TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn li

TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái niệm về BĐS và thị trường BĐS

Khái niệm bất động sản

Tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng tài sản được phân thành nhiều loại khác nhau nhưng về cơ bản tài sản được phân làm hai loại: động sản và BĐS Sự phân chia này đã có trong Bộ Luật La Mã cách đây hàng ngàn năm

Thuật ngữ BĐS được sử dụng phổ biến trên nhiều quốc gia, lãnh thổ trên thế giới Trong tiếng Anh BĐS là real estate, tiếng Pháp là immobilie, tiếng Nga: недвижимость, tiếng Hoa tạm dịch là địa sản và ở nước ta được gọi là BĐS Vậy BĐS được hiểu như thế nào?

Điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, bất động sản là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình cùng với những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất

Còn theo Mc Kenzie và Betts bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền và phụ thuộc vào đất, những tài sản không di dời được quy định bởi pháp luật Tóm lại BĐS là một tài sản bao gồm đất đai và những tài sản khác gắn liền với lô đất đó Những tài sản khác có thể là:

- Toà nhà hoặc những công trình xây dựng trên lô đất, công trình ngầm dưới mặt đất;

- Cây trồng lâu năm, nguồn nước trong phạm vi lô đất;

- Công trình kỹ thuật kết nối lô đất với các hạ tầng kỹ thuật khu vực và trung tâm

- Những trang, thiết bị tiện ích cố định trong phạm vi lô đất…

Mặc dù đã có những những tiêu thức phân biệt BĐS hay động sản nhưng việc nhận dạng chúng không đơn giản như ta nghĩ Phải chăng tất cả công trình kiến trúc, xây dựng đều là BĐS? Tất cả các tài sản gắn với các công trình xây dựng trên đất đều là BĐS? Mọi đất đai đều được coi là BĐS? Những khó khăn này sẽ làm cho người kinh doanh hoặc thẩm định giá BĐS sẽ có cái nhìn sai về giá trị BĐS trong quá trình hoạt động Nhằm khắc phục những hạn chế trên các nhà nghiên cứu đã đưa ra những tiêu chí nhằm nhận diện và phân biệt giữa BĐS và động sản

Vì BĐS là tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài thoả mãn các điều điều kiện sau:

- Là yếu tố vật chất có ích cho con người;

- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng;

- Có thể đo lường bằng giá trị;

- Không thể di dời hoặc di dời rất hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;

- Tồn tại lâu dài

Khái niệm về thị trường bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS nhưng có cùng một điểm chung khái quát về thị trường BĐS như sau: là tổng các quan hệ giao dịch BĐS hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ chế giá, tại một thời điểm xác định

Chúng ta thường hiểu sai về thị trường BĐS khi cho rằng thị trường chỉ là giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trong thực tế thị trường BĐS ngoài giao dịch mua bán thông thường chiếm tỷ trọng lớn nhất, còn có các giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… rất phong phú và đa dạng Sự ngộ nhận tiếp theo nếu cho rằng thị trường BĐS chính là thị trường nhà đất, hiểu chính xác hơn thị trường nhà và đất chỉ là hai phân khúc lớn xét theo quan điểm loại hình BĐS, ngoài ra còn có những phân khúc khác cũng nằm trong hệ thống như thị trường BĐS thương mại, BĐS dịch vụ, BĐS công nghiệp…

Để hiểu rõ hơn chúng ta cần biết về cách phân loại và nhận dạng những thuộc tính cũng như những đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS

1.2 Phân loại thị trường BĐS

Tùy theo những quan điểm khác nhau người ta phân loại thị trường BĐS thành nhiều dạng khác nhau:

 Dựa vào hàng hóa BĐS người ta phân loại thị trường BĐS ra thành

- Thị trường đất đai (đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở)

- Thị trường nhà ở (nhà phố, nhà liên kế, biệt thự, nhà vườn…)

- Thị trường BĐS dịch vụ như (khách sạn, cao ôc văn phòng, nhà hàng, bến cảng )

- Thị trường BĐS thương mại (chợ, trung tâm thương mại, cửa hàng, siêu thị…)

- Thị trường BĐS công nghiệp (nhà xưởng, khu chế xuất, khu công nghiệp…)

 Dựa vào các quan hệ giao dịch có thể phân ra các dạng sau:

- Thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng (dành cho đất đai)

- Thị trường cho thuê

- Thị trường thế chấp

- Thị trường bảo hiểm

 Dựa vào trình tự tham gia thị trường của việc khai thác dự án BĐS có thể phân ra:

- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất)

- Thị trường lập dự án và xây dựng các công trình (thị trường sơ cấp)

- Thị trường mua bán, cho thuê hoặc các giao dịch khác (thị trường thứ cấp)

 Dựa vào thu nhập có thể:

- Thị trường dành cho người thu nhập thấp

- Thị trường dành cho người thu nhập trung bình

- Thị trường dành cho người thu nhập cao

 Dựa vào mức độ kiểm soát của chính phủ có thể phân ra:

- Thị trường chính thức

- Thị trường phi chính thức

1.3 Những đặc điểm của thị trường bất động sản

Hàng hóa BĐS là hàng hóa đặc biệt so với nhiều loại hàng hóa khác do đó thị trường BĐS có nhiều đặc điểm riêng chúng ta có thể nhận dạng như sau

 Giao dịch BĐS bản chất là giao dịch các quyền, lợi ích của BĐS đó chứ không trao đổi bằng hiện vật như nhiều tài sản khác

 Thị trường BĐS mang đậm nét tính khu vực, vì đất đai là yếu tố không thể tách rời của mỗi BĐS có thuộc tính không di dời được, do đó cung – cầu BĐS mang tính địa phương về phong cách, kiểu mẫu, phong tục, tập quán, thị hiếu nơi BĐS đó tọa lạc

 Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, tính chất này được thể hiện qua các điểm:

- Không có thị trường trung tâm

- Tham gia và rút khỏi thị trường chậm

- Thông tin bất cân xứng (giữa các bên giao dịch)

- Hàng hóa BĐS không đồng nhất

- Chịu sự quản lý chặt chẽ của hệ thống pháp luật

 Thị trường BĐS có mối tương quan chặt chẽ với thị trường vốn, thị trường tài chính

 Thị trường chịu tác động mạnh của các yếu tố tâm lý, chính sách, phong thủy, tập quán

 Giao dịch ngầm chiếm tỷ trọng đáng kể trong hệ thống thị trường BĐS ở nước ta

1.4 Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân tác động trực tiếp lên tốc độ tăng trưởng kinh tế, tùy thuộc vào từng thời kỳ phát triển tỷ trọng đóng góp của thị trường BĐS nước ta chiếm khoản 30% của nền kinh

tế và chiếm khoản 60%-70% tổng giá trị tài sản cố định của nền kinh tế Việt Nam, do đó nhận thức đầy đủ về vai trò của thị trường BĐS sẽ có ý nghĩa trong việc xây dựng chiến lược phát triển trong tương lai Vai trò của thị trường BĐS thể hiện qua các điểm sau:

– Phát triển thị trường BĐS góp phần phát triển thị trường vốn

– Phát triển thị trường BĐS nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

– Phát triển thị trường BĐS nhằm mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế, chuyển giao công nghệ, kỹ năng quản

lý

– Thị trường BĐS phát triển tạo điều kiện phát triển cho các thị trường bổ trợ như vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, lao động trong xây dựng… – Góp phần vào sự ổn định cuộc sống, an sinh – xã hội;

– Thúc đẩy hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý;

– Sử dụng hợp lý và hiệu quả tài nguyên đất;

Nếu phân chia tài sản theo quan điểm kế toán là tài sản cố định và tài sản lưu động thì BĐS thuộc về tài sản cố định, tại các nước có nền kinh tế thị trường

ổn định thì BĐS chiếm khoảng 60% giá trị, tại các nước có nền kinh tế chuyển đổi giống như ở nước ta thì tỷ lệ này cao hơn chủ yếu tập trung vào giá trị của đất đai còn giá trị của các tài sản gắn liền như nhà máy, thiết bị, công trình thì chiếm dưới 40% giá trị

Nếu chia BĐS thành hai loại là nhà ở và không phải để ở, trong những nước

có nền kinh tế thị trường ổn định thì nhà ở chiếm khoảng 70% tổng giá trị BĐS, khoảng 15% là BĐS nông, lâm nghiệp và khoảng 15% còn lại là BĐS thương mại, dịch vụ, công nghiệp, nếu tính chung thì BĐS là nhà ở chiếm khoảng 40% tổng tài sản cố định trong nền kinh tế thị trường ổn định, phần tài sản này tác động rất mạnh lên nền kinh tế và gây ra các hiệu ứng đa chiều lên các lĩnh vực khác của nền kinh tế quốc dân

Xét trên quan điểm nguồn vốn trực tiếp và gián tiếp, nguồn vốn đầu tư, chi phí vận hành và duy tu bảo dưỡng BĐS là nguồn vốn trực tiếp thông thường chiếm tỷ trọng đáng kể trong nền kinh tế quốc dân phụ thuộc vào chu kỳ kinh

tế và chính sách phát triển của mỗi quốc gia chiếm khoảng 3 -11% GDP Ngoài ra chi tiêu vận hành BĐS bao gồm tiền thuê, thuế, chi phí sử dụng…và chi phí bảo trì BĐS trong ngân sách hộ gia đình sẽ là thước đo chỉ ra khoảng cách giàu nghèo của mỗi quốc gia Theo thống kê chung ở những nước kinh

tế kém phát triển các khoảng chi trên chiếm từ 5 – 10% tổng thu nhập của hộ,

ở các nước phát triển chiếm 25 – 30% tổng thu nhập của hộ, và tại các nước phát triển cao chiếm 20 - 25% tổng thu nhập của hộ Nếu thu nhập của kinh

tế hộ chiếm khoảng 60 – 65% GDP thì có thể kết luận rằng vị trí của chi tiêu vận hành, duy tu, bảo trì BĐS ở các nước kinh tế kém phát triển: 3 - 6% GDP,

ở các nước phát triển: 15 - 20% GDP và các nước phát triển: 12 -15% GDP Nếu cộng cả phần vốn đầu tư vào BĐS chúng ta sẽ có cơ cấu của tổng chi tiêu cho BĐS trong GDP của các nước theo phân hạng như nêu trên sẽ lần lượt: dưới 10%, 20 – 25%, 15 – 20% lưu ý rằng các chỉ số này chỉ tính cho dạng nhà ở nếu bao gồm các BĐS nông, lâm nghiệp, thương mại, dịch vụ thì

cơ cấu chi phí từ BĐS trong GDP còn cao hơn nữa

Về lý thuyết, chủ tài sản BĐS khi có nhu cầu vay vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh có thể sử dụng BĐS làm tài sản thế chấp đảm bảo cho khoản vay, khi được định chế tài chính chấp thuận cho vay thì BĐS vẫn được chủ sở hữu hoặc người được quyền sử dụng khai thác, vận hành Nguồn vốn vay được đưa vào hoạt động sản xuất kinh doanh tạo ra của cải, vật chất cho xã hội, bên vay và bên cho vay đều hưởng lợi, về mặt kinh tế sẽ thúc đẩy thị trường vốn, tín dụng phát triển Tại các nước phát triển, dư nợ tín dụng có tài sản thế chấp là BĐS chiếm khoảng 30% tổng dư nợ tín dụng, chiếm khoảng 50% giá trị BĐS thế chấp Ở nước ta những chỉ số này thấp hơn nhiều, vô hình chung làm đọng vốn tự có của chủ sở hữu, hạn chế khả năng vay của

họ, mặt khác việc định giá thấp BĐS thế chấp sẽ phát sinh rủi ro cho các chủ

sở hữu

Về cơ bản khi thị trường BĐS phát triển, với hệ thống pháp luật quản lý tốt thì mọi giao dịch sẽ được đăng ký và các bên tham gia thị trường thực hiện các nghĩa vụ thuế sẽ tăng lên góp phần tăng nguồn thu ngân sách nhà nước Khi thị trường BĐS phát triển, không những tạo điều kiện cho các thị trường

bổ trợ như vật tư, lao động trong xây dựng, thiết kế, trang trí nội thất …có điều kiện phát triển, mà còn có cơ hội tiếp cận các công nghệ mới trong kiến trúc, xây dựng cũng như quy trình kỹ thuật, quản lý BĐS … từ các đối tác liên doanh nhằm ngày một hoàn thiện hơn

Thị trường BĐS phát triển kéo theo nhiều dự án được triển khai hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng hình thành, những khu nhà ở khang trang và tiện nghi hơn không những tạo nên diện mạo mới của các khu đô thị mà còn góp phần to lớn trong việc phát triển an sinh – xã hội cho cộng đồng

Mối tương quan giữa hệ thống luật pháp quản lý thị trường và bản thân thị trường BĐS luôn luôn tồn tại quy luật cân bằng, điều này có thể hiểu rằng: nếu cơ chế luật nhằm quản lý thị trường BĐS “tốt” sẽ tạo động lực ”tốt” để phát triển thị trường và ngược lại nếu cơ chế quản lý lạc hậu hoặc không phù hợp thì hệ lụy sẽ làm cho thị trường phát triển lệch lạc hoặc chậm phát triển,

do đó theo quan điểm tác giả sự phát triển thị trường BĐS sẽ là cơ sở để hoàn thiện cơ chế quản lý thông qua các văn bản pháp quy ngày một hoàn thiện và thực tế và phù hợp hơn

Vai trò khác của thị trường BĐS là khi thị trường phát triển xu hướng giá trị của tài nguyên đất thông thường sẽ tăng lên theo thời gian (trong dài hạn), điều này sẽ tác động đến hành vi của người quản lý, khai thác, sử dụng BĐS

là hướng tới sự sử dụng hợp lý và hiệu quả hơn tài nguyên đất

1.5 Cung – cầu thị trường bất động sản

 Cung thị trường BĐS là toàn bộ lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để giao dịch tại một thời điểm với một mức giá nhất định

Về lý thuyết cung thị trường BĐS chịu tác động bởi các yếu tố sau:

- Giá BĐS hàng hóa

- Giá BĐS thay thế

- Giá các yếu tố đầu vào (nguyên liệu, vật tư, lao động…)

- Chính sách quy hoạch

- Chính sách lãi suất, tín dụng

- Chính sách thuế

- Chính sách đầu tư

- Thủ tục hành chính

- Công nghệ xây dựng

- Yếu tố tâm lý người cung ứng

- Số lượng doanh nghiệp tham gia thị trường…

Đối với hàng hóa thông thường cung hàng hóa co giãn tỷ lệ thuận với giá của

nó hay nói cách khác khi giá của một loại hàng hóa tăng thì cung thị trường của loại hàng hóa đó tăng và ngược lại, nhưng đối với BĐS hàng hóa trong ngắn hạn quy luật cung có thể không đúng, vì trong ngắn hạn khi giá của BĐS hàng hóa tăng thì lượng cung BĐS hàng hóa đó hầu như không thay đổi, điều này có thể giải thích như sau: lượng cung đất đai yếu tố không thể thiếu của BĐS là tài nguyên khan hiếm và chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật, dự án BĐS không thể cung ứng ngay sản phẩm vì thủ tục hành chính rờm rà, vốn lớn, thời gian xây dựng dài…

Về lý thuyết cung thị trường BĐS chịu tác động của giá các yếu tố đầu vào hay nói khác đi nếu giá nguyên liệu, vật tư trong xây dựng thấp thì cung thị trường hàng hóa BĐS sẽ tăng lên và khi giá các yếu tố đó có xu hướng tăng lên thì cung thị trường BĐS hàng hóa sẽ có xu hướng giảm

Chính sách quy hoạch, thuế, lãi suất, tín dụng….tác động mạnh mẽ lên cung thị trường BĐS bởi vì giữa thị trường BĐS và thị trường tài chính có mối liên thông rất mật thiết, hầu như dự án BĐS nào cũng cần lượng vốn lớn một phần do chính chủ đầu tư bỏ ra, phần liên doanh, góp vốn, hay phát hành cổ phiếu huy động vốn từ thị trường chứng khoán phần lớn lượng vốn còn lại phải vay của các định chế tài chính như vậy rõ ràng chính sách lãi suất, tín dụng…có ý nghĩa rất quan trọng đối với cung thị trường BĐS

Mặc khác nguồn cung BĐS phụ thuộc vào chính sách đầu tư vì BĐS hàng hóa có thể do các cơ quan doanh nghiệp đầu tư xây dựng từ các nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước, thông qua khu vực công nhà nước điều tiết quan hệ cung cầu trên thị trường Bên cạnh khu vực nhà nước nguồn cung BĐS chủ yếu hình thành từ khu vực tư nhân do các doanh nghiệp, cá nhân thực hiện bằng nguồn vốn của mình tuân thủ những nguyên tắc, quy định của các văn bản pháp luật, nhà nước điều tiết khu vực

tư nhân bằng chinh sách quy hoạch, các quy định và tiêu chuẩn xây dựng Thực tế cho thấy rằng khi hệ thống các văn bản pháp quy càng không chặt chẽ và đồng bộ thì hệ lụy là hoạt động phi chính thức hay gọi cách khác là thị

trường ngầm sẽ càng tăng dẫn đến hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS trên toàn cục Nguồn cung khác không thể thiếu trên thị trường BĐS đó

là tài nguyên đất ở nước ta do hiến pháp quy định đất đai là tài sản của toàn dân, nhà nước là cơ quan đại diện quản lý do đó nguồn cung BĐS phụ thuộc rất lớn vào chính sách quy hoạch sử dụng đất của hệ thống chính trị hay quyết định phân cấp của chính quyền địa phương ban hành

 Cầu thị trường BĐS là toàn bộ lượng BĐS hàng hóa mà người tiêu dùng sẵn sàn chấp nhận và có khả năng thanh toán tại một thời điểm với một mức giá nhất định

Giữa nhu cầu và cầu thị trường BĐS có sự khác biệt về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện, nhu cầu thường xuất hiện với quy mô lớn và trên phạm vi rộng với tất cả đối tượng Nhưng cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, lượng nhu cầu này không trở thành cầu trên thị trường, có những cá nhân không có nhu cầu sử dụng nhưng nhưng có lượng tiền nhàn rỗi sẵn sàng mua BĐS đầu

cơ kiếm lợi trở thành lực lượng cầu xuất hiện trên thị trường Vì vậy cầu thị trường là phạm trù có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường

Cầu thị trường BĐS hình thành trên những điều kiện sau:

- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thỏa mãn bằng các quỹ BĐS sẵn có chính bản thân

họ

- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này, chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường

- Tính chất và điều kiện của thị trường tạo nên cơ hội cho những người đầu cơ chờ BĐS tăng giá để kiếm lời

- Phải có thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán, trở thành cầu thực

Cầu thị trường BĐS có nhiều loại khác nhau song lượng cầu về đất đai và nhà

ở chiếm tỷ trọng lớn nhất, cầu thị trường đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất,

đất công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các công trình xây dựng khác…cầu thị trường về nhà đất xuất hiện rộng rãi và sôi động nhất trên thị trường BĐS Trên thị trường nhà đất ngoài cầu thị trường nhà đất thông thường còn xuất hiện cầu giả tạo của những nhà kinh doanh BĐS, điều này làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở làm căng thẳng trong quan hệ cung cầu và hệ lụy là giá BĐS tăng, giảm đột biến tại những thời điểm nhất định

Những yếu tố tác động đến cầu thị trường BĐS là:

– Giá của BĐS hàng hóa

– Quy mô dân số

– Thu nhập của dân cư

– Chính sách quy hoạch, đô thị hóa

– Chính sách tín dụng

– Chính sách thuế

– Yếu tố tâm lý người tiêu dùng

– Số lượng nhà đầu cơ, đầu tư, người mua

– Thị hiếu người tiêu dùng…

Sự gia tăng về dân số là áp lực lớn làm gia tăng về nhu cầu về nhà ở và đất

ở, khi dân số tăng còn tăng thêm nhu cầu về sản xuất, thương mại, dịch vụ

…tăng áp lực nhu cầu về BĐS Thu nhập tăng là điều kiện cơ bản để nâng cao chất lượng cuộc sống, nhu cầu về nhà ở, đất ở và hoạt động sản xuất tăng lên đáng kể Chính sách quy hoạch, đô thị hóa tác động rất lớn lên cầu thị trường vì ai cũng muốn sống trong khu vực có hạ tầng kỹ thuật, xã hội

ổn định, có môi trường sống trong lành, cảnh quan tốt…mặc khác chính sách thuế và tín dụng cũng tác động không nhỏ đến cầu thị trường BĐS, khi

có chính sách hỗ trợ về lãi suất hay mở cửa tín dụng cho thị trường BĐS , thị trường sẽ có những phản ứng tức thời và cầu thị trường sẽ tăng lên rõ rệt Quá trình đô thị hóa ở nước ta là quá trình tập trung khu dân cư và mở rộng không gian đô thị không chỉ gia tăng cầu thị trường rất lớn về nhà ở đô thị mà còn các công trình kiến trúc chức năng như cao ốc văn phòng, khách