Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại quận ngô quyền, thành phố hải phòng

Các đề tài nghiên cứu về vấn đề quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai: Sách: “Quản lý nhà nước về đai” do Tiến sỹ Nguyễn Khắc Thái Sơn chủ biên, Nhà xuất bản Nông Nghiệp Hà Nội, năm 20

7

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN,

THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG TRẦN ĐỨC DUY

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 60380107

Người hướng dẫn khoa học: TS VÕ THANH LÂM

HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết luận nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các

số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Nhà trường

Tôi xin chân thành cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trần Đức Duy

LỜI CẢM ƠN

Trước hết tôi xin gửi lời cảm ơn trân thành tới toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Luật kinh tế, Trường Viện Đại Học Mở Hà Nội, những người đã dạy dỗ, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường Tôi xin trân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Võ Thanh Lâm người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo về phương pháp làm việc, nghiên cứu cho tôi

và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

Tôi cũng xin cảm ơn UBND quận Ngô Quyền, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Ngô Quyền, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Quận Ngô Quyền

đã tạo điều kiện cho tôi được nghiên cứu, hoàn thành luận văn này

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè những người đã luôn giúp đỡ, động viên tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu và viết báo cáo này

Dù đã có nhiều cố gắng, tuy nhiên không tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình hoàn thành luận văn Rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trần Đức Duy

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8

1.1 Lý luận về chuyển quyền sử dụng đất 8

1.1.1 Cơ sở xây dựng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất 8

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất 9

1.1.3 Mục đích chuyển quyền sử dụng đất 13

1.1.4 Các nguyên tắc của chuyển quyền sử dụng đất 14

1.1.5 Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất [45, tr.62] 15

1.2 Lý luận pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất 19

1.2.1 Cơ sở xây dựng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất 19

1.2.2 Khái niệm, đặc điểm pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất 20

1.2.3 Các điều kiện đảm bảo thực thi pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất 21

1.2.4 Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất 27

1.2.5 Tiêu chí đánh giá hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất 34

1.3 Kết luận Chương 1 37

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 38

2.1 Thực trạng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất 38

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất tại quận Ngô

Quyền, thành phố Hải Phòng 47

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Ngô Quyền tác động đến việc thực thi pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất 47

2.2.1.1 Tác động tích cực 47

2.2.1.2 Tác động tiêu cực 50

2.2.2 Đánh giá việc thực thi pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất tại quận Ngô Quyền 50

2.2.2.1 Kết quả đạt được 50

2.2.2.2 Những hạn chế, tồn tại 58

2.2.2.3 Nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại 71

2.3 Kết luận Chương 2 75

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỂN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 77

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả tại quận Ngô Quyền 77

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất 82

3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất tại quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng 91

3.4 Kết luận Chương 3 97

KẾT LUẬN 98

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 99

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Bảng số liệu vi phạm trong việc sử dụng sai mục đích sử dụng đất trên địa bàn quận Ngô Quyền (từ năm 2013 đến năm 2017) 62Bảng 2.2: Thực trạng sử dụng đất theo từng mục đích trên địa bàn quận Ngô Quyền (từ năm 2013 đến năm 2017) 68Bảng 2.3 Số liệu diện tích đất nông nghiệp được sử dụng trên địa bàn quận Ngô Quyền (tính đến hết tháng 7 năm 2017) 69

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước Theo quy định của pháp luật, toàn bộ đất đai đều thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Người sử dụng đất được giao đất sử dụng ổn định, lâu dài và có các quyền, trong đó quyền chuyển dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) Quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất Hiện nay, về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai mà chỉ có khái niệm chuyển QSDĐ theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 Chuyển QSDĐ là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện

Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ Với tính chất đặc biệt như vậy, việc quản lý về công tác chuyển QSDĐ có hiệu quả sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn cho phát triển có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực và có sức hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước Quận Ngô Quyền là một Quận nội thành của Thành phố (TP) Hải Phòng có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội nhanh trong những năm vừa qua Cùng với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa thì hoạt động chuyển QSDĐ cũng diễn ra khá sôi động trên địa bàn Quận Tuy nhiên công tác quản lý và thực trạng vấn đề chuyển QSDĐ tại khu vực này đã và đang đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết Riêng trong khoảng 2005 - 2015, trên địa bàn TP Hải Phòng có 700 tổ chức, doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất với tổng diện tích 10.748,4ha, nhưng qua rà soát tại các quận, huyện có tới 117 tổ chức, doanh nghiệp sử dụng đất có dấu hiệu vi phạm pháp luật về đất đai Số doanh nghiệp cho thuê, chuyển nhượng, sử dụng không đúng mục đích chiếm 60% tổng số các sai phạm Trong đó có các dự án do các tổ chức kinh tế triển khai thực hiện với diện tích lớn như: dự án khu vui chơi, giải trí của Phòng

Thương mại và công nghiệp Việt Nam tại phường Tân Thành (Dương Kinh) - trên 40 ha; dự án sản xuất phân bón của Tổng công ty vật tư nông nghiệp tại xã Kiền Bái (Thủy Nguyên) - trên 30 ha; dự án khu vui chơi giải trí, nhà ở của công ty CP Đầu tư

và phát triển Tân Quang Minh tại xã Thủy Sơn (Thủy Nguyên) - trên 50 ha; dự án Làng biệt thự cao cấp Vạn Hương của công ty CP DASO tại phường Vạn Hương (Đồ Sơn) - trên 30 ha 1

Trong khi đó, việc xử lý còn khiêm tốn, chưa phản ánh hết thực trạng vi phạm pháp luật trong chuyển quyền sử dụng đất hiện nay Đáng nói là việc thực hiện thu hồi đất của các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai vẫn còn xảy ra tình trạng nể nang, không quyết liệt khi thực hiện, dẫn đến tình trạng chây ỳ, không chấp hành quyết định, thậm chí còn có hiện tượng kiện cáo phức tạp, nhiều tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân sau khi được giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, song chậm đưa vào khai thác,

để hoang hóa hoặc tiến độ xây dựng chậm, hiệu quả thấp, gây lãng phí tài nguyên đất

Xuất phát từ thực tiễn khách quan trên, tác giả đã chọn đề tài: “Pháp luật về

chuyển quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng” làm luận văn Thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Hiện nay, ở nước ta đã có không ít những công trình nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất như:

Các đề tài nghiên cứu thực trạng các quy định của pháp luật trong lĩnh vực đất đai: i) Luận văn tiến sĩ luật học của tác giả Nguyễn Cảnh Quý về đề tài "Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" (2002); ii) Luận văn của thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Thu Thuỷ với đề tài "Pháp luật về chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cả nhân" (2001); iii) Luận văn thạc sĩ luật học của Trần Đăng Vinh về đề tài "Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta"

1

Tham khảo tại https://www.baomoi.com/hai-phong-dat-dai-ma-biet-noi-nang/c/20569838.epi

(2000); iv) Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài

"Những điểm mới của Luật đất đai 2003 về chuyển quyền sử dụng đất " (2004) Các đề tài nghiên cứu về vấn đề quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai: Sách:

“Quản lý nhà nước về đai” do Tiến sỹ Nguyễn Khắc Thái Sơn (chủ biên), Nhà xuất bản Nông Nghiệp Hà Nội, năm 2007; Bài viết: “Nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai” của Tiến sỹ Phạm Việt Dũng, đăng trên Tạp chí Cộng sản điện tử, ngày 11 tháng 2 năm 2013; Luận văn thạc sỹ của Ngô Tôn Thanh, Trường Đại học Đà Nẵng, thực hiện năm 2012: “Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị

xã An Nhơn, tỉnh Bình Định”; Luận văn thạc sỹ của Phan Thị Thanh Tâm, trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, thực hiện năm 2014: “Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An”…

Các công trình này chủ yếu nghiên cứu các quy định của Luật đất đai 2003, Bộ luật tố tụng dân sự 2004, Bộ luật dân sự 2005, các luật có liên quan khác về chuyển quyền sử dụng đất để thấy được những điểm phù hợp và những điểm chưa phù hợp để

từ đó có những đề xuất để hoàn thiện những quy định của pháp luật về chuyển quyền

sử dụng đất Đồng thời, cũng đánh giá chất lượng và hiệu quả áp dụng pháp luật chuyển quyền sử dụng đất của một số đại phương cụ thể để từ đó đề ra các biện pháp,

cơ chế bảo đảm cho việc thực thi các quy định của pháp luật và nâng cao hiệu quả trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất Nhìn chung những công trình nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật chuyển quyền sử dụng đất đã làm giàu thêm kiến thức lý luận và thực tiễn về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất Các công trình nghiên cứu, bài viết nêu trên được tiếp cận, nghiên cứu, nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở những mức độ khác nhau về những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, các công trình nghiên cứu trên phân tích, so sánh với pháp luật giữa các thời kỳ và đánh giá những quy định của pháp luật Việt Nam về chuyển quyền quyền sử dụng đất nói chung và trên địa bàn

cụ thể … từ đó đưa ra những bất cập cần sửa đổi và kiến nghị

Mặc dù có nhiều công trình nghiên cứu vấn đề này, tuy nhiên tác giả vẫn lựa chọn vấn đề này làm luận văn bởi lẽ tác giả mong muốn được hiểu sâu hơn các quy định của pháp luật về vấn đề này cũng như thực tiễn áp dụng chúng

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu tổng quát của Luận văn là tìm hiểu các quy định của Nhà nước về chuyển QSDĐ, so sánh quy định Luật hiện hành với việc áp dụng thực hiện tại Quận Ngô Quyền, TP Hải Phòng Từ đó nêu ra giải pháp cơ bản, có tính khả thi nhằm khắc phục các khó khăn, vướng mắc trên thực tiễn khi chuyển QSDĐ, góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển QSDĐ trên địa bàn Quận Ngô Quyền, Hải Phòng

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích trên, Luận văn có các nhiệm vụ:

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và những vấn đề lý luận trong chuyển QSDĐ và pháp luật chuyển QSDĐ nói chung;

- Phân tích, đánh giá thực trạng chuyển QSDĐ, áp dụng pháp luật chuyển QSDĐ trên địa bàn Quận Ngô Quyền, Hải Phòng, từ đó rút ra những ưu điểm và những tồn tại, nguyên nhân và các tác động của nó đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Quận Ngô Quyền, Hải Phòng

- Xây dựng các hệ thống giải pháp có tính khả thi nhằm khắc phục các tồn tại trong thực tiễn chuyển QSDĐ và công tác quản lý chuyển QSDĐ trên địa bàn Quận Ngô Quyền, Hải Phòng

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận văn bao gồm các nội dung cụ thể sau:

- Quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay

- Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm

2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

- Hệ thống lý thuyết về chuyển quyền sử dụng đất và pháp luật về chuyển quyền

sử dụng đất

- Thực tiễn thi hành các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành ở nước ta tại quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng; cùng với quan điểm và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả thi hành tại quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng

đô thị trên địa bàn; Ban hành các quy định, quy chế liên quan đến chuyển QSDĐ ở đô thị; Quản lý quy trình thực hiện chuyển QSDĐ ở đô thị cho các đối tượng; Thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp khiếu nại liên quan đến chuyển QSDĐ ở đô thị

Từ đó phân tích thực trạng chuyển QSDĐ và công tác quản lý chuyển QSDĐ trên địa bàn Quận Ngô Quyền, TP Hải Phòng và đề xuất các giải pháp, kiến nghị hoàn thiện

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp luận: Luận văn được thực hiện dựa trên nền tảng cở sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, các nguyên lý của chủ nghĩa Mác-Lênin, định hướng của Đảng, Nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất

Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp, trong đó các phương pháp chủ yếu được sử dụng như sau:

- Phương pháp tổng hợp, phân tích hệ thống hóa những vấn đề lý luận về chuyển quyền sử dụng đất và thực tiễn pháp luật, thực trạng thi hành về chuyển quyền

sử dụng đất tại quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng

- Phương pháp khảo sát, đánh giá tài liệu, quan sát, kiểm chứng để nghiên cứu, tổng kết, phân tích làm nổi bật thực trạng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất, xác định rõ những nguyên nhân làm cơ sở đề xuất những định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất và nâng cao thi hành tại quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng

- Phương pháp thống kê, so sánh: sử dụng các số liệu thống kê để phân tích, so sánh, tổng kết và rút ra các kết luận làm cơ sở đề xuất những định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất và nâng cao thi hành tại quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng

6 Ý nghĩa khoa học và tính thực tiễn của đề tài

- Các kết quả nghiên cứu của đề tài là sự đóng góp các tư liệu về thực trạng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại quận Ngô Quyền , thành phố Hải Phòng Cung cấp thêm các luận cứ khoa học để sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở nghiên cứu và đào tạo về pháp luật, nhất là nghiên cứu về giải quyết khiếu nại hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Các đề xuất, kiến nghị nêu ra trong luận văn có thể là những gợi ý để tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai nói chung và tại thành phố Hải Phòng nói riêng Đồng thời, góp phần nâng cao ý thức trách nhiệm của các cá nhân, tổ chức, cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các vấn đề liên quan, cũng như nâng cao nhận thức của người dân về chuyển quyền sử dụng đất,

từ đó họ có thể áp dụng để bảo vệ lợi ích hợp pháp của bản thân và đúng quy định của pháp luật

7 Kết cấu của Luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm có

03 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại quận Ngô Quyền , thành phố Hải Phòng

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận về chuyển quyền sử dụng đất

Đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người Đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể

là khác nhau Do vậy, để có thừa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho nhau Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản – một quyền có thể lượng hóa bằng tiền Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường Ở nước ta hiện nay, thị trường quyền sử dụng đất không những đã xuất hiện mà còn hoạt động rất sôi động không những ở khu vực thành thị

mà len lỏi đến từng thôn quê Thị trường quyền sử dụng đất đã tồn tại ở nước ta kể từ khi các giao dịch về đất đai còn bị đặt ngoài vòng pháp luật (từ Luật năm 1987) Người dân đã thực hiện các giao dịch về đất đai bằng cách dựa vào các quy định của pháp luật cho phép chuyển nhượng tài sản trên đất Những năm qua, thị trường quyền sử dụng đất đã có nhiều biến động bất thường với các giai đoạn như: lần tăng giá thứ nhất trong các năm 1992 – 1994, sau đó thị trường đóng băng từ năm 1995 – 1999; bắt đầu tăng giá lần thứ hai từ năm 2000, đỉnh điểm là 2008 – 2010; sau năm 2010 thì thị trường bất động sản gần như đóng băng và sự chuyển dịch mạnh mẽ là bắt đầu từ năm 2015 đến nay Như vậy, có thể thấy rằng: chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất thể hiện ra một cách rõ ràng trên thị trường và là một nhu cầu tất yếu khách quan; đồng thời, chuyển nhượng là một nhu cầu có thật của người dân thể hiện ra một cách rõ ràng trên thị trường, và nó chính là cơ sở để xây dựng các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất

2

https://thegioiluat.vn/bai-viet-hoc-thuat/phap-luat-ve-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-2816/

Nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay sẽ tạo ra nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng tăng, không chỉ nhu cầu về đất ở mà còn

cả đất nông nghiệp Bởi với sự phát triển của nền nông nghiệp thế giới, chúng ta có thể thấy quy luật: nền nông nghiệp càng hiện đại, càng phát triển thì lao động nông nghiệp ngày càng giảm xuống, mức độ áp dụng khoa học và công nghệ cũng như quy mô công tác của từng người nông dân, từng nông trại sẽ tăng lên Quá trình này gắn liền với quá trình chuyển dịch của các quan hệ đất đai Sự vận động của các quan hệ đất đai gắn với nền kinh tế thị trường thì đất đai vận động với tư cách là tư liệu sản xuất hàng hóa, vận động theo hướng ngày càng hiệu quả hơn Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, sự vận động của quan hệ đất đai sẽ tuân theo quy luật của nền kinh tế thị trường, sự vận động của quan hệ đất đai sẽ tuân theo quy luật của nền kinh tế thị trường, sự vận động của quan hệ đất đai sẽ tuân theo quy luật của nền kinh tế thị trường như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, giá cả và khả năng sinh lời của đất đai

Ngày nay, nhu cầu về đất đai ngày càng nhiều, không chỉ ở các thành phố lớn

mà còn ở những vùng, những khu kinh tế với tiềm năng phát triển đã được quy hoạch bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền Do đó, nhu cầu về sử dụng, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến giúp các bên tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đạt được mục đích của mình Tuy nhiên, do đất đai là tài sản rất có giá trị trên thị trường nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được xây dựng

cụ thể, chi tiết, khoa học giúp cho các bên tham gia giao dịch được thuận lợi, đem lại hiệu quả kinh tế cho người dân, cho xã hội và giúp ổn định nền kinh tế và đời sống của nhân dân

1.1.2 K hái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất

Ở mỗi chế độ khác nhau việc chiếm hữu đất đai cũng khác nhau Trong chế độ phong kiến, tư bản đất đai thuộc sở hữu tư nhân, giai cấp thống trị chiếm hữu hầu hết diện tích đất đai Dưới chế độ xã hội chủ nghĩa đất đai phục vụ lợi ích chung của nhân dân lao động và toàn thể xã hội

Dưới góc độ pháp lý, QSDĐ được Nhà nước giao hoặc cho thuê là một quyền năng tài sản Đây là khả năng pháp lý nhằm thực hiện những hành vi nhất định để sử dụng, khai thác lợi ích vì đất đai Vì đất đai là tài nguyên thiên nhiên, không phải là tài sản do con người tạo ra nên QSDĐ cũng có những đặc điểm khác so với các loại tài sản thông thường khác, QSDĐ là quyền năng độc lập thuộc quyền sở hữu đất đai Tuy nhiên, trên thực tiễn Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao một phần đất đai của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ các quyền và nghĩa vụ nhất định trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước Việc quy định các quyền này một mặt biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, mặt khác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là người nắm quyền lực chính trị trong tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên các quyền và nghĩa vụ đó đã được quy phạm hóa ở mức độ cụ thể, chặt chẽ và được coi là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng vốn đất đai của Nhà nước một cách hợp pháp, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao

Toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định và bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức được Nhà nước giao đất cho sử dụng thạo thành QSDĐ (hay chế độ sử dụng đất đai)

Từ những lý luận ở trên thì: Quyền sử dụng đất (chế độ sử dụng đất) là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất sử dụng Với ý nghĩa đó, chế độ sử dụng đất đai là một chế định quan trọng của ngành Luật Đất đai Theo Từ điển Luật học – Trường Đại học Luật Hà Nội Nxb CAND, năm 1999,

có giải thích: Quyền sử dụng đất của nhà nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích

từ đất để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế và đời sống xã hội Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Các tổ chức cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất

Thực vậy, trước hết chúng ta phải hiểu QSDĐ là một quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác

tính năng QSDĐ mà không quan tâm đến hình thức của nó.Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn với những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội

Quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ Đất đai càng trở nên quan trọng nhất, thiết yếu nhất trong xã hội, sử dụng đất trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ nhằm khai thác hưởng lợi trực tiếp từ đất đai Nếu như không có đất đai, thì lao động của con người không thể sản sinh ra lúa gạo phục vụ nhu cầu thiết yếu thường ngày Khi xác định mối quan hệ

lao động và đất đai, C.Mác cho rằng:“Lao động là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất

nhưng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất – Lao động phải kết hợp với đối tượng lao động mới sản xuất ra của cải vật chất”

Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ, tặng cho QSDĐ tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với QSDĐ bởi chúng có sự khác nhau về nội dung và ý nghĩa Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn QSDĐ là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay công nhận QSDĐ

QSDĐ được hiểu là quyền khai thác thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác Quá trình hình thành, vận động và phát triển của QSDĐ vừa diễn ra một cách tất yếu khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện Theo đó, Nhà nước không được chiếm hữu, sử dụng về đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất thừa nhận việc sử dụng đất ổn định lâu dài hoặc công nhận QSDĐ được xác lập bởi các hành vi chuyển QSDĐ hợp pháp [34, tr 35] Theo đó, những chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp đều có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng theo đúng các quy định của pháp luật

Hiện nay, theo quy định của pháp luật về đất đai thì chuyển quyền sử dụng đất chính là việc chuyển giao quyền sử dụng từ người này sang người khác thông qua các

hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất3 Ngoài ra, pháp luật về đất đai cũng quy định nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới4

Như vậy, chuyển QSDĐ về bản chất chính là giao dịch dân sự nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch đó Do vậy,

chúng tôi đồng tình với khái niệm chuyển QSDĐ như sau: chuyển quyền sử dụng đất là

sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của

Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai [36, tr.17]

Từ khái niệm trên, ta có thể thấy chuyển quyển sử dụng đất có những đặc điểm

cơ bản sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định

Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định khồng di dời được, bởi vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ

sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch

Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lời của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác Do vậy, cùng một diện tích nhưng tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề nhau thì khi chuyển quyền sử dụng đất giá có thể khác nhau

Thứ tư, chuyển quyền sử dụng đất phải được xác lập bằng hình thức hợp đồng hoặc văn khác khác theo quy định của pháp luật Đây là điểm đặc thù so với các hợp đồng giao dịch tài sản khác, vì đất đai là loại tài sản đặc biệt có giá trị ảnh hưởng lớn đến cuộc sống của mỗi người Điều đó làm giá đất có xu hướng tăng lên và ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình phát triển kinh tế đất nước Vì vậy, pháp luật quy định chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của các bên khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

1.1.3 Mục đích chuyển quyền sử dụng đất

Như đã phân tích ở trên, chuyển quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng phổ biến

và thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm một số mục đích sau:

Thứ nhất, chuyển quyền sử dụng đất bảo vệ quyền lợi của người có quyền sử dụng đất thông qua việc được tự định đoạt về đất đai của mình Theo đó, chuyển quyền

sử dụng đất chính là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất5 Như vậy, việc định đoạt quyền sử dụng đất có thể thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất; giao dịch được thiết lập hợp pháp theo quy định để bảo vệ không chỉ là quyền tự định đoạt của bên có quyền sử dụng đất mà còn bảo vệ quyền lợi cho chính những bên nhận chuyển nhượng

Thứ hai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là một trong những căn cứ làm cơ sở cho Nhà nước giải quyết khi có tranh chấp đất đai Khi các bên tiến hành chuyển quyền sử dụng đất thì phải xác lập bằng hợp đồng, được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cuối cùng được cấp giấy chứng

5

Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

nhận quyền sử dụng đất, đó chính là căn cứ cho Nhà nước giải quyết khi có tranh chấp xảy ra

Thứ ba, thông qua thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, Nhà nước vừa quản lý được quyền sở hữu đối với đất đai và đồng thời cũng là cơ sở dữ liệu cho các cơ quan khác trong việc quản lý nhà nước về kinh tế, xã hội, dân số

Thứ tư, quy định về chuyển quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch Pháp luật quy định bình đẳng trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền ngang nhau, khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất phải thể hiện được ý chí của các chủ thể tham gia trong quan hệ thông qua sự thỏa thuận và chữ ký của các bên khi tiến hành lập các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên quý hiếm, QSDĐ là một tài sản có giá trị đặc biệt trong nền kinh tế thị trường Do vậy, chuyển QSDĐ cần phải tuân thủ một số nguyên tắc nhất định Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cơ quan nhà nước và các bên chuyển QSDĐ phải tuân thủ Đồng thời, khắc phục nhược điểm trong quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật dân

sự năm 2005 chỉ quy định về các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với tư cách là các giao dịch dân sự, không quy định cụ thể trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Các quy định này được Luật đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành điều chỉnh Trên tinh thần đó, Bộ luật dân

sự năm 2015 không quy định thành điều luật riêng về nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất như Bộ luật dân sự năm 2005 mà dành cả mục 7 quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất Theo đó, với tư cách là một dạng của hợp đồng, ta có thể hiểu các nguyên tắc khi chuyển QSDĐ như sau:

Thứ nhất, chủ thể thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất mà pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp luật đất đai, không phải tất

6

http://www.luatsurieng.vn/bo-luat-dan-su khai-quat/nguyen-tac-chuyen-quyen-su-dung-dat.html

cả các chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp đều được thực hiện quyền chuyển quyền

sử dụng đát Có những chủ thể không được phép thực hiện bất cứ giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nào, mà chỉ được thực hiện các giao dịch đối với các tài sản có trên đất được hình thành bằng nguồn vốn của mình Như vậy, chủ thể sử dụng đất chỉ được chuyển quyền sử dụng đất cho những chủ thế theo quy định của pháp luật

Thứ hai, khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về nội

dung chuyển quyền sử dụng đất phù hợp mục 7 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về nội dung hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của BLDS hiện hành và pháp luật về đất đai

Thứ ba, về ý chí của các chủ thể tham gia giao dịch Các chủ thể tham gia giao dịch chuyển QSDĐ phải hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc bởi bất cứ người nào khác – tức là hành vi thể hiện ra bên ngoài phù hợp với ý chí, mong muốn, suy nghĩ của các bên tham gia giao dịch và tuyệt đối không được thực hiện giao dịch nhằm che dấu mục đích khác Đồng thời, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát

từ nhu cầu thực tế của hai bên, bảo đảm lợi ích chính đáng của người sử dụng đất

Thứ tư, sau khi nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp, bên nhận chuyển

quyền sử dụng đất trở thành người sử dụng đất Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất có nghĩa vụ phải thực hiện các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất Thực chất quy tại Điều 107 Lụât Đất đai năm 2013 khi quy định về các nghĩa vụ chung của người

sử dụng đất Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đát và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Như vậy, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ những quy định của nhà nước về sử dụng đất sau khi chuyển nhượng

1.1.5 Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất [45, tr.62]

a Chuyển đổi QSDĐlà phương thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau

để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống

Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận lợi cho sản xuất và đời sống, nâng cao hiệu quả sử dụng đất Việc nhà nước ghi nhận quyền này có

ý nghĩa lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp Trong những năm qua, nhà nước đã có những chương trình khuyến khích trong việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông nghiệp ở hầu hết các địa phương nhằm khắc phục được tình trạng đất đai manh mún, tăng thêm diện tích cho mỗi thửa đất, tạo điều kiện cho khoa học kỹ thuật vào sản xuất

Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này nhằm thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó được thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối tượng là đổi đất lấy tiền và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất là đổi đất lấy đất Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất thì các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất và đồng thời chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia

b Chuyển nhượng QSDĐ là việc xóa bỏ QSDĐ của chủ thể sử dụng và quyền

sử dụng đó được chuyển giao từ người này sang cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, tặng cho thừa kế QSDĐ hoặc góp vốn bằng QSDĐ cho chủ thể mới Hay nói cách khác, chuyển QSDĐ là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được định đoạt QSDĐ hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật

Chuyển nhượng QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá, trường hợp người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với các chi phí

mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ cũng như đầu tư làm tăng giá trị của đất Việc chuyển đổi QSDĐ cần chú ý tới các vấn đề như đối tượng được phép chuyển nhượng QSDĐ là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng; đất được phép sử

dụng là đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng và đất ở; chỉ được phép chuyển nhượng trong thời hạn được giao QSDĐ; đối với hộ gia đình khi chuyển nhượng QSDĐ mà hộ đó được giao thì phải có sự bàn bạc, thống nhất của các thành viên trong hộ; hồ sơ chuyển nhượng phải được nộp tại Văn phòng đăng ký QSDĐ; chỉ sau khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ thì mới được chuyển giao đất trên thực tiễn; người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích, loại đất phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước

Người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền quyền sở hữu Khi thực hiện việc chuyển QSDĐ, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Việc chuyển nhượng QSDĐ bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất Người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích

mà Nhà nước đã xác định Do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác với các loại hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh

số, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp Việc chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất Do vậy, trong các giao dịch

về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận QSDĐ, các hợp cần phải minh bạch, rõ ràng, công khai Vì vậy, bản chất của chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân

sự, trong đó đối tượng của giao dịch là QSDĐ

c Cho thuê QSDĐ là hợp đồng thuê lại QSDĐ, là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định pháp luật về đất đai Theo quy định thì bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý7 Như vậy, khi có sự đồng ý của bên cho thuê đất thì bên thuê có quyền cho thuê lại QSDĐ

7

Điều 475 Bộ luật dân sự 2015

d Thế chấp QSDĐ: Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia Nghĩa vụ dân sự là nghĩa vụ của bên thế chấp, thế chấp quyền sử dụng đất thông thường được phát sinh từ việc vay mượn tiền, tài sản của bên nhận thế chấp và phải thấp hơn giá trị của quyền sử dụng đất được đem ra để đảm bảo việc thực hiện thế chấp Nhà nước tạo điều kiện cho người sử dụng đất có quyền đem quyền sử dụng đất đi thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trong quá trình tạo lập cho mình một khoản tiền hợp pháp để đầu tư, sản xuất, kinh doanh thỏa mãn nhu cầu tạm thời khi họ không có đủ điều kiện trước mắt

Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp là việc người sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong một thời gian tạm thời cho bên nhận thế chấp để thực hiện nghĩa vụ Khác với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên thế chấp không phải chấm dứt quyền sử dụng đất mà vẫn tiếp tục chiếm hữu sử dụng đất; bên nhận thế chấp không có quyền như chủ sử dụng đất mà chỉ có quyền kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp sử dụng đất đúng mục đích, có nghĩa vụ giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp

Khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền có điều kiện và không trọn vẹn, việc thế chấp quyền sử dụng đất mang tính tạm thời, bên sử dụng đất có quyền sử dụng đất thực tế vẫn thuộc bên thế chấp và bên thế chấp có quyền định đoạt theo quy định của pháp luật quyền sử dụng đất của bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa vụ hợp đồng Điều kiện chủ thể của bên nhận thế chấp không rộng rãi như bên nhận chuyển nhượng mà bị pháp luật hạn chế rất nhiều, chỉ có tổ chức tín dụng và đảm bảo những điều kiện nhất định mới

có quyền nhận thế chấp

đ Thừa kế QSDĐ làviệc chuyển QSDĐ của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai Theo đó, thừa kế QSDĐ có 2 hình thức: Thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật8

8 Điều 631 Bộ luật Dân sự 2015

1.2 Lý luận pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất

Một là, đất nước ngày càng phát triển, nhu cầu kinh doanh ngày càng cao, tiến tới sự bình đẳng trong xã hội, sự công bằng về các cơ hội và lợi ích trong kinh doanh

Do đó, vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường là một vấn đề khá phổ biến

và còn nhiều bất cập Xuất phát từ vai trò, ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất của các chủ thể nên pháp luật cũng quy định và chính quyền địa phương luôn quan tâm đến vấn đề này Theo các văn bản pháp luật quy định thì khi các bên tiến hành xác lập giao dịch thì phải có sự đồng ý của các chủ thể có liên quan trong giao dịch

Thứ hai, sự nhận thức của một số chính quyền địa phương về chuyển quyền sử dụng đất cho các trường hợp cụ thể chưa thực sự đầy đủ, rõ ràng, thậm chí chưa thực hiện đúng theo quy định của pháp luật hiện hành Dẫn đến nhiều tình trạng xử lý không đúng, tranh chấp dễ xảy ra

Thứ ba, Việt Nam đang trên con đường phát triển và hội nhập nên người nước ngoài có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng tăng Do đó, Nhà nước cần có những quy định cụ thể, chi tiết về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất qua các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo việc thực thi đúng quy định

và khi có tranh chấp các cơ quan có thẩm quyền cũng có căn cứ để giải quyết

Thứ tư, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất dù nhiều nhưng còn chồng chéo, hiệu lực pháp lý chưa cao, chủ yếu dừng lại ở luật và các văn bản do Chính phủ quy định Chưa có quy định cụ thể ở các thông tư hay các văn bản của chính quyền địa phương hướng dẫn thực hiện rõ ràng, cụ thể nên hiệu quả của việc áp dụn quy phạm pháp luật không cao, nhất là ở các vùng sâu, vùng xa, vùng dân tộc thiểu số còn hạn chế nhận thức về mặt pháp luật Do vậy, cần thiết phải có những quy định pháp luật rõ ràng, cụ thể, theo kịp với thực tế quy định về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn cả nước

9

TRONG-THOI-KY-HON-NHAN-HOP-PHAP-O-VIET-NAM-963/

https://thegioiluat.vn/bai-viet-hoc-thuat/PHAP-LUAT-VE-CHUYEN-QUYEN-SU-DUNG-DAT-CUA-VO-CHONG-1.2.2 K hái niệm, đặc điểm pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất

Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất là một thuật ngữ được sử dụng tương đối phổ biến trong các công trình nghiên cứu Tuy nhiên, chưa có một định nghĩa cụ thể nào về pháp luật về chuyển quyển sử dụng đất Bởi vậy, để định nghĩa pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất cần xác định phạm vi của nó gắn liền với khái niệm quyền

sử dụng đất như đã tình bày ở trên

Bên cạnh đó, cần xác định được vấn đề mà nó điều chỉnh, bao gồm:

Thứ nhất, pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất là các quan hệ về chuyển quyền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai Loại quan hệ này được giới hạn trong phạm

vi giữa các bên tham gia chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại hay góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

Thứ hai, pháp luật về quyền sử dụng đất là những quan hệ phát sinh trong lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp của mình cho người khác, tuân theo những quy định của pháp luật

Từ những phân tích nói trên, có thể đưa ra định nghĩa như sau: Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hành động chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp

Như vậy, việc xác định các quan hệ xã hội thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất cần gắn với mục tiêu tăng cường hiệu quả của hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể

do pháp luật quy định; đồng thời đảm bảo các quy định của pháp luật về chuyển quyền

sử dụng đất được thực hiện một cách minh bạch, khách quan và đúng pháp luật

Từ khái niệm trên có thể đưa ra các đặc điểm của pháp luật về quyền sử dụng đất như sau:

Một là, pháp luật quy định mỗi chủ thể có những quyền khác nhau; điều này có nghĩa là pháp luật quy định các chủ thể bị hạn chế quyền định đoạt Như đã nêu ở khái

niệm trên, hành động chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp đều được pháp luật cụ thể hóa bằng các quy định của pháp luật về dân sự và/hoặc đất đai Bên cạnh đó, bên thực hiện chuyển quyền sử dụng đất có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đai họ đang sử dụng Còn bên nhận chuyển quyền sử dụng đất được bên thực hiện quyền thông qua các hình thức nêu trên để trao quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và họ được thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng Trong quá trình thực hiện các quyền, các bên tham gia có quan hệ mật thiết với nhau Việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên phải được đặt trong mối quan hệ thống nhất, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên

Hai là, hình thức và thủ tục, điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai, quy định của Bộ luật dân sự Theo

đó, trong quá trình thực hiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất, các chủ thể cần tiến hành theo trình tư, thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định

Ba là, khi thực hiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất, góp vốn, thế chấp làm cho các quy định của pháp luật về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp đi vào cuộc sống, trở thành hành vi thực tế, hợp pháp của các chủ thể tham gia trong quan hệ đó

Bốn là, thực hiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất luôn mang tính khoa học, sáng tạo Điều đó có nghĩa là khi thực hiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất

là sự vận dụng các quy định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất mang tính bắt buộc chung để giải quyết các vụ việc cụ thể

1.2.3 Các điều kiện đảm bảo thực thi pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất

Những điều kiện để thực thi được chuyển QSDĐ là những yêu cầu do Nhà nước đặt ra mà nếu bảo đảm được những yêu cầu ấy thì người sử dụng đất mới được phép chuyển QSDĐ Việc quy định điều kiện chuyển QSDĐ là một trong những cơ sở pháp

lý quan trọng và cần thiết để xây dựng quyền năng dân sự của người sử dụng đất.Điều kiện để chuyển QSDĐ mà Nhà nước đặt ra nhằm bảo đảm quyền sở hữu tối cao của

Nhà nước đối với đất đai, ngăn chặn việc kinh doanh đất trái phép và tình trạng lấn chiếm đất và tích lũy đất trái phép

Người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển quyền khi đáp ứng đủ các điều kiện [36, tr.22]:

(a) Có giấy chứng nhận: Người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đều được cấp một loại giấy chứng nhận là “Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” nhưng với nội dung thông tin khác nhau tùy thuộc vào phạm vi quyền của

họ Tuy nhiên, các loại giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang “Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Các loại giấy chứng nhận này là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Ngoài ra, người thừa kế nhận thừa kế QSDĐ vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất được thừa kế dù chưa có giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng đã có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận đó Đối với trường hợp tất cả người nhận thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng QSDĐ thừa kế Người nhận thừa kế QSDĐ được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ10

(b) Đất không có tranh chấp: Khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc một người khác có thể đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó nên việc

10

Điều 100 Luật Đất đai 2013

định đoạt tài sản trong các trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người liên quan và có thể kéo theo trình trạng kiện tụng tranh chấp Vì thế, một mặt để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể định đoạt (mua bán, chuyển nhượng) các tài sản đang có tranh chấp Tuy nhiên, cần phải xác định như thế nào là đất có tranh chấp, bản chất của tranh chấp đó là

để bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của người đang tranh chấp hay việc “tranh chấp”

đó chỉ với mục đích làm cho người có QSDĐ không thể chuyển nhượng được QSDĐ

đó Thực tế đã cho thấy có nhiều trường hợp chỉ vì không muốn cho người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ đó nên có người đã tạo ra lý do tranh chấp Khi đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai, các tổ chức có liên quan đến việc thực hiện thủ tục về chuyển nhượng QSDĐ đều tạm dừng việc thực hiện đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết Đây là việc ngụy tạo lý do tranh chấp với mục đích ngăn cản quyền chuyển nhượng chính đáng là hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của người sử dụng đất và có thể gây thiệt hại lớn cho họ nếu như họ mất cơ hội chuyển nhượng QSDĐ để tạo vốn kinh doanh,sảnxuất

Khái niệm “tranh chấp đất đai” được ghi nhận: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”11 Nội dung tranh chấp trong tranh chấp đất đai là quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất, tuy nhiên, “quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” là một khái niệm quá rộng và sự quy định thiếu tính cụ thể này đã dẫn đến tình trạng việc gì liên quan đến đất đai đều được coi là tranh chấp đất đai Hiện đã có nhiều định nghĩa về tranh chấp đất đai, chẳng hạn: “Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai” hoặc “Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan

hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất” Tuy nhiên, các định nghĩa trên vẫn chưa chỉ ra nội hàm bản chất của tranh chấp đất đai

11

Điều 3 khoản 24 Luật Đất đai 2013

Trên thực tế, có quá nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như: Tranh chấp ranh giới, mốc giới, quyền địa dịch; QSDĐ, tranh chấp các giao dịch chuyển QSDĐ với các thủ tục tranh chấp khác nhau, trong đó, nếu tranh chấp về mốc giới, quyền địa dịch tuy cũng là một dạng tranh chấp đất đai nhưng khi QSDĐ được chuyển nhượng vẫn không ảnh hưởng đến quyền của người đang tranh chấp vì theo quy định của pháp luật, chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ là người tiếp tục phải thực hiện các nghĩa vụ đối với quyền địa dịch Vì vậy, các tranh chấp này không làm mất đi quyền chuyển nhượng QSDĐ Khi có tranh chấp đất đai thì khuyến khích các bên tự hòa giải, khi các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải Trường hợp đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự Khi các bên

có sự bất đồng về quyền và nghĩa vụ đối với nhau nhưng sau đó “tự hòa giải” và không có bên nào gửi đơn yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết thì

có gọi là tranh chấp được không? Tranh chấp đất đai chính là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa các bên đương sự nên thủ tục giải quyết tranh chấp này phải thông qua con đường tố tụng Do vậy, chỉ khi nào một bên đã gửi đơn yêu cầu UBND cấp

cơ sở giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai mới bị coi là đất đang có tranh chấp Mặt khác, người sử dụng đất chỉ không được chuyển nhượng QSDĐ nếu tranh chấp đó đang được Tòa án có thẩm quyền thụ lý để giải quyết

(c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Mục đích của việc kê biên tài sản là nhằm bảo đảm hiệu lực thi hành bản án, quyết định trên thực tiễn

và chỉ được kê biên tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án nên QSDĐ đã bị kê biên là một loại tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất nhưng vì mục đích trên, pháp luật đất đai không thừa nhận các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nếu đối tượng chuyển nhượng đã bị kê biên Ngoài ra, QSDĐ có thể bị kê biên trước khi các bên xác lập hợp đồng chuyển QSDĐ và cũng có thể bị kê biên kể cả khi QSDĐ đó đã được chuyển giao cho người khác theo hợp đồng chuyển QSDĐ12

12 Mục 8 Luật thi hành án dân sự năm 2008

(d) Trong thời hạn sử dụng đất: Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, căn cứ xác lập QSDĐ mà thời hạn sử dụng đất sẽ có sự khác nhau Mặt khác, về cơ bản, QSDĐ chỉ được chuyển nhượng nếu được xác lập thông qua việc được nhà nước giao đất, cho thuê đất và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Vì vậy, thời hạn sử dụng đất

có thể xác định được thông qua căn cứ xác lập QSDĐ và cho thông qua quy định về thời hạn sử dụng đất của pháp luật về đất đai

Thời hạn sử dụng đất bao gồm hai loại: (i) Đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, bao gồm đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng; đất nông nghiệp do cộng đồng dân

cư sử dụng thì cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận QSDĐ để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của các dân tộc; đồng thời người sử dụng phải bảo vệ đất được giao, được sử dụng đất kết hợp với mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản và không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác13 Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng

ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê; đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đất xây dựng công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục

và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất cơ sở tôn giáo do UBND cấp tỉnh phê duyệt; đất tín ngưỡng; đất giao thông, thủy lợi, đất có

di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài; (ii) Đất sử dụng có thời hạn, bao gồm đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm Khi hết thời hạn,

hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất; thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước

13 Điều 131khoản 3 của Luật Đất đai năm 2013

xem xét tiếp tục cho thuê đất; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn

có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm; thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm…

Như vậy, với hai loại thời hạn sử dụng đất nói trên thì phải xem xét đến điều kiện này khi thực hiện quyền chuyển nhượng nếu đất được chuyển nhượng là đất sử dụng có thời hạn hoặc đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài theo quy định của pháp luật nhưng QSDĐ đó được xác lập từ việc thuê đất có trả tiền cho cả thời gian thuê Ngoài những điều kiện trên, do đặc thù riêng của từng loại đất và QSDĐ của các chủ thể cũng có sự khác nhau nên việc chuyển nhượng QSDĐ còn phải đáp ứng các điều kiện khác trong những trường hợp cụ thể: Việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng chỉ được thực hiện khi dự án đã xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện14: Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận Cùng với đó, người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện: Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó Còn đối với người mua tài sản được Nhà nước

14

Điều 189 Luật Đất đai năm 2013

tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rõ các trường hợp không được nhận chuyển nhượng15 Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng; tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa; hộ gia đình,

cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

1.2.4 Y êu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất

(1) Đảm bảo tính công khai, minh bạch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản để thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Với tư cách là người thực hiện quyền của chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước chuyển QSDĐ cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ Trên cơ sở được Nhà nước chuyển QSDĐ, những người có QSDĐ thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ Thực tiễn này trong chính sách đất đai của nước ta đã làm hình thành hai loại thị trường về chuyển QSDĐ Quan hệ về chuyển QSDĐ giữa Nhà nước với các chủ thể khác thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ thường được gọi là thị trường sơ cấp Quan hệ về chuyển QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất thường được gọi là thị trường thứ cấp

15

Điều 191 Luật Đất đai năm 2013

Hoạt động của thị trường sơ cấp trước đây mang tính hành chính bao cấp Tuy nhiên, kể từ khi Luật đất đai năm 2003 được ban hành và đặc biệt, theo quy định của Luật đất đai 2013 thì thị trường sơ cấp đã có những cơ chế hoạt động phù hợp với kinh

tế thị trường như đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất, Tổ chức phát triển quỹ đất thay mặt Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ cấp, người bị thu hồi đất được Nhà nước bồi thường theo giá đất sát với giá thị trường,

mở rộng diện nhà đầu tư tự thoả thuận với người sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án Sự thay đổi trên đã hạn chế, nếu không muốn nói là xóa đi, cơ chế xin – cho và lợi ích nhóm góp phần làm trong sạch thị trường QSDĐ ở nước ta

Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ảnh đầy đủ tính chất của hoạt động theo cơ chế thị trường Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp không cần thiết vào thị trường thứ cấp, gây trở ngại cho thị trường chuyển nhượng QSDĐ Nay theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước không can thiệp vào các hoạt động của thị trường

mà chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở

Có thể nói, đất đai là một yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường QSDĐ không thể tách rời khỏi thị trường bất động sản Thị trường bất động sản bao gồm nhiều lĩnh vực như thị trường nhà ở, thị trường bất động sản công nghiệp, thị trường bất động sản nông nghiệp, thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình công cộng; thị trường dịch vụ hỗ trợ với nhiều hình thức kinh doanh khác nhau như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, xây dựng - kinh doanh - chuyển giao nên thị trường QSDĐ có đặc trưng riêng trong mỗi lĩnh vực, mỗi hình thức kinh doanh bất động sản

Với đặc trưng trên của thị trường bất động sản nên muốn thúc đẩy sự phát triển của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ thì trong quá trình hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng QSDĐ theo hướng công bằng, minh bạch, cần đảm bảo tính minh bạch

của thị trường bất động sản; cụ thể:

Thị trường bất động sản luôn đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển của toàn bộ nền kinh tế của quốc gia và là động lực thúc đẩy sự phát triển các loại thị trường khác Tính công khai minh bạch của thị trường bất động sản luôn là chìa khoá cho sự thành công, phát triển ổn định, bền vững của thị trường này

Để bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, cần có một hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng và ổn định, quy hoạch sử dụng đất khả thi, công khai, giá đất được xác định phù hợp với giá thị trường hoặc theo giá thị trường, cơ chế định giá chính xác; mọi thửa đất đang sử dụng phải được nhà nước công nhận về mặt pháp lý,

dễ dàng đăng ký quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất; thông tin về bất động sản đầy đủ, chính xác, công khai và mọi chủ thể có nhu cầu đều được quyền tiếp cận Đồng thời phải xây dựng khung pháp lý phù hợp với các nguyên tắc thị trường, trong đó phải có quy định các vấn đề cơ bản như: cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, bất động sản, phạm vi, đối tượng của các giao dịch về bất động sản, thủ tục, hợp đồng và các biện pháp thực hiện giao dịch Điều quan trọng là khung pháp lý này phải tạo ra và bảo đảm sự bình đẳng giữa các chủ thể tham thị trường, quyền tự do cạnh tranh công khai, hạn chế sự can thiệp của Nhà nước

Một yếu tố cũng hết sức cần thiết trong việc tạo nên tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản nói chung và thị trượng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng là

hệ thống thông tin công khai, minh bạch, mà mọi đối tượng trong xã hội đều có thể tiếp cận được như thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thông tin địa chính, hồ sơ đất đai, tình trạng pháp lí của bất động sản, thông tin giá cả, thông tin về môi trường…

Vì vậy, cần có quy định của pháp luật về thị trường dịch vụ hỗ trợ cho thị chuyển nhượng QSDĐ, đặc biệt quan tâm tới dịch vụ tư vấn về lập quy hoạch sử dụng đất, dịch vụ cung cấp thông tin về đất đai, dịch vụ định giá đất

Thực tiễn cho thấy tính ổn định, công khai trong quy hoạch sử dụng đất là sự đảm bảo quan trọng cho yếu tố minh bạch của thị trường chuyển nhượng QSDĐ Thông thường quy hoạch sử dụng đất ở các quốc gia do các cấp chính quyền đảm nhiệm và có sự tham gia bắt buộc của cộng đồng dân cư khi đã được thông qua thì không thể thay đổi Do vậy, muốn hướng tới sự minh bạch thị trường chuyển nhượng

QSDĐ, quận Ngô Quyền cần phải nâng cao chất lượng trong việc thiết lập, quy hoạch

sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất tăng tính khả thi, chi tiết hoá quy hoạch

(2) Đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ giữa các văn bản pháp luật trong các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Cần xác định rõ chức năng điều chỉnh của các văn bản pháp luật

Mặc dù có nhiều văn bản pháp luật cùng điều chỉnh về lĩnh vực đất đai nhưng mỗi một văn bản pháp luật có chức năng điều chỉnh khác nhau Luật đất đai với chức năng là xác định vai trò quản lý nhà nước đối với đất đai nên chỉ điều chỉnh mối quan

hệ giữa Nhà nước với tổ chức, cá nhân trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; xác định các vấn đề về chính sách đối với đất đai như quy hoạch sử dụng đất, chính sách tài chính đối với đất đai; Luật nhà ở chỉ điều chỉnh quan hệ giữa Nhà nước với tổ chức, cá nhân trong việc thực thi chính sách phát triển, quản lý việc sử dụng về nhà ở; Luật về đăng ký bất động sản điều chỉnh về trình tự, thủ tục đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các giao dịch liên quan đến bất động sản; Luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh về hoạt động kinh doanh bất động sản; Bộ luật dân

sự điều chỉnh các quan hệ giữa các chủ thể bình đẳng với nhau khi họ tham gia các quan hệ về chuyển QSDĐ, chuyển giao nhà ở và bất động sản theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự

Vì vậy, nếu quy định của các văn bản pháp luật này mà “lấn sân” của nhau sẽ dẫn đến sự chồng chéo, mâu thuẫn và bất hợp lý trong quá trình thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ Do vậy, cần xác định rõ chức năng điều chỉnh của các văn bản pháp luật để xác định rõ phạm vi, tính chất điều chỉnh của từng loại, sao cho không chồng chéo, mâu thuẫn mà đảm bảo được sự hợp lý, riêng rẽ nhưng thống nhất trong việc quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ

- Rà soát và loại bỏ sự chồng chéo, trùng lặp trong quy định của các văn bản pháp luật cùng điều chỉnh về chuyển QSDĐ

Cần dựa trên chức năng của từng loại văn bản pháp luật đã nêu trên để loại

bỏ các quy định không cần thiết, sửa đổi các quy định thiếu thống nhất trong các văn bản này

Trong khi, với chức năng là luật quy định về quản lý nhà nước đối với đất đai, Luật đất đai 2013 đã quy định về điều kiện chuyển QSDĐ (trong đó có chuyển nhượng QSDĐ) bao gồm: i) Có giấy chứng nhận; ii) Đất không có tranh chấp; iii) QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; iv) Trong thời hạn sử dụng đất thì Luật kinh doanh bất động sản không cần quy định lại các điều kiện này Vì vậy, thay vì nhắc lại các điều kiện này16 thì chỉ cần quy định: Các loại đất được phép kinh doanh QSDĐ phải có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai

Ngoài ra, cần xác định cụ thể hơn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hay thời điểm xác lập QSDĐ của bên nhận chuyển QSDĐ và đảm bảo tính thống nhất về vấn đề này trong các văn bản pháp luật

Nếu như Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản đã xác định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở:

Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng17, hợp đồng kinh doanh bất động sản: Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp các bên không có thỏa 135 thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng18 thì quy định của Bộ luật dân sự và Luật đất đai còn hết sức mập mờ, khó hiểu

Bộ luật dân sự (cả Bộ luật 2005 và Bộ luật dân sự 2015) đều quy định rằng:

“Việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”19 đồng thời, Khoản 3, Điều 188, Luật đất đai 2013 cũng đã quy định: “Việc

16

Điều 9khoản 2 Luật kinh doanh bất động sản 2014

17 Điều 122 Khoản 1Luật Nhà ở 2010

18 Điều 88 Luật Kinh doanh bất động sản2014

19 Điều 692, 693, Bộ luật dân sự 2015

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

“Việc chuyển QSDĐ” (thuật ngữ dùng trong Bộ luật dân sự) và “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ” (thuật ngữ được dùng trong Luật đất đai 2013) được hiểu là giao dịch chuyển QSDĐ hay việc thực hiện các thủ tục chuyển QSDĐ?

Có cách hiểu cho rằng các thật ngữ trên đều nhằm xác định thời điểm dịch chuyển QSDĐ từ người chuyển quyền sang bên nhận chuyển QSDĐ Tác giả cho rằng xét theo ngữ cảnh thì thuật ngữ: “Việc chuyển QSDĐ” trong Bộ luật dân sự là nói đến thủ tục đăng ký QSDĐ, và vì thế “chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký”

sẽ được hiểu là QSDĐ được xác lập ở bên nhận chuyển nhượng từ thời điểm đăng ký Ngược lại, thuật ngữ “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ” trong Luật đất đai là nói đến các giao dịch chuyển QSDĐ, và vì vậy sẽ được hiểu là các giao dịch chuyển QSDĐ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký

Quy định như trên không những gây ra nhiều cách hiểu khác nhau mà còn chưa đầy đủ bởi nếu là quy định về thời điểm chuyển quyền (xác lập QSDĐ ở người nhận) thì thiếu quy định về thời điểm có hiệu lực của giao dịch chuyển QSDĐ; nếu là quy định về thời điểm có hiệu lực của các giao dịch chuyển QSDĐ thì lại thiếu quy định về thời điểm xác lập QSDĐ ở bên nhận chuyển quyền Do vậy, cần phải rà soát lại để quy định một cách cụ thể, thống nhất về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển QSDĐ và của hợp đồng (giao dịch) chuyển nhượng QSDĐ

(3) Việc hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất để phát triển thị trường bất

động sản phải đảm bảo tôn trọng lợi ích và quyền tự định đoạt của các bên

Trong chế độ sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì QSDĐ không giống như các tài sản khác, nó phải chịu nhiều ràng buộc pháp lý, giao dịch với loại tài sản này cũng phải đáp ứng nhiều điều kiện luật định Vấn đề đặt ra là làm thế

nào giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất mà vẫn đảm bảo cho người sử dụng đất có được những lợi ích và quyền tự do trong giao kết các hợp đồng với QSDĐ Quyền tự định đoạt của các chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được thể hiện dưới các khía cạnh: tự nguyện giao kết hợp đồng, tự do lựa chọn đối tác, tự do thỏa thuận các nội dung trong hợp đồng

Nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể thoả mãn được các nhu cầu về đời sống vật chất cũng như tinh thần, BLDS cho phép mọi chủ thể được quyền "tự do giao kết hợp đồng" Theo nguyên tắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi có đủ tư cách chủ thể đều có quyền tham gia giao kết bất kì một hợp đồng dân sự nào, nếu họ muốn mà không ai có quyền ngăn cản Bằng ý chí tự do của mình, các chủ thể có quyền giao kết những hợp đồng dân sự đã được pháp luật quy định cụ thể cũng như những hợp đồng dân sự khác

dù rằng pháp luật chưa quy định Tuy nhiên, sự tự do ý chí đó phải nằm trong một khuôn khổ nhất định Bên cạnh việc chú ý đến quyền lợi của mình, các chủ thể phải hướng tới việc bảo đảm quyền lợi của những người khác cũng như lợi ích của toàn xã hội Vì vậy, tự do của mỗi chủ thể phải không trái pháp luật, đạo đức xã hội Nằm trong mối liên hệ tương ứng giữa quyền và nghĩa vụ, mỗi một chủ thể vừa có quyền "tự do giao kết hợp đồng" vừa có nghĩa vụ tôn trọng pháp luật và đạo đức xã hội Lợi ích của cộng đồng (được quy định bằng pháp luật) và đạo đức xã hội được coi là “sự giới hạn”

ý chí tự do của mỗi một chủ thể trong việc giao kết hợp đồng dân sự nói riêng, cũng như đối với mọi hành vi nói chung của họ20

(4) Đảm bảo sự thuận lợi, đơn giản và ít chi phí trong giao dịch chính là phải

đảm bảo việc đăng ký quyền sử dụng đất nhanh chóng, thuận lợi, đơn giản hóa việc thu

thuế, lệ phí trước bạ

Đăng ký QSDĐ góp phần công khai hóa các thông tin liên quan đến đất đã được đăng ký quyền sử dụng bởi đó “là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”21

20 Tham khảo tại: http://www.dhluathn.com/2014/08/giao-ket-va-thuc-hien-hop-ong-dansu.html

21 Điều 3 khoản 15Luật đất đai2013