Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình (tt)

-iii- TÓM TẮT Chủ thể hộ gia đình sử dụng đất lần đầu tiên xuất hiện trong Luật đất đai 1993, được tiếp tục thừa nhận trong Luật đất đai 2003, nhưng mãi đến khi Luật đất đai 2013 được b

-iii-

TÓM TẮT

Chủ thể hộ gia đình sử dụng đất lần đầu tiên xuất hiện trong Luật đất đai 1993, được tiếp tục thừa nhận trong Luật đất đai 2003, nhưng mãi đến khi Luật đất đai 2013

được ban hành thì chủ thể hộ gia đình sử dụng đất được giải thích cụ thể: “Hộ gia

đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo

quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

Hộ gia đình sử dụng đất là chủ thể giữa vai trò quan trọng trong quan hệ pháp luật đất đai hiện nay Giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong

xã hội rất sôi động Hộ gia đình sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của mình dưới các hình thức: chuyển đổi đổi, chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa

kế quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng Song để thực hiện được các hình thức chuyển quyền này đối với chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình thì gặp không

ít những vướng mắc, bất cập

Sự phức tạp trong việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất kéo theo hàng loạt vướng mắc khác có liên quan đến việc thực hiện các thủ tục hành chính khi

hộ gia đình sử dụng đất thực hiện chuyển quyền sử dụng đất Qui định của pháp luật đất đai về điều kiện chuyển quyền nói chung và các qui định về điều kiện cụ thể đối với từng loại hình thức chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình cũng có nhiều điểm chưa phù hợp với thực tiễn và chưa thống nhất với các văn bản pháp luật khác Qui định của pháp luật về công chứng và chứng thực hiện nay cũng có sự ảnh hưởng nhất định đến việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình Ngoài ra, khi hộ gia đình sử dụng đất đang có đất nằm trong khu vực quy hoạch thì ít nhiều cũng ảnh hưởng đến việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Đề tài: Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình được thực

hiện trong khoảng thời gian từ đầu tháng 3 năm 2016 đến đầu 9 năm 2016 Đề tài nghiên cứu các quyền của hộ gia đình sử dụng đất được quy định trong Luật đất đai

2013 và những những văn bản pháp luật chuyên ngành khác có điều chỉnh đến việc thực hiện quyền của hộ gia đình sử dụng đất; thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất chủ yếu trên địa bàn tỉnh Trà Vinh Trên cơ sở đó, đề tài đã đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về hộ gia đình sử dụng đất và các quy định của pháp luật khác có liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất

-v-

ABSTRACT

Household subject land use for the first time appeared in the 1993 Land Law, continue to admit in the Land Law 2003, but not until the Land Law was enacted in 2013, the subject of land use household is explained in detail:

"households using land who have marital relations, blood, nourishing accordance with the law on marriage and the family, who live and have the right to use common land State at the time of allocation, land lease, land use rights recognized; receiving transfer of land use rights "

Households are the subject of land use have an important role in the relations existing land laws Transactions of transfer of land use rights of households in society

is very dynamic Households do land use right transfer their land use in various forms: conversion convert, transfer, donate or bequeath the land use rights and use rights as capital contribution But to accomplish this transfer forms the subject of land use, the household is facing many difficulties and shortcomings

The complexity in determining household member land use involves another series of problems related to the implementation of administrative procedures when families used to effect the transfer of land use right Regulation

of the land legislation on transfer of general conditions and rules of the specific conditions for each type of land use right transfer of households also have much less fit and less practical consistency with other legal documents Provisions of the law on notarization and authentication now also have a certain effect to the transfer of land use rights of households Also, when households use land are located in regional land planning, the more or less affect the transfer of land use rights of households

Topic: Legislation on land use right transfer of households is done in the

period from early March 2016 to early 2016 9 research subjects the rights of household land use regulations in the 2013 land Law and the laws of the other majors have adjusted to the exercise of the right of land use household; the law on the status of land use rights mainly in the province of Tra Vinh On that basis, the

subject of the recommendations proposed in order to improve laws and regulations

on land use household and other provisions of law relating to the transfer of land use rights of households use land

-vii-

MỤC LỤC

Trang tựa

Quyết định giao đề tài

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

ABSTRACT v

DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT ix

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 3

3 Mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu 4

4 Nhiệm vụ nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 5

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 5

7 Kết cấu của luận văn 6

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH 7

1.1 Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất, đặc điểm của hộ gia đình sử dụng đất 7

1.1.1 Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất 7

1.1.2 Đặc điểm của hộ gia đình sử dụng đất 10

1.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình 10

1.2.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất 15

1.2.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16

1.2.3 Để thừa kế quyền sử dụng đất 21

1.2.4 Tặng cho quyền sử dụng đất 22

1.2.5 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất 23

1.3 Vai trò của hộ gia đình sử dụng đất trong nền kinh tế 24

1.4 Quy định về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình qua các giai đoạn phát

triển của pháp luật đất đai 25

1.4.1 Giai đoạn trước khi ban hành Luật đất đai 1993 25

1.4.2 Giai đoạn sau khi ban hành Luật đất đai 1993 27

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 29

2.1 Những vướng mắc từ thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình 29 2.1.1 Vướng mắc từ việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất 29

2.1.2 Vướng mắc từ thủ tục hành chính khi hộ gia đình thực hiện chuyển quyền 33

2.1.3 Vướng mắc từ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình 42

2.1.4 Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình 51

2.2 Đề xuất, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đất đai 53

2.2.1 Kiến nghị về định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất 53

2.2.2 Kiến nghị về sự thống nhất trong thực hiện thủ tục hành chính 54

2.2.3 Kiến nghị sửa đổi, bổ sung điều kiện chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình 57

2.2.4 Kiến nghị về chính sách hỗ trợ người sử dụng đất khi thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 59

KẾT LUẬN 62

TÀI LIỆU THAM KHẢO 65

PHỤ LỤC 69

PHỤ LỤC 1: KẾT QUẢ KHẢO SÁT HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT 69

PHỤ LỤC 2: KẾT QUẢ KHẢO SÁT CÔNG CHỨC PHỤ TRÁCH CHỨNG THỰC UBND CẤP XÃ 72

-ix-

DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT

UBND:

GCN:

QSD:

Ủy ban nhân dân

Giấy chứng nhận

Quyền sử dụng

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, song Nhà nước lại giao quyền sử dụng cho các chủ thể sử dụng đất dưới các hình thức cho thuê đất, giao đất và cộng nhận quyền sử dụng đất Khác với quyền sử dụng, một trong 3 quyền năng của quyền sở hữu tài sản, Quyền sử dụng không chỉ

bó hẹp trong phạm vi khai thác, sử dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức trên thửa đất mà còn

là một quyền tài sản khi quyền sử dụng được chuyển quyền từ chủ thể này sang chủ thể khác thông qua các giao dịch dân sự, kinh tế

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay quyền sử dụng đất được xem là hàng hóa có giá trị lớn và là nguồn vốn quan trọng cho phát triển kinh tế Các Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam đã khẳng định điều này

Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng Cộng sản Việt Nam

đề ra phương hướng, nhiệm vụ, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm

2001-2005 là: “ Phát triển thị trường bất động sản, trong đó thị trường quyền sử dụng

đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất; mở rộng cơ hội cho công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh” Tiếp đến trong Văn kiện Đại hội đại biểu

toàn quốc Đảng Cộng sản lần thứ X (2006-2010) ghi nhận rõ hơn: “ Phát triển thị

trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở

và Luật về kinh doanh bất động sản….;hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển” Và một trong những nhiệm vụ trong tâm mà Đại hội đại biểu toàn

quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ XI xác định cần phải tập trung lãnh đạo,

chỉ đạo để tạo sự chuyển biến mạnh mẽ là: “Cải cách hành chính, nhất là thủ tục

hành chính liên quan đến tổ chức và hoạt động của doanh nghiệp, sinh hoạt của nhân dân.”

-2-

Cụ thể hóa đường lối, chính sách của Đảng, Luật đất đai 2003 và 10 năm sau với Luật đất đai 2013 có hiệu lực và đi vào cuộc sống thì người sử dụng đất có những quyền chung như: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp

về đất đai của mình; Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai Ngoài những quyền chung đó tùy theo từng loại chủ thể sử dụng đất mà người sử dụng đất có đầy đủ hoặc không đầy đủ các quyền sau đây: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, để lại thừa kế hoặc nhận thừa kế

quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, pháp luật về đất đai là một những lĩnh vực có rất nhiều văn bản điều chỉnh, có sự liên quan đến nhiều ngành luật khác nhau, chính sách pháp luật về đất đai có sự thay đổi trong từng giai đoạn lịch sử, việc thực thi pháp luật đất đai còn nhiều phiền hà gây cản trở đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất Thậm chí chính sự phức tạp của các qui định pháp luật về đất đai trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn là môi trường để các tiêu cực phát sinh, làm giảm lòng tin của nhân dân đối Đảng và Nhà nước

Hộ gia đình sử dụng đất là một chủ thể sử dụng đất quan trọng và đặc biệt được ghi nhận trong suốt quá trình phát triển của pháp luật về đất đai Chính vì vậy tìm hiểu, nghiên cứu nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về đất đai, phản ánh những bất cập trong áp dụng luật đất đai khi hộ gia đình sử dụng đất thực hiện chuyển quyền sử dụng của mình trong các giao dịch dân sự, kinh tế từ

đó có những kiến nghị đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật về đất đai là việc làm cấp

bách hiện nay Và tác giả đã chọn đề tài: “ Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình” để nghiên cứu

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian vừa qua, đã có nhiều nhà khoa học, nhà quản lý, người làm việc trong các cơ quan Tư pháp nghiên cứu các đề tài liên quan đến các giao dịch chuyển quyền của người sử dụng đất, trong đó có đề cập đến nội dung chuyển quyền

sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất Nhiều công trình nghiên cứu, chuyên đề, bài viết trong các sách chuyên khảo, các tạp chí, thông tin có giá trị thực tiễn cao phải kể đến như:

- TS Nguyễn Hải An (2012), Pháp luât về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt

Nam, NXB Chính trị Quốc gia

- Phạm Ngọc Chuyển (2011), “Chính sách giao đất nông nghiệp cho hộ gia

đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, 133(23),

tr 12-13

- PGS.TS Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về

Quyền sử dụng đất, NXB Lao Động

- TS Lê Thu Hà (2010), “Bàn về chủ thể hộ gia đình”, Tạp chí Nghề luật, (4),

tr 36-38

- Chu Văn Khanh (2010), “Những khó khăn và bất cập trong hoạt động công

chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình”, Tạp chí Nghề

luật, (4), tr 31-35

- Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt

Nam và Thụy Điển, Luận án tiến sĩ luật học

- TS Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử

dụng đất Việt Nam, NXB Hồng Đức

- TS Tuấn Đạo Thanh, TS Trần Chí Thành (2010), “Tìm hiểu chủ thể hộ gia

đình trong pháp luật Việt Nam hiện nay”, Tạp chí Nghề luật, (4), tr 28-30

- Ths Phạm Thu Thủy (2001), Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ

gia đình, cá nhân, Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ Tư Pháp

- Đặng Tuyên (2014), “Trao đổi về công chứng, chứng thực theo Luật đất đai

2013”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, (21), tr 10-11

-4-

- Bùi Thanh Tường (2014), Pháp luật về hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân khi

Nhà nước thu hồi đất, Luận văn thạc sĩ luật học

- Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lý về sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam

hiện nay, Luận án tiến sĩ luật học

Mỗi công trình nghiên cứu, mỗi bài viết đã giúp cho người đọc hiểu sâu hơn

về bản chất, đặc điểm của việc chuyển quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất, đã chỉ ra những hạn chế vướng mắc trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất Song hiện nay vẫn chưa thấy công trình khoa học nào nghiên cứu đầy đủ nhất việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình – một chủ thể sử dụng đất quan trọng trong quá trình phát triển của Luật đất đai Chính vì lẽ đó, tác giả nhận thấy việc nghiên cứu có hệ thống và phân tích các quy định của pháp luật liên quan đến việc hoạt động chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất để thấy được những rào cản, những điểm bất cập trong các văn bản pháp luật, những quy định chưa phù hợp làm ảnh hưởng đến việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất

và cuối cùng là đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình là rất ý nghĩa trong tình hình hiện nay

3 Mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu

Mục tiêu của đề tài “Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình”

: là trên cơ sở tìm hiểu quy định pháp luật và trực trạng áp dụng pháp luật về đất đai,

đề tài đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về hộ gia đình sử dụng đất và các quy định của pháp luật khác có liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất

Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn trong các quyền của hộ gia đình sử dụng đất được quy định trong Luật đất đai 2013 và những những văn bản pháp luật chuyên ngành khác có điều chỉnh đến việc thực hiện quyền của hộ gia đình sử dụng đất; thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất chủ yếu trên địa bàn tỉnh Trà Vinh

4 Nhiệm vụ nghiên cứu

Nhiệm vụ của đề tài là đi tìm những điểm vướng, bất cập từ các quy định của pháp luật về hộ gia đình sử dụng đất, về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình