Tiểu luận môn định giá đất Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất

 Vị trí kinh tế thửa đất phản ánh khả năng sinh lời từ đất, được hình thành do sự ảnh hưởng của các loại trung tâm, đô thị mang lại..  Những thửa đất trong hoặc gần các trung tâm lớn,

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG

THẢO LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Đề tài : Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất

Giáo viên hướng dẫn : Bùi Nguyên Hạnh

Nhóm sinh viên thực hiện: Võ Trần Hiếu (532499)

Nguyễn Thị Thuỳ Dương (532487)

T V N ĐẶ Ấ ĐỀ

Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng Đất đai có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người Chính đặc điểm này là nguyên nhân chủ yếu tạo ra sự khác biệt về giá trị giữa mảnh đất nằm

ở vị trí khác nhau

Để làm rõ vai trò của vị trí đến việc xác định giá đất, nhóm chúng tôi thực hiện đề tài “Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất “

Khái niệm giá đất

 Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là

sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó

 Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.

 Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí

kinh tế, nó đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất.

 Vị trí kinh tế thửa đất phản ánh khả năng sinh lời từ đất, được

hình thành do sự ảnh hưởng của các loại trung tâm, đô thị mang lại.

 Những thửa đất trong hoặc gần các trung tâm lớn, đô thị lớn,

đường phố lớn sẽ đem lại mức thu nhập hàng năm từ đất sẽ lớn, ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của đất đó

 Khả năng tạo ra thu nhập từ đất càng cao thì giá chuyển

nhượng của nó càng cao và ngược lại.

 Vị trí kinh tế gắn liền với các tiện nghi như hệ thống điện,

nước, vệ sinh, giao thông, thông tin liên lạc thuận lợi =>hệ thống tốt=> mang lại giá trị cao cho đất.

Ảnh hưởng của

các loại đô thị

Ảnh hưởng của

các loại đường phố

Ảnh hưởng của

các loại trung tâm

Ảnh hưởng của các loại đô thị

 Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước.

 Giá trị sử dụng của đất cũng biến đổi theo quy mô phát triển của đô thị đặc biệt trong hoạt động sản xuất kinh doanh, nếu đô thị nào phát triển, giao thông thuận lợi, nhu cầu tiêu dùng lớn thì chắc chắn giá đất ở đô thị đó cũng cao lên

=>Giá đất ở các đô thị đặc biệt, đô thị loại I (Hà Nội, Tp HCM) có giá trị rất cao

 Không những thế, việc mở rộng các đô thị và sự “ bành trướng” của đô thị

ra vùng lân cận cũng làm thay đổi giá đất đai đặc biệt giá đất các vùng lân cận sẽ tăng lên Song trong một đô thị, giá đất có sự khác biệt giữa các khu vực trung tâm, khu vực cận trung tâm và khu vực ven nội.

Ảnh hưởng của các loại đường phố

 Trong từng loại đô thị,ở các loại đường phố khác nhau thì giá đất cũng khác nhau Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi

 Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất nên có mức giá cao nhất.

 Các loại đường phố từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô

thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn ứng với các mức giá thấp hơn

Bảng 1: Bảng giá đất đường phố ngõ các quận Hải Phòng năm 2010

(Theo Quyết định số /QĐ-UBND ngày /12/ 2009 của ủy ban nhân dân

thành phố Hải Phòng)

Đơn vị tính: đồng/m2

Số TT Diễn giải Giá đất ở năm

2010

Giá đất phi nông nghiệp

1 Ngõ thuộc đường phố loại 1 6,000,000 3,600,000

2 Ngõ thuộc đường phố loại 2 5,400,000 3,240,000

3 Ngõ thuộc đường phố loại 3 5,000,000 3,000,000

4 Ngõ thuộc đường phố loại 4 3,600,000 2,160,000

5 Ngõ thuộc đường phố loại 5 3,200,000 1,920,000

6 Ngõ thuộc đường phố loại 6 2,800,000 1,680,000

7 Ngõ thuộc đường phố loại 7 2,500,000 1,500,000

8 Ngõ thuộc đường phố loại 8 2,200,000 1,320,000

9 Ngõ thuộc đường phố loại 9 1,900,000 1,140,000

10 Ngõ thuộc đường phố loại 10 1,600,000 960,000

11 Ngõ thuộc đường phố loại 11 1,400,000 840,000

 Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh

lợi cao nhất có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất.

 Các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

Ảnh hưởng của vị trí đất trong từng

loại đường phố

 Tương tự, đất tại vị trí 1 của các loại đường phố tiếp sau có mức giá cao nhất theo từng loại đường phố; các vị trí tiếp sau ứng với mức giá thấp hơn theo từng loại đường phố

Ảnh hưởng của vị trí đất trong

từng loại đường phố

Vị trí 1-đường loại III

Hình 4:

Vị trí 1-đường loại IV

 Cùng 1 loại đường phố như nhau, những thửa đất có vị

trí đắc địa, nằm tại ngã ba, ngã tư, có lớn hơn mô ôt mă ôt tiền hoă ôc giáp với đường và hẻm trên thực tế sẽ có giá cao hơn gấp nhiều lần so với những thửa đất nằm trong hẻm, có vị trí kém thuâ ôn lợi hơn về mă ôt kinh tế.

 Cùng 1 loại đường phố như nhau, thửa đất nằm ở những vị trí có

hệ thống hạ tầng kỹ thuật (đường, hệ thống cấp, thoát nước, thông tin liên lạc,…) và hệ thống hạ tầng xã hội (an ninh, chính trị, trường học, trạm y tế, trung tâm văn hoá, thể thao…) càng tiện nghi đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá đất tăng lên

 Cùng với đó, trong cùng một loại đô thị, cùng

loại đường phố, những thửa đất nằm ở các vị trí

có môi trường trong lành, yên tĩnh giá đất bao giờ cũng cao hơn thửa đất nằm ở khu vực ô nhiễm, ồn ào.

Trung tâm

hành chính

Trung tâm kinh tế

Trung tâm văn hoá – xã hội

 Giá đất trong khu vực gần trung tâm hành chính thường cao so với các khu vực khác do có vị trí thuận lợi về giao thông, cơ sở hạ tầng, điều kiện sinh sống, làm việc và học tập

(Kèm theo quyết định số:59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội)

Bảng 3: Bảng giá đất của Thị trấn Trâu Quỳ năm 2011

(Kèm theo quyết định số:59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội ) Đơn vị tính:đồng/m2

 Đất đai trong các khu vực đô thị trung tâm kinh tế có tiềm năng và lợi thế để

xây dựng phát triển các trung tâm buôn bán, giao dịch thương mại Có khả năng mang lại nhiều lợi ích về kinh tế cho các nhà đầu tư Vì vậy giá cả đất đai cũng thay đổi dựa vào tầm quan trọng và ảnh hưởng của trung tâm kinh tế.

Hồ Chí Minh - Đồng Nai - Bà Rịa-Vũng Tàu) với Thành phố Hồ Chí Minh là hạt nhân Vì đây là những vùng có kinh tế phát triển nên có giá đất cao hơn.

BẢNG 4: GIÁ ĐẤT MỘT SỐ ĐƯỜNG Ở ĐÔ THỊ QUẬN 1 NĂM 2011

(Theo Quyết định số 89 /2010/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010

của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh)

1 ALEXANDRE DE RHODES TRỌN ĐƯỜNG 46,200

3 VÕ VĂN KIỆT (BẾN CHƯƠNG

DƯƠNG cũ) HỒ TÙNG MẬU NGUYỄN THÁI HỌC 30,800

NGUYỄN THÁI HỌC NGUYỄN VĂN CỪ 29,700

4 BÙI THỊ XUÂN TRỌN ĐƯỜNG 38,500

9 CHU MẠNH TRINH TRỌN ĐƯỜNG 26,400

10 CÁCH MẠNG THÁNG 8 TRỌN ĐƯỜNG 41,800

 Trung tâm văn hoá – xã hội

 Là trung tâm có chức năng phục vụ các nhu cầu tinh thần như vui chơi, giải trí, du lịch, thể thao, văn hóa vv… của nhân dân.

 Đất ở khu vực trung tâm văn hóa thường có ưu thế về

chức năng nghỉ dưỡng, điều kiện sống và sinh hoạt thuận lợi Không gian sống thoáng đãng ,có nhiều hoạt động vui chơi giải trí cho nên giá đất ở các khu vực này cũng có xu hướng gia tăng theo nhu cầu của người dân.

 Ví dụ: Thành phố Huế là nơi diễn ra Festival hàng năm,

là một trong những trung tâm văn hóa – xã hội ở Việt Nam.

Bảng 5: GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ ĐƯỜNG CỦA THÀNH PHỐ HUẾ NĂM 2011

(Theo Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2010 của

Ủy ban Nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế)

Đối với đất nông thôn

 Giá đất không chỉ có sự chênh lệch giá không những giữa các vùng miền, đô thị và nông thôn mà còn có sự chênh lệch giữa

đô thị với đô thị, nông thôn với nông thôn Khoảng cách từ nông thôn tới các trung tâm kinh tế càng tăng thì giá đất có chiều hướng giảm dần

 Đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn, vị trí của từng loại đất trong mỗi loại

xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã.

 Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã; gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch…

 Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực

trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất.

 Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.

(Theo Quyết định số 4155/QĐ-UBND ngày 23/12/2009 của UBND tỉnh Hà Tĩnh)

TT TÊN ĐƯỜNG, ĐOẠN ĐƯỜNG ĐƠN GIÁ (ĐỒNG/M 2 )

1 Quốc lộ 1A (đoạn đi qua thị trấn Xuân An)

* Từ cầu Bến Thủy đến Eo núi (hết nhà ông Mạnh) 3.000.000

* Tiếp đến giáp xã Xuân Hồng 1.800.000

2 Đường Tỉnh lộ 1

* Từ đường QL1A đến ngã 4 đi nhà máy đóng tàu 100m 5.000.000

3 Quốc lộ 8B

* Đoạn đi xã Xuân Giang

Từ ngã 4 Nhà máy đóng tàu đến ngã tư khối 8 4.000.000

Tiếp đến cầu Đồng Bể (trạm xá) 2.000.000

Tiếp đó đến hết đất thị trấn Xuân An (giáp Xuân Giang) 1.700.000

 Vị trí địa lý của thửa đất được xác định thông qua hệ toạ độ địa lí, vị

trí tiếp giáp theo các hướng.Vị trí địa lý thửa đất quyết định các yếu

tố về mặt tự nhiên,kinh tế, xã hội…của thửa đất đó

 Đất đai nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố, thiên tai như: bão lụt, đô ông đất, khí hâ ôu khắc nghiê ôt… có giá đất thấp hơn những khu vực khác và ngược lại Giá đất ở khu vực Duyên Hải Miền trung, nơi hay bị bão lụt luôn có giá thấp hơn vùng Trung Du Bắc Bô ô

và Nam Bộ.

Nghìn đồng/m2)

Vị trí đất

Xã đồng bằng

Xã trung du

Xã miền núi

Vùng đồng bằng có điều kiện tự nhiên thuận lợi hơn so với trung du và miền núi nên giá đất cao hơn.

 Giá đất không chỉ là mối quan tâm của các nhà hoạch định

chính sách, nhà quản lý mà còn là mối quan tâm hàng đầu của những người có nhu cầu về đất đai.

 Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của ba nhân tố chính

(nhân tố thông thường, nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt).

 Yếu tố vị trí vừa nằm trong nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt,

nó đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất Bởi vị trí tạo nên sự chênh lệch giá không những giữa các vùng miền, đô thị và nông thôn mà còn có sự chênh lệch giữa đô thị với đô thị, nông thôn với nông thôn

 Vì vậy việc xác định vị trí đất đai đặc biệt vị trí kinh tế là một

trong những căn cứ xác thực cho việc hoạch định giá đất.