ảNH HƯởNG CủA YếU Tố Vị TRí ĐếN GIá ĐấT ở TạI THị Xã BắC NINH TỉNH BắC NINH

Price of the land use right as an amount of money per a land area unit as regulated by the provincial People’s Committees or as formed in a land use right transaction was affected by several factors. The present study was carried out to examine the impact of location on the price of urban residential land in Bacninh town (Bacninh province) from 2002 to 2005. It was found that: location is factor to classify location, street and city as the right order on the land price stipulated by the provincial People’s Committees. The price of land use right as agreed upon between the land user and relevant parties when exercising the land use right transaction was increased up to 2003 but then decreased up to now. The location played a role in pricing the land use right, but not the price fluctuation

ảNH HƯởNG CủA YếU Tố Vị TRí ĐếN GIá ĐấT ở TạI THị Xã BắC NINH TỉNH BắC NINH

The influence of location to price of urban residential land in Bacninh town,

Bacninh province

Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Vũ Kiên

SUMMARY Price of the land use right as an amount of money per a land area unit as regulated by the provincial People’s Committees or as formed in a land use right transaction was affected by several factors The present study was carried out to examine the impact of location on the price

of urban residential land in Bacninh town (Bacninh province) from 2002 to 2005 It was found that: location is factor to classify location, street and city as the right order on the land price stipulated by the provincial People’s Committees The price of land use right as agreed upon between the land user and relevant parties when exercising the land use right transaction was increased up to 2003 but then decreased up to now The location played a role in pricing the land use right, but not the price fluctuation

Key words: location, price, land use right; price fluctuation

1 ĐặT VấN Đề

"Giá đất" là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lí của nhà nước Nhà nước điều tiết quản lí đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lí và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật Cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường "Giá đất" được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hoá, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá) quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh

Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố Để làm rõ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất ở đô thị tại thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, chúng tôi tiến hành điều tra, thu thập và phân tích giá quy định của UBND tỉnh và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế, tại một số

đường phố đặc trưng của thị xã Bắc Ninh từ tháng 1 năm 2002 đến tháng 6 năm 2005

2 PHƯƠNG PHáP NGHIÊN CứU1

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Chọn 12 tuyến đường phố, đại diện cho bốn loại đường phố của thị xã Bắc Ninh gồm: Ngô Gia Tự, Nguyễn Văn Cừ 1, Trần Hưng Đạo; Nguyễn Đăng Đạo, Nguyễn Văn Cừ 2, Nguyễn Du; Nguyễn Trãi, Thành Bắc, Thiên Đức; Hồ Ngọc Lân, Lê Phụng Hiểu, Như Nguyệt Những tuyến

đường phố này được phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng hiện có của đường phố Chúng phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thị xã Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh trong khoảng thời gian từ tháng 1 năm 2002 đến tháng 6 năm 2005

1 Khoa Đất và Môi trường, Trường Đại học Nông nghiệp I

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

Thu thập các văn bản có liên quan tới giá đất do Nhà nước, UBND tỉnh Bắc Ninh quy định Thu thập các tài liệu, số liệu về chuyển quyền sử dụng đất từ đầu năm 2002 đến tháng 6 năm 2005 tại phòng Quản lý đô thị, phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Bắc Ninh

Phương pháp phân tích thống kê

Trên cơ sở các số liệu thu thập dùng phương pháp thống kê để tổng hợp, tính toán mức chênh lệnh giữa giá đất qui định của nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường, từ đó phân tích

đánh giá ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở đô thị của thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh

3 KếT QUả NGHIÊN CứU

3.1 Giá đất quy định

Thực hiện Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất và Liên Bộ Tài chính - Bộ Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban Vật giá của Chính phủ ban hành Thông tư Liên bộ 94-TT/LB ngày 14/11/1994 hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP Ngày 24/3/1997, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành Quyết định số 84/UB quy

định khung giá các loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh, đây là văn bản đầu tiên quy định về giá đất của tỉnh Bắc Ninh Bao gồm giá đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất dân cư ở nông thôn, đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, thị trấn, trung tâm huyện lỵ, trục đường giao thông (Quốc lộ, Tỉnh lộ), khu thương mại, du lịch, công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp, đất

đô thị

Quyết định này được áp dụng từ năm 1997 đến năm 2003, đất ở đô thị trên địa bàn thị xã Bắc Ninh được quy định theo 4 loại đường phố và 4 vị trí với mức giá tối thiểu và tối đa cụ thể cho từng

vị trí Theo Quyết định số 84/QĐ-UB ngày 24/3/1997 quy định khung giá các loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh, giá đất quy định được thể hiện ở bảng 1 và giá đất này được áp dụng đến hết năm

2003

Bảng 1 Giá đất ở quy định của thị xã Bắc Ninh năm 2002 và 2003

Đơn vị tính: 1.000 đ/m 2

Loại

đường Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa

(Quyết định số 84/UB ngày 24/3/1997 của UBND tỉnh Bắc Ninh)

Do sự biến động giá đất trên phạm vi toàn tỉnh từ sau năm 2000, ngày 20/5/2004, UBND tỉnh Bắc Ninh đã ban hành Quyết định số 69/2004/QĐ-UB quy định khung giá các loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh Trong đó giá đất ở tại thị xã Bắc Ninh được quy định cụ thể ở bảng 2 Giá đất quy định theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh cũng tương tự giá quy định Quyết định số 84/UB về số loại đường phố và vị trí Tuy nhiên giá đất tối thiểu và giá

đất tối đa ở vị trí 1 của tất cả các loại đường phố theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB đều cao gấp

2 lần của giá đất theo Quyết định số 84/UB ở các đường phố tương ứng ở các vị trí 2, 3 và 4 của tất cả các đường phố giá đất quy định theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB đều cao hơn giá đất theo quy định ở các vị trí và đường phố tương ứng Quyết định số 84/UB từ 1,5 đến 1,8 lần Giá

đất này được áp dụng cho tỉnh Bắc Ninh trong năm 2004

Bảng 2 Giá đất ở quy định của thị xã Bắc Ninh năm 2004

Đơn vị tính: 1.000 đ/m 2

Loại

thiểu

Giá tối

đa

Giá tối thiểu

Giá tối

đa

Giá tối thiểu

Giá tối

đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

(Quyết định số 69/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh)

Căn cứ vào Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, để hướng dẫn các tỉnh và thành phố trong cả nước tiến hành xác định giá đất, Bộ Tài Chính ban hành thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Ngày 28/12/2004, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành Quyết định số 225/2004/QĐ-UB quy định về giá các loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh, giá đất này chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2005 (bảng 3)

Bảng 3 Giá đất ở quy định tại thị xã Bắc Ninh năm 2005

Đơn vị tính: 1.000 đ/m 2

Mức giá chuẩn theo vị trí

1 8.000 5.600 3.920 2.740

2 7.000 4.900 3.430 2.400

3 6.000 4.200 2.940 2.060 Loại I

4 5.000 3.500 2.450 1.720

2 5.000 3.500 2.450 1.720

3 4.500 3.150 2.210 1.540 Loại II

4 4.000 2.800 1.960 1.370

2 3.000 2.100 1.470 1.030 Loại III

Loại IV

(Quyết định 225/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh)

Giá quy định tại Quyết định số 225/2004/QĐ-UB được phân chi tiết hơn giá quy định của hai quyết định trước Ví dụ ở đường phố loại I và loại II, mỗi vị trí được chia làm 4 mức giá cho các

đường phố khác nhau, trong khi ở hai quyết định trước chỉ có hai mức giá tối đa và tối thiểu ứng với mỗi vị trí Nhìn chung giá quy định ở Quyết định 225/2004/QĐ-UB cao hơn giá quy định theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB, ví dụ giá đất ở vị trí 1, mức 1, đường phố loại I là 2 lần Các vị trí còn lại, giá đất theo Quyết định số 225/2004/QĐ-UB cũng cao hơn giá tương ứng tại Quyết định số 69/2004/QĐ-UB là 1,75 lần, cá biệt có vị trí lên đến 21 lần

Như vậy yếu tố vị trí là một trong những cơ sở để UBND các tỉnh và thành phố xây dựng giá đất quy định cho khu vực đô thị của từng đường phố Trong phạm vi của một khu vực đô thị, yếu tố vị trí còn là cơ sở để phân loại đường phố Theo các Quyết định số 84/UB; Quyết định số 69/2004/QĐ-UB và Quyết định số 225/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh đã qui định các

đường: Ngô Gia Tự, Nguyễn Văn Cừ 1, Trần Hưng Đạo là đường phố loại I; Đường phố loại II gồm các đường: Nguyễn Đăng Đạo, Nguyễn Văn Cừ 2, Nguyễn Du; Đường phố loại III gồm các

đường: Nguyễn Trãi, Thành Bắc, Thiên Đức; Đường phố loại IV gồm các đường: Hồ Ngọc Lân, Lê Phụng Hiểu, Như Nguyệt (bảng 4)

Bảng 4 Phân loại đường phố thị xã Bắc Ninh qua các năm

Phân loại đường phố qua các năm

Cơ sở hạ tầng từng bước được nâng lên trong quá trình phát triển của thị xã, các đường phố của thị xã được đầu tư sửa chữa, bộ mặt đô thị ngày càng khang trang hơn Để công tác định giá

đất đưa ra mức giá quy định phù hợp với cơ sở hạ tầng và giá đất chuyển nhượng thực tế, UBND tỉnh Bắc Ninh đã nâng loại một số đường phố thuộc thị xã Bắc Ninh Trong 12 đường phố được lựa chọn, có đường Nguyễn Trãi được nâng từ loại III lên loại I; đường Hồ Ngọc Lân và đường Lê Phụng Hiểu được nâng từ loại IV lên loại III theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB và Quyết định

số 225//2004QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh (bảng 4)

3.2 Giá đất thị trường

Khi người dân đến làm các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng Quản lý đô thị thị xã, họ thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế trao đổi để tránh thuế Để đảm bảo tính sát thực của giá chuyển nhượng khi tính thuế quyền sử dụng đất và tránh thất thu cho ngân sách nhà nước, cán bộ của phòng Quản lý đô thị, Tài nguyên và Môi trường của thị xã đã phải thẩm tra thực tế để có được giá phù hợp nhất, được ghi trong sổ theo dõi chuyển quyền sử dụng đất hàng năm Giá này được coi như là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường (sau đây chúng tôi sẽ gọi là giá đất thị trường)

Biểu đồ 1, 2, 3, 4 là biểu đồ giá đất tiêu biểu của các đường phố loại I; II; III và IV: đường Ngô Gia Tự; đường Nguyễn Văn Cừ; đường Thành Bắc và đường Hồ Ngọc Lân cho thấy giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Ninh biến động rất lớn trong những năm qua Giá thị trường trung bình có

xu hướng tăng từ năm 2002 và đạt cao nhất năm 2003 Năm 2004 và 6 tháng đầu năm 2005 giá đất thị trường trung bình có xu hướng giảm trên tất cả các vị trí của đường phố loại I, II, III và IV

Chúng ta dễ dàng nhận thấy: giá đất của những thửa đất thuộc vị trí 1 luôn có giá cao nhất trên tất cả các đường phố và cao hơn nhiều lần giá đất ở các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 của đường phố

đó Giá của thửa đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, thửa đất càng ở gần khu trung tâm, các khu buôn bán thì giá càng cao Đồng thời ở cùng một loại vị trí, nhưng do khả năng sinh lợi, cơ

sở hạ tầng… đã quyết định loại đường phố do đó giá đất của cùng một loại vị trí, nhưng khác nhau

về loại đường phố (hình 1, 2, 3 và 4) thì giá đất cũng khác nhau (biểu đồ 1, 2, 3 và 4) Tuy nhiên yếu tố vị trí chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố làm biến động giá

đất trên thị trường Sự tăng giảm giá đất trên thị trường bất động sản có thể do số lượng người tham gia mua bán đất nhiều hay ít hoặc do sự ra đời các chính sách của nhà nước, đặc biệt sự ra đời của các chính sách về đất đai có thể làm cho thị trường nhà đất hoặc sôi động hoặc đóng băng

Hỡnh 1:

Vị trớ 1-đường loại I

Hỡnh 2:

Vị trớ 1-đường loại II

Hỡnh 3:

Vị trớ 1-đường loại III

Hỡnh 4:

Vị trớ 1-đường loại IV

Biểu đồ 1: Giỏ đất đường loại I Biểu đồ 2: Giỏ đất đường loại II

Biểu đồ 3: Giỏ đất đường loại III Biểu đồ 4: Giỏ đất đường loại IV

3.3 Sự chênh lệch giữa giá đất của các vị trí

Mặc dù đã chi tiết hơn trong việc xây dựng giá quy định theo Quyết định 225/2004/QĐ-UB, nhưng mức độ chênh lệch của vị trí 1 so với vị trí 2 (VT1/VT2) và vị trí 3 so với vị trí 4 (VT3/VT4) của tất cả các loại đường phố là hoàn toàn giống nhau và đều bằng 1,43 lần Các mức chênh lệch của vị trí 1 so với vị trí 3 (VT1/VT3), vị trí 2 so với vị trí 4 (VT2/VT4) của tất cả các loại đường phố

Giá quy định (lần) Loại đường

III 1,43 2,04 2,91

Loại đường

phố

Nguyễn Văn Cừ 1

I

o

II

III

n

IV

uy nhiên trên thực tế ở các đường phố khác nhau, mức chênh lệch giữa các vị trí của giá thị trườn

nhiên, tại VT1/V

Sự chênh lệch giá giữa các vị trí ở đường phố loại III về căn bản là phù hợp với giá quy định của n

cũng

trí là cơ sở để phân loại đường phố và phân loại vị trí khi UBND tỉnh xây dựng giá quy đị

địa bàn thị xã Bắc Ninh có xu hướng tăng từ tháng 1 năm 2002 và đạt cao n

hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí Yếu tố vị trí đóng vai trò quyết định

T

g là khác nhau ở đường phố loại I: VT1/VT2 của đường Ngô Gia Tự là 1,83 lần, của đường Nguyễn Văn Cừ 1 là 2,35 lần, của đường Trần Hưng Đạo là 1,76 lần Đặc biệt là đối với vị trí 4, mức chênh lệch rất lớn, cụ thể VT1/VT4 của đường Ngô Gia Tự là 4,07 lần, đường Nguyễn Văn Cừ

1 là 8,11 lần, đường Trần Hưng Đạo là 4,64 lần Như vậy giá đất quy định ở vị trí 4 là chưa hợp lý, cần phải điều chỉnh giá quy định ở vị trí 4 khi xây dựng giá quy định ở các năm tiếp theo

Mức chênh lệch giá đất giữa các vị trí ở đường phố loại II tương đối đồng đều Tuy

T4 và VT2/VT4 giữa giá quy định của nhà nước và giá thị trường, mức độ chênh lệch vẫn rất lớn

hà nước theo Quyết định 225/2004/QĐ-UB, tuy nhiên ở vị trí 4 đường Thiên Đức thì mức chênh lệnh giữa các vị trí của giá quy định cao hơn mức chênh lệnh giữa các vị trí của giá thị trường Tương tự như đường loại I, mức chênh giữa các vị trí của đường loại IV của giá thị trường lớn hơn mức chênh giữa các vị trí của giá quy định Cá biệt mức chênh giữa vị trí 1 và vị trí 4

của giá quy định là 2,92 lần, nhưng giá thị trường ở mức chênh này là 9,67 lần

4 KếT LUậN

Yếu tố vị

nh tại địa phương

Giá thị trường trên

hất vào năm 2003 Năm 2004 và 6 tháng đầu năm 2005, giá thị trường trung bình nhìn chung có xu thế giảm

Giá của thửa đất cao

đối với giá của thửa đất Thửa đất ở đường phố loại 1, vị trí 1 có giá quy định và giá thị trường cao nhất Tuy nhiên vị trí cũng chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố

làm biến động giá đất trên thị trường

Tài li tham khảo

ị Thị xã Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh (2002, 2003, 2004, 2005) Sổ theo dõi

ệu

Phòng Quản lý Đô th

chuyển quyền sử dụng đất năm 2002, 2003, 2004, 2005

tỉnh Bắc Ninh (1997) Quyết định số 84/QĐ-UB ngày

loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh

tỉnh Bắc Ninh (2004) Quyết địn

loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh

tỉnh Bắc Ninh (2004) Quyết định

loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh