Những quy định mới của luật đất đai năm 2003 về chuyển quyền sử dụng đất

Hình thành và phát triển thị trường BĐS trong đó có QSDĐ cùng với thị trường sức lao động, thị trường vốn cho phcp hình thành đổng bộ các yếu tố thị trường của nền kinh tế thị trường, đị

NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG■

NHỮNG QUY ĐỊNH MỚI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003

VỂ CHUYỂN QUYỂN s ử DỤNG ĐÂT

Chuyên nghành: Luật Kinh tê

Mã số: 603850

LUẬN VĂN THẠC s ĩ LUẬT HỌC • • • •

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS.TS Hoàng Thế Liên

THƯ V I Ệ N

t r ư ờ n g ĐAỈ h ọ c LUÁl HA MOI

p h o n g g v .

IIÀ NỘI - 2004

Luận án này được hoàn thành bằng quá

trình nghiên cứu và học tập của bản thân và

được sự giúp đỡ của các Thầy Cô giáo, các

đổng nghiệp

Tôi xin cam đoan đây là công trình

nghiên cứu của bản thân tôi Các số liệu nêu

trong luận án là trung thực Những kết quả

nghiên cứu của luận án này chưa từng được

công bố ở bất kỳ công trình khoa học của tác

giả nào

T ác giả luận án

Nguyễn Thị Hồng Nhung

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỂ CHUYỂN QUYỂN s ử DỤNG ĐẤT 6

1.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đ ấ t 6

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dung đất 6

] 1.2 Khái niệm, đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất 9

1.2 Xây dụng chê định chuyển quyền sử dụng đất trong điều kiện sở hữu toàn dân về đất đai và các bước phát triển của chê định CQSDĐ trong pháp luật đất đai ở nước t a 11

\ 1.2.1 Xây dựng chế định CQSDĐ trong điều kiện sở hữu loàn dân về đất đai 11 1.2.2 Khái quát về các bước phát triển của chế định CQSDĐ trong giai đoạn lừ 1987 đến trước khi có Luật đất đai năm 2003 15

1.2.3 Sự cần thiết phải có quy định mới vồ CQSDĐ Irong Luật Đất đai năm 2 0 0 3 .7. 17

1.3 Kinh nghiệm của một số nuớc trong việc điều chỉnh pháp luật đối với quvền sử dụng đ ấ t 20

1.3.1 Kinh nghiệm của Trung Q uốc 21

1.3.2 Mộl vài nước k h ác 24

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG MỚI CỬA CÁC QUY ĐỊNH VỂ CHUYỂN QUYỂN s ử DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 .27

2.1 Khái quát về các nội dung mới của L u ật đất đai năm 2003 về CQSDĐ 27 2.1.1 Đối tượng chuyển quyồn sứ dụng đấi được mở rộng 27

2.1.2 Hổ sơ và thủ tục CQSDĐ được đổi mới mạnh theo hướng bảo đảm minh bạch và Ihu gọn đầu m ối 34

2.1.3 Giá chuyển quyền và nghĩa vụ tài chính khi CQSDĐ được quy định rõ ràng và minh bạch hon 38

2.1.4 Quy định điều kiện đưa quyền sử dụng đấl vào thị trường bất động sản41 2.2 Nhũng quy định mới của Lu ật đất đai 2003 về từng quyền CQSDĐ cụ th ể * ĩ 42

2.2 L Đối với quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 42

2.2.2 Đối với quyền chuyển nhượng quyền sử đụni’ đất 45

f " 2.2.3 Đối vói quyền lăng cho quyền sử dụng đất 49

2.2.4 Đối với quyổn ihừii kế quyền sử dụng đấl 51 2.2.5 Đối vói quyền cho thuê, cho thuc lại quyền sử dụng đất 53

2.2.6 Đổi với quy in uổp vốn bàng quyền sử dụng đất 58

2.2.7 Đối với quyền Ihế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất 61

CHƯƠNG 3: CÁC ĐỊNH HƯỚNG VẢ GIẢI PHÁP ÁP DỤNG HIỆU QUẢ QUY ĐỊNH MỚI CỦA LUẬT ĐẢ 1’ ĐAI 2003 VẢO THỰC T I Ễ N 67

3.1 Những thuận lọi và khó khăn troiiỉ* việc áp dụng các quv định mới về chuyển quyền sử dụng đâí vào thực tiễn 67

3.1.1 Nliữni» thuận lợ i 67

3.1.2 Những khó khăn trong việc áp dụng quy định mới về CQSDĐ 72

3.1.2.1 Sự phức tạp của thực tiễn chuyển quyền sử dụng đ ấ t 72

3.1.2.2 Tính đồng bộ của pháp luật về đất đai chưa cao 77

3.1.2.3 Tổ chức và năng lực của bộ máy quản lý nhà nước về chuyển quyén sử dụng đấl vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu m ới 78

3.2 Yêu cầu mới đặt ra đối với việc thực thi QSDĐ trong điều kiện mới .80

3.2.1 Yêu cầu về hội nhập kinh tế quốc tế đặt ra 80

3.2.2 Yêu cầu của việc xây dựng thị trường bất động sả n 81

3.3 Định hướng và giải pháp cụ thể nhằm áp dụng có hiệu quả các quy định mới của L u ật đất đai 2003 vào thực ti ễ n 83

3.3.1 Hoàn thiện cơ chế quản lý Nhà nước đối với việc CQ SD Đ 83

3.3.1.1 Kiện toàn về tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai 83

3.3.1.2 V ề chính sách lài chính liên quan đến việc C Q SD Đ 85

3.3.1.3 Tiếp tục thực hiện cải cách các thủ tục hành chính có liên quan đến hoạt động CQ SD Đ 90

3.3.1 Tăng cường công tác giải quyết các Iranh chấp, xử lý vi phạm pháp luật vềCQSDĐ 7 ' ‘.95

3.3.3 Về xây dựng thể c h ế 97

KẾT LU ẬN 101 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Chuyển quyền sử dụng đất là một nhu cầu tất yếu, một hiện tượng mang tính quy luật trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam Chúng ta đều biết đất đai là tư liệu sinh hoạt và hơn thế nó là tư liệu sản xuất rất quan trọng và không thể thiếu được trong bất

kỳ hoạt động sản xuất kinh doanh nào Trong điều kiện sở hữu loàn dân về đất đai, các

tổ chức, các nhân trong xã hội chỉ có quyển sử dụng ổn định, lâu dài thì Nhà nước phải

mở rộng quyền cho người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng

Luật Đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đấl, mở ra ihời kỳ mới, cho phép các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất được đưa vào giao lưu trên thị trường, trở thành một loại hàng hoá đặc biệt

Chuyển quyền sử dụng đấl thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng cho chủ thể mới Nhà nước cho phép người sử dụng đất được quyền

“định đoạt” về sử dụng đất trong phạm vi khuôn khổ của pháp luật, người sử dụng đất phải tuân thủ trình tự thủ lục chuyển quyền, thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi chuyển quyền sử dụng Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

cụ thể gồm: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho Ihuê; thừa kế; lặng cho; góp vốn; và thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đấl - dạng đặc Ihù của chuyển quyền sử dụng đấl

Nhưng Irong thời gian qua, việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều sự phức tạp Tinh trạng chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn ra khá phổ biến trong cả nước, chiếm khoảng hơn 80% [1] Các tổ chức, cá nhân mua bán đất trao tay không làm thủ tục, trốn thuế, nhiều đối tượng lợi dụng đầu cơ trục lợi, uây rối loạn thị trường làm mất cân bằng về cung cầu, thất thu cho ngân sách nhà nước, lạo nên những cơn “sốt” đất; rồi nạn tham nhũng và hối lộ, gây ncn bất công và bất bình trong xã hội Vấn đề đặt ra là Nhà nước cần có những biện pháp

gi đổ có thổ quản lý, kiếm soát được việc chuyển quyền sử dụng đất hiện rất phức lạp và sôi động này?

Hội nghị lần Ihứ bảy Ban Chấp hành Trung ương khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sánh pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đã xác định rõ “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là

tư liệu sản xuất đặc biệt là nguồn nội lực và nguồn vốn lo lớn của đấi nước; quyền

sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt Chính sách đất đai phải chú ý đầy đủ tới các mặt kinh tế, chính trị xã h ộ i ” [2, tr 61] và phải “Hình thành và phát triển thị trường bất động sản ,bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư” [37, tr io i] Để xây dựng thị trường bất động sản thì trước hết phải hoàn thiện các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng Trên cơ sở tư tưởng chỉ đạo của Đảng, ngày 26 / 11/2003 Quốc Hội đã thông qua Luật Đất đai (có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2004), thay thế cho Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 Luật Đất đai

2003 có nhiều điểm mới về vấn đề chuyển quyền sử dụng đ ấ t

Vậy, tại sao Luật Đất đai năm 2003 có nhiều quy định mới về chuyển quyền

sử dụng đất? Những nội dung mới về chuyển quyền sử dụng đất, những mặt lích cực và những tiêu cực có thể xảy ra khi thực hiện Luật Đất đai 2003 là gì? Những thuận lợi và khó khăn khi áp dụng các quy định mới vào Ihực tiễn ra sao? Đây là những vấn đề mới mẻ, cần được nghiên cứu một cách có hệ ihống với sự tổng kết Ihực tiễn sâu sắc; nhận thức thống nhất về vấn đề mới, từ đó đưa ra các định hướng

và giải pháp về cơ chế thực hiện các quy định mới về CQSDĐ Đó là lý do để chúng tôi chọn đề tài “Những quy định mới của Luật đất đai năm 2003 về chuyển quyền sử dụng đất” làm đề tài luận án thạc sỹ luật học

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án

Vấn đề chuyển quyền sử dụng đấl trong thời gian qua được sự quan tâm của nhiều nhà khoa học Ở các khía cạnh khác nhau, các công trình nghiên cứu khoa học, các cuộc hội thảo, các bài viết đề cập trực tiếp hoặc gián tiếp đến vấn đề chuyển quyền sử dụng đất, như: Khảo sát và điểu tra x ã hội học về hộ gia đình và quyền sử dụng dất tại ỉ là Nội và Thành Pliô' ỈIỒ Chí Minh, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ của Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý-Bộ Tư pháp; Xây dựng cơ sở pháp lý về lliị trường QSDĐ ở Việt Nam, hội thảo khoa học, bộ môn pháp luật kinh doanh- Khoa Luậl, Đại học Quốc gia(2002); Phát triển thị trường bất động sản cần

cỏ những giải pháp đồng bộ, PGS.TS Vũ Đình Thắng -tạp chí kinh tế và phát triển ,(năm 2002); Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và kinh tế, Luận án tiến sỹ luật học của Nguyỗn Quang Tuyến (2003); Xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thị trường quyền sử dụng dất ,Luận văn thạc sỹ của Nguyễn Thị Nga; Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, TS.Lô Xuân Bá - Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội; Vê quyền :" chuyên quyền sử dụng d ấ r TS Phan Đình Khánh - Tạp chí Kiểm sát (số 6 năm 2 0 0 2 )

Nhìn chung các bài viết, các công trình nghiên cứu trên đã góp phần bổ sung những cơ sở lý luận nhất định cho việc xây dựng thị trường thị trường bất động sản, quản lý nhà nước về đất đai và bảo vệ quyền lợi, nghĩa vụ của người sử dụng đất, nhưng chưa có đồ tài nào nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận về chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 và việc áp dụng các quy định mới vào thực tiễn

Do vậy mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án là:

Căn cứ vào chủ trương, đường lối của Đảng, Nhà nước ta về phái triển kinh tế nói chung, về đấl đai nói riêng; căn cứ lừ thực tiễn xây dựng và thực hiện pháp luật đất đai trong thời gian qua, phân tích cơ sở lý luận và thực tiễn của những quy định mới của Luậl đất đai năm 2003 về chuyển quyền sử dụng đất, tạo sự nhận Ihức thống nhất về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai mới Trên cơ sở

đó, luận án sẽ đưa ra những kiến nghị, các giải pháp áp dụng có hiệu quả các quy định mới vào thực tiễn cuộc sống

Để thực hiện mục đích trên nhiệm vụ của luận án là:

+ Lý giải một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất; chuyển quyền sử dụng đất; làm rõ mối quan hệ giữa sở hữu toàn dân về đất đai và chế định chuyển quyền

sử dụng đất trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

+ Nghiên cứu các bước phát triển của chế định chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam và pháp luật của một số nước về vấn đề quyền sử dụng dấl và thị trường bất động sản

+ Phân tích sự cần thiết phải có các quy định mới về chuyển quyền sử dụng đất; nội dung của các quy định mới về chuyổn quyền sử dụng theo Luật Đất đai 2003.

+ Phân tích những thuận lợi, khó khăn và vướng mắc khi áp dụng các quy định mới về chuyển quyền sử dụng đất trong Luật đất đai 2003

+ Đặc biệt, luận án nghiên cứu dự báo những yêu cầu mới đặt ra đối với việc thực thi những quy định mới về chuyển quyền sử dụng đất; định hướng và giải pháp

để áp dụng có hiệu quả chế định mới về chuyển quyền sử dụng đất

3 Phạm vi và phương pháp nghiên cứu của luận án.

Chuyển quyền sử dụng đất là một vấn đề lớn, có thể được nghiên cứu dưới nhiều khía cạnh: kinh tế, chính trị, xã hội và pháp luật Trong khuôn khổ của một luận án thạc sỹ, luận án chủ yếu tập trung nghiên cứu nhằm làm rõ những điểm mới

về chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003 và việc áp dụng các quy định mới vào thực tiễn

Luận án được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điổm cơ bản của Đảng và Nhà nước trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát triển nền kinh

tế thị irường định hướng xã hội chủ nghĩa, phát huy mọi tiềm năng phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Luận án vận dụng các nguyên tắc, phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, lý luận Nhà nước và pháp luật trong điểu kiện

cơ chế kinh tế mới Trong đó luận án đặc biệt chú ý vận dụng các phương pháp nghicn cứu cụ thể khác nhau như: hộ thống, tổng hợp, phân tích , chứng minh, so sánh, phương pháp lịch sử .để giải quyết các vấn đề mà đề tài đặt ra

4 Những đóng góp mới của luận án

+ Luận án phân tích đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất, sự cần thiết phải mờ rộng quyền chuyển quyền sử dụng đất và phương thức quản lý mới của Nhà mới trong điều kiện mở rộng các quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người sử dụng đáp ứng yêu cầu của kinh tế thị trường định hướng XHCN

+ Nghiên cứu nội dung các quy định mới về chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, chỉ ra những mặt tích cực, tiêu cực và những mặt trái có thể xảy

ra để có biện pháp ngăn chặn phù hợp khi áp dụng quy định mới vào thực tiễn

+ Phân tích có tính dự báo những yêu cầu mới đặt ra đối với việc thực thi những quy định mới; định hướng và giải pháp để áp dụng chế định mới về chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng

5 Bô cục của luận án.

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu Iham khảo, luận án được kết cấu gồm 3 chương

Chươne 1: Một số vấn đề lý luận về chuyển quyền sử dụng đâì

Chương2: Nội dung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất Đai

năm 2003

Chươne 3: Các định hướng và giải pháp để áp dụng hiệu quả quy định mới vào

thực tiễn và hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất

Chương 1

M ỘT SỐ VẤN Đ Ể L Ý LUẬN V Ể C H U YỂN q u y ể n s ử d ụ n g ĐÂT

1.1 Khái niệm chuyển quyên sử dụng đất

1.1.1 K hái niệm, đặc điểm của quyền sử dung đất

Đất đai là íè tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tài sản , là tư liệu sản xuất đặc biệt rất quan trọng không thể thay thế trong tất cả các hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt là nông lâm nghiệp Là tài nguyên thiên nhiên nôn đất đai trước hết là tài sản của quốc gia, nhưng nó cũng là tư liệu sản xuấl đặc biệt nên nó phải thuộc quyển sử dụng của những con người cụ thể như các tài sản khác, ở các quốc gia khác, đất đai thuộc nhiều hình thức sở hữu của các thành phần kinh tế, nhưng suy cho cùng thì đất đai vẫn do Nhà nước thống nhất quản lý ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân được khẳng định írong các Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt và quyền quản lý đất đai Trong các quyền năng đó, thì quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, nhưng Nhà nước không phải là chủ thể duy nhất sử dụng đất, mà sử dụng đất Ihông qua các lổ chức , cá nhân trong xã hội, bằng cách giao đất và quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho những người sử dụng đất (NSDĐ) trực tiếp (sau đây được viết tắt là QSDĐ; NSDĐ) Theo quy định trong Bộ luật Dân sự, thì quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định

Ở nước ta, các tổ chức, cá nhân không phải là chủ sở hữu đất, nhưng được Nhà nước giao đất và trao cho quyền sử dụng đất Đây là một quyền năng đặc biệt không giống với quyền sử dụng bất kỳ một tài sản nào khác, NSDĐ không chỉ được khai thác các lợi ích từ đất mộl cách ổn định lâu dài, mà họ còn được chuyển quyền

sử dụng đất (CQSDĐ), thực hiện các giao dịch dân SỊT và kinh tố về QSDĐ, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Nhà nước đã trao cho người

sử dụng đất nhiều quyền năng gần giống với quyền sở hữu đấl, tiến gần đến quyền

sở hữu đe người sử dụng đất cổ thổ chủ động, độc lập quyết định việc sử dụng đất

mang lại hiệu quả kinh tế cao cho chính họ và cho Nhà nước, và như nhận xét của ông Akiyama Ysuhiro giảng viên trường Đại học Waseđa, Nhật Bản thì “ riêng về QSDĐ nếu xem nội dung của nó , chúng ta sẽ thấy rằng quyền này có bản chất rất gần với quyền sở hữu”| 3,tr268]

Theo định nghĩa của TS Lê Xuân Bá thì “Quyền sử dụng đất là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho NSDĐ thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đ ấ t, theo hình thức thuê hoặc giao đất”[4,tr83J

Với khái niệm này, thì quyền sử dụng đất có sự khác nhau về mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng đất, như QSDĐ nông nghiệp khác với đất ở, QSDĐ của

tổ chức khác với hộ gia đình, cá nhân Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng thực chất là một quyền dân sự, theo đó nguời sử dụng đất được quyền khai thác các công dụng, các thuộc tính có ích từ đất nhằm mang lại các lợi ích cho mình Dưới góc độ pháp lý, thì QSDĐ là quyền mà pháp luật công nhận cho NSDĐ được hưởng trong quá trình sử dụng đất

Như vậy, có thể định nghĩa; quyền sử dụng đất là một c h ế định pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó quy dịnh

và bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các chủ th ể được Nhà nước cho phép sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất được hiểu là người sử dụng đất bôn cạnh việc được hưởng các quyền, lợi ích thì họ phải thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định cụ thể tại các Điều 109,

110 Luật đất đai 2003

Trong nền kinh tế thị trường, NSDĐ ngày càng quan tâm đến hiệu quả kinh

tế từ việc sử dụng đất, đòi hỏi Nhà nước phải xác định rõ người chủ của mảnh đất, xác định rõ quyền lợi của họ gắn liền với mảnh đất mà họ đang sử dụng, tạo điều kiện để NSDĐ chủ động sáng tạo trong việc sử dụng đất, đầu lư lao động, tiền của

để sản xuất, kinh doanh trên đất Nhà nước ngày càng coi trọng và đồ cao vai trò của NSDĐ irực tiếp bằng cách quy định và mở rộng quyền cho NSDĐ, họ có các quyền

có tính chất “ định đoạt” QSDĐ dưới sự kiểm soát của Nhà nước

Khác với quyền sử dụng các tài sản khác, quyền sử dụng đất có các dặc điểm sau đây:

Thứ nhất, QSDĐ là mội quyền năng phái sinh, nó không phát sinh trực tiếp từ chủ sở hữu đất (khác với quyền sử đụng đất của Nhà nước là một quyền năng độc lập, phát sinh trực liếp từ quyền sở hữu đất đai) Quyền sử dụng đất là một quyền bị hạn chế, bị chi phối và phụ thuộc bởi ý chí của Nhà nước với tư cách

là đại diện chủ sở hữu quyết định việc sử dụng đất của NSD, đo vậy QSDĐ có giới hạn về thời gian và diện tích, về mục đích sử dụng, về quyền và nghĩa vụ sử dụng Việc phát sinh, thay đổi, chấm dứt QSDĐ phải được Nhà nước cho phép hoặc công nhận Về nguyên tắc Nhà nước chỉ trao QSDĐ cho những người có nhu cầu, có khă năng sử dụng đất mang lại hiệu quả kinh tế cao phù hợp với lợi ích của Nhà nước, xã hội và NSDĐ, do vậy căn cứ vào mục đích sử dụng và nghĩa vụ tài chính

mà Nhà nước quy định QSDĐ đất nông nghiệp khác với QSDĐ phi nông nghiệp QSDĐ của các chủ thể được giao đất có thu tiền khác với chủ thể được giao khổng thu tiền Bằng việc trao QSDĐ cho NSD cụ thể, Nhà nước đã thực hiện QSDĐ của mình, đó chính là cách thức, biện pháp thực hiện QSDĐ của Nhà nước, thống qua việc sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân Irong xã hội để Ihực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Ở đây lợi ích của Nhà nước và của toàn dân và NSD là thống nhất với nhau

Thứ hai, QSDĐ là một quyền tài sản: Trước hết đất đai là một tài sản , một

bất động sản (BĐS) rất có giá trị Với chế định CQSDĐ, QvSDĐ được đưa vào giao lưu trên thị trường, tham gia vào các giao dịch dân sự và kinh tế, trở íhành một loại hàng hoá, với các đặc điểm khác với các hàng hoá thông thường Đất đai không do con người tạo ra, diên tích có giới hạn, không có khả năng tái lạo, nhưng giá trị sử dụng lại vô hạn Qua quá Irình khai thác không bị mất đi giá trị sử dụng mà hơn thế Ihông qua lao động trực tiếp và gián tiếp, con người đã sáng tạo nôn giá trị sử dụng mới của đất đai và QSDĐ ngày càng trở nên có giá trị, giá trị QSDĐ được xác định thành liền khi góp vốn liên doanh, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác trên thị Irưởng Đất đai là loại tài sản, một loại hàng hoá có gía trị rất lớn và không thể Ihay thế bằng bất kỳ tài sản nào khác trong sản xuất, kinh doanh

Như vậy, QSDĐ là một khái niệm pháp lý bao gồm mộl loạt quyền, thể hiện

rõ tính chất hàng hoá của QSDĐ, QSDĐ được công nhận là quyền tài sản do vậy có

nhiều quyền năng gần giống với các quyền tài sản khác được quy định trong Bộ luật Dân sự Để xây dựng Ihị trường bất động sản theo tinh thần của Nghị quyếl đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX , Nhà nước đã mở rộng quyền cho NSDĐ Kinh nghiệm của nhiều nước trôn thế giới cho thấy, để xây dựng thị trường bất động sản cần phải giảm bớt sự khác biệt quá lớn giữa các quyền vồ đất đai với các công trình xây dựng và và các tài sản khác của chủ sở hữu gắn liền với đất.

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất của NSD là một phạm trù rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau, nhưng một quyền năng cơ bản và đặc biệl quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng Quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường đã tạo những điều kiện khách quan cho việc hình thành và phát triển chế định về CQSDĐ Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, QSDĐ được coi là quyền tài sản, xác định được rõ giá trị và được chuyển quyền sử dụng Đây là nét đặc thù trong pháp luật của một số nước XHCN như Việt Nam, Trung Quốc: QSDĐ là đối tượng của các giao dịch dân sự và kinh tế và xây dựng thị trường QSDĐ, (khác với nhiều nước trên thế giới hiện nay là thị trường của quyền sở hữu đất) đáp ứng đòi hởi của thực tiễn, xây dựng và phát triển thị trường bất động sản Nhà nước công nhận và bảo vệ cho NSDĐ dược quyền tự do Ihoả thuận vồ việc phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng đất

“Chuyổn quyền sử dụng đất là người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và để lại thừa kế Việc CQSDĐ phải tuân thủ các quy định của pháp luật mới

có giá trị pháp lỷ”[5,tr248]

Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi lự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng dất để xác lập quyền sử dụng cho chủ thể mới Nhà nước cho phép người sử dụng đất được quyền

“định đoạt” về sử dụng đấl trong phạm vi khuôn khổ của pháp luật, người sử dụng đấl phải luân thủ trình tự thủ tục chuyển quyền, thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi chuyển quyền sử dụng Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất cụ Ihể gồm: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; Ihừa kế; lặng cho; góp vốn; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất - dạng đặc thù của chuyển quyền sử dụng

Mỏi quyền năng trong các quyền CQSDĐ đều có ý nghĩa khác nhau Quy định quyền được góp vốn và thế chấp giá trị QSDĐ để vay vốn sản xuất, kinh doanh

đã mở ra khả năng cho NSDĐ có thêm nguồn vốn đầu tư cho sản xuất, đầu tư làm tăng giá trị của đấl đai, làm lăng khả năng sinh lời của đất, tăng thu nhập cho NSDĐ, đồng thời mở rộng thị trường vốn Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho, cho thuê lại có ý nghĩa lớn đối với việc xây dựng thị trường QSDĐ, đặt nền tảng cho việc hình thành thị trường bất động sản

Quyền chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, ở các nước theo chế độ đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thì các tổ chức, cá nhân có toàn quyền định đoạt đối với đất đai thuộc sở hữu của mình, quyết định việc chuyển quyền sở hữu đất mà không bị chi phối bởi chủ thể thứ ba nào, việc chuyển quyền đó được Ihực hiện giống như việc mua bán các loại tài sản có giá trị khác Trong khi đó, ở Việt Nam Iheo chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì NSDĐ được chuyển QSDĐ, thực hiện các giao dịch CQSDĐ theo đúng các quy định vổ điều kiện, nội dung, trình tự Ihủ tục CQSDĐ do Nhà nước quy định

Thứ hai, quyền CQSDĐ của NSD phụ thuộc vào nhiều yếu tố: kinh tế, chính trị và xã hội Do vậy, căn cứ vào mục đích sử dụng và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, pháp luật quy định rõ các đối tượng được CQSDĐ và QSDĐ được tham gia vào thị trường bất động sản; các đối tượng không dược CQSDĐ và QSDĐ do vậy cũng không được tham thị trường bất động sản Đối tượng được CQSDĐ là đối tượng được giao đất có thu tiền, được nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặc người nước ngoài Ihuê đất trả tiền thuê một lần cho cho cả thời gian thuê Đối tượng không được CQSDĐ là các lổ chức giao đất không thu tiền để sử đụng vào mục đích xây dựng các công trình cồng cộng, các công trình sự nghiệp, sử dụng đất vào mục đích quốc phòng an ninh và các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại g iao

Thứ ba, Giá trị QSDĐ khi CQwSDĐ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như vị Irí đấl ở đô thị hay ở nông thôn; mục đích sử dụng đất là xây dựng văn phòng, trung tâm giao dịch hay đất nông nghiệp; khả năng sinh lợi của đất; mức độ hoàn thiện cơ

sở hạ tầng, ngoài ra còn những yếu tố phi kinh tế khác, do vậy khi CQSDĐ, giá cả của mỗi mảnh đất là khác nhau

Thứ tư, đất đai có vị trí cố định, không di dời được, do vậy khác với các hàng hoá khác, cần được đo đạc lập hổ sơ từng thửa, đánh số, cấp GCNQSD cho

GCNQSDĐ, các hợp đồng CQSDĐ, các tài liệu địa chính Cơ quan nhà nước có

thẩm quyền phải xác lập, lưu giữ và cung cấp đầy đủ các thông tin về tình trạng

pháp lý của mảnh đất và làm thủ tục công nhận việc CQSDĐ, đây là cơ sở bảo đảm

cho việc CQSDĐ hiệu quả, đúng pháp luật

Thứ năm, với sự chi phối mạnh mẽ của kinh tế thị trường, trên thực tế có sự

tồn tại hai loại chuyển quyền sử dụng đất, đó là chuyển quyền sử dụng đất hợp

pháp và bất hợp pháp như: chuyển nhượng, mua bán QSDĐ không làm thủ tục,

trốn thuế; chuyển QSDĐ không đủ điều kiện, buôn bán đất kiếm lời, tạo nên những

cơ sốt đ ấ t, ảnh hưởng xấu đến môi trường đấu tư; CQSDĐ dẫn đến tích tụ tập trung

đất đai, dẫn đến phân hoá giầu nghèo nhanh chóng Vì vậy, cần phải có sự quản

]ý chặt chẽ, điều tiết kịp thòi của Nhà nước để hạn chế những mặt trái của việc chuyển

quyền sử dụng đất, tránh được các ảnh hưởng xấu đến kinh tế, chính trị, xã hội

Như vậy, CQSDĐ là một quyền năng đặc biệt của chủ sử dụng NSDĐ được

quyền định đoạt QSDĐ dưới sự quản lý kiểm soát của Nhà nước, nhằm tạo điều

kiện cho họ được độc lập, sáng tạo Irong việc khai thác, sử dụng đất, bảo đảm sử

dụng đất có hiệu quả kinh tế cao, đáp ứng yêu cầu của kinh tế thị trường, và

“QSDĐ đất ở Việt Nam sẽ không còn khác xa so với quyền sở hữu tư nhân ở

những nước có nền kinh tế thị trường hiện đại trong những ảnh hưởng của họ đối với

phân bổ nguồn tài nguyên, mặc dù quyền sở hữu đấl đai của Nhà nước vẫn được

duy trì”[7,trl03]

1.2 X ây dụng chê định chuyển quyền sử dụng đất trong điều kiện sở hữu toàn dân vê đất đai và các bước phát triển của chê định CQSDĐ trong pháp

luật đất đai ở nước ta.

1.2.1 X ây dựng chê định chuyển quyền sử dụng đất trong điều kiện sở hữu toàn dân

Đất đai ở mọi quốc gia đều là tài sản cổ giá trị nhất và là hàng hoá quan

trọng nhấl của kinh tố thị trường Đất đai không chỉ quan trọng về kinh tế mà còn

có ý nghĩa lớn vé chính trị, xã hội Đất đai liên quan đến lợi ích của mọi người Irong

xã hội từ lầng lớp giầu có đến nghèo khó nhất Vì vậy, sỏ' hữu về đất đai luổn là

chế định quan trọng trong pháp luật của hất cứ quốc gia nào Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý được ghi nhận trong các Hiến pháp 1980 và 1992; được cụ thể hoá trong các Luậl đất đai năm 1993, được sửa đổi bổ sung vào các năm 1998 và 2001 và Luật đất đai năm 2003.

Khi quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thì trên thực tế tất yếu xuất hiện một hiện tượng là quyền sử dụng tách khỏi quyền sở hữu, một cách ổn định và lâu dài, nhưng giữa hai quyền này lại có mối quan hệ biện chứng với nhau QSDĐ được Nhà nước trao cho NSD hiện nay là khá rộng rãi, hoàn toàn có thể trư thành hàng hoá trao đổi trên thị trường được Nhà nước bảo vệ Đấi đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng không làm hạn chế sự phát triển sản xuất, kinh doanh khi QSDĐ được xác định cụ thể và mở rộng Đối với nước ta, việc mở rộng quyền CQSDĐ để xây dựng một thị trường QSDĐ dưới sự quản lý của Nhà nước là yêu cầu tất yếu để xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa

Trong cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung, bao cấp trước kia, mệnh lệnh hành chính đã làm “ đóng băng” các quan hệ đất đai Đất đai bị hoang hoá, “ vô chủ” và được sử dụng kém hiệu quả Trong cơ chế kinh lế thị trường, đòi hỏi Nhà nước phải ngày càng mở rộng quyền chuyển quyền sử dụng đất vì những lý do cơ bản sau đây:

+ Đất đai là một tư liệu sản xuất quan trọng khổng thể thiếu trong bất kỳ hoạt động sản xuất kinh doanh nào Cho phép chuyển quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện cho đất đai tích tụ vào tay những người có vốn, có kinh nghiệm, có năng lực sản xuất kinh doanh có thể mở rộng phát triển sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn, sức lao động sử dụng đất có hiệu quả, tránh tình trang

sử dụng đất theo kiểu “ tàn phá, bóc lột” hoặc “vô chủ” đối với đấi

+Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước hạn chế sự can thiệp vào các quyết định tự chủ của NSDĐ vì sự độc lập, chủ động trong việc iham gia các giao dịch

về QSDĐ Phải tạo điều kiện để đất đai tìm đốn những người chủ sử dụng có hiệu quả hơn

+ Đất đai ở một số nước trên thế giới bao giờ cũng có 2 loại, một loại là hàng hoá và một loại là phi hàng hoá ở những nước có thị trường phát triển thì đất hàng hoá chiếm một tỷ lệ rất lớn ở nước ta hiện nay, đất hàng hoá chiếm một tỷ lệ

ít, việc mở rộng tối đa quyền CQSDĐ cho các đối lượng sử dụng không chỉ lạo

điều kiện thuận lợi cho các nhà kinh doanh bất động sản mà còn tạo điéu kiện thuận lợi cho các tổ chức kinh doanh trong các lĩnh vực khác có thể sử dụng hàng hoá quyền sử dụng đất (hay hàng hoá BĐS) vào kinh doanh Hình thành và phát triển thị trường BĐS trong đó có QSDĐ cùng với thị trường sức lao động, thị trường vốn cho phcp hình thành đổng bộ các yếu tố thị trường của nền kinh tế thị trường, định hướng XHCN

+ Mở rộng quyền CQSDĐ cũng tạo sự thống nhất, phù hợp trong các quy định pháp luật đất đai như quy định giá đất, giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa người sở hữu với NSDĐ, tạo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ thuế thu nhập CQSDĐ, hạn chế các vi phạm pháp luật đất đai do nhu cầu bức xúc của thực tiễn về CQSDĐ V3

Có quan điếm cho rằng, mở rộng các quyền cho NSDĐ được CQSDĐ là trái với nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Chúng ta cần thấy rằng, ngay cả những nước có nền kinh tế thị trường tự do phái triển, quyền sở hữu đất đai cũng do Nhà nước kiểm soát chặt chỗ vì phúc lợi xã hội

và lợi ích loàn dân (như quy định đất có thể bị thu hồi nếu khoảnh đấi đó nằm trong khu vực thi công dự án công cộng quan trọng, cấm chủ sở hữu tư nhân xây dựng một sổ loại công trình trên những loại đất nhất định, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử đụng không được đi ngược lại với lợi ích của toàn xã h ộ i ) Tại Liên bang Nga, Luật đất đai được Đuma quốc gia Nga thông qua ngày 20/9/2001 quy định nhiều loại sở hữu về đất đai, nhưng số đất được phép chuyển quyền sở hữu chỉ chiếm khoảng 2% diện tích đất của Liên bang Theo báo cáo của Ngân hàng thế giới ngày 30/11/2001 đánh giá rằng, có tới 90% diện tích đất ở tại hầu hết các thành phố lớn của Nga, Agecbaizan, Mônđova, Bêlarut do Nhà nước nắm quyền sở hữu ở các nước như Trung Quốc, Cămpuchia, Mông cổ, trên danh nghĩa Nhà nước sở hữu toàn

bộ đất đai [4,tr43]

- ^ ở nước la trên cơ sở Điều 17 Hiến pháp 1992, Luật đất đai năm 2003 đã có một số đổi mới căn bản , quan trọng về quan điểm, nội dung, phương thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Luật mới đã khẳng định Nhà nước là đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai có quyền quyết định phương thức sử dụng đất Xác định

rõ mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với NSDĐ Quy định rõ nội hàm của sở hữu đất dai là: Nhà nước có quyền định đoạt đất đai; thực hiện quyền điều tiết các

nguồn lợi đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho NSDĐ, quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của NSDĐ Theo tinh thần của Luật đất đai năm 2003 thì quyền của NSDĐ được mở rộng hưn, và việc mở rộng đó khổng hề làm giảm quyền quản lý, kiểm soát của Nhà nước đối với đất đai, nhưng nó làm Ihay đổi phương thức quản lý Nhà nước về đất đai Và dù trong bất kỳ điều kiện nào thì vẫn không có lý do gì cản trở Nhà nước ihực hiện quyền quản lý, kiểm soát việc sử dụng đất "f*

Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường và ngày càng mở rộng quyền CQSDĐ thì Nhà nước đổi mới phương thức quản lý đối với đất đai, thể hiện ở những điểm cơ bản sau đây:

+ Nhà nước chuyển từ quản lý hành chính sang quản lý kinh tế đối với đất

Thay đổi việc giao đất bằng các biện pháp hành chính chuyển sang việc cung ứng đất đai chủ yếu bằng cơ chế thị trường, xây dựng và phát triển thị trường QSDĐ XHCN Nhà nước điều tiết các quan hệ đất đai dựa trên giá trị kinh tế của nó và thông qua các biện pháp dân sự hay biện pháp kinh tế là chủ yếu Các hoạt động giao đất, thu hồi đất trong lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và dân cư sẽ giảm dần và thay vào là phương thức chuyển nhượng QSDĐ, do đó khối lượng công việc làm thủ tục để quản lý các biến động, các chuyổn dịch về chủ thổ sử dụng đất sẽ tăng lên, như vậy tự thân trong tổ chức, quản lý đất đai cũng phát sinh yêu cầu phải sắp xếp kiện toàn cho phù hợp với xu thế mới

+ Nhà nước quản lý thị trường QSDĐ bằng cách tác động vào tổng cung và tổng cầu xã hội về đất đai nhằm ổn định giá cả chuyển QSDĐ, sử dụng công cụ quản lý kinh tế để buộc các hoạt động CQSDĐ phải theo đúng quy hoạch, kế hoạch, đưa ra các chính sách phù hợp để kích thích hoạt động CQSDĐ đạt hiệu quả cao Nhà nước dùng ngay chính các công cụ của thị trường để quản lý thị trường QSDĐ

+ Việc CQSDĐ bên cạnh những mặt tích cực thì cũng có những mặí tiêu cực nhất định, do có tính tự phát nên nó không thể đảm bảo những cân đối lớn của nên kinh tế, không đảm bảo sự phái triển bền vững của xã hội Việc CQSDĐ dễ dẫn đến việc líoh tụ đất đai quá lớn vào tay môt số người; những người có thu nhâp Ihấp, cấc doanh nghiệp vừa và nhỏ ít có đất để sử dụng; phân hoá giầu nghèo, tăng nhanh bất bình đẳng Ironíí xã hội Quá Irình công nghiệp hoá, đô thị hoá có thể dẫn

đến những xáo trộn phức lạp về mặl xã hội (đặc biệt ở các vùng ven đô, vùng mới

quy hoạch) Để khắc phục điều này, Nhà nước không can thicp trực tiếp, quá sâu

vào các quan hệ đất đai như trước, mà thông qua việc sử dụng các chính sách tài

chính như thuế thu nhập từ CQSDĐ, tiền thuế sử dụng đất, miễn giảm tiền sử dụng

đất, tổ chức đấu thầu QSDĐ đổ tác động vào các quan hô đất đai Ở Cộng hoà

Liên bang Đức và cộng hoà Séc để tránh đầu cơ luật pháp các nước này quy định

việc người mua bấí động sản sau đó lại bán bất động sản này trong vòng 10 năm, thì

người này phải chịu nộp một loại thuế gọi là thuế đầu cơ

+ Mở rộng quyền CQSDĐ đặt ra yêu cầu cao hơn về quản lý Nhà nước đối

với đâì đai: Tính pháp lý cao, độ chính xác và độ tin cậy cao, thông tin đầy đủ, chi

tiết và nhanh, trình độ chuyên sâu của cán bộ quản lý .Sự quản lý của Nhà nước

nhằm tạo ra môi trường kinh tế, xã hội, pháp lý ổn định, thuận lợi cho việc CQSDĐ

Quyền sử dụng đất càng được mở rộng đáp ứng yêu cầu của kinh tế thị trường thì

Nhà nước càng phải có cơ chế quản lý kinh tế về đất đai có hiệu quả, nếu không

thì quyền sở hữu chỉ là hình thức mà thực tế không thực hiện được

Ớ Việt Nam hiện nay, đúng như giáo sư Yujro Hayami nhận định:“Trong các

quốc gia đang chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị

trường, Việt Nam là nước có những bước đi vững chắc và đúng đắn trong việc xây

dựng những QSD đất đai tư nhân chính sách đất đai mới sẽ phục vụ như là một

hình mẫu mà nhiều nước đang trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường có

thể học tập” [7, trl0 3 ]

1.2.2 Khái quát về các bước phát triển của chế định chuyển quyền sử dụng đất trong giai đoạn từ 1987 đến trước khi có L u ật đất đai năm 2003

Luật đất đai 1987 là đạo luật đầu tiên ra đời nhằm thống nhất các nội dung

quản lý Nhà nước về đất đai, quy định rõ quyền và nghĩa vụ của NSDĐ Tuy vậy, là

luật đầu tiên của thời kỳ đổi mới nôn chưa vượt qua được tư tưởng bao cấp trong

quan hệ đất đai Luật nhìn nhận các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh và đưn giản,

không quy định cho NSDĐ được CQSDĐ, không xác định giá đất và Nhà nước giao

cấp đất không thu tiền sử dụng Luật đất đai 1987 cho phép mua bán, trao đổi các

tài sản trên đất, do đổ, trên Ihực tế, một thị trường QSDĐ diễn ra sôi động dưới

danh nghĩa mua hán lài sản trên đất mà Nhà nước khôno, kiểm soát được

Với những đòi hỏi bức xúc của thực tiễn về CQSDĐ, của việc dây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, Đại hội Đảng toàn quốc lần Ihứ VII đã xác định “ Trên cơ sở chế dộ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước quy định bằng pháp luật các vấn đề thừa kế, chuyển nhượng QSDĐ” [27,tr 68] Để thổ chế hoá Nghị quyết đại hội Đảng lần thứ V II, Luật đất đai năm 1993 ra đời đã mở ra một thời kỳ mới cho phốpNSDĐ được CQSDĐ.

Theo Luật đấl đai năm 1993, các tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho phép

sử dụng đất thì được CQSDĐ (từ Điều 73 đến Điều 78) Theo đó, NSDĐ có quyền chuyổn đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy các hoạt động CQSDĐ ngầm trước đây nay đã có quyền thực hiện công khai hợp pháp, được Nhà nước bảo vệ Tuy vậy, Luật đất đai năm 1993 chủ yếu quy định quyền CQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trong các giao dịch dân sự về đất đai Để cụ thể hoá các quyền CQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã có riêng phần thứ năm quy định cụ thể về điều kiện, nguyên tắc và hợp đồng CQvSDĐ; quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện quvền chuyển quyền sử dụng đất Các nghĩa vụ tài chính của NwSDĐ khi CQSD được quy định trong Luật thuế CQSDĐ năm 1994 và Luật sửa đổi bổ sung luật thuế CQSDĐ năm 2000 Đó là những cơ sở pháp lý đầu tiên cho việc CQSDĐ được thực hiện dưới sự kiểm soát của Nhà nước, khơi thông các giao lưu dân sự về QSDĐ mà nhiều năm trước đây bị “đóng băng”

do cơ chế quản lý hành chính, bao cấp

Tuy vậy, đối với các tổ chức, thì quyồn CQSDĐ không được quy định cụ thể ngay trong Luật đất đai năm 1993 như đối với hộ gia đình, cá nhân, mà sau đó các quyền này được quy định trong Pháp lệnh năm 1994 và được sửa đổi bổ sung năm

1996 về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất Các quyền này được chính thức luật hoá trons Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 Nhằm đáp ứng yêu cẩu của hoạt động sản xuấl kinh doanh trong cơ chế thị trường, ngoài những giao dịch dân sự thì những giao dịch mang tính kinh tế về QSDĐ cũng đã và đang đặt ra, đòi hỏi quyền CQSDĐ phải được mở rộng hơn nữa

để đáp ứng yêu cầu của hoạt động sản xuất, kinh doanh, do vậy Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai năm 1998 một mặt luật hoá quyền của các tổ chức kinh tế; mặt khác bổ sung quyền góp vốn bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân, quyền cho thuê

lại QSDĐ, quy định và mở rộng quyền CQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

thuê đất mà trả tiền thuê một lần hoặc trả tiền thuê cho nhiều năm tại các Điều 78a,

78b, 78c, 78d, khắc phục nhược điểm của pháp luật trước đó là không quy định cụ

thể quyền của các đối tượng thuê đấl

Tuy nhiên thủ tục CQSDĐ được quy định khá chậm chỗ, sau 6 năm kể từ

khi Luật cho phép NSDĐ được CQSDĐ thì thủ tục CQSD mới được quy định trong

Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục CQSDĐ và Nghị định

79/2001/N Đ-CP ngày 1/11/2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 17

Do vậy, một thời gian dài Ihủ tục CQSDĐ không được thực hiện thống nhất, đó là

“mảnh đất” cho những tiêu cực, vi phạm về CQSDĐ có cơ hội phát triển Tiếp đó

Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai năm 2001 (Điều 78g) bổ sung quyền bảo lãnh

bằng QSDĐ, mở rộng đối tượng nhận thế chấp QSDĐ; sửa đổi Điều 31 về thủ tục

CQSDĐ của người sử dụng đất

Riêng đối với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước

ngoài đầu tư tại Việt Nam thì quyền CQSDĐ được quy định hạn chế hơn Theo

Pháp lệnh ngày 14/10/1994 về quyén và nghĩa vụ của người nước ngoài thuê đất và

Nghị định 11/ CP ngày 24/1/1995 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thì người

nước ngoài thuô đất chỉ có quyền cho thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ íầng trong

khu công nghiệp, khu chế xuấí Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 2000,

Luật sửa đổi bổ sung Luậl đất đai năm 2001 đã mở rộng cho người nước ngoài đầu

lư tại Việt Nam được thế chấp QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức

tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

Trước những yêu cầu mới của hội nhập kinh tế quốc tế, của việc xây dựng thị

trường QSDĐ, Luật đất đai năm 2003 ra đời đã có thay đổi lớn Irong việc quy định

các quyền CQSDĐ, các đối tượng được CQSDĐ được mở rộng hơn nhiều và các

hình thức CQSDĐ cũng phong phú đa dạng hơn Đặc biệt có những cải cách mới về

thủ tục CQSDĐ Tạo sự bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất, thúc đẩy phát triển

sản xuất, kinh doanh đáp ứng yêu cầu của cơ chế thị trường

1.2.3 Sụ cần thiết phải có quy định mới về chuyển quyền sử dụng đất trong L u ật Đất đai năm 2003

Luật đất đai 1993, và các luật sửa đổi bổ sung là những đạo luật quan

Irọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng, nhà nước ta, đã góp phần tích cực thúc

ỉ H Ư V I ệ Nj

ĨRƯONC, DAi H' 'C Ì.II/U HÀ NOI

P H Ò NG G V p

đẩy phát triển kinh tế, ổn định chính trị, xã hội Đổ bảo đảm phát triển xuất nông nghiệp hàng hoá, làm cho NSDĐ gắn bó hơn với đất đai, QSDĐ ngày càng được mở rộng đã thực sự trở thành nguồn vốn lớn để NSDĐ đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh.

Tuy vậy, với tiến trình chuyển đổi nên kinh tế trường Iheo định hướng XHCN và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế Chế định về CQSDĐ trong pháp luật đất đai hiện hành còn bộc lộ một số những hạn chế, bất cập sau đây:

Thứ nhất, Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong các văn bản pháp luật thiếu tính đồng bộ Các quy định này nằm rải rác ở rất nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sụng một số điều của Luật Đâì đai năm 1998 và năm 2001, Bộ luật Dân sự, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung luật Ihuế chuyển quyền sử dụng đất ; Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ;Nghị định 79/2001/NĐ-CP n g à y l-1 1-2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999; Nghị định 6 6 /2001/NĐ-CP ngày 28-9-2001 sửa đổi bổ sung Nghị định 04/2000/N Đ-CP về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đ ai Một số quy định trong các văn bản trên còn chổng chéo, mâu thuẫn nhau(ví dụ như quy định về thủ tục chuyển đổi , chuyển nhượng trong các điều Điều 7,11,14 Nghị định 17/1999 mâu thuẫn với Đ31 Luật Đất đai 1993; Điều 31Luật Đất đai 2001; Điều 14 Nghị định 79/2001) Nhiều quy định trong Luật Đất đai 1993 không cụ thể, chưa thể áp dụng ngay vào thực tiễn mà còn phải lê thuộc vào nhiều văn bản hướng đẫn thi hành nhưng văn bản thi hành luật lại quá chậm được ban hành

Thứ hai, Ihủ tục CQSDĐ quy định lòng vòng, phức tạp, qua nhiều bước nhiều “cửa” thẩm định: Công nhận hợp đồng CQSDĐ, thu thuế CQSDĐ, cấp GCNQSDĐ Có quá nhiều khác biệt về thủ tục giữa các chủ thể CQSDĐ, do vậy không thể hiện được tinh thần cải cách thủ tục hành chính ,theo cơ chế “ một cửa”

để xây dựng thị trường QSDĐ

Thứ ba, nhiều quy định không phù hợp thực tế như quy định người sử dụng khi thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Trong khi phần lớn người sử dụng đất ở, đất chuyên dùng chưa

có GCNQSDĐ và tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấl rất chậm V ì vậy Irong thực tố hầu hôi các hình thức chuyển quyền sử dụng vẫn được thực hiện khi

không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhiều quy định về tài chính đối với đất chưa phù hợp như quy định khung giá đất của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá thị Irường, do vậy khung giá Nhà nước không được dùng làm cơ sở cho các bên thoả thuận giá CQSDĐ, nhưng khi nộp thuế, lệ phí CQSDĐ thì theo khung giá đất, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước Thuế CQSDĐ còn mang tính cào bằng chưa điều tiết được địa tô chênh lệch.

Thứ tư, QSDĐ còn thể hiện sự bất bình đẳng giữa các doanh nghiôp trong nước với các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Viôt Nam Hạn chế quyền CQSDĐ của người nước ngoài làm giảm hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế

Thứ năm, các quy định về quyền của NSDĐ chủ yếu mang tính dân sự, còn thiếu những quy định mang tính kinh tế trong cơ chế thị trường để giải quyết hậu quả thực hiện các quyền như việc xử lý QSDĐ đã thế chấp, bảo lãnh để thu hổi nợ

Xử lý QSDĐ góp vốn liên doanh khi doanh nghiệp bị phá sản, giải thể; mục đích sử dụng đất cho các hoạt động kinh tế; những vấn đề phát sinh từ thị trường bất động sản đang hình thành và phát triển như vấn đề liên doanh bằng giá trị QSDĐ với nước ngoài, vấn đề cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, vấn đề thay đổi loại hình kinh doanh, bán đấu giá QSDĐ [2 6 ,trl3 7 j

Thứ sáu, một số quyền của hộ gia đình, cá nhân còn bị hạn chế hởi quá nhiều điều kiện như quyền cho thuê, quyền thừa kế, không quy định quyền tặng cho QSD do vậy chưa tạo điều kiện tốt cho sự vận hành của thị trường QSDĐ chính quy, hoàn chỉnh, đáp ứng yêu cầu phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hoá ở nông Ihôn

Thứ bảy, pháp luật chưa quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bcn

khi chuyển quyền sử dụng đất, các tranh chấp về CQSDĐ và giải quyếl tranh chấp, các hành vi chuyển quyển trái pháp luật và biện pháp chế tài lương ứng để ngăn chặn, xử lý và hạn chế các hành vi vi phạm pháp luật về CQSDĐ

Do vậy, trước yêu cầu về đẩy nhanh sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, chuyển đổi mạnh mẽ từ cơ chế cũ sang cơ chế thị trường theo hướng hội nhập khu vực và quốc tế, chủ động xây dựng thị trường bất động sản thì các quy định pháp luật đấí đai hiện hành đang tỏ ra lạc hậu, bất cập trước những yêu cầu mới

Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy của Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá

IX về tiếp lục đổi mới chính sánh pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công

ngiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đã xác định rõ quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc

biệt Chính sách đấl đai phải chú ý đầy đủ tới các mặt kinh tế, chính trị xã hội; bảo

đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất ,chủ động phát

triển vững chắc thị trường BĐS (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lý và điều tiết

của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà

nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường QSDĐ với các tài sản gắn liền

với đất; chống đầu cơ đất đai; Nhà nước quản lý giám sát các giao dịch CQSDĐ, có

quy định điều kiện chuyển QSDĐ đối với những vùng miền đặc thù, có chính sách

để đồng bào dân tộc thiểu số giữ được đất sản xuất Quy định về việc chuyển

nhượng QSDĐ đối với các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng để ngăn chặn đầu cơ trục lợi

Có quỳ định phù hợp về xây dựng quản lý thị trường bất động sản và chính sách tài

chính về đất đai

Để thể chế hoá các quan điểm chỉ đạo của Đảng, trên cơ sở tổng kết đánh giá

10 năm thi hành Luật đất đai 1993, Quốc hội khoá IX kỳ họp thứ tư đã thông qua

Luật đất đai năm 2003 thay thế cho Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đỏi bổ sung

Luật đất đai năm 1998, năm 2001.Luật đất đai 2003 là đạo luật quan trọng quán

triệt sâu sắc quan điểm chỉ đạo của Đảng Luật đã kế Ihừa và phát triển những nội

dung hợp lý của pháp luật đấl đai hiện hành Nhằm đảm bảo sử dụng đất có hiệu

quả hơn, Luật đã trao cho NSD nhiều quyền năng và cũng quy định cụ thể các

nghĩa vụ khi thực hiện quyổn năng này Quy định thừa nhân QSDĐ là một loại

hàng hoá tham gia vào thị trường BĐS, quy định các chính sách tài chính về đất và

thị irường QSDĐ Đồng thời luật hoá những quy định trong các văn bản pháp luật

đất đai hiện hành như quyền của người nước ngoài sử dụng đất; quy đinh hồ sơ

CQSDĐ; trình tự thủ tục chuyển QSDĐ, đơn giản hoá các thủ tục hành chính về

CQSDĐ

1.3 Kinh nghiệm của một sô nước trong việc điều chỉnh pháp luật đối với quyền sử dụng đất.

Hiện nay các quốc gia trên thế giới có những chính sách pháp luật đất đai đa

dạng do đặc điểm riêng về kinh tế, chính trị, xã hội của mỗi nước, ở đây, chỉ đồ

cập đến pháp luật của một số nước để có thể rút ra những kinh nghiệm nhất định trong quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam.

1.3.1 Kinh nghiệm của Trung Quốc

Trung Quốc là nước láng giềng, và là nước có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam về chế độ chính trị, kinh tế và xã hội Lý luận về vấn đề sở hữu đất đai trong pháp luật Việt Nam cũng có một số điểm tương đồng với Trung quốc Trong Hiến pháp Trung quốc quy định đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và tập thể, không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất, thực hành chế độ công hữu đất đai, tức

là chính sách sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể của nông dân về đất đai

Quốc vụ viện thay mặt Nhà nước thực hiện sở hữu toàn dân về đất đai Quốc

vụ viện thực hiện hai vai trò: vai trò của chủ sở hữu đối với đất đô thị và vai trò quản lý nhà nước đối với toàn bộ đất đai

Việc cải cách chế độ sử dụng đất ở Trung Quốc diễn ra từ năm 1986, theo hướng tiếp tục duy trì và củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và trên cơ sở

đó phân tách quyền sở hữu với QSD, thực hiện chế độ sử dụng mới là có trả tiền,

có kỳ hạn và được chuyển nhượng theo pháp luật, làm cho đất đai trở thành một hàng hoá đặc biệt tham gia vào lưu thông trên thị trường, thay đổi về cơ bản việc giao đất bằng các biện pháp hành chính, chuyển sang việc cung ứng đất đai chủ yếu bằng cơ chế thị trường, xây dựng và phát triển thị trường QSDĐ xã hội chủ nghĩa Tiếp tục hoàn thiện chính sách pháp luật đối với đất đô thị theo hướng: xây dựng thị trường phù hợp , phát triển các tổ chức dịch vụ trung gian, tách chức năng chính quyồn với thị trường, vận hành theo sự phát triển kinh tế và yêu cầu của thị trường, hạn chế sự can thiệp hành chính trực tiếp của Nhà nước vào thị trường quyền sử dụng đất Ở Trung Quốc chỉ có thị trường QSDĐ, không có thị trường quyền sở hữu đất

Nhà nước giao đất và QSDĐ cho các tổ chức, cá nhân được tiến hành theo 2 phương Ihức là: giao đất không thu tiền và giao QSDĐ có thu tiền (hay gọi là xuất nhượng, thụ nhượng) theo hình thức đấu thầu, đấu giá công khai và cho thuê QSDĐ của Nhà nước Các nhà đầu lư kinh doanh xây dựng được quyén xây dựng nhà ở, cơ sở hạ tầng đổ chuyển nhượng, bán , cho thuê QSDĐ

Về định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: Giá đất không phải do con người quyốl định mà là do thị trường, con người chỉ dùng nghiệp vụ để phản ánh Giá xuấl

nhượng là của thị trường, còn giá quy định chỉ đổ tham khảo, quy định giá đất và giá nhà tách riêng Hiện nay, ở Trung Quốc có các đơn vị trung gian định giá, các

cơ quan này trước đây do Chính phủ Ihành lập nay hoạt động độc lập theo liêu chuẩn định giá, trước đây giá đấl do Chính phủ phê duyệt, nay Chính phủ chỉ làm động tác kiểm tra sau khi xong

Về quyền CQSDĐ của người sử dụng: NSDĐ được chuyển nhượng lạiQSDĐ bao gồm các hình thức: bán, chuyển đổi, tặng cho trong thời hạn được thụ nhượng(sử dụng đất ); được cho thtíê lại QSDĐ ; được thế chấp QSDĐ để vay vốn lại các tổ chức ngân hàng trong nước (khi thế chấp QSDĐ phải thế chấp cả tài sản trên đất, không được tách rời), Điều 31 Luật quản lý bất động sản đô thị của Cộng hoà nhân dân Trung Hoa quy định: “Khi chuyển nhượng, thế chấp BĐS thì đồng thời chuyển nhượng, thế chấp quyền sở hữu nhà và QSDĐ thuộc phạm vi nhà ở đó”; được góp vốn bằng giá trị QSDĐ Các quyén trên quy định cụ thể đối với các đối tượng sử dụng đấl như sau:

- Đối với các doanh nghiệp sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước được giao

có thu tiền thì các nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước đều có quyền như nhau về chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố, góp vốn liên doanh, góp cổ phần bằng QSDĐ, đăng ký theo đúng pháp luật và được pháp luật bảo vệ Nhà đầu

lư nước ngoài được bình đẳng với trong nươc trong việc khai thác thị trường bất động sản

- Các tổ chức thụ nhượng QSDĐ xây dựng (thông qua hình thức giao đất có trả tiền và thuê đất) có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp QSDĐ và chỉ

có quyền chuyển nhượng QSDĐ nếu đã có đầu tư ít nhất 25% tổng mức đầu tư theo

dự án Trong một năm không làm gì thì phạt tiền, quá 2 năm thì Ihu hồi Khống chế tổng lượng để điều tiết cung cầu, đây là biện pháp tốt để khắc phục nạn đầu cơ đất đai [8, tr52j

- Còn những NSDĐ cuối cùng, (thường đã có tài sản trên đất như nhà ở, công trình xây dựng ) được thực hiện các giao dịch về QSDĐ thông qua CQSDĐ phải tuân theo các thủ tục luật định và phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính

- Đối với đất ở tại đô thị, để bảo đảm tuân thủ chặt chẽ quy hoạch, kế hoạch

và trật lự xây dựng đô thị thì đại bộ phận người dân mua nhà đều được mua nhà dã được xây sẩn hoặc phân lô trên nền quy hoạch, chứ không đựoc tự mua đất xây nhà

Việc mua bán nhà đất phải đăng ký qua sở giao dịch và Nhà nước quy định khoản điều tiết giá trị tăng Ihêm đối với lừng loại bất dộng sản Đây là một biện pháp tích cực để Ihống nhất tổng cung đất đai và nhà ở, tạo hộ mặt đồng bộ cho các đô thị.

Các tổ chức, cá nhân có nghĩa vụ không được xâm chiếm, mua bán hoặc chuyển nhượng đất đai phi pháp dưới các hình thức; phải nộp Thuế giá trị gia tăng khi CQSDĐ Theo Điều lệ tạm thời về thuế giá trị gia tăng đất của nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa thì thu nhập của các tổ chức, cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản sau khi khấu Irừ các khoản chi phí, phần còn lại nộp ihuế giá trị gia tăng đấl theo 4 bậc thuế suất luỹ tiến Thu thuế giá trị gia lăng để ngăn chặn sự chuyển dịch quá mức của BĐS, tình trạng đầu cơ được khống chế và lãi suất của người chuyển nhượng được đưa ra xem xét hợp lý

Về Ihị trường bất động sản: Trung Quốc đang kiên trì xây dựng thị trường

QSDĐ: tách chính quyền khỏi thị trường, hạn chế can thiệp hành chính; hoàn ihiện các khâu irung gian thị trường Đặc trưng chủ yếu thị trường bất động sản Trung Quốc là sự lách biệt của quyền sở hữu đất, QSDĐ và chuyển nhượng đất có trả tiền với thời hạn xác định, phù họp với điều kiện đất đai thuộc sở hữu nhà nước Vì vậy quyền sở hữu XHCN cộng cộng về đất đai vẫn được duy trì đồng thời với sự hình Ihành và phát triển của thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của kinh tế hàng hoá XHCN Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được các công

ty BĐS phát triển và xây dựng nhiều loại hình để bán (nhà máy, văn phòng, cửa hàng, nhà ở )v à được hán cho tất cả những người có nhu cầu sử dụng là người Trung Quốc và người nước ngoài Giá bán gồm chi phí phái Iriển đất, xây dựng nhà

và một tỷ lệ phần trăm nhất định của lợi nhuận Chính phủ khống chế và điều tiết lượng đất hàng hoá trên thị trường thông qua hình thức giao đất có thu liền Nhà nước kiểm soát chặt chẽ tổng lượng cung ứng đất xây dựng, đẩy mạnh mời thầu, đấu giá, tăng cường quản lý chuyển nhượng QSDĐ và quản lý giá đất

Về chính sách đối với đất đô thị: Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đối với đất đô thị có tác dụng rất lớn, đảm bảo quản lý sử dụng đất có hiệu quả để xây dựng đô thị theo quy hoạch hiện đại, Nhà nước thực hiện tốt và có hiệu quả chế độ

sở hữu toàn dân về đất đai thông qua quy hoạch , quản lý mục đích sử dụng đất Biện pháp quản lý xây dựng và sử dụng đâì Iheo quy hoạch có vai trò cực kỳ quan

trọng, kinh nghiệm của thành phố Bắc Kinh cho thấy , đây là nguyên nhân của mọi thành công trong công cuộc xây dựng và phát triển đô thị.

Như vậy chính sách pháp luật đấí đai của Trung Quốc có những nốt tương đồng với Việt Nam như : Chế độ sở hũư toàn dân về đất đai được tăng cường trên cơ

sở trao quyền sử dụng đất cho NSD Quyền sử dụng đất tách biệt với quyền sở hữu NSDĐ được chuyển QSD, người được Nhà nước cho thuê đất mà cho người khác thuê lại, thì QSDĐ thuê vẫn do người thuê ban đầu nắm , người mới Ihuô chỉ có các quyền hưởng lợi từ đất đai NSDĐ không được thế chấp QSD ở ngân hàng nước ngoài Chính sách đất đai của Trung Quốc có những điểm tích cực nhất định như duy trì đúng đắn mối quan hệ kinh tế về đất đai giữa Nhà nước và NSDĐ Sở hữu loàn dân về đất đai có tác dụng lớn trong việc xây đựng đô thị theo quy hoạch hiện đại bảo đảm quản lý xây dựng và sử dụng đất theo đúng quy họach Nhà nước khắc phục được nạn đầu cơ đất đai , Ihu thuế CQSDĐ hợp lý, nhà và đất được quản lý thống nhất không tách rời, không phân biệt quyền của các doanh nghiệp sử dụng đất trong nước và nước ngoài đây là những kinh nghiệm tốt mà chúng ta có thể tham khảo để phục vụ việc xây dựng và phát triển thị trường BĐ S ở Việt Nam

và thu lệ phí đăng ký, thuế trước bạ, Ihuế thu nhập Sauđó, cán bộ phụ Irách đăng ký lập hợp đồng và ghi các nội dung quan trọng trong giấy chứng nhận đất đai của chủ đất Các thông tin này phải khớp với thông tin ghi trong giấy đang lưu giữ lại Văn phòng đất đai Quá trình đăng ký thường tiến hành trong một ngày(trừ mội số irường hợp quy định khi đăng ký phải thông báo ) Sau khi đăng ký xong, các Văn phòng đất đai chuyển hồ sơ đăng ký vẻ Văn phòng chính ở Cục đất đai

để kiểm tra lại

Văn phòng đất đai được tổ chức ở tất cả các nơi, rất Ihuận tiện cho người muốn đăng ký các giao dịch về đất đai Việc tổ chức các Văn phòng đất đai chủ yếu phục vụ cho đăng ký, thu thuế và thu lệ phí, nơi nào cổ nhiều giao dịch về đất thì

mở thêm các chi nhánh, đăng ký các giao dịch về đất dai là bắt buộc

Vổ định giá bất động sản: Cơ quan định giá Trung ương trực thuộc cục Quản

lý đất đai Thái Lan Định giá đất để Ihu thuế, lệ phí và thuế trước bạ khi đăng ký các quyền và đăng ký chuyển nhượng BĐS, để làm tư vấn cho Chính phủ và các cơ

sở tư nhân vổ định giá BĐS Cơ quan Định giá Trung ương là cơ quan của Nhà nước thực hiện đinh giá BĐS với chu kỳ định giá là 4 năm Khi có giao dịch về đất đai, cán bộ của Văn phòng đăng ký đất đai sẽ sử dụng giá đất trong bảng giá đã được phô duyệt [9,trl41

Như vậy, ở Thái Lan mọi giao dịch về đất đai đều bắt buộc phải đang ký tại Văn phòng đất đai và ghi nhận vào giấy chứng nhận về đất đai Tất cả các loại thuế về đất đai đều được Văn phòng đất đai trực tiếp Ihu và chuyển về Cục Quản

lý đất đai Đây là hệ thống quản lý các giao dịch đất đai đơn giản , hiệu quả và rất chặt chẽ

+ Kinh nghiệm của Hàn Quốc về quản lý, sử dụng đất đai Hàn Quốc là một nước khá tiên tiến về vấn để hệ thống thông tin đất đai, về hồ sơ địa chính bao gồm các bản đổ và sổ sách Số liệu của một thửa đất có đăng ký và quản lý trong sổ được dùng như một cơ sở để đăng ký đất, định giá đất, chuyển nhượng và kế hoạch sử dụng đất Từ những năm 1980, Hàn Quốc đã và đang xây dựng mộl hệ Ihống cơ sở

dữ liệu về thông tin có trong sổ sách Hệ thống phục vụ trên phạm vi toàn quốc thông tin trực tuyến sử dụng các mạng máy tính từ năm 1994.Trung tâm thông tin đất đai quốc gia cung cấp số liệu về các thửa đất có đăng ký một cách nhanh chóng

và chính xác dùng các mạng máy tính nối giữa các tỉnh, thành phố và các quận, huyện [9,trl3] Đây là điều kiện quan trọng đảm bảo cho việc quản lý Nhà nước và íhực hiện các giao dịch về đất đai đạt hiệu quả cao Tới đây Chính phủ Hàn Quốc áp dụng 3 biện pháp cải cách mới khá triệt để đó là:

+ Quy định mức trần đối với đấl thổ cư đô thị tính trên mỗi hộ, để lạo áp lực đối với việc đầu tư phát triển và sang nhượng đấl dư thừa của họ để ngăn chặn đầu

cơ đất, đạo luật trần về đất ở đô thị chỉ áp dụng đối với đất trong phạm vi quy hoạch

đô thị , dùng chính sách tài chính để buộc các chủ đất phải chuyển nhượng đất dư Ihừa, quy định thuế rất khắc nghiệt “ thuế sở hữu đất dư Ihừa” ở mức lừ 7% đến 11% giá trị thị trường của đất dư Ihừa, Ihuế này được thu hàng năm cho đến khi nào chủ đất chuyển nhượng phần đất dư thừa

+ Quy định phí đầu tư phát triển: áp dụng đối với những chủ đất hưởng lợi

từ những công Irình xây dựng, nằm điều tiết thu nhập, tăng thu ngân sách Nhà nước Quá trình đô thị hoá làm giá đất tăng nhanh, một lượng lớn dấí nông lâm nghiệp

được chuyen mục đích sang đất ở và đất công nghiệp, các đối tượng đầu cơ đã lợi dụng mua nhiều diện tích đất rộng lớn tại những nơi mới được đô thị hoá, nhàm chờ giá lên cao sau một thời gian bán lại kiếm lời, những khoản lợi nhuận này chủ yếu nhờ đầu tư tiền của Nhà nước và các tổ chức khác đã đầu lư vào cơ sở hạ tầng

và các dịch vụ Nhà nước nhiều khi không thu được khoản lợi nhuận này Phí đầu tư phát triển và một giải pháp để khắc phục và dự định sẽ được đánh vào những lô đất được khai thác phục vụ cho các mục đích sinh hoạt, công nghiệp và giải trí, về cơ bản phí này được áp dụng ở mức 50% trên lượng gia tăng giá trị đất phát sinh từ việc phát triển đất sau khi điều chỉnh chi phí đầu tư khai thác

+ Thuế lượng giá trị đất gia tăng: Là một biện pháp khác của Chính phủ nhằm thu giá trị đấl gia tăng không do các chủ đất tạo ra Đất chịu thuế là đất nhàn rỗi không sử dụng, do mua hoặc chiếm dụng với mục đích đầu cơ

Chính sách pháp luật đất đai của Hàn Quốc là tiên tiến về vấn đề hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu và đặc biệt một số chính sách cải cách mới

Như vậy, để quản lý đất đai, ở nhiều nước đều đã chuyển từ quản lý hành chính sang quản lý kinh tế đối với đất, sử dụng các chính sách tài chính như là một công cụ hữu hiệu để điều tiết các quan hệ đất đai V iệc quản lý sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch và quản lý xây dựng là cơ bản trong quản lý sử dụng đất đổ thị Bên cạnh đó đổ đảm bảo cho các giao dịch về đất đai thực hiên nhanh chóng, hiệu quả thì cần thiết phải hoàn thiện về quản lý hồ sơ địa chính, thông tin địa chính và đăng ký các giao dịch Các quy định pháp luật và cơ ch ế thực hiện đăng ký giao dịch đơn giản, minh bạch, Ihông tin địa chính nhanh, chính xác,dễ tiếp cận là cơ sở cho việc quản lý và thực hiện các giao dịch về đất đai có hiệu quả

Tóm lại: Việc quy định và mở rộng quyền CQSDĐ cho NvSDĐ là tất yếu trong

nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Đây là nét đặc thù riêng của Việt Nam và một số nước XHCN do việc phân tách quyền sử hữu và QSDĐ một cách ổn định lâu dài QSDĐ được mở rộng tối đa, được giao dịch trên thị Irường trong khi vẫn duy trì chế độ sở hữu loàn dân về đất đai Việc mở rộng các quyền năng đó đã được tiến hành trong cả một quá trình và Luật đất đai 2003 có nhiều đổi mới đổ ngày càng hoàn thiện hơn, mở ra thời kỳ mới cho việc xây dựng thị trường BĐS trong đó có QSDĐ ở Việt Nam

Chương 2 NỘI DUNG MỚI CỦA CÁC Q U Y ĐỊNH VỂ

C H U Y ỂN Q U Y ỂN s ử DỤNG ĐÂT TH EO LUẬ T ĐẤT ĐAI NĂM 2003

2.1 Khái quát về các nội dung mới của Lu ật đất đai năm 2003 về chuyển quyền sử dụng đất

2.1.1 Đối tượng chuyển quyền sử dụng đất được m ở rộng

Chuyển quyền sử dụng đất là điều kiện, tiền đề để đưa QSDĐ tham gia thị trường bất động sản Tuy vậy, không phải mọi chủ thể sử dụng đất đều có quyền CQSDĐ Luật đất đai 2003 (từ Điều 110 đến Điều 115, Điều 119,120, 121) quy định cụ thể các chủ thể được phốp CQSDĐ bao gồm :

+ Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tổ chức nhận chuyển nhượng QSDĐ, tổ chức kinh tế được chuyển mục đích sử dụng từ giao đất không thu tiền sang giao đất có thu tiền, mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành (1/7/2003) mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhấl là 5 năm thì có các quyền: chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo Luật định

+ Hộ gia đình, các nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang giao đất

có thu tiền sử dụng đất; hộ gia dinh, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2003 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đấl đã được trả tiền còn lại íl nhấl là 5 năm thì

có các quyền sau: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, lặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo Luật định

Luật cũng quy định rõ đối với tổ chức,hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà thuê của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không thuộc trường hợp thuỗ lại đất trong khu công nghiệp) thì có các quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam dược Nhà nước cho thuê đất hoặc thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và đã trả liền thuê đất một lần cho cả thời

gian thuê có quyén: Chuyển nhượng, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh ,góp vốn bằng QSDĐ thuê.

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghê cao, khu kinh tế thì ngoài những quyền chuyển QSDĐ trên còn có quyền lặng cho quyền sử dụng đất (tức là có các quyền như tổ chức kinh tế trong nước được giao đất có thu tiền sử dụng)

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất để kinh doanh xây dựng nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê QSDĐ gắn liền với kết cấu

hạ tầng đã xây dựng (theo khoản 2 Điều 35; khoản 3 Đ iề u ll9 ; Điều 90, 91,92, 93 Luật đất đai ), nếu trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ gắn liền với nhà ở, kết cấu hạ tầng đã xây dựng trên đất

Người việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam có quyền: bán nhà ở, thế chấp, thừa kế nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định tại Điều 8,9,10,11 Nghị định 81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001 và được luật hoá tại Điều 121 Luật đất đai 2003

Theo các quy định trên, chúng ta thấy có sự khác nhau về quyền chuyển QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và người nước ngoài Cụ thể:

- So với tổ chức thì quyền của hộ gia đình, cá nhân được mở rộng hơn có quyền chuyển đổi, thừa kế QSDĐ; mử rộng về đối tượng được phép nhận thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ Nhưng quyền cho thuc và quyền góp vốn bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được quy định hẹp hơn của tổ chức

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền và giao đất không thu tiền đều có quyền CQSDĐ (Điều 115) Tuy nhiên, các đối lượng giao đất không thu tiền khi thực hiện quyền CQSDĐ thì bị hạn chế hon so với đối tượng được giao đất có thu tiền

- Quyền CQSDĐ của NSDĐ trong nước khác với người nước ngoài Bởi vì ngoài những mục liêu về kinh tế, trong sử dụng đấl Nhà nước còn phải bảo đảm các mục tiêu về chính trị, xã hội Nhà nước tạo điều kiện cho người nước ngoài có những quyền cơ bản , quan trọng nhất của NSDĐ, tạo sự bình đẳng nhất định với

NSDĐ trong nước khi thực hiện các dự án đầu tư tại Việt nam, nhằm mục đích thu hút đầu ur nước ngoài và hội nhập kinh tế quốc tế Vì vậy, người nước ngoài không được Nhà nước giao đất mà chỉ được thuê đất sử dụng và đối tượng thuc đất đầu tư

mà trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền chuyển QSDĐ Nhà nước đặc biệt ưu đãi, mở rộng quyền cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam

Song song với việc quy định các đối lượng được CQSD Ihì Luật cũng quy định

cụ thể các đối tượng sau không được CQSDĐ: Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuê đất sử dụng; tổ chức được Nhà nước giao đất không phải trả tiền; các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; người nước ngoài đầu tư tại Việt Nam mà trả tiền Ihuê đất hàng năm; cộng đổng dân cư sử dụng đất nông nghiệp, cộng đồng tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp thì không có quyền CQSDĐ Những đối tượng này chỉ có quyền chuyển quyền tài sản thuộc sở hữu của mình trên đất trong một số trường hợp theo Luật định

Tuy nhiên, theo Điều 108 Luật Đất đai thì các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, các cá nhân sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được lựa chọn thuê đâ't trả tiền Ihuô một lần hoặc trả tiền thuê hàng năm theo luật định; riêng người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì được Nhà nước giao đất, hoặc cho thuê đất

Khi lấy ý kiến nhân dân cho dự thảo Luật đất đai năm 2003, vồ vấn đề hình thức sử dụng đất có nhiều ý kiến khác nhau Có ý kiến cho rằng, nên chuyển toàn

bộ sang hình thức thuê đất để tạo sự bình đảng trong sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhưng vấn đề đó đã được chính thực tiễn bác bỏ Theo luật đất đai 1993 quy định chỉ có hai hình thức: giao đất không thu tiền và thuê đất, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 bổ sung thêm hình thức giao đất có thu tiền và quy định các tổ chức thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất

để sản xuất kinh doanh không phải là nông nghiệp Trên thực tế, các Irường hợp xây dựng kinh doanh nhà ở, cơ sở hạ tầng Ihường là sử dụng đất lâu dài Các nhà đầu lư không thể bỏ ra nhiều tỷ đồng vốn xây dựng cơ sở hạ tầng chỉ đổi lấy quyền được

“thuê” một diện tích đất nhấl định, hơn nữa việc CQSDĐ đối với các đối tượng này

sẽ khó khăn phức tạp Luật mới quy định linh hoạt để nhà đàu lư có thể lựa chọn:

nếu có nhiồu vốn, và muốn yên tâm hơn đối với mảnh đất của mình thì họ chọn hình thức được giao đất có trả tiền sử dụng một lần để sử dụng ổn định, lâu dài, hoặc nếu do những điều kiện nào đó mà không muốn, không cần thiết sử dụng lâu dài, hoặc vốn ít th ì họ có thể thuc đất Luật mới hướng về việc mở rộng phạm vi

áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với quan niệm đây là căn cứ để phái sinh quyền CQSDĐ (trừ một vài trường hợp ngoại lộ của hộ gia đình, cá nhân)

Vì so với việc thuê đất của Nhà nước, người được Nhà nước giao đất có thu tiền có lợi thế là được sử dụng đất ổn định, lâu dài hơn Các đối lượng thuê đấl (là NSDĐ Irong nước) Nhà nước thu liền thuc đất hàng năm và không được CQSDĐ(điều này cũng giống với luậl hiện hành) Hơn nữa, trong thời gian qua, rất nhiều doanh nghiệp thuê đấl của Nhà nước muốn chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền để được sử dụng ổn định, yên tâm hơn, mặc dù nếu trả tiền thuê đất một lần, hoặc trả cho nhiều năm, họ cũng có quyền CQSDĐ như đối tượng được giao đất có thu tiền.Quy định này bên cạnh những mặt tích cực, cũng có những hạn chế ở chỗ tạo

ra sự khác biệt giữa các chủ thể sử dụng đất đều là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước X ét ở một khía cạnh nhất định có thể nói những đối tượng được CQSDĐ bị thu hẹp hơn, (vì không phải mọi đối tượng sử dụng đều chuyển sang giao đất có thu tiền) Với yôu cầu bức xúc của việc phát triển nền kinh tế hàng hoá, nếu Nhà nước khổng có biện pháp quản lý hợp lý thì dễ dẫn đến việc- CQSDĐ thuê trái pháp luật

V í dụ: A thuê 200 m2 đất của Nhà nước để mở cửa hàng kinh doanh (irong 50 năm) thuộc đối lượng phải trả tiền thuê đất hàng năm (Khoản 1 Điều35) Sau một năm, A bán cửa hàng cho B, và giá bán cửa hàng thì Ihực tế các bôn thường thoả thuận cả giá quyền sử dụng đất (giá QSDĐ mảnh đất thuô đó thấp hơn giá QSDĐ một mảnh đất khác được nhà nước giao để kinh doanh trong 50 năm khi chuyển nhượng, vì đất thuê phải trả tiền thuê đất hàng năm) và Nhà nước sẽ phải thu hổi đất của A để cho B (người mua tài sản) thuê đất, thay vì làm các thủ tục chuyển quyền Như vậy, trong quan hệ này Nhà nước đã phải áp dụng nhiều biện pháp quản lý hành chính, nhưng thực tế sẽ khó quản lý việc NSD lợi dụng chuyển quyền vổ tài sản trôn đất nhưng thực chất là CQSDĐ, và điều này đã từng xảy ra khi Luật đất đai 1987 không cho phép CQSDĐ nhưng lại được chuyển quyền sở hữu các tài sản trên đất

Tóm lại, ở mức độ khái quát nhất vê dối tượng CQSDtì, Luật dất dai năm

2003 có một s ố điểm mới như sau:

Thứ nhất, khắc phục những bất cập của pháp luật hiên hành là rất hạn chế

quyền của người nước ngoài, chỉ cho phép người nước ngoài thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư được quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn; được cho thuê lại đất đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu chế xuất Luật đất đai mới một mặt luật hoá các quyền của người nước ngoài thuê đất tại Việt Nam Đổng thời, lần đầu tiên Luật mở rộng quyền cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam có CQSDĐ gồm: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất, nếu lựa chọn hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đất Luật đặc biệt mư rộng quyền của Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được thuê đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc được nhận chuyển nhượng QSDĐ theo Đ iề u ll9 , 120 Quy định cụ thể quyền của người nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì cũng có các quyền như đối tượng được Nhà nước cho thuê đất

Việc mở rộng quyền CQSDĐ cho người nước ngoài nhằm xây dựng mặt bằng pháp lý chung, bình đẳng hơn trong việc sử dụng đấl sản xuất, kinh doanh giữa các

tổ chức, cá nhân trong nước với các tổ chức, cá nhân có vốn đầu tư nước ngoài Bảo vệ lợi ích cho người nước ngoài trong việc sử dụng đất nhằm khuyến khích đầu tư nước ngoài, khuyến khích họ gắn bó làm ăn lâu dài tại Việt Nam

Thứ hai, luật hiện hành cho phép các tổ chức, cá nhân thuê đất được CQSDĐ nếu trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê cho nhiều năm Quy định mang tính bất buộc những đối tượng thuộc diện giao đất có Ihu tiền, đối tượng thuộc diện thuê đất mà không được quyền lựa chọn Khác với quy định trên, Luật mới không cho phép các lổ chức, cá nhân trong nước thuê đấl của Nhà nước được CQSDĐ Nhưng các tổ chức, cá nhân thuê đất Irước ngày 1/7/2003 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm thì

có các quyền CQSDĐ như đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền Bổ sung quyền được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng hoặc Ihuê đất của Nhà nước, để tạo điều kiện linh hoại cho NSDĐ căn cứ vào khả năng lài chính và nhu cầu sử dụng đấl cỏ Ihổ lựa chọn hình thức sử dụng Nhưng cùng là các đối tượng

thuê đất Nhà nước để sử dụng và thời điểm Ihuê khác nhau Luậl quy định quyén năng là khác nhau, đã tạo ra sự khổng bình đẳng nhất định cho các đối tượng thuê đất của Nhà nước.

Thứ ba, về hình thức chuyển quyền, Luật bổ sung quyền tặng cho quyền sử

dụng đất Mở rộng về điều kiện và chủ thể được thực hiện quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê , quyền thừa kế, quyền góp vốn bằng QSDĐ Theo tinh thần mử rộng “mối quan hệ theo chiều ngang” giữa những người sử dụng đất, thông qua việc

mở rộng các quyền CQwSDĐ Tuy vậy pháp luật đất đai cần phải quy định chi tiết,

cụ thể điều chỉnh những mối quan hệ này như: Mối quan hệ giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức írong việc chuyển nhượng, cho thuô, thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ Mối quan hê giữa người việt nam định cư ở nước ngoài với tổ chức, cá nhân Việt nam khi CQSDĐ Vấn đề hộ gia đình, cá nhân thuê nhà ở của các tổ chức, cá nhân nước ngoài

Thứ tư, lần đầu tiên được quy định cụ thể Irong Luậl về việc sử dụng đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu công nghiệp: Đối với đất trong khu cồng nghệ cao, khu kinh tế thì Nhà nước giao đất một lần toàn khu cho Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế Các Ban này giao lại đất hoặc cho thuô đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cho thuê đất đối với người nước ngoài NSDĐ được Ban quản lý cho phcp sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ như người sử dụng được Nhà nước giao đất , cho íhuê đất Tức là quyền CQSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước và người nước ngoài phụ thuộc vào việc các đối tượng đó lựa chọn hình thức sử dụng đất nào Đối với đất trong khu công nghiệp thì các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền lựa chọn: Được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất của Nhà nước; nhận chuyển nhượng, thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của các tổ chức trong nước và người nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng

Thứ năm, Nghị định 11/CP ngày 24/1/1995 và Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001 về ưu đãi đầu lư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê đã quy định cho phép người nước ngoài được đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng, nhưng còn hạn chế Luật đất đai mới mở rộng hơn cho người nước ngoài vào Việt Nam để kinh doanh nhà đất, xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng, kết cấu hạ tầng trong khu cổng nghiệp, khu cổng nghệ cao, khu kinh tế Mục đích là nhằm dẩy

nhanh việc hình thành các khu công nghiệp, khu công nghệ c a o tạo quỹ nhà ở với những kinh nghiệm, kiến trúc đa dạng, phong phú của nước ngoài và phù họp với thực tiễn của Việt Nam, cải thiện chỏ ở cho công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, sử dụng đất có hiệu quả kinh tế cao hơn Nhưng bên cạnh những mặt tích cực thì cũng có những mặt trái nhất định của vấn đề này là: Người nước ngoài thường có vốn rất lớn, gấp rất nhiều lần người Việt Nam, mà vốn đất đai thì có hạn, vì vậy bước đầu sẽ là khó khăn cho các tổ chức kinh tế trong nước đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, đòi hỏi các tổ chức đó phải không ngừng đổi mới, phát triển kinh doanh xây dựng mới có thể cạnh tranh trên thị Irường Đặc biệt Nhà nước cần phải có cơ chế quản lý hiệu quả Iránh việc người nước ngoài lợi dụng để để đầu cơ, kinh doanh địa ốc ở Việt Nam, sẽ càng đẩy giá nhà đất lên cao tạo nên các cơn “sốt đất” do một số lượng vốn lớn ở nước ngoài rót vào đầu cơ đất đai.

Thứ sáu, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; có quyền thuê đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước Luật cũng cho phép lổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào khu công nghiệp được quyền thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế, của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư kinh doanh xây đựng Nếu đầu tư vào khu công nghê cao, khu kinh tế thì đựơc thuê đất của Ban quản lý khu Tuy vậy đối với các loại đất khác, Luật không cho phép các tổ chức,

cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được quyền nhận chuyển nhượng

-QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, mà chủ yếu vẫn do Nhà nước cho thuê đất (Điều 119,120) Tuy họ có các quyền chuyổn QSDĐ, nhằm ngăn chặn người nước ngoài lợi dụng để tích tụ, đầu cơ đất đai thông qua các hình thưc nhận chuyển nhượng QSDĐ và Nhà nước không kiểm soát được

Thứ bảy, quy định mới tại khoản 2 Điều 40, với những dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đấl đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, Ihuê quyền sử dụng đất; nhận góp vốn bằng QSDĐ của các

tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất Luật áp dụng rộng rãi hình thức nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất được thoả thuận với NSDĐ dưới các hình thức chuyển nhượng QSD; góp vốn hoặc cho thuê QSDĐ Đây là một bước tiến mới, một sự cải cách trong việc lấy đất cho các dự án sản xuất kinh doanh Mở ra cơ hội cho người sử dụng đất trong vùng quy hoạch và

nhà đầu tư được thoả thuận theo hướng đôi bcn cùng có lợi Góp phần vào việc

khắc phục những yếu kém, vướng mắc, chậm trễ trong công tác thu hồi đất, bổi

thường giải phóng mặt bằng, tái định cư để lấy đất cho các dự án đầu tư phát triển

CQSDĐ; trích lục bản đồ thửa đất và chứng từ nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê

đất Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể, rõ ràng minh bạch hồ sơ CQSDĐ chỉ có

2 loại giấy tờ đó là : GCNQSDĐ và hợp đồng CQSDĐ, nhằm khắc phục tình trạng

gây phiền hà sách nhiễu của một số cán bộ, cồng chức tự đề ra các loại giấy tờ

phức tạp khi làm thủ tục CQSD, tạo điều kiện dễ dàng cho NSD khi CQSDĐ

* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Về nguycn tắc, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển quyền ihì

phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì cấp GCNQSD là cơ sở pháp lý xác

nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất cụ thể Trên cơ sở

GCNQSDĐ nhà nước nắm được các chủ sử dụng đất, thực hiện chức năng quản lý

điều tiết của mình đối với nhu cầu đất đai, cho phép QSDĐ được trở thành một loại

hàng hoá đặc biệt được chuyển dịch trên thị trường; hình Ihành thị trường QSDĐ

dưới sự kiểm soát của Nhà nước Đồng thời GCNQSDĐ cũng là điều kiện để người

sử dụng được thực hiện các quyền CQSD với tư cách là một chủ sử dụng đất hợp

pháp được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích khi tham gia các giao dịch về QSDĐ

Tuy nhicn, trong điều kiên hiên nay rất nhiều chủ sử dụng chưa được cấp

GCNQSDĐ, vì vậy Điều 146 Luật đất đai 2003 quy định : “ Chính phủ quy định về

thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dất cho người dang

sử dụng dất trong c ả nước Trong thời hạn này, người dang sử dụng có một trong

các loại giây tờ về quyền sử dụng dất quy định tại cấc khoản 1,2, 5Điều 50 Luật dấl

dai mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dất thì cũng được thực hiện

các quyền chuyển quyền sử dụng đất ”

Quy định trên là phù hợp nhằm lạo sự Ihổng thoáng cho việc CQSDĐ, đáp

ứng yêu cầu của thực tiễn khách quan, trong khi nhiều chủ sử dụng với nhiều loại

đấl có nhu cầu CQvSD nhưng chưa có GCNQSDĐ Đổng thời, Nhà nước có cơ sở