thế chấp, bảo lãnh, aóp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, được thực hiện các quyền đối với quvền sử dụna đất khi có đủ các điều kiện sau:- Có giấy chứne nhận quy
Trang 1TIMHIEUVE CHUYỂN QUYẺN sử DỤNG ĐẮT
1.INH ĐAN biên soạn
NHÀ XUẤT BẢN DÂN TRÍ
Trang 2Phân thứ nhât
TÌM HIẾU VỀ CHUYẼN QUYÊN sử DỤNG ĐẤT
I - N H Ữ N G QUY DỊNH C H U N G VỀ C H U Y Ế N
Q U Y Ê N S ử D Ụ N G ĐÁT
1 Chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền
sử dụng đất có thế chuyển quyền này cho người khác
bang các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thế chấp, để lại thừa kế, tặng cho và
eóp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ các
quy định của pháp luật thí mói có giá trị pháp lý
Quyền sư dụng dầt cua cá nhân, hộ gia dinh dược
xác lập dựa trên cơ sớ được Nhà nước giao đât, cho
thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất Ngoài ra,
quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình cũng được
xác lập khi được ns,ười khác chuyển quyền sử dụng
đất trong trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng,
tặng, cho, thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về đất đai
Trang 3Luật Đất đai năm 2003 quy định người sử dụng đất có 7 quyền đối với quyền sử d ụ n g đất Đó là các quyền chuyển đổi, c h u y ể n n h ư ợ n g , cho thuê, thừa
kế, tặng cho, thế chấp và góp v ốn b ằ n g quyền sử dụng đất T heo quy định của Luật Đất đai n ă m
2003 và Bộ luật D ân sự năm 2005, người sử d ụ n g đất có thể ch uy ển q u yề n sử d ụ n e đất cho n gư ời khác th ôn g qua các hình thức ch u y ể n đổi, c h u y é n như ợng , cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, đe lại thừa kế, tặng cho, và góp vốn b ằ n g giá trị quyền s ử
dụ n g đất
Đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, quvền chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định
cụ thê như sau:
Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn b ẳ n e tiên sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân có quyền bán, cho thuê, tặng cho tài sản gẳn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất; cá nhân có quyền để thừa kế tài sản gắn liền với đất (Điều 106 Luật Đất đai)
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật thì mới được pháp luật công nhận
Trang 4N h ừ n e naười sử dụne đất được pháp luật cho phép thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụne đất thế chấp, bảo lãnh, aóp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, được thực hiện các quyền đối với quvền sử dụna đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Có giấy chứne nhận quyền sử dụng đất;
Việc chuyển quvền sử dụng đất được thực hiện
th ôn g qua hợp dồHR trừ trường hợp thừa kế quyền
sử dụng đất Theo pháp luật về đất dai, việc chuyển quy ền sử dụng đất được thực hiện theo quy định
n h ư sau:
- Đối với việc chuyển đổi, chuyển nhượne, thuê, thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải lập hợp dồna
- Đối với việc tặng cho quyền sử dụng đất có thể lập hợp đồne hoặc văn bản tặne cho
Trang 5- Đối với việc thừa kế quyền sử dụng đất phải ỉập văn bản.
Hợp đồng (hoặc văn bản) chuyển quyền sử dụ ne
đất do các bên liên quan lập nhưng khône trái với quv
định của pháp ỉuật dân sự và phải có côns chứne
chứng thực theo quy định của pháp ỉuật
Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử
dụng chung của hộ gia đình thì hợp đồng chuyển đồi,
chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất, hợp
đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng
đất, phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực
hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và kv
tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp
luật về dân sự
Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử
dụng chung của một nhóm người thì hợp đồng chuyển
nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp dồng
hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng
thê châp, bảo lãnh, uóp vốn b ă n s quyền sử dụrm daí
phải được tất cả các thành viên trone nhóm thống nhất
và ký tên hoặc cỏ văn bản uỷ quyền theo quy định của
pháp luật về dân sự
Họp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê
lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho
quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, 2Óp
Trang 6vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
3 Công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai việc chứng nhận của công chứng nhà nước, chứng thực của ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với hợp đồng hoặc văn bản khi cá nhân, hộ gia đình thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất như sau:
- Các hợp đồng khi người sử dụng đất thực hiện các quvền chuyên đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bàng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất
- Trường hợp thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà một bên tham gia là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tô chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và bên còn lại là hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất
- Trường hợp thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà bên tham gia có yêu cầu chứng thực của
Trang 7ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì trong thời hạn
không quá ba ngày làm việc kê từ ngày nhận đủ h ồ sơ
hợp lệ, ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trân nơi có đất
có trách nhiệm chứng thực hợp đồng hoặc giấy tờ
Khi chuyển quyền sử d ụn g đất việc xác định giá
chuyển quyền sử dụng đất do các bên tự thoả thuận
T r o n a trường hợp các bên k h ô n g có thoả thuận thì
mới áp dụng các quy định củ a pháp luật về k h u n s
giá đất
4 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Việc thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng
đất của cá nhân, tổ chức đều phải tuân theo quy định
của pháp luật Không phải bất kỳ người sử dụng đất
nào cũng có quyền chuyển quyền sử dụng đất, m à chí
những người sử dụng đất được pháp luật cho phép
chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển
quyền sử dụng đất Pháp luật về đất đai quy định về
vấn đề này như sau:
4.1 Cả nhân, hộ gia đình sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyến quyển sử dụng đất
Theo Luật Đất đai năm 2003, hộ gia đình, cá nhân
sử dụne đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụne đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất gồm:
Trang 8Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất k h ô n e phải là đất thuê; hộ eia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuvển mục đích sử dụno đất từ đất không thu tiền
sử d ụ n e đất sa na hình thức eiao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nône nehiệp trong cùne một xã, phườne, thị trấn với hộ gia đình,
cá nhân khác;
- Chuyển nhượnR quyển sử d ụ n s đất, trừ trường hợp chuvển nhượne có điều kiên theo quy định của Chính phủ;
- Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước neoài đầu tư tại Việt N a m thuê quyền sử dụna đất;
- Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại
tổ chức tín dụne được phép hoạt độne tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ aia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh
- Đê thừa kế quvền sử dụna đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật H ệ eia đình được N h à nước giao đất nếu trone hộ có thành viên chết thì quyền
Trang 9sử dụng đât của thành viên đó được đê thừa kê theo di
chúc hoặc theo pháp luật
- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, t ặ n s
cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xay
dự n e các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng
đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo
quy định của pháp luật;
- T ặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình,
cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc đối tượng quy định;
(Theo khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 Điều 113, khoản 2
Điều 115 Luật Đất đai)
4.2 Hộ gia đình, cá nhân được nhộn quyền sử (lụnỊỊ đất thông qua việc thực hiện các quyền đối với
quyển sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân được nhận quỵền sử dụng
đất thông qua việc thực hiện các quyền đối với quyên
sử dụng đất gồm có:
- Hộ gia đình, cá nhản được nhận quyền sừ dụng
đát nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng
đất trong cùng m ột xã, phường, thị trấn để thuận lợi
cho sản xuất nông nghiệp hoặc theo chủ trương chung
về "dồn điền đổi thửa"
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng
đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụne đât
Trang 10trừ tr ườna hợp pháp luật đất đai quy định không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyên sử dụng đât.
- Hộ eia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất t h ô n s qua nhận tặne cho quyền sử dụ n e đất theo các quy định của pháp luật đất đai về tặng cho quyền
Bên nhận chuvển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúne mục đích, dủne, thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quv hoạch, kế hoạch sử dụnạ đất dai ở địa phươ ng tại thời điểm chuyển quyền sử dụníì đất
5 T h òi điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền đối vói quyền sủ' dụng đất
Theo Điều 98 của Nahị định số 181 hướng dẫn thi hành luật đất đai, thời diểm người sử dụng đất dược thực hiện các quvền chuyển nhượng, cho thuê,
Trang 11cho thuê lại, thừa kê, tặng cho quyên sử dụne đ âu thê
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được
quy định cụ thể đối với từng trường hợp như sau:
- Thời điểm người sử dụng đất đư ợc thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử d ụn g đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về đất đai, đối với đất do Nhà nư ớc
giao có thu tiền sử dụ n g đất, cho thuê, cho ph ép
chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử d ụn g đất
được quy định như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất không được
phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện
xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực
hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho uhi nợ nghĩa vụ tài
chính thì được thực hiện các quyền của nạười sử dụng
đất kể từ khi có quyết định đó;
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực
hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết
Trang 12định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụns; đất,
ký hợp đồng thuê đất
- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện• • • • các quyền chuyền đối, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằne quyền sử dụne đất theo quy định của
pháp ỉuật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao
không thu tiền sử dụne đất được xác định từ khi quyết
định eiao đất có hiệu lực thi hành
- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụna đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụne đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với đất chuyên hình thức thuê đât sang hình
thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
- Thời điểm neười sử dụng đất được thực hiện
các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về đất đai đối với đất được miễn, giảm
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được
xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng
thuê đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ
thời điểm người nhận quyền sử d ụ n g đất hoàn thành
Trang 13v i ệ c đăng ký q uyền sử dụna đất với Cữ quan có
th ẩ m quyền
II - C H U Y Ế N ĐÔI Q U Y Ề N s ử DỤNG ĐÁT
1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụns, đắt là một loại giao dịch dân sự thông qua đó các bên thoa thuận chuvcn giao đất và chuyên quyền sử dụng đất cho nhau Chuyển đổi quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác tiềm năng đất đai của các chủ thể có CỊuyền sử dụng đất Việc chuyển đổi quyền
sử dụng đât phải tuân theo nội dune hình thức do pháp luật về đất đai quy định
Người có quyền chuyến đổi quyền sử dụng đất
Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất khôrm phải là đất thuê mới có quyền chuyển dối quyền sử dụng dất
và việc chuyển đổi quyền sử dụng đất Việc chuyến đổi quyền sử dụnạ đất chỉ được áp dụng đối với đất nông nghiệp trong cùng một xà phường, thị trấn
N gười được nhận quyền sứ dụmỊ đất thông qua chuyên đôi quyền sử dụng đất
Người được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quvền sử dụne đất là hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã phường, thị irấn
Việc chuyển đổi quyền sử dụna đát chỉ áp cụng đối với đất nông nghiệp và chì các hộ gia đình, cá
Trang 14nhân sử dụna đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ neười khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đinh, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
Hộ gia đình, cá nhân ch uyể n đổi quyền sử dụng đất n ô n g nehi ệp theo chủ tr ư ơ n a c h u n g về "dồn điền đổi thửa" thì khô n g phải nộp thuế thu nhập từ việc ch uyể n quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính
2 Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Hợp đồne, chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thoà thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đât và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai
2.1.Nội dung của hợp đồng chuyển đồi quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất hạng đấu diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
Trang 15- Thời điểm chuyển giao đất;
- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyến đổi; thời
hạn sử dụng đất còn lại của bên được chuyển đôi;
- Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất nếu có;
- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển đổi;
- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng
2.2 Nghĩa vụ và quyền của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất
Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có các
nghĩa vụ sau đây:
- Chuyển giao đất cho nhau đủ diện tích, đúng
hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như
đã thoả thuận;
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn;
- Chịu lệ phí về việc chuyển đổi quyền sử dụng
đất đối với diện tích đất mà mình được chuyển đoi và
thực hiện các nghĩa vụ cùa người sử dụne, dàt theo quy
định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai;
- Thanh toán tiền chênh lệch, nếu giá trị quyền sử
dụng đất chuyển đổi của một bên cao hơn, tr ừ trường
hợp có thoả thuận khác
Các bên chuyển đổi quyền sử dụ n e đất có các
quyền sau đây:
Trang 16- Yêu cầu bên kia eiao đát đủ diện tích, đúne hạng đất, loại đất, vị trí số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
- Yêu cầu bên kia giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp vè quvền sử dụne đất;
- Dược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụn s đất đối với đât đã chuyển đổi;*
- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn
3 Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Diều 126 Luật Đất đai quy định về trình tự thủ tục chuyến đối quyển sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân như sau:
- ỉ ỉ ộ aia đình, cá nhân nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất
- Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển dổi quyền sử dựng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụna, đất
- Hợp đồne chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ eia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phườnc, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước
Trang 17T r o n g thời hạn k h ô n g q u á mười ngà) là m việc,
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể
từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên chuyển đổi nhận giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ
Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về
thị xã, thành p h ố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét,
ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất chuyển đổi.w :
Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đấí nông
đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận
Trang 18III - CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN s ử DỤNG ĐÁT
1 Quyền chuyến nhu ọn g quyền sử dụn g đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại eiao dịch dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền
sử dụng đất từ người này sang người khác Trong giao dịch n à ^ các bên tự nguyện thỏa thuận với nhau bên chuyển nhượng quyền sử dụne đất chuyển giao đất và quyền sừ dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng phải trả một khoản tiền nhất định tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đó Người được chuyến quyền sử đụng dất trở thành người có quyền khai thác các lợi ích từ đất như: đẻ ở,
để canh tác, thu hoa l ợ i
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai về nội dung và hình thức thì mới có giá trị và được pháp luật công nhận và bảo vệ
Theo quy định của Luật Đất đai, những hộ gia dinh, cá nhân sử dụng dắt sau có quvền chuyên nhượng quyền sử dụng đất:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê;
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê trả trước tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê;
- Hộ gia đình, cá nhân th u ê lại đất t r o n g kh u công nghiệp
Trang 19- Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp k h ô n g thu tiên sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử d ụ n g đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần t h ứ hai đòi với đất nông nghiệp không thu tiền sử d ụ n g đất, đât ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời h ạn 10 năm ke
từ ngày được giao đất lần thứ hai
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, ph ân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa cỏ diều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở, đât rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng, thuỷ sản cho
hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong ph ân khu đó
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà n ư á c giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu v ự c rừng phòng
hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền s ử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng p h ò n g hộ đó
Trang 20Hộ eia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượ ng
quyèn sử dụng đất tại nơi đăng ký hộ khẩu thường
trú và tại địa phương khác trừ tr ườ n e hợp pháp luật
quy đ.nh k h ô n e được nhận chuyển n h ư ợ n s quvền sử
dụng Jất.* w
N ỉư ờ i nhận chuyên nhượng quyền sử dụnẹ đất
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà
không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăne ký hộ
khẩu, nơi đăng ký kinh doanh
n h ư ợ i g quyền sử dụng đất
I h e o pháp luật về đất đai, thì hộ gia đình, cá
nhân sau không được nhận chuyển nh ư ợn g quyền sử
dụng đất:
- H ộ RÌa đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nòng ie.hiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng lất chuyên trồng lúa nước
- H ộ gia đình, cá nhân khôns được nhận chuyển
nhượie quyền sử dụng đất ở, đất nôn s nghiệp trong
p h à r u h u bao vệ nehiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh
thái t m ộ c rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng
hộ núỉ k hôn a sinh sống trons khu vực rừne, đặc dụne
rừng ) h ò n s hộ đó
H ọ p đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượ ng quyền sử dụng đất là
sự t ì o ả thuận giữa các bên, theo đó bcn chuyển
Trang 21n h ư ợ n g quyền sử dụng đất c h u y ể n giao đất và quyền
sử dụng đất cho bên nhận ch u y ể n n h ư ợ n g , còn bên
nhận chuyển nhượ ng trả tiền cho bên chuyến
n h ư ợ n g theo quy định của Bộ luật này và ph áp luật
về đất đai
4.1 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao
gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chì của các bên;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh
giới và tình trạng đất;
- Thời hạn sử dụng đất của bên ch u y ể n nhượng;
thời hạn sử dụng đất còn lại của bên n h ậ n chuyển
nhượng;
- Giá chuyển nhượng;
- Phương thức, thời hạn thanh toán;
- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
- Các th ô n g tin k h á c liên qu an đ ế n q u y ề n sử
d ụ n g đất;
- Trách nhiệm của các bên khi vi p h ạ m hợp đồng
Trang 224.2 Nghĩa vụ và quyền của bên chuyển nhượng quyền ử dụng đất
Bêi chuvển nhượne quyền sử dụng đất có các
nghĩa VJ sau đây:
- Chuyển siao đất cho bên nhận chuyển nhượng
đủ diệr tích, đúne hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và
tình trạig đất như đã thoả thuận;
- Ciao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất
cho hêi nhận chuvển nhượng.• ụ %
Bối chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền
được rhận tiền chuyến nhượng quyền sử dụng đất;
tr ườ neh ợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì
thì bêr đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi
suất cc bản do Ngân h àn s Nhà nước công bổ tương
ứna vci thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán,
trừ triởng hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có
quy địih khác
4J Nghĩa vụ và quyền của bên nhận chuyển
nhuợtg quyền sử dụng đất
B:n nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
các ngiĩa vụ sau đây:
- ĩ r ả đủ tiền, đúng thời hạn và đủng phương
thức (ã Ihoả thuận cho bên chuyển nh ư ợn g quyền sử
dụng lất;
- Dăng ký quyền sử d ụ n s đất theo quy định của
pháp bật về đát đai;
Trang 23- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
- Thực hiện các nehĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai
Bên nhận chuyển nhượng quyồn sử dụne đíu có các quyền sau đâv:
- Yêu cầu bên chuyển n h ư ợ n g quyền sử d ụ n g đất eiao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyên sử dụng đất;
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đủng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;
- Được sử dụng đát theo đú n e mục đích, đúne, thời hạn
5 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử (lụng đất
Trình tự, thủ tục chuyển nhượnc quyền sử dụng đất quy định như sau:
Bên nhận chuyển nhượne nộp một bộ hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của công chứng nhà nước Trường hợp
Trang 24hợp đ mg chuyên nhượng quyên sử dụng đât của hộ
gia đì:h cá nhân thì được lựa chọn hình thức chửng
nhận tùa côna chứne nhà nước hoặc chứng thực của
Ưỷ bai nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất
- 3iấv chírna nhận quyền sử dụna đất hoặc một trong (ác loại 2,1 ấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại
các kh)ản 1 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)
H) sơ chuvcn nhượne quyền sử dụng đất nộp tại
văn pỉòne đăng ký quvên sử dụne đất tnrờng hợp hộ
gia đìrh, cá nhân sứ dụna, đất tại nông thôn thì nộp tại
Uv bai nhân dân xã nơi có đất để chuvến cho văn
p h ò n s đ ă n e ký quyền sử dụng đất
T o n g thời hạn khôna quá mười lăm ngày làm
việc, lê từ naày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng
ký t|U;'ền s ứ d ụ n e dất có t rách n h i ệ m t h ấ m tra h ồ sơ,
gĩri h( sơ cho cơ quan quản Ịý đất đai thuộc Ưỷ ban
nhân lân cấp có tham quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất dè làm thủ tục cấp giấy chứne nhận
quyènsử dụng đất
Pườne, hợp các bôn chuyền nhượng phải thực
hiện rghĩa vụ tài chính thì văn phòng đăng ký quyền
sử dụrs, đất h o ặ c ư ỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách
nhiệmthône, báo cho bên chuyển như ợne và bên nhận
chuyểi nhượnti thực hiện nghĩa vụ tài chính
T o n g thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể
từ ngíy thực hiện xona nghĩa vụ tài chính, các bên
Trang 25tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
IV - CHO THUÊ, THUÊ LẠI QUYỀN s ử DỤNG ĐẤT
1 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận eiữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê Bên thuê phải sử dụriR đất thuê đúng mục đích
Luật Đất đai năm 2003 quỵ định hộ gia đình, cá nhân sau có quyền cho thuê quyền sử dụng đât:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụne, đất không phải là đất thuê
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê
2 Họp đồng thuê quyền sử dụng đất
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thué và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai
Trang 262.1 Nội dung của hợp đông thuê quyên sử dụng ấit
Hạ> đồne thuê quyền sử dụng, đất bao gồm các nội durg sau đây:
- T:n địa chỉ của các bên;
- Qiyền, nahĩa vụ của các bên;
- L>ại đất, hạng đất diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và ình trạne đất;
- Tiời hạn thuê;
- G á thuê;
- Piương thức, thời hạn thanh toán;
- Ợiyền của người thứ ba đối với đất thuê;
- Tách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;
- Ciải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đít hết hạn
2.2 Nghĩa vụ và quyền của bên cho thuê quyền
sử (lụn; đất
Bêi cho thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây
- Eáne ký việc cho thuê quyền sử dụng đất;
- Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng
vị trí S) hiệu, hạng đát loại đất và tình trạng đất như
đã thoảthuận:
Trang 27- Cho thuê quyền sử dụng đất trone thời hạn dược siao, được thuê;
- Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất
- Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất trả đủ tiền thuê;
- Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đủng mục đích, huỷ hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nêu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại dất đang thuê và bồi thường thiệt hại;
- Yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho thuê đã hết
2.3 Nghĩa vụ và quyền của bên thuê quyền sử dụng đất
Bên thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê;
Trang 28- K h ô n e được huỷ hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất và phải thực hiện các yêu cầu khác như
đã thoả thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;
- Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương thức đã thoả thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác;
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;
- Trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời hạn thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác
Bên thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
- Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đấl như đã thoả thuận;
- Được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thoả thuận;
- Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất;
- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định Bộ luật Dân sự;
- Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trườnẹ hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị màt hoặc bị giảm sút
Trang 293 Quyền tiếp tục thuê quyền sử dụng đất khi môt bên chết•
Khi một trong hai bên thuê quyền sử dụng đất chết thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất vần tiếp tục được thực hiện Cụ thể:
Trong trường hợp bên cho thuê quyền sử dụng đất
là cá nhân chết thì bên thuê vẫn được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê
Trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất là
cá nhân chết, thì thành viên trong hộ gia đình của người đó được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê nhưng phải báo cáo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
4 Chuyển nhượng quyền sử dụn g đất trong thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất
Khi thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất dang còn, bên cho thuê vẫn có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cho người khác nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, nhưng phải báo cho bèn thuê biêt đê bên thuê thực hiện nghĩa vụ với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên thuê vẫn được tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất theo hợp đồng
5 Chậm trả tiền thuê quyền sử dụn g đất
Bên thuê quyền sử dụng đất có nghĩa vụ trồ đủ tiền thuê, đúng thời hạn và phương thức thoả thuận
Trang 30Trường hợp bên thuê chậm trả tiên thuê quyên sử dụng đất theo thoả thuận, thì bên cho thuê có thể gia hạn Nếu hết thời hạn đã eia hạn mà bên thuê không thực hiện nshĩa vụ trả tiền thuê quyền sử dụng đất thì bên cho thuê có quyền đơn phương cham dứt thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, yêu cầu bên thuê hoàn trả đất.
Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền trong thời gian đã thuê kể cả lãi đối với khoản tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Neân hàng Nhà nước quy định tươnR ứng với thời gian chậm trả tại thời điềm thanh toán
- Nhà nước thu hồi đất;
- Một trong các bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc huỷ bỏ hợp đồng theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật;
- Bên thuê quvền sử dụng đất là cá nhân chết mà trong hộ gia dinh của người đó không còn thành viên nào khác hoặc có nhưng không có nhu cầu tiếp tục thuê;
Trang 31- Diện tích đât thuê không còn do thiên tai.
Khi hợp đồne thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất phải khôi phục tình trạng đất như khi nhận đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác Tài sản gắn liền với đất được giải quvết theo thoá thuận của các bên
6.2 Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
Hai bên thuê và bên cho thuê qu yền sử d ụ n g đất đều có quyền đơn p h ư ơ n g chấm dứt thực hiện hợp đồng
Bên cho thuê quyền sử dụng đất có quyền dơn
p h ư ơ n g chấm dứt hợp đồng tr on e trườ ng hợp hên thuê quyền sử dụng đất sử dụng đất không đ ú n g mục đích, huỷ hoại, iàm giảm sút giá trị của đất đã
đư ợc bên cho thuê nhẳc nhở nhưng khô n g chấm dứt hành vi vi phạm
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bôn kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường
Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán
Trang 32Bèn có lồi trone việc hợp dồ na bị dơn phươne
chắm dứt phải hôi ihườníì thiệt hại
7 Bồi thiròìig thiệt hại do đất đang thuê bị thu hồi
Dắt đana cho thuê mà Nhà nước thu hồi thì hợp
đồng thuê đât quyền sử dụns đắt chấm dứt Việc bồi
thườne thiệt hại khi dàt dane cho thuê bị Nhà nước
thu hôi thực hiện theo quv định cua pháp luật về dân
sự Cụ thè như sau:
- Tnròníi họp bên cho thuê đất là nsười eây ra
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai bị Nhà nước thu
hồi đất thì hợp dôn° thuê quyền sử dụna dất chấm dứt
và bên cho thuê đất phải bồi thường thiệt hại cho bên
thuê dất Ihco quv định của pháp luật vồ dân sự
- Trườn £ hợp bẽn thuê đất là naười cây ra h à n h vi
vi phạm pháp luật về dat dai thì Nhà nước khône thực
hiện việc thu hồi dât mà thu hôi giá trị quyền sử dụnu
dất Bên thuè dât phai nộp cho Nhà nước khoản tiền
uroiig dưưiiii vứi uiá trị quyen sử dụng đất lính theo
uiá dàt do Uv ban nhàn dân tính, thành phố trực thuộc
Trung ươn 2, quy dịnh tại thời dicm nộp tiền và phải
bồi thườníi thiệt hại cho bên cho thuê đất theo quy
định của pháp luật về dân sự
- T r ư ờ n c hợp hợp đồ n e thuc quyền sử dụ n e đất
dang có hiệu lực nh ưn e dtì nhu cầu về quốc phòne
an ninh, lợi ích quốc eia lợi ích c ô n s c ộ n e và phát
Trang 33triển kinh tế mà N h à nư ớc thu hồi đất thì hợp d ồ n e
thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trước thời hạn
Neu bên thuê đã trả tiền trước, thì bên cho thuê phải
trả cho bên thuê phần tiền còn lại tư ơ n e ứ n g với thời
gian chưa sử d ụ n ạ đất N e u bên thuê chura trả tiền
thì chỉ p h ả i trả tiền t ư ơ n g ứn g với thời ạ.ian đà sử
dụng đất
8 T r ì n h tự, t h ủ t ụ c đ ă n g ký, xoá đ ă n g ký cho
thuê, cho thuê lại q u y ề n s ử dụn g đất.
8.1 Trình tự, thủ tục đãng ký cho thuê „ cho thuê
lại quyền sử dụng đai.
Việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đát
phải đăng ký với cơ quan nhà nước có t h ấ m quyền
Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuc lại quyền
sử dụng đất quy định như sau:
Bên cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụrig đất nộp
hồ sơ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đ ấ t tại văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất Trường hiợp hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì n ộ p tại Uỷ
ban nhân dân xã nơi có đất dế chuyên cho v ă n phòng
đăng ký quyền sử dụng đất
Hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất gồ m hợp đồne
thuê quỵên sử dụng đât và giâỵ chứng nhận quyền sử
dụng đất Hợp đồng thuê quyền sử dụng đ ắ t phải có
chứng nhận của công chứng nhà nước hoiặc chứng
thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị t r ấ n nơi có
đât theo quy định của pháp luật
Trang 34Tro nu thời hạn k h ô n c quá năm neàv làm việc
kè từ neàv nhận đủ hồ sơ hợp lộ văn phòns, đăn a
ký quyên sử dụng dât thực hiện thủ tục dăng ký cho« ' 1 * ■ c • • • V— ^
thuc quyền sử dụna đất vào hồ sơ địa chính và aiấy
c h ứ n g nhận quyền sử dụng dất; trả lại hợp đồng
thuê quyền sử cỉụna đất vả aiấy c h ứ n g nhận quyền
sư d ụ n a đất cho người cho thuê đất tại nơi dã nộp
hồ sơ
(Trình tự thù tục cho thuê, cho thuê lại đất này
khónii áp dụng dôi với trirờne hợp cho íhuê cho thuê
lại đât tronu khu cône n&hiộp)
8.2 Trình tự, thù tục xo á dăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng (lất
Khi hợp dồim thuê, thuê lại quyền sứ dụrm dất hết
hiệu lực, neưừi dã cho thuê, cho thuê lại quvền sử
dụng đất phải làm thủ tục xoá dăne ký cho thuê, cho
thuê lại quvèn sư dụng đất Trình tự, thu tục xoá dăna
ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quv dịnh
Trang 35b) Giâv chứng nhận quvên sử dụng đât.
- Trone thời hạn khônR quá năm ngàv làm việc ké
từ ngày nhận du hồ sơ hợp lộ Văn ph òn s dărm ký
quyền sử dụno, đất có trách nhiệm thực hiện xoá dăng
ký cho thuê, cho thuê lại trons hồ sơ địa chính và
c h i n h lý ui ấy c h ứ n e n h ậ n q u y ề n s ử d ụ n e đất.
9 Thuê lại quyền sử dụng đất
Thuê lại quyền sử dụng đất là s ự thoá thuận ỉiiừa
các bèn Iheo dó bên cho thuc lại chuyên uiao dất cho
bèn thuê lại đê sử dụng trona một thời hạn hên thuc
lại phai trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn
thuê Các quy định về hợp dồna thuê lại quyên sử
dụne dất chấm dứt hợp dồne thuê lại quyền sử dụng
dát tưưns tự như trường hợp thuc quyền sử dụng đất
V - THÉ C H Ấ P Q U Y Ê N s ử D Ự N G DÁT
1 Thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoà thuận ụiữa
các bên theo dó bên sử dụng đất (bổn thế chấp) dùng
quyền sử dụnc dất của mình để bao đảm việc thực
hiện nghĩa vụ dàn sự với bên kia (bên nhận thế chấp)
Bên thc chấp được tiếp tục sử dụng, đất trong thời hạn
thc chấp Bên nhận thế chấp được giao eiừ Giấy
chứng nhận quyền sư dụna đất của đất thế chấp Việc
thê chấp quvền sử dụne đất phải d ă n e ký với cơ quan
nhà nước có thâm quyền theo quy định của pháp luật
Trang 36vê dât dai Việc thô châp quycn sử dụníi đàt phái luân thu các quv định cua Bộ luật Dàn sự và pháp luật về dất dai.
Theo quy định cua pháp luật về dất đai nhừne nai rời sư dụne đât sau có quyên the chấp quvền sử dụng đàt
- 1 lộ eia d i nh, cá nhân sứ d ụ n s dắl khône phải là đất thuê
- I lộ íiia dinh, cá nhân dược Nhà nước cho thuê đất tnrớc rmày Luật này có hiệu lực thi hành mà dã trà tiền thuê đàt cho ca thời aian thuê hoặc dã trả trước tiền thuc đất cho nhiều năm
Phạm vi thế chắp
N&ười sứ dụtm dấl có thê thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền sư dụne dất của mình Riênc dối với nhà cửa, côna trình xây dựns rìrnu trồnu vườn cày và các tài san khác cua neưừi thế chấp aan liền với đất chi thuộc tài san thố chấp, ncu hai bcn có thoa thuận
2 Họp dồng thế chấp quvền sử dụng đất
Hợp dồno thổ chấp quyền sử dụna dất là sự thoa thuận eiừa các bèn theo dó bên sử dụne dât (eọi là bên thê chấp) dùim quyền sử dụne đắt cùa minh đê bảo dám việc thực hiện nshTa vụ dân sự \'ới bên kia (eọi là ben nhận thế chấp) Bẽn thế chấp dược tiếp tục
sử dụ na đất trone thời hạn thố chấp
Trang 372.1 Nghĩa vụ và quyên của bên thê châp quyên
- Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xoa việc
đăne ký thế chấp khi hợp đồna thê chấp chấm dứt:
- Sử dụng đất đúng mục đích, không làm huy
hoại, làm eiảm giá trị của đất dã thế chấp;
- Thanh toán tiền vay dúne hạn đúne phirơna
thức Iheo thoả Ihuận trona hợp đồne
Bên thế chấp quyền sử dụna đất có các quyền
sau đây:
- Dược sử dụne đất trone thời hạn thế chấp;
- Dược nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng
đất theo phương thức dã thoả thuận;
- I lưỡng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp
hoa lợi lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp;
- Được chuyển đồi chuvển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đát đã thế chấp nếu dược bên
nhận thế chấp dồne ý:
- Nhận lại giấy chứng nhận quvền sử dụ n a đất sau
khi dã thực hiện xong nahĩa vụ thế chấp
Trang 382.2 Nghĩa vụ và quyền của bên nhộn thế chấp quyển sii dụng đắt
Bên nhận thế chấp quvền sử dụng đất có các
nahĩa vụ sau đây:
- Cùniì với bên thế chấp đăne ký việc thế chấp;
- Trả lại eiấv chứne nhận quvền sử dụng đất khi
bcn thế chấp đà thực hiện nshĩa vụ được bảo đảm
bàng thế chấp
Bcn nhận thố chấp quyền sử dụnR đất có các
quyền sau đây:
- Kiểm tra nhắc nhơ bên thế chấp quyền sử dụng
dắt hào vệ 2,1 ừ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;
- Dược ưu tiên thanh toán nợ trone trườne hợp xử
lý quvền sử dụng dất đã thế chấp
3 Xu lý quyền sử dụng đất đã thế chấp
Trườn £ hợp dã đến hạn thực hiện nehĩa vụ được
báo đám baníi thê chấp quvền sử dụng đất ghi trong
hợp đ ồ n2, mà bôn thế chấp quyền sử dụng dắt không
thực hiện hoặc thực hiện không dúne, nshĩa vụ trà nợ
theo hợp đône tín dụng thì quyền sử dụng đất đã thê
châp dược xứ lý theo thoả thuận trong hợp dồng thế
châp T rư ờn « hợp khôna xử lý được theo thoả thuận
dã ghi trong hợp dồne, thì bôn nhận thế chấp có quyền
chuyến nhượne quyền sử dụne đất dã dược thế châp
Trang 39cho nnười khác đê thu hôi nợ hoặc yêu càu cơ quan
nhà nước có thấm quyền bán dâu eiá quyên sử dụne
dất hoặc khỏi kiện tại Toà án nhân dàn theo quy dinh
Theo quy dịnh cua pháp luật, việc thố chấp quyền
sư dụna đất phải đăna kv với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền Trình lự thủ tục dănc ký thê châp quyền
sư dụna đất dược quy định như sau:
- Hồ sơ đ ă n e ký t hế chấp quyền sư dụng đắl
eồm hợp d ồ n2 thế chấp và uiav c h ứ n a nhận quyền
sử d ụ n s đất l ỉ ồ sơ nộp tại văn phòng d ă n a ký quyền
sử d ụ n a dât T r ư ờ n e hợp bcn thê châp là hộ aia
dinh, cá nhàn tại nông thôn thì nộp tại Uy ban nhân
dân xã nơi có dát đố chuyên cho vãn p h ò n e dăng ký
quvên sử d ụ n a dât
- ỉ lợp d ồ n s thế chấp quyền sứ dụne dất phái có
chứna nhận cua côníi chứ ne nhà nước T rư ừ n a hợp
hợp dồne thố chấp quyền sứ dụ na đất cua hộ <2,1 a dinh,
cá nhân thì có quyền lựa chọn hình ihức ch ứ ne nl.ận
cua côn2 chứna nhà nước hoặc chửna thực cua Jy
ban nhân dàn xã, phường, thị trấn nưi có dât
Trang 40- Troim thời hạn khỏna quá năm ngày làm việc,
kê lừ rniàv kv kết hợp dồna tín dụnc bên thế chấp
quyền sứ dụne đất phải nộp hồ sơ đăna ký thố chấp
- Trona thời hạn không quá năm neàv làm việc,
kế từ naày nhận đu hô sơ hợp lệ, văn phòna dăng ký
quvền sử dụna đất thực hiện đăna ký thế chấp vào hồ
sơ địa chính, aiâv chứna nhận quyền sử dụnc đất và
tra lại íiiấv chứna nhận quyền sử dụne, đất cho bên
nhận thố chấp
4.2 Trình tự, thủ tục xo (í đãng ký, huỷ đãng ký thế chấp (Ịuyển sử dụng đất
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, người đã thế
chấp quyền sử dụna đất phải làm thủ tục xoá dăng kv
thế chấp tại nơi dã dăne, ký ihố chấp
Việc xoá dăna ký thế chấp quvền sử dụna dấl
dược quy dịnh như sau:
- Sau khi hoàn thành nehĩa \ ụ tra nợ nmrời đã thế
cliàp qu\ ồn sư dụng dắt mri ho sơ xin xoá dăne ký thế
chíìp đèn nơi dã dăna ky thố chấp
Bộ hô sư oôm có:
a) Xác nhận của bèn nhận ihế chấp về việc đã hoán thành nehĩa vụ tra nợ irone, hợp dồna thố chấp
quyên sứ dụno dất hoặc ban xác nhận của bên nhận
thế chấp về việc dã hoàn thành nehìa vụ trà nợ