Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố hà nội

1.1.3.Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS và phân loại thị trường BĐS * Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS: Thị trường BĐS hình thành trên cơ sở tổng hòa các yếu tố, bao gồm: - Hàng h

MẪU TRANG PHỤ BÌA LUẬN VĂN (title page)

KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM NGỌC THUÝ

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong Luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác Những kiến nghị, đề xuất trong Luận văn không sao chép của bất kỳ tác giả nào

Tác giả Luận văn

Phạm Ngọc Thúy

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 Chương 1: Một số vấn đề cơ bản về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh 9

1.1 Khái quát chung về Bất động sản và thị trường Bất động sản 9 1.2 Quản lý nhà nước về thị trường BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh 23 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh 32

Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội 35

2.1 Khái quát tình hình phát triển của thị trường BĐS thành phố Hà Nội 35 2.2 Phân tích thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội 40 2.3 Đánh giá chung thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS Thành phố

Hà Nội 54

Chương 3: Định hướng phát triển,phương hướng và giải pháp hoàn thiện quản

lý nhà nước về thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội tới năm 2025 60

3.1 Bối cảnh và xu hướng phát triển của thị trường BĐS thành phố Hà Nội thời kỳ tới năm 2025 60 3.2 Phương hướng hoàn thiện quản lý nhà nước về thị trường BĐS thành phố Hà Nội thời kỳ tới năm 2025 65

KẾT LUẬN 78

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 PHỤ LỤC 83

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Số liệu dân số Thành phố Hà Nội từ năm 2010 đến năm 2016

Bảng 2.2: Kết quả cho vay gói hỗ trợ 30.000 tỷ trên địa bàn TP Hà Nội

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1.1: Mối quan hệ giữa cầu BĐS và quy mô gia đình

Biểu đồ 2.1: Lượng căn hộ tồn kho trên thị trường BĐS Hà Nội và Thành phố

Hồ Chí Minh giai đoạn 2010 – 2013

Biểu đồ 2.2: Biểu đồ tăng dân số trung bình của Thành phố Hà Nội từ năm

2010 đến năm 2016

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đại hội VI của Đảng (tháng 12-1986) đánh dấu một bước ngoặt rất cơ bản trong sự nghiệp xây dựng xã hội chủ nghĩa (XHCN) ở nước ta, với việc đưa ra đường lối đổi mới toàn diện đất nước, từ đổi mới kinh tế đến đổi mới hệ thống chính trị và các lĩnh vực khác của đời sống xã hội, từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Song hành cùng sự phát triển của kinh tế thị trường, thị trường bất động sản (BĐS) từng bước hình thành và phát triển không ngừng Sự phát triển của thị trường BĐS đã góp phần quan trọng cho tăng trưởng kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội Nhiều dự án đầu tư trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, công trình dịch vụ, khu nhà ở, chung cư, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ đã được quy hoạch, xây dựng làm đổi thay diện mạo các vùng, miền, góp phần nâng cao chất lượng và phục vụ tốt hơn nhu cầu cuộc sống của Nhân dân, đồng thời đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài và phát triển các nguồn lực của quốc gia

Ngay từ sớm, nhận thức được tầm ảnh hưởng to lớn của thị trường BĐS đối với sự phát triển của nền kinh tế, tại Đại hội lần thứ VIII năm 1996, Đảng ta đã chỉ

đạo cần thiết phải “tổ chức và quản lý thị trường bất động sản” Sự hình thành thị

trường BĐS là một tất yếu khách quan trong cơ chế kinh tế thị trường Do vậy, đến

Đại hội lần thứ X năm 2006, Đảng tiếp tục khẳng định phải “phát triển thị trường bất động sản có sức cạnh tranh so với khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư Nhà nước vừa phải thực hiện quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất” Đại hội lần thứ XII năm 2016 của Đảng cũng đã nhấn mạnh nhiệm vụ thực hiện: “Đa dạng hóa và nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường hàng hóa, dịch vụ, tài chính, tiền tệ, bất động sản, lao động, khoa học, công nghệ, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội”

Có thể nói, trong gần ba thập kỷ trở lại đây thị trường BĐS có sự phát triển

vô cùng sôi động, sự xuất hiện ngày càng nhiều của những cao ốc, chung cư, khách sạn, trung tâm thương mại, dịch vụ tập trung tại các đô thị lớn làm thay đổi rõ rệt bộ

mặt đô thị theo hướng văn minh, hiện đại và đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội Đặc biệt trong đó có thủ đô Hà Nội - là trung tâm văn hóa, chính trị, xã hội của

cả nước, thị trường tiềm năng với những nét đặc thù riêng, hứa hẹn đem lại nguồn lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư khi hiện nay Nhà nước đang tiến hành các chủ trương, chính sách về quy hoạch mở rộng Thành phố và các đô thị vệ tinh

Tuy nhiên, hiện nay thực trạng công tác QLNN đối với hoạt động của thị trường BĐS Hà Nội nói riêng, Thành phố lớn nói chung bộc lộ nhiều điểm yếu kém dẫn đến hoạt động của thị trường BĐS chưa thực sự phát triển theo đúng định hướng, còn chứa đựng những rủi ro và biến động như sự xuất hiện ngoại ứng, tính

dễ độc quyền, thiếu minh bạch thông tin, thông tin không đầy đủ, đồng bộ,… dẫn đến tình trạng mất cân đối cung - cầu thị trường, đầu cơ trục lợi gây ra đột biến thị trường như nguy cơ đóng băng, đẩy giá BĐS cao quá giá trị thực hay tình trạng

“bong bóng” thị trường (cầu ảo, cung khan hiếm) gây ra những hệ lụy lớn, ảnh hưởng các thị trường liên thông khác và cả nền kinh tế Các quan hệ cung cầu và giao dịch về BĐS đang còn diễn ra thông qua thị trường ngầm, phi chính thức; sự biến động bất thường về giá cả BĐS (đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và những “cơn sốt đất đai” cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu Những diễn biến phức tạp của thị trường BĐS, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước (QLNN) đối với sự phát triển của thị trường BĐS đã và đang gây nhiều khó khăn trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Trong tiến trình đẩy nhanh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, để khắc phục những hạn chế, tồn tại trong công tác QLNN đối với thị trường BĐS cũng như phát huy những ưu điểm, thuận lợi của thị trường góp phần phát triển nền kinh tế, tạo môi trường đầu tư thuận lợi, bình đẳng và phục vụ nhu cầu người dân thì Nhà nước cần thiết phải tiếp tục đổi mới, hoàn thiện và tăng cường hiệu lực, hiệu quả QLNN nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường BĐS Trong đó, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh từ hoạt động đầu tư, tạo lập thị trường đến các hoạt động giao dịch; sử dụng các công cụ quản lý để định hướng, điều tiết thị

trường; xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin cơ bản làm cơ sở đánh giá xu thế phát triển, thực hiện hoạch định chính sách phát triển của thị trường ngắn hạn, trung hạn

và định hướng dài hạn… đang rất cấp thiết

Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề này, tác giả đã lựa chọn Đề tài: “Quản

lý nhà nước về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội” làm đề

tài Luận văn Thạc sĩ quản lý kinh tế của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

2.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu đã công bố ở nước ngoài

Nghiên cứu về thị trường BĐS là lĩnh vực nghiên cứu phức tạp, chuyên biệt,

có liên quan mật thiết tới nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế và có lịch sử nghiên cứu lâu đời trên Thế giới Khung lý thuyết về thị trường BĐS đã được các học giả quốc tế xác lập khá toàn diện, hệ thống, gồm nhiều các nhánh nghiên cứu khác nhau tùy thuộc cách tiếp cận và mục đích nghiên cứu, như: QLNN đối với thị trường BĐS (chủ trương, chính sách về đầu tư, đất đai, tài chính,…; cơ quan quản lý; chế tài xử lý vi phạm); các vấn đề của thị trường (chỉ số giá, quan hệ cung - cầu, hàng hoá, thành tố tham gia thị trường,…) Trong phạm vi nghiên cứu của Luận văn, tác giả chỉ đề cập một số công trình nghiên cứu quan trọng đã công bố ở nước ngoài liên quan tới thể chế, QLNN về thị trường BĐS, đó là:

Nghiên cứu của Hernando de Soto (2000) trong cuốn “Bí ẩn của tư bản” là một trong những nghiên cứu quan trọng trên Thế giới về thể chế, quản lý thị trường BĐS Nghiên cứu nhấn mạnh vai trò quan trọng phải hoàn thiện thể chế thị trường BĐS, mà bản chất là tạo lập khung pháp lý chặt chẽ phù hợp thực tiễn để các BĐS được đăng kí chính thức, sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai để huy động tham gia trở thành nguồn lực lớn trong hoạt động sản xuất kinh doanh, thúc đẩy nền kinh

tế phát triển

Bên cạnh đó, một số nghiên cứu khác đồng quan điểm và có tầm ảnh hưởng quan trọng đã khẳng định vai trò của việc nâng cao hiệu quả quản lý, đưa ra những chính sách để hoàn thiện thể chế thị trường BĐS như: Nghiên cứu của Philip Day (2005) “Land”, Stephen Bell (2002) “Economic Governance and Institutional

Dynamics” (tạm dịch là: Quản lý kinh tế và động lực thay đổi thể chế) Những công trình trên đã chỉ rõ tầm quan trọng của vấn đề thể chế nói chung, thể chế thị trường BĐS nói riêng, cũng như nêu ra khung chính sách để xây dựng những thể chế này Công trình nghiên cứu về kinh tế và quản lý BĐS của tập thể các Giáo sư thuộc Đại học Tổng hợp nghiên cứu - Đại học Tổng hợp Quốc gia Xây dựng Matxcơva Liên Bang Nga (MISI-MGSU), do Giáo sư Grabovưi P.G chủ biên giới thiệu những vấn

đề thuộc cơ sở lý luận tổng quát về kinh tế BĐS, xây dựng cơ sở khoa học về quản

lý BĐS, tổ chức công tác quản lý, đầu tư BĐS

Những công trình nghiên cứu của các học giả quốc tế là nguồn tài liệu quý báu để các học giả, nhà nghiên cứu trong nước tham khảo, xây dựng khung lý thuyết, cơ sở khoa học đúng đắn và đưa ra những chính sách, giải pháp phù hợp

phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam

2.2 Tổng quan các công trình nghiên cứu đã công bố ở trong nước

Ở Việt Nam, những nghiên cứu trong lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS chỉ

thực sự được quan tâm, chú trọng sau thập niên những năm 1990 khi nền kinh tế chuyển đổi từ mô hình kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), mở cửa hội nhập quốc tế, thị trường đất đai, BĐS bùng nổ và phát triển mạnh mẽ

Năm 1998, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã nghiên cứu xây dựng đề án “Hình thành và phát triển thị trường bất động sản”, trình lên Chính phủ

và xuất bản năm 2003 (Lê Xuân Bá và đồng nghiệp) Nghiên cứu này bước đầu đưa

ra những vấn đề cơ bản nhất về thị trường BĐS và những chính sách tập trung về thị trường đất ở và nhà ở; đưa ra đặc trưng cơ bản của thị trường BĐS Việt Nam là thị trường BĐS phát triển non trẻ, mang yếu tố nhạy cảm, bất ổn định (tăng trưởng

“nóng”, bong bóng hay có khi trầm lắng, đóng băng đột ngột) và thiếu những cơ chế pháp lý chặt chẽ quản lý thị trường

Nghiên cứu của Đinh Văn Ân và các đồng nghiệp (2009), trong đề tài khoa

học cấp Nhà nước về “Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”

đã đánh giá tổng thể thực trạng phát triển và chính sách phát triển của thị trường

BĐS Việt Nam, đồng thời đưa ra những giải pháp chính sách phát triển thị trường BĐS đến năm 2020

Một số nghiên cứu chuyên đề tiêu biểu khác về thị trường BĐS, như: Hà

Huy Ngọc, Viện Kinh tế Việt Nam (2008) “Về cơ chế quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản” chỉ ra vai trò quan trọng, cần thiết của Nhà nước đối với sự

phát triển của thị trường BĐS; Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế

Trung ương (2008) “Tạo lập và phát triển thị trường bất động sản, đáp ứng các tiêu chí của nền kinh tế thị trường hiện đại ở Việt Nam”, là những nghiên cứu

chuyên sâu của tác giả về đầu tư, tạo lập phát triển thị trường BĐS Việt Nam nói chung, kết quả đã phản ánh được các cơ chế chính sách nói chung song chưa nghiên cứu, xây dựng cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thị trường BĐS đối với từng địa phương khác nhau Bộ Xây dựng (2009), Đề án phát triển thị trường BĐS; Bộ Xây dựng (2012), Đề án nâng cao chất lượng đầu tư, hiệu quả QLNN và định hướng đầu

tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh BĐS giai đoạn 2011 - 2020

Về nghiên cứu thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội có các nghiên

cứu tiêu biểu, như: Lê Hồng Hạnh (2009) “Những giải pháp pháp lý góp phần minh bạch hoá thị trường bất động sản Hà Nội”, đề tài đã đi sâu nghiên cứu thực trạng

hoạt động của thị trường BĐS Hà Nội và những chính sách, pháp luật tác động tới

sự minh bạch của thị trường đồng thời đưa ra một số giải pháp nhằm tăng cường tính minh bạch của hoạt động thị trường BĐS tại Hà Nội Tuy nhiên đề tài chỉ nghiên cứu sâu khía cạnh về “tính minh bạch của thị trường BĐS” là một trong những yếu tố, điều kiện quan trọng góp phần để thị trường phát triển lành mạnh, ổn định đồng thời là mục tiêu hoạt động QLNN hướng tới trong quản lý thị trường

BĐS; Luận án Tiến sĩ của Lê Văn Cư (2011) về “Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường bất động sản, ứng dụng tại Thành phố Hà Nội” Luận án đi sâu nghiên cứu,

xây dựng và hoàn thiện chỉ số của thị trường BĐS, một công cụ đo lường quan trọng, chỉ báo về tình trạng phát triển của thị trường BĐS, là cơ sở để Nhà nước điều tiết những chính sách tiền tệ kịp thời, tránh những tác động gây bất ổn từ thị trường BĐS Tuy nhiên, những công trình trên chỉ nghiên cứu về một khía cạnh cụ

thể trong hoạt động QLNN đối với thị trường BĐS mà chưa có sự nghiên cứu toàn

diện về công tác QLNN đối với thị trường BĐS Hà Nội

2.3 Những vấn đề chưa được nghiên cứu sâu mà Luận văn sẽ tập trung nghiên cứu giải quyết:

Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn của QLNN

về thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội, qua đó đưa ra phương hướng và giải pháp hoàn thiện nhằm phát triển ổn định thị trường BĐS thành phố Hà Nội trong thời gian tới Nội dung Luận văn hướng tới tính ứng dụng thực tiễn cao và đóng góp vào sự hoàn thiện, tăng cường hiệu lực, hiệu quả QLNN về thị trường BĐS thành phố Hà Nội với những nội dung như sau:

- Xác định khung phân tích QLNN về thị trường BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh

- Đánh giá thực trạng phát triển thị trường BĐS và QLNN về thị trường BĐS thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2016;

- Dự báo sự phát triển của thị trường BĐS thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 -

2020, tầm nhìn 2025; Đề xuất phương hướng và các giải pháp đồng bộ hoàn thiện QLNN về thị trường BĐS thành phố Hà Nội nhằm phát triển nhanh và bền vững thị trường BĐS này

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

* Mục đích: Hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn cho việc

đề xuất phương hướng, các giải pháp đồng bộ nhằm hoàn thiện QLNN về thị trường BĐS thành phố Hà Nội, góp phần phát triển nhanh, bền vững thị trường BĐS này

* Các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

- Hệ thống hóa lý luận chung về thị trường BĐS, xác định rõ khung phân tích

QLNN về thị trường BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh

- Đánh giá khách quan thực trạng phát triển thị trường BĐS và QLNN đối

với thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Đưa ra định hướng phát triển, phương hướng và đề xuất giải pháp hoàn

thiện QLNN về thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội tới năm 2025

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài luận văn: Thị trường BĐS Hà Nội và

QLNN về thị trường BĐS thành phố Hà Nội

4.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài luận văn:

- Về nội dung: Tập trung xác định rõ khung lý thuyết phân tích QLNN về thị trường BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh và sử dụng khung lý thuyết này vào phân tích, đánh giá thực trạng QLNN về thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội; phát hiện hạn chế, nguyên nhân và đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện QLNN về thị trường BĐS Hà Nội trong giai đoạn tới

- Luận văn giới hạn đi sâu nghiên cứu vai trò, chức năng, nhiệm vụ của các

cơ quan hành chính nhà nước trong quản lý hành chính nhà nước về thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Về không gian nghiên cứu: Thành phố Hà Nội;

- Về thời gian nghiên cứu: Thực trạng tập trung từ sau năm 2010 và đề xuất phương hướng, giải pháp đến năm 2025

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

* Phương pháp luận:

Luận văn sử dụng phương pháp tiếp cận hệ thống và theo phân cấp quản lý quy định tại Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2015 để xác định chủ thể quản lý, khách thể quản lý, mục tiêu quản lý, nội dung quản lý, phương pháp quản

lý và đề xuất các giải pháp hoàn thiện QLNN về thị trường BĐS thành phố Hà Nội

Đồng thời, Luận văn sử dụng phương pháp tiếp cận thể chế: Nghiên cứu yếu

tố chính sách pháp luật, tổ chức bộ máy Nhà nước và cách thức quản lý, điều hành của các cơ quan Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS; Phương pháp tiếp cận thị trường (quy luật cung - cầu): Nghiên cứu quy luật cung - cầu của thị trường BĐS, yếu tố của thị trường BĐS (chủ thể, khách thể, nội dung quan hệ, hành vi của các chủ thể tham gia thị trường,…) để phân tích, đưa ra định hướng, giải pháp QLNN góp phần làm ổn định, minh bạch và phát triển thị trường BĐS, điều tiết và cân bằng mối quan hệ cung - cầu trên thị trường BĐS

* Phương pháp nghiên cứu:

Luận văn sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu, như: Phương pháp

hệ thống hóa cơ sở lý luận, phương pháp phân tích và tổng hợp; diễn dịch và quy nạp; thống kê - so sánh số liệu, để tạo ra các thống kê mô tả để minh chứng cho các luận điểm, luận cứ Bên cạnh đó, để tăng thêm tính trực quan và đảm bảo tính khách quan của vấn đề nghiên cứu, luận văn sử dụng một số sơ đồ, bảng biểu minh chứng trong trình bày kết quả nghiên cứu đề tài Luận văn

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Về mặt lý luận: Luận văn góp phần phát triển lý luận QLNN về thị trường BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh

Về mặt thực tiễn: Luận văn phân tích rõ thực trạng QLNN về thị trường BĐS thành phố Hà Nội, đưa ra phương hướng và giải pháp để hoàn thiện công tác này nhằm tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác QLNN nhằm góp phần phát triển nhanh, bền vững thị trường BĐS thành phố Hà Nội nói riêng, thị trường BĐS Việt Nam nói chung, giúp cho thị trường BĐS khắc phục hạn chế, minh bạch thông tin, thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia mở rộng, phát triển thị trường BĐS Việt Nam

Kết quả nghiên cứu của Luận văn không chỉ góp phần hoàn thiện công tác QLNN đối với thị trường BĐS thành phố Hà Nội, mà còn có thể được ứng dụng đối với các Thành phố lớn cấp tỉnh khác

7 Cơ cấu của luận văn:

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội

dung Luận văn cơ cấu gồm 3 chương như sau:

Chương 1: Một số vấn đề cơ bản về quản lý nhà nước đối với thị trường bất

động sản trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh

Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước về thị trường bất động sản trên địa

bàn thành phố Hà Nội

Chương 3: Định hướng phát triển, phương hướng và giải pháp hoàn thiện

quản lý nhà nước về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội thời kỳ tới năm 2025

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LỚN CẤP TỈNH 1.1 Khái quát chung về bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của bất động sản

BĐS là tài sản đóng vai trò quan trọng, gắn liền với nhu cầu sống thiết yếu của con người, do vậy, tồn tại nhiều khái niệm khác nhau về BĐS Hệ thống pháp luật của các quốc gia trên thế giới tuy mỗi nước có những quan điểm và tiêu chí phân loại BĐS riêng nhưng cơ bản thống nhất cách tiếp cận phân loại tài sản như trên và coi BĐS bao gồm: Đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, tại Điều 107, Bộ luật Dân sự năm

2015 quy định:

“1 Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật

2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”

Tổng hợp các quan niệm về BĐS, có thể khái quát rằng, ngoại diên của khái niệm BĐS bao chứa ba lớp đối tượng phản ánh, gồm:

(i) Đất đai, vốn là một loại tài nguyên, một dạng tồn tại vật chất do thiên nhiên tạo ra mà con người có thể sử dụng để đáp ứng nhu cầu của mình Một diện

tích đất nhất định bao gồm cả chiều rộng, chiều dài, chiều cao, chiều sâu của đất Đất đai bao gồm cả đất, đá, cát, sỏi, phù sa khi chúng chưa được khai thác tách rời khỏi đất

(ii) Tài sản gắn liền với đất, như: Nhà, công trình xây dựng và tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó Những tài sản này phải liên quan chặt chẽ, là

bộ phận không thể tách rời với đất đai, nhà, công trình xây dựng Tuy nhiên, những tài sản này có thể chuyển từ BĐS sang động sản và ngược lại Khi chúng được gắn chặt với ngôi nhà, hay công trình xây dựng thì được coi là BĐS Trường hợp mất đi tính chất của một BĐS là "không di dời được", tháo rời các tài sản này ra khỏi ngôi nhà hoặc công trình xây dựng, thì chúng sẽ trở thành động sản

(iii) Những tài sản khác gắn liền với đất, như: Tài nguyên khoáng sản trong lòng đất chưa được phát hiện hoặc chưa được khai thác tách khỏi lòng đất Nhà nước là chủ thể thống nhất sở hữu, quản lý và có quyền định đoạt, tổ chức khai thác các tài nguyên khoáng sản thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và cũng

có thể cho phép các tổ chức, cá nhân khai thác thông qua các quyết định hành chính khi các tổ chức, cá nhân này có đủ điều kiện

về Bất động sản như sau: Bất động sản là những tài sản cố định, bao gồm toàn bộ đất đai, những vật chất, công trình được tạo ra do công sức lao động của con người gắn liền với đất theo không gian để tạo thành một dạng cấu trúc vật chất ổn định, không thể tách rời

* Đặc điểm của bất động sản:

- Tính cố định, bất động: BĐS không thể di dời được về mặt địa lý Mỗi BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể tại một vùng, địa phương nhất định Yếu tố vị trí phản ánh tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, cơ sở hạ tầng, giao thông, tính chất xã hội, văn hóa, phong tục tập quán vùng miền, tâm lý dân cư và điều kiện môi trường sống khác nhau qua đó hình thành giá trị, khả năng sinh lời của BĐS không giống nhau

Đây là cơ sở quan trọng giải thích nguyên nhân BĐS tại các thành phố lớn - nơi có các điều kiện kinh tế xã hội phát triển, cơ sở hạ tầng được chú trọng đầu tư,

dân cư tập trung đông đúc thuận lợi trong hoạt động kinh doanh, tìm kiếm việc làm…, thường có giá trị cao hơn nhiều so với BĐS tại các vùng miền, tỉnh ở địa phương khác Điều này đặt ra đòi hỏi đối với công tác quy hoạch phải thực sự chuẩn xác, khoa học, có tầm nhìn chiến lược dài hạn, đặc biệt tại các đô thị, thành phố lớn

- Tính dị biệt, không đồng nhất: Thực tế không tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là luôn có sự khác biệt về các yếu tố như: Vị trí không gian, diện tích, kết cấu, kiến trúc, đặc điểm vật chất xây dựng trên đất… Chính đặc tính này tạo nên sự phong phú, đa dạng của BĐS khi tham gia thị trường với tư cách một loại hàng hóa Đồng thời, đây cũng là một đặc tính phải chú ý trong quản lý nhà nước nhằm đảm bảo tính thống nhất vể không gian kiến trúc, khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt của BĐS gây ra

- Tính bền vững: BĐS bao gồm đất đai, các tài sản cố định, công trình xây dựng trên đất mang tính bền vững cao, có thời gian tồn tại lâu dài, ổn định, không thể bị thay đổi, hủy hoại trừ khi do thiên tai, xói mòn, bão lũ, vùi lấp BĐS mang đến quyền sử dụng dài hạn, lợi ích cho chủ sở hữu dù sử dụng với mục đích nào đi nữa Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững

- Tính hữu hạn, khan hiếm: Đặc tính này xuất phát do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn, và không tái tạo được Diện tích đất đai của mỗi quốc gia là có giới hạn, quỹ đất không mở rộng; mỗi đơn vị hành chính được cấp có thẩm quyền xác định ranh giới, giới hạn, việc mở rộng diện tích của một đơn vị đồng thời thu hẹp diện tích của một đơn vị khác Trong khi đó, dân số ngày càng tăng lên, số lượng dân cư chủ yếu tập trung đông đúc tại các đô thị, thành phố lớn nơi có nhiều nhu cầu lao động dẫn đến phát sinh nhu cầu nhà ở, BĐS tăng cao

Đất đai trở nên khan hiếm nên về lâu dài giá đất có xu hướng biến động ngày càng tăng lên Do vậy, để thị trường phát triển ổn định, lành mạnh thì rất cần sự định hướng, điều chỉnh của các cơ quan Nhà nước để quản lý, quy hoạch và sử dụng đất đai, tài sản gắn liền với đất một cách có hiệu quả

- Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Giá trị BĐS này có thể làm ảnh hưởng, tác động lên bất động sản khác Hay những biến động, thay đổi của cơ sở hạ tầng, các công trình xây dựng xung quanh làm thay đổi giá trị BĐS trong khu vực đó

- Giá cả BĐS: Là một loại giá cả đặc biệt, trước hết giá của BĐS do thị trường quyết định dựa trên các quy luật của thị trường, mặt khác còn phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của nó và tính chắc chắn của giao dịch chuyển nhượng

Bên cạnh những đặc điểm cơ bản đã phân tích trên, BĐS còn những đặc điểm khác như: Tính thích ứng (có thể điều chỉnh công năng phù hợp nhu cầu người

sở hữu bất động sản); tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội (BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, nhu cầu về BĐS tại mỗi vùng, miền, quốc gia rất khác nhau phụ thuộc và

bị chi phối sâu sắc bởi thị hiếu, tập quán người dân sinh sống tại địa phương đó)

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của thị trường BĐS

* Khái niệm về thị trường BĐS:

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau Thực tế, BĐS đã trở thành một loại hàng hoá và cùng hình thành, mở rộng, phát triển với sự phát triển của nền kinh tế thị trường Thị trường BĐS cũng là một bộ phận trong hệ thống thị trường; gắn liền với việc phân phối, sử dụng đất đai và chịu ảnh hưởng, tác động chi phối của các loại thị trường khác (như: Thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá, dịch vụ,…) và những yếu tố kinh tế, xã hội khác

Hiện nay có nhiều khái niệm về thị trường BĐS do cách tiếp cận từ các góc

độ nghiên cứu khác nhau, cụ thể như:

Tiếp cận góc độ khái niệm thị trường cổ điển cho rằng: Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch, trao đổi (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, dịch vụ hỗ trợ như tư vấn, môi giới,…) về BĐS

Tiếp cận từ góc độ chủ thể tham gia thị trường: Thị trường BĐS là môi trường trong đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán BĐS thông qua cơ chế giá cả

Theo tác giả Luận văn, thị trường BĐS có thể hiểu một cách khái quát như

sau: Thị trường BĐS là tổng thể hệ thống các giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hoá - tiền tệ, được diễn ra trong một không gian và thời gian xác định; chịu sự chi phối bởi lợi ích của những chủ thể tham gia thị trường và có sự điều tiết, can thiệp của Nhà nước để đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững

* Đặc điểm của thị trường BĐS:

BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, do vậy thị trường BĐS có những đặc điểm riêng, cụ thể:

Một là, thị trường BĐS có sự liên kết chặt chẽ với các thị trường khác trong

nền kinh tế, có sức ảnh hưởng tác động đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân Trong đó, mối quan hệ với thị trường tài chính có vai trò quan trọng Các hoạt động kinh doanh trong thị trường BĐS cần phải huy động nguồn vốn lớn từ các chế định tài chính trong thị trường vốn (ngân hàng, quỹ đầu tư, tổ chức bảo hiểm, nhà đầu tư BĐS,…) để thực hiện đầu tư Đồng thời, thị trường BĐS còn có quan hệ mật thiết với thị trường xây dựng, thị trường lao động để thực hiện, xây dựng các dự án BĐS

Hai là, thị trường BĐS là thị trường tập trung, mang tính khu vực, địa

phương Giá cả tại thị trường BĐS Hà Nội khác với giá cả tại thị trường BĐS tại tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hải Phòng,… do mỗi vùng có yếu tố địa lý, tình hình

và tiềm năng phát triển kinh tế xã hội khác nhau, ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu khác nhau

Ba là, thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, do thông tin

về hàng hoá BĐS thường không đầy đủ, thiếu tính chính xác, thiếu tính minh bạch

và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác

Bốn là, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: BĐS là những

tài sản lớn, có giá trị lớn về vật chất và tinh thần đối với mỗi cá nhân và quốc gia

Do vậy, Nhà nước cần ban hành chính sách pháp luật, sử dụng công cụ quản lý để điều chỉnh quan hệ của các chủ thể trong thị trường nhằm thống nhất quản lý đất đai

và đảm bảo yếu tố an sinh xã hội về nhà ở trên thị trường và sự an toàn của các giao dịch diễn ra trên thị trường

Năm là, thị trường BĐS phát triển theo chu kỳ Thị trường BĐS chịu sự chi

phối lớn của quy luật cung - cầu, thường thì lượng cung rất ít thay đổi và thường phản ứng chậm hơn cầu Do vậy, dù khi cầu tăng lên hay giảm đi đột ngột thì cung của thị trường không thể phản ứng kịp thời Đây là một trong nhiều nguyên nhân để thị trường điều chỉnh, hạn chế tình trạng đầu cơ về nhà đất xuất phát chính từ tính khan hiếm của đất đai

Sáu là, thị trường BĐS có chứa những giao dịch phức tạp, có giá trị lớn đối

với các chủ thể tham gia thị trường; thực tế BĐS không thể đưa trực tiếp ra thị trường trao đổi mà thay vào đó là đưa ra trao đổi quyền đối với BĐS đó; việc trao đổi, giao dịch BĐS là giao dịch quyền và giá trị của BĐS nên rất phức tạp, qua nhiều khâu và cần nhiều thủ tục giữa các bên liên quan

Bảy là, thị trường BĐS tập trung nguồn vốn lớn, tính thanh khoản thấp: Quá

trình đầu tư BĐS đòi hỏi nguồn vốn lớn với thời gian hình thành BĐS và thu hồi vốn lâu dài dẫn đến tình trạng khan hiếm tiền mặt Đặc biệt, khi xảy ra đột biến thị trường như tình trạng “đóng băng thị trường”, giao dịch trầm lắng, làm nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS lâm vào nguy cơ phá sản do tồn đọng nguồn vốn lớn trong thị trường

1.1.3.Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS và phân loại thị trường BĐS

* Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS:

Thị trường BĐS hình thành trên cơ sở tổng hòa các yếu tố, bao gồm:

- Hàng hóa BĐS: Đất đai, công trình xây dựng trên đất, tài sản khác gắn liền với đất,…

- Chủ thể tham gia: người mua - người bán; người thuê - người cho thuê; người môi giới, trung gian; người tư vấn; nhà quản lý,…

- Cơ sở vật chất hạ tầng: Địa điểm nơi diễn ra các hoạt động giao dịch (sàn giao dịch; trụ sở công ty; …); phương tiện hỗ trợ giao dịch (phương tiện thông tin, liên lạc, truyền thông,…);

- Cơ chế hoạt động: Phụ thuộc vào nhiều yếu tố tác động như các quy luật thị trường, cơ chế quản lý của Nhà nước (chính sách về đất đai, xây dựng, kinh tế: thuế,

tài chính, tiền tệ,…; các cơ quan QLNN về BĐS và thị trường BĐS; quy định pháp luật, chế tài xử phạt,…)

* Phân loại thị trường BĐS:

Việc phân loại thị trường BĐS mang tính tương đối, tùy theo mục đích phân loại và tính chất hàng hóa BĐS Thị trường BĐS có thể phân loại theo những tiêu chí sau:

- Căn cứ vào địa điểm có BĐS:

+ Thị trường BĐS đô thị: Thị trường nơi có BĐS đặt tại những đô thị, thành phố - là khu vực có mật độ gia tăng các công trình kiến trúc, có hệ thống hạ tầng, giao thông hiện đại so với các khu vực xung quanh và là nơi tập trung mật độ dân

cư sinh sống, làm việc đông đúc Thị trường tại khu vực này thường phát triển sôi động do có nhu cầu lớn về giao dịch, trao đổi hàng hóa BĐS, giá cả BĐS đắt đỏ hơn các khu vực khác (như: Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng,…)

+ Thị trường BĐS nông thôn: Thị trường nơi có BĐS đặt tại khu vực nông thôn Khu vực nằm ngoài nội thành, nội thị của các thành phố, mật độ dân cư thấp hơn, chủ yếu sinh sống bằng nông nghiệp, ổn định Nhu cầu giao dịch, trao đổi BĐS

ít hơn, do vậy, thị trường tại khu vực này phát triển kém sôi động hơn so với các thành phố, khu vực đô thị (như: các huyện thuộc tỉnh Thanh Hoá, Nghệ An (trừ thị

xã thuộc tỉnh)

+ Thị trường BĐS nơi giáp ranh: Thị trường nơi có BĐS giáp ranh giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn Hiện nay, thị trường tại khu vực này có xu hướng phát triển mạnh do sự phát triển, mở rộng diện tích của các thành phố lớn, làm xuất hiện, hình thành các khu đô thị vệ tinh mới xung quanh thành phố (như: thị xã Sơn Tây, Phú Xuyên, Sóc Sơn,…)

- Căn cứ vào tính chất hàng hóa BĐS:

+ Thị trường BĐS nhà ở: Chung cư cao tầng, nhà riêng cho một gia đình, căn

hộ và các phòng ở);

+ Thị trường BĐS thương mại: Văn phòng, khách sạn, cửa hàng, khu nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí,…

+ Thị trường BĐS sản xuất: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất, nhà xưởng,…

Ngoài ra, còn có BĐS có mục đích công cộng: Công viên, khu bảo tồn, viện bảo tàng, bệnh viện,… hay BĐS đặc biệt, mục đích sử dụng hạn chế, như: Cảng hàng không, nhà tù, nhà thờ, chùa chiền,…

- Căn cứ vào hoạt động giao dịch của thị trường:

+ Thị trường mua bán, chuyển nhượng BĐS;

+ Thị trường cho thuê BĐS;

+ Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Thị trường dịch vụ BĐS: Các hoạt động môi giới, tư vấn BĐS; định giá BĐS; thông tin BĐS,…

+ Thị trường thế chấp, bảo hiểm BĐS

- Căn cứ vào phương thức giao dịch trên thị trường:

+ Thị trường BĐS tập trung (giao dịch thực hiện tại sàn giao dịch, công ty, tổ chức được cấp phép kinh doanh ngành nghề liên quan BĐS)

+ Thị trường BĐS không tập trung (hoạt động mang tính nhỏ lẻ, trực tiếp hoặc qua trung gian giữa cá nhân có nhu cầu giao dịch)

- Căn cứ vào tính chất của giao dịch trên thị trường:

+ Thị trường BĐS công khai (hay còn gọi là chính thức): Nơi diễn ra các hoạt động giao dịch minh bạch, các thông tin (người tham gia, giá cả, hàng hóa BĐS,…) được phổ biến rộng rãi, dễ tiếp cận, có tính chính xác cao; được cơ quan Nhà nước quản lý và kiểm soát và đảm bảo thực hiện quy định pháp luật

+ Thị trường BĐS ngầm (hay còn gọi là phi chính thức): Nơi diễn ra các hoạt động giao dịch ngoài tầm quản lý, kiểm soát của của Nhà nước; có thể thực hiện các hoạt động giao dịch trái với quy định pháp luật, thiếu công khai, minh bạch thông tin; mang tính lợi ích nhóm, dễ gây đột biến, ảnh hưởng tới sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS nói riêng và cả nền kinh tế

1.1.4 Đặc thù và các yếu tố bên ngoài tác động đến thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố lớn cấp tỉnh

* Đặc thù của thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố lớn cấp tỉnh:

Trong phạm vi lãnh thổ một quốc gia, Nhà nước thường tiến hành phân loại đơn vị hành chính làm cơ sở để hoạch định chính sách phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng chính quyền địa phương phù hợp với từng loại đơn vị hành chính Trong

đó, mức phân loại cao nhất ở các nước theo mô hình liên bang thì Liên bang chia thành các bang (như Hoa Kỳ), hoặc nước cộng hòa thuộc liên bang (như Liên bang Nga); còn các nước không phải là liên bang thì nước thường chia thành Vùng (như

CH Pháp, CH Italia,…) hoặc chia thành các tỉnh và thành phố cấp tỉnh (như ở Trung Quốc, Việt Nam, Lào,…) Đối với Việt Nam, theo Điều 110, Hiến pháp năm 2013:

"Nước chia thành tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương"; còn theo Điều 2, Luật

Tổ chức chính quyền địa phương năm 2015 thì "Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương gọi chung là cấp tỉnh" Cũng theo Luật này, thành phố Hà Nội, thành phố Hồ

Chí Minh là đơn vị hành chính cấp tỉnh loại đặc biệt, các đơn vị hành chính cấp tỉnh còn lại được phân chia thành ba loại: Loại I, loại II, loại III

Thành phố cấp tỉnh là thành phố lớn về kinh tế, văn hóa, giáo dục và đào tạo, khoa học công nghệ và có vị trí chính trị quan trọng của cả nước; là đầu mối giao thông, giao lưu của vùng với cả nước và với quốc tế; trung tâm công nghiệp, dịch

vụ đa lĩnh vực của vùng, cả nước, khu vực Do đó, thị trường BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh có tính đa dạng, nhiều cấp độ và nhiều đặc thù so với thị trường BĐS trên địa bàn các tỉnh hoặc thành phố thuộc tỉnh Trong đó, tính đặc thù của thị trường BĐS thành phố lớn cấp tỉnh bị quy định, chi phối, ảnh hưởng bởi các đặc thù phát triển của thành phố lớn cấp tỉnh, chủ yếu là:

- Đặc thù về không gian phát triển của một thành phố lớn cấp tỉnh là không gian phát triển của một đô thị lớn, thường phân chia thành: Khu vực nội thành và khu vực ngoại thành Do đó, đặc thù về tổ chức không gian xây dựng và phát triển của các công trình BĐS, phát triển thị trường BĐS của thành phố lớn cấp tỉnh thường chia thành: Khu vực đô thị trung tâm của Thành phố - là nơi tập trung dân

cư với mật độ cao, nghĩa là một số lượng lớn các BĐS chức năng khác nhau được

bố trí trên một diện tích đất hạn chế Các công trình BĐS này phải đảm bảo phục vụ cho mọi hoạt động sống của con người như: Nơi ở, hoạt động kinh tế, văn hoá, giải trí,… đòi hỏi đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật với hạ tầng xã hội đô thị; khu vực có quỹ đất, điều kiện thuận lợi phát triển các dự án BĐS, các khu đô thị, các công trình bất động sản; khu vực có các khu đô thị, các công trình BĐS bị giới hạn do điều kiện địa chất và thủy văn không thuận lợi,…

- Đặc thù về phân vùng phát triển của thành phố lớn cấp tỉnh thường phân chia thành: Vùng phát triển đô thị, vùng phát triển công nghiệp, vùng sinh thái du lịch, vùng nông nghiệp, các khu dân cư ở nông thôn (thuộc khu vực ngoại thành)

Do đó, cần tổ chức phát triển thị trường BĐS phù hợp để đáp ứng nhu cầu phát triển của từng vùng

- Đặc thù về phân khu chức năng trong tổ chức phát triển của thành phố hiện đại cấp tỉnh thường phân chia thành: Khu nội thành cũ, khu nội thành mới, các thị trấn, khu dân cư nông thôn và các khu đô thị mới tại các địa bàn ngoại thành Mỗi khu chức năng cần nghiên cứu tổ chức phát triển dự án BĐS đảm bảo đáp ứng nhu cầu phát triển của từng khu vực, góp phần tạo lập đô thị hiện đại đồng thời tạo lập không gian đô thị sinh thái phát triển bền vững Phân khu đô thị có ảnh hưởng quan trọng nhất đến giá trị công trình BĐS, các khu vực khác nhau tương ứng với tiện ích sống khác nhau, BĐS ở vị trí thuận lợi, gần trung tâm, có khả năng tiếp cận phương tiện giao thông sẽ có giá trị cao hơn BĐS ở những vị trí không thuận tiện

Tính kinh tế, giá trị của BĐS chịu ảnh hưởng sâu sắc, mang tính quyết định bởi những yếu tố đặc thù của Thành phố lớn cấp tỉnh Từ đó dẫn đến những đặc trưng riêng của thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố lớn cấp tỉnh khác biệt so với thị trường BĐS tại địa phương khác, đó là:

- Thị trường có đặc tính biến động mạnh và có nhiều cú sốc “nóng”, “lạnh” bất thường: Thành phố lớn cấp tỉnh là đô thị phát triển mạnh mẽ về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội,… tập trung dân cư đông đúc làm phát sinh nhu cầu lớn về sử dụng BĐS (để ở, kinh doanh, cho thuê, chuyển nhượng,…) Thị trường BĐS tại các

Thành phố lớn thu hút sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư khi Việt Nam mở cửa cho các dòng vốn đầu tư nước ngoài Các nhà đầu tư tới Việt Nam để mua nhà cũng như tham gia vào các liên doanh để phát triển các dự án BĐS thương mại, dịch vụ

- Thị trường thiếu thông tin đầy đủ, chính thống: Thị trường BĐS tại Thành phố lớn cấp tỉnh phát triển quá sôi động, mang lại giá trị kinh tế lớn cho chủ sở hữu đồng thời việc cung cấp thông tin về thị trường BĐS mới chỉ được bắt đầu xây dựng

cơ sở pháp lý, bước đầu cập nhật cơ sở hệ thống dữ liệu quốc gia về BĐS Hiện nay, chủ yếu các kênh thông tin về tình hình phát triển thị trường, phân tích thị trường qua các báo cáo thống kê của các công ty đầu tư trong lĩnh vực BĐS, chuyên gia nghiên cứu BĐS,… Do đó, các thông tin được cung cấp đến từ nhiều luồng khác nhau chưa đảm bảo đẩy đủ, tin cậy Người dân rất khó tiếp cận thông tin cũng như

bị “nhiễu loạn” giữa nhiều kênh thông tin Một xu hướng chung đó là thị trường BĐS hiện nay, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh

là “sân chơi” của các nhà đầu tư lớn nên vẫn còn xảy ra tình trạng hoạt động giao dịch ngầm, lợi dụng “kẽ hở”, điều kiện thông thoáng của quy định pháp luật để trục lợi, gây bất ổn thị trường, khó khăn trong QLNN và thất thu ngân sách

- Giá bất động sản cao: Giá BĐS tại các đô thị, thành phố lớn như Hà Nội luôn có xu hướng đẩy lên cao hơn so với giá BĐS tại những địa phương khác Nguyên nhân do giá BĐS phụ thuộc nhiều vào yếu tố tự nhiên, tính kinh tế, tình trạng phát triển kết cấu hạ tầng, đầu cơ đất đai, nhu cầu, tập quán kinh doanh của người sở hữu hay thậm chí là yếu tố tâm linh, tín ngưỡng địa phương… Vị trí BĐS nằm càng gần trung tâm đô thị, nơi tập trung dân cư đông đúc, có đầu mối giao thông, cơ sở hạ tầng, hệ thống thông tin liên lạc hoàn thiện, địa hình thuận lợi và môi trường sống ổn định giá luôn cao hơn so với BĐS ở vị trí ven đô, ngoại thành, địa phương khác nơi môi trường sống ô nhiễm, địa hình ngập úng, trũng thấp, kinh

tế, cơ sở hạ tầng chưa phát triển; tính kinh tế của BĐS thể hiện ở chỗ BĐS ở trung tâm đô thị lớn đem lại nhiều giá trị lợi ích kinh tế lớn hơn, dễ dàng sử dụng hoạt động kinh doanh, cho thuê, chuyển nhượng nên giá BĐS cao Điển hình như giá đất trung tâm quận Hoàn Kiếm, quận Hai Bà Trưng có nơi giá dao động từ 2.611 USD

đến 27.200 USD/m2, giá nhà đất tại các phố như Hàng Gai, Cầu Gỗ có thể lên tới

- Sự tăng trưởng về dân số: Tại các thành phố lớn, mật độ tập trung dân số rất cao Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi

tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả

Cầu

BĐS

Gia đình độc thân Quy mô và Tăng quy mô

và gia đình có kết cấu gia đình nhưng kết cấu không đổi

con nhỏ

Quy mô gia đình

Biểu đồ 1.1: Mối quan hệ giữa cầu BĐS và quy mô gia đình

Rõ ràng rằng khi dân số tăng cao, mật độ dân số cũng sẽ tăng, diện tích đất trung bình tính trên đầu người sẽ thu hep lại, đất đai ngày trở nên khan hiếm và đắt

đỏ hơn

- Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu đối với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập Khi mức thu nhập đã đạt mức giới hạn, nhu cầu nhà ở tối thiểu sẽ bão hòa Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần

và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên

- Kế hoạch, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ: Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá, phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung; các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS

1.1.5 Vai trò của thị trường BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh đối với nền kinh tế quốc dân

- Góp phần thúc đẩy sản xuất, làm tăng giá trị đất đai

Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện hoạt động giao dịch liên quan đến hàng hóa BĐS BĐS được chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác và luôn luôn tồn tại

sự cạnh tranh giữa những người bán Mặt khác, cũng có nhiều người cùng muốn mua một BĐS tức là cũng có cạnh tranh mua Vì vậy, các nhà kinh doanh BĐS phải không ngừng cải tiến mẫu mã và chất lượng hàng hoá nhằm nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại nhiều lợi nhuận hơn Do vậy, thị trường BĐS là một

sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh

tế thị trường đối với một quốc gia

Thị trường BĐS góp phần tạo điều kiện cho việc phân bổ, sử dụng có hiệu quả quỹ đất hữu hạn và đang trở nên khan hiếm Đây cũng là nơi phát hiện những bất cập, tồn tại của chính sách quản lý đất đai để Nhà nước tiếp tục đổi mới, hoàn thiện chính sách, góp phần điều chỉnh những quan hệ đất đai ngày càng đa dạng,

phức tạp cũng như đáp ứng yêu cầu quản lý đầy đủ, thống nhất mà thông thoáng, hiệu quả

- Tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước: Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung, hoàn thiện hệ thống pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế, kinh doanh trái pháp luật… Bên cạnh đó, sự vận hành của thị trường BĐS sẽ góp phần khuyến khích trao đổi tăng lượng hàng hóa BĐS, phát triển, mở rộng các hoạt động giao dịch có giá trị lớn làm khối lượng giao dịch tăng lên, xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, góp phần tăng nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước, như: Thuế thu nhập doanh nghiệp; thuế trước bạ, thuế từ hoạt động chuyển nhượng, xây dựng, tư vấn BĐS,…

- Mở rộng quy mô phát triển thị trường trong nước và quan hệ hợp tác quốc tế: Sự phát triển của hoạt động kinh doanh trong thị trường BĐS ảnh hưởng tới nhiều các thị trường khác Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở rộng quan hệ trong nội bộ thị trường cũng như và các quan

hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như: Xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị và thúc đẩy các ngành này cùng phát triển và mở rộng giao lưu, quan

hệ quốc tế, tăng cường sự hiểu biết lẫn nhau giữa các quốc gia, dân tộc Mặt khác, thị trường BĐS phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu tư của các nhà kinh doanh trong nước và ngoài nước cũng như huy động vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, nâng cao hiệu quả của đồng vốn

- Góp phần ổn định xã hội, bảo đảm đời sống cho Nhân dân: Thị trường BĐS phát triển đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở cho người dân, phát triển và quản lý hiệu quả thị trường nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, đảm bảo giá nhà ở phù hợp với thu nhập người dân là mục tiêu quan trọng mà quản lý nhà nước về thị trường BĐS hướng tới Đồng thời, thị trường BĐS phát triển lành mạnh thể hiện chính sách, quản lý quy hoạch đất đai phù hợp, tạo nền tảng quan hệ xã hội phát

triển ổn định Ngược lại, thị trường BĐS “nhiễu loạn” giá cả lên xuống thất thường, xuất hiện đầu cơ, thao túng thị trường dẫn đến tâm lý bất ổn của người dân, mất lòng tin với chính sách Nhà nước, gây ra bất ổn xã hội

1.2 Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh

1.2.1 Khái niệm Quản lý nhà nước về thị trường BĐS

QLNN về thị trường BĐS là một phần trong QLNN về kinh tế Theo nghĩa hẹp, QLNN về kinh tế hay còn gọi là quản lý hành chính kinh tế, là việc nhà nước thông qua cơ quan hành chính của mình thực hiện quản lý đối với các hoạt động kinh tế vĩ mô và hành vi của các chủ thể kinh tế trong nền kinh tế Các chủ thể kinh

tế tham gia thị trường để duy trì và phát triển các mối quan hệ kinh tế và duy trì trật

tự pháp luật nhằm thực hiện chức năng, nhiệm vụ của nhà nước trong lĩnh vực quản

lý kinh tế Theo nghĩa rộng, QLNN về kinh tế là một dạng phối hợp thực hiện chức năng của hệ thống chủ thể QLNN (lập pháp, tư pháp, hành pháp) nhằm tác động có hiệu lực, hiệu quả lên hệ thống khách thể quản lý là nền kinh tế thông qua sử dụng đồng bộ hệ thống các phương pháp, công cụ, biện pháp quản lý nhằm đạt được những mục tiêu chiến lược trong từng thời kỳ

Theo cách tiếp cận tổng hợp, tác giả Luận văn đưa ra khái niệm QLNN về thị

trường BĐS như sau: QLNN về thị trường BĐS là quá trình tổ chức, điều hành, thực thi quyền hạn gắn với trách nhiệm của Nhà nước nói chung, của cơ quan QLNN các cấp nói riêng từ Trung ương đến địa phương thông qua việc sử dụng các công cụ quản lý Nhà nước, như: quy hoạch, kế hoạch, phát luật, các chính sách kinh tế, tài chính, tiền tệ,… để kiểm soát, điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường BĐS, nhằm đưa thị trường BĐS phát triển theo đúng mục tiêu, định hướng của Nhà nước góp phần đảm bảo ổn định tình hình kinh tế, xã hội, đời sống Nhân dân

1.2.2 Mục tiêu quản lý và vai trò của các chủ thể QLNN về thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố lớn cấp tỉnh

* Mục tiêu QLNN về thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố lớn cấp tỉnh:

Thứ nhất, nhằm bảo đảm cho việc Nhà nước thực hiện đúng đắn vai trò, chức

năng đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai theo quy định của Hiến pháp

và pháp luật, quản lý tốt việc giao quyền sử dụng đất nhằm phân bổ, sử dụng hiệu quả, bền vững nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

Đối với Việt Nam, theo Điều 53 Hiến Pháp năm 2013 đã khẳng định rõ:

“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Trên cơ sở Hiến pháp, ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai Điều 4, Luật Đất đai quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người

sử dụng đất theo quy định của luật này” Như vậy, với vai trò là đại diện chủ sở

hữu và thống nhất quản lý đất đai, để giúp thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh và minh bạch, Nhà nước thực hiện giám sát việc quản lý, sử dụng các nguồn tài nguyên đất nước của cá nhân, tổ chức trong xã hội bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả

Thứ hai, nhằm để khắc phục những khuyết tật của cơ chế thị trường, đảm

bảo nền kinh tế phát triển ổn định, công bằng và hiệu quả Kinh tế thị trường bên cạnh những ưu điểm thì tồn tại những hạn chế cố hữu đó là luôn đặt lợi nhuận lên hàng đầu, chú trọng tới những nhu cầu có khả năng thanh toán, không quan tâm đến nhu cầu cơ bản của xã hội Xây dựng và phát triển thị trường BĐS lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên, thực trạng quá “lộn xộn”, “nóng lạnh” bất thường của TTBĐS nguyên nhân do “nạn đầu cơ”, “kích cầu ảo” làm cho giá cả đất đai nói riêng và giá cả BĐS nói chung vượt quá giá trị thực của chúng và vượt quá sức chịu đựng của nền kinh tế Hậu quả là thị trường BĐS

đã “đóng băng” Hạn chế này đã gây khó khăn rất lớn cho nền kinh tế, mà trực tiếp

là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và các ngân hàng thương mại đã cung cấp vốn cho các doanh nghiệp này Do vậy, sự quản lý, can thiệp điều tiết của Nhà nước là hết sức cần thiết và quan trọng để hài hòa, ổn định các mối quan hệ xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế tham gia thị trường BĐS, xây dựng các

chương trình, chính sách cải thiện nhu cầu nhà ở cơ bản cho Nhân dân

Thứ ba, nhằm tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS hoạt động và

phát triển Nhà nước thực hiện kiểm soát, điều tiết các hoạt động của thị trường BĐS thông qua công cụ QLNN, như: Chính sách, pháp luật về đất đai, kinh doanh BĐS, quy hoạch sử dụng đất, công cụ thuế, tài chính,… và cung cấp các dịch vụ công, như: thẩm định giá, tư vấn pháp lý,… nhằm định hướng vận hành thị trường BĐS phục vụ phát triển kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội Đồng thời, Nhà nước giám sát việc chấp hành pháp luật, chính sách và các quy chế quản lý do Nhà nước ban hành nhằm ngăn chặn những ảnh hưởng tiêu cực của thị trường

Thứ tư, nhằm bảo đảm hiệu lực, hiệu quả của việc Nhà nước tham gia vào thị

trường BĐS Nhà nước tham gia thị trường BĐS với tư cách là một bên cung và là một bên cầu Nhà nước tham gia với tư cách là bên cung đất đai và một số công trình BĐS thiết yếu mà các chủ thể khác của thị trường không muốn, không đủ sức tham gia như hạ tầng kỹ thuật, nhà ở người thu nhập thấp,… và cung ứng BĐS để chủ động điều tiết thị trường Đồng thời, Nhà nước cũng là bên cầu lớn của thị trường BĐS như các công trình công cộng, phục vụ cộng đồng dân cư, nhà ở sở hữu Nhà nước,…

Thứ năm, nhằm định hướng, thúc đẩy thị trường BĐS ở các đô thị lớn phát

triển nhanh theo hướng hiện đại, hiệu quả và bền vững, tạo hiệu ứng lan tỏa kéo theo sự phát triển của thị trường BĐS các vùng phụ cận và cả nước, thị trường BĐS các đô thị quy mô nhỏ, thị trường BĐS nông thôn theo các định hướng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và bố trí không gian phát triển các vùng, miền trong cả nước của Nhà nước

* Vai trò của các chủ thể QLNN về thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố lớn cấp tỉnh:

- Vai trò của cơ quan nhà nước ở Trung ương trong quản lý thị trường BĐS: + Vai trò của cơ quan lập hiến, lập pháp (Quốc hội, Nghị viện,…): Quốc hội hoặc Nghị viện là cơ quan quyền lực của Nhà nước cao nhất và duy nhất có quyền lập hiến, lập pháp - công cụ quan trọng nhất trong QLNN về kinh tế nói chung,

QLNN về thị trường BĐS nói riêng Đồng thời, đây cũng là cơ quan thực hiện quyền giám sát tối cao về thi hành Hiến pháp, Luật, Pháp lệnh; giám sát các cơ quan Nhà nước khác trong hệ thống bộ máy nhà nước tham gia quản lý thị trường BĐS

+ Vai trò của các cơ quan hành chính Nhà nước ở Trung ương trong quản lý hành chính nhà nước về thị trường BĐS: Cùng với sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS, hệ thống tổ chức các cơ quan hành chính nhà nước ở Trung ương tham gia thực hiện nhiệm vụ QLNN về thị trường BĐS dần hình thành và hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu quản lý thị trường BĐS Do hoạt động thị trường BĐS rất nhiều nội dung đa dạng, phức tạp, để thực hiện hiệu quả hoạt động quản lý thị trường BĐS cần có sự phối hợp của rất nhiều cơ quan, cả các cơ quan quản lý nhà nước cũng như cơ quan, tổ chức chính trị xã hội, xã hội nghề nghiệp,…

Ở Việt Nam hiện nay, trong cơ cấu tổ chức của Chính phủ có 6 cơ quan quản

lý các vấn để chung về BĐS và thị trường BĐS: (i) Bộ Kế hoạch và Đầu tư là đầu mối chủ trì và chịu trách nhiệm nghiên cứu, hoạch định và giám sát thực hiện quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, chính sách về doanh nghiệp, về đầu tư, trong đó có các nội dung liên quan đến thị trường BĐS; (ii) Bộ Tài nguyên và môi trường là đầu mối chủ trì, quản lý các vấn đề về đất đai, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký, thống kê đất đai,…; (iii) Bộ Xây dựng là đầu mối chủ trì quản lý các vấn đề về xây dựng, nhà ở, về phát triển đô thị, quản lý thị trường BĐS; (iv) Bộ Tài chính là đầu mối chủ trì, quản lý các vấn đề về tài chính liên quan đến đầu tư BĐS: Quỹ đầu tư, giá cả, thuế, phí, lệ phí,…; (v) Ngân hàng Nhà nước là đầu mối chủ trì quản lý các vấn đề về tín dụng, tiền tệ thế chấp,…; (vi) Bộ Tư pháp

là đầu mối chủ trì quản lý các vấn đề về giao dịch dân sự, kiểm tra, rà soát, hệ thống hoá văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường BĐS

Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 13, quy định về trách nhiệm quản lý nhà

nước về hoạt động kinh doanh BĐS:“Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản” Chính phủ là cơ quan hành chính nhà nước

cao nhất tại Trung ương thực hiện nhiệm vụ về quản lý thị trường, trong đó có thị trường BĐS Trong hệ thống cơ quan hành pháp, Chính phủ giao cho các Bộ, cơ

quan ngang bộ trách nhiệm quản lý nhà nước về ngành, lĩnh vực được phân công; tổ chức thi hành và theo dõi việc thi hành pháp luật liên quan đến ngành, lĩnh vực trong phạm vi toàn quốc Cụ thể, về quản lý hoạt động của thị trường BĐS, Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng thống nhất quản lý Theo quy định tại Điều 1, Nghị định

số 62/2013/NĐ-CP ngày 25/6/2013 của Chính phủ quy định chức năng nhiệm vụ

Bộ Xây dựng:“Bộ Xây dựng là cơ quan của Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về: Quy hoạch xây dựng, kiến trúc; hoạt động đầu tư xây dựng; phát triển

đô thị; hạ tầng kỹ thuật đô thị và khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao;

nhà ở; công sở; thị trường bất động sản; vật liệu xây dựng; quản lý nhà nước các

dịch vụ công trong các lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ theo quy định của pháp luật” Theo cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS

là cơ quan giúp Bộ trưởng Bộ Xây dựng thực hiện chức năng QLNN về thị trường BĐS (Điều 3, Nghị định số 62/2013/NĐ-CP ngày 25/6/2013 của Chính phủ)

- Vai trò của các cơ quan chính quyền địa phương trong quản lý thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố lớn cấp tỉnh:

+ Vai trò của chính quyền Thành phố:

Hội đồng nhân dân (HĐND) Thành phố là cơ quan quyền lực Nhà nước ở địa phương, có quyền quyết định những vấn đề của địa phương, Thành phố theo Luật định, giám sát việc tuân thủ Hiến pháp và pháp luật Đối với Việt Nam, tại điều 19

và điều 40, Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2015, quy định: Trong lĩnh vực quản lý kinh tế, tài nguyên và môi trường, HĐND Thành phố có thẩm quyền quyết định kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố, quy hoạch, kế hoạch phát triển các ngành, lĩnh vực trên địa bàn Thành phố; quyết định quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Thành phố trước khi trình Chính phủ phê duyệt; quyết định biện pháp quản lý, sử dụng đất đai, tài nguyên trong phạm vi được phân quyền; quyết định việc vay các nguồn vốn trong nước thông qua phát hành trái phiếu đô thị, trái phiếu công trình,…

Uỷ ban nhân dân (UBND) Thành phố là cơ quan hành chính Nhà nước cao nhất ở địa phương, cơ quan chấp hành của HĐND Thành phố, chịu trách nhiệm

chấp hành Hiến pháp, pháp luật và các Nghị quyết của HĐND Thành phố; quản lý quỹ đất và nhà ở đô thị; quản lý kinh doanh BĐS và thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố Để thống nhất quản lý thị trường BĐS ở địa phương, UBND Thành phố

có các cơ quan giúp việc là các Sở chuyên môn, trong đó Sở Xây dựng là cơ quan được giao trách nhiệm đầu mối chủ trì, tham mưu giúp UBND Thành phố trong lĩnh vực này Đồng thời, UBND Thành phố phân cấp quản lý cho UBND cấp quận, huyện thực hiện nhiệm vụ QLNN về thị trường BĐS theo quy định pháp luật

+ Vai trò của chính quyền quận, huyện:

UBND quận/huyện và cơ quan chuyên môn giúp việc cho UBND quận/huyện là Phòng Quản lý đô thị (Phòng Kinh tế - Hạ tầng) thực hiện chức năng quản lý hành chính nhà nước về thị trường BĐS trên địa bàn quận, huyện theo phân

cấp quản lý (Xem thêm Phụ lục số 03 của Luận văn)

1.2.3 Nội dung và các công cụ QLNN về thị trường BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh

Bất cứ một thị trường nào muốn tồn tại và vận hành bình thường cũng phải dựa trên một môi trường pháp lý thích hợp Động lực hoạt động của thị trường là lợi ích của các chủ thể tham gia, nhưng để cho động lực đó không dẫn đến sự phá vỡ thị trường hay đưa thị trường đi đến chỗ kém hiệu quả thì phải đề ra các khuôn khổ, nguyên tắc, chuẩn mực chi phối hành vi của các chủ thể tham gia là cần thiết Như vậy, các quy định pháp lý càng ổn định và minh bạch, cơ chế QLNN hiệu quả thì thị trường BĐS càng có điều kiện thuận lợi để phát triển QLNN về thị trường BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh thể hiện với những nội dung và được thực hiện bằng những công cụ chủ yếu sau:

1) Nhà nước xây dựng, ban hành hệ thống các văn bản QPPL làm cơ sở pháp

lý để quản lý thị trường BĐS; tổ chức tuyên truyền, hướng dẫn thực hiện và giám sát thực thi các quy định pháp luật, xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật

BĐS và thị trường BĐS có vai trò quan trọng trong các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có nhiều các quy định pháp luật liên quan, điều chỉnh và ảnh hưởng tới thị trường BĐS Hệ thống văn bản QPPL là công cụ để cụ thể hóa chủ trương,

đường lối chính sách phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của Đảng và Nhà nước Hệ thống các văn bản QPPL có vai trò quan trọng đối với hoạt động quản lý thị trường BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh, có thể phân thành 3 nhóm lớn gắn với thẩm quyền ban hành của các cơ quan nhà nước, cá nhân như sau:

(i) Các văn bản QPPL do cơ quan nhà nước Trung ương ban hành, gồm: Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, các Luật liên quan, như: Luật Đất đai, luật kinh doanh BĐS, luật Xây dựng, luật Nhà ở,… (Quốc hội); Pháp lệnh (Uỷ ban Thường vụ Quốc hội); Nghị định của Chính phủ, Quyết định của Thủ tướng Chính phủ; Thông

tư của Bộ trưởng, thủ trưởng cơ quan ngang Bộ; Thông tư liên tịch giữa các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ với Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao

(ii) Các văn bản QPPL do chính quyền địa phương Thành phố lớn cấp tỉnh ban hành: Nghị quyết của HĐND thành phố, Quyết định của UBND thành phố

(iii) Các văn bản QPPL do chính quyền địa phương quận/huyện ban hành: Nghị quyết của HĐND quận/huyện; Quyết định của UBND quận/huyện

2) Nhà nước xây dựng, ban hành chiến lược, quy hoạch, kế hoạch liên quan đến sự phát triển của thị trường BĐS; tổ chức tuyên truyền, hướng dẫn thực hiện và giám sát thực thi các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, xử lý các trường hợp vi phạm quy hoạch của các tổ chức, cá nhân khi tham gia thị trường BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh

Nhà nước xây dựng và sử dụng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch làm công cụ định hướng phát triển và quản lý sự phát triển của thị trường BĐS Các công cụ này gồm 3 nhóm:

(i) Chiến lược sử dụng đất đai, chiến lược nhà ở, chiến lược phát triển Thành phố, chiến lược phát triển thị trường BĐS;

(ii) Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển giao thông,…;

(iii) Kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch xây dựng nhà ở,…

Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội mang tính định hướng chiến

lược chung, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển của thị trường BĐS Các nhà kinh doanh BĐS phải dựa vào những cơ sở đó để nghiên cứu, xây dựng phát triển thị trường Cũng thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống BĐS và thị trường BĐS mới đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả

Các quy hoạch phát triển đô thị; quy hoạch sử dụng đất; chia tách, sáp nhập địa giới hành chính; kế hoạch sử dụng đất hàng năm, ngắn hạn, trung hạn, dài hạn là những chủ trương lớn của Nhà nước đảm bảo nghiên cứu, xây dựng phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế vùng, địa phương và các yếu tố con người, xã hội Các chủ trương, định hướng này có ảnh hưởng mạnh tới tâm lý các nhà đầu tư, người dân tại khu vực quy hoạch, có thể là một trong các nguyên nhân quan trọng gây nên

“cơn sốt đất”, biến động thị trường khó kiểm soát Do vậy, khi xây dựng, ban hành những chính sách này, Nhà nước phải tổ chức đánh giá chặt chẽ, đảm bảo cơ sở lý luận khoa học và phù hợp tình hình thực tiễn, tham vấn ý kiến các chuyên gia để đưa ra những chính sách phù hợp, hài hòa lợi ích kinh tế và nhu cầu dân sinh

3) Chính quyền địa phương cấp Thành phố, cấp quận/huyện ban hành và thực thi các biện pháp quản lý thị trường BĐS tại địa phương phù hợp với thẩm quyền được phân cấp quản lý nhằm thực hiện các mục tiêu quản lý xác định và xử

lý kịp thời những biến động bất thường của thị trường BĐS ở địa phương

Chính quyền địa phương thực hiện các biện pháp quản lý: Giao đất; cho thuê đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất; thu hồi đất; bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư trong thu đồi đất; giải quyết nhu cầu nhà ở cho Nhân dân

Bên cạnh đó, để hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS, chính quyền địa phương cũng đã xây dựng các quy định về điều kiện, hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký hành nghề kinh doanh các loại hình dịch vụ BĐS, như: Mua bán, đấu giá, quảng cáo BĐS; thẩm định giá BĐS; quản lý BĐS; môi giới BĐS; sàn giao dịch BĐS,… tạo hành lang pháp lý để thị trường BĐS phát triển theo hướng chuyên nghiệp, mở rộng

và đa dạng hóa các chủ thể tham gia thị trường BĐS

4) Nhà nước sử dụng các công cụ của chính sách tài chính (thuế, khung giá

nhà, khung giá đất, phí và lệ phí), tiền tệ - tín dụng (lãi suất, tỷ giá) nhằm kiểm soát

và ổn định thị trường BĐS, như: Chính sách tài chính đối với những cá nhân, tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất như: Miễn thuế sử dụng đất đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; chính sách thuế đối với đất đai, BĐS: Thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng BĐS, lệ phí trước bạ, phí công chứng, đo đạc,…; chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư BĐS (kích cầu thị trường với gói vay ưu đãi với lãi suất thấp; thắt chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô làm “hạ nhiệt” thị trường đang trong tình trạng

“bong bóng”, giá nhà đất bị đẩy lên cao)

5) Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS:

Khác với các thị trường hàng hoá thông thường, hàng hoá BĐS cố định, có thể không hiện diện tại nơi giao dịch về BĐS Hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các “chợ” hàng hoá BĐS ảo Các địa điểm giao dịch này rất đa dạng, có thể là sàn giao dịch BĐS hay địa điểm khác như: Nhà riêng, nhà hàng, quán nước, qua mạng internet,… Khởi đầu, các chợ thường hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trở thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch đó theo hướng xã hội hoá, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch hiệu quả, để cung gặp cầu, để các thị trường tiềm năng trở thành hiện thực Không thể để các sàn giao dịch tự phát hình thành và hoạt động tự do trên thị trường, gây

ra những nguy cơ rủi ro tiềm ẩn, không minh bạch gây mất ổn định thị trường

6) Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy QLNN đối với thị trường BĐS Tổ chức bộ máy quản lý BĐS từ Trung ương xuống địa phương, tổ chức các cơ quan chuyên biệt quản lý thị trường BĐS và tổ chức các tổ chức dịch vụ công để giải quyết các thủ tục, giấy tờ liên quan đến giao dịch BĐS (Văn phòng đăng ký đất đai)… là công cụ tổ chức và biện pháp hành chính kinh tế quan trọng để thực hiện QLNN về thị trường BĐS

7) Thực hiện hoạt động kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm đối với các chủ thể tham gia thị trường BĐS bằng các chế tài theo quy định pháp luật: Các hoạt động kiểm tra được cơ quan QLNN theo ngành, lĩnh vực thực hiện thường xuyên và các

hoạt động thanh tra chuyên ngành thực hiện theo quy trình của pháp luật về thanh tra nhằm kịp thời phát hiện những hành vi vi phạm của các chủ thể tham gia thị trường BĐS, cố ý làm trái các quy định pháp luật nhằm trục lợi cá nhân, gây ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của thị trường BĐS, để xử lý hành chính hoặc hình

sự tùy theo mức độ, hành vi vi phạm

8) Ứng dụng công nghệ thông tin, phương tiện kỹ thuật để quản lý thị trường BĐS: Trong quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS, số lượng giao dịch BĐS ngày càng nhiều, đặc biệt là tại thị trường các thành phố lớn cấp tỉnh, hoạt động của thị trường BĐS không ngừng được mở rộng, đa dạng hơn thì việc ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động quản lý là hết sức cần thiết nhằm kịp thời cập nhật, xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về tình hình đăng ký, biến động quản

lý đất đai và BĐS Thông tin quản lý BĐS, đất đai bản giấy đang được các cơ quan quản lý thực hiện số hóa lưu trữ để tránh mất mát hồ sơ quản lý đất đai và cập nhật diễn biến tình hình sử dụng đất đai thực tế Tuy nhiên, để đảm bảo công tác quản lý đất đai thống nhất, chặt chẽ thì các cơ quan quản lý chuyên môn cần từng bước tiến tới tham mưu, xây dựng trung tâm xử lý thông tin thị trường BĐS thống nhất trên toàn quốc, đề xuất cảnh báo nguy cơ đột biến đóng băng, “bong bóng” thị trường

Tóm lại, Nhà nước không chỉ tạo dựng môi trường kinh tế, pháp luật và xã hội cho thị trường BĐS, mà còn thực hiện nhiệm vụ kiểm soát thị trường BĐS thông qua các chủ trương, chính sách, giải pháp hỗ trợ về mọi mặt, tạo mọi điều kiện cho thị trường BĐS hình thành và phát triển lành mạnh

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh

1.3.1 Nhóm các yếu tố thể chế và môi trường kinh doanh

Đây là những yếu tố rất quan trọng, tác động trực tiếp tới hiệu lực, hiệu quả QLNN về thị trường BĐS của chính quyền Thành phố, quận, huyện Thể chế, môi trường kinh doanh thông thoáng, ổn định, minh bạch sẽ tạo điều kiện, cơ sở thuận lợi để phát triển thị trường BĐS, khuyến khích các chủ thể tham gia thị trường, cụ thể bao gồm:

- Luật pháp, chính sách, cơ chế quản lý do cơ quan Nhà nước Trung ương

ban hành và chất lượng, hiệu lực thực thi các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch liên quan, ảnh hưởng tới hoạt động của thị trường BĐS

Nếu chính sách, cơ chế ban hành đúng đắn, phù hợp tình hình kinh tế xã hội địa phương sẽ tạo ra tác động tích cực, thúc đẩy thị trường BĐS Thành phố phát triển, ngược lại, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch bất hợp lý, thiếu tính thực

tế và tầm nhìn chiến lược, dài hạn sẽ cản trở, gây khó khăn cho hoạt động của thị trường, thị trường BĐS tiềm ẩn nguy cơ đổ vỡ, ảnh hưởng lớn nền kinh tế quốc gia

- Các quy định pháp lý và biện pháp quản lý của chính quyền địa phương và

sự tuân thủ và năng lực thực thi luật pháp, chính sách, chiến lược, quy hoạch của chính quyền địa phương

Với những cơ chế, chính sách của Trung ương ban hành, cơ quan chính quyền địa phương có trách nhiệm thể chế hóa, cụ thể hóa các nội dung này và trực tiếp thực thi hoặc phân cấp, phân quyền cho các cơ quan hành chính Nhà nước cấp dưới tổ chức thực hiện trong thực tế

- Chất lượng nền hành chính quốc gia và cải cách hành chính của chính quyền địa phương; Năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (chỉ số PCI) và chỉ số hiệu quả quản trị và hành chính công cấp tỉnh (Chỉ số PAPI)

1.3.2 Nhóm các yếu tố thuộc về thị trường BĐS địa phương

Sự phát triển của thị trường BĐS ở mỗi địa phương là khác nhau, với những đặc thù mang tính vùng, miền riêng biệt, những yếu tố này ảnh hưởng, chi phối tới hoạt động QLNN về thị trường BĐS tại địa phương đó, cụ thể:

- Quy mô, trình độ phát triển của thị trường: Thị trường BĐS tại các thành phố lớn rất phát triển, hoạt động trao đổi, mua bán diễn ra sôi nổi; số lượng giao dịch trên thị trường và giá trị BĐS thường lớn hơn so với BĐS tại các địa phương khác Do vậy, hoạt động công tác QLNN đối với thị trường BĐS tại Thành phố lớn cấp tỉnh rất phức tạp, đòi hỏi bao trùm các nội dung, lĩnh vực hoạt động của thị trường BĐS

- Nhận thức và tính tuân thủ luật pháp của các chủ thể tham gia thị trường BĐS (bên mua, bên bán, người môi giới,…) Các chủ thể tham gia thị trường là yếu

tố quan trọng, không thể thiếu để hình thành thị trường Trình độ, nhận thức của các

cá nhân, tổ chức tham gia thị trường phản ảnh, ảnh hưởng phần lớn hiệu quả hoạt động của thị trường BĐS cũng như trình độ phát triển của thị trường đó

- Tính cạnh tranh và sự minh bạch của thị trường BĐS: Một thị trường BĐS không thể có sự cạnh tranh lành mạnh, vận động đúng theo quy luật của thị trường nếu thiếu sự minh bạch, đặc biệt là minh bạch về thông tin thị trường Thị trường BĐS minh bạch sẽ hạn chế và có thể triệt tiêu các điều kiện tồn tại của thị trường

“ngầm”, thị trường không có tổ chức; các hoạt động đầu cơ “rửa tiền” thông qua đầu tư vào BĐS

- Tập quán, thói quen mua, bán, kinh doanh trên thị trường BĐS: Đây là yếu

tố mang tính địa phương rõ nét Thị trường BĐS tại các địa phương khác nhau thì các chủ thể trên thị trường có thói quen, tập quán kinh doanh không giống nhau, chi phối sự vận động, phát triển của thị trường BĐS

1.3.3 Nhóm yếu tố thuộc về nguồn nhân lực và tổ chức bộ máy hành chính nhà nước tham gia QLNN về thị trường BĐS từ Trung ương tới địa phương

Trong mọi quá trình quản lý, chủ thể quản lý luôn đóng vai trò quyết định -

là người tổ chức thực hiện các hoạt động quản lý Việc thực hiện các hoạt động quản lý bài bản, đảm bảo quy trình, quy định pháp luật sẽ góp phần nâng cao chất lượng hiệu quả của công tác quản lý Cũng như vậy, hoạt động QLNN về thị trường BĐS chịu sự tác động của yếu tố nguồn nhân lực, con người, tổ chức bộ máy thực hiện, đó là:

- Năng lực của công chức tham gia hoạch định chiến lược, quy hoạch, luật pháp, chính sách pháp luật về đất đai, BĐS, thị trường BĐS; Năng lực, phẩm chất của công chức trong các cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương tham gia quản

lý thị trường BĐS;

- Hệ thống tổ chức bộ máy QLNN tại Trung ương đến địa phương và sự hợp

lý trong phân cấp quản lý đối với thị trường BĐS;

- Mức độ ứng dụng công nghệ thông tin của các cơ quan hành chính nhà nước tham gia quản lý thị trường BĐS từ Trung ương đến cơ sở;

- Sự nhanh nhạy, kịp thời, đầy đủ, chính xác của hệ thống thông tin quản lý thị trường BĐS từ Trung ương tới địa phương

Chương 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Khái quát tình hình phát triển của thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố Hà Nội

2.1.1 Khái quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Hà Nội

Hà Nội là đô thị loại đặc biệt, là thủ đô của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam và cũng là kinh đô của hầu hết các vương triều Việt trước đây Do đó, lịch sử Hà Nội gắn liền với sự thăng trầm của lịch sử Việt Nam qua các thời kỳ Thực hiện kết luận Hội nghị Trung ương 6 (khóa X) và Nghị quyết của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 3, số 15/2008/NQ-QH12, ngày 29 tháng 05 năm 2008 và Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2008, toàn bộ hệ thống chính trị của thành phố Hà Nội sau hợp nhất, mở rộng địa giới hành chính Thủ đô bao gồm: Thành phố Hà Nội, tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc và bốn xã thuộc huyện Lương Sơn - tỉnh Hòa Bình Thủ đô Hà Nội sau khi được mở rộng có diện tích tự nhiên 334.470,02 ha, lớn gấp hơn 3 lần trước đây và đứng vào tốp 17 Thủ đô trên thế giới có diện tích rộng nhất; dân số tăng hơn gấp rưỡi, hơn 6,2 triệu người, hiện nay là hơn 7 triệu người; gồm 30 đơn vị hành chính cấp quận, huyện, thị xã, 577 xã, phường, thị trấn [16]

Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nước Do vậy, Hà Nội luôn nhận được sự quan tâm, chỉ đạo, lãnh đạo sâu sát của Đảng, Nhà nước, Chính phủ và các cấp Bộ, ngành Trung ương, các tỉnh, thành phố trong công tác QLNN để tạo điều kiện xây dựng, định hướng phát triển Thủ đô toàn diện, bền vững, điều này đã được thể hiện tại các văn bản pháp lý quan trọng, như: Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 06/01/2012 của Bộ Chính trị về phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thủ đô giai đoạn 2011 - 2020; Quốc hội đã ban hành Luật Thủ đô số 25/2012/QH13, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Chiến lược, Quy hoạch tổng thể phát triển Kinh tế - xã hội, Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, quy hoạch vùng