạn mức diện tích (29/3/1994)

- Pháp lệnh sửa đổi bổ xung một số Điều pháp lệnh thuế nhà đất (19/5/1994)

- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (22/6/1994)

2.1.3.3 Phí và lệ phí

- Phí là khoản thu của Ngân sách Nhà nước, do Nhà nước quy định nhằm bù đắp mộtphần chi phí của Ngân sách Nhà nước đầu tư để phục vụ các tổ chức cá nhân hoạt động sựnghiệp, hoạt động công cộng hoặc lợi ích công cộng không mang tính kinh doanh

- Lệ phí là khoản thu của Ngân sách Nhà nước, do Nhà nước quy định thu đối với các

tổ chức, cá nhân được Nhà nước phục vụ công việc quản lý hành chính nhà nước theo yêucầu hoặc theo quy định của Pháp luật

- Xã hội càng phát triển, văn minh càng cao thì yêu cầu về phúc lợi và dịch vụ cànglớn, do đó xu hướng của các khoản thu về phí và lệ phí sẽ ngày càng tăng

- Phí và lệ phí phát huy đầy đủ tác dụng khi Nhà nước thu đúng các khoản phí và lệphí, đồng thời có những quy định chặt chẽ về quản lý và sử dụng đúng mục đích có hiệu quảcủa các khoản thu này

- Các khoản phí và lệ phí chịu ảnh hưởng bởi yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội

- Các quy định về phí, lệ phí và các khoản thu khác liên quan đến giao dịch bất độngsản hiện hành ở Việt Nam

- Nghị định quy định về lệ phí trước bạ (số 193-CP ngày 29/12/1994)

- Nghị định về thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính (số 89-CP ngày 17/8/1994)

- Nghị định về việc bổ xung Điều 1 của Nghị định 89-CP ngày 17/8/1994 về thu tiền

sử dụng đất và lệ phí địa chính

- Nghị định về lệ phí trước bạ (số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999) Luật sửa đổi

bổ xung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (ngày 21/12/1999)

2.1.3.4 Ngân hàng và tín dụng.

Hoạt động Ngân hàng và tín dụng đóng một vai trò quan trọng đối với hoạt động củathị trường bất động sản, đây là một yếu tố khách quan quan trọng không thể thiếu đối với thịtrường bất động sản Tại vương quốc Anh, số lượng tiền cho cá nhân vay chưa được thanhtoán lên tới 700 tỷ bảng, trong đó 565 tỷ được thế chấp bằng bất động sản (nhà ở) Phần lớnlượng tiền vay này được đưa trở lại nền kinh tế Anh thông qua đầu tư sản xuất và tiêu dùng

2.1.3.4.1 Thế chấp bất động sản

Thế chấp bất động sản là giao dịch dân sự, là một trong các biện pháp bảo đảm chonghĩa vụ trả nợ, thanh toán mà bên thế chấp phải thực hiện với bên nhận thế chấp Việc thếchấp bất động sản thực sự là công việc phức tạp và có thể làm cho các bên có liên quan phátsinh chi phí pháp lý tốn kém Hệ thống đăng ký quyền sở hữu hợp pháp khi bên thế chấpkhông có khả năng trả nợ.

Việc định giá bất động sản thế chấp khó định giá hơn nhiều so với cổ phiếu và hợpđồng bảo hiểm nhân thọ Thông thường, bên nhận thế chấp điều tra và ước tính giá trị có thểtương đối chính xác nếu đó là căn hộ, nhà cửa hay công trình được xây dựng theo tiêu chuẩn

đã biết, nhưng việc định giá này có sự sai biệt khá lớn đối với trang trại, nhà xưởng, đất đaimới đưa vào sử dụng Theo thời gian, hầu hết bất động sản đều tăng giá trị nhất là nhà ởthuộc loại nhu cầu vững chắc như các căn hộ liền tường hay căn hộ độc lập nhỏ … Nhàxưởng cũng tăng giá nhiều và nếu phải bán ép thì có thể bị thấp hơn giá trị thực; đến trangtrại và các toà nhà thường tăng giá theo thời gian

Thực tế giao dịch đảm bảo cho thấy, Ngân hàng và bên nhận thế chấp khác ưa thíchnhận thế chấp đất đai, vì giá đất đai có xu hướng tăng, dễ quản lý hơn so với tài sản khác.Tuy thế, việc nhận thế chấp đất đai cũng có rủi ro đối với bên nhận thế chấp như: Giá đất đai

“bong bong - sốt giá ảo” như ở Nhật Bản thập kỷ 80 và 90 thế kỷ XX, Thái Lan và nhiềunước Châu Á giai đoạn khủng hoảng 1997-1999 bị giảm mạnh và đóng băng khi nền kinh tế

bị khủng hoảng, gây nên tình trạng nợ xấu gia tăng cho khu vực Ngân hàng, Nhà nước thayđổi chính sách, pháp luật hoặc quy hoạch làm cho đất đai khó phát mại hoặc giá đất đai bị giảm

2.1.3.4.2 Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thế chấp đất đai

- Thị trường bất động sản hình thành và phát triển là cơ sở và thúc đẩy giao dịch thếchấp đất đai phát triển Đối với các nước có thị trường bất động sản phát triển, thì đất đai đãđược quy hoạch và đầu tư cơ sở hạ tầng làm gia tăng giá trị đất đai dẫn đến làm tăng giá trịđất đai thế chấp, quan hệ tín dụng được mở rộng về khối lượng vốn và thời hạn

Các giao dịch bất động sản trên thị trường thực hiện công khai minh bạch, chịu chiphối bởi các quy luật thị trường và chính sách của Chính phủ Khi đó các sàn giao dịch bấtđộng sản hoạt động có hiệu quả và chính sách của chính phủ Khi đó các sàn giao dịch bấtđộng sản hoạt động có hiệu quả, làm cho giá đất đai được định giá rõ ràng, phù hợp với quan

hệ cung - cầu, tạo cơ sở cho bên nhận thế chấp dễ dàng đạt được thoả thuận với bên thế chấp.Mặt khác, các dịch vụ liên quan đến các giao dịch mua bán, chuyển đổi, đăng ký thế chấp docác cơ quan nhà nước hoặc tư nhân thực hiện được thuận lợi nhanh chóng hơn

Vấn đề xử lý bất động sản thế chấp trở lên rõ ràng hơn và nhanh chóng hơn để bênnhận thế chấp thu hồi vốn kịp thời, làm cho bên nhận thế chấp luôn sẵn sàng nhận thế chấp đểđáp ứng nhu cầu vốn cho hoạt động kinh doanh, đời sống của người sở hữu đất

Giao dịch thế chấp bất động sản được thuận tiện, nhanh chóng thúc đẩy thị trường bấtđộng sản phát triển lành mạnh; khuyến khích chủ sở hữu bất động sản huy động vốn để đầu

tư cơ sở hạ tầng và tài sản trên đất làm tăng giá trị của bất động sản lưu thông trên thị trường

Giữa thị trường bất động sản và thế chấp đất đai có mỗi quan hệ tương hỗ Để pháttriển bền vững các yếu tố và quan hệ này, thì vai trò của nhà nước là hết sức quan trọng thôngqua các hoạt động như hoàn thiện chính sách, pháp luật về quản lý đất đai; có chính sách quyhoạch và thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; phát triển đồng bộcác dịch vụ công liên quan đến các giao dịch về đất đai; có chính sách đầu tư, tài chính thích

hợp để chủ động tạo quỹ nhà ở, mặt bằng cho sản xuất, kinh doanh và chủ động tác động vàocung - cầu hàng hoá bất động sản trên thị trường.

2.1.3.5 Chính sách đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Đất đai là yếu tố cơ bản của quá trình tái sản xuất xã hội Việc xây dựng và phát triểncác công trình kết cấu hạ tầng, các khu công nghiệp, các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, xâydựng đô thị, khu dân cư, phát triển các cơ sở giáo dục, đào tạo, văn hoá, xã hội, thể dục thểthao, các công trình quốc phòng, an ninh, v.v đều cần đất Do đất đai không phải lúc nào cũng

có sẵn để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của mỗi nước Vìthế, Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực của mình để thu hồi hoặc trưng mua của người đang

sở hữu, đang sử dụng để phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích côngcộng, lợi ích quốc gia

Pháp luật các nước đều quy định Nhà nước có quyền trưng mua hoặc thu hồi đất; nếuviệc trưng mua phù hợp với quy định của pháp luật mà người sở hữu đất không thực hiện thìNhà nước có quyền thu hồi Mặc dù hai hình thức trưng mua và thu hồi có sự khác nhau, nhưngxét theo phương diện người có đất bị Nhà nước trưng mua hoặc thu hồi thì trong cả hai hìnhthức này họ đều được Nhà nước thanh toán cho một lượng giá trị tương đương với giá trị đất bịNhà nước trưng mua hoặc thu hồi

Chính sách đền bù về đất khi Nhà nước thu hồi của một số nước trên thế giới và của các

tổ chức tài chính quốc tế như Ngân hàng Thế giới (WB) Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB)đang áp dụng hiện nay đều có các nội dung chủ yếu sau:

2.1.3.5.1 Đối tượng được đền bù về đất

Tất cả những người đang sử dụng đất mà bị Nhà nước trưng mua hoặc thu hồi, kể cảnhững người thiếu chứng chỉ hợp pháp về đất đai, chiếm đất bất hợp pháp trước ngày Nhà nướcthực hiện trưng mua hoặc thu hồi mà đã tồn tại không có tranh chấp hoặc khiếu nại đều đượcđền bù Hay nói cách khác là tất cả những người có đất bị ảnh hưởng bởi dự án đều có quyềnđược đền bù

2.1.3.5.2 Phương thức đền bù đất

Việc đền bù được thực hiện theo hai phương thức là đền bù bằng hiện vật (đất, nhà,lương thực, vật liệu xây dựng, …) hoặc đền bù bằng tiền cho đất đai bị thiệt hại Mỗi phươngthức đền bù đều có ưu điểm và những hạn chế nhất định, nên hai phương thức này thường sửdụng kết hợp để bổ sung cho nhau và được thực hiện trên cơ sở thảo luận và thoả thuận vớingười có đất bị thu hồi Việc đền bù bằng hiện vật là sử dụng nhà hoặc đất tại các khu tái định

cư (tập trung hoặc phân tán) để trả cho người có đất bị thu hồi thay thế cho giá trị đất bị thu hồitheo nguyên tắc đảm bảo nhà, đất đền bù tại nơi ở mới phải tốt hơn hoặc chí ít cũng phải bằng

so với nơi ở cũ; còn việc đền bù bằng tiền là sử dụng tiền đề để trả cho người có đất bị thu hồitheo giá trị của đất bị thu hồi Tuy nhiên, dù thực hiện theo phương thức nào thì cũng đều phảixác định giá trị đất bị thu hồi để làm cơ sở thực hiện việc đền bù

2.1.3.5.3 Giá trị đất bị thu hồi được tính trên cơ sở giá trị thực của đất

Nguyên tắc chung là số tiền đền bù thiệt hại về đất phải đảm bảo cho người có đất bịthu hồi tái tạo quỹ đất có giá trị tương đương với giá trị của đất bị thu hồi và giá đất tính đền bù

do Nhà nước quyết định Tuy nhiên, có nước dùng khái niệm giá thay thế Theo khái niệm này,giá thay thế là giá trị của đất đền bù được xác định bằng tổng các chi phí thay thế cho tài sản bịthiệt hại và thu nhập bị mất do bị thu hồi đất, kể cả các chi phí chuyển dịch như thế, lệ phí …

Nhưng có nước lại sử dụng giá thị trường, theo khái niệm này, giá thị trường là giá được xácđịnh theo giá đất trên thị trường tại thời điểm thu hồi đất Ở nước ta, giá đất đền bù do UBNDcác tỉnh, thành phố quyết định phù hợp với giá đất tính theo khả năng sinh lợi của đất bị thu hồi

và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương Quy định này về cơ bản là phùhợp với quy định của các nước và tổ chức tài chính quốc tế đang tài trợ cho Việt Nam

2.1.3.5.4 Chính sách hỗ trợ khi bị thu hồi đất

Ngoài việc đền bù cho người bị thu hồi đất, các quốc gia còn quy định việc hỗ trợ chongười bị thu hồi đất, đó là các khoản hỗ trợ bổ sung ngoài đền bù cho người bị thu hồi đất để ổnđịnh và cải thiện đời sống, sản xuất, thu nhập, chuyển đổi nghề nghiệp…

- Quyền định đoạt là quyền được Pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp

lý của bất động sản

* Các hình thức sở hữu về bất động sản: Có 3 hình thức sở hữu về bất động sản:

- Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước);

- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng);

- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân)

* Quyền của chủ sở hữu bất động sản: Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạtđộng nào mà không trái với Pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích nguời khác baogồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặnghoặc từ bỏ bất động sản

* Xác lập quyền sở hữu bất động sản: Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khimột pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán,chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà án

* Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản: Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khithực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết địnhcủa cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của toàn án

2.2.1.2 Các quyền sử dụng đất (Pháp luật Việt Nam)

“Chuyển quyền sử dụng đất” là một quy định mới của Hiến pháp 1992, theo đó Luật

đất đai 1993 và các Luật Sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 1998, 2001 và đến nay đang thực hiệntheo Luật Đất đai 2003 đã liên tục cụ thể hoá thành các quyền cụ thể và đã được chi tiết hoá