Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố hà nội tt

Nghiên cứu của Hernando de Soto 2000 trong cuốn “Bí ẩn của t ản” l một trong những nghiên cứu quan trọng trên Thế gi i về thể chế, quản lý thị tr n BĐS.. Tổng quan các công trình nghiên

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM NGỌC THÚY

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế

Mã số: 60.34.04.10

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

HÀ NỘI, 2017

C n tr nh ho n th nh t i

Học v ện K o ọ X

N ƣ ƣ n n o ọ PGS.TS Trần Côn Sá

Phản iện 1: TS Lê Anh Vũ

Phản iện 2: PGS.TS Bùi Văn Huyền

Lu n văn s ảo vệ tr Hội n h m lu n văn th s

họp t i: Học viện Kho họ Xã hội

10 i 00 n y 12 th n 4 năm 2017

Có thể t m hiểu lu n văn t i Th viện Họ viện Kho họ Xã hội

MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài

N y từ s m, nh n thứ tầm ảnh h ởn to l n ủ thị

tr n BĐS ối v i sự ph t triển ủ nền kinh tế, t i Đ i hội lần thứ

VIII năm 1996, Đản t ã hỉ o ần thiết phải “tổ chức và quản lý thị trường bất động sản” Sự h nh th nh thị tr n BĐS l một t t

yếu kh h qu n tron ơ hế kinh tế thị tr n Đ i hội lần thứ XII

năm 2016 ủ Đản ũn ã nh n m nh nhiệm vụ thự hiện: “Đa dạng hóa và nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường hàng hóa, dịch vụ, tài chính, tiền tệ, bất động sản, lao động, khoa học, công

nghệ, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội” Tuy nhiên, hiện

n y thự tr n ho t ộn trên thị tr n BĐS H Nội nói riên ,

Th nh phố l n nói hun h thự sự ph t triển theo ún ịnh

h n , h p ứn ầy ủ v kịp th i nhu ầu ủ thị tr n , òn

hứ ựn nhữn rủi ro v iến ộn ây r nhữn hệ lụy l n, ảnh

vụ nhu ầu n i dân th Nh n ần thiết phải tiếp tụ ổi m i,

ho n thiện v tăn n hiệu lực, hiệu quả QLNN nhằm thú ẩy sự hình thành và phát triển thị tr n BĐS

Nh n th y tầm quan trọng của v n ề này, tác giả ã họn Đề

tài: “Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội” l m ề tài Lu n văn Th s quản lý kinh tế của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

2.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu đã công bố ở nước ngoài

Nghiên cứu của Hernando de Soto (2000) trong cuốn “Bí ẩn của

t ản” l một trong những nghiên cứu quan trọng trên Thế gi i về thể chế, quản lý thị tr n BĐS Nghiên cứu của Philip Day (2005)

“L nd”, Stephen Bell (2002) “E onomi Govern nce and Institution l Dyn mi s” Công trình nghiên cứu về kinh tế và quản lý BĐS ủa t p thể cá Gi o s thuộ Đ i học Tổng h p nghiên cứu -

Đ i học Tổng h p Quốc gia Xây dựn M tx ơv Liên B n N (MISI-MGSU), do Gi o s Gr ov i P.G hủ biên

2.2 Tổng quan các công trình nghiên cứu đã công bố trong nước

Nghiên cứu củ Đinh Văn Ân v ng nghiệp (2009),

tron ề tài khoa học c p Nh n c về “Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Nghiên cứu của Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trun ơn (2008) “Tạo lập và phát triển thị trường bất động sản, đáp ứng các tiêu chí của nền kinh

tế thị trường hiện đại ở Việt Nam”; Bộ Xây dựn (2012), Đề án nâng

cao ch t l n ầu t , hiệu quả QLNN v ịnh h n ầu t n c

n o i tron l nh vự kinh do nh BĐS i i o n 2011 – 2020,…

Về nghiên cứu thị tr n BĐS trên ịa bàn thành phố Hà Nội

có các nghiên cứu tiêu biểu, nh : Lê H ng H nh (2009) “Những giải pháp pháp lý góp phần minh b ch hoá thị tr ng b t ộng sản Hà Nội”; Lu n án Tiến s ủ Lê Văn C (2011) về “N hiên ứu xây dựng chỉ số thị tr ng b t ộng sản, ứng dụng t i Thành phố Hà Nội”

2.3 Những vấn đề chưa được nghiên cứu sâu mà Luận văn sẽ tập trung nghiên cứu giải quyết:

- X ịnh khung phân tích QLNN về thị tr n BĐS trên

ịa bàn thành phố l n c p tỉnh

- Đ nh i thực tr ng phát triển thị tr n BĐS v QLNN về thị tr n BĐS th nh phố Hà Nội i i o n 2010 - 2016;

- Dự báo sự phát triển, ịnh h ng và các giải ph p ng bộ hoàn thiện QLNN về thị tr n BĐS th nh phố Hà Nội t i năm

* Các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

- Hệ thống hóa lý lu n chung, x ịnh rõ khung phân tích

4.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài Luận văn:

- Về nội dung: X ịnh rõ khung lý thuyết phân tích QLNN

về thị tr n BĐS trên ịa bàn thành phố l n c p tỉnh; phân tích,

nh i thực tr ng QLNN về thị tr n BĐS trên ịa bàn thành phố

Hà Nội; phát hiện h n chế, n uyên nhân v ề xu t ph ơn h ng, giải pháp hoàn thiện QLNN về thị tr n BĐS H Nội trong giai

o n t i

- Về không gian nghiên cứu: Thành phố Hà Nội;

- Về th i gian nghiên cứu: Thực tr ng t p trung từ s u năm

2010 v ề xu t ph ơn h ng, giải ph p ến năm 2025

5 P ƣơn p áp luận và p ƣơn p áp n ên ứu

Lu n văn sử dụng tổng h p ph ơn ph p n hiên ứu:

Ph ơn ph p tiếp c n thể chế, theo phân c p quản lý quy ịnh t i

Lu t Tổ chức chính quyền ị ph ơn năm 2015; ph ơn ph p tiếp

c n thị tr ng (quy lu t cung – cầu); ph ơn ph p hệ thốn hó ơ

sở lý lu n, thống kê - so sánh, tổng h p, phân tích, chứng minh, diễn dịch, quy n p Đ ng th i, lu n văn sử dụng một số sơ , bảng biểu minh chứng

6 Ý n ĩ lý luận và thực tiễn của luận văn

Về mặt lý lu n: Lu n văn óp phần phát triển lý lu n QLNN

về thị tr n BĐS trên ịa bàn thành phố l n c p tỉnh;

Về mặt thực tiễn: Tăn ng hiệu lực, hiệu quả công tác QLNN về thị tr n BĐS th nh phố Hà Nội; giúp cho thị tr ng BĐS khắc phục h n chế, nâng cao hiệu quả ho t ộng, minh b ch thông tin, thu hút nhiều nh ầu t th m gia mở rộng, phát triển thị

tr n BĐS Việt Nam

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần mở ầu, kết lu n, danh mục tài liệu tham khảo và

phụ lục, nội dung Lu n văn kết c u g m 3 h ơn nh s u:

Chương 1: Một số v n ề ơ ản về thị tr n t ộn sản

v quản lý nh n về thị tr n t ộn sản trên ị n th nh phố l n p tỉnh

Chương 2: Thự tr n quản lý nh n về thị tr n t

ộn sản trên ị n th nh phố H Nội

Chương 3: Định h n ph t triển, ph ơn h n v iải

ph p ho n thiện quản lý nh n về thị tr n t ộn sản trên ị

n th nh phố H Nội th i kỳ t i năm 2025

C ươn 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ LỚN CẤP TỈNH

1.1 K á quát un về Bất đ n sản và t ị trư n Bất đ n sản

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của Bất động sản

* Khái niệm về Bất động sản: “Bất động sản là những tài sản

cố định, bao gồm toàn bộ đất đai, những vật chất, công trình được tạo ra do công sức lao động của con người gắn liền với đất theo không gian để tạo thành một dạng cấu trúc vật chất ổn định, không thể tách rời”

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của thị trường BĐS

* Khái niệm về thị trường BĐS: “Thị trường BĐS là tổng thể

hệ thống các giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hoá - tiền tệ, được diễn ra trong một không gian,thời gian xác định; chịu sự chi

phối bởi lợi ích của những chủ thể tham gia thị trường và có sự điều tiết, can thiệp của Nhà nước để đảm bảo thị trường BĐS phát triển

ổn định, bền vững

* Đặc điểm của thị trường BĐS:

Một là, thị tr n BĐS ó sự liên kết hặt h v i thị

tr n kh tron nền kinh tế, ó sứ ảnh h ởn t ộn ối v i

tổn thể nền kinh tế quố dân Hai là, thị tr n BĐS l thị tr n

t p trun , m n tính khu vự , ị ph ơn Ba là, thị tr n BĐS l thị tr n nh tr nh kh n ho n hảo Bốn là, thị tr n BĐS hịu

sự hi phối ủ yếu tố ph p lu t Năm là, thị tr n BĐS ph t triển

theo hu kỳ Thị tr n BĐS hịu sự hi phối l n ủ quy lu t un -

ầu Sáu là, thị tr n BĐS ó hứ nhữn i o dị h phứ t p, ó i trị l n ối v i hủ thể th m i thị tr n Bảy là, thị tr n

mụ í h n ộng: Công viên, khu bảo t n, viện bảo tàng, bệnh viện,… - Căn ứ vào ho t ộng giao dịch của thị tr ng: Thị tr ng mua bán, chuyển nh n BĐS; Thị tr n ho thuê BĐS; Thị tr ng

1.1.4 Đặc thù và các yếu tố bên ngoài tác động đến thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố lớn cấp tỉnh

* Đặc thù của thị trường BĐS tại Thành phố lớn cấp tỉnh:

Tính ặ thù ủ thị tr n BĐS th nh phố l n p tỉnh ị hi phối, ảnh h ởn ởi ặ thù ph t triển ủ th nh phố l n p tỉnh, hủ

yếu l :

Đặ thù về kh n i n ph t triển ủ một th nh phố l n p tỉnh l

kh n i n ph t triển ủ một thị l n, th n phân hi th nh: Khu vự nội th nh v khu vự n o i th nh; Đặ thù về phân vùn

ph t triển ủ th nh phố l n p tỉnh th n phân hia thành: Vùng

ph t triển thị, vùn ph t triển n n hiệp, vùn sinh th i du lị h, vùn n n n hiệp, khu dân ở n n th n (thuộ khu vự n o i thành); Đặ thù về phân khu hứ năn tron tổ hứ ph t triển ủ

th nh phố hiện i p tỉnh th n phân hi th nh: Khu nội th nh

ũ, khu nội th nh m i, thị tr n, khu dân n n th n v khu thị m i t i ị n n o i th nh

Nhữn ặ tr n ủ thị tr n BĐS trên ị n Th nh phố

l n p tỉnh, ó l : Thị tr n ph t triển “nón ”; Thị tr n thiếu minh h; Gi t ộn sản o

* Các yếu tố bên ngoài tác động đến thị trường BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh: Sự phát triển ủ nền kinh tế l yếu tố

quyết ịnh ến sự sốn òn ủ thị tr n BĐS, ặ iệt l thị tr n

BĐS t i th nh phố l n; Sự tăn tr ởn về dân số l nhân tố l m tăn mọi nhu ầu ủ xã hội v theo ó ầu về nh t tăn lên; Thu

nh p ủ dân ; Kế ho h, chính sách phát triển kinh tế - xã hội ủ Chính phủ tăn mứ ộ thu hút ầu t ên n o i v o thị ũng

s l m tăn mứ ầu về BĐS nói hun ; hính s h hỗ tr ủ Chính phủ về tín dụn , hoặ tr i ho nhữn n i ó thu nh p

th p tron việ iải quyết v n ề nh ở ũn s l m tăn mứ ầu về

BĐS

1.1.5 Vai trò của thị trường BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh đối với nền kinh tế quốc dân

- Góp phần thú ẩy sản xu t, l m tăn i trị t i;

- Tăn n u n thu ho n ân s h Nh n ;

- Mở rộn quy m ph t triển thị tr n tron n v qu n

hệ h p t quố tế;

- Góp phần ổn ịnh xã hội, bảo ảm i sống cho Nhân dân

1.2 Quản lý n à nƣ về t ị trƣ n bất đ n sản trên đị bàn t àn p ố l n ấp tỉn

1.2.1 Khái niệm QLNN về thị trường BĐS

Theo cách tiếp c n tổng h p, tác giả Lu n văn r kh i

niệm QLNN về thị tr n BĐS nh s u: QLNN về thị trường BĐS là quá trình tổ chức, điều hành, thực thi quyền hạn gắn với trách nhiệm của Nhà nước nói chung, của cơ quan QLNN các cấp nói riêng từ Trung ương đến địa phương thông qua việc sử dụng các công cụ quản lý Nhà nước, như: quy hoạch, kế hoạch, phát luật, các chính sách kinh tế, tài chính, tiền tệ,… để kiểm soát, điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường BĐS, nhằm đưa thị trường BĐS phát triển theo đúng mục tiêu, định hướng của Nhà nước góp phần đảm bảo ổn định tình hình kinh tế, xã hội, đời sống Nhân dân

1.2.2 Mục tiêu quản lý và vai trò của các chủ thể QLNN về thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố lớn cấp tỉnh

* Mục tiêu QLNN về thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố lớn cấp tỉnh: Thứ nhất, nhằm ảo ảm ho việ Nh n thự hiện

ún ắn v i trò, hứ năn i diện hủ sở hữu v thốn nh t quản

lý t i theo quy ịnh ủ Hiến ph p v ph p lu t Thứ hai, nhằm

Ở Việt N m hiện n y, tron ơ u tổ hứ ủ Chính phủ ó

6 ơ qu n quản lý v n ể hun về BĐS v thị tr n BĐS: (i)

Bộ Kế ho h v Đầu t ; (ii) Bộ T i n uyên v m i tr n ; (iii) Bộ Xây dựn ; (iv) Bộ T i hính; (v) N ân h n Nh n ; (vi) Bộ T pháp

- V i trò ủ ơ qu n hính quyền ị ph ơn tron quản

lý thị tr n BĐS trên ị n Th nh phố l n p tỉnh: HĐND v UBND th nh phố; UBND qu n, huyện v ơ qu n huyên m n iúp

việ ho UBND l Phòn Quản lý thị (Phòn Kinh tế - H tần )

thuộ UBND qu n, huyện (Xem thêm Phụ lục số 03 của Luận văn)

1.2.3 Nội dung và các công cụ QLNN về thị trường BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh

QLNN về thị tr n BĐS trên ịa bàn thành phố l n c p tỉnh thể hiện v i những nội dung và thực hiện bằng những công cụ chủ yếu sau:

1) Nh n xây dựn , n h nh hệ thốn văn ản QPPL

l m ơ sở ph p lý ể quản lý thị tr n BĐS;

2) Nh n c xây dựng, ban hành chiến l c, quy ho ch, kế

ho h liên qu n ến sự phát triển của thị tr n BĐS;

3) Chính quyền ị ph ơn p Th nh phố, p qu n/huyện

n h nh v thự thi iện ph p quản lý thị tr n BĐS t i ị

ph ơn phù h p v i thẩm quyền phân p quản lý;

4) Nh n sử dụn n ụ ủ hính s h t i hính (thuế, khun i nh , khun i t, phí v lệ phí), tiền tệ - tín dụn (lãi su t, tỷ i ) nhằm kiểm so t v ổn ịnh thị tr n BĐS;

5) Thành l p và kiểm soát hệ thống giao dị h BĐS;

6) Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ m y QLNN ối v i thị

ho h, kế ho h liên qu n, ảnh h ởn t i ho t ộn ủ thị tr n BĐS; C quy ịnh ph p lý v iện ph p quản lý ủ hính quyền ị

ph ơn ; Tính tuân thủ v năn lự thự thi lu t ph p, hính s h, hiến l , quy ho h ủ hính quyền ị ph ơn ; Ch t l n nền

h nh hính quố i v ải h h nh hính ủ hính quyền ị

ph ơn …

1.3.2 Nhóm các yếu tố thuộc về thị trường BĐS địa phương

Quy m , tr nh ộ ph t triển ủ thị tr n ; Nh n thứ v tính tuân thủ lu t ph p ủ hủ thể th m i thị tr n BĐS; Tính

nh tr nh v sự minh h ủ thị tr n BĐS; T p qu n, thói quen

mu , n, kinh do nh trên thị tr n BĐS

1.3.3 Nhóm yếu tố thuộc về nguồn nhân lực và tổ chức bộ máy hành chính nhà nước tham gia QLNN về thị trường BĐS từ Trung ương tới địa phương

Năn lự ủ n hứ th m i ho h ịnh hiến l , quy

ho h, lu t ph p, hính s h, n hứ tron ơ qu n h nh hính Nh n ở ị ph ơn ; Hệ thốn tổ hứ ộ m y QLNN t i Trun ơn ến ơ sở v sự h p lý tron phân p quản lý ối v i thị

tr n BĐS; Mứ ộ ứn dụn n n hệ th n tin ủ ơ qu n

h nh hính nh n ; Sự nh nh nh y, kịp th i, ầy ủ, hính x ủ

hệ thốn th n tin quản lý thị tr n BĐS từ Trun ơn t i ị

ph ơn

C ươn 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1 K á quát tìn ìn p át tr ển ủ t ị trư n BĐS trên đị bàn T àn p ố Hà N

2.1.1 Khái quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội TP.Hà Nội

Thủ H Nội là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm l n về văn hó , kho học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả n c Mặc dù trong bối cảnh bị t ộng cuộc khủng hoảng tài chính, suy thoái kinh tế toàn cầu và nhữn khó khăn tron

n c, Hà Nội ã thực hiện t v v t nhiều chỉ tiêu chủ yếu của Kế

ho ch phát triển kinh tế xã hội i i o n 5 năm (2011 -2015), một số chỉ tiêu tuy kh n t, nh n vẫn ở mức khá cao so v i bình quân chung của cả n c Kinh tế Thủ tiếp tục phát triển v t mức tăn tr ởng khá An sinh xã hội c bảo ảm, i sống của nhân dân c cải thiện và tiếp tụ c nâng cao Chính trị - xã hội trên

ịa bàn luôn ổn ịnh Bên c nh ó, còn t n t i, nh : C n t quy

ho ch, xây dựng, quản lý, phát triển thị, quản lý t i, tr t tự xây dựng có mặt còn yếu kém L nh vự văn hó - xã hội phát triển

h t ơn xứng v i vị thế, vai trò Thủ ,…

2.1.2 Thực trạng phát triển thị trường BĐS TP.Hà Nội

Từ khi Việt Nam bắt ầu ổi m i, phát triển nền kinh tế thị

tr n ịnh h n XHCN (năm 1986) ến nay, thị tr n BĐS Việt

N m, tron ó thị tr n BĐS H Nội ã trải qua 3 chu kỳ tăn

tr ởng nóng (sốt) và suy giảm ( ón ăn )

Tron năm 2015, 2016, phân khú nh ở i trun nh v

i rẻ khu vự phí Tây H Nội tiếp tụ ph t triển m nh, dự n