Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam

Một trong những vấn đề đặt ra cần giải quyết cấp bách đó là xây dựng một hệ thống văn bản pháp luật hoàn chỉnh phù hợp với thực tiễn về đất đai và nhất là chuyển quyền sử dụng đất trong

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

BẾ THỊ HOA

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG

TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN HỢP PHÁP Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS DOÃN HỒNG NHUNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn này là công rình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo qui định của Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội

Vì vậy, tôi viết lời cam đoan này kính đề nghị Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội xem xét cho tôi được bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn./

NGƯỜI CAM ĐOAN

Bế Thị Hoa

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYẾN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN HỢP PHÁP Ở VIỆT NAM 9

1.1 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam 9

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất 9

1.1.2 Hôn nhân theo qui định của pháp luật Việt Nam 12

1.1.3 Quyền sử dụng đất là tài sản trong thời kỳ hôn nhân 16

1.2 Các hình thức và điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam 23

1.3 Vai trò và ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam 25

1.3.1 Vai trò của chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp 25

1.3.2 Ý nghĩa 27

1.4 Sự cần thiết của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp 28

1.5 Pháp luật đất đai về vấn đề bảo vệ quyền lợi chính đáng của phụ nữ 29

1.5.1 Qui đi ̣nh của Luâ ̣t đất đai hướng đến sự bình đẳng giới trong chuyển quyền sử dụng đất 29

1.5.2 Một số kiến nghị bảo vệ quyền lợi chính đáng của phụ nữ trong lĩnh vực đất đai 31

1.6 Pháp luật về chuyển quyền sử du ̣ng đất trong thời kỳ hôn nhân 33

Kết luận chương 1 37

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN HỢP PHÁP Ở VIỆT NAM 38 2.1 Đánh giá qui định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất

của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam 38

2.1.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ

hôn nhân hợp pháp 38 2.1.2 Qui đinh về tặng cho quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời

kỳ hôn nhân hợp pháp 44 2.1.3 Qui định về thừa kế quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời

kỳ hôn nhân hợp pháp 46 2.1.4 Qui định về chuyển đổi quyền sử dụng đất của vợ chồng trong

thời kỳ hôn nhân hợp pháp 49 2.1.5 Qui định về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của vợ

chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp 51 2.1.6 Vợ chồng góp vốn bằng tài sản là quyền sử dụng đất trong thời

kỳ hôn nhân hợp pháp 55

2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất

của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam 57

2.2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ

chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp thông qua một số vụ việc

cụ thể giải quyết tại Tòa án 57 2.2.2 Một số vi phạm về chuyển quyền sử dụng đất qua thực tiễn xét

xử của Tòa án nhân dân 69

2.3 Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển quyền sử

dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam 71

2.3.1 Những kết quả đạt được 71 2.3.2 Khó khăn, tồn tại 74

2.3.3 Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại 76

Kết luận chương 2 80

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN HỢP PHÁP Ở VIỆT NAM 81

3.1 Phương hướng hoàn thiện các qui định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam 81

3.1.1 Qui định về chuyển quyền sử dụng đất phải phù hợp với các điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế - xã hội 81

3.1.2 Hoàn thiện pháp luật đất đai phải chú ý đến bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế 81

3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp 82

3.1.4 Hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai cũng như hoàn thiện cả hệ thống pháp luật 84

3.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng qui định về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam 85

3.2.1 Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính 85

3.2.2 Tăng cường xây dựng phổ biến pháp luật 86

3.2.3 Đối với cơ quan Tòa án 89

3.2.4 Đối với Bộ tài nguyên và môi trường 91

KẾT LUẬN 93

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quí giá, là tài sản có giá trị nhất gắn với cuộc sống của người dân Do vậy, vấn đề giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất ở Nước ta từ xưa tới nay luôn là một đề tài phức tạp nhất

và dự luận quan tâm nhất Những chế định liên quan đến đất đai luôn là vấn

đề gây nhiều tranh cãi Theo pháp luật nước ta qua các thời kỳ, đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước quản lý và là chủ sở hữu, quyền sở hữu

đó thuộc về người dân thông qua Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

Đảng và Nhà nước ta đang chủ chương xây dựng một xã hội bình đẳng, bình quyền của Nhà nước Pháp quyền Xã hội chủ nghĩa Theo các qui định của pháp luật hiện hành ở nước ta hiện nay không có sự phân biệt theo giới

“Nam nữ bình đẳng” Điều 108 Bộ Luật Dân sự năm 2005 qui định về tài sản chung của hộ gia đình và Điều 105, 106 và 108 Luật Đất đai năm 2003 và các Điều 166, 167, 179, 180 Luật Đất đai năm 2013 qui định quyền chung của người sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất có các quyền chung của người sử dụng đất

Xuất phát từ những thực tiễn của xã hội, pháp luật đã qui định về chuyển quyền sử dụng đất ngày càng hoàn thiện Tuy nhiên, vấn đề chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp tại Việt Nam hiện nay đang là một vấn đề bức thiết, thực tiễn giải quyết những tranh chấp này còn nhiều vướng mắc, giải quyết không triệt để, chưa thỏa mãn lòng dân, do vậy gây ra những bức xúc trong xã hội Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất đó là những văn bản pháp luật qui định và điều chỉnh vấn đề này chưa được đầy đủ, rõ ràng, nhà làm luật chưa dự liệu được mọi vấn đề sẽ xảy ra trong thời kỳ kinh tế hội nhập và nhiều văn bản pháp luật có sự xung

đột, mâu thuẫn lẫn nhau Từ đó dẫn đến luật không thể theo kịp với thực tiễn

và khi áp dụng để giải quyết rất khó khăn

Nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế nêu trên và đưa ra các giải pháp để một phần nào đó đóng góp trong công tác xây dựng pháp luật và đưa pháp luật vào thực tiễn một cách hiệu quả góp phần giải quyết những khó khăn, vướng mắc còn tồn tại trong lĩnh vực đất đai và một phần nào đó góp phần vào sự nghiệp xây dựng Nhà nước Pháp quyền Xã hội chủ nghĩa thực sự

là của dân, do dân và vì dân Một trong những vấn đề đặt ra cần giải quyết cấp bách đó là xây dựng một hệ thống văn bản pháp luật hoàn chỉnh phù hợp với thực tiễn về đất đai và nhất là chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn

nhân hợp pháp, do vậy tôi đã chọn đề tài “Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam ” để

nghiên cứu

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

- Củng cố, bổ sung, mở rộng những lý thuyết đã học, những kiến thức

pháp lý về lĩnh vực đất đai nói chung và chuyển quyền sử dụng đất nói riêng

- Phân tích được những lý luận liên quan đến pháp luật về chuyển

quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Luận văn hệ thống hóa các qui định liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất phát sinh trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp tại Việt Nam hiện nay Làm sáng tỏ các quyền và nghĩa vụ của vợ chồng trong quá trình sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân của họ

- Làm rõ thực trạng quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam Để có thể nghiên cứu được đề tài này một cách hiệu quả nhất thì phải giải quyết được những câu hỏi đặt ra như: Thế nào là

hôn nhân hợp pháp; Hôn nhân thực tế có được coi là hợp pháp không; Những tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất phát sinh trong thời kỳ hôn nhân thực tế có được pháp luật qui định và giải quyết không; Vấn đề chia tài sản là quyền sử dụng đất trong thời kỳ đang tồn tại hôn nhân hợp pháp sẽ giải quyết như thế nào; Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân

có yếu tố nước ngoài qui định có công bằng không; Các phương thức giải quyết tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng tại Toà án hiện nay như thế nào đối với trường hợp chung sống như vợ chồng không đăng ký kết hôn ở các đồng bào dân tộc thiểu số do phong tục tập quán và thiếu hiểu biết pháp luật nên được gia đình và xã hội chấp nhận Đấy là những vấn đề cần làm rõ khi nghiên cứu đề tài này

- Đánh giá những điểm đạt được, những thành công và tìm ra được những hạn chế khiếm khuyết trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp, để từ đó tác giả nâng lên tầm khái quát đưa ra những định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp Qua

đó để đưa ra một số giải pháp và kiến nghị với các cấp, các ngành có thẩm quyền nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai

3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn tập chung nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất trong thời

kỳ hôn nhân pháp, trong phạm vi nghiên cứu dưới góc độ luật kinh tế nên xác định quyền sử dụng đất ở đây là tài sản Vì vậy, đối tượng nghiên cứu là: Quyền sử dụng đất, Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất là tài sản trong thời kỳ hôn nhân, các văn bản pháp luật điều chỉnh và các tranh chấp liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp Chủ thể có thể là quan hệ hôn nhân hợp pháp giữa người Việt Nam với người Việt Nam, giữa người Việt Nam với người nước ngoài và giữa người nước ngoài với nhau tại Việt Nam

và dự thảo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, các văn bản luật liên quan

và các văn bản hướng dẫn thi hành các Luật này Thực trạng và giải pháp đảm bảo pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp

Theo các qui định hiện hành vấn đề chuyển quyền sử dụng đất có thể được phân thành hai loại: Chuyển quyền trọn vẹn (gồm: Chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất…) và chuyển quyền không trọn vẹn (gồm: Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất) …) Nhưng trong phạm

vi Luận văn này để làm rõ đề tài cần nghiên cứu chúng tôi chỉ đề cập đến các hình thức chuyển quyền như: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại và góp vốn bằng tài sản là quyền sử dụng đất

4 Tình hình nghiên cứu

Quyền sử dụng đất là một đối tượng nghiên cứu của các nhà khoa học

xã hội khác nhau Trong lĩnh vực khoa học pháp lý đã có một số công trình khoa học của các tập thể, cá nhân được công bố nghiên cứu về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất, đặc biệt đất đai liên quan đến quan hệ hôn nhân Các công trình tiêu biểu mà tác giả tiếp cận được là:

- “Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo qui định của pháp luật Việt Nam” – Luận văn Thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Thủy năm 2004

- “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” – Khóa luận tốt nghiệp của Hà Văn Tiến năm 2010

- “Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn” – Khóa Luận tốt nghiệp của Lê Thị Tuyết Chinh năm 2010 - Khoa Luật Đại học Quốc Gia Hà Nội

- “Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam” – Luận văn Thạc sĩ Luật học của Nguyễn Thị Nắng Mai năm 2011 – Khoa Luật Đại học Quốc Gia Hà Nội

- “Một số giao dịch tư lợi trong thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất” – Doãn Hồng Nhung và Nguyễn Thị Nắng Mai năm 2011 – Nhà nước và pháp luật, Viện Nhà nước và pháp luật số 3/2012 tr 60 – 65

- “Chia tài sản chung của vợ chồng theo pháp luật Việt Nam - Thực tiễn

áp dụng và hướng hoàn thiện” – Luận văn Thạc sĩ của Nguyễn Thị Hạnh năm

2012 – Khoa Luật Đại học quốc gia Hà nội

- “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” – Luận văn Thạc sĩ của Hà Văn Tiến năm 2012

-“Tranh chấp đất đai hay tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Chu Thị Châu, Tòa án nhân dân Tòa án nhân dân tối cao, Số 7/2012, tr.26-27

- “Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam” - Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Trà Mi năm 2012 - Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012

- “Pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất khi ly hôn” - Luận văn Thạc Sĩ của Nguyễn Thị Thanh Xuân năm 2013 – Khoa Luật Đại học Quốc Gia Hà Nội

- “Một số vấn đề cần lưu ý khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Trần Thị Lịch Dân chủ và pháp luật Bộ tư pháp, Số 05/2013, tr.39 - 41

Một số đề tài xoay quanh vấn đề tranh chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn Ngoài ra, còn một số

bài viết mang tính chất chuyên đề đăng tải trên các tạp chí về pháp luật như quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân

Hầu hết các công trình nghiên cứu trên chỉ phát triển, bình luận, trình bày theo Luật Đất đai năm 2003 Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014, luận văn sẽ kế thừa kết quả nghiên cứu đi trước và phát triển, bình luận được cập nhật theo Luật Đất đai năm 2013 Đồng thời luận văn sẽ nghiên cứu sâu hơn những vấn đề lý luận và thực tiễn về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam Cụ thể như: Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất khi pháp luật công nhận hôn nhân thực tế và chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân có yếu tố nước ngoài hoặc những tranh chấp xảy ra liên quan chuyển quyền sử dụng đất khi vẫn đang trong quan hệ hôn nhân

5 Phương pháp nghiên cứu

- Luận văn dựa trên các phương pháp luận của triết học nghĩa Mác – Lênin đánh giá các sự vật, hiện tượng và đề xuất các phương hướng giải pháp theo quan điểm khách quan, toàn diện, lịch sử để làm rõ các khái niệm phạm trù trong luận văn và đánh giá thực tiễn một cách khách quan nhất, toàn diện nhất vấn đề cần nghiên cứu

- Sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp nhằm làm rõ cơ sở lý luận, thực tiễn, đề xuất những phương hướng và giải pháp để đảm bảo pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất trong thời lỳ hôn nhân hợp pháp trong những năm tới

Từ đó, đưa ra phương hướng và giải pháp để pháp luật phù hợp với thực tiễn

- Sử dụng phương pháp phân tích tài liệu thứ cấp nhằm tham khảo, chọn lọc, kế thừa các bài viết liên quan đến lĩnh vực luận văn đề cập

Sử dụng những phương pháp như vậy để có thể nghiên cứu một cách khoa học, chính xác và khách quan những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam

6 Tính mới và những đóng góp của đề tài

6.1 Tính mới

Các công trình nghiên cứu trước đây đã đề cập đến vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 Để kế thừa và phát triển các công trình nghiên cứu đó luận văn sẽ phân tích, bình luận theo hướng Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014

Đồng thời, qua các đề tài nghiên cứu cũng như các công trình nghiên cứu trước đây đã từng đề cập đến các vấn đề như: Quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất khi ly hôn …

Hầu như chưa có đề tài nào nghiên cứu sâu sắc về vấn đề Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam Luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu, tổng hợp đánh giá, phân tích cơ sở

lý luận và thực trạng những vấn đề mà các đề tài nghiên cứu trước đây chưa

đề cập đến cụ thể như: Tranh chấp liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất phát sinh trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp; Chuyển quyền sử dụng đất cho nhau trong thời kỳ đang tồn tại quan hệ hôn nhân hợp pháp; Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất khi hôn nhân có yếu tố nước ngoài; Pháp luật chuyển quyền sử dụng đất phát sinh trong thời kỳ chung sống như vợ chồng qua việc làm rõ các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất

6.2 Đóng góp của đề tài

- Về thực tiễn:

Nghiên cứu đề tài này chúng tôi góp phần làm rõ một số vấn đề vẫn còn vướng mắc trong thực tế giải quyết tại Tòa án cũng như những vướng mắc đó ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân Một mặt sẽ giúp người dân hiểu hơn

về vấn đề pháp lý để có thể tìm ra những hướng giải quyết tốt nhất cho bản thân mình; Qua công trình nghiên cứu này tôi muốn đề cập các tình huống

xảy ra trong thực tế để có những cách nhìn nhận thực tế hơn về thực tiễn Từ

đó, giúp các nhà làm Luật, cơ quan thi hành pháp luật, đưa ra những văn bản hướng dẫn kịp thời với thực tiễn

Đánh giá thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam Luận văn nhằm góp phần xây dựng và hoàn thiện các qui định của pháp luật phù hợp với thực tiễn

- Về nghiên cứu khoa học:

Đề tài góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng, pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam Đề tài làm phong phú thêm trong lĩnh vực pháp luật về: Luật Đất đai, Luật Kinh tế, Luật Dân sự, Luật Hôn nhân và gia đình…

7 Kết cấu luận văn

Ngoài lời mở đầu và kết luận , nội dung của luận văn bao gồm ba chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về chuyển quyền sử dụng đất

của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam

Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ

chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển

quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYẾN

SỬ DỤNG ĐẤT CỦA VỢ CHỒNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN

HỢP PHÁP Ở VIỆT NAM

1.1 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất

Quyền sử du ̣ng đất là mô ̣t loa ̣i tài sản đă ̣c biê ̣t, vâ ̣y trước tiên cần đi vào phân tích quyền sử du ̣ng đất và đă ̣c điểm quyền sử du ̣ng đất để từ đó có thể làm rõ được nội dung về chuyển quyền sử dụng đất

Quyền sử du ̣ng đất là quyền tài sản được xác lâ ̣p trên đất đai và chủ tài sản được quyền sử dụng , đi ̣nh đoa ̣t, hưởng hoa lợi, lợi tức từ khối tài sản đó Điều 688 Bô ̣ Luâ ̣t dân sự qui đi ̣nh căn cứ xác lâ ̣p quyền sử du ̣ng đất:

“Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước do Chính phủ thống nhất

quản lý; Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền

sử dụng đất; Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với qui định của Bộ luật này và pháp luật đất đai”[37, Điều 688]

Vì nghiên cứu d ưới góc độ kinh tế nên xác đi ̣nh quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất, cũng như sử du ̣ng quyền này để nhằm mu ̣c đích kinh doanh thu lợi nhuâ ̣n

Đặc điểm của quyền sƣ̉ du ̣ng đất

Quyền sử du ̣ng đất có đầy đủ đă ̣c điểm như các quyền tài sản khác tuy nhiên có mô ̣t số đă ̣c điểm đă ̣c trưng như sau:

Thứ nhất: Quyền sử du ̣ng đất là mô ̣t loa ̣i tài sản và hàng hóa đă ̣c biê ̣t và

có giá trị rất lớn, người sử du ̣ng đất được sử du ̣ng và đi ̣nh đoa ̣t quyền này như được chuyển quyền sử du ̣ng đất bằng các hình thức chuyển nhượng , chuyển đổi, tă ̣ng cho, cho thuê, thừa kế và góp vốn bằng quyền sử du ̣ng đất the o qui

đi ̣nh của pháp luâ ̣t Ngoài ra, còn được thực hiện các quyền như cầm cố , thế chấp … quyền sử du ̣ng đất để nhằm mu ̣c đích gia đình hoă ̣c kinh doanh

Thứ hai : Quyền sử du ̣ng đất là thuô ̣c về cá nhân , tâ ̣p thể , tổ chức nhưng không có quyền sở hữu đối với tài sản đă ̣c biê ̣t này vì đất đai thuô ̣c sở hữu toàn dân và Nhà nước đa ̣i diê ̣n chủ sở hữu Người đăng ký chỉ được quyền sử du ̣ng đất và các quyền khác như đã nêu ở trên

Thứ ba: Vì nguồn tài nguyên đất đai ở nước ta hiện nay đang ngày càng

bị thu hẹp do nhiều nguyên nhân , mà trong khi đó nhu cầu cuộc sống ngày càng tăng cao Quyền du ̣ng đất la ̣i là tài sản đă ̣c biê ̣t có giá tri ̣ lớn , không thể thiếu và có ý n ghĩa rất lớn cho mọi cá nhân , tổ chức Vì vậy, Nhà nước có giới ha ̣n về viê ̣c thừa nhâ ̣n diê ̣n tích quyền sử du ̣ng đất ở cũng như quyền sử dụng đất nông nghiệp ở một số địa phương

Bộ Luật Dân sự năm 2005 dành hẳn tám chương qui định về chuyển

quyền sử dụng đất (Từ chương XXVI đến chương XXXIII)

Theo Luật Đất đai năm 2013: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc

chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [41, Điều 10, khoản 3]

Luật Đất đai năm 2003 cũng qui định:

Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới [35, khoản 4 Điều 4]

Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất

Thứ nhất: Chuyển quyền sử dụng đất phải được xác lập bằng hợp đồng

hoặc văn bản khác theo đúng qui định của pháp luật

Theo như qui định của Bộ luật Dân sự năm 2005 khoản 1 Điều 689

thì: “Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp

đồng” [37, Điều 689, khoản 1]

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật [37, Điều 689, Khoản 2] Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, … nói chung là chuyển quyền sử dụng đất [41, Điều 167, Khoản 3]

Đây là một điểm đặc thù so với các hợp đồng giao dịch tài sản khác, vì đất đai là loại tài sản đặc biệt có giá trị lớn ảnh hưởng đến cuộc sống của mỗi

cá nhân trong gia đình Điều đó, làm giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên

và ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình phát triển kinh tế đất nước Vì vậy, pháp luật qui định chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của các bên khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Thứ hai: Chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự diễn ra thường

xuyên trong cuộc sống xã hội

Xã hội ngày càng phát triển, mức sống của người dân càng được nâng cao, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng nhiều vì vậy dẫn đến sự biến động của đất đai ngày càng đa dạng: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, cho thuê… Ngoài ra, chuyển quyền sử dụng đất quyết định việc tạo lập nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung cũng như việc đưa tài sản là quyền sử dụng đất vào giao dịch trên thị trường như một loại hàng hoá Minh chứng là các văn phòng công chứng những năm trở lại đây mọc lên ngày càng nhiều, nhất là ở các trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh

Thứ ba: Là một hình thức Nhà nước xác lập quyền của chủ thể đối với

đất đai

Khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật thì bắt buộc phải thực hiện các thủ tục hành chính hoàn chỉnh thì mới được coi là hợp pháp, qua đó thiết lập mối quan hệ ràng buộc giữa Nhà nước và người sử dụng đất, điều đó thể hiện qua việc người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời được ghi nhận những biến động về quyền

sử dụng đất theo qui định của pháp luật

Hiến pháp Việt Nam qui định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý [40, Điều 53] Đồng thời khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định căn cứ xác lập quyền sử

dụng đất: “Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống

nhất quản lý” [37, Điều 288, khoản 1]

Vậy, theo như điều luật qui định, khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất thì phải tiến hành các thủ tục đầy đủ Đấy là một hình thức để Nhà nước quản lý đất đai trong toàn dân

1.1.2 Hôn nhân theo qui định của pháp luật Việt Nam

định tại Điều 10 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và khoản 2 Điều 5 Dự thảo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 Sự khác nhau căn bản giữa hai văn bản luật là về độ tuổi kết hôn Đối với Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 thì độ tuổi kết hôn đối với nữ là mười tám tuổi, đối với nam là hai mươi tuổi Như vậy, nữ chỉ cần bước sang buổi mười tám, nam bước sang tuổi hai mươi

là có thể đăng ký kết hôn Còn hiểu theo Dự thảo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì nữ phải tròn mười tám tuổi và Nam phải tròn hai mươi tuổi mới được đăng ký kết hôn Vậy, Dự Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 qui định

là hợp lý về mặt tinh thần sẽ tốt hơn cho cả nam và nữ, suy nghĩ chín chắn và

có trách nhiệm hơn đối với gia đình Qui định nữ đủ mười tám tuổi thì mới phát triển hoàn thiện mọi khả năng nhận thức về hành vi của mình và phù hợp với các qui định của Luật khác như Luật Hình sự và Luật Dân sự

Việc kết hôn phải được đăng ký và do cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của một trong hai bên kết hôn là cơ quan đăng ký kết hôn Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự Việt Nam ở nước ngoài là cơ quan đăng ký kết hôn giữa công dân

Việt Nam với nhau ở nước ngoài [33, Điều 12] thực hiện theo đúng thủ tục

mà pháp luật qui định

Vậy, hôn nhân hợp pháp là cuộc hôn nhân phải tuân thủ đúng tất cả các qui định của pháp luật và không thuộc các điều cấm của pháp luật Chúng ta thấy pháp luật qui định rất chặt chẽ về hôn nhân, dù mang đặc tính nào thì hôn nhân vẫn chịu sự điều chỉnh bởi các quy phạm pháp luật Quan hệ hôn nhân là một mối quan hệ khá nhạy cảm, khác với các quan hệ dân sự thông thường khác Nên trong quá trình áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật vào thực

tế xét xử các vụ án giải quyết tranh chấp đất đai khi tồn tại quan hệ hôn nhân hợp pháp cần phải có sự mềm dẻo, linh hoạt và dựa trên cơ sở coi trọng sự tự nguyện của các bên và bám sát qui định của pháp luật Nhất là các tranh chấp

liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp khi mà Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa có qui định cụ thể đối với trường hợp này

1.1.2.2 Hôn nhân thực tế

Theo Nghị Quyết số 35/2000 ngày 09 tháng 06 năm 2000 về việc thi hành Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 thì hai bên chung sống với nhau như vợ chồng trước ngày 3-1-1987 thì công nhận họ là vợ chồng mà không cần điều kiện gì khác Luật pháp không bắt buộc mà chỉ khuyến khích họ đi đăng ký kết hôn nên trường hợp họ không đăng ký thì pháp luật vẫn công nhận mối quan hệ này và mọi vấn đề về quyền lợi và nghĩa vụ vẫn được giải quyết như có đăng ký

Hiểu theo Nghị quyết này thì pháp luật công nhận hôn nhân thực tế Vậy, nếu trường hợp không đi đăng ký vẫn được pháp luật công nhận Nhưng pháp luật lại không có qui định cơ quan nào có thẩm quyền xác nhận việc hôn nhân thực tế là hợp pháp và cũng không có tiêu chí rõ ràng cho mối quan hệ

vợ chồng đó Pháp luật không xét đến trường hợp chung sống với nhau như

vợ chồng trước ngày 03/01/1987 có con chung và có tài sản chung nhưng một trong hai bên vợ, chồng lại đi đăng ký kết hôn với một người khác, thì trường hợp này hôn nhân nào được coi là hợp pháp theo nguyên tắc một vợ một chồng Điều đó cũng gây không ít khó khăn cho các cơ quan nhà nước khi tiến hành thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất, nhất là khi công chứng, chứng thực các văn bản về đất đai

Ngoài ra, trong thực tế hiện nay, vẫn xảy ra nhiều trường hợp nam, nữ sống chung như vợ chồng vì hoàn cảnh hoặc nhiều lý do khác nhau, họ không đăng ký kết hôn Nhất là ở các vùng đồng bào dân tộc thiểu số do thiếu hiểu biết pháp luật và nặng về phong tục tập quán nên xem việc đăng ký kết hôn là không quan trọng Nên mặc nhiên trong tư tưởng họ luôn nghĩ chỉ cần tổ chức cưới công khai, về chung sống với nhau là hợp pháp Truyền thống đó được

lặp đi lặp lại từ rất lâu đời và đến thời điểm hiện tại vẫn xảy ra ở các địa phương như một tập quán, pháp luật cần có qui định cụ thể đối với những trường hợp này Trường hợp như vậy đương nhiên pháp luật không công nhận quan hệ hôn nhân đó, tuy nhiên nếu tạo lập được tài sản chung hoặc có con chung khi tiến hành giải quyết theo các qui định của pháp luật, nhưng quyền lợi của các bên sẽ không được đảm bảo công bằng

1.1.2.3 Hôn nhân có yếu tố nước ngoài

Trong bối cảnh mở cửa, hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng,

số lượng người nước ngoài vào Việt Nam sinh sống, làm ăn ngày càng tăng,

vì vậy hôn nhân có yếu tố nước ngoài ngày càng phổ biến Cũng như các mối quan hệ khác, quan hệ hôn nhân có yếu tố nước ngoài cần có sự điều chỉnh của pháp luật Do vậy, nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan đến quan hệ này trong giai đoạn hiện nay là rất cần thiết

Hiện nay, quan hệ hôn nhân và gia đình có yếu tố nước ngoài được qui định tại Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và sắp tới là Dự thảo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 Theo pháp luật qui định quan hệ hôn nhân có yếu

tố nước ngoài là quan hệ hôn nhân và gia đình giữa công dân Việt Nam và người nước ngoài; Giữa người nước ngoài với nhau thường trú tại Việt Nam; Hoặc giữa công dân Việt Nam với nhau mà căn cứ để xác lập, thay đổi chấm dứt quan hệ đó theo pháp luật nước ngoài hoặc tài sản liên quan đến quan hệ

đó ở nước ngoài [33, Điều 8, khoản 14]

Quan hệ hôn nhân có yếu tố nước ngoài không chỉ được điều chỉnh của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và Dự thảo Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 mà còn được điều chỉnh ở các quy định khác của Luật như các quy định về điều kiện kết hôn, quan hệ giữa vợ và chồng, giải quyết ly hôn, quyền

sử dụng đất, giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp… ở các văn bản như Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai

năm 2013, Luật Quốc tịch năm 2008, Luật Cư trú năm 2006, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, Ngoài các văn bản luật này, quan hệ hôn nhân và gia đình

có yếu tố nước ngoài còn được điều chỉnh tại các văn bản hướng dẫn sau:

- Nghị định số 24/2013/NĐ-CP ngày 10/07/2002 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật hôn nhân và gia đình về quan hệ hôn nhân và gia đình có yếu tố nước ngoài;

- Nghị định số 158/2005/NĐ–CP ngày 27/12/2005 về đăng ký và quản

lý hộ tịch;

- Nghị định số 06/2012/NĐ-CP ngày 02/02/2012 Sửa đổi, bổ sung một

số điều của các Nghị định về hộ tịch, hôn nhân và gia đình và chứng thực;

- Nghị định số 110/2013/NĐ-CP ngày 24/09/2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành chính

tư pháp, hôn nhân và gia đình, thi hành án dân sự, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã;

- Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình

Có thể thấy trong hệ thống các văn bản pháp luật qui định về hôn nhân

có yếu tố nước ngoài tương đối hoàn chỉnh và đầy đủ, tuy nhiên đối với hôn nhân có yếu tố nước ngoài liên quan đến quyền sử dụng đất còn chưa cụ thể

và còn nhiều bất cập Chẳng hạn như quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất khi ly hôn mà một bên là người nước ngoài bị hạn chế một số quyền đối với đất đai

1.1.3 Quyền sử dụng đất là tài sản trong thời kỳ hôn nhân

gia đình gồm quyền sử dụng đất” [37, Điều 108] Đồng thời theo như các qui

định tại Điều 3 khoản 10, 16, 20 Luật Đất đai năm 2013 thì quyền sử dụng đất được hiểu là một dạng hàng hóa đồng thời nó là một dạng tài sản được pháp luật Việt Nam công nhận khi nó thỏa mãn các điều kiện theo như Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013

Một cá nhân khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tức là người đó được định đoạt đối với mảnh đất và có các quyền như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Kể cả khi nhà nước thu hồi cũng sẽ được bồi thường một khoản tiền hay một mảnh đất tương đương với quyền sử dụng đất đã bị thu hồi phù hợp với qui định của pháp luật Do vậy, có thể xác định quyền sử dụng đất chính là tài sản, mà còn

là tài sản có giá trị lớn đối với cá nhân, tổ chức Trong quan hệ hôn nhân thì quyền sử dụng đất càng là tài sản có giá trị lớn ảnh hưởng đến hạnh phúc và cuộc sống của gia đình

Nhà nước ta đã thống nhất cấp giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho công dân sử dụng đất tức là bảo

vệ tài sản cho công dân [41, Điều 3, khoản 16, 20; 37, Điều 108]

1.1.3.2 Xác định tài sản chung, tài sản riêng là quyền sử dụng đất của

vợ chồng

Quyền sử dụng đất là loại tài sản đặc thù nên khi xác định là tài sản chung, riêng cũng có điểm riêng biệt phức tạp hơn so với các loại tài sản thông thường khác Hiện nay, quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề này cũng gặp không ít khó khăn, gây ra các cách hiểu khác nhau và khó áp dụng Chính vì vậy, cần xem xét ở các khía cạnh sau:

Thứ nhất: Căn cứ nguồn hình thành

Về tài sản riêng của vợ, chồng, khoản 1 Điều 32 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 quy định:

Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 và Điều 30 của Luật này; đồ dùng, tư trang cá nhân [33, Điều 32, khoản 1]

Đồng thời cũng được qui định ở Điều 43 Dự thảo Luật hôn nhân và gia đình năm 2014

Khoản 1 Điều 27 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 và Điều 33 Dự

thảo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì: “Quyền sử dụng đất mà vợ

chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thoả thuận” [43, Điều 27, khoản 1]

Hiểu theo Nghị quyết số 02/2000/NQ-HĐTP ngày 23/12/2000 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì đối với những quyền sử dụng đất phát sinh trong thời kỳ hôn nhân mà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên một bên vợ hoặc chồng thì quyền sử dụng đất đó vẫn được coi là tài sản chung của hai vợ chồng và cả hai vợ chồng vẫn có quyền quản lý, sử dụng và định đoạt Nếu một trong các bên xác định đó là quyền sử dụng đất riêng thì phải có nghĩa vụ chứng minh

Thực tế giải quyết tại các Tòa án có thể có các trường hợp như sau:

Trường hợp thứ nhất: Quyền sử dụng đất được nhận chuyển nhượng từ

khoản tiền riêng hay được nhận chuyển đổi bằng tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân, về bản chất đây phải được xác định là tài sản riêng Nhưng trong thực tiễn giải quyết Tòa án đã có quan điểm, dù quyền sử dụng đất được nhận chuyển nhượng, chuyển đổi từ nguồn tài sản riêng hay chung nhưng trong thời kỳ hôn nhân thì đều là tài sản được tạo ra trong thời kỳ hôn nhân và là tài sản chung Do đó, luật cần quy định, hướng dẫn rõ hơn đối với tài sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp này

Trường hợp thứ hai: Đối với quyền sử dụng đất là tài sản riêng có

trước thời kỳ hôn nhân nhưng sau khi kết hôn đã được đưa vào khai thác, sử dụng chung, xây dựng nhà cửa, trồng cây trên mảnh đất đó thì quyền sử dụng đất này có trở thành tài sản chung hay không Thực tế hiện nay là nếu không

có văn bản thỏa thuận nhập vào tài sản chung thì quyền sử dụng đất này vẫn

là tài sản riêng, nhưng những tài sản trên đất là tài sản chung

Trường hợp thứ ba: Vợ chồng kết hôn, được gia đình vợ hoặc chồng

tặng cho hay để lại thừa kế quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, làm ăn sinh sống nhưng chỉ bằng lời nói, nên khi có tranh chấp, mà không có văn bản thỏa thuận nhập vào tài sản chung thì đương nhiên sẽ được xác định đó là tài sản riêng Đặc biệt trường hợp người phụ nữ sống chung với gia đình chồng, xây dựng nhà ở, canh tác trên mảnh đất đó nhiều năm nhưng vì không có văn bản thỏa thuận nhập vào tài sản chung nên quyền sử dụng đất này vẫn là tài sản riêng của chồng, gây ra nhiều thiệt thòi cho người vợ Vì vậy, quan điểm này cho rằng, nếu nhất thiết phải có văn bản thỏa thuận nhập vào tài sản chung

mới được coi là tài sản chung thì rất cứng nhắc, không phù hợp với thực tiễn

Ngoài ra, đối với quyền sử dụng đất được thừa kế, chuyển nhượng,

chuyển đổi trước khi kết hôn, nhưng thủ tục chưa hoàn tất, sau khi kết hôn mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đó quyền sử dụng đất

là tài sản riêng Nhưng trên thực tế, nhiều khi quyền sử dụng đất trong trường hợp này đã được xác định là tài sản chung, vì theo Điều 168 Bộ luật Dân sự năm 2005, việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, do đó quyền sử dụng đất này đã được coi

là tài sản có được trong thời kỳ hôn nhân

Thứ hai: Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và khoản 1 Điều 5 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000:

Các tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng khi đăng ký quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ và chồng theo quy định tại khoản 2 Điều 27 của Luật Hôn nhân và gia đình bao gồm: nhà ở, quyền sử dụng đất và những tài sản khác mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu [7, Điều 5, khoản 1]

Vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng phải ghi tên cả vợ và chồng, còn đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của một vợ hoặc chồng nhưng phát sinh trong thời kỳ hôn nhân cũng được xác định là tài sản chung nếu không có căn cứ chứng minh là quyền sử dụng đất riêng có trước thời kỳ hôn nhân, được tặng cho riêng hoặc được thừa kế riêng

Trên thực tế Tòa án giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của vợ chồng, các tranh chấp xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi họ và tên của cả hai vợ chồng, thì đó là tài sản chung của vợ chồng Bên yêu cầu xác định tài sản riêng của mình phải có nghĩa vụ chứng minh, nếu những căn cứ đó không khách quan và xác thực sẽ không được chấp nhận Ngoài ra, thực tế trong cuộc sống vợ chồng, ít khi ai lại nghĩ đến việc phải tạo lập, lưu giữ chứng cứ chứng minh tài sản riêng để phòng khi có tranh chấp xảy ra Vậy nên để có chứng cứ chứng minh nhiều khi là rất khó

và đương nhiên khi không có chứng cứ thì tài sản đó sẽ là tài sản chung dù đúng hay không theo khoản 3 Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000

quy định: “Trong trường hợp không có chứng cứ chứng minh tài sản mà vợ,

chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó là tài sản chung” [33, Điều 27, khoản 3]

Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn của các cặp vợ chồng và

có ý nghĩa rất lớn cho nhu cầu cuộc sống của mỗi gia đình Nên vấn đề xác định tài sản chung, riêng của vợ chồng là rất cần thiết để làm căn cứ cho quá trình giải quyết các tranh chấp xảy ra, để bảo vệ quyền lợi cho vợ, chồng, con cái trong gia đình

1.1.3.3 Quyền sử dụng đất của vợ chồng là tài sản chung có giá trị lớn

Theo các qui định hiện hành thì quyền sử dụng đất của vợ chồng phát sinh trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp được coi là tài sản chung của vợ chồng, hoặc là quyền sử dụng đất có trước thời kỳ hôn nhân nhưng hai vợ chồng thỏa thuận sáp nhập vào tài sản chung có thể là bằng văn bản, hoặc dưới hình thức

là đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cả hai vợ chồng thì đó

là quyền sử dụng đất chung có giá trị lớn của vợ chồng

Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thoả thuận.[33, Điều 27] Theo Điều 33 Dự thảo Luật hôn nhân và gia đình năm

2014 qui định về Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng: “Quyền

sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng” [43, Điều 33]

Vậy, Dự thảo Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 qui định cụ thể và đầy đủ hơn so với Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 là quyền sử dụng đất được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng

Quyền sử dụng đất của vợ chồng là tài sản chung có giá trị lớn, vì vậy pháp luật qui định khi tiến hành đăng ký phải ghi cả họ và tên của cả hai vợ chồng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với những trường hợp quyền sử dụng đất phát sinh trong thời kỳ hôn nhân mà chỉ ghi tên một bên vợ

hoặc chồng, thì theo Luật Đất đai năm 2013 qui định các bên vợ hoặc chồng

có quyền đi đăng ký lại đứng tên của hai vợ chồng, trường hợp không đi đăng

ký lại thì quyền sử dụng đất đó vẫn là tài sản chung của hai vợ chồng Như vậy, khi xảy ra tranh chấp sẽ bảo vệ được quyền lợi của cả vợ và chồng và một phần bảo vệ hạnh phúc của gia đình Nếu một trong hai bên xác định đó

là tài sản riêng của mình thì phải có nghĩa vụ chứng minh

Trong thực tế hiện nay chỉ có tài sản rất lớn rất quan trọng đối với đời sống gia đình thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu mới đứng tên cả hai vợ chồng như: nhà ở, quyền sử dụng đất Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên trong trường hợp quyền sử dụng đất do vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp mà trong giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ ghi tên của

vợ hoặc chồng, nếu không có tranh chấp thì đó là tài sản chung của vợ chồng, nếu tranh chấp là tài sản riêng thì người có tên trong giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất phải có nghĩa vụ chứng minh là tài sản riêng, được tặng cho riêng, thừa kế riêng, hoặc có được từ nguồn tài sản riêng, nếu không chứng minh được thì đó là tài sản chung [22, tr 80]

Như vậy, với quyền sử dụng đất của vợ chồng, về nguyên tắc trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ tên của cả vợ và chồng Thông tư

số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 19/05/2014 qui định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất: “Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền

với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng” [6, Điều 5, khoản

1, điểm d] Trên thực tế có nhiều trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên vợ hoặc chồng, do ảnh hưởng của truyền thống phong tục tập quán của các địa phương người đàn ông là trụ cột gia đình nên thường giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên người chồng Để xác định quyền

sử đất đó là tài sản chung hai vợ chồng hay riêng một bên thì phải căn cứ vào nhiều yếu tố khác như: Xác định nguồn gốc của quyền sử dụng đất đó có phải phát sinh trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp hay không, có được tặng cho hay thừa kế chung hay là tài sản có trước thời kỳ hôn nhân được vợ chồng thỏa thuận sáp nhập làm tài sản chung không Nếu không xác định được chính xác tài sản chung hay riêng của vợ chồng sẽ dẫn đến nhiều tranh chấp trên thực tế khi vợ chồng ly hôn hoặc ly thân hoặc vợ chồng muốn chia tài sản trong thời

kỳ hôn nhân để kinh doanh riêng hoặc có những trường hợp khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất mà không thống nhất được ý kiến Trong khi pháp luật qui định khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân thì hợp đồng phải được công chứng và có chữ ký của cả hai bên, nếu muốn chứng minh tài sản riêng thì các giấy tờ phải đầy đủ và thủ tục phải hợp pháp

mà trong thực tế không phải trường hợp nào cũng đầy đủ giấy tờ

Trên thực tế hiện nay, việc xác định quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung của vợ chồng còn nhiều vướng mắc, đặc biệt là trường hợp vợ chồng thỏa thuận nhập quyền sử dụng đất riêng vào tài sản chung Chẳng hạn như cần qui định cụ thể trường hợp đất được thừa kế riêng nhưng khi tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đứng tên của hai vợ chồng thì mặc nhiên được coi là đã sáp nhập vào tài sản chung của vợ chồng Do vậy, pháp luật cần có những qui định rõ ràng và cụ thể hơn để dễ dàng áp dụng trong vào thực tiễn

1.2 Các hình thức và điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam

* Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013 qui định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển

giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [41, Điều 3, khoản 10] Đồng thời: “Việc chuyển quyền

sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng” [37, Điều 689, khoản 1]

Cũng theo qui định của Bộ luật Dân sự năm 2005: “Khi chuyển quyền

sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” [37, Điều 691, khoản 2]

Theo khoản 4 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003:

Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

mà hình thành pháp nhân mới [41, Điều 4, khoản 4]

Vậy, trong phạm vi luận văn này để làm rõ yêu cầu của đề tài thì sẽ đi sâu nghiên cứu theo các hình thức chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam

* Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam

Theo qui định của Luật Đất đai năm 2013: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều

168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất

2 Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người

sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192,

193 và 194 của Luật này

3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực

kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính [41, Điều 188]

Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng có qui định về quyền của người

sử dụng đất: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” [41, Điều 167] Vậy, khi

người sử dụng đất thực hiện chuyển quyền sử dụng đất thì phải thực hiện các thủ tục theo qui định của pháp luật như tiến hành làm các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và phải được công chứng, chứng thực sau đó tiến hành các thủ tục để được cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất

Vì vậy, chúng ta thấy Luật Đất đai năm 2013 có những điểm mới và ưu việt hơn là qui định cụ thể ở trong Luật đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất để cho người dân dễ dàng tìm hiểu và thực hiện

1.3 Vai trò và ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp ở Việt Nam

1.3.1 Vai trò của chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời

kỳ hôn nhân hợp pháp

Thứ nhất: Có vai trò rất lớn trong kinh tế gia đình và nền kinh tế đất nước

“Gia đình là tế bào của xã hội, là cái nôi nuôi dưỡng con người, là môi

trường quan trọng hình thành và giáo dục nhân cách, góp phần vào sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc Gia đình tốt thì xã hội mới phát triển, xã hội phát triển thì gia đình càng tốt hơn” [33, Lời nói đầu trang 9]

Vợ chồng hòa thuận yêu thương nhau là cốt lõi để xây dựng gia đình hạnh phúc và để gia đình hạnh phúc một trong những yếu tố cốt yếu ở đây là kinh tế gia đình ổn định và để cho kinh tế gia đình ngày càng ổn định thì vợ chồng phải bình đẳng trong tất cả mọi lĩnh vực, mọi mối quan hệ nhất là trong vấn đề giao dịch những tài sản lớn như đất đai, chuyển quyền sử dụng đất của hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp

Thứ hai: Là một trong những căn cứ làm cơ sở cho Nhà nước giải quyết khi có tranh chấp đất đai

Khi hai vợ chồng tiến hành chuyển quyền sử dụng đất thì phải xác lập bằng hợp đồng có chữ ký của cả hai vợ chồng và công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cuối cùng là được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đó là căn cứ làm cơ sở cho Nhà nước giải quyết khi

có tranh chấp Trong thực tiễn hiện nay tại Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến vợ chồng, một trong những cơ sở chủ yếu để làm căn cứ chính là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, đó vừa là bằng chứng quan trọng nhất vừa là cơ sở để ràng buộc trách nhiệm giữa các bên bởi theo như qui định của Luật Dân sự là tôn trọng tự do ý chí của các bên trong hợp đồng Một hợp đồng hợp pháp và đúng qui định của pháp luật thì cơ quan nhà nước chỉ cần căn cứ vào đó và giải quyết Do vậy, khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất các bên cần chú ý hơn nữa đến hình thức cũng như nội dung của hợp đồng đảm bảo đúng như qui định

Thứ ba: Chuyển quyền sử dụng đất bảo vệ quyền lợi của người có quyền sử dụng đất thông qua việc được tự định đoạt về đất đai của mình;

Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 “Chuyển quyền sử dụng đất là việc

chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [41, Điều 3, khoản 10]

1.3.2 Ý nghĩa

Thứ nhất: Chuyển quyền sử dụng đất thể hiện quyền năng định đoạt

của Nhà nước đối với quản lý đất đai Quyền năng này thể hiện bằng việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi vợ chồng chuyển quyền sử dụng đất cho nhau hoặc cho bên thứ ba thì các bên phải xác lập quyền sử dụng hợp pháp của mình thông qua xác nhận của cơ quan có thẩm quyền Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được xác lập bằng văn bản là một trong những điều kiện để nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để có thể hợp pháp hóa quyền sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vợ chồng phải tiến hành các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thứ hai: Thông qua thủ tục chuyển quyền sử dụng đất như vậy Nhà

nước vừa quản lý được quyền sở hữu đối với đất đai và đồng thời cũng là cơ

sở dữ liệu cho các cơ quan khác trong việc quản lý nhà nước về kinh tế xã hội, dân số Thuận lợi cho thống kê các số liệu cụ thể như tỷ lệ gia đình có điều kiện kinh tế, số cặp vợ chồng quản lý sử dụng đất đai là bao nhiêu, tỷ lệ giàu nghèo trong xã hội

Thứ ba: Qui định về chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân

hợp pháp như vậy sẽ bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của các cặp vợ chồng Pháp luật qui định bình đẳng trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất Các bên có quyền ngang nhau, khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất phải thể hiện được ý chí của cả hai vợ chồng thông qua sự thỏa thuận và chữ ký khi tiến hành lập các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

1.4 Sự cần thiết của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp

Một là: Đất nước ngày càng phát triển, nhu cầu kinh doanh ngày càng

cao, tiến tới sự bình đẳng trong xã hội, sự công bằng về các cơ hội và lợi ích trong kinh doanh Do đó, vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp là một vấn đề khá phổ biến và còn nhiều bất cập Để ổn định cuộc sống của các gia đình, các cặp vợ chồng mới cưới và góp phần ổn định xã hội khi những mối quan hệ này được giải quyết triệt để, thỏa đáng Xuất phát từ vai trò, ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp, nên pháp luật cũng qui định và chính quyền địa phương luôn quan tâm đến vấn đề này Theo các văn bản pháp luật hiện nay đều qui định khi vợ chồng tiến hành chuyển quyền sử dụng đất thì mặc nhiên phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng nếu là tài sản chung

Hai là: Sự nhận thức của một số chính quyền địa phương về chuyển

quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp chưa thực

sự đầy đủ, rõ ràng và đúng theo qui định của pháp luật hiện hành Trường hợp

“trọng nam khinh nữ” vẫn diễn ra ở các địa phương, một phần do thiếu hiểu biết pháp luật nên khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất chỉ người chồng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến quyền lợi của người phụ nữ; Ngoài ra, trong trường hợp quyền sử dụng đất trong thời

kỳ hôn nhân thực tế, pháp luật cần thiết phải có qui định cụ thể vấn đề này vì Luật nước ta công nhận hôn nhân thực tế

Ba là: Việt Nam đang phát triển trên con đường hội nhập kinh tế quốc

tế nên vấn đề hôn nhân có yếu tố nước ngoài ngày càng phổ biến Luật có qui định về vấn đề giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản như trường hợp đối với hôn nhân trong nước mà trong khi đó người nước ngoài lại bị hạn chế một

số quyền đối với chuyển quyền sử dụng đất Pháp luật qui định như vậy là

chưa hợp lý và còn chung chung, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên và khi

có tranh chấp xảy ra sẽ khó khăn trong việc giải quyết Vì vậy càn thiết phải

có văn bản hướng dẫn cụ thể đối với trường hợp này

Bốn là: Hệ thống văn bản qui phạm pháp luật về chuyển quyền sử dụng

đất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp còn tản mạn, chưa đồng

bộ, hiệu lực pháp lý chưa cao, chủ yếu mới dừng lại ở Luật, các văn bản của Chính phủ qui định Chưa có qui định cụ thể ở các thông tư hay các văn bản của chính quyền địa phương hướng dẫn thực hiện rõ ràng, cụ thể nên hiệu quả của việc áp dụng qui phạm pháp luật không cao nhất là ở các vùng sâu, vùng

xa, vùng dân tộc thiểu số còn hạn chế nhận thức về mặt pháp luật Do vậy, cần thiết phải có những qui định của pháp luật thật rõ ràng, cụ thể theo kịp với thực tế qui định về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng trong thời

kỳ hôn nhân hợp pháp

1.5 Pháp luật đất đai về vấn đề bảo vệ quyền lợi chính đáng của phụ nữ

1.5.1 Qui đi ̣nh của Luật đất đai hướng đến sự bình đẳng giới trong chuyển quyền sử dụng đất

Theo như các qui định hiện hành, Nhà nước ta không có sự phân biệt về chính sách theo giới, nam nữ bình đẳng trước pháp luật về đất đai Điều 166,

167, 169 Luật Đất đai năm 2013 quy định, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất có các quyền chung của người sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013 qui định:

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một

người Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu [41, Điều 98, khoản 4] Vậy, pháp luật qui định bình đẳng về quyền sử dụng đất, đối với cả vợ

và chồng đều có quyền như nhau, quyền được ghi cả họ và tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có thể thỏa thuận một người đứng tên Tuy nhiên, vẫn được coi là quyền sử dụng đất chung của ai vợ chồng, trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên một bên thì bên kia có quyền tiến hành thủ tục xin cấp lại ghi họ và tên cả hai vợ chồng Đấy là điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003 là cụ thể hóa nghị định ở trong Luật Pháp luật qui định như vậy là bình đẳng, bình quyền

và một phần đánh lùi được những phong tục tập quán từ lâu đời là phụ thuộc vào người đàn ông là trụ cột trong gia đình

Đối với gia đình Việt Nam, dù ở nông thôn hay ở thành phố, nhà ở, đất đai luôn có giá trị đặc biệt lớn và rất quan trọng trong khối tài sản của mỗi hộ gia đình Hiện nay hầu như ở các vùng nông thôn của nước ta vẫn tiếp bước phong tục tập quán để người đàn ông đứng tên chủ hộ và hầu hết họ đồng thời cũng là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khi Luật công chứng năm 2006 ra đời và một số địa phương đã hướng dẫn người dân tiến hành thủ tục cấp lại hoặc sửa đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cả hai vợ chồng Tuy nhiên, với tình hình đất nước ta hiện nay chủ yếu là nông thôn nên vấn đề nhiều người dân ở các vùng sâu vùng xa, vùng dân tộc thiểu số vẫn chưa hiểu hết được các chính sách của địa phương cũng

như qui định của pháp luật, nên những trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên người chồng vẫn còn khá phổ biến Điều đó, dẫn tới những khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai của vợ chồng liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất

Việc pháp luật quy định tất cả những giấy tờ, đăng ký tài sản gia đình bao gồm cả quyền sử dụng đất phải được ghi cả họ và tên vợ và chồng là yếu

tố pháp luật mang tính tiến bộ, là minh chứng cho sự bình đẳng giới giữa vợ

và chồng Cũng nhờ vậy, mà trách nhiệm pháp lý của cả vợ và chồng trong việc quyết định sử dụng, quản lý tài sản, nhất là khối tài sản lớn là đất đai, nhà

ở sẽ tăng lên, tác động đến khả năng khai thác hiệu quả hơn nguồn tư liệu sản xuất Đồng thời, khi quyền sử dụng và sở hữu các tài sản lớn trong gia đình đều được cả vợ và chồng đứng tên, thì người phụ nữ đã có được quyền đồng

sở hữu tài sản, quyền được sinh sống và hưởng hạnh phúc trong chính ngôi nhà họ đã tạo lập cùng với các tài sản gia đình Họ sẽ ổn định về mặt vật chất, tâm lý, tình cảm Đây chính là ý nghĩa to lớn về mặt pháp lý mà pháp luật đã tạo ra cho người phụ nữ và cho sự bình đẳng giới [29]

1.5.2 Một số kiến nghị bảo vệ quyền lợi chính đáng của phụ nữ trong lĩnh vực đất đai

Trong bài viết đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 23 (160)/tháng 12/2009, Pháp luật đất đai và vấn đề bảo bệ quyền lợi chính đáng của phụ nữ, Tiến sĩ Doãn Hồng Nhung đã đưa ra một số kiến nghị bảo vệ quyền lợi chính đáng của người phụ nữ và tác giả hoàn toàn đồng tình với quan điểm đó: Pháp luật ngày càng có nhiều quy định bảo vệ quyền lợi cho phụ nữ, từng bước khẳng định chỗ đứng của họ trong gia đình và ngoài xã hội Tuy nhiên trên thực tế, những quyền về tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất, của người phụ

nữ còn nhiều bất cập, như trường hợp vợ làm ruộng, chồng làm cán bộ công tác xa nhà, trong thời gian chung sống họ đã xây dựng trên đất của cha mẹ

chồng cho (không làm văn bản) một ngôi nhà, nhưng khi ly hôn, người vợ không được chia tài sản là nhà đất, vì nhà đó xây dựng trên đất của nhà chồng Có trường hợp, cha mẹ chồng giúp các con, cho các con một phần tiền

để làm nhà riêng Nhưng khi các con ly hôn thì lại coi là nhà xây dựng lên là tiền của mình, nên đã đòi lại con trai và con dâu Hay có trường hợp khi chồng chết, họ hàng nhà chồng đến lấy hết tài sản, đuổi con dâu đi khỏi nhà

Do đó, để bảo đảm thực hiện pháp luật về bảo vệ quyền lợi của người phụ nữ, chúng tôi đề nghị:

Thứ nhất, các quy phạm pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần được sửa đổi, bổ sung các quy định có liên quan đến thủ tục kê khai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có xác nhận của cả vợ

và chồng Trong phần kê khai để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có phần kê khai tình trạng hôn nhân của chủ sử dụng Đây chính là một căn cứ quan trọng để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình xin cấp giấy và sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ hai, pháp luật cần phải quan tâm hơn đến quyền lợi của nữ giới, quyền của người vợ, người mẹ có một chỗ ở sau khi ly hôn để có thể ổn định cuộc sống, tạo điều kiện chăm sóc con cái và giúp những đứa trẻ sẽ đỡ bị tổn thương, thiệt thòi trong giai đoạn đang học tập và trưởng thành

Thứ ba, cần nghiên cứu từng bước để pháp luật quy định cụ thể: Con dâu được hưởng di sản thừa kế của gia đình nhà chồng Phần tài sản họ được hưởng sẽ bù đắp một phần công sức đóng góp, duy trì, bảo vệ khối tài sản trong gia đình nhà chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp Đây là một yêu cầu chính đáng của phụ nữ

Thứ tư, các quyết định liên quan đến việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, quyền sử dụng đất, bất động sản do vợ chồng cùng tạo lập, được tặng cho chung trong thời kỳ hôn nhân

phải được trao đổi, bàn bạc, thoả thuận thống nhất ý kiến bằng văn bản của

1.6 Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân

* Các qui đinh của pháp luật hiện hành về chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân

Theo qui đi ̣nh của Luâ ̣t hôn nhân và gia đình năm 2000: “Việc xác lập,

thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thoả thuận” [33, Điều 28, khoản 3]

Luâ ̣t hôn nhân và gia đình năm 2000 qui đi ̣nh chung chung đối với tài sản chung, tuy nhiên chúng ta vẫn hiểu viê ̣c xác lâ ̣p và đi ̣nh đoa ̣t tài sản chung ở đây có cả quyền sử du ̣ ng đất Hiê ̣n nay Luâ ̣t hôn nhân và gia đình năm 2014 qui đi ̣nh cu ̣ thể hơn đối với trường hợp hai vợ chồng tiến hành chuyển quyền sử du ̣ng đất khi còn tồn ta ̣i quan hê ̣ hôn nhân hợp pháp thì bắt buô ̣c phải có sự

thỏa thuận của hai vợ chồng và phải được lâ ̣p thành văn bản : Việc định đoạt

tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp là bất động sản [43, Điều 35]

Luâ ̣t đất đai qui đi ̣nh trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung

của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người [41, Điều 98, khoản 4] Khi giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất đã

đứng tên cả vợ và chồng thì khi tiến hành chuyền quyền sử du ̣ng bắt buô ̣c phải có chứ ký của cả vợ và chồng thì mới tiến hành được hoặc trường hợp

mô ̣t bên muốn đứng ra tiến hành chuyển quyền thì phải có sự đồng ý của bên còn lại, ủy quyền bằng văn bản được công chứng , chứng thực đúng theo qui

đi ̣nh của pháp luâ ̣t

Bô ̣ luâ ̣t dân sự cũng qui đi ̣nh về trường hợp đi ̣nh đoa ̣t sản chung của

hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp:

Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung bằng công sức của mỗi người ; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung” hoă ̣c “Vợ chồng cùng bàn bạc, thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung [37, Điều 219]

Vâ ̣y, ý chí chung của hai vợ chồng là yếu tố quyết định việc chuyển quyền sử du ̣ng đất chung trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp Nếu hai vợ chồng muốn tiến hành các giao di ̣ch chuyển quyền sử du ̣ng đất để lấy vốn làm ăn kinh doanh hoă ̣c sử du ̣ng nguồn vốn thu được vào mu ̣c đích đầu tư thì phải có sự thống nhất của hai vợ chồng Trường hợp mô ̣t bên vợ hoă ̣c chồng muốn tiến hành các hoa ̣t đô ̣ng kinh doanh của riêng bản thân thì

cũng nhất thiết phải có sự đồng ý của bên còn lại và sự nhất trí này theo qui

đi ̣nh của Luâ ̣t hôn nhân và gia đình năm 2014 thì phải được lập thành văn bản và theo Luật đai năm 2013 Điều 167 khoản 3 thì văn bản chuyển quyền này phải được c ông chứng ta ̣i các tổ chức hành nghề công chứng và chứng thực ta ̣i Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất đô ̣ng sản thì mới có giá tri ̣ pháp

lý [41, Điều 167, khoản 3]

* Đánh giá qui đi ̣nh của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân ở Viê ̣t Nam hiê ̣n nay

Luâ ̣t hôn nhân và gia đình năm 2014 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 có những điểm tiến bộ hơn so với Luật hôn nhân và gia đình năm

2000, cụ thể đối với trường hợp khi tiế n hành đi ̣nh đoa ̣t tài sản trong thời kỳ hôn nhân là bất đô ̣ng sản thì ngoài sự thỏa thuâ ̣n đơn thuần như trong Luâ ̣t hôn nhân và gia đình năm 2000 thì phải được lập thành văn bản và theo như Luâ ̣t đất đai năm 2013 thì văn bản đó phải được công chứng, chứng thu ̣c đúng theo qui đi ̣nh của pháp luâ ̣t Vâ ̣y, ý chí của cả vợ và chồng sẽ được pháp luật bảo vệ tốt hơn và khi có tranh chấp xảy ra , sẽ là căn cứ vững chắc để bảo vệ quyền lợi của cả vợ và chồng trước pháp luật

Mă ̣c dù pháp luâ ̣t hướng tới sự bình đẳng , bình quyền của cả vợ và chồng Tuy nhiên, trong thực tế hiê ̣n nay , mô ̣t phần do các qui đi ̣nh của pháp luâ ̣t còn chung chung, chưa cu ̣ thể, chưa có văn bản hướng dẫn rõ ràng Từ đó dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau và sự tiếp nhâ ̣n, áp dụng pháp luật không được chính xác , quá trình áp dụng ở các địa phương khác nhau , giải quyết không được khách quan và không triê ̣t để Trong thực tế có những tranh chấp Tòa án các cấp giải quyết khác nhau , giải quyết không khách quan không bảo

vê ̣ được quyền lợi của cả vợ và chồng đối với tài sản là quyền sử du ̣ng đất , là nguồn vốn lớn quyết đi ̣nh đến kinh tế và cuô ̣c sống của mỗi bản thân Ngoài ra

có những vụ án giải quyết kéo dài từ năm này qua năm khác gây ra rất nhiều tốn kém cho Nhà nước, gây phiền hà và tốn kém cho người dân

Sở dĩ có những khó khăn và vướng mă ̣ c như vâ ̣y trong quá trình áp dụng pháp luật và giải quyết tranh chấp ngoài sự bất cập của các qui định định pháp luật ra, mô ̣t phần là do sự thiếu hiểu biết của các cán bô ̣ áp du ̣ng và thực hiê ̣n pháp luâ ̣t , các Thẩm phá n trực tiếp giải quyết tranh chấp Ngoài ra, do phong tu ̣c tâ ̣p quán ở mô ̣t số đi ̣a phương còn la ̣c hâ ̣u , nên dẫn đến tiến hành